2015

Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností

ZNALECKÝ POSUDOK č.89/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.Čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z.

Objednávateľ :

LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina

Číslo spisu (objednávky) :

zo dňa 22.06.2015

Počet strán (z toho príloh)

:

40(18)

Počet vyhotovení

:

6

Počet odovzdaných vyhotovení

V Trenčíne 16.10.2015

:

5

Znalec: Ing. Juraj Sedláček

číslo posudku: 89/2015

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.Čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 22.06.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 16.10.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 06.07.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa 22.06.2015 - originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 22.06.2015 - originál - Znalecký posudok č.152/2013 (Ing. Peter ŠTEVULA) - kópia 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1622, k.ú. Čakajovce, zo dňa 30.09.2015 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 30.09.2015 - kópia z katasterportálu - Zameranie nehnuteľnosti - Údaje o obci Čakajovce - internet - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.

Strana 2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1622, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 207/12 Záhrady o výmere 275 m2 - parc.č. 207/13 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 70 m2 - parc.č. 831/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 77 m2 - parc.č. 831/4 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 6 m2 Stavby rodinný dom s.č.445 na parc.č.207/13 rodinný dom s.č.445 na parc.č.831/4 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 BIHARI Jozef r. BIHARI a Jozefína BIHARIOVÁ r. BILOVÁ, Čakajovce 163, Čakajovce, PSČ 951 43, SR Dát. nar. 21.09.1971 Dát. nar. 11.11.1976 Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 06.07.2015, za účasti spoluvlastníčky nehnuteľnosti p. Jozefíny BIHARIOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 06.07.2015. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.152/2013 (Ing. Peter ŠTEVULA) predloženou objednávateľom posudku. Neboli zistené žiadne rozdiely medzi dokumentáciou a skutočnosťou. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou.

Strana 3



f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č.445 - Plot uličný - Plot záhradný - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka - Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Spevnené plochy - Záhradný altánok - Pozemky - parc.č.207/12 - parc.č.207/13 - parc.č.831/2 - parc.č.831/4 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.445 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. Pôvodná stavba rodinného domu bola zrealizovaná v roku 2009 (dodatočne povolená v roku 2011). V roku 2013 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti so zádverím a schodiskom do podkrovia. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím a obytným podkrovím. Na I.NP sa nachádza zádverie so schodiskom, chodba, kuchyňa, kúpelňa s WC a obytná miestnosť. V podkroví sa nachádzajú dve obytné miestnosti a šatník. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované z plynosilikátových tvárnic hrúbky 375 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú taktiež murované z plynosilikátových tvárnic. Strop nad I.NP je keramický prefabrikovaný s rovným podhľadom. Strecha je sedlová s nerovnakou výškou hrebeňov, v časti nad prístavbou je zrealizovaná polvalba. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá pálená škridľa. Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2013). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kontaktným zateplovacím systémom na báze polystyrénu bez definitívnej povrchovej úpravy. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami. Podlahy obytných miestností a kuchyne sú v prevedení lamino v kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni a v kuchyni okolo linky. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v oceľových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako lokálne (3 ks plynových vykurovacích telies). Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, s elektrickou rúrou, digestor a nerezový drez. Podľa vyjadrenia vlastníčky nehnuteľnosti linka nie je súčasťou vybavenia rodinného domu.

Strana 4



V kúpelni je umiestnená sprchový kút, WC kombi a umývadlo. Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Pri obhliadke znalec zistil, že nie je zrealizovaná definitívna povrchová úprava fasády rodinného domu.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

1. NP

Začiatok užívania 2009

1. NP

2013

3,22*3,65

1. Podkrovie

2009

10,80*5,90

63,72

1. Podkrovie

2013

3,22*3,65

11,75

Podlažie

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

10,80*5,90

63,72 11,75

Spolu 1. NP

75,47

Spolu 1. Podkrovie

75,47

kZP

120/75,47=1,590

120/75,47=1,590

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

3

4

Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo Murivo 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm

5

Vysled.

960

100

960,0

380

100

380,0

940

100

940,0

160

100

160,0

400

100

400,0

1040

100

1040,0

660

100

660,0

670

100

670,0

65

100

65,0

25

100

25,0

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

7

Stropy

8

Krovy

7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 8.1 zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami 10

Dokon.

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Hodnota

12

Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridľové ostatné ťažké (vlnené,TRF,TRH,TRP) obyčajné dvojdrážkové Klampiarske konštrukcie strechy

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy 13.3 z hliníkového plechu

Strana 5

Znalec: Ing. Juraj Sedláček 14.


Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3

16 17

Dvere

18

Okná

17.3 hladké plné alebo zasklené 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností

25

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

23.2 keramické dlažby 25.1 svetelná, motorická 30

130

185

100

185,0

135

100

135,0

530

100

530,0

355

100

355,0

150

100

150,0

280

100

280,0

35

100

35,0

35

100

Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja

31

50

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc

22

260

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

7265

35,0 7135,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks)

34

35

10

100

10,0

65

100

65,0

120

100

120,0

60

100

60,0

30

100

30,0

30

100

30,0

303

100

302,5

37.5 umývadlo (1 ks)

10

100

10,0

37.9 samostatná sprcha (1 ks)

75

100

75,0

Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks)

36

37

38

Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.7 odsávač pár (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) Vnútorné vybavenie

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

80

28,0

38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)

30

100

30,0

38.3 pákové nerezové (1 ks)

20

100

20,0

25

100

25,0

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

100

80,0

40.5 samostatnej sprchy (1 ks)

20

100

20,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

100

15,0

39

Záchod

40

Vnútorné obklady

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

Strana 6

Znalec: Ing. Juraj Sedláček 45


Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks)

240

Spolu

100

240,0

1168

1161,0

1. PODKROVIE Bod

Položka

4

Murivo 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm

5 6

Vnútorné omietky

13

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 13.3 z hliníkového plechu 14.

Fasádne omietky

17

Dvere

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 17.3 hladké plné alebo zasklené

23

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby

25

Vysled.

940

100

940,0

160

100

160,0

400

100

400,0

25

100

25,0

130

50

65

135

100

135,0

530

100

530,0

355

100

355,0

150

100

150,0

280

100

280,0

Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

22

Dokon.

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

18

Hodnota

Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Spolu

3105

3040,0

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35

Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks)

60

Spolu

60

100

60,0 60,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie 1. NP 1. Podkrovie

Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia

kCU = 2,281 kM = 0,95 Výpočet RU na m2 ZP nedokončeného podlažia

(7265 + 1168 * (7135 + 1161 * 1,590)/30,1260 1,590)/30,1260 (3105 + 60 * 1,590)/30,1260 (3040 + 60 * 1,590)/30,1260

Strana 7

Hodnota RU Hodnota RU dokončeného nedokončeného podlažia [EUR/m2] podlažia [EUR/m2] 302,80

298,11

106,23

104,08



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

2009

6

94

100

6,00

94,00

1. NP - prístavba

2013

2

94

96

2,08

97,92

1. Podkrovie

2009

6

94

100

6,00

94,00

1. Podkrovie - prístavba

2013

2

94

96

2,08

97,92

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [EUR]

1. NP z roku 2009 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota 1. NP - prístavba z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

302,80 EUR/m2*63,72 m2*2,281*0,95

41 810,03

298,11 EUR/m2*63,72 m2*2,281*0,95

41 162,45

94,00% z 41 162,45

38 692,70

302,80 EUR/m2*11,75 m2*2,281*0,95

7 709,79

298,11 EUR/m2*11,75 m2*2,281*0,95

7 590,38

97,92% z 7 590,38

7 432,50

1. Podkrovie z roku 2009 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota 1. Podkrovie - prístavba z roku 2013 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

106,23 EUR/m2*63,72 m2*2,281*0,95

14 668,03

104,08 EUR/m2*63,72 m2*2,281*0,95

14 371,16

94,00% z 14 371,16

13 508,89

106,23 EUR/m2*11,75 m2*2,281*0,95

2 704,79

104,08 EUR/m2*11,75 m2*2,281*0,95

2 650,05

97,92% z 2 650,05

2 594,93

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

1. nadzemné podlažie

Východisková hodnota po dokončení [EUR] 49 519,82

Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] 48 752,83

1. podkrovné podlažie

17 372,82

17 021,21

16 103,82

Spolu

66 892,64

65 774,04

62 229,02

Podlažie

Dokončenosť stavby: (65 774,04EUR / 66 892,64EUR) * 100 % = 98,33 %

Strana 8

Technická hodnota [EUR] 46 125,20



2.2 PLOTY 2.2.1 Plot uličný Uličný plot sa nachádza v priestore medzi rodinným domom a priľahlou miestnou komunikáciou. Je zrealizovaný s podmurovkou a stĺpikmi z betónových debniacich tvárnic. Výplň plotu je z drevených latiek na oceľovom ráme. V plote sú umiestnené plotové vrátka a vráta. Celková dĺžka plotu je 14,0 m.


815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1.

z kameňa a betónu 2.

Počet MJ

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

14,00m

700

23,24 EUR/m

14,00m

926

30,74 EUR/m

Základy vrátane zemných prác: Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu:

3.

53,98 EUR/m

4.

Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch Plotové vráta:

5.

Plotové vrátka:

21,00m2

425

14,11 EUR/m

1 ks

5185

172,11 EUR/ks

1 ks

1665

55,27 EUR/ks

c) drevené stolárske c) drevené stolárske

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

14 m 14*1,50 = 21,00 m2 kCU = 2,281 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plot uličný


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2010

5

45

50

10,00

90,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (14,00m * 53,98 EUR/m + 21,00m2 * 14,11 EUR/m2 + 1ks * 172,11 EUR/ks + 1ks * 55,27 EUR/ks) * 2,281 * 0,95 90,00 % z 2 772,42 EUR

Strana 9

Hodnota [EUR] 2 772,42 2 495,18



2.2.2 Plot záhradný Záhradný plot sa nachádza v bočných a zadnej časti pozemku v priestore za rodinným domom. Je zrealizovaný s z poplastovaného pletiva na oceľových stĺpikoch. Celková dĺžka plotu je 52,0 m.


815 2 Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis 1.

Počet MJ

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

52,00m

170

5,64 EUR/m

Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených Spolu:

3.

5,64 EUR/m

Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

22,40m2

380

12,61 EUR/m

52 m 14*1,60 = 22,40 m2 kCU = 2,281 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2010

5

45

50

10,00

90,00

Plot záhradný


Výpočet

Hodnota [EUR]

Východisková hodnota

(52,00m * 5,64 EUR/m + 22,40m2 * 12,61 EUR/m2) * 2,281 * 0,95

1 247,61

Technická hodnota

90,00 % z 1 247,61 EUR

1 122,85

2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.3.1 Prípojka vody Prípojka vody slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Strana 10



Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm 10 bm kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

44

50

12,00

88,00

Prípojka vody


Výpočet

Hodnota [EUR]


10 bm * 41,49 EUR/bm * 2,281 * 0,95

899,07

Technická hodnota

88,00 % z 899,07 EUR

791,18

2.3.2 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je zrealizovaná ako železobetónová s poklopom, vystrojená typovou vodomernou zostavou.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP 1,35*1,15*1,50 = 2,33 m3 OP kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

44

50

12,00

88,00

Vodomerná šachta


Výpočet m3


2,33

Technická hodnota

88,00 % z 1 283,81 EUR

Hodnota [EUR]

OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,281 * 0,95

1 283,81 1 129,75

Strana 11



2.3.3 Prípojka kanalizácie Prípojka kanalizácie slúži na odvádzanie splaškových odpadových vôd do žumpy umiestnenej vedľa rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm


855/30,1260 = 28,38 EUR/bm 10 bm kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

54

60

10,00

90,00

Prípojka kanalizácie


Výpočet

Hodnota [EUR]


10 bm * 28,38 EUR/bm * 2,281 * 0,95

614,98

Technická hodnota

90,00 % z 614,98 EUR

553,48

2.3.4 Žumpa Žumpa je zrealizovaná ako železobetónová monolitická s objemom 5,0 m3. Je umiestnená v priestore vedľa rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) 2223 Miestne kanalizácie


3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP 5 m3 OP kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Žumpa

2009

6

54

60

10,00

90,00

Strana 12




Výpočet m3


5

Technická hodnota

90,00 % z 1 168,85 EUR

Hodnota [EUR]

OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,281 * 0,95

1 168,85 1 051,97

2.3.5 Plynová prípojka Plynová prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný STL rozvod zemného plynu uložený v priľahlej miestnej komunikácii.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu


425/30,1260 = 14,11 EUR/bm 3 bm kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

44

50

12,00

88,00

Plynová prípojka


Výpočet

Hodnota [EUR]


3 bm * 14,11 EUR/bm * 2,281 * 0,95

91,73

Technická hodnota

88,00 % z 91,73 EUR

80,72

2.3.6 Prípojka NN NN prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše:

525/30,1260 = 17,43 EUR/bm 1 10,46 EUR/bm

Strana 13



Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

10,0 bm kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

34

40

15,00

85,00

Prípojka NN


Výpočet


10 bm * (17,43 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,281 * 0,95

Hodnota [EUR] 377,70

Technická hodnota

85,00 % z 377,70 EUR

321,05

2.3.7 Spevnené plochy Spevnené plochy s betónovým povrchom tvoria komunikačné plochy v priestore okolo rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.a) Do hrúbky 100 mm 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

260/30,1260 = 8,63 EUR/m2 ZP 3,35*5,65+12,00*4,20-12,00*1,75/2+2,00*1,00 = 60,83 m2 kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2009

6

44

50

12,00

88,00

Spevnené plochy


Výpočet m2

Hodnota [EUR]


60,83

ZP * 8,63 EUR/m2 ZP * 2,281 * 0,95

Technická hodnota

88,00 % z 1 137,57 EUR

1 137,57 1 001,06

Strana 14



2.3.8 Záhradný altánok Drevený altánok je pristavaný k východnej časti rodinného domu. Je zrealizovaný ako drevená stĺpiková konštrukcia s minimálnou výplňou. Podlahu altánku tvorí betónová doska. Strecha je pultová, ako strešná krytina je použitá pálená škridla.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod:

21. Altánok 21.1. Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha


3120/30,1260 = 103,57 EUR/m2 ZP 2,55*5,90 = 15,05 m2 ZP kCU = 2,281 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2010

5

35

40

12,50

87,50

Záhradný altánok


Výpočet m2

Hodnota [EUR]


15,05

Technická hodnota

87,50 % z 3 377,69 EUR

ZP * 103,57 EUR/m2 ZP * 2,281 * 0,95

3 377,69 2 955,48

2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] 65 774,04 62 229,02

Názov Rodinný dom s.č.445 Plot uličný

2 772,42

2 495,18

Plot záhradný

1 247,61

1 122,85

Prípojka vody

899,07

791,18

1 283,81

1 129,75

Vodomerná šachta Prípojka kanalizácie Žumpa Plynová prípojka Prípojka NN

614,98

553,48

1 168,85

1 051,97

91,73

80,72

377,70

321,05

Spevnené plochy

1 137,57

1 001,06

Záhradný altánok

3 377,69

2 955,48

78 745,47

73 731,74

Celkom:

Strana 15



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Ohodnocovaný rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. V tesnej blízkosti (do 5 min. pešo) sa nachádza futbalový štadión, kostol, pohostinstvo, obecný úrad, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb a zdravotné stredisko. Vo širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, železničná stanica, materská a základná škola. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Miera evidovanej nezamestnanosti v regióne sa pohybuje okolo 10% Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na juh. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku lichobežníkového tvaru s západo-východnou orientáciou. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Čakajovce, ktorá je významne ovplyvnená blízkosťou krajského mesta Nitra. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie a technický stav, znalec konštatuje, že objekt nepredstavuje žiadne riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,45

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900)

Hodnota 1,350

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,900

III. trieda

Priemerný koeficient

0,450

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,248

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405)

0,045

Strana 16



Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Trieda

kPDI

Váha vI

III.

0,450

13

5,8500

III.

0,450

30

13,5000

II.

0,900

8

7,2000

I.

1,350

7

9,4500

III.

0,450

6

2,7000

I.

1,350

10

13,5000

III.

0,450

9

4,0500

II.

0,900

6

5,4000

I.

1,350

5

6,7500

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,350

6

8,1000

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti

III.

0,450

7

3,1500

III.

0,450

7

3,1500

III.

0,450

10

4,5000

III.

0,450

8

3,6000

II.

0,900

9

8,1000

I.

1,350

8

10,8000

V.

0,045

7

0,3150

V.

0,045

4

0,1800

III.

0,450

20

9,0000

180

119,30

Číslo 1

Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

Príslušenstvo nehnuteľnosti

6

8

Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

7

priemerná hustota obyvateľstva orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV 10 11

12 13

14

Konfigurácia terénu

železnica a autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m

15

Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

16

Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov Možnosti ďalšieho rozšírenia

bežný hluk a prašnosť od dopravy

17

žiadna možnosť rozšírenia 18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

Výsledok kPDI*vI

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

Strana 17



VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 119,3/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 73 731,74 EUR * 0,663

0,663

48 884,14 EUR

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. Pozemok sa skladá z parciel 207/13 a 831/4 na ktorých je zrealizovaná stavba rodinného domu s.č.445 a parciel 207/12 a 831/2, ktoré tvoria dvor a záhradu okolo rodinného domu. Jedná sa o rovinatý pozemok lichobežníkového tvaru s západo-východnou orientáciou. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. V tesnej blízkosti (do 5 min. pešo) sa nachádza futbalový štadión, kostol, pohostinstvo, obecný úrad, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb a zdravotné stredisko. Vo širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, železničná stanica, materská a základná škola. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti krajského mesta Nitra (cca 7,0 km), čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Nitra.

207/12

záhrada

275

Spolu výmera 275,00

207/13

zastavaná plocha a nádvorie

70

831/2


831/4


Parcela

Druh pozemku

Vzorec

Podiel

Výmera

1/1

275,00 m2

70,00

1/1

70,00 m2

77

77,00

1/1

77,00 m2

6

6,00

1/1

6,00 m2

Spolu výmera

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu

428,00 m2

Čakajovce VHMJ = 60,00% z 26,56 EUR/m2 = 15,94 EUR/m2 Hodnotenie

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku koeficient dopravných hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov kP 3. obytná alebo rekreačná poloha kS koeficient všeobecnej situácie

Strana 18

Hodnota koeficientu 1,20

1,00 0,90 1,10

Znalec: Ing. Juraj Sedláček koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov


3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)

1,20

5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

1,30 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 1,20 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,20 * 1,30 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 15,94 EUR/m2 * 1,8533

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 428,00 m2 * 29,54 EUR/m2

1,8533 29,54 EUR/m2

12 643,12 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

parcela č. 207/12

8 123,50

parcela č. 207/13

2 067,80

parcela č. 831/2

2 274,58

parcela č. 831/4

177,24

Spolu

12 643,12

Strana 19



III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov

JKSO

OP (m3)

ZP (m2)

Počet podlaží

0,00

75,47

2

Rodinný dom s.č.445

Pozemky: Druh pozemku

Číslo parcely

Výmera (m2)

Pozemok

207/12

275,00

Pozemok

207/13

70,00

Pozemok

831/2

77,00

Pozemok

831/4

6,00

2. OTÁZKY A ODPOVEDE Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.Čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

3. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 48 884,14 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 12 643,12 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Strana 20



4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Rodinný dom s.č.445

41 257,84

Plot uličný

1 654,30

Plot záhradný

744,45

Prípojka vody

524,55

Vodomerná šachta

749,02

Prípojka kanalizácie

366,96

Žumpa

697,46

Plynová prípojka

53,52

Prípojka NN

212,86

Spevnené plochy

663,70

Záhradný altánok

1 959,48

Pozemky Pozemok - parc. č. 207/12 (275 m2)

8 123,50

Pozemok - parc. č. 207/13 (70 m2)

2 067,80

Pozemok - parc. č. 831/2 (77 m2)

2 274,58

Pozemok - parc. č. 831/4 (6

m 2)

177,24

Spolu VŠH

61 527,26

Zaokrúhlená VŠH spolu

61 500,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 61 500,00 EUR Slovom: Šestdesiatjedentisícpäťsto EUR

5. MIMORIADNE RIZIKÁ Riziká z hľadiska predajnosti nehnuteľnosti predstavujú exekučné tituly a ďalšie skutočnosti uvedené v časti "C: Ťarchy" listu vlastníctva č.1622, vyplývajúce z uplatnenia práv záložných veriteľov k nehnuteľnosti.

V Trenčíne dňa 16.10.2015

Ing. Juraj Sedláček

Strana 21



IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 22.06.2015 - originál 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1622, k.ú. Čakajovce, zo dňa 30.09.2015 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 30.09.2015 4. Rozhodnutie o dodatočnom povolení a užívaní stavby č.j.: 487/2011-02-Žá zo dňa 14.10.2011 5. Rozhodnutie o určení súpisného čísla č.: 443/2011 zo dňa 19.10.2011 6. Rozhodnutie o dodatočnom povolení a užívaní prístavby č.j.: 351/2013-268-02-Žá zo dňa 12.08.2013 7. Informácia o obci Čakajovce 8. Situácia 9. Pôdorys I.NP 10.Pôdorys podkrovia 11.Priečny rez 12.Fotodokumentácia

Strana 22

2015

Recommend Documents