16

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6820-163/16

NEMOVITÁ VĚC: zemědělské a ostatní pozemky Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Mostkovice, k.ú.Mostkovice a Stichovice Adresa nemovité Mostkovice, část Mostkovice a Stichovice, PSČ 798 02 věci:

OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno - Město, se sídlem Bratislavská 73, 602 00 Brno, dne 12. července 2016

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Petr Podsedník Pateřín 34, 78321 Bílá Lhota IČ: 12082287 telefon: 777 145 959 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Exekuční řízení č.j. 056 EX 468/12 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

850 400,- Kč (podíl 1/24 – 33 433,- Kč)

Datum místního šetření: 2. srpna 2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez cizí účasti Počet stran: 9 stran Počet příloh: 18

V Pateříně, dne 12. srpna 2016

Ing. Petr Podsedník

2.8.2016 Počet vyhotovení: 2

-2-

Znalecký posudek č.

NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti pozemků parc.č. 1265, 1370, 1465, 1467, 1468 a 1469 v k.ú. Mostkovice, obec Mostkovice, okres Prostějov (dle LV č. 403) a ceny nemovitosti pozemku parc.č. 1762 v k.ú. Stichovice, obec Mostkovice, okres Prostějov (dle LV č. 749). Přehled podkladů 1) Usnesení Exekutorského úřadu Brno-Město ze dne 21.6.2016, č.j. 056 EX468/12. 2) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 403 pro katastrální území Mostkovice, obec Mostkovice vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 056 EX 468/12 pro JUDr. Vít Novozámský dne 16.6.2016 (5 stran A4). 3) Kopie katastrální mapy k.ú. Mostlkovice v měřítku 1:2000 vyhotovená dálkovým přístupem dne 30.6.2016 (3 strany A4). 4) Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 749 pro katastrální území Stichovice, obec Mostkovice vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 056 EX 468/12 pro JUDr. Vít Novozámský dne 16.6.2016 (4 strany A4). 5) Kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:2000 vyhotovená dálkovým přístupem dne 30.6.2016 (1 strana A4). 6) Územní plán obce Mostkovice (nahlédnuto na internetových stránkách Olomouckého kraje). 7) Údaje zjištěné při prohlídce na místě samém a zjištěné na odboru výstavby MěÚ v Prostějově. Při prohlídce byly ověřeny skutečnosti pro posudek nezbytné. Vlastnické údaje - listy vlastnictví č. 403 a 749 – viz přílohy Poznámka: V části „C-omezeni vlastnického práva” listu vlastnictví není evidováno žádné věcné břemeno. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví - omezeni vlastnického práva - viz. přílohy (nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti) nejsou v obvykle ceně vyhodnocována. SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV

Přípojky:

 bytová zóna  průmyslová Okolí : zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:

veř. / vl.

 /  elektro

Okolí:

Přístup k pozemku

 telefon

veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

-3-


Celkový popis Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice): Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Mostkovice, cca 300 m severovýchodně (parc.č. 1265), 50 m jihozápadně (parc.č. 1370) a 600 m jihozápadně (parc.č. 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469) od zastavěného území obce, přístupné po pozemcích jiných vlastníků jako součást zemědělsky využívaných pozemků. Hranice pozemků nejsou v terénu blíže vyznačeny, identifikace provedena jednoznačně dle kopie katastrální mapy. Pozemky jsou bez porostů, staveb a jiných součástí, jenž by mohly být při ocenění uvažovány, k datu ocenění jsou zemědělsky obdělávané. Dle ÚP je část pozemku parc.č. 1265 o výměře cca 3400 m2 zahrnuta v návrhu v plochách pro výstavbu obchvatu města Prostějov (viz přílohy).  Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice): Pozemek je situován v extravilánu obce Mostkovice, části Stichovice cca 500 m severozápadně od zastavěného území obce Mostkovice, části Stichovice. Přístup na pozemek je přes pozemek jiného vlastníka (obec Mostkovice - LV č. 1). Hranice pozemku nejsou v terénu blíže vyznačeny, identifikace provedena jednoznačně dle kopie katastrální mapy. Pozemek je bez porostů, staveb a jiných součástí, jenž by mohly být při ocenění uvažovány, k datu ocenění je zemědělsky obděláván.  Společné : Obec Mostkovice je typickou obci regionu cca 17 km jihozápadně od krajského města Olomouc a cca 0,5 km západně od okresního města Prostějov. V obci je základní občanská vybavenost : mateřská škola, ZŠ 1 až 5 ročník, pošta, obecni úřad, obchod, sportoviště a ordinace lékaře. Obec má cca 1554 obyvatel, je zde veřejný vodovod, splašková kanalizace, rozvody zemního plynu a NN. Obec je rovněž v letních měsících vyhledávanou turistickou destinací vzhledem k přilehlé Plumlovské přehradě. Metody ocenění Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.

-4-


Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací  Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita porovnávací metoda. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitosti srovnatelných svým charakterem, velikosti a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitosti, se uskutečňují prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1/2 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitosti, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, nabídek realitních kanceláří a konzultacemi s realitními kancelářemi. Kladné stránky - oživení realitního trhu Záporné stránky - nejsou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastnemovitostí ru nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci příkomunikace je zajištěn mo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavo-  Nemovitá věc situována v záplavovém vém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou

OBSAH 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469

2. Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc.č. 1762

-5-


OCENĚNÍ 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 1265 – orná půda o výměře 14.222 m2, parc.č. 1370 – orná půda o výměře 1.948 m2, parc.č. 1465 – orná půda o výměře 879, parc.č. 1466 - ostatní plocha, ostatní komunikace (nezpevněná polní cesta), parc.č. 1467 - orná půda o výměře 1916 m2, parc.č. 1468 - orná půda o výměře 1191 m2 a parc.č. 1469 - orná půda o výměře 4421 m2 v katastrálním území Mostkovice, obec Mostkovice. Pozemky jsou situovány v extravilánu obce Mostkovice, cca 300 m severovýchodně a 50 a 600 m jihozápadně od zastavěného území obce, přístupné po pozemcích jiných vlastníků jako součást zemědělsky využívaných pozemků. Pozemky jsou bez porostů a staveb, k datu oceněni jsou zemědělsky obdělávané. Obvyklá cena pozemků je určena pomoci porovnávací metody; je určena jednotková obvyklá cena pro obdobné pozemky - zemědělsky obdělávané; část parc.č. 1265 v návrhu ÚP pro výstavbu komunikace. Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotko- Koeficient Upravená [m2] /kupní cena vá cena po celkový cena redukci [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Prodej, pole, 48808 m2, Horní Štěpánov KRC: 0,95

KMP: 1,05

KPP: 0,97

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

48 808 976 160 19,00 1,0185 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda o celkové výměře 48808 m2 v katastrálním území Horní Štěpánov, okres Prostějov. BPEJ 72611, 73716 a 74811. Pozemky jsou v jednom funkčním celku. Jsou obhospodařovány bez platné nájemní smlouvy. Součástí prodeje je spoluvlastnický podíl k příjezdové komunikaci. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. Lokalita: Prodej, pole, 14161 m2, Olomouc, Tršice pozemek Ostatní KRC: 0,95

KMP: 1,05

KPP: 1,25

KDD: 1,05

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

14 161 566 440 38,00 1,5159 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej orné půdy mezi obcemi Tršice a Doloplazy. Parcela je aktuálně pronajata a obdělávána. Výborná dostupnost z hlavní veřejné komunikace. Cena uvedena za nemovitost. Bližší informace v realitní kanceláři.

KUV: 1,00

18,65

KUV: 1,10

25,07

-6-


Lokalita: Prodej pole 3 004 m2 KRC: 0,95

KMP: 0,95

KPP: 0,90

KDD: 1,00

KMZ: 1,03

KIV: 1,00

KVP: 1,00

3 004 45 060 14,25 0,88065 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 3004 m2 v obci Ptenský Dvorek. Pozemek je dle katastru nemovitostí orná půda, dle územního plánu obce jde o soukromou zeleň. Přístupová cesta je nezpevněná a okolní zástavba je rekreační. Pozemek je ve svahu, neoplocen, na pozemku nejsou inženýrské sítě ani zdroj vody. V současnosti jsou na pozemku keře, náletové dřeviny a několik ovocných stromů. Lokalita: Prodej pole 5 837 m2 KRC: 0,95

KMP: 0,98

KPP: 0,97

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

5 837 116 740 19,00 0,9604 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Hamry, okres Prostějov. Celková výměra pozemků je 5837 m2. Lokalita: Prodej pole 13 228 m2 KRC: 0,95

KMP: 1,00

KPP: 0,98

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

16,18

KUV: 1,00

19,78

KUV: 1,00

13 228 265 000 19,03 0,98 Parcela č.: 19,42 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji dva pěkné, slunné zemědělské pozemky o celkové rozloze 13 228 m2 nacházející se mezi vesničkami Hrochov, Lipová, Labutice a střediskovou obcí Brodek u Konice v okrese Prostějov v Olomouckém kraji. Oba pozemky jsou zahrnuty v LPIS (možnost dotace). Půda je určena k zemědělským účelům a dle katastru nemovitostí je vedena jako orná půda. V současné době jsou pozemky obhospodařovány zemědělskou společností. Oba pozemky jsou dobře přístupné po obecní komunikaci. Dešná je název katastrálního území. Pozemky se prodávají jako celek. V případě zájmu nás kontaktujte. Průměrná jednotková cena 19,82 Kč/m2 Poznámka k pozemku parc.č. 1265: Část pozemku parc.č. 1265 je v ÚP obce určena ve výměře cca 3400 m2 v návrhu pro výstavbu obchvatu města Prostějova (viz přílohy). S ohledem na skutečnost, že odkup pozemků pro stavbu komunikace probíhá zcela ojediněle, nejsou k dispozici relevantní údaje pro porovnávácí metodu. S ohledem na situaci na trhu, z mně známých případů v kraji a z garantovaných cen státem lze za cenu obvyklou požadovat v místě a čase cenu ve výši cca 100,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

orná půda 1265 - část orná půda 1265 - zbytek orná půda 1370 orná půda 1465 orná půda 1467 orná půda 1468 orná půda 1469 ostatní plocha 1466 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 10 822 3 400 1 948 879 1 916 1 191 4 421 50 24 627

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 20,00 100,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 20,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 216 440 340 000 38 960 17 580 38 320 23 820 88 420 1 000 764 540

-7-


Rekapitulace – vliv na obvyklou cenu Pozemky jsou využívány pro zemědělskou výrobu, jsou bez porostů a staveb. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaných pozemků odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou srovnávací, tj. 19,82; zaokr. 20 Kč/m2. Obvyklá cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemků na realitním trhu - možnost odkoupeni pozemků místním ZD nebo samostatně hospodařícím subjektem. S ohledem na skutečnost, že polní cesta na parc.č. 1466 je součástí pole (nezpevněná), předpokládám její cenu jako u pole. Cena části pozemku určeného k výstavbě komunikace obchvatu města Prostějova je uvažována ve výši cca 100,- Kč/m2, poněvadž se jedná o závaznou územní dokumentaci a je zřejmé, že cena pozemku je tímto faktem ovlivněna.

2. Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc.č. 1762 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků S ohledem na skutečnost, že pozemek se nachází ve stejné obci, pouze v jiném katastrálním území (obdobná lokalita stejné obce), lze předpokládat stejnou obvyklou cenu i pro pozemek parc.č. 1762 v k.ú. Stichovice. 19,82 Kč/m2

Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků viz pozemky v k.ú. Mostkovice Druh pozemku

Parcela č.

orná půda 1762 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 4 293 4 293

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 20,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 85 860 85 860

Rekapitulace – vliv na obvyklou cenu Pozemek je využíván pro zemědělskou výrobu, je bez porostů a staveb. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemku na trhu s nemovitostmi a jeho zařazením daném uzemním plánem obce, cenu oceňovaných pozemků odhaduji zhruba ve výši průměrné obvyklé ceny stanovené metodou srovnávací, tj. 19,82; zaokr. 20 Kč/m2.

-8-


REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Nemovitost dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky parc.č. 1265, 1370, 1465, 1466, 1467, 1468 a 1469

764 500,00 Kč

2. Nemovitost dle LV č. 749 (k.ú. Stichovice) 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc.č. 1762 Celkem

85 900,00 Kč 850 400,00 Kč

REKAPITULACE : Obvyklá (tržní) cena podílu 1/24 z cen nemovitostí dle LV č. 403 (k.ú. Mostkovice) a LV č. 749 (k.ú. Stichovice) podle odborného odhadu činí

cca 35.433,- Kč C e n a s l o vy : T ř i c e t p ě t t i s í c č t yř i s t a t ř i c e t t ř i K č Komentář ke stanovení výsledné ceny S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a výsledku oceňovacího postupu přímým porovnáním, s ohledem na dodržení principu opatrnosti, stanovuji výše uvedenou obvyklou cenu Zástavní právo a exekuční tituly zanikají exekučním výkonem, pro nějž je ocenění zpracováno, proto k těmto omezením není přihlíženo.

V Pateříně, dne 12. srpna 2016 Ing. Petr Podsedník Pateřín 34 78321 Bílá Lhota

-9-


Znalecká do- Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.5. 1992 č.j. Spr. 1995/92 pro základní obor ekonomika, ložka: odvětví: ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6820-163/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. f/16085.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH       

kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 403 pro k.ú. Mostkovice, obec Mostkovice (5 stran A4) kopie katastrální mapy k.ú. Mostkovice v měřítku 1:2000 (3 strany A4) kopie katastrální mapy k.ú. Mostkovice v měřítku 1:2000 – ortofoto (3 strany A4) kopie grafické části územního plánu obce Mostkovice (1 strana A4) kopie výpisu z katastru nemovitostí z LV č. 749 pro k.ú. Stichovice, obec Mostkovice (4 strany A4) kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:1000 (1 strana A4) kopie katastrální mapy k.ú. Stichovice v měřítku 1:2000 – ortofoto (1 strana A4)

16

Recommend Documents