Znalecký posudek č. 5880-262/15 O obvyklé ceně nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemku parc. č. st. 123, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 105 a pozemku parc. č. 520/3, v obci Přelíc, katastrální území Přelíc, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, okres Kladno.
Objednatel posudku:
JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 561/12/U 01-089)
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.07.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 13.08.2015
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemku parc. č. st. 123, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 105 a pozemku parc. č. 520/3, v obci Přelíc, katastrální území Přelíc, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, okres Kladno.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 22.07.2015 za přítomnosti vlastníka - paní Romany Mánkové.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 30 ze dne 02.07.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - usnesení soudu ve věci projednání dědictví ze dne 09.03.2012 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 10.07.2015 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovité věci
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Kladno Přelíc Přelíc (734551)
List vlastnictví číslo: 30 Vlastníci: 1. Ondřej Mánek č.p. 105, 273 05 Přelíc
Podíl: 1/4
2. Kateřina Mánková č.p. 105, 273 05 Přelíc
Podíl: 1/4
3. Romana Mánková č.p. 105, 273 05 Přelíc
Podíl: 1/2
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 30 ze dne 02.07.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro Tomiha s.r.o.,
–3– - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro Českou republiku, - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro ORIFLAME CZECH REPUBLIC spol. s r.o., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro Okna Macek a.s., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro ČEZ Prodej, s.r.o., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Romany Mánkové, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 30 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci (paní Romany Mánkové) byla nařízena a zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 123 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 105. Nemovitá věc se nachází na jihozápadním okraji obce Přelíc. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a budova obecního úřadu. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Zahrnuje jednu bytovou jednotku o velikosti 2+kk. Je napojen na elektro, plyn a obecní vodovodní řád, odkanalizování do septiku. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 105 tvoří pozemek parc. č. 520/3 - zahrada. Pozemky jsou rovinné a mírně svažité. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: - vedlejší stavby - dřevěná stavba s pultovou střechou s plechovou krytinou, zděná stavba se sedlovou střechou s betonovou krytinou a drobné stavby - zanedbaný stav, celková ZP cca 40 m2, - přípojky IS - elektro, vodovod, kanalizace (do septiku), plyn. - venkovní úpravy - septik, oplocení, vrata, venkovní záchod, - smíšené trvalé porosty.
8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00
0,00 0,01 –0,03 0,00
–5– II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,010 i=2
a) Rodinný dům – § 35 Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy s rovnými podhledy. Střecha sedlová, střešní krytina tašková. Okna jsou plastová a dřevěná dvojitá. Podlahy místností jsou dřevěné prkenné, částečně pokryté keramickou dlažbou. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Zařizovací předměty chybí - v objektu není provedena koupelna ani WC. Dům je vytápěn lokálně na tuhá paliva a lokálním elektrickým topením. Rodinný dům byl postaven kolem roku 1910. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zanedbaný. Dispoziční řešení: 1.PP: sklep. 1.NP: veranda, chodba, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj. Podlaží: Název 1.PP 1.NP Součet:
10,80×6,30
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 76,04 / 68,04 Podlažnost:
Zastavěná plocha 8,00 m2 = 68,04 m2 = 76,04 m2
76,04 m2 68,04 m2 = 1,12
Obestavěný prostor (OP): OP: 8,00×2,50+10,80×6,30×(3,00+3,20/2)
=
332,98 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Přelíc Počet obyvatel: 379 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01
–6– 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan II. Lokální vytápění el. nebo plynem, I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC I. Bez dalšího vybavení II. Minimálního rozsahu II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1910 105 0,600
0,08 –0,04 –0,10 0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,474
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 162,72 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,010 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 332,98 × 1 162,72 × 0,930 × 1,010 =
363 661,74 Kč
Rodinný dům – určená cena:
363 661,74 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Přelíc Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
Oi 0,50 0,60 1,01
1,00 1,00 0,85
–7– Základní cena výchozí: ZCv = 1 500,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 386,33 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 226 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,963 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,010 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,939 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 349,3416 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 123 Zastavěná plocha a nádvoří 445 520/3 Zahrada 781 Součet: 1 226 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 155 457,01 272 835,79 428 292,80 428 292,80 Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
363 661,74 Kč 428 292,80 Kč 791 954,54 Kč 791 950,– Kč
Určená cena: 791 950,– Kč Cena slovy: sedmsetdevadesátjedentisícdevětsetpadesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Romana Mánková
Vlastnický podíl 1/2
Určená cena (podíl id. 1/2): 395 980,– Kč Cena slovy: Třistadevadesátpěttisícdevětsetosmdesát Kč.
Podíl ceny 395 975,– Kč
–9–
D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 10 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 105, Přelíc Druh nemovitosti Rodinný dům
Poloha
Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD
cca 105 roků 1 0 1 226 m2 52 m2
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky
Garáž
Ne
Příslušenství
Samostatně stojící, okraj obce Zanedbaný 1 Zděné 68 m2 Elektro, voda, kanalizace do septiku, plyn Vedl. stavby, venk. úpravy
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům k.ú. Smečno, okres Kladno Popis: Řadový rodinný dům 2+1 s možností vestavby podkroví, dům je v původním stavu a je určen k rekonstrukci, napojen na veřejný vodovod, plynovod, elektřinu 220/380, topení na plynové lokální topení, septik a studna na zahradě. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 90 roků Stav objektu V původním zanedbaném stavu, před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Smíšená Výměra pozemku 318 m2 Zastavěná plocha RD 95 m2 Užitná plocha RD 88 m2 Přípojky Elektřina, voda, plyn Garáž Ne Příslušenství Studna, septik Požadovaná nebo kupní cena: 1 450 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 16 516,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Objekt č. 2: Rodinný dům k.ú. Ledce, okres Kladno
0,95 1,00 0,95 0,90 1,25 0,95 0,97 16 021,– Kč
– 11 – Popis: Samostatně stojící rodinný dům po částečné rekonstrukci v roce 2010, plastová okna, střecha, dispozičně řešen jako 2+1 s možností vestavby podkroví. Topení lokální na tuhá paliva a ústřední plynové. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 75 roků Stav objektu Po částečné rekonstrukci Počet NP 1 Počet PP 0 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra pozemku 330 m Zastavěná plocha RD 80 m2 Užitná plocha RD 65 m2 Přípojky Elektřina, plyn voda, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena: 1 699 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 26 139,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,95 1,00 0,65 0,95 1,25 0,95 0,70 18 297,– Kč
Objekt č. 3: Rodinný dům k.ú. Smečno, okres Kladno Popis: Částečně podsklepený rodinný dům krajní v řadové zástavbě, dispozičně řešen komora, obývací pokoj, kuchyň, koupelna s WC a dva pokoje. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 70roků Stav objektu Po částečné rekonstrukci Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra pozemku 652 m Zastavěná plocha RD 210 m2 Užitná plocha RD 120 m2 Přípojky Elektřina, plyn, voda, kanalizace Garáž Ano Příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena: 879 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 7 325,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků
0,95 1,00 0,90 1,00 1,20
– 12 – Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,95 0,98 7 179,– Kč
Objekt č. 4: Rodinný dům k.ú. Smečno, okres Kladno Popis: Samostatně stojící rodinný dům dispozičně řešen jako 2+1, před rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Klidná část obce Stáří objektu 85 roků Stav objektu Před rekonstrukcí Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví Ne Svislé nosné konstr. Zděnné 2 Výměra pozemku 324 m Zastavěná plocha RD 100 m2 2 Užitná plocha RD 95 m Přípojky Elektro, voda, kanalizace, plyn Garáž Ano Příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena: 1 100 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 11 579,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
0,95 1,00 1,00 0,90 1,20 0,95 0,98 11 347,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 15 192,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 790 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 123, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 105 a pozemek parc. č. 520/3, dle LV č. 30, v obci a k.ú. Přelíc, běžně prodejné.
– 13 – Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí 395 000,- Kč.
Obvyklá cena (podíl id. 1/2): 395 000,- Kč Cena slovy: Třistadevadesátpěttisíc Kč V Praze dne 13.08.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 14 –
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5880-262/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 13.08.2015
Ing. Karel Schwarz
