2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

48/74/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 10535/14-26 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 22. 9. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23. 10. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 54 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 19. 11. 2015

Znalecký posudek č. 48/74/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9

6.

6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10

7.

7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům + mlýn č. p. 41, který je součástí p. č. st. 31/1, a příslušenství ................................. 11

7.2.1.

1. část – rodinný dům .............................................................................................................. 11

7.2.2.

2. část – mlýn ........................................................................................................................... 14

7.2.3.

Příslušenství a přípojky inženýrských sítí ................................................................................ 15

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 16

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 17

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 18

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 19

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 20

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 20 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 20

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 27

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 29

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 44

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 45

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 45

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 45



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10535/14-26: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 573, tj.: - podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 573 pro k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník; ke dni 22. 9. 2015 ALV: Vlastník Coufalová Ivana MUDr., Azalkova 579, Horní Jirčany, 25242 Jesenice; identifikátor 506118/110; podíl ¼ Družstvo AVECO INTERNATIONAL v likvidaci, Za Zelenou liškou 473/16, Krč, 14000 Praha 4; identifikátor 00508667; podíl 5/8 Křivánek Milan, č. p. 41, 27721 Liběchov; identifikátor 450126/112; podíl 1/8 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 31/1 zastavěná plocha a nádvoří 1.614 m2 Součástí je stavba: Liběchov č. p. 41, prům.obj Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 31/1 parc. č. st. 31/2 zastavěná plocha a nádvoří 221 m2 Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 31/2


Stránka 3 z 45



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 23. 10. 2015 za přítomnosti spolumajitele pana Křivánka Milana. Místní šetření tak bylo provedeno jak z veřejně přístupných míst tak i z částí neveřejných (vnitřní prostory). Povinný - likvidátor jako zástupce povinného nám po telefonickém rozhovoru zaslal znalecký posudek č. 3891-8/07 ze dne 12. 1. 2007. Likvidátor dále sdělil, že se místního šetření nemůže zúčastnit, z důvodu pracovní neschopnosti (úraz). Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý (adresát nemá domovní schránku). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byli obeslání následující spoluvlastníci MUDr. Ivana Coufalová a Milan Křivánek. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 4 z 45



MUDr. Ivana Coufalová zaslala poštou níže uvedené podklady a dokumenty. Pan Milan Křivánek se s námi telefonicky spojil a zúčastnil se místního šetření. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015, k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. 167 EX 10535/14-26 ze dne 22. 9. 2015 Písemné sdělení spolumajitelky MUDr. Ivany Coufalové ze dne 8. 10. 2015 o tom, že zasílá podklady, které má k dispozici: 

Kupní smlouva ze dne 24. 11. 1992



Znalecký posudek č. 326/92 ze dne 11. 2. 1992



Žádost o registraci kupní smlouvy ze dne 24. 11. 1992



Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. Zn. V-2939/2015-206 ze dne 17. 4. 2015



Informace o pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 – dálkový náhled

Písemné sdělení MěÚ Liběchov ze dne 8. 10. 2015; č. j. 1205/2015; vyřizuje: Kϋhnelová; že v příloze zasílají dostupné doklady k nemovitosti č. p. 41 a parc. č. st. 31/1 v k.ú. Liběchov Žádala jsem o: 

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy



Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo:  Výřez územního plánu s legendou 

Část kupní smlouvy ze dne 24. 11. 1992



Výzvu k doplnění žádosti č.j. Výst. 330-2327/93 ze dne 9. 7. 1993



Sdělení k č. p. 41 – č.j. Výst. 330-3410/94 ze dne 8. 12. 1994



Technickou zprávu a výkresovou dokumentaci k přístavbě domu Písemné sdělení ze dne 30. 10. 2015 a zaslání znaleckého posudku č. 3891-8/07 likvidátorem JUDr. Josefem Vlčkem

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 573 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Liběchov – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Liběchov


Stránka 5 z 45



Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – Milan Křivánek Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 6 z 45



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 45



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí – podíl id. 5/8 - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření nemovitých věcí včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností BOSCH. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 30. 10. 2015 od likvidátora – JUDr. Josef Vlček.


Stránka 8 z 45



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu s mlýnem a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladovým způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.


Stránka 9 z 45



Ocenění je provedeno dvěma způsoby : pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Mělník v centrální části města Liběchov v katastrálním území Liběchov, v souvisle zastavěné části obce. Nemovité věci se nachází v centru města Liběchov v blízkosti hlavní ulice Pražská, která je kolmá na ulici Rumburská a souběžná s ulicí Litoměřická. Absolutní centrum města (náměstí V. Levého) je vzdáleno cca 100 m pěšky východním směrem. Okresní město Mělník je vzdáleno cca 7,6 km jízdy autem jižním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na pravém břehu řeky Labe v rovinaté krajině středního Polabí. V okolí převažují pole, severovýchodním směrem od města lesy. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Severním směrem od objektu je zámek Liběchov. Jedná se o druhý dům (mimo hlavní ulici Pražská) po pravé straně při příjezdu do obce směrem od města Štětí po odbočení z ulice Litoměřická směrem na Mělník. Objekt stojí při hlavní silnici č. I/9 Pražská. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 60 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Les (zámecký park) je za domem, k vodě (Labe) je to cca 560 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, ordinace, knihovna, muzeum, městská policie, zámek a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Mělníku. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. a II. třídy. Z veřejné dopravy je asi 60 m pěšky zastávka autobusů - dobré spojení do Mělníka na autobusové nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca. 1.200 m pěšky – trať Mělník - Litoměřice. Nevýhodou je nízká četnost spojení mimo špičku. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po nezpevněném pozemku parc. č. 1244/1 (ostatní plocha-ostatní komunikace; vlastník: Brožová Marie). Dále navazuje zpevněná veřejná komunikace na parc. č. 1301. Není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší.


Stránka 10 z 45



Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace. Rodinný dům je napojen na elektřinu a vodovod, kanalizace je do jímky. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

CZ0206 Liběchov

Kód Správní obvod 1 2 obce 535001

2114

2

3

4

2 1178

5

6

1053

709

7

8

9 10 11 12 13

2 20 17

1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům + mlýn č. p. 41, který je součástí p. č. st. 31/1, a příslušenství 7.2.1. 1. část – rodinný dům Jedná se o dvougenerační rodinný dům obdélníkového tvaru se sklepem, 2 nadzemními podlažími a neupraveným půdním prostorem. Objekt svou severozápadní štítovou stranou navazuje na stavbu mlýna, se kterým tvoří dům ve tvaru písmene L. Rodinný dům má 2 vlastní vstupy, je přístupný z pozemku jiného vlastníka – parc. č. st. 30, na kterém stojí také dřevěná přístavba vstupu – verandy. Druhý vstup do RD je ze dvora z pozemku parc. č. st. 31/1. Severní částí objektu protéká potok – náhon mlýna. Na pozemku u domu se nachází dvě hospodářská stavení, která tvoří příslušenství. Tyto stavby ohraničují pozemky na severní a západní straně, mezi nimi oplocení tvoří zděná zeď (cca uprostřed je zbořená). Pozemky jsou neudržované, společně se stavbami a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení V suterénu se nachází uhelna, sklad, lisovna, sklad 2, chodba a schodiště do 1.NP. V 1.NP se nachází bytová jednotka o dispozici 3+1, která je v neobyvatelném stavu, chodba a schodiště do 2.NP. Ve 2.NP se nachází bytová jednotka 3+1 o dispozici: veranda, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s WC, 2x pokoj, kotelna, komora, balkon a schodiště na půdu a do 1.NP. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 2x 3+1. Objekt je v současném stavu stavebně upraven na dvě samostatné části, avšak prostory v 1.NP je nutné kompletně zrekonstruovat. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „prům.objekt“, což pro část rodinný dům neodpovídá způsobu využití objektu „prům.objekt“. Objemově v areálu převažuje budova mlýnu. Za nejlepší možné využití však považuji bydlení. Dle evidence katastru nemovitostí se jedná se o nemovitou kulturní památku č. rejstříku 36338/2-1342 a dle sdělení pana Křivánka také o národní technickou památku (v případě mlýna).


Stránka 11 z 45

3



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byl dům postaven v 16. stol. a přestavba v 18. stol. Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 60 cm - zděné z pálených plných cihel a z kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu; chybí směrem do dvora Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná dvojitá s jednoduchým zasklením; směrem do dvora okna v 1.NP chybí kromě jednoho a v 1.PP z ½ chybí a z ½ jsou dřevěná okna s jednoduchým zasklením a kovovou mříží Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: dvouvrstvé štukové omítky – 2.NP; vápenocementové – 1.NP a 1.PP Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou – 2.NP Schody: konstrukce: kamenné Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné v 1.NP; z laminátu a keramické dlažby – byt ve 2.NP; betonové v suterénu Vytápění: ve 2.NP ústřední kotlem na tuhá paliva + deskové radiátory; v ostatních podlažích není Ohřev teplé vody: ve 2.NP el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody ve 2.NP Hygienické vybavení: podstandardní koupelna s WC (vana, sprchový kout, umyvadlo, WC) ve 2.NP Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do jímky z 2.NP Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) a v 1.PP také motorový rozvod Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: elektrický sporák, myčka a digestoř ve 2.NP Údržba: převážně zanedbaná; ve 2.NP a částečně v 1.PP je prováděna základní údržba Ostatní: není Výpočet obestavěného prostoru - část RD č. p. 41 - dle měření Podlaží

Výpočet

1.PP

2.NP

17,95*10,03 17,95*10,03 4,05*2,25 - veranda 17,95*10,03

půda

17,95*10,03*(4,2/2) - sedlová střecha

1.NP

Konstrukční výška 2,79 2,75 4,50 3,17

m m m m

Zastavěná plocha 180,04 180,04 9,11 180,04

m2 m2 m2 m2


502 495 41 571

m3 m3 m3 m3

378 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

Obestavěný prostor

1 987 m3 190 m2 550 m2 370 m2

Stránka 12 z 45



Výměry místností části rodinného domu č. p. 41 - dle měření + odhad (1.NP) Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

13,33 25,95 23,69 13,16 4,78

50% 50% 50% 50% 50%

7,88 22,96 30,26 15,53 26,51 8,76

50% 100% 100% 100% 100% 100%

7,88 22,96 30,26 16,93 15,53 26,51 8,76 5,16 8,68 4,48

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 100% 100%

uhelna sklad 1.PP lisovna sklad 2 chodba Započitatelná plocha 1.PP dřevník - přístup z cizího pozemku kuchyň obývací pokoj 1.NP koupelna s WC pokoj 2 kotelna Započitatelná plocha 1.NP veranda kuchyň obývací pokoj koupelna s WC pokoj 1 2.NP pokoj 2 kotelna balkon schodiště komora Započitatelná plocha 2.NP

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 6,67 12,98 11,84 6,58 2,39 40,45 3,94 22,96 30,26 15,53 26,51 8,76 107,96 7,88 22,96 30,26 16,93 15,53 26,51 8,76 2,58 8,68 4,48

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

144,56 m2 293 m2

Stavebně technický stav a provedené rekonstrukce Objekt je celkově ve špatném stavu. Pouze byt ve 2.NP je obyvatelný, ostatní prostory jsou využitelné pouze ke skladování. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost, převážná část prvků krátkodobé životnosti (vnitřní a vnější omítky, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře, podlahy) je dožilá. Celkové vnitřní vybavení je nevyhovující dnešním standardům, koupelna v 1.NP byla vybourána, je bez zařizovacích předmětů, kuchyňská linka v 1.NP byla demontována, dále v 1.NP chybí okna, podlahy, veškeré rozvody, dveře a nyní je nepřístupná – plná odpadu. Dalším nedostatkem je fasáda a opadávající omítka na jihozápadní straně objektu. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, opravu krovu a výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). V roce 1981 byla dokončena přístavba dřevěné verandy a venkovních schodů na cizím pozemku parc. č. st. 30 – vstup do bytu ve 2.NP. V letech 1993 - 1994 byla provedena vestavba koupelny a WC vč. obkladů a keramické dlažby. Dále byly provedeny nové rozvody vody, kanalizace a elektroinstalace ve 2.NP. V roce 1998 byl ve 2.NP osazen bojler a v roce 2000 byl proveden rozvod ÚT s kotlem na pevná paliva. V roce 1997 byla rekonstruována fasádní omítka jedné štítové stěny obytné části a před cca 17 lety byla vyměněna jedna polovina střešní krytiny. V roce 2008 byla provedena rekonstrukce pokoje a ložnice ve 2.NP, v roce 2014 byla provedena rekonstrukce obývacího pokoje – podlaha a kuchyně – podlaha + štuk. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 13 z 45



Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě.

7.2.2. 2. část – mlýn Jedná se původně o hospodářský objekt, který byl součástí liběchovského panství. V polovině 18. století byl přestavěn na mlýn. Půdorysně má obdélníkový tvar se sklepem, 3 nadzemními podlažími a půdním prostorem. Objekt je kolmý na 1.část objektu - RD, se kterým tvoří dům ve tvaru písmene L. Mlýn má vlastní vstup z pozemku parc. č. 1244/1, který je jiného vlastníka. Dispoziční řešení Stavba obilního mlýna je mohutná, čtyřpodlažní budova, situovaná na pozemku parc. č. se. 31/1 a navazuje na obytnou část. Sloužila pro výrobní účely – úpravu zemědělských produktů. K mlýnu vede náhon, který není předmětem tohoto ocenění. Jsou zachovány jednotlivé provozní prostory, i když jsouznačně poškozeny. Jde o strojní vybavení spodního náhonu, turbíny, drtiče, násypky, plniče pytlů, převodnice, běhouny, vačky, hřídele, šrotovnice, moučnice atd. Tato technologie je značně zchátralá, dle dostupných informací pochází z první poloviny 18.století. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „prům.objekt“, což je v souladu s původním využitím objektu jako mlýn. V současnosti není objekt již dlouhou dobu využíván, svým stavem a vybavením neodpovídá dnešním nárokům na obdobné objekty. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byla stavba postavena v 16. stolelí, přestavba byla provedena v 18. století Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 3 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca 100 cm - zděné z pálených plných cihel a z kamene Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: chybí Vnější povrchy: omítka vápenocementová (místy opadaná) Vstupní dveře do objektu: dřevěné Vrata: nejsou Okna: bez okenních křídel Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: není POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: vápenocementové Obklady: nejsou Schody: konstrukce: dřevěné Dveře: nejsou Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné – nadzemní podlaží, dlažba v 1.PP Vytápění: není Ohřev teplé vody: není Vnitřní vodovod: není Hygienické vybavení: není Vnitřní kanalizace: není Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: není Výtahy: nejsou Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 14 z 45


Vybavení kuchyní: není Ostatní: není


Údržba: není dlouhodobě prováděna

Výpočet obestavěného prostoru - část mlýn č. p. 41 - dle měření Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.PP 12,26*19,6 2,63 m 1.NP 12,26*19,6 2,85 m 2.NP 12,26*19,6 2,85 m 3.NP 12,26*19,6 2,85 m půda

Zastavěná plocha 240,30 m2 240,30 m2 240,30 m2 240,30 m2

12,26*19,6*(5,15/2) - sedlová střecha

619 m3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

Obestavěný prostor 632 m3 685 m3 685 m3 685 m3 3 305 m3

240 m2 961 m2 721 m2

Stavebně technický stav – 2. část – mlýn Objekt je celkově ve špatném stavu. Na zdivu je patrná pronikající zemní vlhkost, převážná část prvků krátkodobé životnosti (vnitřní a vnější omítky, rozvody inženýrských sítí, okna, dveře, podlahy) je dožilá, nebo nejsou provedeny. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, opravu krovu a výměnu či instalaci části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). V objektu chybí okna, vnitřní dveře, podlahy jsou dřevěné prkenné místy propadlé, schodiště je dřevěné místy uhnilé. Tato část objektu je dlouhodobě nevyužívaná a chátrá. Dalším nedostatkem je fasáda a opadávající omítka na objektu. Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané základní údržbě.

7.2.3. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace do jímky, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka – betonová (je součástí pozemku) c) Oplocení zděné z kamene (část zborcená) d) Vjezdová brána – kovová

-

Chlévy – stavba na parc. č. st. 31/2, zděná z cihel a kamene, střecha je valbová a se štítem, krov je dřevěný, krytina je cementová taška, vrata a dveře dřevěná, celkově ve špatném stavu. Jedná se o nemovitou kulturní památku. Výpočet obestavěného prostoru chlévu bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - dle měření Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 1.NP 14,5*9,22+7,3*6,2 3,1 m 178,95 m2 zastřešení

(14,5*9,22+7,3*6,2)*(4,25/2) - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo


Obestavěný prostor 555 m3 380 m3 935 m3

Stránka 15 z 45


-


Stodola – stavba na par. č. 31/1, zděná z cihel a kamene, střecha je sedlová – jihovýchodní část zborcená, střecha propadlá, celkově ve špatném stavu. Výpočet obestavěného prostoru stodoly na parc.č. st. 31/1 - dle měření Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 30,28*11,51 3,74 m zastřešení

Zastavěná plocha 348,52 m2

30,28*11,51*(5,44/2) - sedlová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Obestavěný prostor 1 303 m3 948 m3 2 251 m3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2, které jsou zapsané na LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015 pro k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité jihozápadním směrem (k řece Labe) a mají celkově nepravidelný tvar mnohoúhelníku o rozměrech cca 48 m x 44 m. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 31/1 : 1244/2, 1244/1 (přístup), 1346, st. 31/2, 1244/3, st. 30, 38/1, 41/1 a 1345 parc. č. st. 31/2: st. 31/1, st. 529, 1244/3, 38/2 a 38/1 Pozemek parc. č. st. 31/1

Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar mnohoúhelníku, ve své východní části je částečně zastavěn objektem č. p. 41 (rodinný dům s mlýnem) a v západní části je částečně zastavěn vedlejší stavbou stodoly. Pozemek severovýchodním okrajem těsně sousedí s přístupovým pozemkem parc. č. 1244/1. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 16 z 45



Pozemek parc. č. st. 31/2

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má nepravidelný tvar, je z celé své plochy zastavěn stavbou chléva bez čp/če, která je součástí pozemku. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Liběchov se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „smíšené obytné území“.


Stránka 17 z 45



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz - se jedná o záplavové území 5 leté vody řeky Labe. Dle zakreslení v povodňovém plánu byly nemovité věci zaplaveny při historických povodních v letech 2013, 2011, 2010, 2009, 2007, 2006 a 2002. Dle sdělení spolumajitele pana Křivánka byly stavby zaplaveny nejvíce do výšky cca 8 m.


Stránka 18 z 45



7.6. Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Liběchov, k. ú. Liběchov Pozemky parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (rodinný dům + mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a Nemovité věci: stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2 - podíl id. 5/8; vše v záplavovém území 5-leté vody řeky Labe Stavební stav: Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost:

1. část - rodinný dům Vybavení: špatný 3+1 - ve 2.NP; 1.NP Příslušenství: neobyvatelné Výměra pozemků: 1 PP + 2 NP + půda

Obestavěný prostor (OP):

1 987 m3

Započitatelná plocha (zap.pl.): OP / zap.pl.:

6,782

Stavební stav:

špatný

Podlažnost:

293 m2

Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: 2. část - mlýn Vybavení:

1 PP + 3 NP + půda

podstandardní stodola, venkovní úpravy, chlévy 1 835 m2 190 m2 370 m2 0,202 žádné

Zast. plocha 1.NP:

240 m2

Obestavěný prostor (OP):

3 305 m3

Zastavěná plocha nadzemních podlaží:

721 m2

Zast. plocha 1.NP vedlejších staveb

527 m2

Realizovatelnost:

velmi obtížná

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 19 z 45



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnání je provedeno s nabízenými zemědělskými usedlostmi napříč regionem, které jsou převážně ve špatném stavu a již nefungují k hospodářským účelům. Objekty slouží k bydlení, s ohledem na celkovou velikost staveb se však jedná o malou část usedlosti. Hospodářské části usedlostí jsou s ohledem na svůj stav, vybavení a dispoziční řešení v dnešní době obtížně konkurenceschopné. Náklady na jejich případnou rekonstrukci by byly dosti vysoké. Hlavním držitelem obvyklé ceny je obytná část usedlostí, a proto byla za měrnou jednotku zvolena započitatelná plocha obyvatelné části objektu, tj. v případě oceňovaných nemovitých věcí 2.NP rodinného domu (byt 3+1). Započitatelná plocha 2.NP části rodinného domu je po zaokrouhlení 145 m 2. Náklady na stavební úpravu dalších prostor v objektu by pravděpodobně převyšovaly výši změny obvyklé ceny nemovitých věcí, a proto nejsou v použité měrné jednotce zohledněny, ale jsou zohledněny pomocí koeficientů níže v porovnání. V ostatních měrných jednotkách jako je zastavěná plocha 1.NP, zastavěná plocha všech podlaží či výměra pozemků se jednotliví reprezentanti dosti liší a tyto faktory nejsou ty s největším vlivem na obvyklou cenu. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě.


Stránka 20 z 45



K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,95, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovit ých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 5/8 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015 mají nemovité věci celkem 3 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s komerčními objekty, památkami a zemědělskými objekty 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí – domy, památky-jiné a zemědělské objekty v obci Liběchov - byly nalezeno celkem 2 nemovité věci s nabídkovou cenou od 950.000 Kč do 1.149.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 950.000 Kč do 4.800.000 Kč. Nabídka nemovitých věcí – komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 600.000 Kč do 20.000.000 Kč.


Stránka 21 z 45



2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí – komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 600.000 Kč do 11.400.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí – komerční nemovité věci v okrese Mělník - bylo nalezeno celkem 6 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 600.000 Kč do 8.240.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na těchto serverech nebyla v obci Liběchov nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v obci Liběchov nalezena žádná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 22 z 45



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

RD + mlýn

Zemědělská usedlost



Nemovité věci:

Liběchov 41

Adresa: GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Nabdín 30, Černuc

Příčina 18

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5



Ve Familii 116, Všetaty Ostrý 5, Stránka Přívory

Krupá bez čp/če

50°24'27.84"N, 14°26'44.75"E

50.2804978N, 14.2018319E

50.0659375N, 13.6680428E

50.1775831N, 13.7348347E

50.2871847N, 14.5737331E

50.4148244N, 14.7025831E

x

29,6 km

82 km

67 km

21,7 km

28,3 km

Objekt se skládá z patrového RD, podsklepené 2 patrové sýpky, stodoly s dvěma obytnými místnostmi, garáže a kůlny. IS: 2x kopaná studna, septik, elektřina a vodovod je před domem.

Jedna místnost po kompletní rekonstrukci vč. nových oken, zbylá část k rekonstrukci, půda s možností vestavby. Stodola, chlévy a další vedlejší prostory. Pozemky jsou zcela oplocené.

Areál přístupný ze zpevněné obecní komunikace. Na pozemku je hospodářská budova, 2 chlévy, 2 sklady a studna. Objekt je částečně podsklepený. ÚT na TP.

V 1.NP je kuchyň s kachlovými kamny, 2 pokoje, schodiště do 2.NP. Ve 2.NP jsou 4 místnosti. Jsou zde 2 chlévy, 2 sýpky, stodola, špejchar, 2 kůlny. Usedlost je v původním stavu.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení: Dispozice:

zděné z cihel a kamene 3+1

cihelné 5+1

Podlažnost:

část RD: 1 PP + 2 NP + půda; část mlýn: 1 PP + 3 NP + půda

1 PP + 2 NP + půda

Pozemky parc. č. s výměrami:

p. č. st. 31/1 - 1.614 m2 parc. č. st. 88 - 1.231 m2 parc. č. st. 31/2 - 221 m2 parc. č. 777 - 335 m2

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Zastavěná plocha 1.NP všech staveb [m2 ]: Zastavěná plocha NP všech staveb [m2]: Započitatelná plocha [m ]: 2


Objekt prošel částečnou rekonstrukcí, má novou střechu, elektřinu a rozvody vody v plastu. V patře je byt 3+1 s příslušenstvím. Areál je nově oplocen. Zap.plocha je odhadnuta, zastavěná plocha odměřena z KM. cihelné cihelné 2+kk 3+1

1 NP + půda

1 835 190

1 566 145

parc. č. st. 53 - 779 m2 parc. č. 39/2 - 44 m2 parc. č. 39/1 - 3.466 m2 parc. č. 41 - 1.653 m2 5 942 209

958

520

1 619 145

1 NP + část podkroví / část půda

cihelné 1.NP-4+1; 2.NP-3+1

kamenné 6+1

1 PP + 2 NP + půda

1 PP + 2 NP + půda

6 666 1 172

1 404 141

parc. č. st. 60 - 900 m2 parc. č. st. 87 - 246 m2 parc. č. 687/2 - 416 m2 parc. č. 685 - 360 m2 1 922 120

418

1 203

663

630

840

418

1 203

804

734

93

80

110

206

175

p. č. st. 240 - 6.666 m2 parc. č. st. 61 - 1.404 m2

Stránka 23 z 45



Nabídková / prodejní cena [Kč]:

1 960 000

1 540 000

2 150 000

1 900 000

1 200 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

21 075

19 250

19 545

9 230

6 849

méně občanské část obce bez občanské vybavenosti-horší vybavenosti-horší 1,02 1,02

bez občanské vybavenosti-horší 1,05

Variační koeficient [%]:

38,97% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: centrum obce

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou:

silnice I.třídy

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: Koeficient úpravy

1.835 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Stavebně technický stav: špatný

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

podstandardní, ÚT na TP

K7 - Příslušenství:

stodola a chlév ve špatném stavu

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


152 333 Kč

139 139 Kč

pouze bus-horší vlak i bus

Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


část RD: 1 PP + 2 NP + půda; část mlýn: 1 PP + 3 NP + půda

K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


E, V, K - jímka

obdobná

56 510 Kč obdobná

26 685 Kč

49 507 Kč

obdobná

pouze bus (nízká frekvence spojů)-horší

1,02

1,00

1,00

1,00

1,04

63 980 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

silnice III.třídy-horší

obdobná

obdobná

silnice III.třídy-horší

1,02

1,00

1,00

1,02

41 586 Kč silnice III.třídy (slepá silnice)-horší 1,04

65 259 Kč

0 Kč

0 Kč

27 218 Kč

43 249 Kč

menší

větší

větší

větší

obdobný

1,01

0,94

0,93

0,97

1,00

33 282 Kč nová střecha, nevalný-lepší 0,80

-175 316 Kč

-41 644 Kč

0 Kč

nevalný-lepší

nevalný-lepší

špatný-obdobný

0,90

-201 741 Kč nová střecha, nevalný-lepší 0,80

0,90

1,00

-672 301 Kč

-274 661 Kč

-536 054 Kč

-134 649 Kč

0 Kč

suché WC-horší

obdobné

obdobné

obdobné

lokální topení-horší

1,01

1,00

1,00

1,00

1,04

26 892 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

44 979 Kč

stodola, chlévy a další v lepším stavu-lepší

nové oplocení, chlévy a stodola v lepším stavu-lepší

hospodářská budova, 2 chlévy, 2 sklady-lepší

dva chlévy, dvě kůlny, stodola, špejchar-lepší

2 stodoly, garáž a kůlna v lepším stavu-lepší 0,95

0,95

0,95

0,95

0,97

-135 805 Kč

-123 598 Kč

-107 211 Kč

-60 592 Kč

-35 084 Kč

menší

menší

menší

větší obytná část

větší obytná část

0,85

0,85

0,90

1,10

1,05

-387 044 Kč E, 2x studna, jímka-horší 1,01

-352 253 Kč

-203 700 Kč

56 719 Kč

E,V, jímka-obdobné

E,K,P,V-lepší

pouze E-horší

1,00

0,97

115 125 Kč E, 2x studna, jímka-horší 1,01

21 932 Kč

0 Kč

-54 999 Kč

12 664 Kč

35 733 Kč

1,03

Stránka 24 z 45

Znalecký posudek č. 48/74/2015 K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

Určení obvyklé ceny bydlení - byt 3+1; ostatní části velmi obtížně využitelné

K11 - Zdroj informací: Koeficient úpravy

střední-lepší

střední-lepší

střední-lepší

obtížná-lepší

0,85

0,85

0,85

0,92

0,92

-332 277 Kč reality.idnes.cz; ID: AK 120715 - Nabdín 0,75

-299 415 Kč reality.idnes.cz; ID: 478085 0,80



-98 146 Kč reality.idnes.cz; ID: 581747; bez provize 0,95

tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy

bez VB

tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

záplavové území 5-leté vody řeky Labe; nemovitá kulturní památka; přestavek veranda

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

-470 726 Kč

-339 337 Kč

-302 312 Kč

-117 671 Kč

-56 434 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-56 487 Kč

-54 294 Kč

-48 370 Kč

-42 362 Kč

-42 890 Kč

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč není záplavová zóna ani není záplavová zóna ani není záplavová zóna ani není záplavová zóna ani není záplavová zóna ani kulturní památka-lepší kulturní památka-lepší kulturní památka-lepší kulturní památka-lepší kulturní památka-lepší 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

Váhy: Vážený průměr [Kč / m2 zap.pl.]:

-203 353 Kč

-195 458 Kč

-174 132 Kč

-152 502 Kč

-154 404 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

6 898 Kč

7 971 Kč

7 662 Kč

6 826 Kč

5 978 Kč

6 053 Kč

997 163 Kč 11,78%

1 152 336 Kč

1 107 596 Kč

986 746 Kč

864 179 Kč

874 955 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

117 475 Kč 864 179 Kč 879 687 Kč 997 163 Kč 1 114 638 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

1 152 336 Kč

Srovnávací hodnota celku (Vážený průměr) [Kč]:

997 163 Kč

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov

623 227 Kč

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů

(odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 5/8 na LV č. 573, k. ú. Liběchov


obtížná-lepší

498 581 Kč 500 000 Kč

Stránka 25 z 45



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost dalšího rozšíření obytných prostor objektu Ponižující faktory: o velice rozsáhlý objekt nákladný na provoz a údržbu o špatný stav staveb o nemovitá kulturní památka o praskliny na fasádě - nebyl doložen statický posudek o není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o nevýhodné situování domu v zátopovém území 5-leté vody řeky Labe o neúplné inženýrské sítě – není napojení na kanalizaci, zemní plyn v místě není o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V celé České republice vyjma velkých měst je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném či špatném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí. Poptávka je spíše po objektech, které splňují standardní požadavky na bydlení, protože případné náklady na rekonstrukci obdobných starých objektů se ne zcela zohlední v obvyklé ceně – poměr růstu obvyklé ceny ku vloženým finančním prostředkům je nízký.


Stránka 26 z 45



Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 1,2 mil. Kč do 2,15 mil. Kč (tj. cca od 6.849 Kč/m2 do 21.075 Kč/m2 zap.pl. obytné části objektů). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.978,- až 7.971,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci: 6.898,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 997.163 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 5/8, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 500.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky velice rozsáhlému objektu bydlení i dalších objektů ve špatném stavu, které jsou nákladné na provoz a údržbu, evidenci jako nemovitá kulturní památka, prasklinám na fasádě, nezajištěnému fyzickému a právnímu přístupu, nevýhodnému situování objektu v zátopovém území, neúplným IS a vlastnictví nemovitých věcí více subjekty (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost a možností dalšího rozšíření obytné části objektu (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a to i v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75, 0,8, 0,9 a 0,95. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 500.000,- Kč, tj. 5.534 Kč/m2 zap.pl. obytné části objektu.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). NENÍ PRAVDA!


Stránka 27 z 45



Popis rizika: Přístavba verandy není zakreslena v KM. NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba vstupu do objektu (veranda) je na pozemku jiného vlastníka - parc. č. st. 30.

NE

K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístup k nemovitým věcem je možný pouze po pozemcích jiných vlastníků a není pravděpodobně právně zajištěn – právní zajištění nebylo doloženo.

ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji.

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Hlavní objekt s č. p. má viditelné praskliny na fasádě a ostatní objekty porušenou střechu.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. NE

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Přístavba verandy zasahuje na pozemek jiného vlastníka – parc. č. st. 30.

NE

Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba je dle evidence KN vedena jako průmyslový objekt, převažující část v minulosti sloužila jako mlýn.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. NE

Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci se nachází v zátopovém území řeky Labe – 5-ti leté vody.

NE

Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci byly v minulosti vícekrát zatopeny při historických povodních.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 28 z 45



ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví. Jedná se o nemovitou kulturní památku (číslo rejstříku: 36338/2-1342) dle výpisu z KN ze dne 22. 9. 2015 a dle sdělení spolumajitele pana Křivánka také o národní technickou památku.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření nebylo zjištěno stáří objektů. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález Adresa předmětu ocenění: 277 21 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Liběchov Katastrální území: Liběchov Počet obyvatel: 1 053 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní III středisko a škola)

Pi 0,75 0,60 1,01

0,85 0,95 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 554,37 Kč/m2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 41 1.1.2. Mlýn č. p. 41 1.1.3. Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 1.1.4. Stodola na par. č. st. 31/1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky


Stránka 29 z 45



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) - část na cizím pozemku (veranda) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nemovitá kulturní památka obtížné nakládání s nemovitými věcmi ve špatném stavu 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody)

č. I I

Pi -0,06 -0,03

II I

0,00 -0,04

I

-0,30

I

0,70

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,399 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, IV -0,03 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,010 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,403

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 41 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek:


§ 13, typ D

Stránka 30 z 45



Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 17,95*10,03 1.NP 17,95*10,03 4,05*2,25 2.NP 17,95*10,03

[m2] 180,04 180,04 9,11 180,04

= = = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 180,04 m2 180,04 m2 9,11 m2 180,04 m2

Název 1.PP 1.NP 2.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (17,95*10,03)*(2,79) 1.NP (17,95*10,03)*(2,75) (4,05*2,25)*(4,50) 2.NP (17,95*10,03)*(3,17) půda 17,95*10,03*(4,2/2)

= = = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP 2.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

Typ PP NP NP NP Z

Konstr. výška 2,79 m 2,75 m 4,50 m 3,17 m

[m3] 502,31 m3 495,11 m3 41,01 m3 570,72 m3 378,08 m3 Obestavěný prostor 502,31 m3 495,11 m3 41,01 m3 570,72 m3 378,08 m3 1 987,23 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Provedení kamené zděné tl. 60 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech chybí vápenné, štukové vápenocementové chybí běžné keramické obklady chybí kamenné

Hodnocení standardu S S S S S S C S S C S C S

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 50 50 100

Stránka 31 z 45


12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní


hladké plné dveře chybí dřevěná, zdvojená chybí kovová bez přerušení tep. mostu plovoucí podlaha prkenný povrch keramická dlažba betonová mazanina ústřední topení chybí světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda chybí bojler chybí chybí plastové potrubí chybí elektrický sporák se sklokeramickou deskou chybí umyvadlo, vana, WC chybí splachovací chybí chybí

S C S C P N P S P S C S C S C S C C S C N

50 50 40 30 30 50 50 50 50 50 50 100 100 50 50 50 50 100 50 50 50

C S C S C C

50 50 50 50 50 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody


Obj. podíl [%] S S S S S S C S S C S C S S C S C P N P S P S C S C S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 2,40 3,90 3,40 3,40 5,30 5,30 5,30 2,30 2,30 1,40 1,40 4,20 4,20 4,00 0,50 2,80

Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 50 50 100 50 50 40 30 30 50 50 50 50 50 50 100 100 50

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,54 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,35 0,00 6,40 3,30 0,00 1,20 0,00 3,90 1,70 0,00 2,12 0,00 0,73 1,77 0,53 0,70 0,32 2,10 0,00 4,00 0,00 1,40

Stránka 32 z 45


19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


C S C C S C N C S C S C C

2,80 1,60 1,60 0,50 2,90 2,90 0,50 0,50 5,00 5,00 0,40 0,40 3,00

50 50 50 100 50 50 50 50 50 50 50 50 100

0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,54 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,31 400 420 1. Základy S 24,30 50,00 1,00 12,15 15,00 55 200 2. Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 15,00 400 420 2. Zdivo S 9,30 75,00 1,00 6,98 8,62 55 200 3. Stropy S 9,30 25,00 1,00 2,33 2,88 400 420 3. Stropy S 4,20 100,00 1,00 4,20 5,19 200 250 4. Střecha S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,71 100 120 5. Krytina S 0,70 50,00 1,00 0,35 0,43 55 80 6. Klempířské konstrukce S 6,40 50,00 1,00 3,20 3,95 80 80 7. Vnitřní omítky S 6,40 50,00 1,00 3,20 3,95 2 50 7. Vnitřní omítky S 3,30 25,00 1,00 0,83 1,03 21 60 8. Fasádní omítky S 3,30 75,00 1,00 2,47 3,05 55 60 8. Fasádní omítky S 2,40 50,00 1,00 1,20 1,48 22 50 10. Vnitřní obklady S 3,90 100,00 1,00 3,90 4,82 400 420 11. Schody S 3,40 50,00 1,00 1,70 2,10 21 80 12. Dveře S 5,30 40,00 1,00 2,12 2,62 200 220 13. Okna P 5,30 30,00 0,46 0,73 0,90 200 220 13. Okna N 2,30 50,00 1,54 1,77 2,19 7 40 14. Podlahy obytných místností P 2,30 50,00 0,46 0,53 0,65 80 80 14. Podlahy obytných místností S 1,40 50,00 1,00 0,70 0,86 22 80 15. Podlahy ostatních místností P 1,40 50,00 0,46 0,32 0,40 80 80 15. Podlahy ostatních místností S 4,20 50,00 1,00 2,10 2,59 21 50 16. Vytápění S 4,00 100,00 1,00 4,00 4,94 21 50 17. Elektroinstalace S 2,80 50,00 1,00 1,40 1,73 21 50 19. Rozvod vody S 1,60 50,00 1,00 0,80 0,99 21 40 20. Zdroj teplé vody S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,79 21 60 22. Kanalizace N 0,50 50,00 1,54 0,39 0,48 7 15 23. Vybavení kuchyně S 5,00 50,00 1,00 2,50 3,09 21 60 24. Vnitřní vybavení S 0,40 50,00 1,00 0,20 0,25 21 60 25. Záchod Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]


= * * * =

0,00 0,80 0,00 0,00 1,45 0,00 0,39 0,00 2,50 0,00 0,20 0,00 0,00 80,96 0,8096

Opot. části 95,24 27,50 95,24 27,50 95,24 80,00 83,33 68,75 100,00 4,00 35,00 91,67 44,00 95,24 26,25 90,91 90,91 17,50 100,00 27,50 100,00 42,00 42,00 42,00 52,50 35,00 46,67 35,00 35,00

Opot. z celku 5,0572 4,1250 14,2860 2,3705 2,7429 4,1520 3,0915 0,2956 3,9500 0,1580 0,3605 2,7959 0,6512 4,5906 0,5513 2,3818 0,8182 0,3833 0,6500 0,2365 0,4000 1,0878 2,0748 0,7266 0,5198 0,6265 0,2240 1,0815 0,0875

60,5 %

1 900,0,8096 1,0000 2,1190 3 259,53

Stránka 33 z 45



Plná cena: 1 987,23 m3 * 3 259,53 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 60,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rodinný dům č. p. 41 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= * = * = = *

6 477 435,80 Kč 0,395 2 558 587,14 Kč 0,403 1 031 110,62 Kč 1 031 110,62 Kč 5/8

Rodinný dům č. p. 41 - zjištěná cena

=

644 444,14 Kč

1.1.2. Mlýn č. p. 41 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.PP 12,26*19,6 1.NP 12,26*19,6 2.NP 12,26*19,6 3.NP 12,26*19,6

= = = =

[m2] 240,30 240,30 240,30 240,30

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 240,30 m2 240,30 m2 240,30 m2 240,30 m2 961,20 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,63 m 2,85 m 2,85 m 2,85 m

2 686,57 / 961,20 961,20 / 4

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP 240,3*2,63 1.NP 240,3*2,85 2.NP 240,3*2,85 3.NP 240,3*2,85 půda 12,26*19,6*(5,15/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

= = = = =

Typ PP NP NP NP Z

Součin 631,99 684,86 684,86 684,86 2 686,57 = 2,80 m = 240,30 m2

631,99 m3 684,86 m3 684,86 m3 684,86 m3 618,76 m3 Obestavěný prostor 631,99 m3 684,86 m3 684,86 m3 684,86 m3 618,76 m3 3 305,33 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 34 z 45



1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Hodnocení standardu S S P S S C S S X P C C C P X C C X X X X X X X C X

Provedení

Konstrukce

kamenné zděné tl. 45 cm a více dřevěné dřevěný vázaný pálená taška chybí jednovrstvé vápenné omítky vápenocementové omítky dřevěné chybí chybí chybí prkna palubky chybí chybí

chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Obj. podíl [%] S S P S S C S S X P C C C P X C C X X X X X X X C X

13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 13,10 30,40 6,35 7,00 2,90 0,00 3,90 2,70 0,00 0,83 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 68,56

Stránka 35 z 45



Koeficient vybavení K4:

0,6856

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] S 13,10 100,00 1,00 13,10 19,11 400 420 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 44,34 400 420 2. Svislé konstrukce P 13,80 100,00 0,46 6,35 9,26 400 420 3. Stropy S 7,00 100,00 1,00 7,00 10,21 400 420 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,23 200 220 5. Krytiny střech S 3,90 100,00 1,00 3,90 5,69 80 80 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,94 60 60 8. Úprava vnějších povrchů P 1,80 100,00 0,46 0,83 1,21 200 220 10. Schody P 3,00 100,00 0,46 1,38 2,01 200 220 14. Povrchy podlah Opotřebení:

Opot. části 95,24 95,24 95,24 95,24 90,91 100,00 100,00 90,91 90,91

Opot. z celku 18,2004 42,2294 8,8192 9,7240 3,8455 5,6900 3,9400 1,1000 1,8273

95,4 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m 3]

= * * * * * * =

Plná cena: 3 305,33 m3 * 2 871,78 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 95,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Mlýn č. p. 41 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= * = * = = *

9 492 180,59 Kč 0,046 436 640,31 Kč 0,403 175 966,04 Kč 175 966,04 Kč 5/8

Mlýn č. p. 41 - zjištěná cena

=

109 978,78 Kč

2 115,0,9390 0,9475 1,0500 0,6856 1,0000 2,1200 2 871,78

1.1.3. Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

L. živočišná produkce zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 14,5*9,22+7,3*6,2

=

[m2] 178,95

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 178,95 m2 178,95 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:


PVP = PZP =

Konstr. výška 3,10 m

554,75 / 178,95 178,95 / 1

Součin 554,75 554,75 = 3,10 m = 178,95 m2

Stránka 36 z 45



Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 178,95*3,1 půda (14,5*9,22+7,3*6,2)*(4,25/2)

554,75 m3 380,27 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 554,75 m3 380,27 m3 935,02 m3

Typ NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Hodnocení standardu P S S S S S C S S X S C C S C P X C C C C X C X C X C

Provedení

Konstrukce

kamenné smíšené zdivo hurdiskové trámové polospalné dřevěný vázaný cementová taška chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenocementové omítky betonové chybí dřevěné dřevěná chybí prkna palubky chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Část [%] 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 90 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů


Obj. podíl [%] P S S S S S C S S

11,30 26,20 8,90 8,90 10,30 2,90 0,70 5,90 3,10

Část [%] 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,20 26,20 4,45 4,45 10,30 2,90 0,00 5,90 3,10

Stránka 37 z 45


9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


X S C C S C P X C C C C X C X C X C

0,00 0,70 2,00 2,00 2,40 4,30 4,70 0,00 5,90 0,40 1,40 1,30 0,00 0,50 0,00 2,00 0,00 5,10

100 100 90 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00

0,00 0,70 0,00 0,00 2,40 0,00 2,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 67,76 0,6776

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] P 11,30 100,00 0,46 5,20 7,67 195 200 1. Základy vč. zemních prací S 26,20 100,00 1,00 26,20 38,67 195 200 2. Svislé konstrukce S 8,90 50,00 1,00 4,45 6,57 60 200 3. Stropy S 8,90 50,00 1,00 4,45 6,57 195 200 3. Stropy S 10,30 100,00 1,00 10,30 15,20 145 150 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,28 80 80 5. Krytiny střech S 5,90 100,00 1,00 5,90 8,71 80 80 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,57 60 60 8. Úprava vnějších povrchů S 0,70 100,00 1,00 0,70 1,03 60 200 10. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 3,54 50 50 12. Vrata P 4,70 100,00 0,46 2,16 3,19 70 80 14. Povrchy podlah Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m 3] Plná cena: 935,02 m3 * 3 431,46 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 92,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem


= * * * * * * = = * = * = = *

Opot. části 97,50 97,50 30,00 97,50 96,67 100,00 100,00 100,00 30,00 100,00 87,50

Opot. z celku 7,4783 37,7033 1,9710 6,4058 14,6938 4,2800 8,7100 4,5700 0,3090 3,5400 2,7912

92,5 %

1 930,1,0750 0,9569 1,2032 0,6776 1,0000 2,1200 3 431,46 3 208 483,73 Kč 0,075 240 636,28 Kč 0,403 96 976,42 Kč 96 976,42 Kč 5/8

Stránka 38 z 45



Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 - zjištěná cena

60 610,26 Kč

=

1.1.4. Stodola na par. č. st. 31/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 30,28*11,51

=

[m2] 348,52

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 348,52 m2 348,52 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,74 m

1 303,46 / 348,52 348,52 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP 348,52*3,74 půda 30,28*11,51*(5,44/2)

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Součin 1 303,46 1 303,46 = 3,74 m = 348,52 m2

1 303,46 m3 947,98 m3 Obestavěný prostor 1 303,46 m3 947,98 m3 2 251,44 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění


Provedení kamenné smíšené zdivo chybí železobetonové montované trámové polospalné dřevěný vázaný osinkocementové šablony chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky dřevěné hladké plné dveře chybí jednoduchá cementový potěr prkna palubky

Hodnocení standardu S S C S S S S C S S X P S C S S P X

Část [%] 100 80 20 25 75 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100

Stránka 39 z 45


16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní


chybí chybí

C C X X X X X X X C

chybí

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C S S S S C S S X P S C S S P X C C X X X X X X X C

12,30 29,80 29,80 9,10 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

Část [%] 100 80 20 25 75 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] S 12,30 100,00 1,00 12,30 15,60 195 200 1. Základy vč. zemních prací S 29,80 80,00 1,00 23,84 30,24 195 200 2. Svislé konstrukce S 9,10 25,00 1,00 2,28 2,89 80 200 3. Stropy S 9,10 75,00 1,00 6,82 8,65 195 200 3. Stropy S 11,20 100,00 1,00 11,20 14,21 145 150 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,55 80 80 5. Krytiny střech S 6,00 100,00 1,00 6,00 7,61 75 80 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,06 60 60 8. Úprava vnějších povrchů P 0,70 100,00 0,46 0,32 0,41 195 200 10. Schody Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Upravený obj. podíl 12,30 23,84 0,00 2,28 6,82 11,20 2,80 0,00 6,00 3,20 0,00 0,32 2,10 0,00 4,40 2,45 1,13 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,84 0,7884

Opot. části 97,50 97,50 40,00 97,50 96,67 100,00 93,75 100,00 97,50

Opot. z celku 15,2100 29,4840 1,1560 8,4338 13,7368 3,5500 7,1344 4,0600 0,3998

Stránka 40 z 45


11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah Opotřebení:


S S S P

2,10 4,40 4,90 4,90

100,00 100,00 50,00 50,00

1,00 1,00 1,00 0,46

2,10 4,40 2,45 1,13

2,66 5,58 3,11 1,43

80 80 75 80

80 80 80 80

100,00 100,00 93,75 100,00

2,6600 5,5800 2,9156 1,4300

95,8 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m 3]

= * * * * * * =

Plná cena: 2 251,44 m3 * 2 597,09 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 95,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Stodola na par. č. st. 31/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= * = * = = *

5 847 192,31 Kč 0,042 245 582,08 Kč 0,403 98 969,58 Kč 98 969,58 Kč 5/8

Stodola na par. č. st. 31/1 - zjištěná cena

=

61 855,99 Kč

1 468,1,0750 0,9389 1,0487 0,7884 1,0000 2,1200 2 597,09

1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 41 Celkem:

Cena stavby 644 444,14 Kč 644 444,14 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

644 444,14 0,0350 22 555,54 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 835,00 m 2 R = (200 + 0,8 * ∑vp) / ∑vp R = (200 + 0,8 * 1 835,00) / 1 835,00 = 0,909 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku


Stránka 41 z 45



Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,399 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,399 * 1,000 * 1,010 = 0,403 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 503,92 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,909

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

0,403

Upr. cena [Kč/m2] 203,08

Parcelní číslo st. 31/1

Výměra [m2] 1 614,00

Jedn. cena [Kč/m2] 203,08

Cena [Kč] 327 771,12

st. 31/2

221,00

203,08

44 880,68

1 835,00

m2

372 651,80

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč m2 m2 Kč * =

372 651,80 1 835,00 100,00 20 308,00 0,085 1 726,18

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

1 726,18 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= + = *

1 726,18 Kč 372 651,80 Kč 374 377,98 Kč 5/8

Pozemky - zjištěná cena

=

233 986,24 Kč


Stránka 42 z 45



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 41 1.1.2. Mlýnu č. p. 41 1.1.3. Chlévy bez čp/če na parc. č. st. 31/2 1.1.4. Stodola na par. č. st. 31/1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem

644 444,10 Kč 109 978,80 Kč 60 610,30 Kč 61 856,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

899 444,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

233 986,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

233 986,20 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

22 555,50 Kč

1 133 430,90 Kč

1 133 430,90 Kč

1 133 430,- Kč

slovy: Jedenmilionjednostotřicettřitisícčtyřistatřicet Kč


Stránka 43 z 45



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

500 000 Kč 1 133 430 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 573, tj.: o

podíl ve výši id. 5/8 na pozemcích parc. č. st. 31/1 a st. 31/2 vč. příslušenství a stavby průmyslového objektu č. p. 41 (1. část - rodinný dům + 2. část - mlýn), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/1, a stavby zemědělského stavení bez čp/če (chlévy), která je součástí pozemku parc. č. st. 31/2; to vše v k. ú. Liběchov, obec Liběchov, okres Mělník.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 23. 10. 2015, částkou ve výši:

500 000,- KČ slovy: Pětsettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy; stodola na parc. č. st. 31/1

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 19. 11. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci. ………………………………………………. ……………………………………. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Ing. Jan Rejmon


…………………………….. Ing. Tomáš Kukla

Stránka 44 z 45



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 48/74/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 74 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573 ze dne 22. 9. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 23. 10. 2015


Stránka 45 z 45

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 573

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa průmyslového objektu č. p. 41 GPS: 50°24'27.84"N, 14°26'44.75"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Pražská“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Liběchov“

Umístění nemovité věci v rámci okresu Mělník

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled na RD a mlýn č. p. 41 v obci Liběchov

Koupelna a kuchyně ve 2.NP části RD č. p. 41

Pokoj a obývací pokoj ve 2.NP části RD č. p. 41

Vnitřní prostory v 1.NP části RD č. p. 41

Lisovna a uhelna v 1.PP části RD č. p. 41

Přístavba verandy na cizím pozemku a vjezdová brána k objektu

Pohled na stodolu na parc. č. st. 31/1 a na chlév bez čp/če na parc. č. st. 31/2

Vnitřní prostory části mlýna č. p. 41

Vnitřní prostory části mlýna č. p. 41

2015

Recommend Documents