ZNALECKÝ POSUDEK č. 567 - 30/15 o ceně nemovitosti, bytu č. 1 s příslušenstvím v domě č.p. 2702 na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podílu 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podílu 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemku p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha
Objednavatel znaleckého posudku:
Mgr. Petr Brož, insolvenční správce Nad Malým Mýtem 615/4 147 00 Praha 4 - Braník
Účel znaleckého posudku:
Jako podklad pro insolvenční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.7.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: +420 739 016 448 e-mail:
[email protected] Počet stran: 17 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolních Břežanech 6.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, bytu č. 1 s příslušenstvím v domě č.p. 2702 na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podílu 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podílu 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemku p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č. 1 s příslušenstvím v domě č.p. 2702 na pozemku p.č. 2173/12, id. spoluvl. podíl 1588/5259 na pozemku p.č. 2173/12, spoluvl. podíl 190/450 na pozemku p.č. 2172/12 a pozemek p.č. 2173/18 vše v k.ú. Dejvice a obci Praha V Šáreckém údolí 2702, 164 00 Praha 6 - Dejvice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Dejvice 1 243 201
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.7.2015 za přítomnosti Mgr. Petra Brože.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.5.2015 - kopie katastrální mapy z internetu - Smlouva o nájmu bytu ze dne 21.12.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace účastníků prohlídky
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku:
Heřmanův dvůr s.r.o., Zlatnická 1582/10, 110 00 Praha 1 - Nové Město, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší.
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází v bytovém komplexu bytových domů v lokalitě „Heřmanův Dvůr” v rezidenční části Prahy 6, Šárecké údolí. Mezonetový byt je umístěn v krajním řadovém domě, ve kterém jsou tři bytové jednotky. K bytu náleží zpevněný pozemek před domem a podíl na pozemku zahrady za domem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl 2.2. Pozemek p.č 2173/18 -2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,941 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenč. stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,05 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
-3-
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,920 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,866
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1 Krajní řadový bytový dům je zděný, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z mědi. Fasáda obložena cihlovými pásky, z části hladká omítka. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Mezonetový byt 4+kk je umístěn v 1. a 2. NP. V bytě jsou podlahy dřevěné plovoucí a z keramické dlažby, okna dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, dveře hladké plné nebo prosklené, stropy s rovným podhledem. V kuchyni malá linka s dřezem, bez spotřebičů a digestoře. V přízemí samotatné WC s umyvadlem, v patře jedné koupelně vana, sprchový kout, umyvadlo, WC a bidet, v druhé sprchový kout, umyvadlo a WC. Vytápění ústřední vlastním plynovým kotlem. Možnost parkování před domem, kde jsou zpevněná venkovní stání. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek pod bytovým domem Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2173/12
Výměra [m2] 231,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 960,00
231,00 m2
Cena [Kč] 1 607 760,1 607 760,-
Pozemek pod bytovým domem - zjištěná cena
=
1 607 760,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 607 760,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 6 7 let 45 433,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,90 * 1,00 = 11,80 * 1,00 = 3,00 * 1,00 = 6,70 * 1,00 = 46,20 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu chodba: komora: WC: šatna: obývací pokoj s kuchyní: -4-
8,90 m2 11,80 m2 3,00 m2 6,70 m2 46,20 m2
spíž: chodba: koupelna: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna s plynovým kotlem: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu:
2,30 * 12,70 * 6,30 * 11,80 * 16,50 * 17,70 * 10,90 * 3,95 *
1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,17 =
2,30 m2 12,70 m2 6,30 m2 11,80 m2 16,50 m2 17,70 m2 10,90 m2 0,67 m2 155,47 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
IV
0,05
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,965 = 1,100 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,941 Index polohy pozemku IP = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 45 433,- Kč/m2 * 1,100 = 49 976,30 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 155,47 m2 * 49 976,30 Kč/m2 * 0,941 * 0,920= 6 726 484,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 607 760,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 588 / 5 259 -5-
6 726 484,55 Kč
Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 607 760,- Kč * 1 588 / 5 259 = 485 476,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku
+
485 476,87 Kč
Byt č. 1 - zjištěná cena
=
7 211 961,42 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl Ostatní stavební pozemek Výměra Jedn. cena Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] § 2 cen. mapa zahrada 450,00 6 960,00 3 132 000,Ostatní stavební pozemek - celkem 450,00 m2 3 132 000,= Pozemek zahrady - podíl - výchozí cena pro výpočet vlastnického 3 132 000,- Kč podílu * 190 / 450 Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Název
Parcelní číslo 2172/12
Pozemek zahrady - podíl - zjištěná cena
=
1 322 400,- Kč
2.2. Pozemek p.č 2173/18 Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa ostatní plocha - jiná Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2173/18
Pozemek p.č 2173/18 - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 36,00 6 960,00 36,00 m2 =
-6-
Cena [Kč] 250 560,250 560,250 560,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1
7 211 961,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
7 211 961,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek zahrady - podíl 2.2. Pozemek p.č 2173/18
1 322 400,- Kč 250 560,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 572 960,- Kč
Celkem
8 784 921,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
8 784 920,- Kč
slovy: Osmmilionůsedmsetosmdesátčtyřitisícdevětsetdvacet Kč
Obvyklá cena K analýze zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly jako podklady použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců.
Porovnání nabízených prodejů domů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: I. Nemovitost Obec: Praha 6 – V Šáreckém údolí Charakter: Byt 4+kk Nabízená cena: 8 900 000,- Kč (72 950,- Kč/m2) Užitná plocha: 122 m2 Velikost pozemku: 300 m2
-7-
Zdrojem informací – internet. Prostorný byt 4+kk s terasou v rezidenční lokalitě Prahy 6 Dejvice - přírodní rezervace Divoká Šárka. Byt se nachází v novostavbě vila domu s vlastní zahradou a čtyřmi byty. Byt zařízen s důrazem na kvalitu provedení, má vlastní Turbo kotel.
II. Nemovitost Obec: Praha 6 – ul. Horoměřická Charakter: Byt 3+kk Nabízená cena: 5 100 000,- Kč (40 800,- Kč/m2) Užitná plocha: 125 m2 Velikost pozemku: není
Zdrojem informací – internet. Moderně řešený byt 3+kk v novostavbě viladomů v projektu "Višňovka". Nemovitost se nachází v nové lokalitě v bezprostřední blízkosti Horoměřického lesa, autobusová zastávka v docházkové vzdálenosti. Byt je v nadstandardním provedení. III. Nemovitost Obec: Praha 6 - Dejvice Charakter: Byt 4+kk Nabízená cena: 7 460 000,- Kč (61 650,- Kč/m2) Užitná plocha: 121 m2 Velikost pozemku: bez předzahrádky
-8-
Zdrojem informací – internet. Byt 4+kk (106,37 m2 + dva balkony 3,5 m2 a 26,4 m2), ve 2. NP novostavby z r. 2008 "Rezidence Podbaba". V bytě2 2 koupelny, 3 WC, komora. Podlahy v obytných místnostech dřevěné parketové, dlažba v koupelnách, předsíni a na WC. Bezpečnostní vstupní dveře, dřevěná eurookna vč. žaluzií. 2 garážová stání vedle sebe. Závěr: Nemovitost se nachází v bytovém komplexu bytových domů v lokalitě „Heřmanův Dvůr” v rezidenční části Prahy 6, Šárecké údolí. Mezonetový byt je umístěn v krajním řadovém domě, ve kterém jsou tři bytové jednotky. K bytu náleží zpevněný pozemek před domem a podíl na pozemku zahrady za domem. Nevýhodou je chybějící občanská vybavenost v okolí nemovitosti. Vítězné náměstí s veškerou občanskou vybaveností je 4,5 km. Autobusové spojení do centra městské části je jednou za hodinu, nutnost používat automobil. Oceňovaná nemovitost má stejný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, 1. nemovitost je ve stejné lokalitě, je podobně velká, náleží k ní pozemek. 2. nemovitost je v mírně horší lokalitě, bez předzahrádky, 3. nemovitost je v mírně lepší lokalitě blíž k centru městské části, také ale bez předzahrádky. Ceny realizované se ale pohybují zpravidla níže než ceny požadované. U bytů tohoto typu v tomto regionu se nadhodnocení pohybuje kolem 10% až 15 % nad realizovanou cenou. Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na:
8 500 000,- Kč V Dolních Břežanech 6.8.2015
Ing. Kamila Štěpánková Hudčice 36 262 72 Březnice telefon: +420 739 016 448 e-mail:
[email protected]
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 6.12.2006, pod č.j. Spr. 4131/2005, pro základní obor: ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 567 - 30/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 567 - 30/15.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
