400/2016N
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 597/21/16 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 227 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Čejov, k.ú. Čejov Adresa nemovité věci: Čejov 227, 396 01 Čejov Vlastník stavby: Bohumil Svoboda, Čejov 227, 396 01, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bohumil Svoboda, Čejov 227, 396 01, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 18100 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny pro účely nedobrovolné dražby. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
V Pelhřimově, dne 10. 8. 2016
2 500 000 Kč 5.8.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 4
5. 8. 2016 Počet vyhotovení: 2
Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely nedobrovolné dražby - st. parcela č. 284 zastavěná plocha a nádvoří, stavba Čejov, č.p. 227, rod. dům, která tvoří součást pozemku st. 284, parcela č. 1485/5 orná půda vše zapsané na LV č. 587, pro obec a k.ú. Čejov okres Pelhřimov. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne 05.08. 2016 pouze vnější prohlídkou. Vlastník nemovitosti pan Bohumil Svoboda, který měl být přítomen se místního šetření nezúčastnil bez udání důvodu. Předchozí prohlídka, byla provedena dne 30.11. 2015, zde byl umožněn vstup do nemovitosti a rod. domu. Tato prohlídka byla prováděna za stejným účelem ocenění tj. nedobrovolná dražba.
Přehled podkladů - výpis z LV č. 587 pro obec a k.ú. Čejov ze dne 30.06. 2016 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě dne 30.11. 2015 a 5.8. 2016 - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené vlastníkem nemovitosti dne 30.11. 2015 - databáze nemovitostí z vlastních zdrojů - stavební povolení pro novostavbu RD ze dne 21.4. 2000 vydané MěÚ v Humpolci odborem výstavby předložené při místním šetření dne 30.11. 2015 - přidělení č.p. obcí Čejov dne 2.5. 2011 předložené dne 30.11. 2015 - znalecký posudek pro rozestavěný RD z r. 2004
Místopis Obec Čejov je vzdálená cca 2 km od města Humpolec, má ubytovací funkci k tomuto přirozenému středisku s plnou vybaveností a možnostmi zaměstnání, v místě je základní občanská a technická vybavenost. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1646/1 Obec Čejov
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Objekt je umístěn v nově vzniklé obytné zóně nízkopodlažní zástavby, na okraji obce, vzdálenost od centra cca 300 m, přístup po částečně zpevněné (bez svrchního krytu) místní komunikaci. Okolní zástavbu tvoří nízkopodlažní zástavba rodinných domů - novostaveb. Pozemky jsou mírně svažité k J, orientované ve směru V - Z. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu velmi dobrou, nachází se v zóně rod.domů, umístění je v souladu se záměry územního plánu obce (plochy pro bydlení v rod. domech). Přístup po místní komunikaci (bez svrchního krytu), pozemek č. parcely 1646/1 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace ve vlastnictví Obce Čejov.
-2-
Silné stránky - v obci standardní občanská a technická vybavenost - obec Čejov tvoří ubytovací funkci vzhledem k městu Humpolec a je zvýšený zájem o tento typ lokalit - dobrá dopravní dostupnost - jedná se téměř o novostavbu (užívaná od r. 2007) provedenou moderními technologiemi, jednoduchého vzhledu, s nízkými nároky na pozdější údržbu
Slabé stránky - do 1.PP rod. domu 2x vnikla otevřeným oknem srážková voda z přilehlého pole (oprava štuků, výmalba) - nedokončené vrchní vrstvy SDK podhledů v podkroví (pokoj, koupelna) - nedokončený sokl u RD
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Do 1.PP rod. domu 2x vnikla otevřeným oknem srážková voda z přilehlého pole, v současnosti je na hranici pozemků zřízen ochranný zemní val vč. koryta pro odvodnění (viz foto).
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na předloženém LV č. 587 pro k.ú. Čejov ze dne 30.06. 2016 je v části „C“ (omezení vlastnického práva) uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny a.s.. Zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno.
Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky, které tvoří součást nemovitosti jsou orientované ve směru V – Z a jsou mírně svažité k J. Z pohledu oceňované stavby se jedná o polohu velmi dobrou, nachází se v nově vzniklé obytné zóně nízkopodlažní zástavby, ve stabilizovaném území, na okraji zastavěného území obce, v souladu se záměry územního plánu obce. Stavební pozemek obsahuje rod. dům a je připojen na inž. sítě - obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektro, pozemek č. parcely 1485/5 je využíván jako zaplocená zahrada ve funkčním celku.
-3-
Obvyklá cena zainvestovaných pozemků v místě a čase u obdobných staveb se pohybuje v intervalu od 400,- Kč/m2 do 450,- Kč/m2. Vzhledem k umístění pozemků stanovuji jejich obvyklou cenu ve výši 450,Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a st. 284 nádvoří orná půda 1485/5 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 116
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 450,00
674 790
450,00 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 52 200 303 300 355 500
Výpočet věcné hodnoty stavby Rod. dům Věcná hodnota dle THU Vnitřní vybavenost rod. domu vychází z mnou zpracovaného znaleckého posudku č. 577/1/16 ze dne 4.1. 2016, který byl prováděn pro stejné účely ocenění - nedobrovolná dražba. Posudek byl zpracován ke dni 30.11. 2015 kdy byla prováděna prohlídka a zároveň byl umožněn vstup do rod. domu. Předpokládá se, že vlastník nemovitosti následné další změny ve vybavenosti rod. domu vč. rekonstrukčních prací neprováděl a rod. dům je stejném stavu odpovídajícímu stavu ke dni 30.11.2015. Jedná se o samostatný rod. dům, který obsahuje jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, s vestavěným podkrovím v celé ploše 1.NP. Dispoziční řešení Rod. dům obsahuje byt. jednotku o velikosti 6+kk. Konkrétně v 1.PP prádelnu, sklad, garáž, chodbu, kotelnu s uhelnou a chodbu se schodištěm, v 1.NP kuch. kout, tři pokoje, koupelnu, záchod, zádveří, chodbu se schodištěm a terasu a v podkroví tři pokoje, koupelnu, záchod, chodbu se schodištěm a balkon. Popis tech. stavu stavby Výstavba objektu byla zahájena v r. 2000, v r. 2007 byl uveden do užívání a v r. 2011 mu bylo přiděleno č.p.. Rod. dům je užívaný, nemá dokončeny vrchní vrstvy SDK podhledů v podkroví (pokoj, koupelna), není dokončeno zábradlí u balkonu a sokl. V minulých letech do 1.PP rod. domu 2x vnikla otevřeným oknem srážková voda z přilehlého pole, v části se předpokládá oprava štukových vrstev a výmalba. V současnosti je na hranici pozemků zřízen ochranný zemní val vč. koryta pro odvodnění. Příslušenství stavby Přípojky na inž. sítě - elektro, plyn, obecní voda a kanalizace, venkovní úpravy (oplocení zahrady - pletivo na ocl. sloupky, zděný plot s dřevěnou výplní, část chybí), venkovní ocl. schody pro vstup do RD a trvalé porosty.
-4-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 113,51 m2
Název 1.PP Výčet místností: prádelna sklad garáž chodba chodba se schodištěm kotelna s uhelnou Užitná plocha celkem:
7,00 m2 14,60 m2 23,70 m2 7,60 m2 10,50 m2 19,30 m2
0,50 0,50 0,00 0,50 0,50 0,50
1.NP Výčet místností: kuch. kout + ob. pokoj koupelna záchod pokoj pokoj zádveří chodba se schodištěm terasa Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: pokoj pokoj pokoj koupelna záchod chodba se schodištěm balkon Užitná plocha celkem:
22,30 m2 4,70 m2 1,40 m2 13,00 m2 24,40 m2 2,80 m2 15,60 m2 6,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
13,50 m2 19,90 m2 12,50 m2 9,00 m2 1,10 m2 20,20 m2 3,70 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Konstr. výška 2,50 m
3,50 m2 7,30 m2 0,00 m2 3,80 m2 5,25 m2 9,65 m2 29,50 m2 117,25 m2
2,60 m
22,30 m2 4,70 m2 1,40 m2 13,00 m2 24,40 m2 2,80 m2 15,60 m2 3,00 m2 87,20 m2 103,56 m2
2,40 m
13,50 m2 19,90 m2 12,50 m2 9,00 m2 1,10 m2 20,20 m2 1,85 m2 78,05 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (8,81*11,33+4,82*2,84)*2,65 Vrchní stavba 8,81*11,33*4,2+4,45*1,6*(4,2+2,8)/2+3,4*1,1*2,9 Zastřešení 8,81*11,33*3,75/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
= = =
Typ
[m3] 300,79 m3 455,00 m3 187,16 m3 Obestavěný prostor 300,79 m3 455,00 m3 187,16 m3 942,95 m3
Popis základové pasy s izolacemi proti zemní vlhkosti cihelné bloky Porotherm tl. 44 cm, 1.PP tvárnice a cihly monolitické betonové, trámky do I profilů, podkroví SDK zateplené -5-
4. Střecha sedlová střecha, krov dřevěný vázaný 5. Krytina bet. taška Bramac 6. Klempířské konstrukce měděný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady kuch. kout, 2x koupelna, 2x WC, prádelna 11. Schody kovová konstrukce, dřevěné stupně 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře, ocl. zárubeň, vrata ocelová 13. Okna dřevěná EURO okna 14. Podlahy obytných místnostíPVC, koberce, dřevěné podlahy 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ÚT, zdroj kotel na plyn a kotel na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí (provedena příprava) 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový boiler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace úplné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně plynový sporák, kuch. linka 24. Vnitřní vybavení 3x vana, 2x umyvadlo 25. Záchod 2x splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m2] 117 Užitná plocha (UP) [m2] 195 Obestavěný prostor (OP) [m3] 942,95 Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 4 800 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m3] 4 800 Reprodukční hodnota [Kč] 4 526 147 (RC * OP) Stáří roků 8 Další životnost roků 92 Opotřebení % 8,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 4 164 055
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
194,75 m2 942,95 m3 117,25 m2 790,00 m2
-6-
Srovnatelné nemovité věci Název: Rod. dům Nemovitost se nachází ve východní zastavěné části obce. Jedná se o samostatný RD. Stavba je nepodsklepená, zděná o jednom nadzemním podlaží se sedlovou střechou s využitým podkrovím. Stavba obsahuje jednu bytovou jednotku 5+kk se soc.zařízením a přistavěnou garáží. Obvodové stěny jsou provedeny z tvárnic Porotherm tl.44 cm. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti a radonu, stropy Miako, v podkroví sádrokarton, krov dřevěný, krytina betonová, klempířské konstrukce pozink. plech, fasáda tenkovrstvá probarvená, vnitřní omítky štukové, vnitřní obklady z keram. obkladů v kuchyni a koupelnách, schody betonové s dřevěným obkladem, podlahy plovoucí a keramická dlažba, vytápění ústřední kombinovaným kotlem na zemní plyn, doplňkový zdroj krbová kamna s výměníkem, plech. radiátory, světelný a motorový proud, rozvod vody teplé a studené s ohřevem v kotli, kanalizace do ČOV, okna plastová, dveře dýhované, sekční vrata. Vnitřní vybavení: vana, sprchový kout, umyvadla, 2*WC, bidet, sklokeram. varná deska, el. trouba, kuch. linka, digestoř. Vstup do domu a vjezd do garáže je od příjezdové komunikace. Do domu se vstoupí do zádveří a z něho přímo do předsíně. Z té se vchází vlevo do pokoje, vpravo do koupelny s WC (sprcha, umyvadlo, WC) a na schodiště a přímo se vchází do obývacího pokoje s kk, z kterého se přímo vychází na terasu. V podkroví se vstoupí do chodby a z ní postupně od levé strany do koupelny s WC (vana, dvojumyvadlo, bidet, WC) a tří pokojů. Stavba užívána od roku 2008, udržovaná, opotřebení odhadem 10%. Zastavěná plocha 110 m2, obestavěný prostor 591 m3, podlahová plocha 152,52 m2 včetně garáže 21 m2, započitatelná 127,71 m2. Pozemky celkem 1014 m2 Realizace na trhu 2/2016 za částku 2.800.000,- Kč. Lokalita: Budíkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,89 Kč/ks Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům, s garáží, 2 498 840 menší podl. plochy, nemovitost umístěna ve obdobném sídle z hlediska jeho velikosti, vybavenosti a dostupu do města Humpolec, rod. dům je lépe vybaven - dokončen, bez nutnosti úprav, v mírně lepším stavu - novější RD, součást tvoří větší plocha pozemků. Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 591,00 m 1 014 m 2 800 000 Kč 2 800 000 Kč/ks Název: Rod. dům Jedná se o samostatný rodinný dům s doplňkovou stavbou garáže a s pozemkem ve funkčním celku užívaným jako zahrada. Objekt podsklepený se dvěma nadzemními podlažími, zděný, provedená ve tvaru L, se sedlovou střechou s úžlabími, obsahuje jednu bytovou jednotku. Dispoziční řešení : V 1.PP je umístěna garáž, kotelna, tři sklepní prostory a chodba a schodiště, v 1.NP ob. pokoj, kuchyně, jídelna, koupelna, záchod, veranda, chodba se schody do 2. NP, spíž a terasa a ve 2. NP chodba, koupelna, domácí dílna, komora, záchod a 4 pokoje. Technické provedení a vybavení. Základy pasy z betonu prokládaného kamenem s isolací, zdivo pěnosilikátové tvárnice, přizdívka cihla, tl. -7-
40 cm, stropy bet. montované a hurdisky, dřevěný vázaný krov, sedlová střecha s úžlabími, krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, štukové, část nástřik, fasádní omítky termo-izolační, sokl z kabřince, vnitřní obklady kuchyně, záchody, koupelna, schody dřevěné na kovové kci, bez podstupnic, dveře dřevěné masivní, plné a prosklené, vrata sklápěcí plech, okna dřevěná zdvojená, podlahy PVC, koberce, vlýsky, ker. dlažba, beton. mazanina PP, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva a elektrokotel, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod, rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda, zdroj teplé vody kombinovaný boiler, kanalizace ze všech potřebných, vybavení kuchyně elektrický sporák sklokeramická deska, linka, vnitřní vybavení - 1. NP sprcha, umyvadlo, 2. NP vana, umyvadlo, záchod 2x splachovací, ostatní digestoř, mříže, krb, alarm. Dům byl uveden do užívání v r. 1995, je běžně udržovaný. Obestavěný prostor 1184 m4, zast. plocha 116 m2, podlahová plocha 263 m2, započitatelná plocha 204 m2, opotřebení 20 %. Další součásti. Garáž - zděná přízemní stavba, nepodsklepená, pultová střecha, stáří 18 let, zastavěná plocha 28,1 m2, obestavěný prostor 84,4 m3. Venkovní terasa, zastavěná plocha 32,5 m2. Přípojky na inž. sítě, oplocení vč. vrat a vrátek, venkovní zpevněné plochy a opěrné zdi vjezdu do garáže., Pozemky 678 m2. Realizace na trhu 12/2015 za částku 2.300.000,- Kč Lokalita: Rozkoš u Humpolce Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 0,95 0,93 1,05 1,00 1,00
Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,93 Kč/ks Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům, s obdobnou 2 133 653 podl. plochou s garáží, nemovitost umístěna v atraktivnějším sídle z hlediska dostupu a umístění vůči městu Humpolec, rod. dům je lépe vybaven - dokončen, bez nutnosti úprav, v mírně horším stavu - starší RD bez rekonstrukce, součást tvoří zhruba obdobná plocha pozemků. Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 1 184,00 m 678 m 2 300 000 Kč 2 300 000 Kč/ks Název: Rod. dům Jedná se o samostatně stojící RD se stavbou dílny s garáží a pozemky ve funkčním celku. Rod. dům je přízemní, částečně podsklepený s vestavěným podkrovím v celé ploše. Obsahuje v 1. PP uhelnu, kotelnu, chodbu, schody, prádelnu a dva sklady, v 1. NP dva pokoje, kuchyni, verandu, chodbu, schody, koupelnu, záchod a v podkroví dva pokoje. Technické provedení. Základy z betonu prokládaného kamenem, vodorovná isolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné v tl. 45 cm, stropy nad PP klenba a hurdisky, nad 1. NP dřevěné trámové se zateplením, nad podkrovím palubky se zateplení, krov dřevěný vázaný, střecha sedlová, část plochá střecha, krytina osinkocementové šablony, nad plochou střechou folie, klempířské kce část pozinkované a část měď, vnitřní omítky vápenné, štukové, vnější vápenná hladká, vnitřní obklady v PP prádelna a sklad, v 1. VP koupelna, záchod a kuchyně, schody betonové obložené borovicí, dveře poplastované, plné a prosklené, okna plastová v koupelně a na záchodě -8-
dřevěné zdvojené, podlahy ker. dlažby, vinyl a plovoucí lamino, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva, a krb s výdechy, el. instalace světelná a motorová, měď, rozvod vody teplé a studené, plast, odpady ze všech potřebných prostor v plastu, zdroj teplé vody el. boiler, sporák el. s keramickou deskou, v 1.PP prádelna vana, umývadlo, v 1. PP rohová vana, umývadlo, sprcha, samostatný záchod s umývadlem. Stáří objektu. Objekt byl uveden do užívání v r. 1935, v r. 1995 byly provedeny boční přístavy s plochou střechou, před 5 – ti lety pak byly dokončeny rozsáhlé stavební úpravy, z původních prvků bylo prakticky ponecháno zdivo, stropy (kromě podkroví), krov a část krytiny. Zastavěná plocha 124 m2, obestavěný prostor 884 m3, celková plocha podlahová plocha 192 m2, započitatelná 156 m2, opotřebení 50 %. Součásti nemovitosti: Samostatný zděný objekt se sedlovou a v části s pultovou střechou, přízemní a částečným podsklepením, slouží jako garáž a domácí dílna, zastavěná plocha 70,58 m2, obestavěný prostor 268,7 m3, 30 let. Dále zpevněné plochy, oplocení, vrata vrátka, studna vč. domácí vodárny. Pozemky 916 m2. Realizace na trhu 07/2015 za 2.999.000 Kč. Lokalita: Světlický Dvůr Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 1,03 0,93 1,02 1,00 1,00
Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,98 Kč/ks Realizovaný prodej, jedná se o obdobný rod. dům, se zhruba 2 930 197 obdobnou podl. plochou, s doplňkovou stavbou garáže s dílnou, nemovitost umístěna ve obdobném sídle z hlediska jeho dostupu do města Humpolec, sídlo je ale menší rozsahem, bez vybavenosti, rod. dům je lépe vybaven - dokončen, bez nutnosti úprav, v mírně horším stavu - starší RD, ale po rozsáhlé rekonstrukci novější datace, součást tvoří zhruba obdobná plocha pozemků. Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 884,00 m 916 m 2 999 000 Kč 2 999 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-9-
2 133 653 Kč/ks 2 520 897 Kč/ks 2 930 197 Kč/ks 2 520 897 Kč/ks 2 520 897 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
2 520 897 Kč 4 519 555 Kč 355 500 Kč
Obvyklá cena 2 500 000 Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňovaných nemovitostí a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah – podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na realizované a nabízené obchody s obdobnými nemovitostmi v regionu, jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (st. parcela č. 284 zastavěná plocha a nádvoří, stavba Čejov, č.p. 227, rod. dům, která tvoří součást pozemku st. 284, parcela č. 1485/5 orná půda vše zapsané na LV č. 587, pro obec a k.ú. Čejov okres Pelhřimov) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 2.500.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV 587 v odstavci C (zástavní právo). V Pelhřimově 10. 8. 2016
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 597/21/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/16. Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov
- 10 -
Mapa KN
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
Fotodokumentace ze dne 5.8. 2016, foto interiérů ze dne 30.11. 2015 (předpoklad beze změn).
Spodní pohled - 5.8.2016
Boční pohled ze zahrady - 5.8.2016
Horní pohled - na hranici val a koryto - 5.8.2016
1.PP - prádelna
1.PP - prádelna (plyn. kotel pro ÚT)
1.PP - kotelna
1.PP - omítky po zatečení srážkové vody
1.NP - kuch. kout - 13 -
1.NP - pokoj
1.NP - koupelna
1.NP - záchod
Podkroví - pokoj
Podkroví - koupelna
Podkroví - záchod
- 14 -
