Kraj : Oblast : Obec : Katastr. území :
Liberecký Liberecký Zdislava Zdislava
Č .j.: 080 EX 2689/14 - 211
Znalecký posudek číslo 5/9/15
Věc:
Ocenění nemovitosti sestávající z ½ ideál. podílu rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů ve Zdislavě
Majitel nemovitosti:
Hejčl David, Hejčl Šimon, Hejčlová Vendula, všichni bytem: Na Farkáně IV 243/32, 150 00 Praha 5
Objednavatel:
Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, 293 05 Mladá Boleslav
Účel:
Stanovení obvyklé ceny pro exekuci
Vypracoval:
Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196
Datum přešetření:
21. 6. 2015
Datum provedení:
25. 6. 2015
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu, 4 strany příloh.
-2-
A. S I T U A C E
A.l. Použité podklady a předpisy
Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 247 ze dne 1.4.2015. Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne 15.5.2015. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce.
A.2. Poloha nemovitosti
Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Zdislava, v katastrálním území Zdislava. Nemovitost se nachází v okrajové části obce Zdislava, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace je do septiku. K objektu patří vedlejší stavba – kolna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné nezpevněné komunikace procházející obcí. Pozemky u domu jsou svažité SZ směrem, neoplocené. Parkování je u domu na vlastním pozemku. Správní centrum, zásobovací středisko základních potřeb je cca 2,5 km. Obec Zdislava má 310 obyvatel.
A.3. Předmět ocenění
Rodinný dům vč. vedlejších staveb a venkovních úprav Pozemky Trvalé porosty
-3-
B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - § 34
Popis nemovitosti Rekreační dům č.p. 15 je na pozemku p.č. St. 174, je samostatně stojící, pravidelného půdorysu ve tvaru L, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený. Dispozičně se skládá z přízemí a podkroví, kde se v obytné části nachází chodba, schodiště, obytná kuchyně, pokoje, koupelna a dále je část stodoly se samostatným vstupem. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako vedlejší stavba – kolna, dále venkovní úpravy, tj. bazén, oplocení, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, udírna, přípojka elektřiny, vodovodu a kanalizace do septiku. Dle zjištění informací od sousedů a obce je stáří domu 100 let. V průběhu životnosti byly provedena běžná údržba, úprava příp. modernizace v objektu k uspokojení základních potřeb obyvatel domu. Je třeba vzhledem ke stáří domu další opravy a údržby objektu.
Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová a železniční doprava je v místě. V obci sídlí Obecní úřad, je zde obchod se smíšeným zbožím, restaurace, ostatní je v Liberci, vzdáleném cca 20 km. Je zde zemědělský průmysl a drobní živnostníci, kde jsou omezené pracovní příležitosti. Centrum obce je vzdáleno cca 2,5 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny.
Výpočet objemů Zastavěná plocha - sklep: 6,0 x 2,0 - přízemí: 11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50 + 4,50 x 1,50 - podkroví: 11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50
12,00 m2 165,46 m2 158,71 m2
Obestavěný prostor: (11,85 x 6,60 + 7,0 x 11,50) x ((4,50 + 5,40)/2 + (3,30/2)) + 4,50 x 1,50 x 3,0 + 6,0 x 2,0 x 2,0= = 1091,74 m3
Konstrukce a vybavení : 1. Základy
kamenné, izolace nefunkční
-4-
2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Vnější omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
dřevěné, část. zděné, tl. 45 cm dřevěné část. s podhledem dřevěný krov asfalt. šindel pozinkovaný plech vápenné, nátěry vápenné, nátěry nejsou koupelna dřevěné dřevěné dřevěná špaletová dřevěné, prkenné beton. mazanina kamna na pevná paliva světelná a motorová ano studená není není standard kuchyň. linka, sporák el. vana, umyvadlo splach. kombi není
Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha:
Liberecký kraj, do 2tis. obyv.
Základní cena objektu:
ZC = 2 194,- Kč/m3 o.p.
Index trhu It : 1. – I. Poptávka nižší než nabídka 2. – V. Stavba na vlastním pozemku 3. – II. Bez vlivu 4. – II. Bez vlivu 5. - I. Neekonomická stavba (plocha stodoly) 6. - IV. Zóna se zanedbatelným výskytem záplav Součet Index trhu:
It = 1,00 x (1 - 0,16) = 0,840
- 0,06 0 0 0 - 0,10 - 0,16
1,00 1,00
-5-
Index polohy Ip : 1. – I.g Stavby pro rod. rekreaci 0,85 2. – III.g Rekreační zástavba 0,05 3. – III.g Okrajové části obce 0,05 4. – I.g Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 5. – II.g V okolí nem. je část. dostupná občanská vybavenost 0,00 6. – V.g Příjezd po nezpevněné komun, parkování na poz. - 0,01 7. - I.g Zastávka dopravy ve vzdál. od 1001 m - 0,01 8. – II.g Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. – II.g Bezproblémové okolí 0,00 0,01 10. – II.g Průměrná nezaměstnanost 11. - I.g Vlivy snižující cenu (rozděl. poz. cestou, orientace SZ) - 0,15 …… Součet - 0,06 0,85 Index polohy:
Ip = 0,85 x (1 - 0,06) = 0,799
Index konstrukce Iv : 0. – I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou typ L 1. – I. Rekreační chalupa a rekr. domek - 0,02 2. – I. Na bázi dřevní hmoty – nezatepl. nebo smíšené zd. - 0,08 3. – II. Méně jak 45 cm tloušťka obvod. stěn - 0,02 4. - II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. – III. Přípojka elektro, voda, kanalizace do septiku 0 6. – I. Lokální na tuhá paliva - 0,08 7. – III. Úplné standardní příslušenství 0 8. – I. Bez dalšího vybavení 0 9. – IV. Většího rozsahu a provedení 0,04 10. – III. Vedl. Stavby do 25 m2 0,05 11. – III. Pozemky nad 800 m2 0,01 - 0,05 12. – II. Mírně snižující cenu 13. – III. Stavba se zanedbanou údržbou – prov. úprav 0,85 stáří stavby 100 let 0,85 x (1 - 0,005 x 100), ale min.0,6 Součet - 0,14 0,51 Index konstrukce a vybavení:
Základní cena upravená:
Iv = (1 - 0,14) x 0,51 = 0,439
ZCU = ZC x Iv = 2194,- x 0,439 = 963,- Kč/m3 o.p.
Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 1091,74 x 963,- x 0,840 x 0,799 =
705 621,- Kč ==========
-6-
Pozemky - § 4
Pozemek p.č. St. 174 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 142 m2 Pozemek p.č. 801/1 – trvalý travní porost, výměra 1885 m2 Pozemek p.č. 801/2 – zahrada, výměra 1531 m2 Pozemek p.č. 838/1 – zahrada, výměra 3468 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem.
Základní cena v části obce/okresu/oblasti Liberec: ZCv = 2 340,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: O1 Velikost obce podle počtu obyv.: V. 0,50 O2 Hospodářsko – správní význam obce: IV. 0,60 O3 Poloha obce: V. 0,80 O4 Technická infrastruktura v obci: III. 0,70 O5 Dopravní obslužnost obce: II. 0,95 O6 Občanská vybavenost v obci: VI. 0,80 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6= 2 340,- x 0,50 x 0,60 x 0,80 x 0,70 x 0,95 x 0,80= = 299,- Kč/m2 stavebního pozemku Index trhu:
It = 0,840
Index polohy: Ip = 0,799 Index omezujících vlivů Io : 1. – II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. – III. Svažitost pozemku do 15%, orient. na SZ - 0,01 3. – III. Ztížené základové podmínky 0,00 4. – I. Chráněná území a ochranná pásma 0,00 5. – I. Omezení užívání pozemku 0,00 6. - I. Vlivy snižující cenu (nezpevn. přístup, část. rozděl. příst. cestou) - 0,15 Součet - 0,16 Io = 1 - 0,16 = 0,840
Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,840 x 0,840 x 0,799 = 0,564
-7-
Základní cena upravená:
ZCU = ZC x I = 299,- x 0,564 = 166,- Kč/m2
Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 x (1885 + 1531 + 3468)) / (1885 + 1531 + 3468) = 0,829 Cena pozemků:
(142 + 1885 + 1531 + 3468) x 166,- x 0,829 =
Cena pozemků celkem:
966 876,- Kč 966 876,- Kč ==========
Trvalé porosty - § 47
Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, okrasné a ovocné stromy. Pokryvná plocha:
700 m2
Smíšené trvalé porosty:
koef. 0,065
Cena porostů:
700 x 166,- x 0,065 =
7 553,- Kč ========
C. R E K A P I T U L A C E - dle vyhlášky 1. Rodinný dům
705 621,- Kč
2. Pozemky
966 876,- Kč
3. Trvalé porosty součet
Celková cena zjištěná dle § 50: Z toho podíl ½ činí:
7 553,- Kč 1 680 050,- Kč
1 680 050,- Kč 840 025,- Kč ============
-8-
Stanovení obvyklé ceny V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí – domů vč. příslušenství a pozemků, mezi 1 200 tis. – 1 700 tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze a orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi a dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, riziku, aj. Cena nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k přihlédnutí k dalšímu příp. vložení investice do úprav nebo oprav oceňované nemovitosti. Vlastník byl vyzván doporučeným dopisem s pozvánkou na šetření. Přestože byl vlastník řádně obeslán, nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost ani nezpřístupnil nemovitost. Z dostupných informací získaných jednak zaměřením stavby „z venku“, informací ze stavebního úřadu a od sousedů je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Vzhledem k tomu, že nebyla součinnost vlastníka (povinného) nemovitosti, není případné nájemní právo nebo právo věcného břemeno zjištěno. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu nabízených cen srovnatelných domů vč. příslušenství a pozemků, na trhu nemovitostí je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: 1 500 000,- Kč Z toho podíl ½ činí:
750 000,- Kč ============
D. R E K A P I T U L A C E – obvyklá cena
obvyklá cena podílu ½ nemovitosti celkem:
Tj. slovy: Sedmsetpadesáttisíc00/Kč ====================
750 000,- Kč ==========
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5/9/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace.
V Liberci dne 25.6.2015
2x žadatel 1x archiv znalce
Fotodokumentace
