Znalecký posudek č. 5964-346/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 15, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 10 a pozemku parc. č. 69/1, v obci Dolní Dobrouč, katastrální území Horní Dobrouč, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí.
Objednatel posudku:
Mgr. Jaromír Franc soudní exekutor Exekutorský úřad Jičín Husova 64 506 01 Jičín
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 023 Ex 01789/08-166
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.10.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 17 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 27.10.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 15, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 10 a pozemku parc. č. 69/1, v obci Dolní Dobrouč, katastrální území Horní Dobrouč, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí , okres Ústí nad Orlicí.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 14.10.2015 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci.
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 87 ze dne 14.10.2015 - Kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Darovací smlouva ze dne 08.03.1993 - Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaromíra France o ustanovení znalce ze dne 24.08.2015 - Informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pardubický Ústí nad Orlicí Dolní Dobrouč Horní Dobrouč (642771)
List vlastnictví číslo: 87 Vlastník: František Šmíd Horní Dobrouč 10, 561 02 Dolní Dobrouč
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 87 ze dne 14.10.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Ing. Richarda Ribku, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Jiřího Pejchara, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Kooperativa pojišťovna a.s. a - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro VŠEOBECNOU ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNU. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
–3– Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 87 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovité věci. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Zaměření stavby bylo provedeno na základě internetové aplikace http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 15 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 10. Nemovitá věc se nachází na okraji obce Horní Dobrouč. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, v blízkosti se nachází autobusová zastávka. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Rodinný dům je zděný, střecha polovalbová pokryta eternitovou a plechovou krytinou. Okna a dveře dřevěné, venkovní omítky vápenocementové. Na rodinný dům navazuje vedlejší stavba ze smíšených svislých konstrukcí, se střechou sedlovou a pultovou, pokrytou eternitovou krytinou. Dům je napojen na elektro, voda je zřejmě přivedena ze studny, odkanalizování do žumpy. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Dolní Dobrouč. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 15 tvoří pozemek parc. č. 69/1 – trvalý travní porost. Pozemky jsou rovinné. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st. 15: - na obytnou část navazuje vedlejší stavba se sedlovou střechou a na ni vedlejší stavba s pultovou střechou, stavby jsou ze smíšených svislých konstrukcí, ZP cca 156 m2 a cca 30 m2. Pozemek parc. č. 69/1: - trvalé porosty.
8. Obsah posudku I. Rodinný dům a) rodinný dům II. Vedlejší stavby a) vedlejší stavba 1 b) vedlejší stavba 2 III. Pozemky a) pozemek parc. č. st. 15 b) pozemek parc.č. 69/1
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy
3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko
Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka
Pi –0,03
V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu
0,00
II. Bez dalších vlivů
0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby
Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,00
–0,02
–5– 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 –0,01 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,960 i=2
a)
Rodinný dům – § 35 Rodinný dům je zděný, střecha polovalbová pokryta eternitovou a plechovou krytinou. Okna a dveře dřevěné, venkovní omítky vápenocementové. Dům je napojen na elektro, voda je zřejmě přivedena ze studny, odkanalizování do žumpy. Podlaží: Název 1.NP Podkroví Součet:
Výška Zastavěná plocha 3,00 m 2,70 m 5,70 m
Podlažnost:
90,00 / 45,00
45,00 m2 45,00 m2 90,00 m2
=2,00
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,00 × 45 Podkroví 2,70 × 45 Zastřešení 2,34 × 45 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
135,00 m3 121,50 m3 105,30 m3 361,80 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Dolní Dobrouč Počet obyvatel: 2 583 Základní cena (ZC): 1 856,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení
Vi B 0,00 0,00 0,00 0,01 –0,10 –0,08 0,00 0,00 0,00
–6– 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem
0,00
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
0,00 0,65*
Rok výstavby / kolaudace:
1905
Stáří stavby (y):
110
Koeficient pro úpravu (s):
0,600
0,01
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,328
i=1
b)
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 608,77 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,960 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 361,80 × 608,77 × 0,970 × 0,960 =
205 099,58 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
205 099,58 Kč
Vedlejší stavby b.1) Vedlejší stavba 1 – § 16 Na rodinný dům navazuje vedlejší stavba, svislé nosné konstrukce smíšené, střecha sedlová pokryta eternitovou krytinou.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
2,70 m 156,00 m2
–7– Obestavěný prostor OP: 1.NP 2,70 × 156 Zastřešení 2,34 × 156 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
421,20 m3 365,04 m3 786,24 m3
Obj. podíl Hodnocení 8,00 %Podstandardní 31,30 %Podstandardní 21,80 %Podstandardní 0,00 %Neuvažuje se 11,20 %Podstandardní 1,60 %Podstandardní 6,30 %Podstandardní 0,00 %Neuvažuje se 3,80 %Podstandardní 1,30 %Nevyskytuje se 9,70 %Podstandardní 5,00 %Podstandardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,00 %
1,0000 – 0,0432
2. Obvodové stěny
–0,54 × 31,30 %
– 0,1690
3. Stropy
–0,54 × 21,80 %
– 0,1177
5. Krytina
–0,54 × 11,20 %
– 0,0605
6. Klempířské práce
–0,54 × 1,60 %
– 0,0086
7. Úprava povrchů
–0,54 × 6,30 %
– 0,0340
9. Dveře
–0,54 × 3,80 %
– 0,0205
10. Okna
–0,54 × 1,852 × 1,30 %
– 0,0130
11. Podlahy
–0,54 × 9,70 %
– 0,0524
12. Elektroinstalace
–0,54 × 5,00 %
– 0,0270
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4:
1 055,– Kč/m3 ×
0,8000
= 0,4541 0,8000
–8– Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:
×
0,9000
×
2,0670
Základní jednotková cena upravená:
= 1 570,09 Kč/m3 Základní cena upravená: 786,24 m3 × 1 570,09 Kč/m3
=
1 234 467,56 Kč
Odpočet opotřebení: 1 234 467,56 Kč × 64,706 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
798 774,58 Kč 435 692,98 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,960 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
435 692,98 Kč 0,931 405 630,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 110 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 110 / (110 + 60) = 64,706 %
Vedlejší stavba 1 – zjištěná cena:
405 630,16 Kč
b.2) Vedlejší stavba 2 – § 16 Na vedlejší stavbu 1 navazuje ještě jedna vedlejší stavba, svislé konstrukce smíšené, střecha sedlová pokryta eternitovou krytinou.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor OP: 1.NP 0,70 × 30 Zastřešení 0,30 × 30
3,00 m 30,00 m2
= =
21,00 m3 9,00 m3
–9– Obestavěný prostor – celkem:
=
Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
30,00 m3
Obj. podíl Hodnocení 8,00 %Podstandardní 31,30 %Podstandardní 21,80 %Podstandardní 0,00 %Neuvažuje se 11,20 %Podstandardní 1,60 %Podstandardní 6,30 %Podstandardní 0,00 %Neuvažuje se 3,80 %Podstandardní 1,30 %Nevyskytuje se 9,70 %Podstandardní 5,00 %Podstandardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,00 %
1,0000 – 0,0432
2. Obvodové stěny
–0,54 × 31,30 %
– 0,1690
3. Stropy
–0,54 × 21,80 %
– 0,1177
5. Krytina
–0,54 × 11,20 %
– 0,0605
6. Klempířské práce
–0,54 × 1,60 %
– 0,0086
7. Úprava povrchů
–0,54 × 6,30 %
– 0,0340
9. Dveře
–0,54 × 3,80 %
– 0,0205
10. Okna
–0,54 × 1,852 × 1,30 %
– 0,0130
11. Podlahy
–0,54 × 9,70 %
– 0,0524
12. Elektroinstalace
–0,54 × 5,00 %
– 0,0270
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki:
1 055,– Kč/m3 ×
0,8000
×
0,9000
×
2,0670
= 0,4541 0,8000
– 10 – Základní jednotková cena upravená:
= 1 570,09 Kč/m3 Základní cena upravená: 30,00 m3 × 1 570,09 Kč/m3
=
47 102,70 Kč
Odpočet opotřebení: 47 102,70 Kč × 64,706 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
30 478,27 Kč 16 624,43 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,970 Index polohy: IP = 0,960 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
16 624,43 Kč 0,931 15 477,34 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 110 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 110 / (110 + 60) = 64,706 %
Vedlejší stavba 2 – zjištěná cena:
c)
15 477,34 Kč
Pozemky – § 4 Stavba č. p. 10 stojí na pozemku parc. č. st. 15 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 247 m 2. Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. 69/1 - trvalý travní porost o výměře 1393 m2. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Dolní Dobrouč Název okresu:
Ústí nad Orlicí
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci Základní cena výchozí:
Hodnocení znaku II. 2001 – 5000 obyvatel IV. Ostatní obce
Oi 0,85 0,60
V. I. III. III.
0,80 1,00 0,90 0,95
Ostatní případy Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Železniční, nebo autobusová zastávka Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) ZCv = 740,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 258,14 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
Pi 0,00 0,00
– 11 – ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,960 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,931 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 240,3283 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] parc.č.st. 15 Zastavěná plocha a nádvoří 247 69/1 Trvalý travní porost 1 393 Součet: 1 640 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 59 361,09 334 777,32 394 138,41 394 138,41 Kč
– 12 –
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Ceny bez odpočtu opotřebení: a) b)
Rodinný dům Vedlejší stavby 1) Vedlejší stavba 1 2) Vedlejší stavba 2 c) Pozemky Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
205 099,58 Kč 1 149 289,30 Kč 43 852,61 Kč 394 138,41 Kč 1 792 379,90 Kč 1 792 380,– Kč
Výsledné ceny včetně opotřebení: d) e)
Rodinný dům Vedlejší stavby 1) Vedlejší stavba 1 2) Vedlejší stavba 2 f) Pozemky Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 1 020 350,– Kč. Cena slovy: Jedenmiliondvacettisíctřistapadesát Kč.
205 099,58 Kč 405 630,16 Kč 15 477,34 Kč 394 138,41 Kč 1 020 345,49 Kč 1 020 350,– Kč
– 13 –
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 14 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 10, Horní Dobroč Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž
110 roků 1 1 1 640 m2 63 m2 Ne
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Samostatně stojící, Kraj obce Před rekonstrukcí 0 Zděné, smíšené 231 m2 Elektro, voda ze studny, jímka Vedl. stavby
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům k.ú. Petrovice, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům určený k rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 115 roků Stav objektu Před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Smíšené 2 Výměra pozemku 1307 m Zastavěná plocha RD 146 m2 2 Užitná plocha RD 36 m Přípojky Elektřina Garáž Ne Příslušenství Vedlejší stavby Požadovaná nebo kupní cena: 195 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 5 417,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,98 1,00 0,90 1,00 1,00 0,93 0,82 4 442,– Kč
Objekt č. 2: Rodinný dům/ chalupa k.ú. Dolní Čermná, okres Úst na Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům/chalupa před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný Poloha Klidná část obce dům/chalupa Stáří objektu 110 roků Stav objektu Před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Smíšené 2 Výměra pozemku 802 m Zastavěná plocha RD 119 m2 2 Užitná plocha RD 70 m Přípojky Elektřina, dálkový vodovod, plyn
– 15 – Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Příslušenství
Septik, vedlejší stavba 195 000,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
2 786,– Kč 0,98 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 0,84 2 340,– Kč
Objekt č. 3: Rodinný dům k.ú. Dlouhá Třebová, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně stojící rodinný dům před rekonstrukcí, veškeré přípojky u pozemku. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 115 roků Stav objektu Před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra pozemku 1304 m Zastavěná plocha RD 217 m2 Užitná plocha RD 50 m2 Přípojky Elektřina, dálkový vodovod, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena: 390 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 7 800,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 4: Rodinný dům/ chalupa k.ú. Knapovec, okres Ústí nad Orlicí Popis: Samostatně rodinný dům/ chalupa před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům/ Poloha Klidná část obce chalupa Stáří objektu 105 roků Stav objektu Před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 1
0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,95 0,81 6 318,– Kč
– 16 – Podkroví Ano Výměra pozemku 2 371 m2 Užitná plocha RD 80 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Zděné 208 m2 Elektro, dálkový vodovod Stodola, jímka 619 000,– Kč 7 738,– Kč 0,98 1,00 0,90 1,00 1,00 0,93 0,82 6 345,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 5 900,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 370 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 15, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 10 a pozemek parc. č. 69/1, dle LV č. 87, v obci Dolní Dobrouč, k.ú. Horní Dobrouč, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 370 000,- Kč. Cena slovy: Třistasedmdesáttisíc Kč.
V Praze dne 27.10.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 17 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5964-346/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 27.10.2015
Ing. Karel Schwarz
