ZNALECKÝ POSUDEK č. 1233/168/16 O ceně nemovitosti: Bytové jednotky č. 582/15 v domě Dubí č.p. 582 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1113/5, vše v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí, okr. Teplice, Ústecký kraj
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Most, JUDr. Jan Paraska - soudní exekutor Jaroslava Seiferta 2159/7 43401 Most
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitosti podle platného cenového předpisu a určení ceny obvyklé
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2016 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A 417 01 Dubí telefon: 777 000 349 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Dubí 9.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1) Ocenění nemovitostí dle přiloženého výpisu z katastru nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkaze č.j. 130 EX 1189/16-55/E 1, a to cenou obvyklou. 2) Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, a to cenou obvyklou. 3) Elektronickou fotodokumentaci, popř. elektronické vyhotovení posudku na :
[email protected]
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 582/15 v domě Dubí č.p. 582 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1113/5 , vše v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí, okr. Teplice, Ústecký kraj Adresa předmětu ocenění: Karolíny Světlé 582/18 417 01 Dubí Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Dubí Katastrální území: Dubí u Teplic Počet obyvatel: 8 034 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských II 0,90 míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II 0,98 služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 919,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2016 za přítomnosti paní Šárky Rousové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Exekutorského úřadu Most JUDr. Jan Paraska, soudní exekutor, č.j. 130 EX 1189/16-146/E 1 ze dne 13.10.2016 o ustanovení znalce z oboru ocenění nemovitostí - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, LVč. 2228 pro k.ú. Dubí u Teplic, prokazující stav k datu 23.9.2016 - katastrální mapa předmětného území v k.ú. Dubí u Teplic vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí - smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 582/15 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - vlastní fotodokumentace -2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Vít Rous, K. Světlé 582/18, 417 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Šárka Rousová, K. Světlé 582/18, 417 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vít Rous, K. Světlé 582/18, 417 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Šárka Rousová, K. Světlé 582/18, 417 01 Dubí, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace o oceňované nemovitosti nebyla znalci předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt čís. 582/15 v bytovém domě č. 582 včetně podílu na společných částech domu č.p. 582 a pozemku parc.č. 113/5, vše v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj. Oceňované nemovitosti se nalézají v zastavěném území města Dubí (8 034 obyvatel) v ulici Karolíny Světlé. Oceňovaný byt o velikosti 3+1 s lodžií je situován ve 4.NP 4-podlažního bytového domu č.p. 582.
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Byt č. 582/15 2. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,05 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Poloha bytu a III 0,10 bytového domu na území města je v klidné části a hezkém přírodním prostředí. -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 1. Byt č. 582/15 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 s lodžií je situován ve 4.NP bytového domu č.p. 582 v k.ú. Dubí u Teplice v obci Dubí, okr. Teplice, Ústecký kraj. Bytová jednotka se skládá z těchto místností: kuchyně, 3 pokojů, záchodu, předsíně, komory mimo b.j., koupelny, šatny, WC a balkonu. Podlahová plocha činí celkem 72,30 m2. Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, podlahy jsou betonové, povrchy podlah ve společných prostorech tvoří převážně povrchy z teraca a keramické dlažba, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vstupní dveře jsou plastové, vnitřní omítky jsou štukové. Nedokončená je příčka z porobetonových tvárnic mezi chodbou a koupelnou. Dům je zateplený a opatřený probarvenou tenkovrstvou omítkou. Vybavení oceňovaného bytu tvoří umakartové bytové jádro s koupelnou, kde se nachází vana a umyvadlo, samostatný záchod, kuchyňská linka, dále topná tělesa ústředního vytápění a rozdělovači topných nákladů, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní zvonek, poštovní schránka, domácí telefon, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC, koberce a keramické dlažby. Bytový dům č.p. 582 byl postaven v letech 1989 - 1991, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 25 let. Na domě nejsou patrné statické ani jiné vážnější stavební závady. Dům prošel celkovou revitalizací, kdy došlo v roce 2009 k výměně oken za plastová s izolačním dvojsklem a v roce 2013 k zateplení domu, provedení nové omítky, opatření domu novými vchodovými dveřmi a dále k opravě střechy. Dům je v udržovaném stavu s pravidelnou údržbou. Stavebně technický stav vlastního bytu, který je předmětem ocenění je však ve zhoršeném stavu, bez provedené revitalizace a modernizace. Zjevnou závadou je zatékání (byt je v posledním nadzemním podlaží pod plochou střechou domu) a i přes opravu a obnovu obvodového pláště do bytu zatéká a na mnohých místech stěn a stropů se tvoří plíseň (viz přiložené foto). Snaha o zlepšení nepříznivého stavu spojeného se zvýšenou vlhkostí v bytě provedením částečných hliněných omítek na exponovaných místech stěn se minula účinkem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 25 let 7 142,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 9,80 * 1,00 = 9,80 m2 21,30 * 1,00 = 21,30 m2 11,90 * 1,00 = 11,90 m2
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: -5-
pokoj 3: předsíň: komora mimo b.j.: koupelna: šatna: WC: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:
11,80 * 10,00 * 1,10 * 2,90 * 2,50 * 1,00 * 6,40 *
1,00 = 1,00 = 0,10 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,20 =
11,80 m2 10,00 m2 0,11 m2 2,90 m2 2,50 m2 1,00 m2 1,28 m2 72,59 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Umakartové bytové jádro. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1 - 0,005 * 25 = 0,875
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,875 = 0,692
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 142,- Kč/m2 * 0,692 = 4 942,26 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 72,59 m2 * 4 942,26 Kč/m2 * 1,000 * 1,030= 369 521,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
369 521,41 Kč
2. Pozemek Jde o podíl ve výši 723/9248 na pozemku parc.č. 1113/5 v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí. Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, napojený na inženýrské sítě el.proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Ocenění je provedeno podle § 4, odst. (1) vyhlášky. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jiné vlivy omezující užívání II pozemku se nevyskytují.
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 919,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 1113/5
Výměra [m2] 327,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 327,00 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
-7-
Index
Koef.
1,030
Upr. cena [Kč/m2] 946,57
Jedn. cena [Kč/m2] 946,57
Cena [Kč] 309 528,39
= *
309 528,39 309 528,39 Kč 723 / 9 248
=
24 198,64 Kč
C. REKAPITULACE 1. Byt č. 582/15 2. Pozemek
369 521,40 Kč 24 198,60 Kč
Výsledná cena - celkem:
393 720,- Kč
slovy: Třistadevadesáttřitisícsedmsetdvacet Kč
1) Zjištění ceny v místě a čase obvyklé: Výchozím předpisem pro určení obvyklé ceny majetku je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů a vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), kterou se provádějí některá ustanovení zákona v platném znění. Touto vyhláškou je ke dni ocenění Vyhláška č. 53 ze dne 8. února 2016, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 53/2016 Sb. byla uveřejněna dne 12. února 2016 ve Sbírce zákonů ČR v Částce č. 19. Na základě shora provedeného výpočtu jsou v souladu s ustanovením § 5, odst. (2) zákona, ve stanovených cenách a postupech zohledněny i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb a pozemků na trhu a vyjadřují tak cenu nemovitosti v místě a čase obvyklou. Ocenění bytové jednotky č. 582/15 v domě Dubí č.p. 582 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1113/5 je provedeno podle § 38 vyhlášky, porovnávacím způsobem, tedy způsobem určení obvyklé ceny podle zákona. Při stanovení ceny obvyklé jsem preferoval porovnávací způsob ocenění. „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”(§ 2 zákona) . Určení obvyklé ceny podle zákona lze v daném případě provést, neboť existují realizované a nabízené obdobné nemovitosti, splňující srovnávací kritéria s výše oceněnou nemovitostí. Při stanovení ceny jsem také vycházel z vlastní databáze realitního trhu. Zveřejněné inzeráty realitních kanceláří na prodej srovnatelných bytů v obdobném místě a čase mají pouze orientační vypovídající hodnotu, neboť nepostihují konkrétní stavebně technický stav (v daném případě zhoršený a závadný) bytu, nesou v sobě transakční náklady na prodej bytu a jsou doposud nerealizované obchodní případy. V daném případě, podle svých zkušeností, a na základě tohoto porovnání v souladu se zákonem, určuji cenu v daném místě a čase obvyklou, výše uvedené nemovitosti, t.j. „Bytové jednotky č. 582/15 v domě Dubí č.p. 582 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1113/5 , vše v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí, okr. Teplice, Ústecký kraj” na částku
395 000,- Kč Slovy:
Třistadevadesátpěttisíckorunčeských
2) Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, a to cenou obvyklou: Majetkové právo spojené s vlastnictvím předmětné nemovitosti, t.j. „Bytové jednotky č. 582/15 v domě Dubí č.p. 582 včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. 1113/5 , vše v k.ú. Dubí u Teplic v obci Dubí, okr. Teplice, Ústecký kraj” je obsaženo ve výše uvedeném ocenění nemovitosti. Závady spojené s nemovitostí obvyklou cenou samostatně ocenit nelze, neboť podle zákona se obvyklou cenou oceňuje majetek a služba. Konkrétní závady oceňované nemovitosti jsou popsány a zohledněny ve výše provedeném ocenění. 3) Elektronickou fotodokumentaci, popř. elektronické vyhotovení posudku na :
[email protected] Elektronická fotodokumentace bude zaslána na výše uvedenou adresu. -8-
Dubí 9.11.2016 Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A 417 01 Dubí telefon: 777 000 349 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.6.0.2.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 10.9.1990, Č.j. Spr 3933/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1233/168/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123316816.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí LVč. 2228, k.ú. Dubí u Teplic Snímek katastrální mapy předmětného území k.ú. Dubí u Teplic
-9-
počet stran A4 v příloze: 3 1
Výpis z katastru nemovitostí LVč. 2228, k.ú. Dubí u Teplic
strana 1
- 10 -
Výpis z katastru nemovitostí LVč. 2228, k.ú. Dubí u Teplic
strana 2
- 11 -
Výpis z katastru nemovitostí LVč. 2228, k.ú. Dubí u Teplic
strana 3
- 12 -
Snímek katastrální mapy předmětného území
- 13 -
