ZNALECKÝ POSUDEK č. 2934 - 14/13 o ceně řadové garáže se st.p.č. 1160, řadové garáže se st.p.č. 1161 v Blatné, okres Strakonice
Objednatel znaleckého posudku:
ČR - Krajské ředitelství policie Jihočeského kraje č.j. KRPC-160082-10/ČJ-2012-0200EU Lannova tř. 193/26 370 74 České Budějovice
Účel znaleckého posudku:
stanovení ceny administrativní a ceny obvyklé
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Jeníček Rakovnická 1129 388 01 Blatná telefon: 383 423 848, 776 774 421 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Blatné 20.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně řadové garáže se st.p.č. 1160, řadové garáže se st.p.č. 1161 v Blatné, okres Strakonice
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
řadová garáž se st.p.č. 1160, řadová garáž se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná Blatná 388 01 Blatná Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Blatná Katastrální území: Blatná Počet obyvatel: 6 746 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 77,6008 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 77,60 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2013 za přítomnosti Karla Šilhavého, Policie ČR OO Blatná.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - částečný výpis z KN - LV č. 2030 k.ú. a obec Blatná, okres Strakonice, vyhotoveného dálkovým přístupem pro účel: Správa majetku, č.j. 3307 pro Policejní prezidium ČR ze dne 04.02.2013 - kopie katastrální mapy k.ú. Blatná 1:1000, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, KP Strakonice 24.01.2013, č. 324/13-307 - povolení k užívání 2 boxů garáží v Blatné na p.č. 53 k.ú. Blatná, vydané MěstNV v Blatné, odborem výstavby 20.11.1974, č.j. výst/2/74 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje V souladu s dílem „A” výpisu z katastru nemovitostí
6. Dokumentace a skutečnost PD nebyla předložena, bylo provedeno podrobné zaměření objektů.
7. Celkový popis nemovitosti Řadové garáže jsou situovány v lokalitě zástavby řadových garáží v centrální zástavbě obce Blatná, s přístupem z místní zpevněné komunikace, s možností napojení na el., bez možnosti přímého napojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci - jedné se o velmi výhodnou polohu, výrazný vliv na cenu má umístění uprostřed zástavby bytových domů, v této lokalitě poptávka po garážích vysoce převyšuje nabídku. Řadové garáže jsou užívány v souladu s údaji evidovanými v katastru nemovitostí, garáže jsou bez dalších součástí a příslušenství, situované v lokalitě v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací Města Blatná.
-2-
8. Obsah znaleckého posudku Řadová garáž se st.p.č. 1160 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
Řadová garáž se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Řadová garáž se st.p.č. 1160 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž Popis: Jedná se o vnitřní řadovou garáž, která je zděná z cihel tl. 30cm, střecha plochá, střešní krytina IPA, strop ze ž.b. žebírkových panelů, podlaha betonová, vnitřní omítky vápenné, fasády břizolitové, bez oken (pouze skleněné tvárnice), bez dveří, vrata plechová, el. 230V, v zadní části okap. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno 20.11.1974 - stáří 39 roků - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (pouze částečně poškozené vnitřní omítky u vrat a vrata). Jedná se o samostatnou garáž, která netvoří příslušenství jiných staveb - ocenění je provedeno podle § 24 vyhl. Garáž a pozemek stejného vlastníka, bez VB a jiných závazků - bez vlivu právních vztahů na prodejnost, bez konfliktních skupin obyv. v okolí, beze změn v okolní zástavbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 39 let 2 049,- Kč/m3 -3-
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 3,05*6,25 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 19,06 m2
19,06 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor: : 3,05*6,25*(2,35+2,60)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
47,18 m3 47,18 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 39 let: 0,80
č. II
Vi typ B
I II II II III II
-0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 1,05
č. IV II
Pi 0,10 0,00
II III III
0,00 0,00 0,10
č. V
Ti 0,10
II
0,00
II
0,00
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,80 = 0,806 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Umístění v atraktivní lokalitě v zástavbě bytových domů v těsném sousedství centra 5
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,200 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
-4-
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 1,100 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,806 * 1,200 * 1,100 = 1,064 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 049,- Kč/m3 * 1,064 = 2 180,14 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 180,14 Kč/m3 * 47,18 m3 = 102 859,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
102 859,01 Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -12% * (100 % + 100%) 76,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha v těsném sousedství centra. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,2190 2,0930
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 77,60 1,00 2,0930 1,2190 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 1160
Výměra [m2] 19,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
76,00
348,46
Jedn. cena [Kč/m2] 348,46
Cena [Kč] 6 620,74 6 620,74
Pozemek - zjištěná cena
=
-5-
6 620,74 Kč
Řadová garáž se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž Popis: Jedná se o vnitřní řadovou garáž, která je zděná z cihel tl. 30cm, střecha plochá, střešní krytina IPA, strop ze ž.b. žebírkových panelů, podlaha betonová, vnitřní omítky vápenné, fasády břizolitové, bez oken (pouze skleněné tvárnice), bez dveří, vrata plechová, el. 230V, v zadní části okap. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno 20.11.1974 - stáří 39 roků - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (pouze částečně poškozená vrata). Jedná se o samostatnou garáž, která netvoří příslušenství jiných staveb - ocenění je provedeno podle § 24 vyhl. Garáž a pozemek stejného vlastníka, bez VB a jiných závazků - bez vlivu právních vztahů na prodejnost, bez konfliktních skupin obyv. v okolí, beze změn v okolní zástavbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Jihočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 39 let 2 049,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 3,30*6,25 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 20,62 m2
20,62 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor: : 3,30*6,25*(2,35+2,60)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= =
51,05 m3 51,05 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 -6-
č. II
Vi typ B
I II II II III II
-0,01 0,00 -0,02 -0,01 0,00 1,05
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,80 = 0,806 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - Umístění v atraktivní lokalitě v zástavbě bytových domů v těsném sousedství centra
č. IV II
Pi 0,10 0,00
II III III
0,00 0,00 0,10
č. V
Ti 0,10
II
0,00
II
0,00
5
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,200 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 1,100 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,806 * 1,200 * 1,100 = 1,064 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 049,- Kč/m3 * 1,064 = 2 180,14 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 180,14 Kč/m3 * 51,05 m3 = 111 296,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
111 296,15 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % -7-
2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + -12% * (100 % + 100%) 76,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha v těsném sousedství centra. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,2190 2,0930
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 77,60 1,00 2,0930 1,2190 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 1161
Výměra [m2] 21,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
76,00
348,46
Jedn. cena [Kč/m2] 348,46
Cena [Kč] 7 317,66 7 317,66
Pozemek - zjištěná cena
=
-8-
7 317,66 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen Řadová garáž se st.p.č. 1160 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž
102 859,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
102 859,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
6 620,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
6 620,70 Kč
Řadová garáž se st.p.č. 1160 k.ú. Blatná celkem
109 479,70 Kč
Řadová garáž se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadová garáž
111 296,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
111 296,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
7 317,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
7 317,70 Kč
Řadová garáž se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
118 613,90 Kč
228 093,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Dvěstědvacetosmtisícdevadesát Kč
-9-
228 090,- Kč
Stanovení ceny v místě a čase obvyklé : Řadové garáže v dobrém stavu se v Blatné v okrajových lokalitách prodávají v cenovém rozpětí 120 - 150tis. Kč, v centrálním území v cenovém rozpětí 150-180tis. Kč /zdroj informací vlastní databáze realizovaných cen/. Podle § 2, odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb., s ohledem na atraktivní lokalitu v blízkosti centra, velikost, totožnou výměru podlahové plochy obou garáží a dobrý stavebně technický stav odhaduji : 1) obvyklou cenu řadové garáže se st.p.č. 1160 k.ú. Blatná /včetně pozemku/ ve výši 180.000,-Kč (jednostoosmdesátisíc Kč). 2) obvyklou cenu řadové garáže se st.p.č. 1161 k.ú. Blatná /včetně pozemku/ ve výši 180.000,-Kč (jednostoosmdesáttisíc Kč).
V Blatné 20.2.2013 Ing. Václav Jeníček Rakovnická 1129 388 01 Blatná
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26. 11. 1986, č.j. Spr. 1897/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2934 - 14/13 znaleckého deníku.
- 10 -
E. Seznam příloh - fotodokumentace - částečný výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2030 k.ú. a obec Blatná - kopie katastrální mapy k.ú. Blatná
garáž st. 1160
garáž st. 1161
- 11 -
