15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 640 - 17/15 o ceně nemovitých věcí vč. příslušenství a součástí – pozemků parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, zapsaných na listu vlastnictví č. 850, v katastrálním území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 1 Soudní exekutor Mgr. Hynek Sekyrka Murmanská 1475/4 100 00 Praha 10

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 145 EX 1482/13

Datum místního šetření:

16. 2. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

16. 2. 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve čtyřech vyhotoveních a elektronické podobě.

V Ostravě, dne 23. února 2015

Znalecký posudek č. 640-17/15

A. NÁLEZ 1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitých věcí vč. příslušenství a součástí v ceně obvyklé a to: pozemků parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, zapsaných na listu vlastnictví č. 850, v katastrálním území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná 2) ocenění práv a závad, s předmětnými nemovitými věcmi spojených

Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Hynka Sekyrky, Exekutorský úřad Praha 1, o ustanovení znalcem č. j. 145 EX 1482/13-43 ze dne 4. 2. 2015 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve vlastnictví povinného pana Davida Smrčka.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 16. 2. 2015, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitých věcí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti znalce.

3.

Podklady pro vypracování posudku



Výpis z katastru nemovitostí č. 850 ke dni 11. 2. 2015 pro k. ú. Horní Lutyně, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Hynka Sekyrky, Exekutorský úřad Praha 1, o ustanovení znalcem č. j. 145 EX 1482/13-43 ze dne 4. 2. 2015 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Územní plán obce Orlová Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 - Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

     

4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 11. 2. 2015

LV č. 850 Okres: Katastrální území: Obec:

CZ0803 712531 599069

Karviná Horní Lutyně Orlová

2


A - Vlastník: Podíl Smrček David, B. Němcové 1023/35, Pod Bezručovým vrchem,794 01 Krnov B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. 1849/1, ostatní plocha, jiná plocha, výměra 286 m2 Pozemek parc. č. 1849/2, ostatní plocha, ostatní komunikace, výměra 48 m2 Pozemek parc. č. 1850, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 109 m2, součástí je stavba č. p. 103, rod. dům Pozemek parc. č. 1851, zahrada, výměra 1166 m2 Pozemek parc. č. 1852/1, orná půda, výměra 4256 m2 B1 – Jiná práva – 2x věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, s povinností k pozemkům parc. č. 1844/3 a 1845/2 C – Omezení vlastnického práva – zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, věcné břemeno chůze a jízdy s povinností k parc.č. 1851 pro parc. č. 1852/2, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 850 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, věcné břemeno chůze, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva - výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod., mimo věcná práva chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, s povinností k pozemkům parc. č. 1844/3 a 1845/2, nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Zpracovateli nebyla k dispozici projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí ani jiná dokumentace. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností, přičemž bylo zjištěno, že stavba č. p. 103 na pozemku parc. č. 1850.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu

3


má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitých věcí v tomto posudku, tj. pozemků, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitých věcí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:

4


- zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Oceňované pozemky se nachází v zastavěném území obce Orlová, v řídké zástavbě rodinných domů na konci slepé ulice Do Vršku, vzdušnou čarou 160 m severně od autobusového nádraží Orlová Lutyně. Zastávka MHD ve vzdálenosti 1 km na ul. Lutyňská, centrum obce s obecním úřadem je 2 km jižním směrem. Obec Orlová se nachází 10 km od správního centra - města Karviné, regionální metropole město Ostrava pak ve vzdálenosti 10 km. V obci je rozšířená občanská vybavenost. V rámci okresu Karviná se jedná o průměrně atraktivní lokalitu.

9.

Popis nemovitých věcí

Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Horní Lutyně, obec Orlová: Způsob ochrany

Č. parcely

Druh pozemku

Způsob využití

Výměra [m2]

1849/1

ostatní plocha

jiná plocha

286

1849/2

ostatní plocha

ostatní komunikace

48

1850

zastavěná plocha a nádvoří

stavba č. p. 103

109

1851

zahrada

1166

ZPF

1852/1

orná půda

4256

ZPF

Pozemek parc. č. 1850 byl zastavěn rodinným domem č. p. 103, který je k datu ocenění již zdemolován, na místě se nachází zbytky základů a zdiva. Dle informace vlastníka sousedního domu došlo k demolici domu či jeho rozebrání bezdomovci před cca 2 roky. Z leteckého náhledu ještě v roce 2006 byl objekt zastřešen. Z hlediska hodnoty pozemku představuje zbořeniště specifickou závadu spojenou s nemovitou věcí, která vyžaduje jeho odklizení pro účel dalšího využití pozemku v souladu s územním plánem obce. Hrubý odhad předpokládaných nákladů na odstranění zbytků zbořeniště, kdy se nepředpokládá využitelná hodnota zůstatkového materiálu, je stanoven ve výši 200 000,00 Kč. Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2 a 1851 tvoří s pozemkem parc. č. 1850 jednotný funkční celek jako zahrada k bývalému rodinnému domu. V současnosti jsou zarostlé plevelem a náletovým porostem. Na rozhraní pozemků parc. č. 1849/1 a 1851 je kopaná studna nezjištěné hloubky, která byla údajně zdrojem vody pro dům. Pozemek parc. č. 1852/1 navazuje na předchozí soubor pozemků z jižní strany jako travnatá plocha s náletovým porostem bez hodnoty. Přes pozemek vede nadzemní vedení NN. Pozemky jsou mírně sklonité k SV, bez oplocení, v místě je možnost napojení na vedení NN a obecní vodovod. Přístup k nemovitým věcem je z místní obslužné komunikace ul. Do Vršku, která je na obecních pozemcích, mimo poslední úsek na parc. č. 1848/2, která sousedí s oceňovanými pozemky a je v majetku 3 soukromých osob.

5


Příslušenstvím nemovitých věcí je kopaná studna na pozemcích parc. č. 1849/1 a 1851. Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850 a 1851 jsou dle územního plánu obce vedeny v ploše BI – bydlení individuální – v rodinných domech. Pozemek parc. č. 1852/1 je mimo zastavěné území obce, v ploše NZ – zemědělské pozemky.

B. OCENĚNÍ B. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu

Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu: IT = P6 × (1 + Pi) = 0,980 i=1 3 4

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce

6

Pi –0,02 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

Pi 1,00 0,04 0,02


6

Možnost napojení pozemku na II. inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí II. pozemku Dopravní dostupnost k pozemku VI.

7

Osobní hromadná doprava

4 5

8

II.

Poloha pozemku nebo stavby z II. hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. 10 Nezaměstnanost I. 11 Vlivy ostatní neuvedené II. 11 Pi) = 0,930 Index polohy: IP = P1 × (1 + i=2

Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Bez dalších vlivů

–0,10 –0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,01 0,00

a) Pozemky na LV číslo 850 – § 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Orlová Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 431,60 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,980 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Pi = 1,000 Index omezujících vlivů: IO = 1 + i=1 Index polohy: IP = 0,930 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,911

7

Oi 0,95 0,85 1,01

1,00 1,00 0,98

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 393,1876 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1849/1 ostatní plocha - jiná plocha 286 1849/2 ostatní plocha - ostatní komunikace 48 1850 zastavěná plocha a nádvoří 109 1851 zahrada 1 166 Součet: 1 609 § 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – vlastní území + 160 % Úprava celkem: + 160 % × Parc. č. 1852/1 1852/1 Součet:

Název orná půda orná půda

Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 64300 2 591 10,03 26,0780 64742 1 665 3,93 10,2180 4 256 2

Pozemky na LV číslo 850 – určená cena:

Cena [Kč] 112 451,65 18 873,– 42 857,45 458 456,74 632 638,84

2,600 Cena [Kč] 67 568,10 17 012,97 84 581,07 717 219,91 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851, 1852/1 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

8

717 219,91 Kč 717 219,91 Kč 717 220,– Kč


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA 1. Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 Popis metodiky V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Srovnávací metoda je provedena pro pozemky stavební s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase. Po pozemcích uvedeného typu, je v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek.

Pozemek

Velikost (m2)

Cena v Kč/m2

Zdroj, datum

2 488,00

450,00

MM reality 12/2014

Horní Lutyně Boční

1 266,00

394,00

Remax 02/2015

Dolní Lutyně Na Výšině

2 193,00

356,00

MW reality 12/2014

Dolní Lutyně Krátká

1 901,00

116,00

Sting 02/2015

Horní Lutyně, Polní

2 627,00

260,00

MM reality 02/2015

1 572,00

360,00

MM reality 02/2015

Lokalita

Stavební pozemek o celkové výměře 2.488 m2, možno Dolní Lutyně rozparcelovat na 3 parcely. Nachází se na pěkném a klidném Na Olmovci místě. IS jsou v dosahu včetně příjezdové cesty. Pozemek v Orlové na ul. Boční o budoucí výměře cca 1266m2. Pozemek je mírně svažitý a nachází se v klidné části města, zároveň v dobré dostupnosti do centra Orlové. K pozemku je zpracován projekt k zasíťování pozemku (voda a elektřina),majitel provede na vlastní náklady. Součástí prodeje je 1/4 podíl na příjezdové cestě. Stavební pozemek v atraktivní lokalitě Dolní Lutyně o výměře o výměře 2193 m2. V územním plánu je pozemek veden pro výstavbu rodinných domů. K pozemku je obecní příjezdová cesta a inženýrské sítě –voda,plyn, NN v dosahu. Stavební parcela o výměře 1.901m2 v krásné a klidné části Dolní Lutyně, v blízkosti centra Orlové. Pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu (písemné vyjádření ze stavebního úřadu). Pozemek je možné napojit na inženýrské sítě (plyn, vosa, elektřina), pozemek je rovinatý (velice mírný západní svah). Jedná se o klidné místo ve slepé ulici v zástavbě rodinných domů, s výbornou dostupností autem i autobusem.. Prodej mírně svažitého stavebního pozemku v lukrativní lokalitě města Orlová - část Horní Lutyně o výměře 2 627 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku ( voda, elektřina ). Klidné a slunné místo v blízkosti lesa. Veškerá občanská dostupnost v blízkém okolí.. Stavební parcela o výměře 1572 m2 v lukrativní lokalitě Horní Lutyně. Pozemek je možno rozparcelovat, nachází se v klidném prostředí, je slunný a dobře přístupný z hlavní cesty, zčásti oplocený. Voda, plyn a elektřina na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost v okolí..

Horní Lutyně, Rychvaldská

Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, a v širším okolí, pozemky s obdobným účelem užití v rozpětí 110,00 - 450,00 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k umístění pozemků, možnosti napojení na IS, s omezeným přístupem z obecní komunikace, aktuální možnosti jejich 2 využití, odhaduji srovnávací hodnotu oceňovaných pozemků ve výši 300,00 Kč/m .

9


2. Pozemek parc. č. 1852/1 V současnosti není pozemek určen k zástavbě, je veden v ploše zemědělské půdy. Pozemky obdobného charakteru, tedy v současnosti vedené v územním plánu v ploše nezastavitelné, avšak vzhledem k jejich umístění lze předpokládat do budoucna jejich možné zastavění, jsou v současnosti nabízeny v dané lokalitě a čase v rozmezí 90,00 – 130,00 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k umístění pozemku, možnosti napojení na IS, bez vlastního přístupu z obecní komunikace, aktuální možnosti jeho využití, odhaduji srovnávací hodnotu pozemku ve výši 90,00 Kč/m2.

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851

482 700,00

Pozemek parc. č. 1852/1

383 040,00

Celkem

865 740,00

B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 850 pro k. ú. Horní Lutyně, v části C – omezení vlastnického práva, příp. části B1 – jiná práva, jsou zapsána tato omezení: -

zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

s povinností k Davidovi Smrčkovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1.

10


Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitými věcmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod.

Nebyly zjištěny žádná výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí, mimo věcné právo jako věcné břemeno chůze a jízdy ke všem oceňovaným pozemkům, a věcné břemeno chůze a jízdy s povinností pro parc. č. 1851.

a)

Dle LV č. 850 je v části B1 zapsáno věcné právo jako věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, s povinností k pozemku parc. č. 1844/3, a věcné právo jako věcné břemeno chůze a jízdy k pozemkům parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, s povinností k pozemku parc. č. 1845/2

Jedná se o blíže nespecifikovaná práva na základě listiny Usnesení soudu č. deníku 253/1935. Při místním šetření bylo zjištěno, že povinné pozemky nesousedí bezprostředně s oceňovanými pozemky, jsou součástí místní obslužné komunikace – ul. Do Vršku, a jejich původní účel zajištění přístupu takto pozbývá smysl. Hodnotu tohoto práva oceňuji ve výši 0,00 Kč.

b)

Dle LV č. 850 je v části C zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy pro pozemek parc. č. 1852/2 s povinností k pozemku parc.č. 1851

Dle listu vlastnictví č. 850 se jedná o věcné břemeno na základě Smlouvy o věcném břemeni ze dne 16. 9. 1997. Jelikož není znám rozsah věcného břemene, nelze stanovit jeho roční užitek pro zjištění výnosu a následného výpočtu hodnoty věcného břemene, bude jeho výše stanovena paušálně ve výši 10 000,00 Kč.

c)

Specifická závada váznoucí na pozemku parc. č. 1850 jsou pozůstatky zbořeniště rodinného domu č. p. 103, které omezují využití stavebního pozemku k jeho další zástavbě, a vyžadují náklady na jejich odstranění.

Hrubý odhad předpokládaných nákladů na odstranění zbytků zbořeniště, kdy se nepředpokládá využitelná hodnota zůstatkového materiálu, je stanoven ve výši cca 200 000,00 Kč.

11


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Nemovitost

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

Pozemky parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1

717 220,00 Kč

865 740,00 Kč

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitých věcí vč. příslušenství a součástí v ceně obvyklé a to: – pozemků parc. č. 1849/1, 1849/2, 1850, 1851 a 1852/1, zapsaných na listu vlastnictví č. 850, v katastrálním území Horní Lutyně, obec Orlová, okres Karviná Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kladné stránky: - klidná lokalita k bydlení - obec s dobrou obč. vybaveností a infrastrukturou Záporné stránky: - možnost napojení pouze na obecní vodovod a vedení NN - pozemek parc. č. 1851 zatížen věcným břemenem cesty a chůze, pozemek parc. č. 1850 je zatížen náklady nutnými k odstranění zbořeniště RD

Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitých věcech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí v celkové výši

865 740,00 Kč

12


2) ocenit jednotlivá práva a závady, s předmětnými nemovitými věcmi spojená Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojená a které prodejem v dražbě nezaniknou. Nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy, předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. Dle LV č. 850 vázne na nemovitostech věcné břemeno chůze a jízdy a dále věcné právo chůze a jízdy. Současně byla zjištěna specifická závada viz. část posudku B3.

Cena práv s nemovitostmi spojených činí

0,00 Kč

Cena závad s nemovitostmi spojených činí

10 000,00 Kč

Specifická závada s nemovitostmi spojená

200 000,00 Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 640-17/15 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 23. února 2015

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 850 pro k. ú. Horní Lutyně Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

13

FOTODOKUMENTACE – Pozemky v k. ú. Horní Lutyně

SITUACE

15

Recommend Documents