Znalecký posudek č. 6149-131/16 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. 157, jehož součástí je stavba budovy č.p. 14 a pozemků parc. č. 158/1 a parc. č. 158/2, v obci Chrášťany, katastrální území Chrášťany u Prahy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, okres Praha - západ.
Objednatel posudku:
Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/55 142 00 Praha - Krč
Účel posudku:
Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.07.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 16 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 02.05.2016
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. 157, jehož součástí je stavba budovy č.p. 14 a pozemků parc. č. 158/1 a parc. č. 158/2, v obci Chrášťany, katastrální území Chrášťany u Prahy, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, okres Praha - západ.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.07.2015 za přítomnosti zástupce objednatele posudku.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 139 ze dne 02.05.2016 - kopie katastrální mapy ze dne dne 02.05.2016 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-západ Chrášťany Chrášťany u Prahy (654019)
List vlastnictví číslo: 139 Vlastníci: 1. Repari invest s.r.o. Žirovnická 3133/6, 106 00 Praha 10 - Záběhlice
5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 157 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí jsou stavby dvou samostatných budov - budova A (č.p. 14) a budova B (bez č.p./č.e). Nemovitá věc se nachází v zastavěné části obce Chrášťany. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Budova A je užívána jako základní a mateřská škola s tělocvičnou a příslušenstvím, v budově B se nachází mateřská škola, garáže, jídelna s kuchyní a zázemí.
–3– Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. 157 tvoří pozemky parc. č. 158/1 - zahrada a parc. č. 158/2 zahrada. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: - venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, - trvalé porosty, - přípojky IS.
7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Budova A 2) Budova B b) Pozemky
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,02 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Nižší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,02 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,091 i=2
a) Hlavní stavby a.1) Budova A – § 12 Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený. V části půdorysu má dvě nadzemní podlaží a podkroví, v části jedno nadzemní podlaží a podkroví, protože tělocvična probíhá přes dvě nadzemní podlaží. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy klenbové a s rovnými podhledy. Střecha valbová a sedlová, střešní krytina pálená tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, obklad soklu. Schodiště je železobetonové monolitické s běžným povrchem. Okna jsou plastová a střešní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou a plovoucími podlahami. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Zařizovací předměty standardní. Budova byla postavena v roce 1825. V roce 2000 proběhla kompletní rekonstrukce. Dispoziční řešení: 1.NP: 2 vstupní haly, předsíň, 2 WC, chodba, 3 učebny, koupelna, kotelna, tělocvična, šatna chlapci, šatna dívky, zastřešená terasa. 2.NP: 2 předsíně, 4 učebny, 2 koupelny, 3 kanceláře. Podkroví: učebna, herna, jídelna, 3 pokoje s předsíní a WC, chodba.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: C. školy, university a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1263 Školy, univerzity a budovy pro výzkum Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.17.1 budovy školy Koeficient změny ceny stavby: 2,053 Podlaží: Název 1.NP 2.NP Podkroví Součet:
Výška 2,90 m 2,70 m 3,35 m 8,95 m
Zastavěná plocha 371,00 m2 371,00 m2 371,00 m2 1 113,00 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
2,98 m 371,00 m2
Obestavěný prostor (OP): OP: 371,00×(2,90+2,70+3,35/2)
=
2 699,02 m3
Vybavení: Název, popis 1.Základy včetně zemních prací
Obj. podíl Hodnocení 7,30 %Standardní
–6– Název, popis 2.Svislé konstrukce 3.Stropy 4.Krov, střecha 5.Krytiny střech 6.Klempířské konstrukce 7.Úprava vnitřních povrchů 8.Úprava vnějších povrchů 9.Vnitřní obklady keramické 10.Schody 11.Dveře 12.Vrata 13.Okna 14.Povrchy podlah 15.Vytápění 16.Elektroinstalace 17.Bleskosvod 18.Vnitřní vodovod 19.Vnitřní kanalizace 20.Vnitřní plynovod 21.Ohřev vody 22.Vybavení kuchyní 23.Vnitřní hygienické vybavení 24.Výtahy 25.Ostatní 26.Instalační prefabrikovaná jádra
Obj. podíl Hodnocení 19,20 %Standardní 11,10 %Standardní 6,20 %Standardní 2,10 %Standardní 0,60 %Standardní 6,90 %Standardní 3,10 %Standardní 1,80 %Standardní 3,10 %Standardní 3,20 %Standardní 0,00 %Neuvažuje se 5,20 %Standardní 2,20 %Standardní 4,10 %Standardní 5,00 %Standardní 0,30 %Standardní 2,20 %Standardní 2,10 %Standardní 0,30 %Standardní 1,60 %Standardní 1,80 %Standardní 3,40 %Standardní 1,00 %Nevyskytuje se 6,20 %Standardní 0,00 %Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24.Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0100 = 0,9900
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC):
2 538,– Kč/m3
Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:
×
0,9390
×
0,9378
×
1,0047
×
0,9900
×
0,8000
×
2,0530
Základní jednotková cena upravená:
= 3 651,05 Kč/m3 Základní cena upravená: 2 699,02 m × 3 651,05 Kč/m3 3
=
9 854 256,97 Kč
–7– Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 190 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 9 854 256,97 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
3 941 702,79 Kč 5 912 554,18 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 1,091 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
5 912 554,18 Kč 1,058 6 255 482,32 Kč
Budova A – určená cena:
6 255 482,32 Kč
a.2) Budova B – § 12 Jedná se o nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, které je přístupné dvěma venkovními schodišti. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy klenbové a s rovnými podhledy. Střecha sedlová, střešní krytina pálená tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní omítky vápenné dvouvrstvé, obklad soklu. Schodiště je kovové s dřevěnými nášlapy. Okna jsou plastová a střešní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou a plovoucími podlahami. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Zařizovací předměty standardní. Původně se jednalo o stodolu, která byla v roce 2000 přestavěna. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň, chodba, 2 WC, úklidová místnost, chodba, 3 učebny, garáže. Podkroví: předsíň, 2 chodby, 2 učebny, kuchyně, WC, jídelna.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: C. školy, university a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1263 Školy, univerzity a budovy pro výzkum Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.17.1 budovy školy Koeficient změny ceny stavby: 2,053 Podlaží: Název 1.NP Podkroví Součet:
Výška 2,80 m 4,40 m 7,20 m
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
Zastavěná plocha 288,00 m2 288,00 m2 576,00 m2 = =
3,60 m 288,00 m2
–8– Obestavěný prostor (OP): OP: 288,00×(2,80+0,80+3,6/2)
=
Vybavení: Název, popis 1.Základy včetně zemních prací 2.Svislé konstrukce 3.Stropy 4.Krov, střecha 5.Krytiny střech 6.Klempířské konstrukce 7.Úprava vnitřních povrchů 8.Úprava vnějších povrchů 9.Vnitřní obklady keramické 10.Schody 11.Dveře 12.Vrata 13.Okna 14.Povrchy podlah 15.Vytápění 16.Elektroinstalace 17.Bleskosvod 18.Vnitřní vodovod 19.Vnitřní kanalizace 20.Vnitřní plynovod 21.Ohřev vody 22.Vybavení kuchyní 23.Vnitřní hygienické vybavení 24.Výtahy 25.Ostatní 26.Instalační prefabrikovaná jádra
Obj. podíl Hodnocení 7,30 %Standardní 19,20 %Standardní 11,10 %Standardní 6,20 %Standardní 2,10 %Standardní 0,60 %Standardní 6,90 %Standardní 3,10 %Standardní 1,80 %Standardní 3,10 %Standardní 3,20 %Standardní 0,00 %Neuvažuje se 5,20 %Standardní 2,20 %Standardní 4,10 %Standardní 5,00 %Standardní 0,30 %Standardní 2,20 %Standardní 2,10 %Standardní 0,30 %Standardní 1,60 %Standardní 1,80 %Standardní 3,40 %Standardní 1,00 %Nevyskytuje se 6,20 %Standardní 0,00 %Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 24.Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:
1 555,20 m3
2 538,– Kč/m3 ×
0,9390
×
0,9429
×
0,8833
×
0,9900
×
0,8000
1,0000 – 0,0100 = 0,9900
–9– Koeficient změny cen staveb Ki:
×
2,0530
Základní jednotková cena upravená:
= 3 227,34 Kč/m3 Základní cena upravená: 1 555,20 m3 × 3 227,34 Kč/m3
=
5 019 159,17 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 190 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 5 019 159,17 Kč × 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 007 663,67 Kč 3 011 495,50 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 1,091 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
3 011 495,50 Kč 1,058 3 186 162,24 Kč
Budova B – určená cena:
3 186 162,24 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Chrášťany Název okresu: Praha-západ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce I. Obec, jejíž některé katastrální území 1,05 sousedí s Prahou nebo Brnem 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 2 710,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 493,53 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
Pi 0,00 0,00
– 10 – 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,091 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,058 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 580,1547 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 157 Zastavěná plocha a nádvoří 2 371 158/1 Zahrada 886 158/2 Zahrada 74 Součet: 3 331 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 3 746 546,79 1 400 017,06 116 931,45 5 263 495,30 5 263 495,30 Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Budova A 2) Budova B b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 14 705 140,– Kč. Cena slovy: Čtrnáctmilionůsedmsetpěttisícjednostočtyřicet Kč.
6 255 482,32 Kč 3 186 162,24 Kč 5 263 495,30 Kč 14 705 139,86 Kč 14 705 140,– Kč
– 12 –
D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 13 – Popis oceňované stavby: Druh nemovitosti Základní a mateřská škola s příslušenstvím Stáří objektu Po kompletní rekonstrukci v roce 2000 Počet NP 2 Podkroví 1 Výměra pozemku 3 331 m2 Užitná plocha 957 m2 Garáž / parkování Garáže
Poloha
Samostatně stojící, zastavěná část obce
Stav objektu
Průměrný
Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky Příslušenství
0 Zděné 659 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Kanceláře Na Drahách, Rudná Popis: Prostorný dům o užitné ploše 800 m2 v klidné slepé ulici, postavený na pěkném pozemku o rozloze 884 m2. V domě je garáž pro 3 auta a parkování na pozemku pro dalších 5 aut. Dále je v domě vnitřní bazén, sauna a krb. Jsou zde 2 nadzemní patra a jedno podzemní patro. V přízemí se nachází vstupní hala s krbem a se vstupem do prostorného pokoje (51 m2), zimní zahrada se vstupem na zahradu. Druh nemovitosti Kancelářské Poloha Samostatně stojící, prostory zastavěná část obce Stáří objektu 25 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 800 m2 Zastavěná plocha 418 m2 Užitná plocha 700 m2 Přípojky IS Elektro, voda, kanal., plyn Garáž / parkování Garáže Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: 9 690 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 13 843,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 11 213,– Kč
Objekt č. 2: Komerční objekt Rudná Popis: Dvoupodlažní moderní funkcionalistický dům v Rudné u Prahy využitelný jako rodinný dům nebo administrativní budova, popř. pro podnikání (provozovnu) v kombinaci s bydlením. Dům je zateplen, vytápěn tepelným čerpadlem. Druh nemovitosti Administrativní Poloha Samostatně stojící,
– 14 – budova Stáří objektu 4 roky Počet NP 2 Podkroví 0 Výměra pozemku 1 847 m2 Užitná plocha 371 m2 Garáž / parkování Garáž Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
zastavěná část obce Průměrný 0 Zděné 232 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy 18 490 000,– Kč 49 838,– Kč 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,68 33 890,– Kč
Objekt č. 3: Kancelářské prostory, Hostivice Popis: Dvoupodlažní budova, kompletně rekonstruovaná v roce 2000 je součástí areálu bývalého zámku Druh nemovitosti Kancelářské Poloha Samostatně stojící, prostory zastavěná část obce Stáří objektu Po kompletní Stav objektu Průměrný rekonstrukci v roce 2000 Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 2 000 m2 Zastavěná plocha 806 m2 Užitná plocha 1 090 m2 Přípojky IS Elektro, voda, kanal., plyn Garáž / parkování Garáž Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: 19 000 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 17 431,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,81 14 119,– Kč
– 15 – Objekt č. 4: Činžovní dům Rudná Popis: Dům po částečné rekonstrukci Druh nemovitosti Čnžovní dům Poloha Stáří objektu 100 roků Počet NP 2 Podkroví 1 Výměra pozemku 2 100 m2 Užitná plocha 430 m2 Garáž / parkování Garáž Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky IS Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 0 Zděné 185 m2 Elektro, voda, kanal., Venk. úpravy 7 490 000,– Kč 17 419,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 15 677,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m2 užitné plochy budovy je stanovena ve výši 15 674,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 15 000 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. 157, jehož součástí je stavba budovy č.p. 14 a pozemky parc. č. 158/1 a parc. č. 158/2, dle LV č. 139, v obci Chrášťany, k.ú. Chrášťany u Prahy, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 15 000 000,- Kč. Cena slovy: Patnáctmilionů Kč. V Praze dne 02.05.2016 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 16 –
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6149-131/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 02.05.2016
Ing. Karel Schwarz
