2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1203ř-150ř/2015

O ceně nemovité věci - objektu č.e. 375 - rod. rekr, p íslušející k části obce Sázava, na pozemku p.č. 1ř7/106 (LV 10001), v k.ú. Sázava u Davle, obec Davle, okres Praha-západ. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský ú ad P erov Komenského 3Ř 750 02 P erov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200řŘ0

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro pot ebu exekučního ízení č.j. 103 Ex 09369/15-23

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.8.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 4 stran p íloh. V Praze, dne 23.Ř.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12039-1509/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 16.7.2015 vydané Exekutorským ú adem P erov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 09369/15-23, byl p ibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovité věci objektu č.e. 375 - rod. rekr, p íslušející k části obce Sázava, na pozemku p.č. 1ř7/106 (LV 10001), v k.ú. Sázava u Davle, obec Davle, okres Praha-západ. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich p íslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvo í p íslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V p ípadě, že nejsou žádné movité věci, které by tvo ily p íslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V p ípadě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjád ení o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nep ihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1řř7 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího p edpisu ke dni 7.Ř.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny p ípadné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí byly provedeny dne 7.Ř.2015 za p ítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše a uživatele p edmětu ocenění, který neumožnil prohlídku nemovitých věcí. Povinný se p es písemnou výzvu místního šet ení nezúčastnil. Pro pot eby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zamě ení nemovitých věcí zvenčí. Některé prvky zejména vnit ního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro pot eby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stá í a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 11ŘŘ, pro k.ú. Sázava u Davle, obec Davle, okres Praha-západ, vyhotovený objednavatelem dne 14.7.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Sázava u Davle, obec Davle, okres Praha-západ, vyhotovená objednavatelem dne 16.7.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uve ejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prost edí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém p i místním šet ení. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uve ejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šet ení nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku p edložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl p edmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého ú adu zeměmě ičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

St edočeský Praha-západ Davle Sázava u Davle (624Ř37)

List vlastnictví číslo: 11ŘŘ Vlastník: Brtník Šimon Jiránkova 1136/4, epy, 16300 Praha 6

5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o p ízemní, podsklepený (nebylo možno p esně fyzicky zamě it) objekt s využitým podkrovím pod sedlovou st echou krytou plechovou pozinkovanou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v odlehlé části města Davle, v chatové zástavbě jako samostatně stojící. Pozemek pod stavbou je ve vlastnictví jiného subjektu, proto není předmětem ocenění. P edmět ocenění se nachází na adrese: Sázava ev.č. 375, 252 06 Davle - Sázava. Parkování je možné na ve ejném, negarantovaném místě. Objekt leží ve sklonitém terénu a je p ístupný po nezpevněné komunikaci na pozemku p.č. 166 - orná půda, který je ve vlastnictví jiného subjektu, přístup právně nezajištěn a dále p es nezpevněnou komunikaci (cesta pro pěší), na pozemku p.č. 1ř7/32 - lesní pozemek, který je ve vlastnictví: Městys Davle, Na náměstí 63, 25206 Davle. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 200 m od p edmětu ocenění. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, společnou studnu zahrádká ů (cca 150 m od p edmětu ocenění). Dle informací ČSÚ ve městě Davle je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace, obecní vodovod. Vnit ní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť p es písemnou výzvu nebyl povinným p edmět ocenění zp ístupněn. Původní stá í objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šet ení a dle odborného odhadu zpracovatele p es 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnit ní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - p ípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvo ily p íslušenství k p edmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny p i místním šet ení zpracovatele. stránka č. 4


6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a)Objekt č.e. 375 - rod.rekr 2) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (nap . nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 –0,03 0,00 0,00 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,ř70 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku 11. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť k p edmětu ocenění není po právní stránce zajištěn p ístup, okolní pozemky jsou ve vlastnictví jiných vlastníků (soukromých osob). Hodnocení znaku Pi Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,Ř5 funkčním celku 2 P evažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,01 pozemku a životní prost edí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,07 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě –0,05 inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,00 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k I. Bez možnosti p íjezdu motorovým –0,05 pozemku vozidlem 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m –0,01 Ř Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku ř Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,30 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,56ř i=2

stránka č. 6


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Objekt č.e. 375 - rod.rekr – § 36 Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:

Zastavěná plocha 6,ř0×6,50 6,ř0×6,50+1,Ř0×6,50

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba (6,ř0×6,50+1,Ř0×6,50)×2,20 Vrchní stavba 6,ř0×6,50×2,15 Zast ešení 6,ř0×6,50×3,20×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

= = =

44,Ř5 m2 56,55 m2 101,40 m2

= = =

124,41 m3 ř6,43 m3 71,76 m3 2ř2,60 m3

Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ II–A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy – smíšené s izolací 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny – zděné 4. Stropy 5. Zast ešení – vaznicový sedlový krov 6. Krytina – pozinkovaný plech 7. Klempí ské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) Ř. Úprava povrchů – fasádní omítky - vápenné hladké ř. Schodiště 10. Dve e 11. Okna – d evěná zdvojená 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 1Ř. Kanalizace 1ř. Záchod 20. Okenice – ano

Obj. podíl 6,30 % 0,00 % 27,40 % 10,20 % ř,10 % 4,00 % 0,70 % Ř,10 % 4,10 % 3,00 % 5,10 % 4,00 % 3,10 % 3,00 % 2,10 % 1,00 % 0,20 % 2,00 % 0,40 % 1,Ř0 %

Hodnocení Podíl Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní 50 % Standardní 50 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 7


Název, popis 21. Vnit ní vybavení 22. Ostatní

Obj. podíl Hodnocení 2,20 % Standardní 2,20 % Standardní

Podíl

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: St edočeský Obec: Davle Počet obyvatel: 1 504 Základní cena (ZC): 3 5Ř0,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: p íloha č. 25, tabulka č. 2 Pro pot eby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl odhadnut zpracovatelem na základě místního šet ení. Popis znaku 0 Typ stavby 1 Druh stavby 2 Svislé konstrukce 3 St ešní konstrukce 4 5 6 7

Napojení stavby na sítě Vybavení Vytápění stavby P íslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) Ř Výměra pozemků užívané se stavbou ř Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stá í stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Hodnocení znaku IV. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně II. Rekreační chata V. Zděné tl. více jak 30 cm III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) III. WC ve stavbě II. Lokální vytápění III. P íslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty I. Pouze zastavěný stavbou III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) 1ř65 50 0,750

Vi A 0,00 0,05 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,Ř5*

ř

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): i=1

0,657

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 352,06 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,ř70 Index polohy (IP): 0,56ř Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 2ř2,60 × 2 352,06 × 0,ř70 × 0,56ř =

379 845,27 Kč

Objekt č.e. 375 - rod.rekr – určená cena:

379 845,27 Kč

stránka č. Ř


2) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním p ípadě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes adu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dob e sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelá ích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až p i vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí p i adjustaci p ípadný rozdíl p imě eně uplatnit, p ičemž v úvahu p ichází pouze snížení ceny vzorku. P i výběru vzorků pro porovnání je pot eba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné p edevším v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, p edměstí, město, centrum, region, p íhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zamě ení apod.), - velikosti ve vazbě na p imě enost pot eb co do rozsahu využití účastníky trhu (nap . jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k p edstavám jednotlivých účastníků trhu (nap . pod adné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), adové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p edstavám nabízejících (nap íklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Březová-Oleško - Oleško, okres Praha-západ Původní montovaná chata se zděnou podezdívkou, zčásti podsklepená. Zastavěná plocha 50 m2. Nachází se v krásné klidné lokalitě na Praze - východ. V okolí lesy, klid. Dispozice chaty: veranda, kuchyně, pokoj, ložnice, kout s umyvadlem. Pod kuchyní se nachází sklípek 6 m2, pod verandou prostor pro ná adí 4 m 2. Na pozemku je d evěná kůlna a studna. Studnu je nutno vyčistit a zprovoznit. Do chaty je zavedená elekt ina, topí se kamny na tuhá paliva. Chata je vybavená. Možno p edělat i k celoročnímu bydlení. P íjezdová cesta nezpevněná. Nabídková CENA: ř50 000,- Kč

stránka č. ř


2) Objekt Petrov, okres Praha-západ Chaty na vlastním pozemku s krásnou vzrostlou zahradou v části Bohuliby, obec Petrov nedaleko Jílového u Prahy. Pozemek 5Ř0 m2, parkování na pozemku. Chata má zděnou podezdívku a malý sklep. Dispozičně je ešena jako 1+1 (2+kk) a je situována v horní části mírně svažitého pozemku. V dolní části pozemku je samostatný domeček, kde je WC a prostor na ukládání zahradního nábytku či techniky a ná adí. Podél pozemku jsou zásuvky na el. V chatě je zavedena voda - obecní vodovod, elekt ina 3Ř0/220V. Za chatou se nachází les. Zastávka autobusu směr Jílové cca 600 m. Nabídková CENA: 750 000,- Kč 3) Objekt Všenory, okres Praha-západ Chata z r. 1ř47, p ístavba v r. 1ř61, v r. 2002 nová st echa, podlahy a okna. Nachází se v pravob ežní nivě eky Berounky a je součástí známé osady MONTANA. D evěná, částečně zděná, vzorně a pravidelně udržovaná nemovitost má v p ízemí zádve í, úložné prostory, obytnou kuchyň, pokoj s ložničkou a p íslušenství (WC suchý), v podkroví rozlehlá ložnice. El. 220/3Ř0 V, osadní studna s pitnou vodou, u chaty vlastní studna s užitkovou vodou. Vhodné k rekreaci, ideální pro milovníky p írody. Nabídková CENA: 5řř 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prost ednictvím se porovnávání provádí. Ve většině p ípadů jsou známé ceny vzorků vyjád eny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším ešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a p ípadné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspo ádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich p edpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a p irážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné p izpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „se izování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatu e je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících p edpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

stránka č. 10


Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - lokalita vhodná k rekreaci Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - objekt bez garáže, garážového stání - p ístup k objektu je po nezpevněné komunikaci - p ístup k objektu je po pozemcích jiného vlastníka (právně není zajištěn přístup) - problematický p ístup v zimních měsících - horší docházková vzdálenost do centra města - objekt je situován na pozemku jiného vlastníka - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt rodinné rekreace, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obtížně obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Březová-Oleško - Oleško, okres Praha-západ Výchozí cena (VC): ř50 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 0,ř5 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Kp ístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 635 727,ř1 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Petrov, okres Praha-západ Výchozí cena (VC): 750 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Kp ístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 476 7ř5,ř3 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 11


Objekt Všenory, okres Praha-západ Výchozí cena (VC): 5řř 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Kp ístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 3řŘ ř34,40 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kp ístupu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena:

3řŘ ř34,40 Kč 503 Ř1ř,41 Kč 635 727,ř1 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

500 000,– Kč 1,00 500 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota (jako celek, stavba s pozemkem):

× =

500 000,– Kč

stránka č. 12


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnit oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. P i tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je p itom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s p edpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnit ní vlivy, tj. nap . technický stav, fyzické opot ebení, morální opot ebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prost edí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze p edmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celek, stavba s pozemkem) Movité věci Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nep ihlíží. Závady (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou

379 850,– Kč 500 000,– Kč 0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 13


Obvyklá hodnota objektu č.e. 375, rod.rekr s p íslušenstvím (jako celek, stavba s pozemkem) Pozemek p.č. 197/106 (LV č. 10001) Výměra pozemku zapsaného na LV č. 10001 Obvyklá hodnota pozemku za m2 Obvyklá hodnota pozemku - LV č. 10001 (zaokrouhleno) Objekt ev.č. 375, rod.rekr příslušenstvím (LV č. 1188) Obvyklá hodnota objektu ev.č. 375 po odečtení hodnoty pozemku – LV č. 10001 (500 000,- Kč - 60 000,- Kč = 440 000,- Kč) Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění

500 000,- Kč

60 m2 1 000,- Kč 60 000,- Kč

440 000,- Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

440 000,– Kč

Cena slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ond ej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 23.Ř.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 14


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1ř67., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1ř67 Sb., pod č.j.: 264/200Ř-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spot ební elektroniky, výpočetní a kancelá ské techniky, nábytku, vybavení a za ízení domácnosti, oceňování strojů a za ízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod po . č. 1203ř-150ř/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 15


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 16

2015

Recommend Documents