2014. Ocenění věcí nemovitých - bytových domů ve vlastnictví. SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie

Znalecký posudek č. 31/2014 Ocenění věcí nemovitých - bytových domů ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie,

zapsaných na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí dle § 13 zák. č. 26/2000 Sb. pro provedení dražby nedobrovolné v rámci insolvenčního řízení

Vypracováno ke dni: 9. 7. 2014 Vlastník:

SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice

Objednatel:

EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Vypracoval:

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne 7. 8. 2014 Toto ocenění obsahuje 104 stran (z toho 27 stran textu a 77 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.

A-Consult plus, spol. s r. o.

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1

Obsah 1. Znalecký úkol ............................................................................................................... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu ................................................................................ 4 1.2. Předmět ocenění................................................................................................... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých.............................................................................................. 6 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ................................................................ 7 4. Nález ........................................................................................................................... 8 4.1. Místopis a vstupní údaje .......................................................................................... 8 4.2. Metody zjištění hodnoty ......................................................................................... 12 4.3. Oceňované věci nemovité ...................................................................................... 13 Pozemky v areálu BD ................................................................................................ 13 5. Posudek ..................................................................................................................... 14 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou ......................................... 14 Pozemky ........................................................................................................................ 19 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou .......................................... 21 5.2.1. Vyhodnocení získaných informací ...................................................................... 22 Současný stav ............................................................................................................. 25 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY .......................................................................................... 25 Závěr ............................................................................................................................. 26

Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 442 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 536 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 537 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 538 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 539 k.ú. Staré Ždánice Snímek z katastrální mapy předmětného území Grafická část platného územního plánu pro dané území

__________________________________ 2 __________________________________



1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907) se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, RČ: 760521/3330; 776206/3342, bytem č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice; Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 9.7.2014. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění podniku je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty podniku, kterou se dle International Valuation Standards rozumí1: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.

Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu „obvyklá cena“ dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

__________________________________ 3 __________________________________



1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně.

__________________________________ 4 __________________________________



1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. 

Věci nemovité zapsané na LV 442, k.ú. Staré Ždánice

Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku 342/27 375 orná půda 637 396 zahrada 1439 1923 ostatní plocha 1440 259 ostatní plocha Celkem 2953 Zdroj: výpis z KN, LV 442 k.ú. Staré Ždánice



Způsob využití Stavba

jiná plocha jiná plocha


Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba St. 76/1 386 zastavěná plocha a nádvoří bytový dům č.p. 50 Celkem 386 Zdroj: výpis z KN, LV 536 k.ú. Staré Ždánice



Způsob ochrany ZPF ZPF

Způsob ochrany


Č.p./ Způsob č. jedn. využití Vymezeno v: 50/1 byt 50/2 byt 50/3 byt Staré Ždánice, č.p. 50, 50/4 byt 50/5 byt byt. dům, LV 536, 50/6 byt 50/7 byt parcela St. 76/1, LV 536 50/8 byt 50/9 byt 50/10 byt 50/11 byt 50/12 byt 50/13 byt 50/14 byt 50/15 byt Celkem Zdroj: výpis z KN, LV 537 k.ú. Staré Ždánice

Typ jednotky byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z. byt. z.

Podíl na spol. částech domu a pozemku 2190/48492 1730/48692 2480/48692 2130/48692 6470/48692 1730/48692 2510/48692 2410/48692 3645/48692 3669/48692 3074/48692 3697/48692 3074/48692 2637/48692 7246/48692

__________________________________ 5 __________________________________

A-Consult plus, spol. s r. o. 



Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba St. 76/2 293 zastavěná plocha a nádvoří St. 76/4 245 zastavěná plocha a nádvoří bytový dům č.p. 49 Celkem 386 Zdroj: výpis z KN, LV 538 k.ú. Staré Ždánice



Způsob ochrany


Č.p./ Způsob č. jedn. využití Vymezeno v: Typ jednotky 49/1 byt byt. z. 49/2 byt byt. z. 49/3 byt byt. z. 49/4 byt byt. z. 49/5 byt byt. z. 49/6 byt byt. z. 49/7 byt byt. z. Staré Ždánice, č.p. 49, 49/8 byt byt. z. 49/9 byt byt. dům, LV 538, byt. z. 49/10 byt byt. z. parcela St. 76/2, St. 76/4, LV 538 49/11 byt byt. z. 49/12 byt byt. z. 49/13 byt byt. z. 49/14 byt byt. z. 49/15 byt byt. z. 49/16 byt byt. z. 49/17 byt byt. z. 49/18 byt byt. z. 49/19 byt byt. z. Celkem Zdroj: výpis z KN, LV 539 k.ú. Staré Ždánice

Podíl na spol. částech domu a pozemku 3110/73195 2340/73195 4360/73195 3650/73195 5140/73195 2770/73195 2770/73195 3220/73195 3160/73195 3741/73195 3741/73195 3741/73195 3741/73195 4613/73195 5610/73195 4002/73195 2710/73195 3662/73195 7114/73195

2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 9. 7. 2014 za účasti pana Kamila Faltyse (zástupce insolvenční agentury) a Ing. Vladislava Valenty a Bc. Jana Mlčáka za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o.

__________________________________ 6 __________________________________



3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.3.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.2.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.2.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.7.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.2.2014

Staré Ždánice, list vlastnictví č. 442, Staré Ždánice, list vlastnictví č. 536, Staré Ždánice, list vlastnictví č. 537, Staré Ždánice, list vlastnictví č. 538, Staré Ždánice, list vlastnictví č. 539,

2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Staré Ždánice, vyhotovená z veřejného přístupu do KN 3. Ostatní podklady -

fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření projektové podklady získané na stavebním odboru Městského úřadu Bohdaneč informace z dálkového přístupu do KN ortofotomapa

Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření.

__________________________________ 7 __________________________________



4. Nález 4.1. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje

Obec Staré Ždánice se nachází v okrese Pardubice, kraj Pardubický. V současné době v obci má trvalé bydliště cca 600 obyvatel. Občanská vybavenost odpovídá velikosti obce. Základní občanskou vybavenost v obci zastupuje budova obecního úřadu, ve které se nachází kanceláře a jednací prostory úřadu, obřadní sál a obecní knihovna s veřejně přístupným internetovým pracovištěm. V její blízkosti se nachází Obecní dům, který zahrnuje Obecní hospodu, Kulturní sál s jevištěm a prostory pro občany a jejich zájmové akce a samostatné služby: Kadeřnictví a holičství, Kosmetika, pedikúra a modeláž nehtů, Rehabilitační masáže, aj. Dále poblíž stojí budovy základní školy pro 1. – 4. ročník, České pošty, hasičské zbrojnice a Waldorfské mateřské školy. Při hlavní průjezdné komunikaci je prodejna smíšeného zboží Jednota. V obci se dále nachází další Pilotní klub. Celé širší území je intenzivně zemědělsky využíváno se zaměřením především na rostlinou produkci, převážná výměra pozemků je zorněna a meliorována. Jižně od obce se nacházejí rozsáhlé vodní plochy písníků. Oceňované bytové domy jsou situovány u silnice č. 333, která spojuje Lázně Bohdaneč s Hradcem Králové. Jedná se o dva samostatné dvoupodlažní domy na oploceném pozemku. Dům č.p. 49 je ve tvaru „L“, dům č.p. 50 má obdélníkový půdorys. Přípojky IS: Bytové domy jsou napojeny na vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci. Vytápění kotly na peletky, Ohřev teplé vody el. zásobníky vody (boilery) a solárními panely umístěnými na střeše.

Schéma:

č.p. 49

č.p. 50

__________________________________ 8 __________________________________



Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 442, k.ú. Staré Ždánice ze dne 13.3.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 442 v přílohách): 











 



 

Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím ve výši 860 000 Kč, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 930 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330

Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 536, k.ú. Staré Ždánice ze dne 19.2.2014 nejsou vyznačena žádná omezení.

__________________________________ 9 __________________________________



Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 537, k.ú. Staré Ždánice ze dne 27.2.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 537 v přílohách): 





 





 



 

Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím na výši 860 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 61 535 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330

Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 538, k.ú. Staré Ždánice ze dne 14.7.2014 nejsou vyznačena žádná omezení.

Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 539, k.ú. Staré Ždánice ze dne 27.2.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 539 v přílohách): 

Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím na výši 860 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s.

__________________________________ 10 __________________________________

A-Consult plus, spol. s r. o. 











 



 


Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 930 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 61 535 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330

Údaje o vlivech na obvyklou cenu Bytové domy leží přímo naproti autobusové zastávce v obci Staré Ždánice. Obec disponuje základní občanskou vybaveností (MŠ a ZŠ, obchod s potravinami, obecní úřad, pošta). Budova leží u páteřní silnice s větší frekvencí autodopravy.

Přístup k nemovitostem Areál bytových domů je přístupný třemi vjezdy. Hlavní a severní vstup je možný z veřejné komunikace parc.č. 600/1 přes parc.č. 648 (obě parcely ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Pardubického kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa a údržba silnic Pardubického kraje). __________________________________ 11 __________________________________



Jižní vjezd je možný z veřejné komunikace parc.č. 564/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Pardubického kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa a údržba silnic Pardubického kraje), přes parc.č. 296/1, vlastnictví Obec Staré Ždánice.

Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu se bytové domy nacházejí v zóně: plochy obytné zástavby venkovského typu.

4.2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a srovnávací. V ocenění je uvažováno s cenami bez vlivu DPH.

Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti.

__________________________________ 12 __________________________________



4.3. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu BD Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Staré Ždánice Katastrální území: Staré Ždánice Výměra m2 Druh

Parcela č.

LV 442 342/27 637 1439 1440

375 396 1 923 259

LV 536

orná půda zahrada ostatní plocha ostatní plocha

st. 76/1

386 zastavěná plocha a nádvoří

st. 76/2 st. 76/4

293 zastavěná plocha a nádvoří 245 zastavěná plocha a nádvoří

LV 538

Výměra pozemků celkem

Využití

jiná plocha jiná plocha

m2

3 877

Č.p. 49 - Výčet místností :

1. NP

2. NP

byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt

č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

předsíň + kk, obývací pokoj, koupelna předsíň + kk, obývací pokoj, koupelna předsíň, obývací pokoj + jídelna + kk, ložnice, koupelna předsíň, obývací pokoj, ložnice, jídelna + kk, koupelna obývací pokoj + kk, 3 x pokoj, koupelna, komora, chodba, WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, koupelna + WC, kuchyň + jídelna, obývací pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost, pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost, pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, kuchyň + jídelna, obývací pokoj, ložnice

Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící

__________________________________ 13 __________________________________



vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Č.p. 50 - Výčet místností :

1. NP

2. NP

byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt byt

č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č. č.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

předsíň, kuchyně, obývací pokoj, koupelna + WC předsíň, obývací pokoj + kk, koupelna, WC předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna + WC předsíň, obývací pokoj + kk, koupelna, WC obývací pokoj + kk, pokoj, chodba, koupelna + WC obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří + koupelna, 3x pokoj

Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Cena pozemků je promítnuta do cen 1 m2 bytových jednotek.

5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení.

__________________________________ 14 __________________________________



Budovy: Výčet budov 1. Bytový dům č.p. 49 (vlastní parcela č. st. 76/2, st. 76/4) 2. Bytový dům č.p. 50 (vlastní parcela č. st. 76/1) Popis, výměry, výpočet ceny: 1. Bytový dům č.p. 49 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 76/2, st. 76/4. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované firmou RTS. Informativní obestavěný prostor: 3820 m3 Zastavěná plocha 1.N.P.: 542 m2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: smíšené. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: plechová. Ostatní vybavení: bleskosvod Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v 1NP tl. do 90 cm, v 2.NP keramické tvárnice tl. 30cm . Vnější úprava povrchů: kontaktní zateplovací systém. Stropy: betonové montované. Schodiště: venkovní betonové, obloženo keramickou dlažbou. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková, nátěr na SDK. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: ocelové zárubně s plnými dveřmi (z 90% dveře vnitřní chybí). Vrata: nejsou. Podlahy obytných místností: dlažba, plovoucí podlahy (tam kde byl umožněn přístup, byly plovoucí podlahy poničeny a zkrouceny v důsledku vody). Vytápění: centrální pomocí kotle na peletky, otopná tělesa vytrhána. Elektro: 220/380. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: není. Zdroj teplé vody: solární kolektory a kotel. Vybavení kuchyně: kuchyně v nepoužitelném stavu, rozlámané desky a vytrhané dřezy. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo, klozet (ve většině případů chybí vodovodní baterie).

__________________________________ 15 __________________________________



Dispoziční řešení: 1.NP: Kotelna, 9x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) 2.NP: balkón, chodba, 10x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) Technický stav: Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav havarijní 5 bodů -------------------------------------------------------------------------------------celkem 10 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Rekonstrukce, modernizace: Na objektu č.p. 49 proběhla v letech 2010-2011 rozsáhlá rekonstrukce. Bytový dům o jednom podlaží se změnil na bytový dům o dvou podlažích. Znalecký ústav odhaduje, že byla odstraněna střešní krytina a stropní konstrukce (částečně zůstaly klenbové stropy). Nově byly vytvořeny stropy z prefabrikovaných stropních panelů, které byly uloženy na novém železobetonovém věnci 1.NP. Obvodové stěny 2.NP jsou z keramických tvárnic a příčky jsou sádrokartonové. Nový dřevěný krov, který nese plechovou krytinu se slunečními kolektory. Stáří budovy: 2014 - 1890 = 124 roků Výpočet ceny Budova (3820 m3 * 4600 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa

Kč Kč

17 572 000.00 17 572 000.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Opotřebení

Kč %

17 572 000.00 Konec 19. století 60.00

Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

7 028 800.00 0.00 7 028 800.00

__________________________________ 16 __________________________________



2. Bytový dům č.p. 50 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 76/1. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované firmou RTS. Informativní obestavěný prostor: 3070 m3 Zastavěná plocha 1.N.P.: 380 m2 Počet podzemních podlaží: 1 část

Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: 0

Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: smíšené. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: valbový. Střešní krytina: betonové tašky a plechová krytina. Ostatní vybavení: bleskosvod Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 90 cm. Vnější úprava povrchů: kontaktní zateplovací systém. Stropy: betonové montované. Schodiště: betonové se stupni keramickými. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková, nátěr na SDK. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: ocelové zárubně s plnými dveřmi (z 90% dveře vnitřní chybí). Vrata: nejsou. Podlahy obytných místností: dlažba, plovoucí podlahy (tam kde byl umožněn přístup, byly plovoucí podlahy poničeny a zkrouceny v důsledku vody Vytápění: centrální pomocí kotle na peletky, otopná tělesa vytrhána. Elektro: 220/380. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: není. Zdroj teplé vody: solární kolektory a kotel. Vybavení kuchyně: kuchyně v nepoužitelném stavu, rozlámané desky, vytrhané dřezy. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo, klozet (ve většině případů chybí vodovodní baterie). Dispoziční řešení: 1.NP: chodby, schodišťový prostor, 8x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) + bytová jednotka, technická místnost 2.NP: schodišťový prostor, chodba, 7x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména:

__________________________________ 17 __________________________________



Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav havarijní 5 bodů -------------------------------------------------------------------------------------celkem 10 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Rekonstrukce, modernizace: Na objektu č.p. 50 proběhla v letech 2010-2011 rozsáhlá rekonstrukce. Bytový dům o jednom podlaží se změnil na bytový dům o dvou podlažích. Znalecký ústav odhaduje, že byla odstraněna střešní krytina a stropní konstrukce (částečně zůstaly klenbové stropy). Nově byly vytvořeny stropy z prefabrikovaných stropních panelů, které byly uloženy na novém železobetonovém věnci 1.NP. Obvodové stěny 2.NP jsou z keramických tvárnic a příčky jsou sádrokartonové. Nový dřevěný krov, který nese skládanou a plechovou krytinu se slunečními kolektory. V 1.NP je přistavěn byt s plochou střechou z asfaltových pásů a vstupem z ulice. Stáří budovy: 2014 - 1890 = 124 roků Výpočet ceny Budova (3070 m3 * 4600 Kč/m3) Výchozí cena CÚ 2014 Opravný index místa

Kč Kč

14 122 000.00 14 122 000.00 1.00

Výchozí cena CÚ 2014 Rok uvedení do provozu Opotřebení

Kč %

14 122 000.00 Konec 19. století 60.00

Cena k roku 2014 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená

Kč Kč Kč

5 648 800.00 0.00 5 648 800.00

Rekapitulace 1. Bytový dům č.p. 49 2. Bytový dům č.p. 50 Budovy

Kč Kč Kč

7 028 800.00 5 648 800.00 12 677 600.00

__________________________________ 18 __________________________________



Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Výčet inženýrských sítí a venkovních úprav: Přípojky technického zařízení budov, zpevněné plochy, 3x vjezdová vrata atd. Inženýrské sítě a venkovní úpravy tvoří 4 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení

Kč

1 267 800.00

% Kč

20 1 014 200.00

Rekapitulace nákladových cen Budovy Budovy Inženýrské sítě a venkovní úpravy Stavby celkem

Kč Kč Kč

12 677 600.00 1 014 200.00 13 691 800.00

Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Staré Ždánice Katastrální území: Staré Ždánice Parcela č. Výměra m2 Druh Využití 342/27 375 orná půda 637 396 zahrada 1439 1923 ostatní plocha jiné plochy 1440 259 ostatní plocha jiné plochy st. 76/1 386 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/2 293 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/4 245 zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem

m2

3 877.00

__________________________________ 19 __________________________________



Výpočet ceny Výměra pozemku m2 Směrná cena pozemku Kč/m2 Výchozí cena pozemku Kč Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem.

3 877.00 400.00 1 550 800.00

Pozemky celkem

1 550 800.00

Kč

REKAPITULACE: Stavby Pozemky Celkem

Kč Kč Kč

Věcnou hodnotu věcí nemovitých, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

stanovenou

13 691 800.00 1 550 800.00 15 242 600.00

nákladovou

metodou

15 200 000 Kč Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření.

__________________________________ 20 __________________________________



5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaný areál s bytovými domy je obtížně obchodovatelný. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí okolo 10% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V dané lokalitě a okolí se v současné době k prodeji nenabízí srovnatelné bytové domy, proto byly použity nabídky jednotlivých bytů ze širšího okolí.

Z inzerce vybíráme: Byt 2+1, Školní, Rybitví, užitná plocha 51 m2 Datum aktualizace: 12. 7. 2014

Prodej zděného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v klidné části Rybitví. Podlahová plocha je 51 m2. Dům je po celkové rekonstrukci: nová fasáda, střecha, zateplení. V bytě jsou plastová okna, nové stoupačky a odpady, jinak původní stav. Vybaveno pouze kuchyňskou linkou a sporákem.

Nabídková cena: 960 000,- Kč, tj. cca 18 800,- Kč/m2 užitné plochy

Cena redukovaná (x 0,9) : 16 900,- Kč/m2 užitné plochy

__________________________________ 21 __________________________________



Byt 1+1, Semtínská, Pardubice - Ohrazenice, užitná plocha 45 m2 Datum aktualizace: 11. 7. 2014

Nabízíme k prodeji cihlový byt o dispozici 1+1 s lodžií v 2.NP domu v ulici Semtínská v Ohrazenicích. 44,5m2, osobní vlastnictví. Nová plastová okna, nový plynový kotel, zděné jádro - WC a koupelna zvlášť. Dostatek úložného prostoru - dva zděné sklepy. Vysokorychlostní internet na optice – 60 Mbit. Na domě nová střecha, stoupačky, rekonstruované lodžie, vstupní dveře, sklepy. Dům bez dluhů, fungující SVJ. Bezproblémové parkování u domu. Veškerá občanská vybavenost v místě, škola, školka, obchody /Globus/. Zastávka MHD u domu. .



Byt 2+1, Semtínská, Pardubice - Ohrazenice, užitná plocha 60 m2 Datum aktualizace: 23. 5. 2014

Nabízíme k prodeji bytovou jednotku v osobním vlastnictví 2+1, 60 m² v obci Rybitví. Jedná se o zděný byt, který se nachází v 3. nadzemním podlaží 3. podlažního domu. Dům prošel kompletní revitalizací (zateplení, fasáda, okapy, svody, střecha), bez výtahu, samotný být má původní dřevěná okna, vlastní plynový kotel, podlahy parkety + dlažba, koupelna s vanou, k bytu patří 2 sklepy. Volný ihned.



5.2.1. Vyhodnocení získaných informací Obvyklá cena bytů a nebytových prostor byla stanovena na základě vlastní databáze a nabídek realitních kanceláří. Podle nabídek v inzerci se ceny jednotlivých bytů v okolí Starých Ždánic pohybují v intervalu 15000 až 20000 Kč/m2 plochy bytu. Nabídkové ceny je třeba redukovat, protože

__________________________________ 22 __________________________________



zobchodovaná cena bývá nižší. Jednotkové ceny po redukci jsou v intervalu cca 13 500 až 18 000 Kč/m2 plochy bytu. Vzhledem k umístění bytových domů a podle velikosti, situování a kategorie bytů, stanovujeme jednotkovou cenu při spodní hranici uvedeného intervalu. V cenách bytů je zohledněno podlaží a standard bytu. Poznámka: Srovnáváme byty funkční. V tomto konkrétním případě s ohledem výše uvedené stanovujeme2:  cenu za 1 m2 bytu v 1. NP v bytovém domě A i B ve výši 14 000 Kč,  cenu za 1 m2 bytu ve 2. NP v bytovém domě A ve výši 13 500 Kč,  cenu za 1 m2 bytu ve 2. NP v bytovém domě B ve výši 13 000 Kč,

(pavlačové byty) Do ceny 1 m2 bytu a nebytových prostor je promítnuta i cena podílu na společných plochách domu a pozemku. Výměry bytů a výpočet jejich současné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách. Číslo popis. Podlaží 49 1 49 1 49 1 49 1 49 1 49 1 49 1 49 1 49 1 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 49 2 CELKEM

Číslo jedn. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Typ jedn. BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT

Výměra (m2) 31,10 23,40 43,60 36,50 51,40 27,70 27,70 32,20 31,60 49,90 41,63 40,59 44,43 50,11 49,20 38,50 37,33 33,55 69,52

Výčet místností 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 3+kk

Cena jednotková (Kč/m2) 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500 13 500

Cena celková (Kč) 435 400 327 600 610 400 511 000 719 600 387 800 387 800 450 800 442 400 673 650 562 005 547 965 599 805 676 485 664 200 519 750 503 955 452 925 938 520 10 412 060

Ceny bytů v domě č.p. 49 zjištěné srovnávací metodou (zaokrouhleno): 10 400 000,- Kč 2

Ceny jednotlivých bytů jsou uvedeny bez DPH.

__________________________________ 23 __________________________________

A-Consult plus, spol. s r. o. Číslo popis. Podlaží 50 1 50 1 50 1 50 1 50 1 50 1 50 1 50 1 50 2 50 2 50 2 50 2 50 2 50 2 50 2 CELKEM

Číslo jedn. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Typ jedn. BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT BYT

Palladium, Na Poříčí 3a, 110 00 Praha 1 Výměra (m2) 21,90 17,30 24,80 21,30 64,70 17,30 25,10 24,10 36,45 36,69 30,74 36,97 30,74 26,37 72,46

Výčet místností 1+1 1+kk 1+1 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 3+kk

Cena jednotková (Kč/m2) 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 14 000 13 000 13 000 13 000 13 000 13 000 13 000 13 000

Cena celková (Kč) 306 600 242 200 347 200 298 200 905 800 242 200 351 400 337 400 473 850 476 970 399 620 480 610 399 620 342 810 941 980 6 546 460

Ceny bytů v domě č.p. 50 zjištěné srovnávací metodou (zaokrouhleno): 6 500 000,- Kč Č.p. 49 50 CELKEM

Ceny bytů celkem

Kč 10 400 000 6 500 000 17 100 000

Tato hodnota vychází z ocenění jednotlivých bytů v bytových domech, tedy za předpokladu možného rozprodeje objektů po jednotlivých jednotkách. V případě prodeje bytových domů jako celku by na trhu realizovaná hodnota byla nižší. S ohledem na účel ocenění (nedobrovolná dražba) je na věci nemovité nahlíženo jako na celek, který bude jako celek obchodován. Na základě výše uvedeného a dále předpokladu okamžitého prodeje všech jednotek v jeden okamžik, snižujeme hodnotu získanou součtem hodnot jednotlivých jednotek o cca 15 %. Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, stanovenou na základě srovnávací metody, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

14 500 tis. Kč

__________________________________ 24 __________________________________



Současný stav Oceňované bytové domy jsou volné, byty v domech zapečetěné Policií České republiky. U některých bytů byly porušeny pečetě (případně poškozené dveře) a bylo možno do nich nahlédnout. Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Náklady do uvedení bytů do provozuschopného stavu (i opravy na bytových domech) by vyžadovaly značné investice. Na základě výše uvedeného, snižujeme hodnotu plně funkčních bytových domů o 50 %. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovujeme ceny bytů ve výši 50% z cen bytů plně funkčních. Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, v současném zdevastovaném stavu, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

7 300 tis. Kč

PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců.

__________________________________ 25 __________________________________



Závěr Rekapitulace při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Věcná hodnota věcí nemovitých zjištěná nákladovou metodou (včetně pozemků):

Kč

15 200 000

Hodnota BD srovnávací metodou – současný stav

Kč

7 300 000

Každá z použitých metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní ceny. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, tj. nedobrovolná dražba, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě srovnávací metody.

Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, v současném zdevastovaném stavu, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení):

7 300 tis. Kč

Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou.

__________________________________ 26 __________________________________



Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů – hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1130/31/2014. V Praze dne 7. 8. 2014

A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1

__________________________________ 27 __________________________________

2014. Ocenění věcí nemovitých - bytových domů ve vlastnictví. SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie

Recommend Documents