ZNALECKÝ POSUDEK č. 322/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitých věcech - pozemku p.č. St. 1027, součástí je stavba: Přelouč, č.p. 1022, objekt bydlení, pozemku p.č. 773/4, s příslušenstvím, LV číslo 1501, katastrální území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 15940/09-155
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 09.11.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 28.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitých věcech - pozemku p.č. St. 1027, součástí je stavba: Přelouč, č.p. 1022, objekt bydlení, pozemku p.č. 773/4, s příslušenstvím, LV číslo 1501, katastrální území Přelouč, obec Přelouč, okres Pardubice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Mánesova 1022 535 01 Přelouč Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Přelouč Katastrální území: Přelouč Počet obyvatel: 9 036 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,85 0,85
IV
1,01
I
1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 022,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 09.11.2016 za přítomnosti paní Aleny Markové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 01.11.2016, LV číslo 1501, k.ú. Přelouč - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz a další
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Marek Jaromír, Československé armády 986, 53501 Přelouč Marek Lubomír, Hornická 1012, 39601 Humpolec 1/6 Marková Alena, Mánesova 1022, 53501 Přelouč 1/3 Marková Milena, Mánesova 1022, 53501 Přelouč 1/3
1/6
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Lubomír Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Mánesova, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavbu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven.
8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. -3-
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž s dílnou 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Studna 1.2.3. Skleník 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Dům se nachází v ulici s hustým provozem a není zde možno zastavit z důvodu úzké vozovky. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
III
-0,01
II
0,00
II I
0,00 -0,20
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,760 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -5-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,806
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. St. 1027. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt byl postaven v roce 1959. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nacházejí sklepy. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, dva pokoje, kuchyň, spíž, koupelna a záchod. V podkroví se nachází balkón, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna se záchodem. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem sedlová pálená taška, původní pozinkované vápenné břízolit kamenný sokl keramické betonové dřevěné dvojité, dřevěné, dožité parkety, dlažby textilní, dlažby ústřední elektrokotel 220, 380 V ne teplé, studené el. bojler ano ano sporák sprchový kout dole, vana nahoře, -6-
25. Záchod 26. Ostatní
umývadlo splachovací ne
Objekt je mírně udržovaný a je mírně podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, zpevněné plochy, venkovní schody, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 57 let 1 856,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 9,90*5,40 1. NP: 9,90*4,60+9,90*5,40+4,30*2,50 podkroví: 9,90*4,60+9,90*5,40+4,30*2,50 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 53,46 m2 109,75 m2 109,75 m2
= = =
Konstrukční výška 2,10 m 3,00 m 2,85 m
Obestavěný prostor 1. PP: 1. NP:
(9,90*5,40)*(2,10) (9,90*4,60)*(5,50)+(9,90*5,40)*(3,70)+(4,30* 2,50)*(3,00) zastřešení: (9,90*4,60)*(2,00*0,5)+(9,90*5,40)*(3,80*0,5 )+(4,30*2,50)*(1,00) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,49
53,46 m2 109,75 m2 109,75 m2
= =
112,27 m3 480,52 m3
=
157,86 m3
=
750,65 m3 109,75 m2 272,96 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm -7-
č. I
Vi typ A
III III II
0,00 0,00 0,00
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 57 let: s = 1 - 0,005 * 57 = 0,715
III V
0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,725 = 0,684
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,760 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 856,- Kč/m3 * 0,684 = 1 269,50 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 750,65 m3 * 1 269,50 Kč/m3 * 0,760 * 1,060= 767 696,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
767 696,66 Kč
1.1.2. Garáž s dílnou Přízemní, nepodsklepený objekt garáže se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. St. 1027. Objekt je napojen na el. energii. Objekt je užíván od roku 1957. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž a dílna. Popis konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem pultový pálená taška pozinkované omítky dřevěné -8-
kovové, jednoduché dřevěné dlažby 220, 380 V
9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Objekt mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 57 let 1 127,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 9,50*4,00 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 38,00 m2
Obestavěný prostor 1. NP: (9,50*4,00)*(3,00) zastřešení: (9,50*4,00)*(1,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
38,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m
= = =
114,00 m3 24,70 m3 138,70 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou – krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 57 let: s = 1 - 0,005 * 57 = 0,715 5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,715 = 0,465
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,760
-9-
č. I
Vi typ A
II II III
0,00 0,00 0,00
III III IV
0,00 0,00 0,65
Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 127,- Kč/m3 * 0,465 = 524,06 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 138,70 m3 * 524,06 Kč/m3 * 0,760 * 1,060= 58 556,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
58 556,75 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Přízemní, nepodsklepený přístřešek se nachází vedle garáže. Objekt byl postaven v roce 1959. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází přístřešek. Objekt je mírně udržovaný a je mírně podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,00*4,20 1,NP
=
[m2] 12,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 12,60 m2 2,20 m
Název 1,NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (3,00*4,20)*(2,20) zastřešení (3,00*4,20)*(0,80*0,5)
= =
[m3] 27,72 m3 5,04 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
- 10 -
Obestavěný prostor 27,72 m3 5,04 m3 32,76 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu S S X S S S S X X X X X
Provedení
Konstrukce betonové kovový sloup pultový vlnitý eternit pozinkované nátěry
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S X S S S S X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 12,20 100,00 1,00 12,20 12,20 57 150 38,00 1. Základy S 31,00 100,00 1,00 31,00 31,00 57 80 71,25 2. Obvodové stěny S 33,50 100,00 1,00 33,50 33,50 57 70 81,43 4. Krov S 12,80 100,00 1,00 12,80 12,80 57 57 100,00 5. Krytina S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,20 57 57 100,00 6. Klempířské práce S 6,30 100,00 1,00 6,30 6,30 57 57 100,00 7. Úprava povrchů - 11 -
Opot. z celku 4,6360 22,0875 27,2791 12,8000 4,2000 6,3000
Opotřebení:
77,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 32,76 m3 * 1 566,- Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 77,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 566,51 302,16 Kč 0,227 11 645,59 Kč 0,806 9 386,35 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
9 386,35 Kč
+ + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 15 600,- Kč 44 400,- Kč 1,0000 2,3180 102 919,20 Kč
* =
0,430 44 255,26Kč
750,1,0000 1,0000 2,0880
1.2.2. Studna Na zahradě se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 13,00 m 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 57 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 57 / 100 = 57,0 % Koeficient opotřebení: (1- 57,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20):
+ = * - 12 -
11 990,- Kč 11 990,- Kč 1,0000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
57,0 %
* = * =
2,3180 27 792,82 Kč 0,430 11 950,91 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
11 950,91 Kč 56 206,17 Kč 0,806 45 302,17 Kč
Studna - zjištěná cena
=
45 302,17 Kč
1.2.3. Skleník Na zahradě se nachází skleník. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 1271
Výměra: 2,30*3,00 = 6,90 m2 zastavěné plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
2 050,1,0000 2,1390 4 384,95
=
30 256,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 45 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 4 538,42 Kč 0,806 3 657,97 Kč
Skleník - zjištěná cena
=
3 657,97 Kč
Plná cena:
6,90 m2 * 4 384,95 Kč/m2
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění
- 13 -
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,760 Index polohy pozemku IP = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,760 * 1,000 * 1,060 = 0,806 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 022,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo St. 1027 773/4
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,806
Upr. cena [Kč/m2] 823,73
Výměra [m2] 307,00
Jedn. cena [Kč/m2] 823,73
Cena [Kč] 252 885,11
645,00 952,00
823,73
531 305,85 784 190,96
=
784 190,96 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:
Kč - 14 -
784 190,96
Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
m2 m2 Kč * = =
- 15 -
952,00 70,00 57 661,10 0,065 3 747,97 3 747,97 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž s dílnou 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Studna 1.2.3. Skleník
767 696,70 Kč 58 556,80 Kč 41 349,50 Kč 105 353,90 Kč 24 386,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
997 343,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
784 191,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
784 191,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 748,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 748,- Kč 1 785 282,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 785 282,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž s dílnou 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Studna 1.2.3. Skleník
767 696,70 Kč 58 556,80 Kč 9 386,40 Kč 45 302,20 Kč 3 658,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
884 600,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
784 191,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
784 191,- Kč - 16 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 748,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 748,- Kč 1 672 539,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 672 539,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 672 540,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesátdvatisícpětsetčtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. - 17 -
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek 685 m2 Přelouč - Štěpánov, okres Pardubice 1 700 000 Kč RD / chalupa Přelouč Štěpánov s udržovanou zahradou, bazénem, dispozičně 4+kk, topení lokální plynové, možno na tuhá paliva, bojler na ohřev vody. Přelouč Nabízený rodinný dům se nachází v centru Štěpánova, který je součástí obce Přelouč. RD je u silnice, sestává z hlavního objektu o dvou nadzemních podlažích, udržované zahrady s posezením pod pergolou s grilem, s bazénem a z hospodářské části, která je částečně podsklepená. Dům je dispozičně 4+kk, kdy v 1. NP je předsíň, samostatné WC, obytná místnost s kuchyňským koutem a jeden pokoj, v zadní části pak koupelna s vanou a umyvadlem. V 2.NP jsou dva menší pokoje se střešními okny. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřinu a plyn, odpad je řešen jímkou na vyvážení. Topení je lokální plynové (podokenní WAV), možnost topení na pevná paliva, ohřev vody elektrickým bojlerem. Je zavedena telefonní přípojka na pevnou linku - možnost připojení internetu. Dům byl užíván jako chalupa, ale je vhodný i k bydlení, pro prodej zůstává zařízený, včetně elektrospotřebičů. Přelouč je vzdálená 2 km, Pardubice 12 km, Heřmanův Městec 10 km. Ideální nemovitost pro rekreaci i k bydlení. Celková cena: 1 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 3 535,12 Kč měsíčně - 18 -
Poznámka k ceně: cena s provizí a právním servisem ID zakázky: 326 Aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 351 m2 Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 685 m2 Plocha zahrady: 334 m2 Sklep: 6 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 200 m2, pozemek 865 m2 Valy, okres Pardubice 1 750 000 Kč Nabízíme k prodeji velký rodinný dům stojící na pozemku o výměře 130m2 v obci Valy u Přelouče. Stavba je kompletně podsklepená, střecha, komín, koupelna, WC, elektrika, rozvody vody a odpadů jsou po rekonstrukci, jinak původní stav. Dispozice: 1.NP: vstupní chodba, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, WC, 2.NP: 3x pokoj, WC. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, má vlastní studnu, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva nebo plyn, vodu ohřívá bojler. K dispozici je garáž, balkón, zahrada. Základní občanská vybavenost v dosahu. Nemovitost je nabízena se souhlasem insolvenčního správce. Celková cena: 1 750 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 6 020,97 Kč měsíčně - 19 -
Poznámka k ceně: Včetně provize, právního servisu a advokátní úschovy. ID zakázky: 0062 Aktualizace: 09.11.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 865 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 300 m2, pozemek 932 m2 Semín, okres Pardubice 2 300 000 Kč Naše společnost Vám exkluzivně nabízí k prodeji tento samostatně stojící RD v obci Semín u Pardubic. Velikost pozemku je 932m2, zastavěná plocha RD 384m2. Dům je v původním stavu, vytápění ústřední na tuhá paliva. V přízemí domu se nachází dvě místnosti o velikosti 18,15 m2 a 15,98 m2, jídelna 12,38 m2, kuchyňka 4,17 m2, koupelna 3,44 m2, chodba o velikosti 6,66 m2 na které se nachází samostatné wc 0,83 m2 a spíž 2,24 m2. Vstupní vestibul má rozlohu 6,06 m2, za ním se nachází komora o rozloze 1,75 m2. V prvním patře se nachází čtyři ložnice a koupelna. Možnost půdní vestavby. Celý dům je podsklepený, rozdělený na tři místnosti - 7,04 m2; 3,14 m2 a 1,74 m2. K domu je napojeno křídlo, které tvoří jedna místnost o rozloze 52,77 m2, pod níž se nachází garáž 15,03 m2 a tři samostatné místnosti 10,80 m2; 6,36 m2 a 3,05 m2. Toto křídlo je zakončeno samostatnou místností 6,08 m2. Hypotéka možná-vyřídíme. Celková cena: 2 300 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 4 782,81 Kč měsíčně Aktualizace: 21.09.2016 - 20 -
ID: 9199708 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 384 m2 Užitná plocha: 300 m2 Plocha pozemku: 932 m2 Sklep: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,4-1,7 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Marek Lubomír Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
- 21 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 500 000,- Kč z toho podíl id. 1/6:
250 000,- Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.11.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 322/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 322/16.
- 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
