15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2500/120/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 62 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Žďár, k.ú. Žďár u Mnichova Hradiště Adresa nemovité věci: Doubrava, 294 12 Žďár OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1 000 000 Kč

Datum místního šetření: 19.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Lukáše Fapša Počet stran: 24 stran Počet příloh: 13

V Ohavči, dne 7.6.2015

Stanislav Kerhart

19.5.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ke dni 19.5.2015.

Přehled podkladů Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 19.5.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1192 pro k.ú. Žďár u Mnichova Hradiště Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 19.5.2015 v době 15,05-15,55 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s.

Místopis Žďár se nachází na území okresu Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mnichovo Hradiště. Obec se rozkládá asi 21 kilometrů severovýchodně od Mladé Boleslavi a 9 kilometrů východně od Mnichovo Hradiště. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 1300 obyvatel. Žďár má šest části: Břehy, Doubravu, Příhrazy, Skokovy, Žďár a Žehrov. V obci je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, koupaliště, sportovní hřiště, veřejná knihovna, lékařská ordinace dvou praktických lékařů, obchod a poštovní úřad. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu, veřejný vodovod a kanalizace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku -2-

 autobus  silnice II.,III.tř

Přístup přes pozemky: 1326/1

Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Smíchov, 15000 Praha 5,

ostatní plocha - silnice

Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Žďár v severní části Doubrava. Vstup na pozemek je z východní strany z veřejné komunikace (poz.parc.č. 1326/1 ). Pozemek st.parc.č. 255 a poz.parc.č. 617/4 tvoří s domem č.p. 62 jednotný funkční celek. Dům zděné konstrukce je přízemní nepodsklepený s podkrovím, střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon (značně opotřebované) a betonových tašek. Východní část je původní asi z roku 1930, západní je přistavěna asi před 7 lety. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová ve východní části a plastová s izolačním dvojsklem, u kterých je venkovní folie imitující dřevo odchlípnutá. Vytápění je pouze ve staré části a je ústřední do plechových radiátorů s kotlem na zemní plyn. Funkčnost soustavy nebylo možné ověřit. Koupelna a WC v domě jsou, ale bylo započato s jejich rekonstrukcí a ta dosud nebyla dokončena. Stropy jsou dřevěné trámové (stará část) a hurdiskové (nová část). U původní (východní) části jsou všechny prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti značně opotřebené, u nové (západní) části jsou je u prvků krátkodobé životnosti zvýšené opotřebení zaviněné chybějící údržbou. Dům nebyl několik let obývaný. Dům není napojen na veřejnou kanalizaci, septik, kanalizační jímka ani ČOV nebyly nalezeny. Stavebně technický stav je zhoršený. Silné stránky Místo s příznivým životním prostředím Malá vzdálenost do větších měst s pracovními příležitostmi Západní část domu je nově vystavena Pozemek s dostatečnou výměrou Napojení na elektrorozvodnou síť, na veřejný vodovod, na rozvod plynu Možnost napojení na veřejnou kanalizaci (na hranici pozemku) Malá vzdálenost k rychlostní komunikaci R10 Garáž u domu Slabé stránky Místo s malým počtem pracovních příležitostí, s nižší úrovní občanské vybavenosti. Zhoršený stavebně technický stav původní části. Nutnost dokončení západní části nemovitosti RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: -3-

 Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek do výše 2.400.000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 2.280.000,- Kč Stavební spořitelna České spořitelny, a.s., Vinohradská 1632/180, Vinohrady, 13000 Praha 3, IČO: 60197609 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Věcné břemeno uložení kanalizačního zařízení, právo vstupu, průchodu a průjezdu za účelem provádění kontrol Obec Žďár, Břehy 20, 29411 Žďár,IČO: 00238945

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost nebyla ke dni ocenění užívána.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 Věcná hodnota dle THU Místnosti v západní části jsou stavebně neupravené, jejich užitná plocha je vynásobena koeficientem 0,5. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 164,34 m2 4,00 m

Název I.NP Výčet místností: předsíň zádveří schodiště kuchyň pokoj v nové části -

5,73 m2 5,74 m2 5,29 m2 21,31 m2 30,84 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -4-

5,73 m2 5,74 m2 5,29 m2 21,31 m2 30,84 m2

nedokončené koupelna - stavebně neupravené pokoj-stavebně neupravené Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: chodba pokoj chodba koupelna pokoj ložnice Užitná plocha celkem:

3,05 m2

1,00

3,05 m2

10,74 m2

1,00

10,74 m2 82,69 m2

63,19 m2 5,84 m2 22,43 m2 0,22 m2 4,51 m2 22,49 m2 6,75 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,25 m

5,84 m2 22,43 m2 0,22 m2 4,51 m2 22,49 m2 6,75 m2 62,24 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (5,25*9,75+12,00*7,40+3,53*6,90)*(4,00) = podkroví (5,25*9,75)*(2,25*1/2)+(12,00*7,40)*(3,60*1/2) =

[m3] 657,38 m3 217,43 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 4. Střecha 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné hurdiskové krov dřevěný, vázaný krov dřevěný, vázaný osinkocementové šablony 400x400 mm betonová taška pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí břízolitové omítky chybí chybí chybí dřevěné hladké plné dveře chybí -5-

Obestavěný prostor 657,38 m3 217,43 m3 874,80 m3

13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

dřevěná špaletová plastová s izolačním dvojsklem PVC

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 164 145 874,80 3 427 100,00 3 427 2 997 953

roků roků % [Kč]

65 80 44,80 1 654 870

chybí chybí ústřední topení chybí světelná chybí chybí ocelové trubky, studená i teplá voda chybí chybí zemní plyn chybí

1.2 Garáž Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,56 m2 2,30 m

Název vrchní stavba Obestavěný prostor

-6-

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (3,57*8,00)*(2,30)

[m3] 65,69 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Obestavěný prostor 65,69 m3 65,69 m3

Popis betonové pásy zděné tl. 15-20 cm s rovným podhledem plochá střecha asfaltové pásy pozinkovaný plech omítky chybí dřevěná jednoduchá dvojkřídlová betonové chybí

[m ] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 29 65,69 1 826 100,00 1 826 119 946

roků roků % [Kč]

35 45 43,80 67 410

2

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) -7-

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Žďár - Doubrava KRC: 0,80

KMP: 0,98

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 0,98

KIV: 0,98

KVP: 1,02

KUV: 0,96

1 780 1 230 000 691,01 0,74 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej slunného, rovného pozemku, ke kterému vede obecní cesta bez provozu. Nachází se v oblasti Českého ráje v obci Doubrava. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu, je k němu přivedená elektřina, v blízkosti je voda. Kanalizaci je nutné řešit čističkou odpadních vod. Veškerá občanská vybavenost je ve Žďáru u Mnichova Hradiště vzdáleného 1 km.

509,48

Lokalita: Žďár - Doubrava KRC: 0,80

KMP: 0,99

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,03

KUV: 1,02

950 599 000 630,53 0,83 Parcela č.: Popis pozemku: Rovinaté místo určené platným územním plánem obce k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nachází v klidné části obce Žďár část Doubrava, stranou dopravního ruchu. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektrika, vodovodní řad), výhledově veřejná kanalizace. Dojezd do Turnova cca. 8 km, k rychlostní komunikaci E 65 Praha – Mladá Boleslav - Turnov – Liberec cca. 3 km a do Mnichova Hradiště cca. 8 km. V blízkosti zastávky ČSAD a ČD. Celková plocha pozemku: 950 m2

524,65

Lokalita: Žďár KRC: 0,80

KMP: 0,95

KPP: 0,98

KDD: 1,00

KMZ: 0,98

KIV: 0,98

KVP: 1,03

KUV: 0,92

2 144 1 929 600 900,00 0,68 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej oploceného rovinatého stavebního pozemku na kraji zástavby RD o celkové výměře 2144m2. Pozemek se nachází v klidné části obce Žďár část Doubrava, stranou dopravního ruchu. Od obecní komunikace vede k pozemku přístup společný pouze pro ostatní spoluvlastníky dalších pozemků. Spoluvlastnický podíl 1/12 na přístupu je součástí prodeje. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektrika, vodovodní řad). Dojezd do Turnova cca. 8 km, k rychlostní komunikaci R 10 Praha – Turnov – Liberec cca.

548,06 Kč/m2

Průměrná jednotková cena Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 255 nádvoří zahrada 617/4 Celková výměra pozemků

610,04

Výměra [ m2 ] 440

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 550

211 651

550 Hodnota pozemků celkem

3. Porovnávací ocenění 3.1 -8-

Celková cena pozemku [Kč] 242 000 116 050 358 050

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

144,93 m2 940,49 m3 192,90 m2 651,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům o dispozici 4+1 v lokalitě obce Žehrov. K domu náleží dílna, garáž a zahrada o CP 1900m2. Vytápění el. kotel, plyn na hranici pozemku, 2x koupelna. Dům je k nastěhování, vhodný k postupné rekonstrukci. Lokalita Žďár - Žehrov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 180,00 m2

0,80 1,02 1,00 0,85 0,85 0,95 0,77

Výměra pozemku. 1 900 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,43 7 068 Celková cena Jednotková cena 2 950 000 Kč 16 389 Kč/m2

Název: Rodinný dům Rodinný dům se nachází v obci Doubrava. Objekt lze využít k bydlení, ale i k podnikání - drobná výroba, sklad, sídlo společnosti (kanceláře), ubytovna, nebo v kombinaci podnikání-bydlení. V přízemí objektu, původně tři místnosti, je nyní umístěna drobná výrobna, menší sklad, WC, techn.místnost a prostorná garáž (35 m2). V patře jsou 4 místnosti, koupelna a WC. Patro bylo využíváno jako ubytovací zařízení, lze využít i jako bytovou jednotku. V podkroví je nyní nevyužívaná půda. K domu náleží prostorná garáž, průchodná přímo do objektu. Objekt je celkově v dobrém stavu, fasády i střešní krytina je v pořádku, okna jsou původní. Interiér objektu je v původním stavu. Vytápění je ústřední, pomocí plynového kotle. Celková výměra pozemku je 410 m2.

-9-

Lokalita Žďár - Doubrava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 165,00 m2

0,80 0,98 1,00 0,95 0,95 1,01 0,89

Výměra pozemku. 410 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,64 6 071 Celková cena Jednotková cena 1 575 000 Kč 9 545 Kč/m2

Název: Rodinný dům Rodinný domek o velikosti 2+kk s prostornou stodolou –nově zrekonstruovanou. Domek stojí na vlastním pozemku v okrajové části útulné vesnice, v lokalitě Českého Ráje. Dům je vhodný k trvalému bydlení ale i k rekreačnímu pobytu. Velmi dobrý přístup i v zimních měsících. V dosahu větší města s kompletní občanskou vybaveností (Turnov, Mnichovo Hradiště, Mladá Boleslav, Sobotka,atd.). Nově rekonstruovaná stodola-vhodná k dokončení na pokoje pro hosty. Lokalita Olešnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,72

Užitná plocha 100,00 m2

Výměra pozemku. 950 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,42 7 635 Celková cena Jednotková cena 1 800 000 Kč 18 000 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

- 10 -

6 071 Kč/m2 6 925 Kč/m2 7 635 Kč/m2 6 925 Kč/m2 144,93 m2 1 003 640 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 62 1.2 Garáž

1 654 870,00 Kč 67 410,00 Kč 1 722 280,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1

358 100,00 Kč 1 003 640,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 003 640 Kč 0 Kč 2 080 330 Kč 358 050 Kč

Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k tomu, že přístavba na západní straně není dokončena, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. V Ohavči 7.6.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

- 11 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2500/120/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2500/15.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 10 1 1

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav

- 12 -

pohled ze silnice

- 13 -

pohled ze silnice

HUP na hranici pozemku a hlavní uzávěr vody

- 14 -

západní strana

- 15 -

pohled z přístavby do původní části

- 16 -

přístavba I.NP

I.NP, vlevo na stěně chybí kotel ÚT

- 17 -

přestavba koupelny

kuchyně na východní straně

- 18 -

kuchyně na východní straně

stopy po zemní vlhkosti

- 19 -

stopy po zemní vlhkosti

schodiště z původní části do podkroví

- 20 -

pokoj v podkroví původní části

chodba v podkroví

- 21 -

budoucí koupelna v podkrofví

podkroví

- 22 -

místo pro schodiště v nové části

- 23 -

- 24 -