ODHAD číslo 1629/244/2007 OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY NEMOVITOSTI
NEMOVITOST:
Bytový dům čp. 143
Adresa nemovitosti:
Novodvorská 143, 541 01 Trutnov
Katastrální údaje:
Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, kú Trutnov, kód kú 769029, LV 5016 Budova č.p. 143 na pozemku p.č. st. 808 a pozemek p.č. st. 808
VLASTNÍK:
Janoušek Josef, Šárka 197/3, Střední Předměstí, 541 01 Trutnov, r.č.: 590818/1257
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny pro veřejnou dražbu
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
CZ Future, spol. s r.o.
Adresa objednatele:
Pod Lesem 197/16, 500 02 Hradec Králové
IČ
DIČ
Telefon
Fax
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Libor Hemelík
Adresa zhotovitele:
Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek
IČ
DIČ
642 29 718
Fax
605 555 455
Datum místního šetření: Počet stran: 8
Telefon
14.9.2007 Počet příloh: 4
e-mail
e-mail
[email protected]
Datum zpracování: Počet vyhotovení: 3
24.9.2007 Vyhotovení číslo: 2
-2-
Obsah : 1. Úvod 2. Místopis a základní údaje o nemovitostech 3. Podklady pro ocenění 4. Metody zjištění hodnoty 5. Nákladové ohodnocení 6. Porovnávací ocenění 7. Výnosové ocenění 8. Závěr 9. Přílohy : fotodokumentace výpis z KN snímek katastrální mapy situační mapa
-3-
1. Úvod Ocenění nemovitostí bude provedeno cenou obvyklou.
Obvyklá cena (§2 odst.1 zákona 151/97 Sb.) Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Místopis a základní údaje o nemovitostech Trutnov je obec s velmi dobrou občanskou vybaveností (Kompletní soustava úřadů, nemocnice, soud, základní a střední školy, banky, sportoviště, bazén, široká síť obchodů a služeb). S veškerými inženýrskými sítěmi. Je zde autobusová i železniční doprava. Životní prostředí obce není narušeno a v širším okolí obce jsou možnosti k rekreaci, jedná se o jedno z center Krkonoš. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části obce ve smíšené zástavbě obytné a občanské vybavenosti. Hlavní objekt je částečně podsklepená zděná budova obdélníkového půdorysu, se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou se štítem na jedné a valbou na druhé straně. Podkroví je zcela využito. Základy jsou bez funkční izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je cihelné tl. 60 - 80 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon. Podlahy obytných místností plovoucí z lamina, v menší míře původní vlýskové, podlahy vedlejších místností z keramické dlažby. Okna jsou z části dřevěná špaletová a z části plastová zdvojená, v podkroví pak všude střešní okna v provedení EURO. Rozvod elektroinstalace je 220 a 380 V, topení je ústřední, kotlem na zemní plyn, samostatné pro každou jednotku. Sociální zařízení tvoří vana nebo sprchový kout (výjimečně) a WC. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým bojlerem. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnější omítky vápenocementové. a/ První podzemní podlaží (1. PP - suterén) budovy je přístupné po schodišti z pískovcových stupňů a sestává z provozovny vinárny s barem a kuchyní, kotelny, skladu, prodejny a skladu vína a sociál. zařízení pro hosty a personál, se vstupním schodištěm. Nosné zdivo masivní kamenné o tl. 0,8 m, stropy klenuté, podlahy z keramických a pískovcových dlažeb. WC splachovací, umyvadla obložená keramickým obkladem. Protože celé podlaží je pod úrovní veřejné kanalizační sítě, jsou od všech sanitárních zařízení odpadní vody čerpány do kanalizace. Podlaží je vytápěno ústředním vytápěním s kotlem na plyn a plechovými radiátory. Provozovna vinárny (vč. sociálního zařízení) je odvětrávána nuceným větráním – ventilátory. Je zde rozvod společné televizní a rozhlasové antény. V současné době se objevila závada na hydroizolaci. b/ První nadzemní podlaží (1. NP) budovy je přístupné z úrovně terénu, vyrovnávacími schody a sestává ze 3 bytů: 1 x 2+kk a 3 x 1+1, s úplným sociál. zařízením, tří kanceláří se společným WC a umyvadlem a chodby s tříramenným schodištěm. Nosné zdivo o tl. 0,45 – 0,6 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z parket nebo podlahových povlaků a keramických dlažeb, schody s pískovcovými stupni. Okna z uliční fasády dřevěná rámová dvojitá, ostatní zdvojená plastová s termoskly, dveře vnitřní plné nebo prosklené. Kuchyně s obklady, vybavené plynovými sporáky, digestoří. Koupelny s vanami a umyvadly resp. se sprchou, obloženy keramickým obkladem. WC splachovací obložené. Ohřev TUV v elektrických boilerech a plynových a elektrických průtokových ohřívačích. Vytápění etážové teplovodní, s kotlem na zemní plyn
-4-
s plechovými radiátory pro dva byty, jeden vytápěný lokálně plynovými nástěnnými topidly. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu je ke kotlům ET, topidlům a kuchyňským sporákům. Dále jsou zde rozvody antén TV a rozhlasu pod omítkou, odvětrávání malými ventilátory. c/ Druhé nadzemní podlaží (2. NP) budovy je přístupné po schodišti z úrovně 1. NP a sestává ze 3 bytů: 1 x 3+1 a 2 x 1+1, s úplným sociál. zařízením a chodby se schodištěm. Nosné zdivo o tl. 0,45 – 0,6 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z parket nebo podlahových povlaků a keramických dlažeb, schody s pískovcovými stupni. Okna z uliční fasády dřevěná rámová dvojitá, ostatní zdvojená plastová s termoskly, dveře vnitřní plné nebo prosklené. Kuchyně s obklady, vybavené plynovými sporáky, digestoří. Koupelny s vanami a umyvadly resp. se sprchou, obloženy keramickým obkladem. WC splachovací obložené. Ohřev TUV v elektrických boilerech a plynových kombi kotlích. Vytápění etážové teplovodní, s kotlem na zemní plyn s plechovými radiátory pro byt 3+1, dva byty 1+1 vytápěny lokálně plynovými nástěnnými topidly. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu je ke kotlům ET, topidlům a kuchyňským sporákům. Dále jsou zde rozvody antén TV a rozhlasu pod omítkou, odvětrávání malými ventilátory. d/ Podkroví budovy je přístupné po schodišti z úrovně 2. NP a sestává ze dvou atypických bytů 3+1 s úplným sociál. zařízením, komory s výlezem na půdu a chodby se schodištěm. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z podlahových povlaků v různých úrovních resp. z keramické dlažby, schodiště s dřevěnými stupni. Vnitřní omítky hladké štukové, obklady části povrchů. Okna zdvojená plastová s termoskly, střešní dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo prosklené resp. shrnovací. Kuchyně s keramickými obklady, vybavené plynovými sporáky, digestoří. Koupelna s keramickými obklady, s vanou a dvěma umyvadly. WC splachovací, s umývátkem, obložené (v jednom bytě), resp. bez umývátka neobložené (ve druhém bytě). Rozvody studené i teplé vody. Ohřev TUV v kombinovaných plynových kotlích ET. Vytápění etážové teplovodní, se samostatnými plynovými kotly, s radiátory ocelovými deskovými. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu je ke kotlům ET, topidlům a kuchyňským sporákům. Dále jsou zde rozvody antén TV a rozhlasu pod omítkou, vestavěné skříně, odvětrávání malými ventilátory. Objekt je řadový krajní, má valbovou střechu s krytinou z azbesto-cementových šablon na bednění s úplnými klempířskými konstrukcemi, včetně parapetů, bleskosvod na objektu. Fasáda dvouvrstvá vápenná štuková s obkladem soklu z kamenných desek. Podle dostupných podkladů byla budova postavena kolem roku roku 1890. V roce 1995 byla zahájena celková rekonstrukce objektu, v rámci které byly rovněž v roce 1995 vybudovány dvě bytové jednotky v podkroví. Pozemek p.č. st. 808 zastavěná plocha a nádvoří je z převážné části zastavěn domem čp. 143, zbývající část tvoří přístupovou komunikaci k objektu. Pozemky jsou rovinaté a v místě je možnost napojení na potřebné inženýrské sítě. Klady a zápory nemovitosti Jedná se o bytový dům umístěný nedaleko centra města u méně rušné komunikace. V domě jsou bytové i nebytové prostory, z pohledu převažujícího účelu využití jako bytový dům mají nebytové prostory (vinárna s barem, popř. restaurace) spíše negativní vliv na hodnotu nemovitosti. Kladem je, že pouze v jedné bytové jednotce je regulované nájemné. Dům je sice po rozsáhlé rekonstrukci, nicméně jsou nutné další udržovací práce (dokončit výměnu rozvodů vody a kanalizace a to zejména v 1. a 2.NP a řešit vlhkost obvodového zdiva a to zejména v 1. PP). Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Obdobné nemovitosti se objevují na trhu v menším rozsahu a jejich ceny jako celku se pohybují pod součtem cen, za které jsou obchodovatelné jednotlivé jednotky. Oceňovaný dům však není prohlášením vlastníka na tyto jednotky rozdělen, což může mít rovněž negativní vliv na hodnotu nemovitostí. Z pohledu územního plánu se jedná o stabilizované území centra.
-5-
3. Podklady pro ocenění - Výpis z katastru nemovitostí pro LV 5016, k.ú. Trutnov, ze dne 15.11.2006, č.j. 15357/2006-610 vydaný Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj KP Trutnov. - Kopie katastrální mapy pro k.ú. Trutnov, mapový list TRUTNOV 2-1/43 ze dne 15.11.2006. - Nájemní smlouvy k jednotlivým jednotkám. - Informace získané v archivu odboru výstavby MÚ Trutnov.
4. Metody zjištění hodnoty Stručná charakteristika základních metod a pojmů pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí: Metoda nákladová, Jedná se o stanovení nákladů na vybudování nové nemovitosti v současných cenách, se zahrnutím přiměřeného opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti v době ohodnocení. Výsledkem tohoto ohodnocení je cena různými autory označovaná jako : Časová cena, nebo technická, reálná, věcná hodnota, příp. stavební hodnota. Vystihuje skutečný, reálný, technický stav nemovitosti v čase hodnocení. Reprodukční pořizovací cena. Cena za kterou by bylo možno pořídit stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v době hodnocení.
Metoda srovnávací Jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných, srovnatelných nemovitostí. Výsledkem je: Srovnatelná hodnota, představuje předpokládanou cenu, za kterou by nemovitost mohla být prodána, aniž by k tomu byli kupující a prodávající nuceni.
Metoda výnosová, Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, příjem. Výsledkem je : Výnosová hodnota, nebo také ekonomická hodnota. Je určována ekonomickým využitím nemovitosti, a to buď : - za předpokladu stávajícího způsobu využití, - nebo za předpokladu jejího nejlepšího možného způsobu využití. V praxi je užíváno několika výpočtových metod pro stanovení výnosové hodnoty podle konkrétního druhu nemovitostí a způsobu využití.
Ocenění bude provedeno kombinací výše uvedených metod.
-6-
5. Nákladové ohodnocení 5.1. Budova čp. 143 Svislá nosná konstrukce:
zděná
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Zastřešení: Součet
Zastavěná plocha 299,01 m2 292,38 m2 292,38 m2 292,38 m2 1 176,15 m2
Konstrukční výška 3,20 m 4,25 m 4,35 m 2,84 m
Obestavěný prostor: Budova:
=
Součin 956,83 m3 1 242,62 m3 1 271,85 m3 830,36 m3 4 301,66 m3 4 301,66 m3
V současné době se náklady na vybudování obdobné nemovitosti pohybují v rozmezí od 4 000,- do 5 000,Kč za m3. V našem případě se jedná na současné podmínky o hmotově předimenzovaný objekt, a proto budu vycházet z částky 4 000,- Kč/m3. Stáří stavby je 117 let,. Opotřebení předpokládám 50 % . Reprodukční cena budovy: 4 301m3 x 4 000,- Kč/m3 = 17 204 000,- Kč Cena časová: 4 301 m3 x 4 000,- Kč/m3 x 0,50 = 8 602 000,- Kč
5.2. Pozemky Celková výměra stavební parcely je 592 m2. Cena stavebních pozemků se v Trutnově pohybuje v atraktivních lokalitách od 600,- Kč/m2 do 1 200,- Kč/m2, podle situování pozemku a inženýrských sítí. Oceňované pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě a nacházejí se v centru obce s velmi dobrou dostupností vlastního jádra města. Cenu pozemku v dané lokalitě předpokládám 1 000,- Kč/m2. Celková cena pozemku:
Nákladová cena celkem:
592 m2 x 1 000,- Kč/m2 = 592 000,- Kč
9 194 000,- Kč
-7-
6. Porovnávací ocenění Ceny porovnatelných nemovitostí, tj. bytů o výměře 40 až 80 m2, se pohybují v rozpětí od 14 000,- Kč do 18 000,- Kč za 1 m2. Ceny bytů po celkové rekonstrukci (srovnatelné s půdní vestavbou ve 3.NP) jsou pak v rozpětí od 20 000,- do 25 000,- Kč za 1 m2. Jedná se o ceny v nabídce realitních kanceláří. Tyto ceny jsou většinou nadsazené a kupní ceny bývají nižší zpravidla o 10 až 15 %. V oceňované nemovitosti převládají malometrážní byty, jejichž jednotkové ceny jsou obecně vyšší. Naopak v případě nebytových prostor v 1.PP předpokládám cenu spíše při spodní hranici rozpětí. Pro byty v 1. a 2. NP předpokládám tedy jednotkovou cenu 12 000,- Kč/m2, u nebytových prostor cenu 8 000,- Kč/m2 (zohledněna nutnost sanace zdiva) a u bytů ve 3.NP pak 20 000,- Kč/m2. Cena porovnávacím způsobem: 192,7 m2 x 10 000,- Kč/m2 + 413,0 m2 x 12 000,- Kč/m2 + 203,0 m2 x 20 000,- Kč/m2 = 10 557 600,- Kč
Porovnávací cena celkem:
10 557 600,- Kč
7. Výnosové ocenění Výměra pronajímaných ploch je 808,7 m2. Z těchto ploch je vybíráno nájemné ve výši 560 880,- Kč ročně. To odpovídá nájemnému ve výši 693,- Kč za 1 m2. Nájemné v obdobných prostorách se v Trutnově pohybuje od 600,- do 1 000,- Kč za 1 m2. S ohledem na polohu domu, velikost a vybavení bytových prostor se domnívám, že nájemné v oceňovaném domě by se mělo pohybovat zhruba uprostřed výše uvedeného rozpětí. Průměrná výše nájemného je negativně ovlivněna regulovaným nájemným v bytě 3+1 ve 2.NP (pí. Novotná).
Konečný roční příjem: Roční výdaje: Daň z nemovitosti Pojištění Rezerva na obnovu Opravy a údržba Správa nemovitosti Roční výdaje celkem
Roční výnos: Míra kapitalizace:
Výnosová hodnota:
560 880,- Kč
2 607,- Kč 7 600,- Kč 70 000,- Kč (cca 0,4 % věcné hodnoty budovy) 50 000,- Kč 24 000,- Kč 154 207,- Kč
560 880 – 154 207 = 406 673,- Kč 8,00 %
( 406 673 x 100 ) / 8 = 5 083 400,- Kč
-8-
8. Závěr Nákladová cena: Porovnávací cena: Výnosová cena:
9 194 000,- Kč 10 557 600,- Kč 5 083 400,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí vycházím z výnosové a porovnávací metody. Z pohledu umístění a způsobu využití se jedná o dobrou nemovitost, převažují malometrážní byty o které je trvalý zájem a to jak o koupi, tak o pronájem. Určité riziko vidím v provozu vinárny a to jak z pohledu kolize s bydlením, tak i z pohledu lokality. Vzhledem ke skutečnosti, že dům není rozdělen na jednotky a lze jej tedy převést pouze jako celek, a že většina smluv je na dobu neurčitou a v jednom případě přetrvává smlouva s regulovaným nájemným, kladu větší důraz na výnosovou hodnotu. S ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovuji cenu za daný soubor nemovitostí v místě a čase obvyklou částkou
6 500 000,- Kč. slovy: šestmilionůpětsettisíc Kč
V Borohrádku, dne 24.9.2007
znalec, podpis, razítko
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1629/244/2007 znaleckého deníku.
