ZNALECKÝ POSUDEK č. 214/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 2235/86, 2235/279, 2235/284, 2235/338, součástí pozemku je rozestavěná stavba na pozemku p.č. 2235/338, s příslušenstvím, LV číslo 3781, katastrální území Poštorná, obec Břeclav, okres Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 366/15-35
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 28.08.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 2235/86, 2235/279, 2235/284, 2235/338, součástí pozemku je rozestavěná stavba na pozemku p.č. 2235/338, s příslušenstvím, LV číslo 3781, katastrální území Poštorná, obec Břeclav, okres Břeclav a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 Nádražní 690 02 Břeclav Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Poštorná Počet obyvatel: 24 956 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.08.2015 za přítomnosti pana Petra Chlumeckého, tel. 604 281 273 a manželky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.08.2015, LV číslo 3781, k.ú. Poštorná - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Chlumecký Petr a Chlumecká Petra, Bratislavská 2695/2, 69002 Břeclav Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Chlumecký Petr Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci -2-
Oceňované nemovitosti - rozestavěný rodinný dům se nachází v Nádražní ulici, v zástavbě rodinných domů, v místní části Poštorná. Jedná se o samostatně stojící rozestavěný rodinný dům na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastníkem prohlídky, který odmítl umožnit prohlídku domu. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,940 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,912
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rozestavěný rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 2235/338. Je napojen na elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Je těsně před dokončením a už je vlastníky užíván. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází byt velikosti 5+1, 3x koupelna, 1x zvlášť záchod a garáž pro dvě auta. Objekt je udržovaný a je těsně před dokončením. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,50*25,00+7,70*7,00+5,50*8,00+7,00*2,00 1. NP
=
[m2] 424,40
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 424,40 m2 3,00 m
Název 1. NP Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (12,50*25,00)*(3,30)+(7,70*7,00+5,50*8,00+7,0 = -5-
[m3] 1 400,52 m3
zastřešení
0*2,00)*(3,30) (12,50*25,00)*(3,00*0,5)+(7,70*7,00+5,50*8,00 = +7,00*2,00)*(0,30*0,50)
485,54 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 1 400,52 m3 485,54 m3 1 886,06 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Provedení betonové s izolací cihelné se zateplením s rovným podhledem složitá, sedlová, valby, plochá cementová taška titanzinek vápenné probarvená omítka keramické keramické ne plastové, dřevěné plastové dlažby dlažby, PVC podlahové, plynový kombinovaný kotel 220, 380 V ne teplé, studené kombinovaný plynový kotel ano ano vestavěné spotřebiče vana, sprchový kout, umývadla splachovací ne
Hodnocení standardu S N S S S N S S S S C S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] -6-
Roz [%]
Dok [%]
S 8,20 1. Základy N 21,20 2. Zdivo S 7,90 3. Stropy S 7,30 4. Střecha S 3,40 5. Krytina N 0,90 6. Klempířské konstrukce S 5,80 7. Vnitřní omítky S 2,80 8. Fasádní omítky S 0,50 9. Vnější obklady S 2,30 10. Vnitřní obklady C 1,00 11. Schody S 3,20 12. Dveře S 5,20 13. Okna S 2,20 14. Podlahy obytných místností S 1,00 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 16. Vytápění S 4,30 17. Elektroinstalace S 0,60 18. Bleskosvod S 3,20 19. Rozvod vody S 1,90 20. Zdroj teplé vody S 0,50 21. Instalace plynu S 3,10 22. Kanalizace S 0,50 23. Vybavení kuchyně S 4,10 24. Vnitřní vybavení S 0,30 25. Záchod C 3,40 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 8,20 1,54 32,65 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,54 1,39 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 0,00 0,00
7,62 30,36 7,35 6,79 3,16 1,29 5,39 2,60 0,46 2,14 0,00 2,98 4,84 2,05 0,93 4,84 4,00 0,56 2,98 1,77 0,46 2,88 0,46 3,81 0,28 0,00
100,00 10,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00
7,62 3,04 7,35 6,79 3,16 1,29 5,39 2,60 0,46 2,14 0,00 2,98 4,84 2,05 0,93 4,84 4,00 0,00 2,98 1,77 0,46 2,88 0,46 3,81 0,28 0,00
107,54 Rozestavěnost: 72,12 1,0754
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 7,62 100,00 7,62 10,57 0 175 0,00 0,0000 1. Základy N 3,04 100,00 3,04 4,22 0 140 0,00 0,0000 2. Zdivo S 7,35 100,00 7,35 10,19 0 140 0,00 0,0000 3. Stropy S 6,79 100,00 6,79 9,41 0 110 0,00 0,0000 4. Střecha S 3,16 100,00 3,16 4,38 0 60 0,00 0,0000 5. Krytina N 1,29 100,00 1,29 1,79 0 55 0,00 0,0000 6. Klempířské konstrukce S 5,39 100,00 5,39 7,47 0 65 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky S 2,60 100,00 2,60 3,61 0 45 0,00 0,0000 8. Fasádní omítky S 0,46 100,00 0,46 0,64 0 40 0,00 0,0000 9. Vnější obklady S 2,14 100,00 2,14 2,97 0 40 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady S 2,98 100,00 2,98 4,13 0 65 0,00 0,0000 12. Dveře S 4,84 100,00 4,84 6,71 0 65 0,00 0,0000 13. Okna 2,05 100,00 2,05 2,84 0 47 0,00 0,0000 14. Podlahy obytných místností S S 0,93 100,00 0,93 1,29 0 47 0,00 0,0000 15. Podlahy ostatních místností S 4,84 100,00 4,84 6,71 0 35 0,00 0,0000 16. Vytápění S 4,00 100,00 4,00 5,55 0 37 0,00 0,0000 17. Elektroinstalace -7-
19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S S S S S S S
2,98 1,77 0,46 2,88 0,46 3,81 0,28
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
2,98 1,77 0,46 2,88 0,46 3,81 0,28
0 0 0 0 0 0 0
35 30 35 45 22 45 45
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000
0,0 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
4,13 2,45 0,64 3,99 0,64 5,28 0,39
1 886,06 m3 * 5 468,97 Kč/m3
= * * * =
2 290,1,0754 1,0500 2,1150 5 468,97
=
10 314 805,56 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 0,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * = * =
0,7212 7 438 625,18 Kč 1,000 7 438 625,18 Kč 0,912 6 784 026,16 Kč
Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 - zjištěná cena
=
6 784 026,16 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy Venkovní úpravy tvoří přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrátka a vrata s dálkovým ovládáním. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 Celkem:
Cena stavby 6 784 026,16 Kč 6 784 026,16 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
2. Ocenění pozemků -8-
6 784 026,16 0,0300 203 520,78 Kč
2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,940 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,940 = 0,912 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 390,Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1 § 4 odst. 1
orná půda orná půda orná půda zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2235/86 2235/279 2235/284 2235/338
Pozemky - zjištěná cena
Index 0,912
Výměra [m2] 512,00 246,00 340,00 409,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 267,68 1 267,68 1 267,68 1 267,68
1 507,00
m2
-9-
Upr. cena [Kč/m2] 1 267,68 Cena [Kč] 649 052,16 311 849,28 431 011,20 518 481,12
1 910 393,76 =
3. Ocenění trvalých porostů
Koef.
1 910 393,76 Kč
3.1. Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
- 10 -
1 910 393,76 100,00 100,00 1 910 393,76 0,065 124 175,59 124 175,59 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
6 784 026,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 987 547,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 910 393,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 910 393,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
124 175,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
124 175,60 Kč
203 520,80 Kč
9 022 116,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
9 022 116,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům na p.č. 2235/338 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní úpravy
6 784 026,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 987 547,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
1 910 393,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 910 393,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
124 175,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
124 175,60 Kč - 11 -
203 520,80 Kč
9 022 116,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
9 022 116,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
9 022 120,- Kč
slovy: Devětmilionůdvacetdvatisícjednostodvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. - 12 -
je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 350 m2, pozemek 237 m2 Břeclav 5 490 000 Kč Nabízíme k prodeji novostavbu luxusního řadového rodinného domu dispozičně řešeného jako 5+1. Dům je umístěn v klidné ulici nedaleko centra města Břeclav. Technologie výstavby a použité materiály včetně zařizovacích předmětů řadí tento objekt k vysokému nadstandardu. Dům má dvě nadzemní podlaží. V prvním nadzemním podlaží (přízemí) se nachází garáž pro jeden osobní automobil, vstupní hala, šatna, toaleta, prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem včetně krbu prosvětlený francouzskými okny s možností úplného otevření. Kuchyňská linka je kompletně vybavena spotřebiči nejvyšší úrovně. V sousedství obývacího pokoje je vnitřní bazén a místnost připravená pro saunu. Toto podlaží je vybaveno vzduchotechnikou a z krbu v obývacím pokoji je proveden rozvod teplého vzduchu do části tohoto podlaží. Jak z obývací části, tak i od bazénu je možný vstup do atria s krbem a venkovním posezením. V druhém nadzemním podlaží se nachází dva dětské pokoje, pracovna s balkónem, ložnice s terasou, dvě koupelny včetně toalety (2x vana, 2x sprchový kout, 2x WC) a prádelna. Z tohoto patra je výstup na venkovní terasu. Toto podlaží má provedenou přípravu pro případnou instalaci klimatizace. Architektonickou dominantu mezi podlažími tvoří schodiště s osvětlením. Vytápění domu je elektrické podlahové s centrálním ovládáním značky Devi. V objektu je instalován alarm, videotelefon a kamerový systém se záznamem. Dům je napojen na veškeré IS (kromě plynu). Budova je postavena z velmi kvalitní monolitové železobetonové konstrukce s vyzděnými příčkami, její dispozice je praktická a účelná, s dostatečnými úložnými prostory a s detaily zpříjemňujícími bydlení jako je šatna, prádelna, zázemí k bazénu a dokonce i připravený výčep u venkovního krbu. Domek je zánovní a nebyl téměř užíván. Jsme schopni zajistit financování pomocí profesionálního hypotečního partnera. Podrobnější - 13 -
informace a sjednání prohlídky u makléře. Číslo zakázky 59981.Tř. energ. náročnosti budovy G Celková cena: 5 490 000 Kč za nemovitost, + provize RK Hypotéka: 17 658 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 59981 Aktualizace: 29.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 237 m2 Užitná plocha: 350 m2 Plocha podlahová: 350 m2 Plocha pozemku: 237 m2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 247 m2, pozemek 881 m2 21. dubna, Valtice 5 490 000 Kč Nabízíme prodej novostavby velkého samostatně stojícího RD s dipozicí 7+kk na ul. 21. dubna ve Valticích. RD se nachází na krásném místě v klidné neprůjezdné ulici. Pozemek má výměru 881m2, zastavěná plocha domu je 150m2, obytná plocha domu vč. garáže je 247m2, za domem je terasa 25m2. Dispozice domu: 1.NP - kuchyň + jídelna 37m2, obývací pokoj 33m2, kotelna 2m2, koupelna 4,3m2, wc 1,7m2, hala 18m2, zádveří 5,4m2, komora 3m2, garáž 20,5m2, terasa 25m2. 2.NP - pokoje 18m2, 17,5m2, 17,6m2, 26m2 a 8m2, koupelna 7m2, wc 2,5m2, hala 26m2, balkon 5m2. Ve 3.NP se nachází půda - dostatek úložných prostor. V domě je 2 x koupelna (1 x rohová - 14 -
vana a 1 x sprchový kout) a 2 x samostatné wc s umyvadlem.V domě není dokončeno: podlahová krytina, dveře + zárubně, kuchyně a venkovní fasáda. Dům je napojen na veškeré IS (el., plyn, vodovod, kanalizace + vlastní studna). Topení a ohřev vody řešeno vlastním plynovým kotlem. V přízemí (hala, chodba, koupelna, wc, kuchyň) je podlahové vytápění. Zahrada je orientována na západ. Nemovitost se nachází na krásném klidném místě - nutno vidět. Město Valtice jsou součástí Lednicko Valtického areálu, kde se nachází mnoho významných památek a je součástí světového a kulturního dědictví UNESCO. Více info v RK. Celková cena: 5 490 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 19 720 Kč měsíčně Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 378 Aktualizace: 25.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 247 m2 Plocha podlahová: 247 m2 Plocha pozemku: 881 m2 Plocha zahrady: 718 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Prodej rodinného domu 250 m2, pozemek 810 m2 Tabule, Tvrdonice - 15 -
4 500 000 Kč Prodej rodinného domu ve Tvrdonicích s garáží a bazénem, CP : 810 m2 Exkluzivně nabízíme prodej novostavby s podkrovím v obci Tvrdonice, 12 km od Břeclavi. Tato novostavba byla dokončena v r. 2010 a je napojena na veškeré IS. Dispozice : přízemí - zádveří 3,9m2, chodba se schodištěm 19,5m2, kuchyně 11,5m2, obývací pokoj 33m2, ložnice 17,5m2, koupelna se sprchovým koutem a vanou 10m2, samostatné WC. V podkroví se nachází chodba 11m2, tři samostatné prostorné pokoje (15,9m2, 20,6 m2, 23,6 m2), koupelna s vanou a WC 12,7m2. Dům je vytápěn plynovým kotlem zn. Junkers, krbem, který je rozveden radiátory do celého domu a pod dlažbou je i podlahové vytápění. Vedle domu je samostatně postavená garáž o velikosti 32 m2, která je průchozí i do dvora. Na zahradě je nový zabudovaný bazén o velikosti 7x4 m se zastřešením. Nemovitost je k dispozici dle dohody. Rádi Vás provedeme touto krásnou nemovitostí, která splňuje všechny požadavky moderního a útulného bydlení. Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 16 164 Kč měsíčně Poznámka k ceně: k jednání ID zakázky: 1011 Aktualizace: 14.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 139 m2 Užitná plocha: 250 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 810 m2 Plocha bazénu: 28 m2 Parkování: 4 Garáž: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod - 16 -
Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Půdní vestavba: Bezbariérový: Bazén: Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 7,5-9 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Chlumecký Petr Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
8 500 000,- Kč slovy: Osmmiliónůpětsettisíc Kč - 17 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 28.08.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 214/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 214/15.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
