Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 4509-15/15 6
NEMOVITOST: Kraj: Obec: Část obce: Ulice: List vlastnictví č. Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Okres: Blansko Křtěnov Katastrální území: Křtěnov u Olešnice Křtěnov Číslo popisné: 55 55 Křtěnov číslo orientační: PSČ: 55 Kód k.ú.: 676 691 Kolna na zahradě, oplocení, žumpa, venkovní betonová dlažba st. 117, 123/5 Jiří Fučík, Křtěnov 55, 67974 Křtěnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jiří Fučík, Křtěnov 55, 67974 Křtěnov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
exekuční úřad Blansko soudní exekutor Mgr. Týč Daniel Masarykova 12, 678 01 Blansko Jaroslav Sedlák Olomučany 300 / 300, 679 03 Olomučany 300 telefon: 602569600 IČ: 10528326
ÚČEL OCENĚNÍ:
exekuční řízení
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
sp. zn. 096-EX 150/12 (ocenění stávajícího stavu)
9 stran
V Olomučanech, dne 12.2.2015
540 000 Kč 20.1.2015
Číslo odhadu odhadce: 4509-15/15
e-mail:
[email protected] DIČ:
Současný stav
Počet stran:
67974
Datum zpracování :
Právní vady přecházející dražbou 0,- Kč 12.2.2015
Počet příloh: 1 Otisk razítka
Jaroslav Sedlák
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Jihomoravský Křtěnov u Olešnice
Obec, část obce: Ulice:
Rodinný dům
Křtěnov, Křtěnov Křtěnov
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav
Počet podlaží PP/NP Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
1 1 ano
1
1 2 118 m 3 878 m 3 5 500 Kč/m 2 799 m 2 134,24 m 2 2 135,24 m 0,00 m 31 50 50,00 % 100,00 % neudržovaná k částečné rekonstrukci Není lokální - tuhá paliva zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) bydlení celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota
510 112 Kč
Věcná hodnota Obvyklá cena
2 482 218 Kč 540 000 Kč 66 420 Kč
- z toho hodnota pozemku
-2-
226 55
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Křtěnov se nachází v okrese Blansko, kraj Jihomoravský. Žije zde přibližně 230 obyvatel. Křtěnov je krátká řadová obec při Olešnickém potoku, která leží u silnice z Olešnice do Hodonína. Katastr Křtěnova měří 280 hektarů. Bezprostředně sousedí se zástavbou Olešnice, a proto je zde mírně větší zájem o výstavbu domů než v dalších menších obcích mikroregionu. Dle stávajících statistických údajů je zde mírný demografický pokles, což souvisí s možností zaměstnání v regionu s převažující zemědělskou produkcí.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) předmětem ocenění je samostatný rodinný dům nacházející se v zastavěné části obce. Dům je ke dni ocenění trvale obýván, přístup k domu je z veřejné komunikace. Příslušenství domu je tvořeno kolnou na vlastním pozemku. Nemovitosti jsou neudržované, nejsou dosud i přes provedenou kolaudaci domu v roce 1984 ( čj. Výst. 572/84 ze dne 30.11.1984 ) Nemovitost ke dni ocenění nebyla zpřístupněna majitelem, dům není stále stavebně dokončen - chybí fasáda. ke dni současné prohlídky je zcela zničený balkon u domu, k ocenění je použito srovnatelně údajů z prohlídky v domě provedené v roce 2009 taktéž za účelem exekučního řízení a to za přítomnosti manžely povinného a za účasti zástupce exekutorského úřadu v Blansku.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1984 Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení
okna, dveře
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace
/ plyn
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: C - dopad na snížení OC nad 30 %
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO
Popis rizika -3-
/ elektro
interiér
NE ANO
Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Demograficky negativně zatížená lokalita
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti dle statistik je lokalita klasifikována s mírným poklesem demografického vývoje, omezené pracovní možnosti
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Ostatní právní omezení
Popis věcných břemen a obdobných zatížení řada exekučních titulů
Rizika ostatní RIZIKO ANO
Popis rizika Stavby dlouhou dobu rozestavěné
Popis ostatních rizik objekt byl kolaudován rozhodnutím č j. Výst. 572/84 ze dne 30.11.1984 - ke dni ocenění není stále úplně dostavěn, chybí fasáda, klempířské prvky, z exteriéru je rozpadající se balkon, nejsou provedeny venkovní úpravy domu. objekt je připojen na el. energii, voda na obecní řad. Odpady by měly být svedeny do žumpy, nicméně volně přetékají na pozemek. Celkově nemovitost je ve neudržovaná v zhoršeném technickém stavu.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 55 CZ064 Jihomoravský 581810 Křtěnov Křtěnov
Kraj: Obec: Ulice:
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0641 Blansko 676691 Křtěnov u Olešnice 55
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 5806182151
Jiří Fučík
Křtěnov 55, 67974 Křtěnov
stavba je součástí pozemku ANO
Stavby část obce Křtěnov
Rodinný dům
č.p. 55
na pozemku p.č. st. 117
Pozemky st. 117 123/5
Stavební parcela Pozemková parcela
2
Parcela KN Parcela KN
1/1
125 m 2 674 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Výpočet věcné hodnoty staveb ke dni ocenění nebyla nemovitost zpřístupněna, popis je orientační dle předpokladu odpovídacího době výstavby předpokládám běžné vybavení. Zděný objekt, podsklepený, sedlová střecha s vestavěným podkrovím. Dům je standardní, předpoklad běžného vybavení.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží I PP I NP
Výčet místností Název podlaží
Zastavěná plocha 117,60 m2 117,60 m2
-4-
Započitatelná plocha podlaží 0,00 m2 134,24 m2
Název místnosti I NP přízemí - propočet koeficientem podkroví - propočet koeficintem - plocha nad 1,3 m výšky I NP - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha
88,20 m2 46,04 m2 135,24 m2
88,20m2 46,04 m2
134,24 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba 12,00*9,80*1,14/2 vrchní stavba 12,00*9,80*5,00 střecha ( podkroví ) 12,00*9,80*3,80/2 Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný, vázaný pálená krytina
= = = =
Obestavěný prostor 67,03 m3 588,00 m3 223,44 m3 878,47 m3
dvouvrstvé vápenné omítky hrubá vápenná sokl - kámen běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem náplňové dřevěná, zdvojená beton keramická dlažba kamna na tuhá paliva světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
118 878,47 5 500 100,00 4 831 596 31 50 50,00 2 415 798
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků zastavěná plocha a navazující zahrada
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků pozemky souvislé, mírně svažité, neudržováno, cena vychází ze srovnatelných pozemků v místě.
-5-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:
st. 117 123/5
Výměra m2 125 674 799
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 100 1/1 80 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 12 500 53 920 66 420
Výpočet porovnávací hodnoty ke dni ocenění nebyla nemovitost zpřístupněna, popis je orientační dle předpokladu odpovídacího době výstavby předpokládám běžné vybavení. Zděný objekt, podsklepený, sedlová střecha s vestavěným podkrovím. Dům je standardní, předpoklad běžného vybavení.
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Olešnice 150,00 185 4+1 1 150 000 7 667 0,43 reprezentant 1), rodinný dům o velikosti 4+1 v Olešnici na Moravě.Jedná se o dvoupodlažní
Upravená cena Foto Kč/m2 3 297
rodinný dům se zahrádkou v blízkosti centra městečka Olešnice. Dům je ihned obyvatelný s dispozicemi v prvním patře kuchyně a obývací pokoj, ve druhém patře pak tři pokoje. Základní škola a hřiště s koupalištěm 100m, mateřská školka 5 min. chůze.Ve dvoře je zděný přístavek využitelný jako dílna či sklad zahradního náčiní. Nedaleko domu se nachází prostorná garáž,
Olešnice 105,00 0 4+1 1 400 000 13 333 reprezentant 2), rodinný dům 4+1 se zahrádkou v obci Olešnice, okres Blansko.
0,32
4 312
Dům se nachází na velmi pěkném místě v klidné ulici s minimálním provozem, v blízkosti koupaliště a lesoparku, nedaleko od centra obce. Celková plocha pozemku je 185m2, zastavěná plocha a nádvoří 109m2, zahrádka má 76 m2. Dům je postavený z cihel a je částečně podsklepený. Celkovou užitnou plochu lze rozšířit vestavbou obytného podkroví. Dům je průběžně udržovaný,vhodný k okamžitému bydlení. Před asi deseti lety zde proběhla úprava koupelny, oprava fasády a výměna vstupních dveří. IS - elektřina, voda, plyn, kanalizace. Topení je ústřední, plynové. Dispozice: 1.PP - sklep o velikosti asoi 40m2. 1.NP - (přízemí) – vstupní chodba, prostorný pokoj do ulice, kuchyně, jídelna, koupelna s vanou, toaleta, vstup na zahradu. 2.NP - 3 pokoje (19, 15 a 9m2), chodba a prostorná terasa s pěkným výhledem (10,5m2). Ze dvora je vstup do další místnosti, kterou lze využít jako dílnu nebo sklad.
Olešnice 81,00 0 600 000 7 407 0,53 reprezentant 3), rodinný dům v obci Olešnice na Moravě. Dům, který Vám v tomto kraji
3 920
nabízíme má zastavěnou plochu 108 m2. Nemovitost je po částečné rekonstrukci. K domu náleží menší zahrádka. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost.
Olešnice
130,00
4 040
6+1
1 150 000
-6-
8 846
0,43
3 804
reprezentant 4), rodinný dům o velikosti 6+1 se zahradou ve městě Olešnice.Prostorný samostatně stojící rodinný dům s dispozicemi 6+1 s garáží, dílnou, zahrádkou, skleníkem, dům je celý podsklepený, umístěný na krásném místě na okraji Olešnice - městě s veškerou občanskou vybaveností. Nedaleko se nachází lesopark "Skalky", s výhledem na známý Ski-areál Olešnice.
Variační koeficient před úpravami: Užitná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
25,59 %
Variační koeficient po úpravách: 134,24 m2 3 297 Kč/m2 Minimální cena: 3 833 Kč/m2 Průměrná cena: 4 312 Kč/m2 Maximální cena: 3 800 Porovnávací hodnota: Kč/m2
9,45 % 442 589 Kč 514 542 Kč 578 843 Kč 510 112 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí § 2 dle zákona 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná
Oceňovaná nemovitost je dlouhodobě neudržovaná, vyžaduje opravy a investice, lokalita - místo stavby je nevýrazná, omezené pracovní možnosti. Jedná se o vlivy, které mají výrazný vliv na stanovení obvyklé ceny nemovitosti, jakožto i skutečnost exekuční dražby.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti -7-
Současný stav 510 112 Kč 2 482 218 Kč 540 000 Kč 66 420 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Silné stránky nemovitosti bez silných stránek
Slabé stránky nemovitosti dům vyžaduje investice
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
540 000Kč 66 420Kč 473 580Kč 2 134,24m 2 3 528Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Fotodokumentace nemovitosti.
počet stran A4 v příloze 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 16.2.1982, pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalečné a náhrady účtuji dokladem 4509
-8-
-9-