15

052 EX 87/15

Znalecký posudek Pořadové číslo: 3009-019/15

Předmět posudku:

Znalecký posudek o obvyklé ceně bytu č. 248/12, který je vymezen v bytovém domě č.p. 247 - 251 v ulici Kosmonautů v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice

Vlastník nemovitosti:

LV č. 68399 pro obec a k.ú. Pardubice: Marcela Kosprtová LV č. 13441 pro obec a k.ú. Pardubice: Marcela Kosprtová - spoluvlastnický podíl 101/10000

Účel posudku:

Určení ceny nemovitého majetku povinné pro jeho dražební prodej sp.zn. 052 EX 87/15

Oceněno ke dni:

6.5.2015

Oceňovací předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Vypracovala:

Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště Telefon: 607 582 355 E-mail: [email protected]

V Srchu dne 7.5.2015

3009-019/15

I. Všeobecná část 1. Podklady pro vypracování posudku • Usnesení sp.zn. 052 EX 87/15, vydané soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 31.3.2015. • Exekuční příkaz sp.zn. 052 EX 87/15, vydaný soudním exekutorem JUDr. Ladislavem Navrátilem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Sladkovského 592, 530 02 Pardubice, dne 27.1.2015. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.3.2015, katastr č. 717657, list vlastnictví č. 68399. • Výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.3.2015, katastr č. 717657, list vlastnictví č. 13441. • Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. st. 6769 v k.ú. Pardubice a okolí. • Informace a údaje zjištěné na místě samém. • Informace a údaje zjištěné na Katastrálním pracovišti Pardubice. • Územní plán města Pardubice, obecně závazná vyhláška č. 42/2001, o závazných částech Územního plánu města Pardubice. • Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. • Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí. • Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. (oceňovací vyhláška). • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. • Literatura: − Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. − Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. − Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. − Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. − Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. − Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2013. 2. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne 6.5.2015 za účasti Martina Kosprta, syna povinné. Byla pořízena fotodokumentace bytového domu a okolí. 3. Celkový popis nemovité věci Znaleckým úkolem je provést ocenění bytu č. 248/12, který je vymezen v bytovém domě č.p. 247 - 251 v ulici Kosmonautů v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice. Bytový dům je nepravidelného půdorysu, má devět nadzemních podlaží. Nachází se v jihovýchodní části městské čtvrti Polabiny II (pravý břeh řeky Labe), v ulici Kosmonautů, v zástavbě stejných nebo podobných panelových domů. Základní občanská vybavenost i zastávky městské hromadné dopravy jsou do 500 m od domu. Jedná se o panelový dům (konstrukční soustava HK 60), rozdělený na 5 sekcí, s jednou dilatací. V užívání je od roku 1967. První nadzemní podlaží je řešeno jako technické, kde jsou umístěny potravinové sklípky (každý byt má jeden), kočárkárny, kolárny a sušárny. Ve druhém až devátém nadzemním podlaží je v každé sekci uprostřed schodiště s výtahovou šachtou a Strana 2

3009-019/15

garsoniéra, po stranách vždy jedna bytová jednotka 3+1. Dispoziční členění bytu 3+1 zahrnuje dvě ložnice, obývací pokoj, kuchyň, WC, koupelnu, předsíň, lodžii a sklep na potraviny. V bytovém domě je celkem 120 bytů I. kategorie, nebytové prostory zde nejsou. Rozvod instalací ústředního vytápění, zdravotní techniky a elektrické energie je proveden ve zvláštním kanálu, který je umístěn pod podlahou technického podlaží (1. NP). Vstupy do jednotlivých sekcí jsou situovány na východní a západní straně (v přízemí je objekt průchozí). Předloženou vstupní část tvoří plošina se zábradlím a schůdky. Vstupy jsou vetknutými deskami. V každé sekci je umístěn výtah, přičemž vedle výtahové šachty je menší šachta využitá pro rozvod elektroinstalací. Do posledního podlaží je přístup pomocí žebříku do prostoru strojovny. Jednotlivé strojovny jsou spojeny pergolou. Bytový dům je napojen na rozvod veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu, na rozvod elektrické energie a na telefonní síť. Nachází se v krajském městě, v pravobřežní části města, v části obce Polabiny. Příslušenstvím bytového domu jsou venkovní úpravy - tj. venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a opěrné zídky před vstupy do jednotlivých sekcí). Byt je užíván k účelu, ke kterému byl zkolaudován, a to k bydlení, a i do budoucna je předpoklad stejného účelu užití. Tento byt lze kompletně pronajmout.

Bytový dům je umístěn na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773 v katastrálním území Pardubice. Pozemek parc. č. st. 6769 je o výměře 1 082 m2, je zastavěn domem č.p. 247, č.p. 248, č.p. 249 a č.p. 250, pozemek parc. č. st. 6773 o výměře 280 m2, je zastavěn domem č.p. 251. Pozemky jsou přímo napojené na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie a na sdělovací vedení, jsou přístupné ze zpevněné komunikace ve vlastnictví města. Podle platné územně plánovací dokumentace se nacházejí ve funkční ploše BS - bydlení sídlištní - využití pozemků je v souladu s územně plánovací dokumentací. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření. Pardubice jsou členěným statutárním městem, přičemž část obce Polabiny je součástí Městského obvodu Pardubice II. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem bytu č. 248/12 je Marcela Kosprtová, Kosmonautů 248, Pardubice. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 68399 pro obec a k.ú. Pardubice u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Strana 3

3009-019/15

Spoluvlastníkem bytového domu č.p. 247, č.p. 248, č.p. 249, č.p. 250 a č.p. 251, ulice Kosmonautů, část obce Polabiny, a pozemků parc. č. st. 6769 a st. 6773 (ve výši id. 101/10000) je Marcela Kosprtová, Kosmonautů 248, Pardubice. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 13441 pro obec a k.ú. Pardubice u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavním právem exekutorským, zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce. 5. Obsah posudku 1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství 2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené

Strana 4

3009-019/15

II. Posudek a ocenění Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení § 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku.

Obec: Katastrální území:

Pardubice 717657, PARDUBICE

1. Byt ve vícebytovém domě včetně podílu na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství Popis Oceňovaný byt je umístěn v pátém nadzemním podlaží v č.p. 248, které je součástí bytového domu č.p. 247 - 251, ulice Kosmonautů v Pardubicích, část obce Polabiny. Bytový dům č.p. 247 - 251 byl postaven v roce 1967. V tomto roce byl také zkolaudován a předán do užívání. Jedná se o devítipodlažní panelový bytový dům s plochou střechou (konstrukční soustava HK 60), rozdělený na pět sekcí, s dilatací. Vstupy do jednotlivých sekcí jsou situovány na západní i na východní straně. Základy jsou provedeny jako betonové pasy z prostého a železového betonu s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Nosná konstrukce příčných nosných stěn (tl. 25 cm) odpovídá panelovému konstrukčnímu systému HK 60 (betonové, příp. železobetonové panely tl. 25 cm). Stropy jsou panelové s dutinami. Střecha je rovná, bezespádová, s živičnou krytinou, s olemováním z pozinkovaného plechu. Odvod dešťové vody je veden středem budovy ve schodišťovém prostoru. Atiku tvoří prefabrikované dílce tvaru L. Všechny klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a jsou úplné. Schodiště je prefabrikované, stupně i podesty jsou s teracem, zábradlí je ocelové. Fasáda je opatřena nátěrem, vnitřní omítky v suterénu jsou vápenné hladké, v bytě jsou vnitřní stěny opatřeny vápenným štukem. Okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné hladké plné. Podlahy v předmětném bytě jsou jsou s PVC a plovoucí laminátové. Elektroinstalace je v domě zavedena světelná i motorová, je instalován hromosvod. Voda je rozvedena studená i teplá, vytápění je ústřední dálkové, ohřev teplé užitkové vody je také dálkový. Vnitřní jádro je umakartové. Vnitřní vybavení i vybavení kuchyně je standardní (splachovací WC, ocelová smaltovaná vana, otočné umyvadlo, kombinovaný sporák). V předsíni je vestavěná skříň. K bytu patří ještě zděný sklep v přízemí a lodžie, přístupná z bytu. Celkový technický stav domu je poměrně dobrý, odpovídá stáří domu. Byly opraveny výtahy, vyměněna okna a zdravotně technické instalace, byl proveden nátěr fasády (cca před 4-5 lety). Oceňovaný byt je udržován, v roce 2014 prošel rekonstrukcí (byly vyměněny vnitřní dveře, povrchy podlah, obklady). Dispozičně je byt řešen jako byt 3+1: - pokoj = 16,87 m2 - pokoj = 13,82 m2 - pokoj = 9,12 m2 - kuchyň = 7,18 m2 - předsíň = 5,55 m2 - koupelna = 2,30 m2 - WC = 1,04 m2 - sklep = 1,10 m2 Celková podlahová plocha = 56,94 m2. Spoluvlastnický podíl = 101/10000. K bytu ještě náleží lodžie o výměře 3,00 m2. Výměry jsou převzaty z prohlášení vlastníka. Strana 5

3009-019/15

Při posouzení širších vztahů lze hodnotit předmětný byt jako dobrý, nacházející se v částečně regenerovaném panelovém domě, v místě, žádaném pro bydlení, s řádnou údržbou. Okna jsou umístěna na východ i na západ. Parkování osobního vozidla je u domu možné, kapacita parkovacích míst je však nedostatečná. Přístupová komunikace i chodníky podél domu jsou ve vlastnictví města. Dům se nachází v klidné oblasti, okolní pozemky jsou rovinné, u domu je dětské hřiště s vybavením. V docházkové vzdálenosti od domu je veškerá občanská vybavenost - obchody potravinářského i nepotravinářského zboží (Albert, Kaufland, Lidl, OBI, ale i menší obchody na náměstí v Polabinách II), základní služby (kadeřnictví, manikúra, pedikúra, kosmetika), restaurace, zastávky MHD, poliklinika s lékárnou v ulici Karla Šípka a pošta jsou umístěny cca 500 m od domu. Do 500 m od domu je také základní i mateřská škola. Pardubice jsou statutárním městem, ve kterém jsou základní, střední i učňovské školy, Univerzita Pardubice, nemocnice, polikliniky, zdravotní střediska, lékárny, kompletní síť úřadů, veškeré kulturní a sportovní možnosti, dostačující ubytovací kapacity. Pracovní možnosti jsou různorodé, nezaměstnanost je průměrná. Podlahové plochy: byt: 55,88 sklep: 1,10 (úprava koeficientem 0,80) lodžie: 3,00 (úprava koeficientem 0,20) Podlahová plocha bytu celkem

55,88 m2 0,88 m2 0,60 m2 = 57,36 m2

Fotodokumentace Pohled na dům od východu

Strana 6

3009-019/15 Pohled na dům od západu

Přístřešek pro kontejnery u domu

Bytový dům č.p. 247 - 251 je umístěn na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773 v katastrálním území Pardubice, které jsou v katastru nemovitostí evidovány v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Celková výměra činí 1 362 m2. Pozemky jsou rovinné, jsou přístupné ze zpevněné komunikace, jsou zcela zastavěné, bez trvalých porostů. Pozemky jsou napojeny na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, na plynovod, na rozvod elektrické energie, na horkovod a na sdělovací vedení. Parkování osobních vozidel je možné na pozemcích ve vlastnictví města u domu, potřeba parkovacích míst je však větší. Strana 7

3009-019/15

Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Silné stránky oceňované nemovité věci: - bytový dům je panelový, částečně regenerovaný - vytápění v bytě je dálkové - ohřev TUV je dálkový - v bytě je sociální zařízení - byt není zastíněn žádnou vzrostlou zelení - k bytu náleží sklep i lodžie - byt byl částečně zrekonstruován - dům se nachází v dobrém stavebně technickém stavu - byt se nachází v části města, která není centrální, ale ve které je kompletní infrastruktura a doprava je do centra je zajištěna více než 5 spoji městské hromadné dopravy - ve městě je kompletní infrastruktura - vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu - lokalita, ve které se byt nachází, není zatížena přímými průmyslovými exhalacemi - bytový dům je umístěn ve stabilizovaném území - vlastnická práva nejsou omezena žádným právem odpovídajícím věcnému břemenu - cca 500 m jihovýchodně od domu je mrtvé rameno řeky Labe, podél něhož vedou pěší i cyklistické stezky Slabé stránky nemovité věci: - byt není přístupný osobami s omezenou schopností pohybu a orientace - bytové jádro není zděné - parkovací možnosti jsou omezené - v domě je 120 bytů

Rozhodujícím aspektem pro zjištění tržní hodnoty bytu je lokalita, konstrukční typy stavby, technický stav domu, situování bytu (podlaží) a orientace bytu na světové strany. Zhodnocení některých těchto aspektů je následující: Poloha domu ve městě: kvalitní bydlení ano (Polabiny jsou žádanou lokalitou) dům v centru ne okrajové sídliště ne malá dostupnost MHD, odlehlá poloha ne rušná ulice, jiné závady v okolí ne silně neatraktivní okolí ne Poloha bytu v domě: pěkný výhled z bytu

ne Strana 8

3009-019/15

počet podlaží domu celkem (nadz.) podlaží, ve kterém se byt nachází počet bytů na patře výtah (v domě s více než 3 podlažími)

9 7 3 (v jedné sekci) ano

Charakteristika domu: rodinný dům, vila panelový dům po částečné rekonstrukci po převažující rekonstrukci zanedbaná údržba domu omezené parkování

ne ano ano (byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti) ne ne ne

Provedení bytu: euro nebo plastová okna plovoucí podlahy, parkety umakartové bytové jádro topení na pevná paliva

ano ne ano ne

Stav bytu: po převažující rekonstrukci po částečné rekonstrukci dobře udržovaný neudržovaný

ne ano ano ne

Další faktory: právní vady příspěvky do fondu oprav nutné investice do spol. částí

ne (skutečný stav odpovídá právnímu stavu vedenému v KN) průměrné ano (v horizontu 5 let - výtahy)

Trh s byty je ustálený, největší poptávka je po menších bytech, které jsou cenově ještě poměrně dostupné. V centru města je poptávka i po velkých bytech. Větší poptávka je po bytech v osobním vlastnictví, jejich koupi lze financovat s pomocí úvěru a zástavou na kupovaný byt. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 441896, 3783, 241, 1311, 135123036 na serveru www.sreality.cz) a z výsledků dražeb (www.eurodrazby.cz, centrální adresa). Na základě nepřímého porovnání, které spočívá ve srovnávání oceňovaného bytu s průměrnými cenami dosahovanými u srovnatelných bytů v okolí (porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru), a na základě výsledků dobrovolných veřejných dražeb srovnatelných bytů, je obvyklá cena 20 060,- Kč/m2. Zvolený postup ocenění se jeví jako nejoptimálnější stanovení hodnoty nemovité věci jako podklad pro stanovení nejnižšího podání při dražbě. Jen konečný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být prodána. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 6.5.2015 navrhuji

ve výši:

1 151 000 Kč

slovy: jedenmilionjednostopadesátjedentisícpětsetjedentisíckorunčeských

Strana 9

3009-019/15

2. Práva a závady s nemovitou věcí spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva jsou k datu ocenění omezena zástavním právem exekutorským, zástavním právem smluvním, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zahájením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.): Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitou věc zatěžovala i nadále. Není mi známo, že by s oceňovanou nemovitou věcí - bytem č. 248/12, který je vymezen v bytovém domě č.p. 247 - 251 v ulici Kosmonautů v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice, byly spojeny práva a závady, které by měly vliv na cenu nemovité věci.

Závady s nemovitou věcí spojené, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, nebyly shledány.

Strana 10

3009-019/15

III. Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést ocenění bytu č. 248/12, který je vymezen v bytovém domě č.p. 247 - 251 v ulici Kosmonautů v Pardubicích, část obce Polabiny, na pozemcích parc. č. st. 6769 a st. 6773, spolu s podílem na pozemcích, na společných částech bytového domu a na příslušenství, vše v obci a katastrálním území Pardubice, kraj Pardubický, ke dni: 6.5.2015.

Na základě provedené analýzy je navržena obvyklá cena

ve výši:

1 151 000 Kč

slovy: jedenmilionjednostopadesátjedentisícpětsetjedentisíckorunčeských

V Srchu dne 7.5.2015

Strana 11

3009-019/15

IV. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem: 3009-019/15. Znalečné a náhrady účtuji podle připojené likvidace. Počet stran posudku: Počet stran příloh:

12 2

Ing. Kateřina Skladanová

Přílohy:

výpis z katastru nemovitostí (1 list) kopie katastrální mapy (1 list)

Strana 12