2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4468-267/2015 O ceně podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 261 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.16 v obci Jaroměřice, včetně příslušenství a pozemků p.č.177/1, zahrada, o velikosti 261 m2 a p.č.177/2, zahrada, o velikosti 80 m2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.Jaroměřice

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 527/14-167

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 29 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.8.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/3 pozemku p.č.st.60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 261 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.16 v obci Jaroměřice, včetně příslušenství a pozemků p.č.177/1, zahrada, o velikosti 261 m2 a p.č.177/2, zahrada, o velikosti 80 m2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.Jaroměřice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Jaroměřice 16 569 44 Jaroměřice Pardubický Svitavy Jaroměřice Jaroměřice 1 194

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) -2-

č. III IV V I

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 230,85 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.8.2015 za přítomnosti znalce a všech spoluvlastníků nemovitosti.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.123 pro k.ú.Jaroměřice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

920809/3785, Dušan Dostál, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 810826/3493, Michal Dostál, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 605824/0705, Božena Dostálová, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3

Vlastníci pozemku: 920809/3785, Dušan Dostál, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 810826/3493, Michal Dostál, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 605824/0705, Božena Dostálová, č.p. 16, 569 44 Jaroměřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3

odpovídají skutečnosti -3-

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo tl.60. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná, ze dvora převážně chybějící. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, svlakové. Podlahy jsou z betonu, PVC a koberců. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem na PB, WC jen suché ve dvoře, koupelna v domě chybí. Vytápění v domě je lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda v domě není, studená jen v kuchyni. Stav domu je velmi špatný, celkové vybavení je podstandardní. Dům je dle sdělení vlastníků starý nejméně 100 roků, bez zásadních rekonstrukcí či oprav. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba do 25 m2 zastavěné plochy, ve velmi špatném stavu, a porosty.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

č. I

Pi -0,06

III

-0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Pi 1,01

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,890

i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 1,030 = 0,917

-6-

0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 230,85

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.60 177/1 177/2

Index

Koef.

0,917

Upr. cena [Kč/m2] 211,69

Výměra [m2] 261,00

Jedn. cena [Kč/m2] 211,69

Cena [Kč] 55 251,09

261,00 80,00 602,00

211,69 211,69

55 251,09 16 935,20 127 437,38

m2

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 650,- Kč/m3

-7-

Zastavěné plochy a výšky podlaží

suterén: 1.NP:

7,69*2,15 19,88*4,94

Název podlaží suterén: 1.NP:

= =

Zastavěná plocha 16,53 m2 98,21 m2

16,53 m2 98,21 m2

Konstrukční výška 2,40 m 2,78 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 16,53*(2,4-0,45) vrchní stavba: 98,21*2,83 zastřešení: 19,88*(4,94+0,87+0,85)*2,94/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

32,23 m3 277,93 m3 194,63 m3 504,79 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,17

98,21 m2 114,74 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku -8-

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III II II

0,03 0,01 -0,05

6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

I II

-0,08 -0,05

I II I II

0,00 -0,03 -0,03 0,00

III V

0,00 0,40

č. I

Pi -0,06

III

-0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

č. I

Pi 1,01

I

0,03

12

Index vybavení

Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,173

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,890 i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba -9-

3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 650,- Kč/m3 * 0,173 = 285,45 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 504,79 m3 * 285,45 Kč/m3 * 0,890 * 1,030= 132 089,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

132 089,42 Kč

Cena staveb celkem

=

132 089,42 Kč

Pozemky - celkem

+

127 437,38 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

259 526,80 Kč

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 259 526,80 Kč

1.1. Rodinný dům 1. Ocenění pozemků celkem

259 526,80 Kč

Celkem

259 526,80 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

259 526,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Rodinný dům

259 526,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

259 526,80 Kč

Celkem

259 526,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

259 526,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvěstěpadesátdevěttisícpětsettřicet Kč

- 11 -

259 530,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a exekutorská k podílu 1/3, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji podílu 1/3 nemovitosti a Nařízení exekucí jsou podrobně rozepsány na přiloženém LV č.123 K.ú.Jaroměřice ze dne 23.7.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 12 -

Prodej venkovské chalupy 2+1 v původním stavu, v obci Jesenec u Konice. Zastavěná plocha s nádvořím 177m2, zahrada 395m2. K dispozici krytá veranda, kuchyně s kachlovými kamny, jeden pokoj a podkroví. Zavedena elektrika a voda, plyn na hranici pozemku. Na zahradě se nachází větší stodola. Pěkná rekreační oblast v blízkosti lesů. Požadovaná cena 300.000,- Kč.

koncový řadový rodinný dům v obci Velké Opatovice. Jedná se o patrový , nepodsklepený dům se sedlovou střechou, bez využití podkroví. Dům je napojen na vodu, plyn a elektriku, není napojen na veř.kanalizaci. Dům je ve zhoršeném technickém stavu a vyžaduje rekonstrukci. K domu náleží garáž, dílna, za domem je stodola. Požadovaná cena 329.000,- Kč.

- 13 -

Prodej rodinného domu v obci Skočová Lhota vhodného na bydlení i na chalupaření s možností půdní vestavby. K domu navazuje částečně zastřešený dvorek vhodný na garážování a vedlejší objekt chlév a kolna (46,5 m2). Dispoziční řešení: obytná kuchyně s jídelnou (20,5 m2), pokoj (21 m2), koupelna (4,5 m2), chodba (4,5 m2). Topení na pevná paliva, ohřev vody el. bojlerem. Vedle domu malá zahrádka. Požadovaná cena 220 000 Kč za nemovitost, včetně provize.

Na okraji Drahanské vrchoviny, uprostřed lesů a nedaleko rybníka, nabízíme k chalupaření přízemní, částečně podsklepený rodinný dům 2+1 s garáží, dílnou a zahrádkou. Na nemovitosti proběhla částečná rekonstrukce - plastová okna, vyzděný sprchový kout, ÚT na plyn i tuhá paliva a elektřina v mědi. K pohodlí jistě přispěje i veřejný vodovod. Vzhledem k lokalitě (lesy, lyžařský - 14 -

vlek a běžecké trasy, cyklostezky) doporučujeme i k aktivní rekreaci. Požadovaná cena 350.000,Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 220.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/3 nemovitosti stanovuji na 48.000,- Kč. Slovy: Čtyřicetosmtisíc Kč

V Tršicích 20.8.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4468-267/2015 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 123 ze dne 23.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 28 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -