Ing. Vladimír Hůda znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí člen Komory soudních znalců ČR Praha člen České komory odhadců majetku Praha
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12/4082/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1592/14 v bytovém domě č.p. 1592 (bl. 510) včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici Josefa Suka v Mostě, okres Most, Ústecký kraj
_________________________________________________________________________________ Ing. Vladimír Hůda, Pod Vinicí 46, 434 01 Most, IČ 13451014, tel. 476 107 700, tel. 602 447 444, fax 476 108 173 e-mail:
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 12/4082/2015
LV no.: 19868
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1592/14 v bytovém domě č.p. 1592 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici Josefa Suka v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Josefa Suka 1592/3, 434 01 Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých v ěcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 43 EXE 15177/2014-9, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
432 294 Kč
Market value Tržní hodnota
150 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
150 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
152 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 1592/14 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
loggie, komora
Size: Velikost
1085 m2, podíl 4041/444253, tj. 9,87 m 2
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
úplná
Unit price: Jednotková cena
6623 podíl 4041/444253
400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
40,41 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1971 50 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 19868 je bytová jednotka č. 1592/14 ve vlastnictví Ondřeje Strouhala, bytem Josefa Suka 1592/3, 434 01 Most Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 19868 je vlastnické právo k bytu omezeno: -zástavním právem exekutorským ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015 -předkupním právem na dobu 5-ti let ve prosp ěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. v likvidaci (IČ 25438832) podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 4.10.2010 -zahájením exekuce -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 19868 není evidováno žádné v ěcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 19868 je evidováno zástavní právo: -zástavní právo exekutorské ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: panelový dům - omezené možnosti parkování Strong points / silné stránky: - dům prošel revitalizací - v docházkové vzdálenosti jsou objekty ob čanské vybavenosti - v blízkosti se nachází městský park Šibeník Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 19868 pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu 20.4.2015, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19. 5.2015 za účasti Marka Kysely (nájemník), informace o bytovém dom ě byly sděleny technikem SBD Krušnohor Zde ňkem Šebkem.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního úz mí : Kód obce : Název ob e : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
699594 Most II 567027 Most 68000 01.01.2015 CZ0425 Most Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je m ěstem statutárním s 68 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec – Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice – Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem – Most – Cheb a Most – Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastav ěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sít ě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém dom ě č.p. 1592, umístěném na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici Josefa Suka v Mostě. Bytový dům č.p. 1592 (místně označený blok 510) je samostatně stojící budova. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 70. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami ob čanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, nachází se nedaleko centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve 4. nadzemním podlaží č.p. 1592, umístěného na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II. Bytový dům má 14 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (spole čné prostory, sklepní kóje). K bytu náleží podíl o velikosti 4041/444253 na spole čných částech domu č.p. 1592 a na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II . Oceňovaný byt o velikosti 1+1 sestává z p ředsíně (6,17 m2), pokoje (18,75 m 2), kuchyně (7,34 m2), koupelny (2,52 m 2), WC (0,97 m2), komory (2,45 m 2) a loggie (6,30 m 2). K bytu náleží sklepní kóje (2,21 m 2). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, z betonových dílc ů plošných, střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna bytu jsou plastová s izola čními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody v četně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. K vybavení oceňovaného bytu ke dni prohlídky pat ří vnitřní dveře, sprchový kout, umyvadlo a záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, dřez, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opat řeny krytinou z PVC a keramickou dlažbou.
-4-
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1971, jeho stá ří ke dni ocenění je tedy 44 let. Bytový dům prošel revitalizací, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt je převážně v původním stavu, má pouze novou kuchy ňskou linku, sprchový kout, je neudržovaný, byt vyžaduje menší stavební úpravy.
Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1592/14 náleží podíl 4041/444253 na pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvod ů. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v p říloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák. č. 72/1994 Sb. č. 1592/14 v bytovém domě č.p. 1592 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 6623, k.ú. Most II, v ulici Josefa Suka v Most ě, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 19868 pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního ú řadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19.5.2015
150.000,- Kč Slovy: Stopadesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 19868 je evidováno: -zástavní právo exekutorské ve výši 43.652,79 K č s příslušenstvím ve prospěch CP Inkaso s.r.o.(IČ 29027241) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 11.2.2015 -předkupní právo na dobu 5-ti let ve prosp ěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. v likvidaci (IČ 25438832) podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 4.10.2010 -zahájení exekuce -exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 19868. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
.................... vypracoval
V Mostě, dne 22.května 2015
-6-
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 19.7.1976, č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odv ětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod po řadovým číslem 12/4082/2015.
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
12/4082/2015
LV no.:
19868
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 1592/14
40
21 200
856 692
50,0
428 346
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
428 346
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
6623
9,87
3 948 podíl o velikosti 4041/444253
400
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
3 948
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
432 294
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
m2
Kč
Kč/m2
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m2
Comments
Komentář
1
BJ Most, ul. Josefa Suka
299 000,00
1-14
68,00
3+1
4 397
1,00
299 000,00
4 397
1) osob. vlastnictví, panelový d ům po částečné rekonstukci, byt v původní stavu
2
BJ Most, ul. Jaroslava Haška
210 000,00
10-14
72,00
3+1
2 917
1,00
210 000,00
2 917
2) osob. vlastnictví, panelový d ům po celkové rekonstukci, byt v původní stavu
3
BJ Most, ul. K.J.Erbena
215 000,00
5-15
49,00
2+1
4 388
0,90
193 500,00
3 949
3) osob. vlastnictví, panelový d ům po celkové rekonstukci, byt v původní stavu
Cost Value - Věcná hodnota
0,432
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,152
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,150
mil.Kč
1) údaj z databáze znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. Most
2) údaj z databáze znaleckého ústavu ENI CONSULT spol. s r.o. Most 3) aktuální nabídka realitní kancelá ře Bydlete s námi s.r.o. Most
Byt č. 1593/14 v ulici Josefa Suka v Mostě
Situace lokality
Situace oblasti
Fotomapa
-2-
Byt č. 1592/14 v ulici Josefa Skupy v Mostě
Bytový dům č.p. 1592
Bytový dům č.p. 1592
Vchod do domu č.p. 1592
Komunikace u domu
Komunikace u domu
Chodba v domě
Vchod do bytu č. 1592/14
Pokoj
Kuchyně
Předsíň
Koupelna
Loggie
-2-
