ZNALECKÝ POSUDEK č. 204/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 31, součástí je stavba: Hřivno, č.p. 26, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 30, katastrální území Hřivno, obec Chotětov, okres Mladá Boleslav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7390/14-36
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 20.07.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 22.07.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 31, součástí je stavba: Hřivno, č.p. 26, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 30, katastrální území Hřivno, obec Chotětov, okres Mladá Boleslav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Hřivno 26 294 28 Chotětov Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Chotětov Katastrální území: Hřivno Počet obyvatel: 924 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV VI II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 457,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.07.2016 za přítomnosti pana Vladimíra Brenkáče, tel. 723 996 691.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.07.2016, LV číslo 30, k.ú. Hřivno - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, www. reality.cz a další realitní servery
5. Vlastnické a evidenční údaje Brenkáč Vladimír, Hřivno 26, 29479 Chotětov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -2-
Podzástavní právo Zahájení exekuce - Brenkáč Vladimír Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce, u hlavní silnice, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavbu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem.
8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství -3-
1.2.1. Chlév 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,999
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 31. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je napojena do septiku. Objekt byl postavený asi před 100 lety. Během užívání byl opravován. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, sušárna a koupelna se záchodem. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
betonové cihelné s rovným podhledem sedlová asfaltový šindel pozinkované vápenné vápenocementové, poškozené ne keramické - kuchyň, koupelna se záchodem ne plné, prosklené, dřevěné plastové plovoucí dlažby, plovoucí el. přímotopy 220, 380 V ne teplé a studené el. bojler ne, není v obci ano el. sporák sprchový kout, umývadlo splachovací -6-
26. Ostatní
ne
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 7,00*16,40+7,00*4,00 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 142,80 m2
=
Konstrukční výška 3,10 m
Obestavěný prostor 1. NP: zastřešení:
(7,00*16,40)*(4,00)+(7,00*4,00)*(2,50) = (7,00*16,40)*(3,00*0,5)+(7,00*4,00)*(0,20*0, = 5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
142,80 m2
529,20 m3 175,00 m3 704,20 m3 142,80 m2 142,80 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb -7-
č. I
Vi typ A
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
0,00
III IV
0,00 0,65
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,620 = 0,387
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,387 = 949,31 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 704,20 m3 * 949,31 Kč/m3 * 0,970 * 1,030= 667 902,45 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
667 902,45 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév Přízemní, nepodsklepený objekt bývalého chlévu, dnes skladu se nachází naproti rodinného domu na pozemku p.č. st. 31. Objekt je užíván asi 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,80*5,50 1. NP
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží -8-
[m2] 26,40
Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,40 m2 2,70 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,80*5,50)*(2,70) zastřešení (4,80*5,50)*(2,00*0,5)
= =
[m3] 71,28 m3 26,40 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 71,28 m3 26,40 m3 97,68 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S S S S C P X S C P C
Provedení
Konstrukce
betonové cihelné trámové sedlový vlnitý eternit ne omítky, poškozené dřevěné ne hliněné ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Obj. podíl [%] S S S S S C P X S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 0,00 2,81 0,00 3,00
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C P C
1,10 8,20 5,80
100 100 100
0,00 0,46 0,00
0,00 3,77 0,00 83,68 0,8368
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 7,10 100,00 1,00 7,10 8,48 100 150 66,67 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 38,00 100 100 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 23,66 100 100 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,72 100 100 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,68 100 100 100,00 5. Krytina P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,36 100 100 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,59 100 100 100,00 9. Dveře P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,51 100 100 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 5,6536 38,0000 23,6600 8,7200 9,6800 3,3600 3,5900 4,5100
97,2 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8368 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 97,68 m3 * 1 747,24 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 97,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 747,24 170 670,40 Kč 0,028 4 778,77 Kč 0,999 4 773,99 Kč
Chlév - zjištěná cena
=
4 773,99 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku - 10 -
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Národní přírodní rezervace, národní přírodní památka, přírodní rezervace a přírodní památka 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III IV
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,970 * 1,030 = 0,969 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 457,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 31
Výměra [m2] 446,00
Index 0,969
Jedn. cena [Kč/m2] 442,83
446,00
Pozemek - zjištěná cena
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 442,83 Cena [Kč] 197 502,18 197 502,18
=
197 502,18 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 11 -
197 502,18 446,00 30,00 13 284,90 0,065 863,52 863,52 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév
667 902,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
838 402,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
197 502,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
197 502,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
863,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
863,50 Kč
170 499,70 Kč
1 036 767,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 036 767,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Chlév
667 902,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
672 676,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
197 502,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
197 502,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
863,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
863,50 Kč
4 774,- Kč
- 12 -
871 042,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
871 042,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
871 040,- Kč
slovy: Osmsetsedmdesátjednatisícčtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. - 13 -
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 105 m2, pozemek 805 m2 Kropáčova Vrutice - Střížovice, okres Mladá Boleslav 900 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu ve velmi klidné lokalitě v obci Střížovice. Zastavěná plocha 60m2, 805m2 zahrada. Domek je určen k rekonstrukci, vedena elektřina, voda (vlastní studna) do budoucna plánována nová kanalizace. V obci se nachází obchod, pošta, vlakové a autobusové nádraží. V nedaleké Kropáčové Vrutici se nachází veškerá občanská vybavenost (lékař, obchod, pohostinství, sportovní areál atd.) Možno financovat hypotečním úvěrem, který Vám rádi zdarma zprostředkujeme. Ev. číslo: 596251. Celková cena: 900 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 1 871,53 Kč měsíčně ID zakázky: 596865 Aktualizace: 19.07.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 60 m2 - 14 -
Užitná plocha: 105 m2 Plocha podlahová: 105 m2 Plocha pozemku: 805 m2 Parkování: 1 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 85 m2, pozemek 1 349 m2 Kropáčova Vrutice - Sušno, okres Mladá Boleslav 998 000 Kč Prodej přízemního rodinného domu 3+1 na pozemku o výměře 1349 m2 v obci Kropáčova Vrutice – část obce Sušno, okres Mladá Boleslav. Dům je cihlový, částečně podsklepený. Půda má zachovalý sedlový krov, kde je možná příp. půdní vestavba. V domě je zaveden obecní vodovod a el. energie. Směrem k zahradě jsou pod domem vybudovány 3 prostory, které byly využívány pro chov drůbeže a menších zvířat. Nemovitost je delší dobu neobývaná a je zde nutná celková rekonstrukce. Dům není zatížen žádnými zástavními ani jinými právy, pomůžeme Vám s vyřízením hypotečného úvěru. Nabízí s zde možnost výstavby nového domu na příhodně situované zahradě nemovitosti a původní stavbu využít jiným způsobem. Obec Sušno se nachází se asi 2 km na východ od Kropáčovy Vrutice, která leží asi sedmnáct kilometrů jihozápadně od Mladé Boleslavi. Do obce vedou silnice III. třídy. Ve vzdálenosti cca 4 km lze najet na silnici I/16 Mělník - Mladá Boleslav - Jičín. Obec Kropáčova Vrutice leží na železniční trati 070 Praha - Mladá Boleslav Turnov. Veškerou občanskou vybavenost najdete v blízkých Benátkách nad Jizerou (cca 15min. jízdy autem). Celková cena: 998 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 2 075,32 Kč měsíčně ID zakázky: 2434 Aktualizace: 14.07.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 85 m2 Plocha pozemku: 1349 m2 Datum nastěhování: Ihned - 15 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 80 m2, pozemek 707 m2 Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav 999 000 Kč V přízemí domu se nacházejí tři místnosti (v jedné z nich kuchyňský kout), veranda, WC, koupelna, chodba, spíž. Na nemovitost navazuje kolna, menší garáž a zahrada nad domem. Dům je kompletně vyklizený. Parkování možné ve dvoře. Z důvodu nepředložení platného PENB ze strany majitele před zadáním do inzerce, je tato nemovitost v souladu s platným zákonem dočasně do jeho předložení zařazena do energetické třídy G. Celková cena: 999 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 2 077,40 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně služeb RK a zajištění hypotečního úvěru ID zakázky: DM053035:1717524 Aktualizace: 20.07.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 110 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 707 m2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 0,8-1,1 mil. Kč. - 16 -
Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podzástavní právo Zahájení exekuce - Brenkáč Vladimír Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 000 000,- Kč slovy: Jedenmiliónkorun Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 22.07.2016
- 17 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 204/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 204/16.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
