1.6 SNELHEID MAKEN MET GLOBALE EINDPLANNEN •
Mariël Gerritsen, planoloog / Commercieel directeur SAB Arnhem • Tjakko Smit, directeur projecten Bouwfonds Ontwikkeling • Bert Breedveld, manager grondgebiedzaken Gemeente Wageningen • Willem Meuwese, kwartiermaker Oosterwold M2 Groep Gespreksleider: Marcel Bayer, hoofdredacteur ROM / docent journalistiek
Snelheid maken met globale eindplannen:
Kortenoord Wageningen
Mariël Gerritsen, commercieel directeur SAB Tjakko Smit, directeur projecten Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden Bert Breedveld, manager grondgebiedzaken gemeente Wageningen
Verschillende typen bestemmingsplannen • Bestemmingsplannen met directe bouwtitel: van gedetailleerd tot globaal • Bestemmingsplannen met indirecte bouwtitel (onder voorwaarden) – Wijzigingsbevoegdheid – Uitwerkingsplicht – Afwijkingsbevoegdheid
Voorbeeld bestemmingsplan met directe bouwtitel: gedetailleerd eindplan
Voorbeeld bestemmingsplan met indirecte bouwtitel: bestemmingsplan met uitwerkingsplicht Kenmerken: • Bevoegdheid (plicht!) college van B&W om bestemming nader uit te werken, bv. van wonen uit te werken naar wonen • Voordeel: op nieuwe bestemming is geanticipeerd, nieuwe functie is toegekend • Nadeel: pas na procedure uitwerkingsplan is sprake van een bouwtitel
De nieuwe bestemming gaat gelden
Indirecte flexibiliteit: bestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheid Kenmerken: • Bevoegdheid college van B&W om bestemming te wijzigen in andere bestemming, bv. van agrarisch naar wonen • Nadeel: pas na procedure wijzigingsplan is sprake van een bouwtitel De oude bestemming blijft gelden
Directe flexibiliteit: globaal eindplan Kortenoord •
Voordelen globaal eindplan • 1. Bestemmingsplan met directe bouwtitel, dus…. 2. Snelheid! In circa 9 maanden een vastgesteld bestemmingsplan 3. Veel flexibiliteit bij verdere planuitwerking en bv. bij woningverkoop, zonder dat rechtzekerheid wordt geschaad
Voorwaarden globaal eindplan •
1. Flexibiliteit mag, maar rechtszekerheid mag niet in het geding komen 2. Gronden in eigendom gemeente danwel grip via overeenkomst marktpartij(en) 3. Onderzoek toont haalbaarheid hele / maximale ontwikkeling aan 4. Duidelijke visie bepaalt randvoorwaarden toekomstige ontwikkeling
Bestemmingsplan Kortenoord • Veel vrijheid wat betreft exacte plek woningen, type woningen en overige voorzieningen… • Belangrijkste randvoorwaarden uit masterplan, onderzoek en overeenkomst in bestemmingsplan vastgelegd: • • •
•
•
Minimaal 950 en maximaal 1.150 woningen Woningdichtheid vastgelegd in 3 deelgebieden Woningcategorieën vastgelegd: minimaal 40% sociale huur en koop, minimaal 5% p.o. Belangrijkste groen- en waterstructuren vastgelegd Hoogte, diepte, oppervlakte bijgebouwen, afstanden etc. in regels verankerd
Waarom was een globaal eindplan hier mogelijk? 1. Type locatie: uitleggebied met enige afstand tot direct belanghebbenden inbreidingslocaties met kleinere afstanden tot gronden belanghebbenden vragen veelal om meer een meer gedetailleerde regeling
2. Visie is aanwezig: ambitieus masterplan vormt basis van bestemmingsplan in masterplan wordt een duidelijk te behouden / ontwikkelen landschapsstructuur geduid met daarbinnen flexibele ruimten
3. Onderzoek toont haalbaarheid (volledige) ontwikkeling aan onderzoek leidt niet tot noodzaak zaken gedetailleerd vast te leggen
Waarom was globaal eindplan hier mogelijk? 4. Eigendomssituatie: gemeente heeft grip op de gronden door overeenkomst met (1) grondeigenaar volledig gemeentelijk eigendom danwel contract met marktpartij(en) voor (nagenoeg) alle gronden in plangebied is voorwaarde voor globaal eindplan
5. Afspraken: naast financiële ook planinhoudelijke afspraken in privaatrechtelijke overeenkomst • privaatrechtelijke overeenkomst zorgt voor aanvullende
afspraken, bijvoorbeeld wat betreft woningbouwprogramma
6. Vertrouwen!
ligging
Mozaïekpark Stedenbouwkundig Plan
Waarom een globaal eindplan als bestemmingsplan 1876
•
lange aanlooptijd voorafgaand aan keuze ontwikkelen de partij (2002 – 2007)
•
bestuurlijke urgentie versnelling van de woningbouwproductie
•
opgedane ervaring met vorige nieuwbouwwijk Noordwest
•
Terughoudend met actief grondbeleid
Wat is er voor nodig •
als overheid niet alles meer zelf willen doen maar leren ‘loslaten’
•
Weten op waarop je op wilt sturen: aan de voorkant en bij oplevering
•
Kwalitatieve- en kwantitatieve uitgangspunten publiekrechtelijke en/ of privaatrechtelijk borgen
•
als ontwikkelaar de gemaakte afspraken nakomen
•
vertrouwen over en weer (dit moet groeien en kost tijd)
Waar geef je de ruimte •
Opstellen masterplan, beeldkwaliteitplan, stedenbouwkundig (deel)plan, bestemmingsplan, inrichtingsplannen woonomgeving, communicatieplan door Bouwfonds
•
Voorbereiding en uitvoering bouw- en woonrijp maken door Bouwfonds
•
Bouwfonds ontwikkelt risicodragend en is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie
Waar geef je niet de ruimte •
Programmatische- en ruimtelijke kaders (PvE) ambitie, programma, woonmilieu, dichtheden, particulier opdrachtgeverschap, hoofdontsluiting, duurzaamheid, te behouden elementen, et cetera
•
Plantoetsing en goedkeuring
•
Planologische en juridische procedures + belangenafweging en afgifte bouwvergunningen
•
Privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst
•
Supervisor voor kwaliteitsborging architectuur en woonomgeving
•
Keuze bureaus in samenspraak met Bouwfonds
•
Vaststelling plannen ligt bij de gemeenteraad inclusief stedenbouwkundige uitwerking van de diverse deelplannen
Dank voor uw aandacht
Intergemeentelijke Structuurvisie Oosterwold
Vertrekpunt • •
•
27
De ontwikkelstrategie voor Oosterwold (2012) De raadsbesluiten van Zeewolde en Almere voor een gezamenlijke structuurvisie (2012) Bestuursconvenant Oosterwold (september 2012)
Opgaven – Organisch ontwikkelen – Groene setting – 15.000 woningen, 15.000-25.000 arbeidsplaatsen – Batig saldo grondexploitatie
28
Ambities 1.
Oosterwold ontwikkelt zich organisch
2.
Oosterwold biedt maximale vrijheid aan initiatieven
3.
Oosterwold is een continu groen landschap
4.
Oosterwold heeft stadslandbouw als groene drager
5.
Oosterwold is duurzaam en zelfvoorzienend
6.
Oosterwold is financieel stabiel
29
Principes 1.
Mensen maken Oosterwold
2.
Vrije keuze in kavels
3.
Generiek kavel met vaste ruimteverdeling
4.
Specifiek kavel met specifieke ruimteverdeling
5.
Vrijheid en restricties voor bebouwing
6.
Meebouwen aan de infrastructuur
7.
Oosterwold is groen
8.
Kavels zijn verregaand zelfvoorzienend
9.
Iedere kavelontwikkeling is financieel zelfvoorzienend
10.
Publieke investeringen zijn volgend
30
Opbouw Intergemeentelijke structuurvisie – Intergemeentelijke structuurvisie • Deel A, Visie • Deel B, Uitvoering – Plan-MER
31
Conditiekaart
32
Fasering
33
Organisatorische principes •
Overheid regisseert: – visie, – spelregels, – basisstructuren, – planologische maatregelen,
•
Initiatiefnemer zorgt voor: – planvorming, duurzaam – grondposities, – bouwrijp maken, – Realisatie, – Woonrijp maken.
34
Als je specifieke wensen hebt kies je voor een specifiek kavel
35
In het bebouwbare gedeelte van de kavel is elke gewenste functie mogelijk
36
Je kavel kan elke gewenste afmeting hebben
37
Ruimtelijke juridisch kader
Intergemeentelijke Structuurvisie
Omgevingsvergunning
Nieuw bestemmingplan
38
Realisatie
Bouw en inrichting initiatief
Anterieure overeenkomst
Financiële principes •
Baten gaan voor de kost uit
•
Geleidelijk investeren
•
Kostenverhaal middels anterieure overeenkomst
39
40
RRAAM
24-5-2013
