2015

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 205/7295/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 205/7295/2015

LV no.: 18

Name of subject / Předmět ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hvězda č.p. 36, 273 77 Malíkovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:

78.081 Kč

Market value Tržní hodnota

60.000 Kč

Není stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

60.000 Kč

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

63.000 Kč

nestanoveno Kč

Number of properties: Počet objektů:

1

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

rodinný dům

Čísla parcel Parcel of land nr.

St. 63/10 (podíl 1/2)

Appurtenances lands: další stavby: přípojky IS (elektro, Příslušenství pozemků: voda, kanalizace do jímky), zděná drobná stavba, oplocení, vrata, zpevněné plochy, kanalizační jímka Location in the town: jihozápadní okraj části obce Poloha v obci: Hvězda - Malíkovice, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure: v obci Malíkovice pouze základní, Infrastruktura úplná ve městech Slaný (cca 8 km), případně ve Statutárním městě Kladno (cca 16 km)

Size: Velikost

86 m2 (podíl 1/2)

Type: Druh

zastavěná plocha a nádvoří

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

43,00 m2 43,00 m2

zděný

Unit price: Jednotková cena

400 Kč/m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

53,00 m2

Resident area: Bytové plochy:

Floor area: Podlahová plocha (užitná):

43,00 m2

Storage area: Skladové a ostatní plochy:

m2

215,00 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

nestanovena Kč/m2 nezjištěn, cca 1950 85 %

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 18 ze dne 20.05.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: pan Novotný Antonín, bytem Pražská č.p. 327, 274 01 Slaný – podíl 1/2 paní Videmanová Vanessa, bytem Do Hlinišť č.p. 1335, 271 01 Nové Strašecí – podíl 1/2. Předmětem ocenění je podíl o velikosti 1/2, který je ve vlastnictví pana Novotného Antonína. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne 20.05.2015 jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl 1/2 ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 18. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne 20.05.2015 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne 20.05.2015 jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 36 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 není zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 je součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu (pro užívání nutné stavební úpravy) - konstrukce krovu vykazuje známky značného opotřebení a je nutná jeho výměna - malá výměra pozemku - malé parametry rodinného domu - ztížený příjezd k nemovité věci - značně zanedbaná údržba - rodinný dům delší dobu neužíván Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost okolních měst, zejména města Statutárního města Kladna a hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 18 pro k.ú. a obec Malíkovice, prokazující stav evidovaný k datu 20.05.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Malíkovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 4.6.2015, avšak bez účasti vlastníka pana Antonína Novotného, se kterým byl termín prohlídky domluven. Náhradní místní šetření bylo provedeno dne 27.07.2015 za přítomnosti vlastníka podílu nemovitých věcí pana Novotného Antonína. -3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

690961 Malíkovice 532657 Malíkovice 370 01.01.2015 CZ0203 Kladno Středočeský Jihozápadní okraj části obce Hvězda – Malíkovice, obytná zóna

Infrastructure / Infrastruktura: Obec Malíkovice se svými 370 obyvateli patří k menším obcím okresu Kladno a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Hlavního města Prahy (cca 30 km), města Slaný, které je městem s rozšířenou působností (cca 8 km), případně Statutárního města Kladno, které je městem s úplnou občanskou vybaveností, včetně vysokého školství (cca 16 km). Obec Malíkovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Slaný a město Kladno. Obec Malíkovice je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Kladno, Slaný, Velvary a Kralupy nad Vltavou, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na silnici II/16 (Řevničov - Slaný – Velvary - Mělník) a dále na silnici I/7, po které je dostupné Hlavní město Praha. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v části obce Malíkovice - Hvězda , která je situována přibližně 1 km severně od obce Malíkovice, při komunikaci II/16. Předmětné nemovité věci jsou situovány ve staré zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy).

-4-

Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 36: Rodinný dům č.p. 36 je situován jako řadový vnitřní, který je součástí pozemku čís. parcely St. 63/10, k.ú. Malíkovice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový vnitřní, je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor, zastřešení je střechou sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+1 bez příslušenství. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP – chodba, prostor pro koupelnu, kuchyně, pokoj Půdní prostor – volný půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou pravděpodobně betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.NP jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s patrným poškozením, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, povrchy tvoří částečně dlažba, částečně PVC, částečně jsou povrchy podlah chybějící. Okna jsou dřevěná, u chodby osazené provizorně, u prostoru pro koupelnu jsou luxfery, ve střeše je osazeno jedno střešní okno. Vstupní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, vnitřní nejsou. Vnitřní omítky jsou hladké, částečně doplněné dřevěným obkladem, v prostoru pro koupelnu chybějící, v prostoru pro kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou škrábané probarvené, v soklové části je keramický obklad. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu (v době místního šetření odpojeno a pravděpodobně nefunkční), vody a kanalizace. Rozvody vody jsou kovové, napojené na veřejný vodovodní řad. Rozvody kanalizace jsou pravděpodobně plastové, svedeny do vlastní kanalizační jímky. Vytápění a zdroj teplé vody není řešen. K datu místního šetření je rodinný dům bez vnitřního vybavení (žádné zařizovací předměty, kuchyně bez vybavení). Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven přibližně v 50. letech 20.století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 60 let. V současné době není rodinný dům užíván. Celkový technický stav lze hodnotit jako velmi špatný, konstrukce krovu vykazuje známky značného opotřebení a je nutná jeho výměna. Vnitřní vybavení chybí. Pro užívání rodinného domu je nutné provedení rozsáhlých stavebních úprav. Další stavby a příslušenství: Součástí oceňovaného pozemku jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemku. Drobná stavba na p.p.č. St. 63/10: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 63/10, stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je střechou pultového tvaru s mírným sklonem. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní krytina je tvořena eternitovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou hrubé. Dveře jsou dřevěné. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako velmi špatný. Poznámka: Drobná stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 není zapsána v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavba na pozemku čís. parcely St. 63/10 je součástí pozemku. Dále se jedná zejména o přípojky IS (elektro, voda, kanalizace), oplocení, vrata, zpevněné plochy, kanalizační jímka. Další stavba a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.

-5-

Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 63/10, k.ú. a obec Malíkovice. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 63/10 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 36 a drobnou zděnou stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod a elektrický proud (ke dni místního šetření odpojeno). Odkanalizování je řešeno do vlastní jímky Přístup k pozemku je po nezpevněné veřejné komunikaci (zatravněná cesta), pozemku čís. parcely 983/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Obce Malíkovice. Příjezd k pozemku je značně ztížený, z důvodu úzkého profilu přístupové komunikace. Přístup a příjezd lze hodnotit jako právně bezproblémový Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.

ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, okres Kladno, Středočeský kraj, je zohledněna při použití koeficientu cenové úpravy při stanovení porovnávací hodnoty nemovitých věcí (viz. příloha Analýza hodnot).

-6-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu 1/2 následujících nemovitých věcí: pozemku čís. parcely St. 63/10, rodinného domu č.p. 36 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Malíkovice, v obci Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. července 2015 (po zaokrouhlení)

60.000,- Kč Slovy: Šedesáttisíc Kč

Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí: Podle části C listu vlastnictví č. 18 ze dne 20.05.2015 jsou oceňované nemovité věci, tj. podíl ½ ve vlastnictví pana Novotného Antonína, omezeny následujícími omezeními: - 5x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 18. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 205/7295/2015.

Vypracoval: Lukáš Kajgr

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 30. července 2015

-7-