ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.433 – 10/15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 221/14,15,16; 315/3; 326/1; 340/1; 349/20; 863/11; 933; 949/6; 953/30 a 1436/19 situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok (720101), obci Štoky (569593), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. 128 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 645/11-51 ze dne 29.1.2015 Vlastníci oce ovaných nemovitostí:
Dvo áková Marie; 582 53 Štoky 262
- 1/6
Vácha Ji í, Simtany 9; 582 22 Pohled
- 1/6
Vácha Josef, 582 54 Úsobí .p. 203
- 1/6
Vácha Ladislav, 582 57 Lípa .p. 165
- 1/6
Vácha Pavel, Petrovice 32; 582 53 Štoky
- 1/6
Vácha Petr, Havlí kovo nám stí 57 580 01 Havlí
el posudku:
v Brod
- 1/6
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených pozemk s cílem provedení exekuce prodejem jedné šestiny jejich plochy, která je ve vlastnictví p. Pavla Váchy
Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
.tel. 602 581 060 Posudek obsahuje:
16 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních + 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 3.2.2015
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok , obci Štoky, okrese Havlí Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. 128.
1.02.
Vlastníci oce ovaných nemovitostí: :
Dvo áková Marie; 582 53 Štoky 262
- 1/6
Vácha Ji í, Simtany 9; 582 22 Pohled
- 1/6
Vácha Josef, 582 54 Úsobí .p. 203
- 1/6
Vácha Ladislav, 582 57 Lípa .p. 165
- 1/6
Vácha Pavel, Petrovice 32; 582 53 Štoky
- 1/6
v
Vácha Petr, Havlí kovo nám stí 57 580 01 Havlí
1.03.
Objednatel posudku:
v Brod
Exekutorský ú ad Havlí
- 1/6
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 645/11-51 ze dne 29.1.2015
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených pozemk s cílem provedení exekuce prodejem jedné šestiny jejich plochy, která je ve vlastnictví p. Pavla Váchy
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák .j. 050 EX 645/11-51 ze dne 29.1.2015 - internetový výpis z K.N. L.V. 128 - snímky kat. map pro k.ú. Petrovice u Štok - podklady o prodeji a nabídkách podobných pozemk z databáze znalce a získané z internetových nabídek - vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 – dále jen „Vyhláška“
-31.06.
Ocen ní se provádí ke dni 3.2.2015
2.00. NÁLEZ Oce ované pozemky se nalézají v katastrálním území Petrovice u Štok , obci Štoky, okrese Havlí Brod, kraji Vyso ina a jsou zapsané na L.V. 128.
v
Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) jedné šestiny hodnoty pozemk ve vlastnictví Pavla Váchy bytem Petrovice 32; 582 53 Štoky. edm tem ocen ní jsou pozemky p. . 221/14,15,16 evidované v druhu pozemku vodní plocha se zp sobem využití koryto vodního toku um lé. Pozemky jsou v podílovém vlastnictví šesti majitel . U chto pozemk nejsou evidovány žádné zp soby ochrany. Omezení vlastnického práva je vyzna eno ikázanou exekucí a zástavním právem. Tyto omezení se neoce ují. Pozemky p. . 315/3, 349/20, 863/11, 933, 949/6 jsou evidovány v druhu pozemku trvalý travní porost (TTP) se zp sobem vyzna ené ochrany zem lský p dní fond. Vlastní hranice pozemku nejsou jasn v terénu vyzna eny. Na pozemku se nenalézá žádný trvalý stromový porost. Pozemky p. . 326/1, 953/30 jsou evidovány v druhu pozemku orná p da. Pozemky jsou prokazateln ornou p dou a jsou v sou asné dob hospodá sky využívané. Pozemky mají podélný tvar a jsou ístupny ze zpevn né silnice a zárove za len ny do obd lávaného honu (lán). Vlastní hranice pozemk nejsou v terénu vyzna eny. Na pozemcích se nenalézají žádné trvalé porosty. Pozemek p. . 340/1 je evidován v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití neplodná p da a pozemek p. . 1436/19 je evidován v druhu pozemku ostatní plocha se zp sobem využití silnice.
-4-
3.00. POSUDEK A) Administrativní cena
3.10. Pozemky
3.11. Zem
lský pozemek (§ 6 „Vyhlášky“)
katastrální území: Petrovice u Štok (720101) obec:
Štoky (569593)
okres:
Havlí
kraj:
Vyso ina
v Brod (CZ 0631)
druh parcela p. .
vým ra 2
(m )
díl í BPEJ
326/1
1.988
33.886
úprava
uprave
zjišt ná
cena
Z.C.
ná cena
cena
vým ry
2
(K /m2)
pozemk
(K /m ) (K )
.5
2
(m )
u
315/3
základní
pol.1.4.2.
trvalý
83431
15
3,38
100 %
6,76
101,40
travní
85001
540
3,23
-„-
6,46
3.488,40
porost
85011
1.433
2,44
-„-
4,88
6.993,04
orná
83401
15.017
5,08
-„-
10,16
152.572,72
da
83421
395
4,08
-„-
8,16
3.223,20
83431
13.107
3,38
-„-
6,76
88.603,32
85001
4.754
3,23
-„-
6,46
30.710,84
85011
613
2,44
-„-
4,88
2.991,44
TTP 349/20
3.642
83431
565
3,38
-„-
6,76
3.819,40
85001
3.068
3,23
-„-
6,46
19.819,28
85011
9
2,44
-„-
4,88
43,92
863/11
366
TTP
85001
366
3,23
-„-
6,46
2.364,36
933
11460
TTP
85001
11.460
3,23
-„-
6,46
74.031,60
949/6
427
TTP
85001
427
3,23
-„-
6,46
2.758,42
orná
83401
7.798
5,08
-„-
10,16
79.227,68
da
83431
5.400
3,38
-„-
6,78
36.612,00
83715
11.009
1,33
-„-
2,66
29.283,94
85001
1.124
3,23
-„-
6,46
7.261,04
85011
151
2,44
-„-
4,88
736,88
953/30
25.482
celkem zjišt ná administrativní cena zem
lských pozemk
3.12. Jiný pozemek (§ 9 „Vyhlášky“ odst.5) pozemek p. . 340/1
druh pozemku:
ostatní plocha
zp sob využití:
neplodná p da
katastrální území: Petrovice u Štok (720101) obec: pr zem
Štoky (569593) rná základní cena lských pozemk :
2,78 K /m2
544.642,88 K
-6úprava ceny dle p ílohy .5 pol. .1.4.2. „Vyhlášky“ :
+ 100 %
stanovený koeficient:
0,25
vým ra:
306 m2
OCEN NÍ celkem: 306 m2 x 2,78 K /m2 x 2 x 0,25 =
425,34 K
3.13. Pozemek vodní plochy (§ 8 „Vyhlášky“) pozemky p. . 221/14,15,16; vým ra: 44 + 22 + 17 = 83 m2 druh pozemku: vodní plocha zp sob využití: koryto vodního toku
ZCV
kraj: Vyso ina
základní cena stavebního pozemku
/m2
780,-
okres: Havlí
v Brod
(1.797) O1
velikost obce
III
0,75 1001 - 2000
O2
hospodá sko-správní význam obce
IV
ostatní obce
0,60
O3
poloha obce
V
v ostatních p ípadech
0,80
O4
technická infrastruktura v obci
I
elekt ina, vodovod, kanalizace, plyn
1,00
O5
dopravní obslužnost obce
III
autobusová zastávka
0,90
O6
ob anská vybavenost v obci
IV
omezená vybavenost
0,90
ZC = ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 = = 780,- K /m2 x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,90 x 0,90 = 227,45 K /m2 0,07 (227,45 K /m2 x 0,07 = 15,92 K /m2 > 10,- K /m2)
Stanovený koeficient: Ocen ní celkem:
83 m2 x 227,45 K /m2 x 0,07 = 1.321,48 K
3.14. Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk (§ 3, odst. 3 „Vyhlášky“) pozemek p. . 1436/19;
vým ra: 188 m2
druh pozemku: ostatní plocha zp sob využití: silnice ZC = 227,45 K /m2
ZCU = ZC x I;
4
I = P5 x (1 +
Pi ) p íloha .3, tab. . 5 „Vyhlášky“ i=1
Znak Pi 1.
2.
Kvalitativní pásma
Název znaku
íslo
Popis pásma
Kategorie a charakter pozemní
III
elová komunikace
IV
v k.ú. mimo sídelní ást
komunikace
obce v nezastav ném
Charakter a zastav nost území
Hodnota -0,50
-0,20
území 3.
Povrchy
II
s nezpevn ným povrchem
-0,05
4.
Vlivy ostatní neuvedené
5.
Komer ní využití
I
bez dalších vliv
I
bez možnosti komer ního využití
0,00 0,60
4
Index :
I = P5 x (1 +
Pi )= 0,60 x (1 – 0,75) i=1
ZCU = 227,45 K /m2 x 0,15 = 34,12 K /m2 Ocen ní celkem: 188 m2 x 34,12 K /m2 =
6.414,56 K
0,15
-9B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní)
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: –metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-10–metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R.
–metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na
kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje.
V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).
-11-
Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Pozemek – Vojn v M stec - orná p da a TTP 9.642 m2 (p.c. 1,65) Prodej pozemk o vým e 5.195 m2 orné p dy a 4.447 m2 TTP v obci Vojn v M stec – okres Ž ár nad Sázavou cena nabídková : 356.754,- K zdroj: Real Hit Havlí v Brod 2. Pozemek – Albrechtice – orná p da 11.484 m2 (p.c. 4,25) Prodej zem lské p dy o vým e 11.484 m2 v obci Albrechtice – okres Ž ár nad Sázavou cena nabídková : 242.000,- K zdroj: Realitní kancelá Reality IQ 3. Pozemek – Chy ava – orná p da 8.936 m2 (p.c. 7,86) 2 Prodej orné p dy o rozloze 8.936 m v obci Chy ava, okr. Beroun. Orná p da se rozkládá ze ty parcelních ísel cena nabídková : 151.912,- K zdroj: Realitní kancelá R+R Europe Real, s.r.o. 4. Pozemek – Hn vkovice u Humpolce – zem. p da 44.111 m2 (p.c. 5,10) Prodej zem lské p dy o rozloze 44.111 m2 v obci Hn vkovice u Humpolce, okr. Pelh imov cena nabídková : 1.050.000,- K zdroj: Realitní agentura ing. Václav Polanský Pelh imov
-12-
Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti
„K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
.
Poloha
Velikost
v obci
obce
K1
K2
Odborná el užití K3
Porosty K4
íjezd K5
Jiné vlivy K6
úvaha
Reduk ní
znalce
koeficient „K“
K7
(774) 1.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,010
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,010
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,990
1,010 (694) 2.
1,000 1,010 (1.751)
3.
1,000 1,000 (10.917)
4.
1,000 0,990 (1.797)
-13-
.
Nabízené
Nabídková
nemovitosti
cena
(pozemky)
(K )
Plocha
Koeficient
(m2)
na zdroj
Reduk ní
Upravená
koeficient
cena (K /m2)
informace
k prodeji Pozemek 1.
356.754,Vojn v M stec
0,950
1,010
9.642
35,50
Pozemek 2.
242.000,-
Albrechtice
11.484
0,950
1,010
0,950
1,000
0,950
0,990
20,22
Pozemek 3.
151.912,-
Chy ava
8.936
16,15
Pozemek 4.
1.050.000,-
Hn vkovice u
44.111
Humpolce
pr
rná cena vybraných
obdobných pozemk (K /m2)
23,57
maximum (K /m2)
35,50
minimum (K /m2)
16,15
Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 23,57 K /m2 - (0,15 x 19,35 ) =
20,67 K /m2
zaokrouhleno
21,- K /m2
22,39
-14-
CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena
3.10. Pozemky 3.11. Zem
lský pozemek
3.12. Jiný pozemek
(§ 6 „Vyhlášky“)
544.642,88 K
(§ 9 „Vyhlášky“ odst.5)
425,34 K
(§ 8 „Vyhlášky“)
1.321,48 K
3.13. Pozemek vodní plochy
3.14. Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk
(§ 3, odst.3 „Vyhlášky“) zjišt ná cena
6.414,56 K 552.804,26 K
zaokrouhleno dle § 50 „Vyhlášky“ na celé desetikoruny
552.800,- K
podíl 1/6 ceny
92.133,33 K
zaokrouhleno na celé desetikoruny
92.130,- K
B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemky p. . 315/3; 349/20; 863/11; 933; 949/6; 326/1; 953/30 (77.251 m2 x 21,- K /m2) 1.622.271,- K Pozemek p. . 1436/19 (188 m2)
odborný odhad
6.500,- K
(306 m2)
odborný odhad
500,- K
Pozemky p. . 221/14,15,16 (83 m2) odborný odhad
1.500,- K
Pozemek p. . 340/1
zjišt ná cena podíl 1/6 ceny
1.630.771,- K 271.795,- K
-15C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) oce ovaných pozemk situovaných v katastrálním území Petrovice u Štok , obci Štoky, okrese Havlí
v Brod, kraji Vyso ina následovn (dle metodiky SINDAT S Consulting, a.s.)
(92.130,- K + 271.795,- K )/2 =
181.962,25 K
Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá 1/6 plochy pozemk ve vlastnictví p. Pavla Váchy po zaokrouhlení slovy: sto osmdesát dva tisíc korun eských
182.000,- K
-16-
Prohlášení:
Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným pozemk m a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši.
Platnost ceny do 31.12.2015
ílohy:-výpisy z K.N. L.V. 128 -porovnatelné nemovitosti -usnesení o ustanovení znalce .j. 050 EX 645/11-51 ze dne 29.1.2015
