ZNALECKÝ POSUDEK č. 1416-21/16 o obvyklé ceně rodinného domu č.p.201 na pozemku p.č.St.1408 a pozemků p.č.St.1408, p.č. 1491/3 v katastrálním území Konská, obec Třinec, okres Frýdek-Místek včetně příslušenství: Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552
Vlastník nemovitostí:
SJM Roman Stebel a Naděžda Steblová Konská 201, 739 61 Třinec
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby dle zákona č. 26/2000Sb., o veřejných dražbách č.j. 235/015
Posudek vypracovala:
Ing. Šárka Kašparová
Kancelář:
Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí
Datum místního šetření:
9.3.2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
9.3.2016
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č.53/2016 Sb.. Posudek obsahuje 25 stran a 22 strany příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
–2–
A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o.. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Dle § 3 zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách v aktuálním znění musí být po účely dražby nemovitostí majetku zpracován znalecký posudek v místě a čase obvyklé s oceněním závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou. Jelikož se jedná o dražbu v rámci insolventního řízení, veškerá zástavní práva zapsána v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167 odst. 4) zákona č.182/2006 Sb., insolvenční zákon v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Rovněž další omezení dispozičních práv zapsaná v katastru nemovitostí, jako usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí patřících do předmětu dražby, či nařízení výkonu rozhodnutí neovlivňující hodnotu předmětu dražby, protože podle § 285 odst. 1 a) insolventního zákona, účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, účinky doručení vyrozumění o zahájení exekuce a účinky vydaných exekučních příkazů zanikají zpeněžením majetkové podstaty, a to v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti.
–3– Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb.).
2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.
3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.
–4–
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne 9.3.2016 za účasti vlastníka nemovitosti Naděždy Steblové. Znalec vychází z dostupných údajů, které má k dispozici a prohlídky nemovitostí.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Viz příloha.
Kopie katastrální mapy Viz příloha.
Dokumentace Projektová dokumentace stavby nebyla znalci předložena.
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.
Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Třinec Konská (771015)
List vlastnictví číslo: Vlastníci dle stav.povolení:
5478 SJM Roman Stebel a Naděžda Steblová Konská 201, 739 61 Třinec
List vlastnictví číslo: Vlastníci dle stav.povolení:
3787 Roman Stebel Konská 201, 739 61 Třinec
Pozemek p.č.1491/4 na LV 3787 není součásti ocenění.
Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.201 na pozemku p.č.St.1408, vedlejší stavba kůlny na p.č.1491/3 a pozemky p.č.St.1408, p.č.1491/3, v katastrálním území Konská, obec Třinec, okres Frýdek-Místek. Rodinný dům spolu s vedlejší stavbou a pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům se nachází na okraji části obce na ulici Konská, v zastavěné části obce Třinec. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Objekt je napojen na elektřinu, plyn, kanalizaci a
–5– vodovod. Veškeré sítě jsou vedeny v přilehlé komunikaci. Ostatní zástavba v okolí, je tvo řena převážně rodinnými domy.
Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Poptávka nemovitostí:
město obec s rozšířenou působností ano ano ano ano ano ano ano dle realitních kanceláří je výrazně nižší než nabídka
Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Obyvatelstvo v okolí: Územní plán: Inženýrské sítě v obci:
na okraji obce 5km 300m průměrné rovina rodinné domy zhoršené průměrné plocha pro bydlení elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti V neprospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) nejsou zřízena věcná břemena, která snižují hodnotu oceňovaných nemovitostí. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani dle informací majitele nebyla zjištěna a doložena nájemní práva třetích osob ani smlouva o právu stavby na cizím pozemku.
Zástavní práva Dle výpisu z katastru jsou nemovitosti omezeny zástavními právy, tyto práva dražbou zaniknou. Zástavní právo smluvní oprávněný Hypoteční banka a.s. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo soudcovské a exekutorské oprávněný Okresní správa sociálního zabezpečení a povinný stavba č.p.201.
–6– Zástavní právo exekutorské oprávněný Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný Česká pojišťovna a.s. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný MIDESTA s.r.o. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu oprávněný Česká Republik a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný Systemair a.s. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný GEA Heat Exchangers a.s. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný Flair a.s. a povinný stavba č.p.201. Zástavní právo exekutorské oprávněný Allianz pojišťovna a.s. a povinný stavba č.p.201.
Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3787 2) Pozemky na LV číslo 3787 c) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění a) Rodinný dům Jedná se o podsklepený rodinný dům, jednopodlažní s podkrovím. Rodinný dům je samostatně stojící, situovaný u obecní komunikace v zastavěné části obce Třinec, na okraji města. Obvodové zdivo je zděné. Vnější omítky jsou vápenocementové, kamenný sokl. Okna jsou z části dřevěná zdvojená, z části plastová zdvojená a podkroví také střešní dřevěná. Dveře jsou dřevěné. Venkovní schody jsou betonové. Střecha je sedlová, krytá taškou. Klempířské prvky jsou úplné. Stropy jsou s rovným podhledem. V kuchyňském koutě je linka s plynovým sporákem a dřezem. Keramický obklad je v kuchyni, koupelnách a na WC. Podlahy v obytných místnostech jsou kryté korkem, parketami, kobercem, v ostatních místnostech je keramická dlažba, PVC a betonovou mazaninou. Vnitřní omítky jsou štukové. Schodiště je s dřevěnými nášlapy. Dům je vytápěn ústředním vytápěním na plyn, s možností napojení kotle na tuhá paliva (dle informací majitelky) ohřev vody je plynovým bojlerem. Součást stavby jsou přípojky. Příslušenstvím jsou vedlejší stavba kůlny, částečné oplocení, zpevněné plochy. Vedlejší stavba kůlny je dřevěné konstrukce s pultovou střechou bez oken. Dle provedení a stavu vedlejší stavby, tato nemá výrazný vliv na cenu obvyklou souboru nemovitosti. Dispoziční řešení: 1.PP: schodiště, kotelna, 4*sklad, schodiště na zahradu 1.NP: zádveří, chodba se schodištěm, pokoj s kuchyňským koutem, spíž, koupelna (vana, umyvadlo, sprcha), WC, pokoj, garáž Podkroví: chodba se schodištěm, koupelna (vana, umyvadlo, WC), 3*pokoj, lodžie, balkón Zastavěná plocha RD: 160m2 Stáří a technický stav objektu Objekt: Stáří: Kolaudace v roce 2002 Provedené adaptace: Nebyly zjištěny. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení: Chybí dvoje vrata v garáži. Ve dvou pokojích jsou viditelně poškozené omítky způsobené zatékáním, na poškozených omítkách je plíseň. V koupelně v podkroví je střešní okno ve velmi špatném stavu, omítka v prostoru okna je poškozená s viditelnými znaky zatékání. Dřevěné zábradlí na lodžii a balkóně je ve špatném stavu s chybějícími prvky, nutná výměna. Dlažba na lodžii a balkóně je místy poškozená s nutnou výměnou. Stav bojleru je špatný s nutnou výměnou. Stav betonových podlah v suterénu je s viditelným poškozením. V suterénu jsou taktéž poškozené omítky, podlahy a vysoká vlhkost v prostoru kotelny. Část dešťových svodů je nenavazující, nutná oprava. Většina místností je zaplněna nahromaděnými věcmi a šatstvem, nelze tak vylou čit další poruchy nebo závady. Objekt je ve zhoršeném stavu vzhledem stáří a špatné údržbě. V objektu je znatelná vyšší vlhkost. Objekt je určen k rekonstrukci.
–8–
b) Pozemky • •
Pozemek p.č.St.1408, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 160 m2 je zastavěn rodinným domem č.p. 201. Pozemek p.č.1491/3, orná půda o výměře 973 m2 je využíván jako zahrada v jednotném funkčním celku, částečně oplocen. Na pozemku se nachází trvalé porosty.
Pozemky jsou zapsány na LV 3787 pro k.ú. Konská, obec Třinec, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště okres Frýdek-Místek.
Ocenění pozemků dle cenové mapy Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,05 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00
–9– 5
6
7
Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku
Osobní hromadná doprava
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
–0,01 0,00
–0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=2
a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Podlaží: Název 1.NP 1.PP Podkroví Součet:
Výška 2,80 m 2,60 m 4,40 m 9,80 m
Obestavěný prostor OP: 1.NP 2,80 × 160 1.PP 2,60 × 152 Podkroví 2,6 × 126+28 Střecha 0,4×29,6 Obestavěný prostor – celkem:
Zastavěná plocha 160,00 m2 152,00 m2 130,40 m2 442,40 m2
= = = = =
448,00 m3 395,20 m3 355,60 m3 11,84 m3 1 210,64 m3
– 10 – Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 % 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 = 1,0000
Ocenění: Základní cena ZC: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví Kvp: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1370 5 098,03 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 210,64 m3 × 5 098,03 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – standardní opotřebení: 14 / (14 + 161) × 100 = 8,000 % 8,000 % × 5,40 % / 1,0000 2. Zdivo – standardní opotřebení: 14 / (14 + 126) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 23,40 % / 1,0000
+
0,432 %
+
2,340 %
=
6 171 879,04 Kč
– 11 – 3. Stropy – standardní opotřebení: 14 / (14 + 126) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 9,10 % / 1,0000 4. Střecha – standardní opotřebení: 14 / (14 + 96) × 100 = 12,727 % 12,727 % × 5,40 % / 1,0000 5. Krytina – standardní opotřebení: 14 / (14 + 46) × 100 = 23,333 % 23,333 % × 3,30 % / 1,0000 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 0,80 % / 1,0000 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 14 / (14 + 36) × 100 = 28,000 % 28,000 % × 6,10 % / 1,0000 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 14 / (14 + 31) × 100 = 31,111 % 31,111 % × 2,80 % / 1,0000 9. Vnější obklady – standardní opotřebení: 14 / (14 + 26) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 0,50 % / 1,0000 10. Vnitřní obklady – standardní opotřebení: 14 / (14 + 26) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 2,20 % / 1,0000 11. Schody – standardní opotřebení: 14 / (14 + 86) × 100 = 14,000 % 14,000 % × 2,30 % / 1,0000 12. Dveře – standardní opotřebení: 14 / (14 + 51) × 100 = 21,538 % 21,538 % × 3,20 % / 1,0000 13. Okna – standardní opotřebení: 14 / (14 + 36) × 100 = 28,000 % 28,000 % × 5,10 % / 1,0000 14. Podlahy obytných místností – standardní opotřebení: 14 / (14 + 6) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 2,10 % / 1,0000 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 1,30 % / 1,0000 16. Vytápění – standardní opotřebení: 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 5,30 % / 1,0000 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 14 / (14 + 23) × 100 = 37,838 % 37,838 % × 4,20 % / 1,0000 18. Bleskosvod – standardní opotřebení: 14 / (14 + 26) × 100 = 35,000 % 35,000 % × 0,60 % / 1,0000 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 14 / (14 + 21) × 100 = 40,000 %
+
0,910 %
+
0,687 %
+
0,770 %
+
0,373 %
+
1,708 %
+
0,871 %
+
0,175 %
+
0,770 %
+
0,322 %
+
0,689 %
+
1,428 %
+
1,470 %
+
0,607 %
+
2,473 %
+
1,589 %
+
0,210 %
– 12 – 40,000 % × 2,90 % / 1,0000 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 14 / (14 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 1,70 % / 1,0000 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 14 / (14 + 21) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 0,50 % / 1,0000 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 14 / (14 + 31) × 100 = 31,111 % 31,111 % × 2,70 % / 1,0000 23. Vybavení kuchyně – standardní opotřebení: 14 / (14 + 6) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 0,50 % / 1,0000 24. Vnitřní vybavení – standardní opotřebení: 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 4,30 % / 1,0000 25. Záchod – standardní opotřebení: 14 / (14 + 16) × 100 = 46,667 % 46,667 % × 0,30 % / 1,0000 26. Ostatní – standardní opotřebení: 14 / (14 + 0) × 100 = 100,000 % 100,000 % × 4,00 % / 1,0000 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 6 171 879,04 Kč × 28,221 % Cena po odečtení opotřebení:
+
1,160 %
+
1,700 %
+
0,200 %
+
0,840 %
+
0,350 %
+
2,007 %
+
0,140 %
+ 4,000 % = 28,221 %
Výpočet ceny stavby dle § 10: IT = 0,950 Index trhu: Index polohy: IP = 0,970 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
– =
1 741 765,98 Kč 4 430 113,06 Kč
= × =
4 430 113,06 Kč 0,922 4 084 564,24 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
4 084 564,24 Kč
a.1.2) Venkovní úpravy – § 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:
× =
4 084 564,24 Kč 3,5 % 142 959,75 Kč
142 959,75 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům 2) Venkovní úpravy
4 084 564,24 Kč 142 959,75 Kč
– 13 – Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
4 227 523,99 Kč 4 227 520,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,137 Obestavěný prostor: 1 210,64 m3 Koeficient vybavení stavby: 1,0000
Ocenění: Základní cena ZC: 2 130,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví Kvp: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1370 5 098,03 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 210,64 m3 × 5 098,03 Kč/m3
=
6 171 879,04 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 14 roků Opotřebení: 28,221 % Odpočet opotřebení: 6 171 879,04 Kč × 28,221 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 741 765,98 Kč 4 430 113,06 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
4 430 113,06 Kč
a.2.2) Venkovní úpravy – § 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – zjištěná cena:
× =
4 084 564,24 Kč 3,5 % 142 959,75 Kč
142 959,75 Kč
– 14 –
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
4 430 113,06 Kč 142 959,75 Kč 4 573 072,81 Kč 4 573 070,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 3787 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 700,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,85 0,85
1,00
1,00 0,95 0,98
Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 15 – 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,970 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,922 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 645,4000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1408 zastavěná plocha a nádvoří 160 Pozemky na LV číslo 3787 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 103 264,–
103 264,– Kč
b.1.2) Pozemky na LV číslo 3787 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 700,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,85 0,85
1,00
1,00 0,95 0,98
Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 133 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,977 Index trhu: IT = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
Pi 0,00 0,00
– 16 – ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,970 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,922 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 630,5558 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1491/3 orná půda 973 Pozemky na LV číslo 3787 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 613 530,79
613 530,79 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 3787 2) Pozemky na LV číslo 3787 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
103 264,– Kč 613 530,79 Kč 716 794,79 Kč 716 790,– Kč
a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 3787 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,85 0,85
1,00
1,00 0,95 0,98
– 17 – Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 700,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 700,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1408 zastavěná plocha a nádvoří 160 Pozemky na LV číslo 3787 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 112 000,–
112 000,– Kč
a.1.2) Pozemky na LV číslo 3787 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třinec Název okresu: Frýdek-Místek Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení
Oi 0,85 0,85
1,00
1,00 0,95 0,98
– 18 – Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 700,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 133 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,977 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 683,9000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1491/3 orná půda 973 Pozemky na LV číslo 3787 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 665 434,70
665 434,70 Kč
Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 3787 2) Pozemky na LV číslo 3787 Cena pozemků činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
112 000,– Kč 665 434,70 Kč 777 434,70 Kč 777 430,– Kč
Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání:
– 19 – Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - občanská vybavenost města na dobré úrovni - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - velká užitná plocha domu a zahrady Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - stav nemovitosti je zhoršený a neudržovaný, nutná investice do rekonstrukce objektu
– 20 – - výrazně nižší poptávka po obdobných nemovitostech, dle realitních kanceláří kupující preferují koupi starších objektu za nižší ceny, nebo výstavbu nového domu dle svých představ - oblast Konská je dle konzultace s realitními kancelářemi nepreferovaná z hlediska zájmu kupujících -pozemek p.č.1491/4 není součástí ocenění, nyní je využíván v jednotném funkčním celku s rodinným domem, stejně jako p.č.1491/2 (jiného vlastníka) Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Třinec - Osůvky, 160 m², pozemek 1 264 m² 2 750 000 Kč Exklusivně si Vám dovolujeme nabídnout k prodeji rodinný dům 4+kk v Třinci - Osůvkách. Dům byl zkolaudován v roce 2002, je zděný se zateplenou fasádou, částečně podsklepený, střešní krytina Finský šindel. Zastavěná plocha domu je 80 m2, před domem je vydlážděná venkovní terasa. K domu náleží i kůlna o zast. ploše 26 m2 vhodná k využití jako dílna. Dispozice: 1. PP: sklep 1.NP: předsíň, kuchyň propojená s obývacím pokojem, koupelna WC, technická místnost 2. NP: 3 samostatné pokoje, WC Inž. sítě. vytápění ústřední - elektrickým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva, obecní vodovod, ohřev vody- el. kotel, odpady - dvoukomorový septik. Příjem internetu přes kabel, televize- satelit. Dům je ve výborném, pečlivě udržovaném stavu. Na celooploceném pozemku o vým ěře 1 264 m2 se nachází altánek s venkovním krbem, terasa před domem, vlastní rybník určený ke chovu ryb, dále kůlna do které je přivedena el. 380/220 V i vodovod. Dům se prodává již rok, zájem je minimální. Dle realitní kanceláře je cena prodejní nižší o cca 20%.
Třinec - Dolní Líštná, 215 m², pozemek 1 778 m² 4 590 000 Kč Dovolujeme si Vám nabídnout krásný, prostorný dům se zahradou, který se nachází v klidné části Třince v Dolní Lištné. Dům tvoří dvě cihlové budovy se samostatnými vchody. Hlavní budova kolaudována v roce 2002 prošla celkovou rekonstrukcí, je celopodsklepená a má základní dispozici 6+1 s užitnou plochou 170 m2. V přízemí se nachází 4 pokoje, kuchyň, koupelna a samostatné WC. Na patře se nachází 2 prostorné, podkrovní pokoje. Použité podlahové krytiny: dlažba a plovoucí podlaha. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel a kotel na dřevo. Teplá voda je ohřívána
– 21 – průtokovým bojlerem na třífázový proud. V kuchyni vyhřívaná podlaha. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Původní 3 komorový septik je využíván na zachytávání dešťové vody. Střešní krytina Bramac. Druhá (původně hospodářská budova) byla před 12 lety rekonstruována na apartmán o dispozici 3+KK s užitnou plochou 45 m2 a je celoročně pronajímána. Před ní se nachází luxusní, zastřešený bazén. O vytápění této budovy a ohřev teplé vody se stará plynový kotel. V obývacím pokoji se nachází krb. V koupelně je sprchový kout a WC. Jako podlahová krytina je v celém apartmánu použita dlažba. V suterénu se nachází garáž, dílna a 2 místnosti sloužící jako sklad. Celooplocený pozemek o velikosti 1778 m2 s nádhernou okrasnou zahradou a ovocnými stromy. Vedle hlavní budovy příjemný altán s posezením u krbu. Kolem domu a na příjezdové cestě použita zámková dlažba. Před domem se nachází vlastní, prostornější parkoviště. Dům se prodává delší dobu, již došlo o snížení ceny, zájem je minimální. Dle realitní kancelá ře je cena prodejní nižší o cca 20%.
Třinec - Oldřichovice, 130 m², pozemek 1 067 m² 3 490 000 Kč Nabízíme k prodeji zděný rodinný dům v Třinci-Oldřichovicích kolaudovaný v roce 1981. V roce 2005 prošel celkovou rekonstrukcí. Dům má plastová okna, elektrické rozvody v mědi, rozvody vody v plastu, plynový kotel. Dům je provedený v moderním vzdušném stylu. V přízemí se nachází technická místnost – dílna se vstupem do zahrady, prádelna, samostatné WC, sklep, relaxační místnost s vnitřním krbem a vířivou vanou (pro 4 osoby) odkud je nádherný výhled a vstup na udržovanou zahradu s jezírkem a prostorná hala s výhledem a vstupem na zahradu, s vestavěnými skříněmi, a celodřevěným schodištěm z masivu do 2 NP. Tam se nachází ložnice, obývací pokoj propojený s jídelnou a kuchyní. Na balkon s přístřeškem je vstup jak z ložnice tak z obývacího pokoje. Dva dětské pokoje, samostatné WC, koupelna se zd ěným sprchovým koutem, galerie. K domu náleží udržovaná vzrostlá zahrada s jezírkem, garáž pro dvě auta s elektrickými vraty a přístřešek rovněž pro dvě auta. Hlavní vchodové dveře jsou vybaveny kamerou s dálkovým otevíráním dveří z kuchyně. Na pozemku se nachází kopaná studna s užitkovou vodou. Velkou výhodou je výborná dostupnost přímo z obecní asfaltové cesty, dům se nachází jako poslední ve slepé ulici Dům se prodává delší dobu, zájem je minimální. Dle realitní kanceláře je cena prodejní nižší o cca 20%.
– 22 – Třinec – Konská, 215 m², pozemek 2 785 m² 2 690 000 Kč Nabízíme rodinný dům 5+1 s garáží, zahradou a přístřeškem. Nemovitost prošla částečnou rekonstrukcí (plastová okna, voda a odpady v plastu, nové koupelny se sprchovacím koutem v obkladech, WC v obkladech, vyrovnání podlahy, v kuchyni marmoleum, v pokojích linoleum, nové schodiště). Prostorná zahrada o rozloze 2682 m2. Dálkový vodovod, vytápění lokální tuhá paliva, septik. Dům se prodává delší dobu, zájem je minimální. Dle realitní kanceláře je cena prodejní nižší o cca 20%.
Seznam porovnávaných objektů: RD, Třinec Osůvky Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě: Kprodej části pozemků: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): RD, Třinec Dolní Lišná Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě: Kprodej části pozemků: Kúvaha znalce: Kzdroj informací: Jednotková cena (JC): Váha (V): RD, Třinec Oldřichovice
2 750 000,– Kč 160,00 m2 1,00 1,00 1,10 1,05 1,02 0,90 1,05 1,00 1,20 12 865,23 Kč 1,0 4 590 000,– Kč 215,00 m2 1,05 1,10 1,10 1,05 1,08 1,00 1,05 1,05 1,20 11 200,22 Kč 1,0
– 23 – Výchozí cena (VC): 3 490 000,– Kč Množství (M): 130,00 m2 Kmísta: 1,08 Kvybav.: 1,15 Kstáří a stav: 1,10 Kpříslušenství: 1,05 Kpozemky: 1,00 Kinženýrské sítě: 1,05 Kprodej části pozemků: 1,05 Kúvaha znalce: 0,90 Kzdroj informací: 1,20 Jednotková cena (JC): 15 717,23 Kč Váha (V): 1,0 RD, Třinec Konská Výchozí cena (VC): 2 690 000,– Kč Množství (M): 215,00 m2 Kmísta: 1,00 Kvybav.: 0,95 Kstáří a stav: 0,90 Kpříslušenství: 1,00 Kpozemky: 1,20 Kinženýrské sítě: 0,90 Kprodej části pozemků: 1,05 Kúvaha znalce: 1,00 Kzdroj informací: 1,20 Jednotková cena (JC): 10 753,59 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kstáří a stav × Kpříslušenství × Kpozemky × Kinženýrské sítě × Kprodej části pozemků × Kúvaha znalce × Kzdroj informací) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
10 753,59 Kč 12 634,07 Kč 15 717,23 Kč
× =
12 634,07 Kč 290,00 m2 3 663 880,30 Kč
3 700 000,– Kč
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalci nebylo umožněno provedení prohlídky objektu ani poskytnutí bližších informací o vybavení a stáří objektu. V případě zjištění dalších informací, si znalec vyhrazuje právo na přehodnocení posudku.
– 24 –
C. Rekapitulace Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. Stanovená cena podle cenového předpisu celkem Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle vyhlášky 53/2016 Sb. Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
4 227 520,– Kč 4 573 070,– Kč 4 944 310,– Kč 716 790,– 777 430,– 5 350 500,– 3 700 000,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 3 700 000,– Kč. Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 11.3.2016
Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapa umístění nemovitostí
Ing. Šárka Kašparová
– 25 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1416-21/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 11.3.2016
Ing. Šárka Kašparová
FOTODOKUMENTACE
MAPA UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
