Znalecký posudek č. 339/34/2012 část B) Obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitostíSpoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 pozemků vedených ve ZE č. 682/5, 711/11, 728/7, 757/18, 826/7, 863/3 v k.ú. a obci Verměřovice, vedené na LV č. 88 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská 527 293 01 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Nařízení exekuce č.j.: 21 EXE 191/2010-6 ze dne 22.3.2010 a dle usnesení pod č.j.: 080 EX 435/10-24 Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata
Podle stavu ke dni 5.4.2012 posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu+přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 10.4.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit: a)obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ve spoluvlastnickém podílu 1/2 b)zjistit a ocenit cenu práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky 561 52 Verměřovice Region: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Verměřovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.dubna 2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1.
Výpis z KN, LV č. 173 ze dne 16.3.2012
-32. Kopie příslušné části KM 3. Usnesení č.j.080 EX 435/10-24 ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb a předpisy v platném znění 5. Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 5.4.2012, povinná i spolumajitel pozemku byly vyzváni doručenkou k doložení dostupných podkladů a nájemních smluv, nebylo však tak učiněno. 6. Územně plánovací dokumentace obce Verměřovice 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 88 Katastrální území: Verměřovice 780081 Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Kroa Filip Flesarova 45, Třebechovice pod Orebem, 503 46 1/2 Kroová Hrudíková Zdenka Dolní Olešnice 109, 543 75 1/2 Parcely Parcelní číslo PZE 682/5, původ pozemkový katastr PZE 711/11, původ pozemkový katastr PZE 728/7, původ pozemkový katastr PZE 757/18, původ pozemkový katastr PZE 826/7, původ pozemkový katastr PZE 863/3, původ pozemkový katastr Stavby Na LV nejsou zapsány žádné stavby. Jednotky Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kroová Hrudíková Zdenka Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí
6. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Verměřovice- Obec leží v centrální části okresu Ústí nad Orlicí, v sousedství menších měst okresu Jablonného nad Orlicí (4 km) a Letohradu (6 km). Tato města rozšiřují obyvatelům Verměřovic nabídku pracovních příležitostí i zařízení občanského vybavení, podobně jako sousední, dříve středisková obec, Dolní Čermná. Verměřovice si do současné doby dochovaly výlučně zemědělský charakter. Obcí probíhá silnice III. třídy Letohrad - Blahotinec a silnice III. tř. Jablonné nad Orlicí -
-4Verměřovice. V obci je zastávka na trati ČD 024 Ústí nad Orlicí - Hanušovice. Podél toku Tiché Orlice, která obcí protéká, je vyhlášen přírodní park "Orlice". Dle geomorfologického členění náleží území do celku Podorlická pahorkatina, podcelku Žamberská pahorkatina, okrsku Letohradská brána. Průměrná roční teplota vzduchu činí + 7 °C, ve vegetačním období + 12,9 °C. Průměrné roční srážky obsahují 764 mm. Spoje- Obcí prochází železniční trať Letohrad - Hanušovice, zastávka ČD se nalézá na horním konci obce při silnici do Letohradu, kterou trať křižuje. Autobusové linky vedou obcí celkem tři: Letohrad přes Dolní Čermnou, Bystřec - Letohrad přes Horní a Dolní Čermnou a Lanškroun - Jablonné nad Orlicí. Autobusové zastávky jsou "Verměřovice - kostel" a "Verměřovice - zastávka ČD". Údaje o oceňovaném pozemku: Veškeré pozemky se nachází mimo zastavitelné území obce, na třech místech, rozdílných kvalit a přístupnosti. Jsou určené pro zemědělské využití, začleněné v honech orné půdy a TTP, v terénu nejsou hranice identifikovatelné. Nájemní smlouva přes vyzvání nebyly předloženy, evidentně při prohlídce a konsultaci na obecním úřadě zjištěno, že jsou pozemky obhospodařovány místním zemědělským závodem. Podezření na staré zátěže neexistuje.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro indikaci obvyklé ceny bude použito metody komparativní- srovnávací, ostatní metody nelze pro pozemky použít.
7. Obsah posudku: a) Pozemky a1) Lokalita I) a2) Lokalita II) a3) Lokalita III)
-58. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky Pozemky pro srovnání: 1.reprezentant: pozemek zemědělská půda, 22 299 m2 Cena:195 000,- Kč Adresa: Dolní Dobrouč Datum vložení:11.01.2012 ID zakázky:UO07334 Plocha pozemku:22 299 m2 Popis: zemědělské pozemky 2,3ha v k.ú. Dolní Dobrouč. Jedná se převážně o louky (1,7ha), část je vedeno jako lesní pozemek (0,3ha) ovšem bez porostu. Pozemky se nacházejí nad obcí z Dolní Dobrouče směr Letohrad, další část 0,5ha je za vlakovým nádražím.Pozemky jsou zemědělsky obdělávány. Celková plocha pozemků je 22299m2. 2.reprezentant: pozemek zemědělská půda, 80 607 m2 Cena:13,- Kč za m2 Celková cena:1 047 891,- Kč Adresa: Žichlínské Předměstí Datum vložení:17.01.2012 ID zakázky:1366 Plocha pozemku:80 607 m2 Popis: Zemědělská půda se nachází na okraji Lanškrouna podél komunikace směr Luková. Pozemky se skládají z několika parcel a jsou zapsány v katastru nemovitostí jako orná půda a trvalý travní porost, katastrální území Lanškroun. Celková plocha činí 80 607 m2. 3.reprezentant pozemek zemědělská půda, 50 386 m2 Cena:1 260 000,- Kč Adresa: Žamberk Datum vložení:11.01.2011 ID zakázky:UO03127 Plocha pozemku:50 386 m2 Popis: Pozemky o velikosti 5ha v k.ú. Žamberk. Pozemky jsou umístěny ve dvou lokalitách cca 500m od sebe výměry jednotlivých částí jsou 1,7ha a 3,3ha. Pozemky jsou zemědělsky obdělávány, přes část pozemku vede vysoké napětí elektřiny. K pozemkům je dobrý přístup po polní cestě resp. z asfaltové komunikace směr Klášterec n.O. Celková plocha pozemku je 50386m2. 4.reprezentant pozemek zemědělská půda, 13 944 m2 Zlevněno:13,- Kč za m2 Celková cena:181 272,- Kč Adresa: Pastviny Datum vložení:22.10.2011 ID zakázky:A021049 Plocha pozemku:13 944 m2 Popis: pozemek o rozloze 13.944 m2 v obci Pastviny u Klášterce nad Orlicí. Pozemek se nachází na okraji obce nedaleko přehrady Pastviny. Pozemek je mírně svažitý, ve velice klidném a krásném prostředí. Inženýrské sítě jsou vzdáleny cca 400 m. Vhodné například pro komerční využití (ekofarma ,vhodné k zemědělským účelům).
-6Popis oceňovaných lokalit: Lokalita I)
Pozemek ZE č.863/3 o výměře 9310m2 se nachází mimo zastavitelné území, určené pro zemědělské využití, ve vzd. 100m severovýchodně od zastavěné části směrem Letohrad, přístupna přímo z veřejné komunikace. Jde o zem.parcelu v honu scelených parcel, hranice není přímo identifikovatelná, orná půda. Tvar pozemku je členitý, rovinatý, kvalitní bonity. Podezření na staré zátěže neexistuje. Obvyklá cena zemědělských pozemků pohybuje v dané lokalitě ve výši 7,20-12,40,-Kč/m2 v závislosti na přístupnosti, bonitě, velikosti, v tomto případě určeno v horní hranici, ve výši 12,40Kč. Lokalita II)
Pozemek ZE č.711/11 a 728/7 (tzv. Studenecký Kopec) o výměře 7595m2 se nachází mimo zastavitelné území, určené pro zemědělské využití, ve vzd. 400m severovýchodně od zastavěné části směrem Jablonné nad Orlicí, přístupna z veřejné komunikace přes pozemky jiných vlastníků. Jde o zem.parcelu v honu scelených parcel, hranice není přímo identifikovatelná, TTP pastvina, související s lesnímu porosty. Tvar pozemku je členitý, přivrácený k jihozápadu, kvalitní bonity. Podezření na staré zátěže neexistuje. Obvyklá cena zemědělských pozemků pohybuje v dané lokalitě ve výši 7,20-12,40,-Kč/m2 v závislosti na přístupnosti, bonitě, velikosti, v tomto případě určeno ve střední úrovni, ve výši 8,50Kč. Lokalita III)
Pozemek ZE č.682/5, 757/18, 826,7 (tzv.Kubovský) o výměře 16499m2 se nachází mimo zastavitelné území, určené pro zemědělské využití, ve vzd. 500m východně od zastavěné části, přístupna přes pozemky jiných vlastníků.. Jde o zem.parcelu v honu scelených parcel, hranice není přímo identifikovatelná, orná půda. Tvar pozemku je členitý, část mírně až silně svažitá. Podezření na staré zátěže neexistuje.
-7Obvyklá cena zemědělských pozemků pohybuje v dané lokalitě ve výši 7,20-12,40,-Kč/m2 v závislosti na přístupnosti, bonitě, velikosti, v tomto případě určeno ve spodní hranici, ve výši 7,20Kč. a1) Lokalita I) a2) Lokalita II) a3) Lokalita III)
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a1) Lokalita I) Pozemek oceněný ZE p.č. 863/3
9310 m2 á
12,40 Kč/m2 =
115 444,- Kč
=
115 444,- Kč
Pozemek oceněný - celkem Lokalita I) - výsledná cena
=
115 444,- Kč
a2) Lokalita II) Pozemky oceněné ZE p.č. 711/11 ZE p.č. 728/7
6522 m2 á 2073 m2 á
8,50 Kč/m2 = 8,50 Kč/m2 =
55 437,- Kč 17 620,50 Kč
=
73 057,50 Kč
Pozemky oceněné - celkem Lokalita II) - výsledná cena
=
73 057,50 Kč
-8a3) Lokalita III) Pozemky oceněné ZE p.č. 682/5 ZE p.č. 757/18 ZE p.č. 826/7
11869 m2 á 2687 m2 á 1943 m2 á
7,20 Kč/m2 = 7,20 Kč/m2 = 7,20 Kč/m2 =
85 456,80 Kč 19 346,40 Kč 13 989,60 Kč
=
118 792,80 Kč
Pozemky oceněné - celkem Lokalita III) - výsledná cena
=
118 792,80 Kč
= = =
115 000,- Kč 73 000,- Kč 119 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Lokalita I) a2) Lokalita II) a3) Lokalita III) Cena pozemků činí celkem
307 000,- Kč
C. Rekapitulace Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí: Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. -spoluvlastnický podíl dle Obč.Z. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna, ani doložena vlastníky nájemní práva třetích osob, je však zřejmé, že pozemky jsou užívány -obhospodařované zemědělcem. Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -Nařízení exekuce - Kroová Hrudíková Zdenka
-9To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nejsou
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku: Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč.
Zdůvodněné obvyklé ceny, stanovení tržní hodnoty: Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců o vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná databáze, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
Po nemovitostech uvedeného typu, a obdobné velikosti, a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j.: -pozemků zemědělských v nezastavěném území,dle schválené ÚPD nezastavitelné, je poptávka ze strany zemědělských subjektů ke koupi či dlouhodobým pronájmům, díky dotační politice EU, na trhu nabízeno více pozemků za obdobné ceny, poptávka je nižší než nabídka. Při ocenění spoluvlastníckého podílu je použit diskont ve výši 40% za otížně obchodovatelný podíl. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za navrženou tržní hodnotu obchodovatelné.
Výpočet: Navržená srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - cenová úroveň duben 2012 ve výši Úprava spoluvlastnickým podílem 1/2
307 000,-Kč 307 000,-Kč 153 500,-Kč
- 10 Diskont k=0,6 92 100,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty -1/2 spol.podílu nemovitostí zapsaných na LV č. 88 92 100,-Kč Závady na nemovitosti váznoucí 0,-Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 dle výpočtu, se započtením závad, zaokrouhleno 92 000,-Kč
D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j.080 EX 435/10-24 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu Spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pozemků vedených ve ZE č. 682/5, 711/11, 728/7, 757/18, 826/7, 863/3 v k.ú. a obci Verměřovice, vedené na LV č. 88 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí; to vše se zohledněním závad;
ve výši: 92 000 ,-Kč slovy: devadesátdvatisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, 10.4.2012 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 339/34/2012 část B) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34.
