ZNALECKÝ POSUDEK č. 264/16 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 40/1, p.č. st. 40/2, součástí je stavba: Třebonín, č.p. 34, objekt bydlení, pozemku p.č. 72/2, s příslušenstvím, LV číslo 727, katastrální území Třebonín, obec Třebonín, okres Kutná Hora a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 33687/09-41
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 13.09.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 21.09.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 40/1, p.č. st. 40/2, součástí je stavba: Třebonín, č.p. 34, objekt bydlení, pozemku p.č. 72/2, s příslušenstvím, LV číslo 727, katastrální území Třebonín, obec Třebonín, okres Kutná Hora a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Třebonín 34 286 01 Třebonín Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Třebonín Katastrální území: Třebonín Počet obyvatel: 136 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 205,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
III
0,70
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 196,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.09.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů, kteří se nepředstavili.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 24.08.2016, LV číslo 727, k.ú. Třebonín - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.eu, reality.cz a další
5. Vlastnické a evidenční údaje Provazník Jaroslav, č. p. 34, 28601 Třebonín 1/2 -2-
Provazník Radek, č. p. 34, 28601 Třebonín 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Provazník Radek Zahájení exekuce - Provazník Radek Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Průkaz energetické náročnosti budovy nebyl předložen a znalci není známo, zda je vyhotoven.
8. Základní pojmy a metody ocenění Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí - porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi - výnosová- se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. -3-
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
III
-0,01
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Obec má I -0,30 minimální vybavenost inženýrskými sítěmi a službami. -5-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,768 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,737
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící, rodinný dům s částečně obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 40/1. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt byl postavený asi před 90 lety. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází asi sklepy a kotelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází asi zádveří, chodba, tři pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví se nachází asi 2 pokoje. Popis konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné, betonové smíšené s rovným podhledem sedlová cementová taška pozinkované vápenné břízolit ne asi keramické asi betonové asi plné, prosklené, dřevěné dvojité, dřevěné, venkovní žaluzie asi dlažby asi dlažby, PVC asi ústřední na tuhá paliva asi 220, 380 V ne asi teplé a studené asi el. bojler ne ano asi sporák asi vana, umývadlo asi splachovací ne -6-
Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, venkovní schody, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 90 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 6,00*8,60 1. NP: 16,60*10,60+11,00*2,30 podkroví: 6,00*10,60 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 51,60 m2 201,26 m2 63,60 m2
= = =
Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m 2,80 m
Obestavěný prostor 1. PP: 1. NP: zastřešení:
(6,00*8,60)*(2,00) = (16,60*10,60)*(4,20)+(11,00*2,30)*(2,30) = (16,60*10,60)*(3,00*0,25)+(11,00*2,30)*(0,30 = *0,5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,57
51,60 m2 201,26 m2 63,60 m2
103,20 m3 797,22 m3 135,77 m3 1 036,19 m3 201,26 m2 316,46 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování -7-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II II III
0,00 0,01 0,00
RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,367
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,768 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,367 = 900,25 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 036,19 m3 * 900,25 Kč/m3 * 0,960 * 0,768= 687 756,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
687 756,94 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna Přízemní, nepodsklepený objekt dílny se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 40/1. Objekt je užíván 90 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dílna a sklady. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch -8-
Název 1. NP
Plocha 5,40*9,60
[m2] 51,84
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 51,84 m2 2,30 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,40*9,60)*(2,30) zastřešení (5,40*9,60)*(2,50*0,5)
= =
[m3] 119,23 m3 64,80 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 119,23 m3 64,80 m3 184,03 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu P S S S S C P X S S S P
Provedení
Konstrukce kamenné cihelné asi trámové sedlový pálená taška ne omítky, hrubé dřevěné dřevěná betonové 220 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina
Obj. podíl [%] P S S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10
6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C P X S S S P
1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100
0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
0,00 2,81 0,00 3,00 1,10 8,20 2,67 88,05 0,8805
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,71 90 150 60,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 36,12 90 90 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 22,49 90 90 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,29 90 90 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,20 90 90 100,00 5. Krytina P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,19 90 90 100,00 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,41 90 90 100,00 9. Dveře S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,25 90 90 100,00 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,31 90 90 100,00 11. Podlahy P 5,80 100,00 0,46 2,67 3,03 90 90 100,00 12. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 2,2260 36,1200 22,4900 8,2900 9,2000 3,1900 3,4100 1,2500 9,3100 3,0300
98,5 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8805 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 184,03 m3 * 1 838,48 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 98,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 838,48 338 335,47 Kč 0,015 5 075,03 Kč 0,737 3 740,30 Kč
Dílna - zjištěná cena
=
3 740,30 Kč
1.2.2. Sklad Přízemní, nepodsklepený objekt skladu se nachází za dílnou na pozemku p.č. st. 40/1. Objekt je užíván 90 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. - 10 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,40*7,20 1. NP
[m2] 38,88
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 38,88 m2 3,00 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,40*7,20)*(3,00) zastřešení (5,40*7,20)*(1,80*0,5)
= =
[m3] 116,64 m3 34,99 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 116,64 m3 34,99 m3 151,63 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
kamenné cihelné asi trámové sedlový vlnitý eternit pozinkované omítky, hrubé ne ne hliněné - 11 -
Hodnocení standardu P S S S S S P X C C P
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
12. Elektroinstalace
ne
C
100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S P X C C P C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 2,81 0,00 0,00 0,00 3,77 0,00 78,55 0,7855
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,17 90 150 60,00 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 40,48 90 90 100,00 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 25,21 90 90 100,00 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,29 90 90 100,00 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 10,31 50 50 100,00 5. Krytina S 1,70 100,00 1,00 1,70 2,16 50 50 100,00 6. Klempířské práce P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,58 90 90 100,00 7. Úprava povrchů P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,80 90 90 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 2,5020 40,4800 25,2100 9,2900 10,3100 2,1600 3,5800 4,8000
98,3 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,7855 0,8000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 151,63 m3 * 1 640,12 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 98,3 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 640,12 248 691,40 Kč 0,017 4 227,75 Kč 0,737 3 115,85 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
3 115,85 Kč
- 12 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,768 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,768 = 0,737 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 196,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,737
Upr. cena [Kč/m2] 144,45
Parcelní číslo st. 40/1
Výměra [m2] 456,00
Jedn. cena [Kč/m2] 144,45
Cena [Kč] 65 869,20
st. 40/2
413,00
144,45
59 657,85
1 282,00 2 151,00
144,45
185 184,90 310 711,95
72/2
Pozemky - zjištěná cena
= - 13 -
310 711,95 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 14 -
310 711,95 2 151,00 140,00 20 223,00 0,065 1 314,50 1 314,50 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Sklad
687 756,90 Kč 249 353,20 Kč 183 285,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 120 395,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
310 712,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
310 712,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 314,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 314,50 Kč 1 432 422,20 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 432 422,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 1.2.2. Sklad
687 756,90 Kč 3 740,30 Kč 3 115,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
694 613,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
310 711,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
310 711,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 314,50 Kč - 15 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 314,50 Kč 1 006 639,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 006 639,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 006 640,- Kč
slovy: Jedenmilionšesttisícšestsetčtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 16 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 417 m2, pozemek 417 m2 Zbraslavice - Ostrov, okres Kutná Hora 349 000 Kč Prodej chalupy v Ostrově u Bohdanče. Dispozice: vstupní chodba, ložnice, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, komora s udírnou, půda a sklep. K domu náleží suché WC, stodola, kůlna a zahrádka. Veškerá občanská vybavenost v Bohdanči vzdálené 4 km a Zbraslavicích vzdálených 7 km. Klidná lokalita vhodná k rekreaci. V blízkosti rybník ke koupání a rybaření v okolí lesy s možností houbaření. Celková cena: 349 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 263,95 Kč měsíčně ID zakázky: 542510 Aktualizace: 19.09.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 - 17 -
Plocha zastavěná: 220 m2 Užitná plocha: 417 m2 Plocha podlahová: 166 m2 Plocha pozemku: 417 m2 Plocha zahrady: 64 m2 Sklep: 4 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně 2. Prodej rodinného domu 75 m2, pozemek 2 256 m2 Horky, okres Kutná Hora 599 000 Kč Prodej rodinného domu 3+1 v obci Horky nedaleko Čáslavi Prodej rodinného domu 3+1 v obci Horky nedaleko Čáslavi. Dům je určen k rekonstrukci.V domě není vybudována koupelna. Suché WC na dvoře. Možno uvažovat i o stavbě nového domu na přilehlé zahradě o rozloze 2256 m2. Na pozemku vlastní studna + přípojka obecní vody a plynovodu. V obci je velmi dobrá dopravní dostupnost vlakem i autobusem. Veškerá občanská vybavenost je v Čáslavi. Celková cena: 599 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N70275 Aktualizace: 30.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 75 m2
- 18 -
Plocha podlahová: 75 m2 Plocha pozemku: 2256 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 155 m2, pozemek 701 m2 Zbýšov - Klucké Chvalovice, okres Kutná Hora 650 000 Kč Rodinný dům 4+1 s bývalou hospodou a velkým sálem v obci Klucké Chvalovice, CP 701 m2. K domu náleží zahrada, dílna a stodola, částečně podsklepen. Dům je určený k rekonstrukci, hliníková okna, 2 studny. Dům je vhodný ke komerčním účelům (u hlavní silnice). Veškerá občanská vybavenost do 2 km. Celková cena: 650 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 282769 Aktualizace: 17.08.2016 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 500 m2 Užitná plocha: 155 m2 Plocha podlahová: 155 m2 Plocha pozemku: 701 m2 Plocha zahrady: 201 m2 Parkování: 5 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice - 19 -
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 550 - 650 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Provazník Radek Zahájení exekuce - Provazník Radek Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo zákonné Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
600 000,- Kč - 20 -
z toho podíl id 1/2:
300 000,- Kč slovy: Třistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 21.09.2016
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 264/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 264/16.
- 21 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
