16

ZNALECKÝ POSUDEK č. 610 - 1/16 O ceně nemovitosti, bytu č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr. Petr Brož, insolvenční správce Nad Malým Mýtem 615/4 147 00 Praha 4 - Braník

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny jako podklad pro insolvenční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: 739 016 448 e-mail: [email protected] Počet stran: 11 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Dolních Břežanech 7.1.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, bytu č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Byt č. 2 s příslušenstvím v domě č.p. 1585 na pozemku p.č. 2910/24, 2910/25, 2910/26, 2910/27 a 2910/28 v k.ú. Nusle a obci Praha Pujmanové 1585/44 140 00 Praha 4 - Nusle Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Nusle 1 259 079

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 za přítomnosti paní Bioh.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.10.2015 - kopie katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace účastníků prohlídky

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

SJM Nutil Miloš a Bioh Barbara, vlastnictví: výhradní Nutil Miloš, Pujmanové 1585/44, 140 00 Praha 4 - Nusle Bioh BarbaraMyslivečkova 1253, 271 01 Nové Strašecí

6. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší.

7. Celkový popis nemovité věci Jde bytový dům, který se skládá z pěti vchodů, počet podzemních podlaží 1, nadzemních 8, tvar půdorysu obdélníkový, nosné konstrukce panelové s fasádou živičnou, střecha plochá s krytinou živičnou, elektroinstalace světelná i motorová, světelná v bytě, klempířské konstrukce úplné, je osazen hromosvod.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2

-2-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -3-

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,090 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,090

1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2 Jedná se o byt o velikosti 3+1 v 1. NP. V bytě jsou podlahy laminátové plovoucí, z PVC a keramické dlažby, dveře hladké plné, okna dřevěná zdvojená, v koupelně rohová vana, umyvadlo a WC. V kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný sporák a digestoř, radiátory litinové. V roce 2011 částečná rekonstrukce bytu (koupelna, WC, podlahy). Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Ostatní stavební pozemky Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 2910/24

Výměra [m2] 279,00

2910/25

Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00

Cena [Kč] 837 000,-

269,00

3 000,00

807 000,-

2910/26

270,00

3 000,00

810 000,-

2910/27

271,00

3 000,00

813 000,-

2910/28

279,00

3 000,00

837 000,-

1 368,00 m2

4 104 000,-

Pozemky - zjištěná cena

=

4 104 000,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

4 104 000,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 21 37 let 49 835,- Kč/m2

-4-

koeficient dle typu podlahové plochy 67,50 * 1,00 = 67,50 m2 67,50 m2

Podlahové plochy bytu Byt 3+1: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: s = 1 - 0,005 * 37 = 0,815

č. II II

Vi -0,05 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +

S Vi) * V10 * 0,815 = 0,651

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 49 835,- Kč/m2 * 0,651 = 32 442,59 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,50 m2 * 32 442,59 Kč/m2 * 1,000 * 1,090= 2 386 963,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 386 963,56 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 4 104 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 675 / 67 792 Hodnota spoluvlastnického podílu: 4 104 000,- Kč * 675 / 67 792 = 40 863,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

40 863,23 Kč

Byt č. 2 - zjištěná cena

=

-5-

2 427 826,79 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č. 2

2 427 826,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 427 826,80 Kč

Celkem

2 427 826,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 427 826,80 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 427 830,- Kč

slovy: Dvamilionyčtyřistadvacetsedmtisícosmsettřicet Kč

Obvyklá cena K analýze zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly jako podklady použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců.

Porovnání nabízených prodejů bytů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: I. Nemovitost Obec: Praha 4 – Nusle (Kotorská ul.) Charakter: Byt 3+1, 1.NP Nabízená cena: 3 290 000,- Kč (48 400,- Kč/m2) Užitná plocha: 68 m2

-6-

Zdrojem informací – internet. Byt 3+1 s lodžií, se nachází v 1. patře panelového domu po rekonstrukci (zateplená fasáda, nový výtah, střecha, interiéry domu, rozvody instalací). V bytě je vše v původním stavu (vestavěné skříně, umakartové jádro, kuch. linka, na podlaze PVC), je udržovaný, ale vhodný k rekonstrukci.

II. Nemovitost Obec: Praha 4 – Nusle (ul. Plamínkové) Charakter: Byt 3+1, 7.NP Nabízená cena: 3 750 000,- Kč (55 150,- Kč/m2) Užitná plocha: 68 m2

Zdrojem informací – internet. Byt 3 + 1 v 6. patře panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci - zděné jádro, voda v plastu, v kuchyni a obývacím pokoji nová plastová okna. 3 neprůchozí pokoje, kuchyně, šatna, koupelna s vanou, samostatné WC, na chodbě proti bytu komora. Dům je zateplený, nové stoupačky.

III. Nemovitost Obec: Praha 4 – Podolí (ul. Kaplická) Charakter: Byt 3+1, 1.NP Nabízená cena: 2 650 000,- Kč (42 700,- Kč/m2) Užitná plocha: 62 m2

Zdrojem informací – internet. Bezbariérový byt 3+1 s lodžií, družstevní vlastnictví. Byt je v původním stavu, koupelna umakartové jádro, okna u dvou pokojů plastová, obývací pokoj s lodžií a kuchyní vedle bytu komora. Dům po rekonstrukci: střecha, zateplení, voda v plastu, vchodové dveře, interiéry chodeb, měřáky na topení.

-7-

Stanovení obvyklé ceny Porovnání oceňované nemovitosti bylo provedeno se třemi nabídkami prodeje bytů. Srovnávané nemovitosti jsou v podobné lokalitě, I. a III. Srovnávaná nemovitost je v původním udržovaném stavu, jsou vhodné k rekonstrukci, III. Nemovitost je v družstevním vlastnictví. II. nemovitost je v mírně lepším stavu po částečné rekonstrukci. Oceňovaná nemovitost se nachází v sídlištní zástavbě bytových panelových domů v blízkosti metra Pankrác a obchodního centra Arkády. Byt je umístěn v 1.NP, je po částečné rekonstrukci v roce 2011, dva roky je neobývaný. Na základě porovnání všech inzerovaných bytů s oceňovanou nemovitostí, s ohledem na ceny z internetu, a na základě zkušeností vlastní a spolupracujících znalců se situací na trhu s obdobnými typy nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu na:

Byt 3+1 s příslušenstvím……………………………………..…….. 2 950 000,- Kč

V Dolních Břežanech 7.1.2016

Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: 739 016 448 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 6.12.2006, pod č.j. Spr. 4131/2005, pro základní obor: ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 610 - 1/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 610 - 1/16.

-8-

-9-