15

Znalecký posudek č. 5941-323-02/15 O obvyklé ceně nemovité věci - nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č.e. 9997 na pozemku parc.č. 692/2, v obci Praha, Katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel posudku:

Mgr. Šárka Mixová insolvenční správce Štěpánská 39 110 00 Praha 1

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby insolvenčního řízení, č.j. MSPH 94 INS 431/2015

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 08.10.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 611 E-mail: [email protected] Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 20.10.2015

–2–

A.

Nález

1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č. e. 9997 na pozemku parc. č. 692/2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.

2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 08.10.2015.

3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11859, 2425 ze dne 30.9.2015 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7877 ze dne 13.10.2015 - Kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Informace a údaje zjištěné na místě

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: List vlastnictví číslo: Vlastníci:

Praha Praha Libeň [730891] LV 11859,2425, 7877 Klas Jiří S.K. Neumanna 2008/1 182 00 Praha 8 - Libeň

5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém.

6. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je nebytové jednotky (garáž) č. 9997/3 v budově č. e. 9997 na pozemku parc. č. 692/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 92 m 2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Garáž č. 9997/3 byla postavena dle sdělení vlastníka v sedmdesátých letech. Objekt je zděný, podlahy betonové, vnitřní omítka štuková. Do garáže je přivedena elektřina. Nachází se v zanedbaném stavu.

–3–

7. Obsah posudku I. Pozemek a) pozemek parc. č. 692/2 II. Garáž a) garáž č. 9997/3

–4–

B.

Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,01 0,00

0,00 0,00 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,990 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00

–5– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 1,090 i=2

a) Garáž – § 37 Nebytová jednotka (garáž) č. 9997/3 se nachází v budově č. e. 9997 na pozemku parc. č. 692/2. Garáž byla postavena kolem roku 1970, podlahy betonové, omítky štukové hladké, přivedena elektřina. Garáž je v zanedbaném stavu. Podlaží: garáž Výška: Zastavěná plocha:

3,00 m 18,00 m2

Obestavěný prostor (OP): garáž 3,00 × 18

=

54,00 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena (ZC): 2 680,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775

Vi B –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,85*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V6):

0,639

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 712,52 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 1,090 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 54,00 × 1 712,52 × 0,990 × 1,090 =

99 790,94 Kč

–6– Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

Garáž – zjištěná cena:

20 / 100 19 958,19 Kč 19 958,19 Kč

b) Pozemky – § 2 Pozemek parc.č. 692/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 92 m2. § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 692/2 zastavěná plocha a 92 2 500,– nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 230 000,–

1 / 25 9 200,– Kč 9 200,– Kč

–7–

C.

Rekapitulace

Ceny bez odpočtu opotřebení: a) b)

Garáž Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

19 958,19 Kč 9 200,– Kč 29 158,19 Kč 29 160,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Garáž b) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 29 160,– Kč. Cena slovy: Dvacetdevěttisícjednostošedesát Kč.

19 958,19 Kč 9 200,– Kč 29 158,19 Kč 29 160,– Kč

–8–

D.

Obvyklá cena

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

–9–

Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí. Popis oceňované garáže: Popis: Garáž ve zhoršeném stavu Druh nemovitosti Garáž Stáří objektu 45let Počet podlaží 1 Užitná plocha Jiné příslušenství

18 m2 Není

Poloha v obci Stav objektu Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Přípojky

Navazující na střed obce Zhoršený Zděné 18 m2 Do garáže přivedena elektřina

Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Garáž v obci Praha 9 - Černý most Popis: Garáž v dobrém stavu Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Stáří objektu 40 let Stav objektu Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Počet PP 0 Zastavěná plocha 2 Užitná plocha 18 m Jiné příslušenství Příjezdová cesta Po zpevněné Přípojky komunikaci Požadovaná nebo kupní cena

Navazující na střed obce Dobrý Panelové 18 m2 Není Neuvedeno 295 000,– Kč

Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 : Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 :

16 389,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,93 15 242,– Kč

– 10 – Objekt č. 2: Garáž v obci Praha - Libeň Popis: Garáž v dobrém stavu Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Stáří objektu 38 Stav objektu Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Počet PP 0 Zastavěná plocha Užitná plocha 15 m2 Jiné příslušenství Příjezdová cesta Po zpevněné Přípojky komunikaci Požadovaná nebo kupní cena

Navazující na střed obce Dobrý Zděná 18 m2 Není Neuvedeno 360 000,– Kč

Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 : Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 : Objekt č. 3: Garáž v obci Praha 9 - Běchovice Popis: Bytová jednotka v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Garáž Poloha v obci Stáří objektu 50 let Stav objektu Počet NP 1 Svislé nosné konstr. Počet PP 0 Zastavěná plocha 2 Užitná plocha 18 m Jiné příslušenství Příjezdová cesta Po nezpevněné Přípojky komunikaci Požadovaná nebo kupní cena

24 000,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,98 23 520,– Kč

Navazující na střed obce Zhoršený Zděná 18 m2 Není Bez přípojek 149 000,– Kč


8 278,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,90 7 450,– Kč

– 11 – Objekt č. 4: Garáž v obci Praha Popis: Garáž v dobrém stavu. Druh nemovitosti Garáž Stáří objektu 20 let Počet NP 1 Počet PP 0 Užitná plocha 18 m2 Příjezdová cesta Po zpevněné komunikaci Požadovaná nebo kupní cena

Poloha v obci Stav objektu Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha Jiné příslušenství Přípojky

Navazující na střed obce Dobrý Zděná 18 m2 Není Neuvedeno 130 000,– Kč


7 222,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,93 6 715,– Kč

Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy garáže je stanovena ve výši 9 000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 160 000,- Kč. Za tuto cenu by byla garáž č. 9997/3, dle LV 11859, 2425, 7877 v obci Praha, k.ú. Libeň, běžně prodejná.

Obvyklá cena: 160 000 ,- Kč. Cena slovy: Jednostošedesáttisíc Kč. V Praze dne 20.10.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 93 00 Praha 9

– 12 –

E.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5941-323-02/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

V Praze

dne 20.10.2015

Ing. Karel Schwarz

15

Recommend Documents