2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4440-239/2015 O ceně bytové jednotky č.52/16 v Praze, Karlín, Křižíkova 52/48, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4620/249075 na společných částech domu a pozemku p.č.416, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 958 m2, vše zapsáno na LV č.871 pro k.ú.Karlín

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 16.7.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.52/16 v Praze, Karlín, Křižíkova 52/48, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4620/249075 na společných částech domu a pozemku p.č.416, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 958 m2, vše zapsáno na LV č.871 pro k.ú.Karlín

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.52/16 Křižíkova 52/48 18600 Praha-Karlín Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Karlín 1 243 201

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.7.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.871 pro k.ú.Karlín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

695103/3254, Paní Dana Souchová, Křižíkova 52/48, 18600 Praha-Karlín, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka původní dispozice 1+1, nyní 2+1 (kuchyň je v koupelně), nacházející se v 6.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou standardní. WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je lokální. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Bytový dům se nachází v zahuštěné zástavbě s příchodem přes dva domovní průjezdy.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno 2.3. Věcné břemeno 2.4. Věcné břemeno 2.5. Věcné břemeno 2.6. Věcné břemeno

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.52/16

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 416

Výměra [m2] 958,00

Jedn. cena [Kč/m2] 10 350,00

958,00 m2

Pozemek - zjištěná cena

9 915 300,=

-5-

Cena [Kč] 9 915 300,-

9 915 300,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

9 915 300,-Kč 9 915 300,- Kč

=

9 915 300,- Kč

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 3 50 let 42 788,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu místnost: předsíň: místnost: koupelna a WC: spíž: terasa: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,45 * 7,85 * 20,9 * 4,1 * 0,9 * 8,5 *

-6-

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 =

12,45 m2 7,85 m2 20,90 m2 4,10 m2 0,90 m2 1,45 m2 47,65 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

č. IV

Vi 0,10

I II I III

-0,01 0,00 -0,05 0,03

III

0,00

II

-0,01

II III III

-0,02 0,00 0,85

č. III

Pi 0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,750 = 0,663

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-7-

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 42 788,- Kč/m2 * 0,663 = 28 368,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 47,65 m2 * 28 368,44 Kč/m2 * 1,020 * 1,060= 1 461 518,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

1 461 518,77 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

Zjištěná cena pozemku: 9 915 300,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 620 / 249 075 Hodnota spoluvlastnického podílu: 9 915 300,- Kč * 4 620 / 249 075 = 183 915,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

Bytová jednotka č.52/16 - zjištěná cena

=

183 915,23 Kč 1 645 434,- Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech

2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno chůze a jízdy

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč



Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. -9-

10 000,- Kč

151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

- 10 -

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

- 11 -

10 000,- Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16

1 645 434,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 645 434,- Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno

10 000,- Kč

2.2. Věcné břemeno

10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč

2. Ocenění věcných nemovitostech celkem

břemen

neváznoucích

na

Celkem

oceňovaných

60 000,- Kč

1 705 434,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

- 12 -

1 705 434,- Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.52/16

1 645 434,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 645 434,- Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno

10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč


10 000,- Kč

2. Ocenění věcných nemovitostech celkem

břemen

neváznoucích

na

Celkem

oceňovaných

60 000,- Kč

1 705 434,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 705 434,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionsedmsetpěttisícčtyřistatřicet Kč

- 13 -

1 705 430,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 585.000,- Kč s příslušenstvím - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje.

Oprávnění, týkající se nemovitosti: Věcná břemeno chůze a jízdy a průchod a průjezd domem. Tato právnění jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

byt 2+kk, OV, v 1. NP projektu Rezidence Buchovcova v kompletně rekonstruovaném cihlovém domě s výtahem, v Praze 3 – Žižkov. Dům se nachází v příjemné lokalitě nedaleko parku Vítkov a sportovního areálu Pražačka, s širokou možností volnočasového vyžití. Kompletní rekonstrukce zahrnuje nové stoupačky, okna, rozvody elektřiny, fasádu, střechu, nový výtah, společné prostory a sklepy - dokončení koncem roku 2015. Nízký fond oprav 5 Kč za m2. V nabídce jsou i dalších 30 bytů 2+kk a 1+kk v tomto domě, které lze koupit před rekonstrukcí nebo včetně rekonstrukce. Cena tohoto bytu je bez rekonstrukce a lze ho koupit i s rekonstrukcí za cenu 2 350 000,-Kč. Na fotodokumentaci stav bytu po rekonstrukci. Výborná doprávní dostupnost do centra – tram 5 min metro A Želivského a 10 min metro C Hlavní nádraží. Veškerá občanská vybavenost, parkování je možné před domem nebo v jeho okolí. Požadovaná cena 1.917.000,- Kč.

- 14 -

prodej 2+KK( evidovaný jako nebytový prostor) v osobním vlastnictví o celkové výměře 48 m² nacházejícího se v -1/suterén/ cihlového domu po rekonstrukci. Nemovitost je po kompletní rekonstrukci nová kuchyň, plastová okna, elektrické rozvody, na podlahách dlažba, plovoucí podlaha, zděná koupelna s vanou, WC zvlášť, topení elektrické( na noční proud). Orientace oken JZ s výhledem do tichého dvora. Dům má novou fasádu a zateplení. Nemovitost se nachází v žádané lokalitě na Praze 8-Liběn, jen pár metrů od metra B-Palmovka, vše v dosahu, škola, školka, obchody, pošta u domu. Požadovaná cena 1 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

- 15 -

prodej bytu 2+kk v OV v Praze na Žižkově. Původně byt 1+1 upravený na 2+kk. Byt ve zvýšeném přízemí cihlového domu orientovaný do vnitrobloku. Pokoj 18m2 a druhý pokoj 15 m2 s patrem na spaní. Zděná koupelna s vanou a toaletou. Na podlahách jsou dubové parkety. Nová plastová okna, nové stoupačky. Ústřední plynové topení. K bytu náleží sklep. Parkování je možné na ulici. Veškerá občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost. V blízkosti Židovské pece, Parukářka a Pražačka. Jedná se o dobrovolný prodej řízený bankou. Požadovaná cena 1 900 000 Kč za nemovitost.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.690.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 60.000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.750.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 16.7.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4440-239/2015 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.871 ze dne 26.6.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -

- 22 -

- 23 -

2015

Recommend Documents