Znalecký posudek č. 309-51/15 č.j. 142 EX 02563/13
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád)
Podle stavu ke dni 17. 7. 2015 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 28 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 29. 8. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 02563/13-262 je úkolem znalce provést ocenění nemovitých věcí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 2371/52868 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 1560 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec Březnice, kat.území Březnice, a to: - pozemek parc.č. 165, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 476 m2, na pozemku stojí stavba: Březnice, č.p. 126, byt.dům - stavba Březnice, č.p. 126, bytový dům včetně jejich součástí a příslušenství 2) nemovitých věcí povinných František Kostínek, RČ 760608/2385 a Martina Kostínková, IČ 71481575, RČ 835206/1982, které jsou v SJM zapsaných na listu vlastnictví č. 1852 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec Březnice, kat.území Březnice, a to: - byt č. jednotky 126/26, vymezeno v: Budova Březnice, č.p. 126, byt.dům, LV 1560 na parcele 165, LV 1560, parcela č. 165, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 476 m2 včetně jejich součástí a příslušenství II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny stavby pp (tj. indexu trhu a polohy). 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o bytovou jednotku v bytovém domě na ulici Rožmitálská, čp. 126, v západní části města Březnice. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci, zástavba v okolí je tvořena převážně bytovými domy. Nedaleko se nachází autobusové nádraží, supermarket, policie, hřbitov. Bližší popis bytu i domu viz dále v Posudku. Město Březnice se nachází v okrese Příbram ve Středočeském kraji, asi 17 km jižně od Příbrami. Dle platného Malého lexikonu obcí zde žije 3 528 obyvatel. Město disponuje komplexní občanskou vybaveností.
3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 17. 7. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora a p.Kostínkové.
–4–
4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí- LV 1852, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02563/13 pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M, dne 6.5.2015. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 16.7. 2015. 4.3. Místní šetření provedeno dne 17.7.2015 vykonavatele soudního exekutora.
za účasti zástupce objednatele posudku-
4.4. Použité předpisy, literatura a další podklady: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu. Vyhláška č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu. Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM Použitá literatura: [1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[3]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[4]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[5]
BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007
[6]
BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Příbram Březnice Březnice (614271)
List vlastnictví číslo: 1852 Vlastník: Společné jmění manželů Kostínek František a Kostínková Martina Rožmitálská 126, 26272 Březnice List vlastnictví číslo: 1560
–5–
6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1560 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 126/26 b) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 0,04 0,00 0,00 0,00
–7– 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,130 i=2
Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1560
Jedná se o pozemek parc.č. 165, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 476 m2, zastavěnou bytovým domem č.p. 126 s oceňovanou bytovou jednotkou.
II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 126/26 Jedná se o bytovou jednotku v 5.NP bytového domu o 5 nadzemních podlažích. Dům je panelové konstrukce, po revitalizaci, v roce 2012 byla vyměněna okna za plastová, v roce 2014 byl objekt zateplen a opravena střecha, rovněž byly rekonstruovány vnitřní společné prostory. Dům nedisponuje výtahem. Bytová jednotka je původně dispozice 3+1, nyní upraven předělením na 4+1. Byt je před rekonstrukcí, má původní umakartové jádro. Koupelna je vybavena pouze vanou, umyvadlo chybí. Na podlahách v pokojích jsou koberce, příp. PVC kryté kusovým kobercem v obývacím pokoji. Kuchyň je vybavena zánovní rohovou kuchyňskou linkou, na podlaze je PVC. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené. Byt byl v době místního šetření velmi zanedbaný z hlediska úklidu. Dle Občanského zákoníku je součástí bytu vše, co k němu podle jeho povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím byt znehodnotil. Součástí bytu je tak například podlahová krytina, topení, jeho vnitřní instalace, okna, dveře apod. Byt a jeho součásti tak tvoří jeden nedělitelný celek. Příslušenstvím jsou věci, které náležejí vlastníkovi hlavní věci a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství sdílí osud věci hlavní a při prodeji automaticky přechází na kupujícího. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší prostory či místnosti určené k užívání s bytem. Příslušenstvím oceňované bytové jednotky je v daném případě sklep. Příslušenství domu je vše, co je s ním funkčně spjato. V oceňovaném případě bytový dům nedisponuje příslušenstvím. Cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, v budově typu J a K z přílohy č.8 k Oceňovací vyhlášce, se ocení porovnávacím způsobem podle § 38 Vyhlášky, výsledkem je cena jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci. Cena bytu určená porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí. Budova stojí na pozemku parc.č. st. 165 a vlastníkovi bytu přináleží také vlastnický podíl ve výši 2371/52868 na tomto pozemku. Tento podíl je vypočten zvlášť a k ceně bytu je připočten.
–8–
Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 1560 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Březnice Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 380,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 534,89 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,130 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,130 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 604,4257 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 165 zastavěná plocha a nádvoří 476
Cena [Kč] 287 706,63
–9–
Pozemky na LV číslo 1560 – určená cena:
287 706,63 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 1560 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Březnice Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 380,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 534,89 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,85 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 534,8900 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 165 zastavěná plocha a nádvoří 476 Pozemky na LV číslo 1560 – určená cena:
Cena [Kč] 254 607,64 254 607,64 Kč
– 10 –
II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 126/26 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Vstupní chodba Obývací pokoj Pokoj Chodbička ke kuchyni Kuchyně Pokoj Pokoj Koupelna WC Chodbička k pokojům Sklepní kóje
Výpočet plochy 4×1,16 4,415×3 3×2,73 2,9×1,42 3×2+0,6×0,9 4,9×2,8–0,9×0,7 3,4×2,9 2×1,6 1,1×0,7 1,7×0,8 1,5×1
Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,64 1,00 4,64 13,25 1,00 13,25 8,19 1,00 8,19 4,12 6,54 13,09 9,86 3,20 0,77
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,12 6,54 13,09 9,86 3,20 0,77
1,36 1,50 66,52
1,00 0,10
1,36 0,15 65,17
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Březnice Počet obyvatel: 3 528 Základní cena (ZC): 19 399,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
Vi 0,00 –0,01 0,00 –0,05 0,03 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,65*
– 11 – *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1975 40 0,800 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,447
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 8 671,35 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,130 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 65,17 × 8 671,35 × 1,000 × 1,130 =
638 576,42 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 287 706,63 Kč Spoluvlastnický podíl: × 2 371 / 52 868 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 12 902,94 Kč 12 902,94 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 651 479,36 Kč Bytová jednotka č. 126/26 – určená cena:
651 479,36 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Bytová jednotka č. 126/26 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Vstupní chodba Obývací pokoj Pokoj Chodbička ke kuchyni Kuchyně Pokoj Pokoj Koupelna WC Chodbička k pokojům Sklepní kóje
Výpočet plochy 4×1,16 4,415×3 3×2,73 2,9×1,42 3×2+0,6×0,9 4,9×2,8–0,9×0,7 3,4×2,9 2×1,6 1,1×0,7 1,7×0,8 1,5×1
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Březnice Počet obyvatel: 3 528 Základní cena (ZC): 19 399,– Kč/m2
Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,64 1,00 4,64 13,25 1,00 13,25 8,19 1,00 8,19 4,12 6,54 13,09 9,86 3,20 0,77
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4,12 6,54 13,09 9,86 3,20 0,77
1,36 1,50 66,52
1,00 0,10
1,36 0,15 65,17
– 12 – Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 40 Koeficient pro úpravu (s): 0,800
Vi 0,00 –0,01 0,00 –0,05 0,03 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,447
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU = 65,17 × 8 671,35
8 671,35 Kč/m2 =
565 111,88 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 254 607,64 Kč Spoluvlastnický podíl: × 2 371 / 52 868 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 11 418,53 Kč 11 418,53 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 576 530,41 Kč Bytová jednotka č. 126/26 – určená cena:
576 530,41 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální.
– 13 –
Srovnávací nemovité věci:
1) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Kód nabídky: N1404963 MoniT-ID: 1E4E16
865 000,– Kč vč. DPH 12 720,59 Kč/m2 Rožmitálská, Březnice Březnice 3 528 Příbram
Číslo obce:
540013
Kraj:
Středočeský
Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví, obytná plocha 68,25 m2, v Březnici, okr. Příbram. Byt je celkově vybílen a připraven ihned k prodeji. Zděná koupelna je po celkové rekonstrukci, sprchový kout, na podlaze dlažba. Na radiátorech měřiče. K bytu patří sklep. Dům prošel celkovou rekonstrukcí zateplení, střecha, plastová okna, stoupačky, balkony, výtah, vchodové dveře, poštovní schránky. Parkování na vyhrazeném parkovišti u domu. Dům se nachází v blízkosti centra, kde najdete veškerou občanskou vybavenost. Dopravní dostupnost také výborná, vlak, bus. Město Březnice je vyhledávanou lokalitou díky vyhlášenému zámku, sportovnímu vyžití, cyklotrasy, turistické trasy Orlík nad Vltavou, Třemšín, Kasejovice, aj. Celková plocha: 68 m2 Užitná plocha: 78 m2 Plocha balkónu/terasy: 7 m2 Plocha sklepa: 2 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Doprava: silnice, autobus, vlak Příslušenství: balkón, sklep Vybavení: výtah
6
– 14 –
2) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: LKBT74:1550998 MoniT-ID: 137BD
Nabídková cena:
750 000,– Kč vč. DPH 10 563,38 Kč/m2 , včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisuDoporučuji, výhodný poměr velikost x cena, vč.komplet.právního servisu Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Rožmitálská, Březnice Březnice 3 528 Příbram
Číslo obce:
540013
Kraj:
Středočeský
Popis: Částečně zrekonstruovaný byt 3+1 v městečku Březnice.Vstup do bytu (orientace Východ, Západ) je přes bezpečnostně odolné vstupní dveře do prostorného zádveří s chodbou do T, ze které jsou přístupné samostatné dva pokoje (dětský a ložnice) a dále pak jádro s koupelnou (vana, umyv, pračka) a s odděleným WC a praktickou šatnou.Chodba ústí do slunného obývacího pokoje s
– 15 – jídelním a kuchyňským koutem. Kuch. linka ve tvaru L,s keramickým obkladem,vč. el. sporáku se sklokeramickou deskou s horkovzdušnou troubou zn.Amica, s digestoří.Podlahy plovoucí a PVC,nové interiérové dveře s obložkami. Rozvody vody plast. Byt je prosvětlen novými plastovými okny se žaluziemi. Topení v bytě je zajištěno přes nové topné panely z plyn.kotelny. Dům prošel v r.2012 celkovou, velmi důkladnou rekonstrukcí (střecha,zateplení celého pláště, obnova vchodových portálů s přístřešky,byt.vrátný). Televizní příjem ze spol.digitální antény(základní programy zdarma), byt.přípojka na satelit, nutno pouze v bytě osadit receiver,lze aktivovat i pevnou tel. linku O2 pro případný příjem internetu, který nyní poskytuje spol. Internet PB. K bytu patří malá sklepní koje a malá komora na chodbě domu, v domě zachována kolárna,kočárkárna.Okolí domu obklopeno zelení s koutkem pro dětské hry i dostatečným prostorem pro parkování. Na dohled Bus. nádraží, vč. druhého supermarketu ve městě. Veškerá potřebná infrastruktura (zdravotní středisko, ZŠ, SŠ, veškeré obchody, sportoviště,vlakové spojení a známý Březnický zámek, pořádající pravidelné kulturní akce či vyhlášený pivovar.Přímé Bus spojení na Prahu či na Tábor. Celková plocha: 71 m2 Užitná plocha: 71 m2 Plocha zahrady: 340 m2 Plocha sklepa: 2 m2 Dispozice bytu: 3+1 Okolní zástavba: obytná Druh konstrukce: panelová Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Rozvody: kabelové rozvody Příslušenství: sklep
3
– 16 –
3) Byt 3+1, Březnice, ul Borská Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:
789 000,– Kč vč. DPH 12 138,46 Kč/m2 včetně provize
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Březnice, Borská Březnice 3 528 Příbram
Kód nabídky: RI-478450 MoniT-ID: 3412A
Číslo obce:
540013
Kraj:
Středočeský
Popis: Dumrealit. cz Vám zprostředkuje možný prodej velice pěkného, cihlového bytu 3+1/65,5m/ s garáží v OV na konci obce Březnice v krásném, klidném prostředí obklopeném přírodou. Byt se nachází ve třetím patře bytového domu o čtyřech podlažích/velice udržovaný stav, nová střecha, vchodové dveře/. K bytu náleží garáž /není součástí kupní ceny/se zavedenou elektřinou -hned vedle domu. Samotný byt je dispozičně řešen jako 3+1-je částečně zrekonstruovaný/novější kuchyňská linka, nově vybudovaná koupelna, plastová okna/. Při vstupu do chodby je vlevo umístěna koupelna /nové obklady, sprchový kout, umyvadlo/ s prostorem pro pračku, vzadu nové
– 17 – WC. Dále v levé části chodby vstup do příjemné kuchyně/5,9m/ se spíží, plynovým sporákem a jídelním stolem. Kuchyně je průchozí do jednoho z menších pokojů/10,2m/ a do obývacího pokoje. V pravé části chodby je jednotlivě vstup do ložnice/13,8m/ a vedle do prostorného obývacího pokoje/19,6m/-propojení s malým pokojem. Výhodou bytu jsou nízké náklady na bydlení, pouze jeden soused na patře, plynová kotelna pro celý dům/ústřední topení + ohřev vody/. K bytu náleží velký sklep/5,9m/, součástí společných prostor je velká v zimě vytápěná sušárna a kočárkárna. Dále k dispozici na bytě přípojka na telefon, kabel TV, podlahy v kombinaci-dlažba, parkety, koberce. Byt působí velice útulně, je ve výborném stavu s možností okamžitého nastěhování. Samotný dům i prostředí v okolí domu s lavičkami a zelení zaručuje klidné a příjemné bydlení-vřele doporučuji. Občanská vybavenost v obci/škola, školka, obchody, autobusové a vlakové spojení/, centrum obce-pět minut. Cena bytu je určena včetně provize RK, která zahrnuje veškerý právní servis, včetně úschovy kupní ceny a podání návrhu na vklad do KN. Celková plocha: 65 m2 Užitná plocha: 65 m2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, kabelová televize Příslušenství: sklep
4 1
– 18 –
4) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Prodej bytu 3+1 71 m2 Rožmitálská, Březnice 497 710 Kč Byt v OV s dispozicí 3+1 a sklepem, výměra 74 m2, ul. Rožmitálská, Březnice. Byt v původním ale zachovalém stavu s umakartovým bytovým jádrem se nachází ve 3. patře panelového domu nedaleko centra obce s veškerou občanskou vybaveností. Velmi dobrá dostupnost do Příbrami. Autobusové nádraží cca 50 m od domu. Celková cena:497 710 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka:1 763 Kč měsíčně více» Poznámka k ceně:Cena včetně provize a právních služeb. ID zakázky:444039 Aktualizace:Dnes Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Centrum obce Podlaží:4. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha:71 m2 Plocha podlahová:74 m2 Sklep:3 m2 Parkování:1 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V, 230V Doprava:Silnice Energetická náročnost budovy:Třída G Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
Seznam porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Výchozí cena (VC): 865 000,– Kč Množství (M): 68,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 0,98 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kstavu domu: 1,00 Jednotková cena (JC): 10 066,44 Kč Váha (V): 1,0 2) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Výchozí cena (VC): 750 000,– Kč Množství (M): 71,00 m2
– 19 – Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 0,95 Kpříslušenství: 0,97 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kstavu domu: 1,00 Jednotková cena (JC): 7 860,33 Kč Váha (V): 1,0 3) Byt 3+1, Březnice, ul Borská Výchozí cena (VC): 789 000,– Kč Množství (M): 65,00 m2 Kpolohy: 1,02 Kstavu: 0,80 Kvybav.: 0,80 Kpříslušenství: 0,98 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kstavu domu: 1,10 Jednotková cena (JC): 8 114,96 Kč Váha (V): 1,0 4) Byt 3+1, Březnice, ul. Rožmitálská Výchozí cena (VC): 497 710,– Kč Množství (M): 74,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,95 Kvybav.: 0,97 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Kos.vlast.: 1,00 Kstavu domu: 1,10 Jednotková cena (JC): 6 476,74 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Kpříslušenství × Kredukce na zdroj ceny × Kos.vlast. × Kstavu domu) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
6 476,74 Kč 8 129,62 Kč 10 066,44 Kč
× =
8 129,62 Kč 65,00 m2 528 425,30 Kč 528 430,– Kč
– 20 –
C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 199/2014 Sb.) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb.
287 706,63 Kč 254 607,64 Kč
Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem
651 480,– Kč 576 530,– Kč 528 430,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 530 000,– Kč Cena slovy: pětsettřicettisíc Kč
Závěr: I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 2371/52868 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 1560 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec Březnice, kat.území Březnice, a to: - pozemek parc.č. 165, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 476 m2, na pozemku stojí stavba: Březnice, č.p. 126, byt.dům - stavba Březnice, č.p. 126, bytový dům včetně jejich součástí a příslušenství 2) nemovitých věcí povinných František Kostínek, RČ 760608/2385 a Martina Kostínková, IČ 71481575, RČ 835206/1982, které jsou v SJM zapsaných na listu vlastnictví č. 1852 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro obec Březnice, kat.území Březnice, a to: - byt č. jednotky 126/26, vymezeno v: Budova Březnice, č.p. 126, byt.dům, LV 1560 na parcele 165, LV 1560, parcela č. 165, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 476 m2 včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 530 000,– Kč II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí.
– 21 – Příslušenstvím nemovité věci je sklep -viz také výše v Posudku a toto je zohledněno při stanovení obvyklé ceny.
III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. Na nemovitých věcech nebyla zjištěna věcná břemena ani nájemní práva. Ocenění ad III) : 0,- Kč
Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.
V Metylovicích 29. 8. 2015
Ing. Marta Bílková
– 22 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 309-51/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015-61 . V Metylovicích 29. 8. 2015
E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí- LV 1852- byt Katastrální mapa parcely 165
Ing. Marta Bílková
– 23 –
Fotodokumentace
Pohled na dům od příjezdové komunikace-od Pohled na dům od východu západu
Vstup do domu
Společné prostory
Vstupní chodba bytu
Koupelna
– 24 –
Pokoj
WC
Pokoj
Obývací pokoj
Kuchyně
Propojení obývacího pokoje s kuchyní
Pokoj
Pohled z kuchyně do obývacího pokoje a pokoje
– 25 –
Výpis z katastru nemovitostí- LV 1852- byt
– 26 –
– 27 –
– 28 –
Katastrální mapa parcely 165
