-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2383-340/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 3004/20, umístěné v domě č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a spoluvlastnického podílu ve výši 6804/143458 na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a pozemku parc.č. 1581/27 , katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 11226)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00043/15
Podle stavu ke dni 25. 6. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 3. 7. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 3004/20 Maroldova č.p. 3004, 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava Ostrava-město Ostrava Moravská Ostrava
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 25. 6. 2015 za účasti znalce a povinné.
4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11226 pro k.ú. Moravská Ostrava ze dne 3. 6. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00043/15-044 o ustanovení znalce ze dne 4.6.2015. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 11226 zapsán: Novobilská Jana Ing., Maroldova 3004/8, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ing. Novobilská Jana Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, při ul. Maroldova, v blízkosti nákladového nádraží, cca 490 m jihozápadně od zastávky MHD tram „Muglinovská“. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 3004/20, umístěnou v domě č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a spoluvlastnickým podílem ve výši 6804/143458 na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a pozemku parc.č. 1581/27, včetně součástí a příslušenství Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyla shledána Negativa oceňované nemovité věci: - původní stav bytu vyžadující další investice na rekonstrukce 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpisy z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 3004/20 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 3004 v 7. NP z 8.NP s výtahem. Celková plocha bytu je 68,04 m2 bez příslušenství (lodžie 3,06 m2). Podlahy v obytných místnostech tvoří krytina PVC, v ostatních prostorách také krytina PVC. Vybavení kuchyně tvoří původní kuchyňská linka a plynový sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro umakart. Vytápění bytu ústřední dálkové. Okna plastová. Byt se nachází v původním stavu, s předpokladem dalších investic na opravy a rekonstrukci. Příslušenstvím bytu je sklepní kóje. K bytu patří lodžie (nezapočítává se do podlahové plochy). Dispoziční řešení: pokoj (20,90 m2), pokoj (12,10 m2), pokoj (12,17 m2), kuchyň (8,14 m2), předsíň (9,10 m2), koupelna (2,85 m2), WC (1,03 m2) a sklepní kóje (1,77 m2). Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací (zateplení, společné prostory, nový výtah, nová okna). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl postaven v roce 1984. K vlastnictví bytové jednotky 3004/20 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 6804/143458 na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a pozemku par.č. 1581/27 v k.ú. Moravská Ostrava, obci Ostrava a okresu Ostrava-město.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 890 tis. až 1 100 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
srovnávané byty
lokalita
byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.4
Poděbradova,Ostrava Maroldova, Ostrava 30.dubna, Ostrava Varenská, Ostrava
cena nabídková 1 099 000 945 000 960 000 899 000
výměra užitné plochy bytu v m2
korekce ceny za pramen 0,90 0,90 0,90 0,90
75 65 67 68
objektivizační korekce korekce koeficient výsledná redukovaná korekce stavu stavu (družstevní, cena za cena za m2 lokality bytu domu balkon, m2 apod.) 13 188 13 085 12 896 11 899
1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
průměrná indexovaná hodnota
Výměra bytu v m2 68,04
průměrná indexovaná hodnota
cena bytu zjištěná srovnáváním
12 746
867 265
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
0,95 1,00 0,95 0,95
1,10 1,00 1,00 1,05
13 781 13 085 12 251 11 869 12 746
867 265,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 867 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.3004/20, tak i podíl na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku p.č. 1581/27 a pozemku parc.č. 1581/27. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
867 000,- Kč
-6-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 3004/20, umístěné v domě č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a spoluvlastnického podílu ve výši 6804/143458 na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a pozemku parc.č. 1581/27 , katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 11226), je stanovena ke dni 25. 6. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 867 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 3004/20, umístěné v domě č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a spoluvlastnického podílu ve výši 6804/143458 na společných částech domu č.p. 3004 na pozemku parc.č. 1581/27 a pozemku parc.č. 1581/27 , katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV 11226) činí
867 000,- Kč Slovy: osmsetšedesátsedmtisícKč
2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
3) Nemovitá věc je v dražbě prodejná za obecnou cenu
867 000,- Kč
Slovy: osmsetšedesátsedmtisícKč
V Ostravě, 3. 7. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2383-340/2015 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace
Bytový dům č.p. 3004
Kuchyň
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Koupelna
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Poděbradova, Moravská Ostrava Cena: 1 099 000,- Kč Užitná plocha: 75 m2 Byt 3+1 v dr.vl.( s okamžitým převodem do os. vl. za doplatek) na ul.Poděbradova v Moravské Ostravě. Byt je čistý a je v původním udržovaném stavu určen k rekonstrukci. Dům po celkové revitalizaci plastová okna vč. žaluzií, fasáda, výměna schránek, zvonků a vchodových dveří. Nový výtah. Parkování před domem. V okolí veškerá občanská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Klidná lokalita v blízkosti centra.
Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Maroldova, Moravská Ostrava Cena: 945 000,- Kč Užitná plocha: 65 m2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází v revitalizovaném panelovém domě na lukrativním místě nedaleko centra Ostravy. Byt má velkou, vkusně zařízenou kuchyň, částečně rekonstruovanou koupelnu a je k dispozici včetně vybavení a nábytku. Výhodou je velmi dobrá dostupnost dopravy a služeb.
Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. 30.dubna, Moravská Ostrava Cena: 960 000,- Kč Užitná plocha: 67 m2 Byt 3+1 s lodžií v 9. NP v osobním vlastnictví, revitalizov. panelového domu. Prostorný a světlý byt je po částečné rekonstrukci, ve velmi dobrém stavu. Nová plovoucí podlaha a nové vestavěné skříně v předsíni. Možné další úpravy dle vlastních představ. Nachází se v blízkosti centra Ostravy s veškerou občanskou vybaveností.
Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Varenská, Moravská Ostrava Cena: 899 000,- Kč Užitná plocha: 68 m2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví, v těsné blízkosti centra Ostravy. Dům prošel kompletní revitalizací - střecha, plastová okna, zateplení a výtahy. Jedná se o slunný byt v původním, ale perfektním stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. K bytu náleží prostorná komora na patře. V těsném dosahu je veškerá občanská vybavenost.
