Znalecký posudek č. 4394/54/15 o obvyklé ceně nemovité věci-staveb bez čp/če na pozemcích p.č. st. 453 a st. 577 v k.ú. a obci Cerhenice, okres Kolín
Objednatel posudku:
Mgr. Pavel Dolanský soudní exekutor Exekutorského úřadu Beroun
Palackého 31/2 26601 Beroun Účel posudku:
015 EX 349/08 exekuční řízení
Podle stavu ke dni 2.10.2015 posudek vypracoval: Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 602 367 970, 327 561 858 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotoveních.
V Kutné Hoře, 23.10.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol
Znalci se ukládá označit a ocenit cenou obvyklou nemovité věci a jejich příslušenství, a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené, a to: stavbu bez čp/če – jiná stavba na pozemku parc.č. st. 453 stavbu bez čp/če – zem. stavba na pozemku parc.č. st. 577
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1. máje 281 02 Cerhenice Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Cerhenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.10.2015 za přítomnosti znalce, asistentky a pana Ing. Pavla Komendy. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení o ustanovení znalce z 24.8.2015 - výpis z KN Katastrálního úřadu Kolín, LV č. 1185 pro k.ú. Cerhenice - snímek z katastrální mapy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené zástupcem vlastníka nemovitých věcí - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC).
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje: STS Mlýn Draho s.r.o. 6. Dokumentace a skutečnost: Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k podrobnému zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leika DISTO.
7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitá věc jsou dvě stavby na cizích pozemcích v původním zemědělském areálu. Stavby byly původně napojeny na jednotlivé inženýrské sítě v areálu – vodu a elektřinu, v současnosti jsou tyto sítě odpojené. Přístup je po účelových zpevněných komunikacích v areálu v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob, na pozemku p.č. 150/35 má podíl i jedna právnická osoba. Přístup k oceňovaným stavbám není právně vyřešen. Žádná práva a závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Pozemky zastavěné stavbami a možná i okolní pozemek p.č. 150/30 jsou patrně vlastníky pozemků pronajaty vlastníkovi staveb. Nájemní smlouva není k dispozici, není doložena výše nájemného ani přesný rozsah pronajatých pozemků, proto není s nájemní smlouvou jako právem/závadou uvažováno. K zástavním právům a exekučním příkazům uvedeným na LV není v ocenění přihlíženo. 8. Obsah posudku: Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Kanceláře 1.2 Váha
-4-
B. Posudek Popis, výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota stanovená s pomocí nákladové ceny dle cenového předpisu
199/2014 Sb.
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Kanceláře Objekt původně sloužil jako kanceláře JZD. Montovaná stavba z ocelové konstrukce a chladírenských sendvičových panelů. Dispozice: Kanceláře chodba WC sprchy sprchy kancelář kancelář kancelář kancelář kancelář součet
22,19 13,39 13,39 13,39 16,74 13,39 13,39 13,39 34,94 154,21
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní dřevěná na bázi dřevní hmoty 122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 22,74 * 7,10 1.NP
=
[m2] 161,45
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 161,45 m2 161,45 m2
Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží: Obestavěný prostor
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,33 m
537,63 / 161,45 161,45 / 1
Součin 537,63 537,63 = 3,33 m = 161,45 m2
-5-
Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (22,74 * 7,10)*(0,00+0,60) / 2 podezdívka 1.NP (22,74 * 7,10)*(3,33)
48,44 m3 537,64 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
podezdívka 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
PP NP
Obestavěný prostor 48,44 m3 537,64 m3 586,08 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonová deska a betonové pasy izolované ocelová montovaná konstrukce, montované sendvičové panely montované plochá živičná pozinkovaný plech lakovaný plech panelů lakovaný plech panelů, keramické obklady chybí hladké do kovových zárubní, vstupní Al prosklené kovová Al, zdvojená PVC , keramické dlažby El akumulační kamna nefunkční světelná třífázová - odpojená bleskosvod teplá i studená ze všech zařizovacích předmětů chybí el. bojlery zděné sprchové kouty, umývadla, WC, část demontovaná chybí dvě kovové mříže
Hodnocení standardu S
Část [%] 100
S
100
S S S S S S S C S
100 100 100 100 100 100 100 100 100
X S S C S S S S C S X C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C C S X
100 90 10 100
-6Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S X S S C S S S S C S X C C C S X
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 5,90 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
586,08 m3 * 4 045,44 Kč/m3
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 90 10 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
= * * * * * * =
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 0,00 3,10 0,00 5,20 3,20 0,00 5,70 0,30 3,20 3,10 0,00 1,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,59 0,00 82,99 0,8299
2 807,1,0290 0,9609 0,9306 0,8299 0,9000 2,0970 4 045,44
=
2 370 951,48 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 %
-
1 185 475,74 Kč
Kanceláře - zjištěná cena
=
1 185 475,74 Kč
-7-
1.2 Váha Přízemní objekt původní váhy. Dlouhodobě neužívaný a neudržovaný, chybí vnitřní vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 9,15*4,66 + 3,43*1,95 1.NP
[m2] 49,33
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 49,33 m2 49,33 m2
Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,60 m
128,26 / 49,33 49,33 / 1
Součin 128,26 128,26 = 2,60 m = 49,33 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (9,15*4,66 + 3,43*1,95)*(2,60) 1.NP Krov (9,15*4,66 + 3,43*1,95)*(0,56+2,31)/2
= =
128,25 m3 70,78 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP Krov Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 128,25 m3 70,78 m3 199,03 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
Provedení betonové pasy zděné z škvárobet. tvárnic na 300 mm s rovným omítnutým podhledem sedlová vlnitý eternit pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky
Hodnocení standardu S S S S P S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
-88. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
vápenocementové - stočené jádro běžné obklady chybí hladké do kovových zárubní
P S C S X S P C S C C S C C X C C C X
dřevěná zdvojená okna cementový potěr El akumulační kamna nefunkční světelná třífázová - odpojená chybí po povrchu konstukcí nefunkční ze všech zařizovacích předmětů chybí chybí chybí chybí chybí
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] S S S S P S S P S C S X S P C S C C S C C X C C C X
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 0,97 0,60 6,90 1,52 1,80 0,00 3,10 0,00 5,20 1,47 0,00 5,70 0,00 0,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 72,56
-9Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
0,7256
= * * * * * * =
2 807,0,9390 1,0538 1,1077 0,7256 0,9000 2,0970 4 213,34
=
838 581,06 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: roků Opotřebení: 80,000 %
-
670 864,85 Kč
Váha - zjištěná cena
=
167 716,21 Kč
Plná cena:
199,03 m3 * 4 213,34 Kč/m3
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení
1.1 1.2
Kanceláře Váha
Zaokrouhleno celkem
1 185 476,00 Kč 167 716,00 Kč 1 353 192,00 Kč
1 350 000,- Kč
- 10 -
Porovnávací hodnota Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Administrativní budova Konstrukce: montovaná kovová se sendvičovým opláštěním Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 0 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 161 m2 Přípojky: el., voda ze studny, kanalizace do jímky Technický stav objektu: horší Příslušenství nemovitosti: objekt váhy, bez ceny Stáří objektu: nezjištěno, během posledních let neužívané, bez údržby Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem
Zkratka OP ZP PP
Výměra 586,00 m3 161,00 m2 154,00 m2
Přehled porovnatelných nemovitostí
1. Prodej kanceláře 784 m²Dvory - Veleliby, okres Nymburk 1 250 000 Kč (1 594 Kč za m²)
k prodeji patrovou administrativní budovu o zastavěné ploše 392 m2, celkové podlahové ploše 784 m2. V přízemí rozsáhlá jídelna s bývalou závodní kuchyní, šatny a sociálním zařízením. V patře kanceláře. Výborná dopravní dostupnost, vzdálenost od Nymburka 1,5 km. ID zakázky:1002025 Aktualizace:12.09.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:Před rekonstrukcí Typ domu:Patrový Podlaží:3. podlaží z celkem 3 Plocha zastavěná:392 m2 Užitná plocha:784 m2
Inzerce. Větší objekt v lepší lokalitě, patrně funkční sítě. Pozemky??
- 11 -
2. Prodej kanceláře 660 m²Kouřim - Molitorov, okres Kolín 670 000 Kč (1 015 Kč za m²)
Prodej kancelářských prostorů s přilehlou stodolou, vhodné k podnikatelským záměrům (ustájení koní, skladové prostory aj.) Momentálně využíváno jako zázemí pro zahradnickou činnost. Nemovitost je v sousedství golfového hřiště. V těsné blízkosti je prostorná vila z počátku 20 stol. k rekonstrukci, kterou lze taktéž odkoupit. ID zakázky:483581 Aktualizace:14.10.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Umístění objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží:1. podlaží z celkem 2 Plocha zastavěná:529 m2 Užitná plocha:660 m2 Plocha podlahová:130 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V
Inzerce. Větší objekt v lepší lokalitě, patrně funkční sítě. Pozemky??
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou:
Oceňovaná nemovitost - objekt kanceláří v malé obci je poměrně netypická nemovitost, která se obvykle neobchoduje. Pro porovnání nebyl nalezen žádný srovnatelný realizovaný prodej. V inzerci byly nalezeny dva do určité míry porovnatelné objekty, u nichž není patrné, zda se obchodují s pozemky či bez nich. Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich stavu, vybavení, lokality a stavebně právního stavu stanovuji porovnávací hodnotu na částku :
výsledná cena
=
300 000,00 Kč
- 12 -
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota staveb:
1 350 000,- Kč
Věcná hodnota celkem:
1 350 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena staveb :
300 000,- Kč
Porovnávací cena celkem:
300 000,- Kč
Obvyklá cena: 300 000,- Kč
slovy: třistatisíc Kč
V Kutné Hoře, 23.10.2015 Ing. Luboš Bočák Kaňk 165 284 04 Kutná Hora tel.: 602 367 970, 327 561 858 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. Spr. 188/86, č. dekretu 1037, pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4394/54/15 znaleckého deníku.
