ZNALECKÝ POSUDEK č. 4399 – 204 / 15 o obvyklé ceně bytu č. 25/4 v budově čp. 25 na pozemku pč. 61 a podílu 512/23611 na budově čp. 25/4 a na pozemku pč. 61 na katastrálním území Lipno nad Vltavou, obec Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
V Praze dne 25.10.2015 Počet vyhotovení: Počet stran:
3 5
Vlastník:
INTERPIPE DEVELOPMENTS CZ S,R,O,, se sídlem Lipno nad Vltavou 25, 382 78 Lipno nad Vltavou, IČ 13584324
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1680/15 - 11
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. 2. 3. 4. 5.
Prohlídka objektu Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality Usnesení čj. 156 EX 1680/15 - 11 ze dne 26.8.2015 Výpis LV č. 903 pro k.ú. Lipno nad Vltavou Informace z Prohlášení vlastníka
Nález Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 25/4 v 1. nadzemní podlaží domu čp. 25 na pozemku pč. 61 v rekreační zóně Lipna nad Vltavou. Bytový dům čp. 25 - podle údajů zkolaudován v r. 2008, ve velmi dobrém stavu. Dům má 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží. V 1. podlaží byty, nebytové prostory a úložné prostory, v 1. a 2. nadzemním podlaží byty. Dům na betonových neizolovaných základech, zdivo 45cm, stropy rovné, okna plastová, podlahy dlažba, koberec, topení přímotopy, celkový stav výborný. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektro, plyn není přiveden. Byt č. 25/4 - dle údajů z prohlášení vlastníka velikosti 1 + KK s příslušenstvím a terasou Nebylo zjištěno, že by byl byt zatížen věcným břemenem nebo nájemní smlouvou ve prospěch třetí osoby, Dispozice a velikosti místností: 1. předsíň 5,17 m2 2. koupelna 4,58 m2 3. WC j 2,09 m2 4. pokoj + kuchyně 39,39 m2 Celkem
51,20m2
K bytu patří pergola ( 12,97 m2 ) a terasa ( 31,08m2 ), jejichž plochy se nepočítají do podlahové plochy bytu. Byt kompletně zařízen vč. zařízení kuchyně, vestavěných skříní a vybavení WC a koupelny.
Metodika
oceňování
Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná, pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy či garáže.
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné byty v Lipně nad Vltavou, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci vzhledem k výbornému stavu na základě odborného odhadu na 5%. Výsledná cena bytu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Plocha bytu ( z prohlášení vlastníka )
-51,20m2
Plocha ( m2 )
Vzorek
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Lipno nad Vltavou
60
2.425.620,-
1 – Lipno nad Vltavou
61
2.449.500,-
1 – Lipno nad Vltavou
62
2.449.500,-
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 2.425.600 + 2.449.500 + 2.449.500 ) / ( 60 + 61 + 62 ) = 7.324.600 / 183 = 40.025,13 Kč Korekce 0,95 Výsledná cena ( za m2 ) – 40.025,13 x 0,95 = 38.023,87 Kč Výsledná cena bytu
-
38.023,87 x 51,20 m2 =
Zaokrouhleno
1.946.822,64 Kč 1.950.000,00 Kč
( slovy jedenmiliondevětsetpadesáttisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z bytu č. 25/4 a podílu 512/ 23611 na budově čp. 25 a pozemku pč. 61 na katastrálním území Lipno nad Vltavou, obec Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov k datu 25.10.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z bytu č. 25/4 a podílu 512/23611 na budově čp. 25 a pozemku pč. 61 na katastrálním území Lipno nad Vltavou, obec Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov k činí datu 25.10.2015.
1.950.000,- Kč ( slovy jedenmiliondevětsetpadesáttisíc korunčekých
Posudek vypracován dne
25.10. 2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4399 - 204 / 15 znaleckého deníku.
1) Prodej bytu 1+kk Cena: 2 425 620,- Kč Lokalita: Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov Číslo zakázky: 467332 Stav objektu: Novostavba Datum aktualizace: 01.10.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 1. podlaží z celkem 5 Užitná podlahová ploch: 60m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Etážové Odpad: Obecní kanalizace Elektřina: 220V Popis: byt nový 1+kk s balkonem a sklepem, na břehu Lipenské nádrže, cca 50m od pláže
2) Prodej bytu 1+kk Cena: 2 449 500,- Kč Lokalita: Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov Číslo zakázky: 584551 Stav objektu: Ve výstabě Datum aktualizace: 16.9.2015 Budova: Skeletová Podlaží umístění: 2. podlaží z celkem 3 Užitná podlahová ploch: 61m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Etážové Odpad: Obecní kanalizace Elektřina: 220V Popis: byt nový 1+kk, 2. podlaží, sklep, balkon, blízkost nádrže i lyžařského vleku.
3) Prodej bytu 1+kk Cena: 2 449 500 (hypotéka 8 798,- Kč měsíčně) Lokalita: Lipno nad Vltavou, okres Český Krumlov Číslo zakázky: 145088 Stav objektu: Novostavba Datum aktualizace: 21.10.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2. podlaží z celkem 3 Užitná podlahová ploch: 62m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Etážové Odpad: Obecní kanalizace Elektřina: 220V Popis: nový byt 1+kk s terasou a sklepem, 2. podlaží
