ZNALECKÝ POSUDEK č. 681-30/16 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp. 962 na pozemku st. p. č. 508 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 509 a 510/1, vše k.ú. Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou
Objednatel znaleckého posudku:
Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 14000 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenční řízení dlužníka Lukeš Jan, nar. 21.6.1971, bytem Smržovka čp. 962, PSČ 468 51
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 26.7.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282
Počet stran: 7 včetně titulního listu, 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 31. 7. 2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti objektu bydlení - rodinného domu čp. 962 na pozemku st. p. č. 508 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 509 a 510/1, vše k.ú. Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům čp. 962 Smržovka 468 51 Smržovka Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Smržovka Katastrální území: Smržovka Počet obyvatel: 3 683 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských II míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)
Pi 0,80 0,90
0,80 1,00 0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 586,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 26. 7. 2016 za přítomnosti insolvenčního správce pana a bezpečnostní agentury.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou ze dne 22. 2. 2016, pro k.ú. Smržovka, LV - 2424 - kopie katastrální mapy k.ú. Smržovka, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti zjištěné na místě - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku:
Jan Lukeš, č. p. 962, 468 51 Smržovka, vlastnictví: výhradní
-2-
6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 2424 jako objekt bydlení. Pozemky zastavěné plochy, ostatní plochy jiné a zahrady jsou zapsány na stejném LV 2424, tvoří s domem jeden funkční celek a plní funkci zahrady. Pan Jan Lukeš, který je vlastníkem nemovitosti je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 2424 získal na základě Kupní smlouvy ze dne 16.10.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 15.11.2006, V-5011/2006-504 a Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví OS v Jablonci nad Nisou 35D-308/2006-42 ze dne 8.1.2007. Právní moc ke dni 13.2.2007. Nemovitost se nachází v původním rozsahu. Nemovitosti na parc. č. 508 a 509, k.ú. Smržovka se nacházejí v území se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území, pozemek p.č. 510/1 v chráněné krajinné oblasti - II. - IV. zóna.
7. Celkový popis nemovité věci Objekt bydlení - rodinný dům čp. 962 je situován v obci Smržovka, části Záhoří, která není stavebně srostlá s obcí, její vzdálenost je cca 2 km od obce. V této části obce není zajištěna dopravní obslužnost veřejnou dopravou, není zde ani základní síť obchodů. Dům je napojen pouze na elektřinu. V době prohlídky je i tato odpojena. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými či rekreačními domy. Jde o roubený objekt o celkové zastavěné ploše 52 m2, přízemní s využívaným podkrovím pro spaní. V přízemí je mimo chodby a suchého záchodu jediná centrální místnost, ve které je umístěna kuchyňská linka a umývadlo - vše bez napojení na vodu a kanalizaci, která v objektu chybí. Dům se nachází v původním stavebním rozsahu. Pozemek se stává ze zastavěné plochy domem, ostatní plochy a pozemkem zahrady. Vlastník objektu nemovitost nezpřístupnil pro provedení prohlídky. Tato byla provedena za účasti insolvenčního správce a bezpečnostní agentury. Dle informací sousedů pan Lukeš objekt téměř neužívá. Objekt byl v době prohlídky zanesen harampádím. Objekt je dlouhodobě neudržovaný, není prováděn ani základní úklid. Objekt má poškozenu nejen střešní krytinu, komín, fasádu, okna, a další konstrukce. Na pozemku se nachází vyvezený materiál včetně eternitových šablon (suť). Poškozen je rovněž uliční plot, na části pozemku zcela chybí. Celkově je nemovitost ve špatném stavebně technickém stavu, nutná je rozsáhlá rekonstrukce a vyčistění specializovanou firmou.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle § 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. -3-
Rodinný dům čp. 962 Dům je roubený, s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím. Sklonitá střecha s krytinou eternitovými šablonami. Dřevěné vnitřní schodiště, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné plné, prkenná podlaha. Nemovitost se suchým WC, voda ani kanalizace není zavedena. Nemovitost ve velmi špatném stavebně technickém i uživatelském stavu viz fotodokumentace. Stáří stavby: Zastavěná plocha:
cca 100 let 52,00 m2
Orientační výpočet indexu cenového porovnání (dle oceňovací vyhlášky) Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - dům zanesen 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,115
i=1
-4-
č. I
Vi typ L
III I
0,00 -0,08
I II I
-0,02 0,01 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
II
0,00
I
-0,10
V
0,40
Porovnání srovnatelných nemovitostí
lokalita Smržovka Smržovka
Pl. upravená koef Zast. Pl. Zahr. nabídk cena Kč porov koef návrh m2 m2 cena Kč k=0,85*) stavu vel poz ceny Kč pozn 0,71 173 506 *1) 100 870 1 150 000 977 500 0,25 1,1 370 260 *2) 60 230 990 000 841 500 0,4
Železný Brod
54
1705
850 000
Albrechtice
30
53
450 000
**) 807 500 382 500
0,5
0,35
0,4
1,6
*3) 141 312 REZERVOVANO 244 800 *4)
průměr 232 470 Dražby
Albrechtice
91
105
Porovnávaná nemovitost Smržovka
52
671
*5) znal. posudek 250 000 Kč
166 667
špatný stav
*) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní
služby realitním zprostředkovatelům, daň z nemovitosti **) - cena upravena pouze 5 % za provizi a právní služby *1) centrální obytná místnost, koupelna, WC, podkroví 2 ložnice, žumpa, okrasná zahrada *2)dobrý stav, centrální místnost, koupelna, WC, podkroví pro vestavbu, studna, plyn *3) centrální místnost, kuchyně, podkroví 2 pokojíky s terasou, částečně podsklepeno, voda užitková, suché WC, udírna, okrasná zahrada, stav velmi dobrý *4) v přízemí obytná místnost s kuchyňským koutem, sociální zázemí, suché WC, v podkroví ložnice, voda z pramene u chaty, dobrý stav *5) částečně podsklepená, 2. NP, podkroví, roubenka, krytina eternit, schody dřevěné, kamna na TP, rozvod vody není, WC suché *6) rodinný dům, cihlový, dobrý stav, 3 podlaží,
Na trhu je v současné době v dané lokalitě (i katastrálním území) nabízeno několik desítek nemovitostí určených převážně k rekreaci či k trvalému bydlení. Přímo v obci Smržovka jsou nabízeny dvě "obdobné" nemovitosti. Statistika pro určení obvyklé ceny nemovitosti byla provedena za pomoci aktuálních nabídek trhu. Na trhu nemovitostí bylo zjištěno, že cena obdobných nemovitostí co do velikosti objektu a jeho uspořádání (centrální obytná místnost s max. sociálním zařízením v přízemí a podkrovím přizpůsobeným na spaní), které se nabízejí k prodeji (po korekci koeficientem "nabídky" a poplatků) přímo v lokalitě Smržovka je 910 000 Kč, v ostatních lokalitách 595 000 Kč. Nemovitost v dražbě je pak nabízena za minimální cenu cca 167 000 Kč, znalecký posudek stanovil hodnotu 250 000 Kč. Po úpravě koeficienty pro vyjádření srovnatelnosti stavu a -5-
velikosti pozemků se nemovitosti pohybují za průměrně 232 470 Kč. V obci Smržovka pak za minimální cenu 173 506 Kč. Rezervována byla nemovitost v Železném Brodu za 807 500 Kč, po úpravě koeficienty pro porovnání za cca 141 000. Kč. Dále bylo průzkumem trhu zjištěno, že samostatné pozemky k zastavění se v k.ú. Smržovka nabízejí za průměrnou cenu 217 Kč/m2. Při této ceně by pak posuzovaný pozemek měl hodnotu 145 607 Kč. Pozemky nově určené územním plánem k zastavění, které jsou již zasíťovány, jsou nabízeny za 849 Kč/m2. Po odpočtu za poplatky realitní společnosti se cena může pohybovat kolem 720 Kč/m2. Velikost jak objektů (zastavěná plocha/užitná plocha), tak pozemků se liší případ od případu. Neporovnatelný znak u posuzované nemovitosti je její současný "neutěšený" stav - zanesení nepoužitelnými věcmi, harampádím a de facto skládkou sutě na části pozemku. Dále je vzato v úvahu situování nemovitosti v části Záhoří, která je vzdálena cca 2 km centra obce. Tyto skutečnosti jsou promítnuty do návrhu tržní hodnoty nemovitosti. Možná dosažitelná tržní hodnota - cena nemovitosti domu rodinného domu čp. 962 na pozemku st. p. č. 508 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 509 a 510/1, vše k.ú. Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou, je stanovena jako průměr srovnatelných cen na
232 000 Kč
C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 2424 stavby a pozemky: Jan Lukeš, č. p. 962, 468 51 Smržovka, vlastnictví: výhradní Obvyklá cena nebude upravena.
D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je na
majetek LV 2424 - objekt bydlení čp. 962 na pozemku st. p. č. 508 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 509 a 510/1, vše k.ú. Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou, uvaleno zástavní právo exekutorské a zahájení exekuce. V části D výpisu z KN - Jiné zápisy - je Záznam pro další řízení ZDŘ 52/2010 k parcele p.č. 510/1, Z-1899/2010-504. Tyto právní závady nemají vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. -6-
S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem, tedy stavu nemovitosti, k jeho vybavenosti, možnosti napojení na veřejné inženýrské sítě, velikosti pozemku, dopravní dostupnosti i vybavenosti obce, je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí objektu bydlení rodinného domu čp. 962 na pozemku st. p. č. 508 včetně příslušenství a pozemkové parcely parc. č. 509 a 510/1, vše k.ú. Smržovka, obec Smržovka, okres Jablonec nad Nisou, k datu zpracování znaleckého posudku, zaokrouhlená částka
232 000,- Kč slovy: Dvěstětřicetdvatisíc Kč
V Praze 31. 7. 2016 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9
Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou ze dne 22. 2. 2016, pro k.ú. Smržovka, LV - 2424 - kopie katastrální mapy k.ú. Smržovka, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 681-30/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 681-30/16.
-7-
