ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 302/7392/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 23 a budovy č.e. 2 situované na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 302/7392/2015
LV no.: 39
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 23 a budova č.e. 2 situovaná na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hostokryje č.e. 2, 270 31 Senomaty GPS: 50.08513N, 13.66910E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
480.087 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota:
394.000 Kč
Market value Tržní hodnota
390.000 Kč
Common price Obvyklá cena
390.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
budova č.e. 2
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
venkovní úpravy
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura:
osada Hostokryje - část městyse Senomaty
Type: Druh
St. 23 246 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: osada bez občanské vybavenosti, Jednotková cena základní občanská vybavenost v sídelní části městyse Senomaty
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
112 m2
Floor area: Podlahová plocha:
bytová 61 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
463 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
nezjištěn 80 %
nestanoveno
200 Kč/m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 39 jsou oceňované nemovité ve vlastnictví Václava Honzátka, bytem Hostokryje č.e. 2, 270 31 Senomaty. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné, - 16x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce, - 11x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 39. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 39 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.e. 2 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití pro rodinnou rekreaci. Podle předloženého Povolení změny užívání ze dne 20.09.1983 byla provedena změna užívání rodinného domu na rekreační chalupu. Budova je však k datu ocenění opět užívaná k trvalému bydlení. Weak points / slabé stránky: - budova vykazuje značné technické i morální opotřebení - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 39 pro k.ú. Hostokryje a obec Senomaty, prokazující stav evidovaný k datu 29.09.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Hostokryje, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ povolení změny užívání stavby ze dne 20.09.1983, vydané Okresním národním výborem Rakovník, Odborem výstavby a územního plánování d/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 15.10.2015 za přítomnosti p. Václava Honzátka, vlastníka nemovitých věcí. V průběhu konání prohlídky nebylo umožněno provedení fotodokumentace obytných prostor budovy č.e. 2.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
645869 Hostokryje 542377 Senomaty 1 157 1.1.2014 CZ020C Rakovník Středočeský osada Hostokryje
Infrastructure / infrastruktura: Městys Senomaty se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník, přibližně 5 km západně od města Rakovník a přibližně 65 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má městys Senomaty, včetně svých částí, 1 157 obyvatel. Městys má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (úřad městyse, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, obchod a pohostinství). Po dopravní stránce je městys dobře dostupný, leží na silnici II/228 (Rakovník - Jesenice), městys je také napojený na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v osadě Hostokryje, která je částí městyse Senomaty, v lokalitě situované ve střední části osady, zastavěné převážně objekty užívanými k bydlení. Osada je bez občanské vybavenosti, za základní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na sídelní část městyse Senomaty (přibližně 2 km), případně na město Rakovník (přibližně 8 km). V lokalitě je rozvod elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.e. 2: Budova č.e. 2 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití k rodinné rekreaci, k datu ocenění užívaná k bydlení. Dispoziční řešení: Budova má jedno nadzemní podlaží, vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 2+1 s příslušenstvím (2 pokoje, kuchyně, koupelna, záchod, chodba) a hospodářským prostorem přístupným samostatně zvenku (z tohoto prostoru je přístupný zemní sklípek). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba a textilní krytiny, okna jsou převážně dřevěná zdvojená, jedno z oken je plastové s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, na sociálním zařízení a v kuchyni doplněné keramickými obklady, vnější omítka je hladká, na stěně směrem do dvora chybí. Budova má rozvod el. proudu, užitkové vody čerpané ze studny situované v hospodářské části budovy a kanalizace s odkanalizováním do jímky, vytápění budovy je lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je zajištěna v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a kombinovaným sporákem s připojením na propan-butanovou lahev, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že její stáří bude v přibližné výši 100 roků, či více. Budova je ve velmi zanedbaném stavu, na jejím stavebně technickém stavu je patrná značně zanedbaná údržba, vnitřní vybavení je za hranicí své životnosti, budova vyžaduje řadu stavebních prací k odstranění závad a obnovení údržby pro zamezení dalšího zhoršování stavebního stavu. V nedávné době byla pouze obnovena fasádní omítka stěny směrem do ulice a provedena výměna jednoho okna za plastové s izolačním dvojsklem.
-4-
Příslušenství: Příslušenství budovy tvoří zemní sklípek a další venkovní úpravy (přípojka elektro, jímka a oplocení). Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, o výměře 246 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.e. 2, nezastavěná část je tvořena nádvořím před a za budovou. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z veřejně přístupných pozemků čís. parcely 965, k.ú. Hostokryje (ostatní plocha - silnice, vlastník Středočeský kraj) a čís. parcely 959/1, k.ú. Hostokryje (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Městys Senomaty).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 23 a budovy č.e. 2 situované na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. října 2015
390.000,- Kč Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné, - 16x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce, - 11x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 39. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 302/7392/2015.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 27. října 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
302/7392/2015
LV no.:
39
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
3
3
m
1
budova č.e. 2
2
venkovní úpravy
2
Kč/m
463
m
2
Kč
Kč/m
4 269
1 976 547
80,0
395 309
177 889
80,0
35 578
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
430 887
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 23
246
200
49 200
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
49 200
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
480 087 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Built-up space
Obestavěný prostor Plocha pozemků m3
Kč
Land area
m2
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v obci Čistá, ul. Nádražní, okr. Rakovník
380 000,00
X-15
nestanoven
136
200
27 200
352 800,00
0,95
361 000
nabídka RK *1), RD s 1 PP a 1 NP, dispozice 2+1, vedl. stavba, k rekonsturkci
2
Rodinný dům v obci Krupá, okr. Rakovník
500 000,00
X-15
nestanoven
252
200
50 400
449 600,00
0,80
400 000
nabídka RK *2), RD s 1 NP a podkrovím, dispozice 3+1, stodola, k rekonstrukci
3
Rodinný dům v obci Čistá, ul. Tyršova, okr. Rakovník
600 000,00
X-15
nestanoven
1034
200
206 800
393 200,00
0,70
420 000
nabídka RK *3), RD s 1 PP a 1 NP, dispozice 3+1, hospod. část, k rekonstrukci
0,480
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Progres, Žatec
2) nabídka realitní kanceláře Orbisreality, Kladno
3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Progres, Žatec
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,394
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,390
mil.Kč
Situace lokality
Mapa oblasti
Budova č.e. 2 v části obce Senomaty-Hostokryje, okr. Rakovník
Pohled ulicí
Pohled ulicí
Severovýchodní pohled
Západní pohled
Jihozápadní pohled
Nádvoří za domem
Nádvoří před domem
Hospodářský prostor
Zemní sklípek
