16

Znalecký posudek č. 569-42/16 O ceně bytové jednotky č. 1031/4 v domě na ulici Albrechtická 1031/21, včetně podílu na bytovém domě č.p. 1031 a pozemku parc.č. 3049, vše v obci Krnov a katastrálním území Krnov-Horní Předměstí

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Litoměřice Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice č. obj.: 124 EX 11772/15

Účel posudku:

Pro exekuční řízení (dražbu)

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 30.11.2016 posudek vypracoval: Ing. Pavla Brady nám. Osvoboditelů 78/2 746 01 Opava mobil: 605 305 290 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a elektronicky. V Opavě, 7.12.2016

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenit níže uvedené nemovitosti včetně příslušenství a při ocenění zohlednit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování ocenění nemovitosti: - bytová jednotka č. 1031/4 nacházející se v budově č.p. 1031, bytový dům na pozemku parc. č. 3049 včetně podílu na společných částech bytového domu a zastavěném pozemku ve výši 1851/10000 vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, obec Krnov, katastrální území Krnov-Horní Předměstí, na listu vlastnictví č. 7034 a 7033. Ocenění se provádí za účelem stanovení ceny pro prodej nařízený v rámci exekuce.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření bytové jednotky nebylo provedeno. Vlastník nemovitosti Petr Krnáč nebyl v den oznámené prohlídky 30.11.2016 na místě přítomen a nájemci bytu nebyl znalkyni vstup do oceňované bytové jednotky umožněn. Ocenění je provedeno pouze na základě prohlídky bytového domu a podle dostupných dokumentů. Vybavení bytu se předpokládá standardní.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - informace z internetových stránek katastrálního úřadu www.cuzk.cz - snímek z mapy - Kupní smlouva ze dne 8.12.2008, zapsána do katastru nemovitostí 15.9.2009 - mapy záplavových území - nabídky realitních kanceláří

4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jediným vlastníkem oceňovaných nemovitostí pan Petr Krnáč. Věcná břemena nebyla zjištěna.

2 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Krnov – město s 24.175 obyvateli, správní centrum. V místě síť škol, nemocnice, poliklinika, lékárny, kino, divadlo, hotely, hustá síť hostinců, zábavních podniků, úplná obchodní síť a síť služeb, výstavní síně, muzeum, průmysl. Základní popis nemovitosti: Bytová jednotka č. 1031/4 o velikosti 3+1 umístěná v bytovém domě č.p. 1031, který je součástí pozemku p.č. 3049. K bytu přináleží podíl o velikosti 1851/10000 na společných částech domu a na domem zastavěném pozemku. Byt se nachází v 2. nadzemním podlaží domu na ulici Albrechtická č. 1031/21. Dům má 1 podzemní, 2 nadzemní podlaží a podkroví a je napojen na veškeré inženýrské sítě města. V domě je celkem 6 bytových jednotek, vždy 2 na každém podlaží. Podle technického provedení a architektonického řešení byl dům postaven kolem roku 1890. Dům je vyzděn z cihel, stropy dřevěné s rovným podhledem, schodiště dřevěné s litinovým zábradlím. Dva z 6 bytů mají původní dřevěná kastlová okna, ostatní byty mají okna nová. Bytový dům a společné prostory domu jsou ve špatném stavu v důsledku nedostatečně prováděné údržby. V okolí domu převažuje rezidenční zástavba nižších dvou až třípodlažních bytových domů.

6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7033 II. Byt a) Byt 1) Byt b) Ocenění porovnávací metodou

3 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: . Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů

–0,01 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,050 i=2

Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 7033 II. Byt a) Byt 1) Byt Bytová jednotka č. 1031/4 o velikosti 3+ je, umístěná v 2. nadzemním podlaží. Podle kupní smlouvy, kterou měla znalkyně k dispozici, se byt skládá ze tří pokojů, kuchyně, koupelny s WC a chodby. K bytu patří také sklep. Vlastník bytu pan Petr Krnáč nebyl v době oznámené prohlídky na místě přítomen a nájemníci bytu neumožnili znalkyni vstup. Znalkyně se dostala pouze do vstupních dveří bytu. Prohlídkou ze společné chodby domu od vstupních dveří bytu a z exteriéru bylo zjištěno: byt vytápěn etážovým topením s plynovým nástěnným kotlem, okna jsou původní dřevěná a nedostatečně udržovaná; podlaha v předsíni byla před cca 10 lety provedena jako plovoucí laminátová. Celkově se vybavení bytu předpokládá standardní.

Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 7033 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Krnov Název okresu: Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 5 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady

Oi 0,85 0,85

0,80 1,00 1,00

6 Občanská vybavenost v obci

I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 384,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,050 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 403,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3049 zastavěná plocha a nádvoří 294 Pozemky na LV číslo 7033 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 118 540,80 118 540,80 Kč


II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Byt – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 9,52 1,00 9,52 26,64 1,00 26,64 23,38 1,00 23,38 13,71 1,00 13,71 6,78 1,00 6,78 5,11 1,00 5,11 7,60 0,80 6,08 92,74 91,22

Název kuchyň pokoj pokoj pokoj chodba koupelna s WC sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Krnov Počet obyvatel: 24 175 Základní cena (ZC): 11 613,– Kč/m2

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou


Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 1,00*

*

Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

1890 1990 41 0,795 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,890

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 10 335,57 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,050 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 91,22 × 10 335,57 × 1,000 × 1,050 =

989 951,23 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 118 540,80 Kč Spoluvlastnický podíl: × 1 851 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 21 941,90 Kč 21 941,90 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 011 893,13 Kč Byt – zjištěná cena:

1 011 893,13 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Pro srovnávací metodu byly použity informace z nabídek realitních kanceláří pro srovnatelné byty o velikosti 3+1 a 3+kk ve městě Krnov. Nabídkové ceny, které zpravidla obsahují i provize realitních makléřů a vyjadřují přání prodejce, byly sníženy o 10 % tak, aby lépe vyjadřovaly ceny skutečně realizované. Koeficienty je korigováno umístění srovnávaných bytů v rámci města i v domě, jejich vybavení a konstrukce domu. Obytná plocha oceňovaného bytu 3+1 je 85,14 m2.

3+1, ul. Nádražní Moderní cihlový byt 3+1 o celkové výměře 69 m2 v 2. NP po rekonstrukci. Byt se sestává ze tří pokojů, kuchyně a vstupní chodby. V bytě byla provedena rekonstrukce: nové omítky, elektřina, odpady, koupelna, plastová okna, zánovní kuchyňská linka. Vytápění a ohřev vody je řešeno vlastním plynovým kotlem, možnost vybudovat krb. K bytu patři sklep 17 m2. Dům je po revitalizaci. Nabídka z 6. prosince 2016

3+1, ul. Mánesova Byt 3+1 s přísl., 70 m2, 2. patro, v cihlové zástavě na Mánesově ul. v Krnově. Byt je v udržovaném stavu. Okna jsou původní, dřevěná (dvojitá). Orientace oken západ-východ, kuchyně a koupelna jsou po částečné rekonstrukci v roce 2011 (výměna vany i umyvadla, rozvody vody v plastu, zánovní kuchyňská linka), nově provedeno vytápění plynovým kotlem Baxi (+ohřev teplé vody). Přípojka internetu. K bytu patří 2 sklepy o vel. 8 m2 a 20 m2. Na domě je provedena rekonstrukce střechy, nová elektroinstalace ve společných prostorách domu, rozvody vody a odpadu. U domu se nachází menší park se zelení. Nabídka z 23. května 2016 8 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady

3+1, sídliště Byt 3+1 v Krnově o celkové ploše 75 m2. Dům prošel částečnou revitalizací. Byt se nachází v přízemí. Má 3 neprůchozí pokoje, komoru, kuchyň. Byt prošel částečnou rekonstrukcí: nová okna, plovoucí podlahy v kuchyni a na chodbě, zděná koupelna s WC, nová kuchyňská linka. Klidné a příjemné okolí v blízkosti škola, školka a občanská vybavenost. Nabídka z 30. září 2016

3+1, SPC Byt 3+1 po částečné rekonstrukci, situován v příjemné lokalitě plné zeleně. Byt má plastová okna, směrována na dvě strany. V bytě je vstupní prostorná chodba, komora, kuchyně, obývací pokoj a dva další pokoje, koupelna, WC. K bytu náleží sklep. Jádro umakartové, parkety a plovoucí podlaha v pokojích, PVC v kuchyni a předsíni, pokoje bytu jsou neprůchozí. Dům má nové rozvody vody a odpadů, novou střechu, zateplen. Nabídka z 6. prosince 2016 Seznam porovnávaných objektů: Název

Výchozí cena (VC) Kmísta Kčasový Kkonstrukce Kumístění v Kvybavení Jednotková cena (JC) domě 3+1, ul. Nádražní 1 350 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,10 25 701,92 Kč 3+1, ul. Mánesova 850 000,– Kč 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 10 928,57 Kč 3+1, sídliště 1 300 000,– Kč 0,95 0,90 0,95 0,90 1,10 13 938,21 Kč 3+1, SPC 1 160 000,– Kč 0,95 0,90 0,95 1,00 1,00 12 732,57 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kkonstrukce × Kumístění v domě × Kvybavení) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

0,5 70,00 m2 1,5 75,00 m2 0,5 74,00 m2 0,5

14 193,07 Kč 85,14 m2 1 208 397,98 Kč 1 208 400,– Kč


52,00 m2

10 928,57 Kč 14 193,07 Kč 25 701,92 Kč

× =

Výsledná porovnávací hodnota:

Množství (M) Váha (V)

C. Rekapitulace Pozemky Cena pozemků podle cenového předpisu

118 540,80 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 011 890,– Kč 1 208 400,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 210 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědesettisíc Kč

V Opavě, 7.12.2016

Ing. Pavla Brady nám. Osvoboditelů 78/2 746 01 Opava

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999, č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 569-42/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

E. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Katastrální mapa 10 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady

FOTODOKUMENTACE pořízená znalkyní dne 30.11.2016

Celkový pohled na dům č. 1031/21 z ulice Albrechtická

Vstupní chodba do domu 11 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady

Schodiště domu

Schodiště – vpravo dveře do bytu č. 1031/4 12 Znalecký posudek č. 569-42/16 Ing. Pavla Brady



16

Recommend Documents