Dorpsvisie Nieuw Heeten. 26 juni 2014

Dorpsvisie Nieuw Heeten 26 juni 2014

INHOUD

1. INLEIDING 1.1 Achtergronden

5

1.2 Status & opzet

7

2. KWALITEITEN 2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis

9

2.2 Landschap & groen

13

2.3 Wegen & straten

15

2.4 Nieuw Heetens wonen

15

2.5 Dorps werken

19

2.6 Voorzieningen

21

3. OPGAVEN 3.1 Ruimtelijke verbeterpunten

23

3.2 Ruimte voor wonen

26

3.3 Ruimte voor werken

27

3.4 Ruimte voor water

28

3.5 Omgevingsbeleid

28

4. VISIE 4.1 Inleiding

31

4.2 Raamwerk & spelregels

33

4.3 Visiekaart

35

4.4 Conclusies

40

BIJLAGEN 1. Profielen & verbeelding

41

2. Lopend beleid

50

Literatuur

56

Colofon

57

3


        

     

   
    


  
   
      4

 



     

     

         

  














1. INLEIDING

1.1 Achtergonden aanleiding Deze Dorpsvisie komt voort uit de Structuurvisie Raalte 2025+, vastgesteld in september 2012. Een structuurvisie die nadrukkelijk uitgaat van ‘de kracht van de kernen’. In de praktijk betekent dit dat alle kernen de ruimte krijgen om te groeien in verhouding tot de eigen omvang. Voor Nieuw Heeten wordt in de structuurvisie aangegeven dat in de komende jaren een relatief groot tekort aan woningbouwlocaties lijkt te gaan ontstaan, terwijl tevens ruimte voor een nieuw dorps bedrijventerrein moet worden gezocht. Daarbij kan ook worden gedacht aan combinaties van wonen en werken.

dorpsvisie Op basis van deze opgaven geeft de structuurvisie aan dat de ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en werken in Nieuw Heeten nader moeten worden uitgewerkt in een stedenbouwkundige visie, een term die later is omgedoopt tot Dorpsvisie. Ook deze Dorpsvisie Nieuw Heeten heeft het jaar 2025+ als planhorizon. Daarmee vormt de Dorpsvisie tevens de ruimtelijke actualisering van het vigerende Dorpsontwikkelingsplan uit 2009.

vraagstukken Behalve de behoefte aan ruimte voor woningbouw en (startende) bedrijvigheid, spelen in Nieuw Heeten ook vraagstukken als:

-

hergebruik van de ruimte die vrijkomt na de verplaatsing van slachterij Hutten;

-

de mogelijke invulling van enkele kleinere inbreidingslocaties;

-

verbetering van het woonklimaat voor ouderen;

-

hergebruik van de ruimte die vrijkomt na verplaatsing van het Timmermanshuis en de gymzaal naar sportcomplex De Belte.

5



"$! 
$#(+ !!$('


  
    1


 
-$ 
+&(+

(&'( 
""&"#')'

,"-!

)(&#
&%!('


'!(&
)((#

!$(

$&&
&''#

!$(
&''#

!$(
.)
$!(&+/

!$(
.
*&-/



 


2


 
 
 








3

2

6 4 5

6

7

9

8

11

12












"

10

visievorming

Het zal duidelijk zijn dat niet al deze locaties in de periode tot 2025

opzet

Met het oog op deze vraagstukken wil de gemeente Raalte komen

in ontwikkeling kunnen worden genomen. De locaties op de kaart

De opzet van deze Dorpsvisie vloeit voort uit de opdracht die de

tot een Dorpsvisie waarin:

hiernaast moeten dan ook vooral worden gezien als de zoekruimte

projectgroep heeft meegekregen. Versterking van de ruimtelijke

die beschikbaar was bij het opstellen van deze Dorpsvisie.

structuur en uitbouw van de bijzondere kwaliteiten van Nieuw

-

de ruimtelijke structuur en de kwaliteiten van Nieuw Heeten

-

de ruimtelijke ontwikkelingswensen worden beschreven;

-

beschikbare locaties op een rij worden gezet en onderling

in beeld zijn gebracht;

Heeten staan erin centraal en deze zijn ook leidend bij ruimte-

1.2 Status & opzet

lijke keuzes voor de toekomst van het dorp. Daarom wordt in hoofdstuk 2 begonnen met het in woord en beeld beschrijven van de ruimtelijke structuur en de bijzondere kwaliteiten van Nieuw

status

Heeten. De basis daarvoor ligt zowel in de (voor)geschiedenis van

De Dorpsvisie Nieuw Heeten dient als leidraad voor de toekom-

het dorp als in de wijze waarop het zich de afgelopen decennia

samenwerking

stige ontwikkeling van het dorp. Vandaar dat door de gemeente zo

heeft uitgebreid.

Sinds februari 2013 is door een projectgroep aan het opstellen

nauw is samengewerkt met het Plaatselijk Belang en de Onderne-

van de Dorpsvisie Nieuw Heeten gewerkt. Die projectgroep was

mersvereniging. Een Dorpsvisie heeft geen juridisch bindende sta-

Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de opgaven beschreven waar

samengesteld uit ambtenaren van de gemeente Raalte, die ook de

tus. Dat hebben in Nederland alleen bestemmingsplannen. Het is

de Dorpsvisie ruimte voor moet bieden. Daarbij komt zowel de

projectleiding leverde, en uit vertegenwoordigers van het Plaat-

daarom belangrijk dat de keuzes uit deze Dorpsvisie uiteindelijk in

programmatische (de woningen en de bedrijventerreinen waar

selijk Belang Nieuw Heeten en de Ondernemersvereniging Nieuw

bestemmingsplannen worden vertaald. De Dorpsvisie zelf zal door

het dorp behoefte aan heeft) als de ruimtelijke kant aan bod

Heeten. Zij werden ondersteund door bureau Nieuwe Gracht. De

de gemeenteraad worden vastgesteld, waarmee deze het karakter

(mogelijkheden voor verbetering, plekken waar de ruimtelijke

projectgroep is verschillende keren bijeen geweest, waarbij op

van een (gezamenlijk opgesteld) afsprakenkader krijgt.

kwaliteit een impuls kan gebruiken).

Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting. Op 11 april 2013 zijn

proces

In hoofdstuk 4 worden kwaliteiten en opgaven samengebracht in

leden van het plaatselijk belang tijdens de jaarvergadering over de

Vooruitlopend op definitieve vaststelling van de Dorpsvisie heeft

een visie op de ontwikkeling van het dorp. Het hoofdstuk start met

toen bereikte resultaten geïnformeerd. Op 2 juli is vervolgens een

op 2 december een richtinggevende discussie met de gemeen-

een beschrijving van het raamwerk waarin de identiteitsdragende

algemene discussieavond met het dorp georganiseerd.

teraad plaatsgevonden. Hoofdonderwerp was de keuze voor een

ruimtelijke kwaliteiten van Nieuw Heeten zijn ondergebracht.

nieuw bedrijventerrein, waarvoor door de projectgroep drie alter-

Daaraan verbonden zijn spelregels voor ontwikkeling, die deze

mogelijke locaties

natieven zijn aangedragen. Naar aanleiding van deze richtingge-

kwaliteiten ook in de toekomst moeten garanderen. Een visiekaart

Bij de start van het project is door de projectgroep een inventari-

vende discussie heeft de raad aangegeven voorstander te zijn van

geeft tenslotte een overzicht van de locaties waar (binnen het

satie gemaakt van de locaties die in de periode tot 2025 mogelijk

de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein aan de zuidzijde

raamwerk) ruimte geboden kan worden voor de ontwikkeling van

voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen. Het gaat dan bij-

van de N332.

wonen en werken. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal

worden afgewogen.

cruciale momenten is teruggekoppeld naar de portefeuillehouder

voorbeeld om locaties die vrijkomen na de geplande verplaatsing

conclusies en aanbevelingen.

van een bedrijf of voorziening, of locaties die al zijn aangekocht

Het eindconcept van deze Dorpsvisie heeft zes weken ter inzage

door de gemeente of een projectontwikkelaar. Ook zijn locaties in

gelegen, waarbij eenieder de gelegenheid heeft gehad om

beeld gebracht die mogelijkheden bieden voor het realiseren van

inhoudelijk te reageren. Op basis van de binnengekomen reacties

een nieuw dorps bedrijventerrein.

is een ontwerp-Dorpsvisie opgesteld, die op 26 juni 2014 door de gemeenteraad van Raalte is vastgesteld.

7

8

2. KWALITEITEN

2.1 Ontwikkelingsgeschiedenis ondergrond Nieuw Heeten is een betrekkelijk jong dorp en dat heeft alles te maken met de ondergrond waarop het zo’n 90 jaar geleden is ontstaan. Het dorp ligt op een vlakte van oude dekzanden, die in het midden van de Weichsel IJstijd (29.000 tot 13.000 jaar geleden) zijn ontstaan. Door poolstormen werd in die tijd het gebied rond Raalte overdekt met fijn zand, dat afkomstig was uit het IJsselbekken en zelfs de Doggersbank. Deze dekzandlagen bestaan afwisselend uit zand en leem en waren daardoor te vochtig om geschikt te zijn voor ontginning tot landbouwgrond. Vooral in de omgeving van het latere Nieuw Heeten was de bodem uiterst drassig. Namen als de Heeter Mars, Poggenbelt Mars en Hemmekensmars herinneren hier nog aan (mars betekent waterrijk gebied).

bewoning De oudste tekenen van bewoning worden aangetroffen op de hoge dekzandruggen, waar onder andere Raalte en Heeten op liggen. Vanuit deze dekzandruggen werd de omgeving ontgonnen. De laagten werden benut voor hooi- en weiland. Op de overgang van hoog naar laag, dat wil zeggen tussen de akker en het grasland, werd de boerderij gebouwd.

marken Met het toenemen van het aantal boerderijen, groeide ook de behoefte om het in gebruik nemen van woeste grond beter te reguleren. Er onstonden ‘marken’ waarin de grenzen van de gebruiksgebieden werden vastgelegd en waarin afspraken werden gemaakt over het gebruik van gemeenschappelijk beheerde gronden (enken). Men voerde een zogenoemd waardelensysteem in, dat de rechten van de eigen inwoners garandeerde. In het kerspel Raalte ontstonden vijf marken. De marke Heeten was er daar één van.

9

keuterontginningen Met het verbeteren van de ontwateringstechniek werd het ook beter mogelijk de woeste gronden tussen Heeten en de Holterberg te ontginnen. Aanvankelijk ging het daarbij vooral om boerenknechten die voor hun eigen behoeften boerden (keuterboeren), maar soms ook om uitbreiding van bestaande boerderijen om verdeling van het bedrijf tussen de zoons mogelijk te maken. Veel van de eerste van deze ontginningen liggen dan ook nabij de middeleeuwse boerderijen, op de randen van de hogere dekzanden. De meeste van deze zogenoemde keuterontginningen ontstonden echter verspreid over de vochtige heidevelden in het oosten. De keuters vestigden zich daar op kleine dekzandkopjes die maar net boven hun vochtige omgeving uitstaken. Vaak gebeurde dit illegaal, om zo de starre regelgeving van de marke te ontlopen.

Vooral in de grensgebieden met andere marken was het voor 10

De marke Heeten volgens Ten Have, 1623 (Bron: Mens en Land in het Hart van Salland)

Heeten en de Achterhoek in 1900 (Bron: Historische Atlas Overijssel)

landlozen gemakkelijk om al dan niet clandestien en onopvallend een eigen hutje (kot, bewoond door köters) te bouwen. De markegenoten waren niet tot nauwelijks in die verre uithoeken geïnteresseerd. Vooral daar onstonden clusters van keuterboerderijen (katersteden) die elkaar in de barre omstandigheden konden ondersteunen. Een van die clusters was de Achterhoek, achter de Poggenbelt Mars en op de grens met de marken Haarle en Holten.

moderne ontginningen Aan het begin van de negentiende eeuw bedroeg het aantal katersteden in de marke al meer dan honderd, waarvan een kleine twintig in de Achterhoek. Een aantal dat in de loop van die eeuw onder invloed van allerlei nieuwe technische mogelijkheden snel zou stijgen, met name door verbeterde ontginningstechnieken en de introductie van kunstmest ongeveer halverwege de negentiende eeuw. Ook maakte de opheffing van de marke Heeten (in 1860) Nieuw Heeten rond 1950 (Foto Timmermanshuis)

Nieuw Heeten rond 1965 (Foto Timmermanshuis)

nieuwe vestiging eenvoudiger. Vanwege de geringe schaal voegden de moderne ontginningen zich moeiteloos in het bestaande agrarische landschap. Uiteraard verdwenen veel heidevelden en werden moerassige gebieden drooggelegd.

parochie Vanaf 1874 werden pogingen ondernomen om in de Achterhoek een eigen school te stichten. Na het stranden daarvan werd ingezet op het bouwen van een kerk. Dan zou de school vanzelf komen. Centje bij centje werd door de arme buurtschap bijeen De Scholtensstraat begin vorige eeuw (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

Ambachtstraat, slachterij Hutten (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

geschraapt. Er werd ook stevig gelobbyd bij welgestelde ingezetenen in de omgeving, tot in Zwolle toe. In 1920 werd de grond voor de bouw van een kerk geschonken, op een goed bereikbaar punt waar vijf wegen bij elkaar kwamen. In 1922 was voldoende geld bijeen gespaard om de bouw van school en kerk aan te besteden. De school was gereed in juli 1923, de kerk volgde in oktober van dat jaar. Het gebouw werd gewijd aan Sint Jozeph. Bouwpastoor Scholtens gaf de plek zijn naam: Nieuw Heeten.

kerkdorp In de decennia daarop groeide de buurtschap rondom de vijfsprong langzaam uit. Er vestigden zich ambachtelijke bedrijven, De kerk in aanbouw (Foto Archiefgroep Nieuw Heten)

Scholtensstraat, Silo (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

winkels, een café en nieuwe inwoners. Tot aan de Tweede Wereldoorlog vooral aan de Ambachtstraat. Na de Tweede Wereldoorlog verschoof het accent gaandeweg naar de Okkenbroekstraat. De sprong van buurtschap naar kerkdorp vond plaats vanaf de periode waarin door minister Bogaers door middel van subsidies en versoepelde procedures de landelijke woningproductie werd opgevoerd tot 100.000 per jaar. Onder invloed daarvan nam ook in Nieuw Heeten de woningbouw toe. Vanaf de jaren ‘70 werd met een tempo van 5 tot 6 woningen per jaar gebouwd. Begonnen werd met bouwen aan de Timmermansstraat, vervolgens werd (in

Een nog wat kaal dorp aan de zandweg (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

Het oude Timmermanshuis met bibliotheek (Foto Archiefgroep Nieuw Heeten)

11


   

   



 



 

   







12

de jaren ‘70 nog) een begin gemaakt met het realiseren van een nieuwe wijk achter de Ambachtsstraat, waarvoor De Bromhaar en Het Wever werden aangelegd. In die jaren werd ook de gymzaal aan de Bathmenerstraat gebouwd en ontstond op het terrein van boerderij Klein Bromhaar aan de Holterweg bungalowpark De Sallandshoeve. In 1979 brandde het Timmermanshuis aan de Okkenbroekstraat af. Naast de gymzaal werd een nieuw Timmermanshuis gebouwd.

Het bouwtempo van gemiddeld 5 tot 6 woningen per jaar werd volgehouden tot ongeveer de eeuwwisseling. Het Bivank en Het Wever werden in die periode verlengd en met de aanleg van De Hoeve werd een begin gemaakt. Na de eeuwwisseling nam het bouwtempo af naar gemiddeld zo’n 3 woningen per jaar. Met bebouwing van De Hoeve en De Katerstede bereikte de dorpsuitbreiding haar voorlopige eindpunt. 13

2.2 Landschap & groen landschap Rond Nieuw Heeten ligt een vrij vlak landschap met slechts op enkele plekken iets verhoogde dekzandkoppen. De afwisselende lagen van zand en leem in de ondergrond zorgen voor een wat grillige waterhouding, met vele vochtige laagten. De eerste Groen in en om het dorp: stevige bosschages, laanbeplanting langs de linten en solitaire boomgroepen op overgangen in de woonstraten

keuterontginningen waren klein van schaal. Door opeenvolgende ruilverkavelingen is echter de schaal van het landschap aanzienlijk toegenomen. Het gebied wordt nog steeds gekenmerkt door een grote zwerm van boerderijen, maar de meeste daarvan zijn al enige tijd geen (volwaardig) landbouwbedrijf meer. Ze liggen thans in een halfopen agrarisch productielandschap, waarin vooral (intensieve) veehouderij wordt bedreven. Op enkele plekken zijn nog oude enken te vinden (o.a. westelijk deel locatie Marissink).



  

  


 
  
  


   

 


   
!"

    

 

        
 
    


   
 

   

   



  
 14


 
     
  


 














groen rond het dorp

2.3 Wegen & straten

Aan de oostkant van het dorp gaat dat landschap op een vrij natuurlijke wijze over in de dorpse lintbebouwing. Omdat meer naar het dorpscentrum toe de dichtheid toeneemt, verdwijnt gaandeweg wel het ruime zicht vanuit het dorp op het omringende landschap. Zwarteweg en Scholtensstraat markeren vervolgens de overgang naar de veel intensievere dorpse bebouwing aan de overzijde. Aan de noordwestzijde van het dorp wordt het sportcomplex fraai omgeven door het Gerritsenbos. Dit bos vindt

hoofdontsluiting Vanaf de jaren ‘60 van de vorige eeuw wordt het regionale verkeer om het dorp geleid via de Oude Holterweg. Deze sloot bij de Am-

die markante strook bosschages smaller. Ten zuiden van het bungalowpark ligt het dorpse bedrijventerrein, omgeven door stevige (beweide) groene zones. Tenslotte heeft ook de bergingsvijver aan de zuidzijde van de N332 recreatieve kwaliteiten.

ren ‘70 werd de provinciale weg (S14) richting Holten doorgetrokken en ontstond de huidige N332. Via deze weg is Nieuw Heeten aangesloten op het regionale en landelijke hoofdwegennet.

(oude) linten en hoofdroutes De oude linten Zwarteweg, Bathmenerweg, Scholtensstraat en Okkenbroekstraat dragen nog steeds de ontsluiting van het dorp. De Ambachtsstraat (het vijfde oude lint) is aan het einde van de jaren ‘70 van de provinciale weg losgekoppeld. Buiten het dorp vormen de historische wegen Bathemerweg, Poggebeltweg, en Okken-

laanbeplanting & groen in de woonbuurten

broekstraat/Vlessendijk belangrijke verbindingen.

Van oudsher worden de linten binnen het dorp (Ambachtsstraat en Okkenbroekstraat) aan beide kanten begeleid door laanbeplanting. De linten aan de randen van het dorp (Zwarteweg, Scholtensstraat en Bathmenerweg) worden juist gekenmerkt door alleen laanbeplanting aan de dorpse kant. Met name in het dorp is veel van die karakteristiek verloren gegaan. De Timmermansstraat is overigens de enige woonstraat die aan beide zijden laanbeplanting kent, terwijl de Oude Holterweg geheel in de karakteristiek van de dorprand aan één kant beplanting heeft.

Ten noorden van de Ambachtsstraat ligt het zwaartepunt van de dorpse woonbebouwing. Hier is het stramien van laanbeplanting ingewisseld voor een stelsel van solitaire boomgroepen. Waar deze liggen op knikken of verspringingen in de straatas, vergroten ze de intimiteit van de woonomgeving. Daarnaast kent deze buurt enkele plantsoentjes, een trapveldje en een tweetal speeltuintjes.

De Heerlijkheid in het woongebied van Nieuw Heeten en de vrijliggende wandelroute langs De Sallandshoeve en door het Gerritsenbos. Deze laatste route volgt nog grotendeels de loop van de oude verbinding tussen de Achterhoek en Haarle.

bachtsstraat aan op de provinciale weg. Aan het einde van de ja-

als het ware een vervolg in de ruime strook van bosschages die het bungalowpark aan de buitenzijde omgeeft. Binnen het dorp is

Bijzonder zijn de vrijliggende wandelroute tussen De Hoeve en

woonstraten De Timmermansstraat is de oudste woonstraat en is met een flauwe bocht aangelegd, tussen de Okkenbroekstraat en de Scholtensstraat. De meeste woonstraten liggen echter aan de noordkant van de Ambachtsstraat. Zeer kenmerkend voor deze straten zijn de knikjes en kleine verspringingen in de straatas, vaak gekoppeld aan bomengroepjes of plantsoenen. Deze verhogen het gevoel van geborgenheid in de woonomgeving.

fiets- en voetpaden Het enige fietspad in het dorp voert langs de Zwarteweg (weggedeelte Poggebeltweg - Nieveld) in de richting van sportpark De Belte. Net buiten het dorp ligt een fietspad aan de zuidzijde van de N332. Een tunneltje ter hoogte van de rotonde zorgt voor een veilige verbinding richting het dorp.

2.4 Nieuw Heetens wonen grondgebonden woningen De woningvoorraad in Nieuw Heeten bestaat vrijwel uitsluitend uit vrijstaande woningen of twee-onder-één-kap woningen. De vrijstaande woningen staan vooral langs de oude linten en de randen van het dorp. In de woonbuurten komen uiteraard ook vrijstaande woningen voor, maar de tweekappers overheersen hier. Ook tellen de woonbuurten enkele geschakelde tweekappers en een beperkt aantal drie/vierkappers. Langs het Nieveld bevindt zich een complex ouderenwoningen.

wisselende oriëntaties Alle woningen en de meeste schuren in Nieuw Heeten hebben een schuin dak. Bij oudere woningen is dat meestal een mansardedak of een zadeldak. Recentere woningen hebben vaak een andere kapvorm, waaronder met name schilddaken. Bij de tweekappers loopt de nokrichting vrijwel zonder uitzondering parallel aan de straat, bij de vrijstaande woningen zijn de nokrichtingen gemengd. De woningbouw in Nieuw Heeten heeft zich ontwikkeld op basis van kleine bestemmingsplannen voor 15 tot 20 woningen. Daarbinnen zijn telkens kleinere clusters gerealiseerd, gekoppeld aan verspringingen of knikken in de straatas. Als gevolg hiervan is de oriëntatie van de woningen steeds verschillend. Kleine variaties in de rooilijnen bezorgen de woonblokken veel individualiteit, terwijl de knikken en verspringingen in de straatas ook voor een dorpse schaal zorgen.

15

Po ijk

rd

de

an

rtl

wegenstructuur ruimtelijk hoofdontsluiting provinciale weg N332 (oude) linten en hoofdroutes binnen en buiten de bebouwde kom

b

ge

g Po

ar

Zw

woonstraten bebouwde kom & Sallandshoeve

eg

tw el

m en

er

w

eg

g

we

te

fiets- en voetpaden binnen en buiten de bebouwde kom

ch

at

nbro

ba

tra

Okke

Am

s ts

ekst raat

Ba

th

Hol terw eg

16

0

100

200

300

400

500 m

Sc ho lte ns st ra at Ra

al

te

rw

eg

 
 
  
 

   
 
 
 
 
 


 

  



  
  

   
 
 
    
      


  
   
   

     
   
 



      


   


  


  







 
   


 

 
 


  
 
 



 
  



 
 


 

   


  
 
 



 



     
  
 






  



 
 


 



  

 



 



 
   

 





17

18

Nieuw Heeten toen en nu (foto’s Archiefgroep Nieuw Heeten, bureau Nieuwe Gracht)

2.5 Dorps werken opbouw Ongeveer de helft van de bedrijven in Nieuw Heeten is agrarisch. De niet-agrarische bedrijven zijn overwegend klein: 2/3 bestaat uit zzp’ers en bedrijven met 1 á 2 medewerkers, de rest uit bedrijven met 4 tot 15 (partime) medewerkers. Slechts drie bedrijven hebben meer dan 15 (partime) werknemers.

dorps karakter Een heel groot deel van het werken in nieuw Heeten vindt dus aan huis plaats: in de woning en/of de schuur. Een ander deel vindt plaats op wat grotere percelen, waar plaats is voor een woning en een opslag/werkruimte. Eigen ondernemerschap is dan ook volgens het Sociaal en Cultureel Planbureau een belangrijk kenmerk van plattelandsdorpen zoals Nieuw Heeten. Een relatief vergaande menging van wonen en werken in de buurten en op solitaire percelen is daar de ruimtelijke vertaling van. Slechts een beperkt deel van het totaal aantal bedrijven is gevestigd op het bedrijventerrein. Het gaat daarbij om bedrijven die veel (zwaar) verkeer aantrekken en die een grote ruimtebehoefte kennen. Opvallend aan het bedrijventerrein van Nieuw Heeten is dat het - ondanks de relatief grote schaal van de bebouwing - toch een behoorlijk dorpse uitstraling heeft. Dat komt doordat het zowel langs de N332 als langs De Beukvenne van ruime groene buffers is voorzien. Het Nieuw Heetens wonen: clusters van 15 tot 20 woningen, verspringende eenheden, gevarieerde oriëntaties

grazende vee in de brede buffer langs de N332 versterkt de landelijke beleving ervan. De koppeling van het terrein aan het dorp via de oude linten als de Ambachtsstraat en Okkenbroekstraat draagt een vrij soepele overgang tussen bedrijventerrein en dorp.

Nieuw Heetense dakvormen, van links naar rechts: mansardedak, zadeldak en schilddak

19



  

  







"   


 




"   





  


  

 
 
!

! 
" 

 
 
!


 !
#"

$ 
!



!
 
 
  







20














2.6 Voorzieningen gebouwde voorzieningen Voor een dorp met zo’n 1.155 inwoners (waarvan er 755 binnen de bebouwde kom wonen), is Nieuw Heeten ruim bedeeld met voorzieningen. Naast de kerk zijn dat publieke voorzieningen als een gymzaal, een sportcomplex (met voetbal- en tennisvelden), het dorpshuis, de bibliotheek, een peuterspeelzaal en een basisschool. Het Timmermanshuis, de gymzaal en mogelijk ook de bibliotheek zullen binnen afzienbare tijd verplaatst worden naar de nieuwe Multifunctionele Accommodatie bij de Belte.

Een huisarts en een fysiotherapeut houden wekelijks een spreekuur in het dorp. Het dorp telt bovendien een slager, een bakker/ kruidenier en een dorps warenhuis en beschikt over een pinautomaat en een tankstation. In het dorp zijn twee cafés gevestigd (met daartussen de beroemde biergrens) en een zalencentrum. Met uitzondering van het sportcomplex en het tankstation zijn alle voorzieningen rond de historische vijfsprong gevestigd. En tot slot biedt bungalowpark/camping De Sallandshoeve nog voorzieningen als een binnenbad, sauna, bowlingbanen en een restaurant.

verenigingsleven Zeer bijzonder aan Nieuw Heeten is het grote aantal verenigingen. Ruim 20 zijn het er in totaal. Veel daarvan, waaronder ook een Dorpse inpassing van het bedrijventerrein: beweide ruime groene randen en koppeling aan het dorp via oude (radiale) linten

sterke jongerenclub, zijn georganiseerd rond het Timmermanshuis. De grootste vereniging is de SV Nieuw Heeten. Deze omvat zowel voetbal, volleybal, handbal als tennis. Vooral in (dames) handbal blinkt de vereniging uit. Al die verenigingen worden draaiende gehouden door vrijwilligers, waarvan Nieuw Heeten er dan ook veel telt. Met gemiddeld ruim twee functies per persoon zijn dat ook nog eens uiterst actieve vrijwilligers.

21



 #!+02 !
1++-4%!*%*#!*

13














+-,.$0%.
%))!-)*.$0%. #3)4( .%..$++(
%*/
+4!" /
+.!,$'!-'

,./+-%! "3.%+/$!-,!0/ "5
+.)* -!!
#!-/.
"5
-!./0-*/
4(!*!*/-0)

''!-

*%/
$-)+ !
$0%.-/.
"3.%+

,%*0/+)/ 
2-!*$0%.
%&*,,!( 
%(%+/$!!' 
42!)

+2(%*#
((* .$+!1! 
/*'.//%+* 
.,+-/'*/%*!
!
!(/! 22

12

1+!/(1!( !*

/!**%.*!*

1

11 3

.,!!(/0%*!*

/-,1!( &!.

2

6

!#-",(/.

9

8

7 +-,.+.8
!--%/.!*+. 10

!-#%*#.1%&1!-
%&.*












)

4 7

5

3. OPGAVEN

3.1 Ruimtelijke verbeterpunten versterken van de dorpsstructuur Hoewel de basisstructuur van Nieuw Heeten sterk en herkenbaar is, heeft een deel hiervan in de loop der tijd wel aan kwaliteit ingeboet. Zo ontbreken binnen grote delen van de bebouwde kom de ooit zo kenmerkende laanbeplantingen langs de oude linten Ambachtsstraat, Okkenbroekstraat en Scholtensstraat. En ook langs de Zwarteweg zijn binnen de bebouwde kom wat gaten in de laanbeplanting ontstaan. Bovendien zijn in een deel van de historische linten soms gaten in de woonbebouwing ontstaan. Het meest opvallend is dat bij slachterij Hutten, die zowel aan de Ambachtsstraat als aan de Okkenbroekstraat de bebouwing met vrijstaande woningen doorbreekt.

Ook in de woonbuurten is het fijnmazige patroon van boomgroepen op de overgangen in de woonstraten niet compleet. Waar deze ontbreken wordt afbreuk gedaan aan de (intieme) Nieuw Heetense identiteit van de woonstraten. Die identiteit wordt mede gedragen door soms heel subtiele overgangen (knikken of verspringingen) in de as van de woonstraten. Omdat alle straten in profiel en bestrating gelijkwaardig zijn, levert dat wel het nadeel op dat het moeilijk is om je te oriënteren. Een heldere hoofdroute ontbreekt.

verbeteren van de omgevingskwaliteit Op een aantal plaatsen in de woonbuurten heeft de vormgeving van de openbare ruimte het een beetje af laten weten. Een opvallend voorbeeld daarvan zijn de bergingen op de kop van De Hoeve. De container-achtige bebouwing en stenige aankleding staan in schril contrast met de ruim opgezette groene woonmilieus in de nabije omgeving. Een ander voorbeeld vormen de schuttingen

23


 

" "
 
  

  $
#
&  

  #  
#   
 " 
"



  


  ) *

 
  ! 

 "
   

  %
$
 ! !  

!

1


 


" 
 
 

24

2

 
# 
  
   
! 
#  3

3



 
 



  


  


 



!   
  
 "


# 




 














4

langs het noordelijke deel van de wandelroute door de buurt. Deze doen afbreuk aan het openbare karakter van de wandelroute en het groene karakter van de omgeving. Die groene inrichting is bovendien langs de wandelroute lang niet overal van dezelfde kwaliteit, waardoor de route ook niet overal als route herkenbaar is. Een laatste voorbeeld in dit verband is het speeltuintje aan De Bromhaar. Het ontbreken van opgaand groen is niet alleen een inbreuk op het patroon van boomgroepen, maar zorgt ter plaatse ook voor een desolate en kwaliteitarme aanblik.

Van een wat andere orde is de zorg om de silo bij Vree Egberts aan de Scholtensstraat. De combinatie van een kerk en een silo is erg kenmerkend voor de Raaltense dorpen (zie daarover de Structuurvisie Raalte 2025+). En deze silo is ook nog eens uniek, vanwege het stucwerk en de glazen opbouw. Maar dat neemt niet weg, dat de bouwtechnische kwaliteit ervan in de loop der tijd zichtbaar is verslechterd. Dat laatste zorgt er ook voor dat de meningen over behoud of sloop sterk uiteen lopen. De kansen op behoud zijn natuurlijk sterk afhankelijk van de wensen van de eigenaar en de mogelijkheden om een nieuwe gebruiksfunctie te vinden.

borgen van verkeersveiligheid Een belangrijk punt van zorg is ook de hoeveelheid vrachtverkeer die door het dorp gaat, met name door de aanwezigheid van tankstation Hartholt en slachterij Hutten. Wanneer deze zich beide Voorbeelden van verbeterpunten: ontbreken laanbeplanting Ambachtsstraat, losse bergingen aan De Hoeve, schuttingen langs noordelijk deel groene wandelroute, oude Silo Vree Egberts

verplaatsen naar locaties buiten het dorp, zou dat probleem zich grotendeels zelf oplossen. Maar als dat niet het geval is, dan zal naar andere maatregelen moeten worden gezocht.

Behalve door vrachtverkeer wordt de Zwarteweg ook belast met doorgaand sluipverkeer. De weg is hierdoor op gezette tijden een lastig te nemen barrière voor voetgangers en fietsers. Dat wordt er

25

niet beter op, wanneer de nieuwe multifunctionele accommodatie

zij het minder dan gemiddeld in de gemeente (zie de onderste

bij De Belte bezoekers gaat trekken; per (brom)fiets én per auto.

bevolkingspiramide). Opvallend is wel, dat het aantal inwoners dat

Langs de Zwarteweg en de N332 lopen ook de enige wandelrou-

ouder is dan 85 jaar in Nieuw Heeten afneemt en dat er percentu-

tes van de Sallandhoeve naar Nieuw Heeten. In beide gevallen

eel gezien ook aanzienlijk minder mensen ouder dan 85 jaar wo-

moet eerst de weg worden overgestoken, voordat via het fietspad

nen dan in de gemeente. Een verklaring daarvoor is, dat de oudere

naar het dorp gewandeld kan worden. Dat is natuurlijk geen echt

inwoners ergens boven de 85 jaar steeds meer zorgbehoevend

optimale situatie. Het kan mede verklaren waarom zo weinig gas-

worden. Ze vertrekken dan omdat ze in Nieuw Heeten die zorg

ten van de Sallandshoeve Nieuw Heeten bezoeken. En dat terwijl

niet kunnen vinden. Dat is jammer, want uit woningmarktanalyses

de voorzieningen in het dorp een klein beetje extra draagvlak best

van de gemeente Raalte blijkt wel, dat de binding van inwoners

kunnen gebruiken.

aan Nieuw Heeten hoog is.

ontgroening

3.2 Ruimte voor wonen

Uit de bevolkingspiramide van Nieuw Heeten blijkt dat het aantal kinderen van 0 tot 10 jaar sinds 2004 flink is gedaald. En uit

gezinsverdunning

een vergelijking met de hele gemeente blijkt dat met name de leeftijdscategorie van 0 tot 5 jarigen ondervertegenwoordigd is.

In 2012 telde Nieuw Heeten (dorp en omgeving) 1.155 inwoners. 26

Ondanks de bouw van 30 woningen zijn dat er 10 minder dan

Bevolkingsontwikkeling Nieuw Heeten 2005-2012 (Bron gemeente Raalte)

Natuurlijk heeft dat te maken met het groeiende aantal huishou-

in 2004. Dat betekent dat er in die periode vooral is gebouwd

dens zonder kinderen, maar in Nieuw Heeten kon dat ook nog wel

voor wat we ‘gezinsverdunning’ noemen. Bestond in 2004 het

eens te maken hebben met de beperkte bouwproductie van de

gemiddelde huishouden in Nieuw Heeten nog uit 3 personen, in

afgelopen jaren en de opvallende daling van het aantal inwoners

2012 was dat gedaald naar 2,7 personen. Dat is nog steeds meer

tussen de 25 en 45 jaar. Dat is immers de leeftijd waarop gezinnen

dan gemiddeld in de gemeente (2,5 personen per huishouden)

met kinderen gevormd worden. De autonome trend naar minder

en in Nederland (2,2 personen per huishouden). Verwacht mag

kinderen per gezin kan niet tegengegaan worden, maar er kan wel

worden dat de gemiddelde huishoudensgrootte in Nieuw Heeten

gepoogd worden meer jonge en startende gezinnen aan Nieuw

de komende jaren dan ook nog wel verder zal dalen. Achter die

Heeten te binden.

daling gaan twee belangrijke bevolkingstrends schuil: vergrijzing

Nieuw Heetens bouwen

en ontgroening.

Uit het grafiekje op pagina 23 blijkt, dat de gemiddelde woon-

vergrijzing

waarde in 2012 in Nieuw Heeten dorp (en in de gemeente Raalte)

De bovenste ‘bevolkingspiramide’ hiernaast laat zien dat in de

zo’n 10% boven het nationale gemiddelde lag. Dat is opvallend,

periode 2004-2012 het aantal inwoners van 60 tot 85 jaar flink is

want het gemiddelde inkomen ligt er volgens opgaven van het

toegenomen. De bevolking van Nieuw Heeten vergrijst dus sterk,

CBS al gauw zo’n 15% láger dan het nationale gemiddelde. Een verklaring van deze samenloop kan gelegen zijn in wat we het Bevolkingssamenstelling Nieuw Heeten en gemeente Raalte 2012 (Bron gemeente Raalte)

3.3 Ruimte voor werken

‘Nieuw Heetense bouwen’ zijn gaan noemen. Dat bestaat eruit dat een aannemer of ontwikkelaar een woning in casco oplevert en dat de bewoners de bouw verder zelf afmaken en de woning in de

economische structuur

loop der jaren ook steeds verder uitbouwen. Grond en casco zijn

Uitgaande van de opgaven van de Ondernemersvereniging Nieuw

in beginsel voor veel startende huishoudens haalbaar, terwijl het

Heeten en de landbouwtellingen van CBS/LEI telt Nieuw Heeten

afbouwen en de toevoegingen er voor zorgen dat de vastgoed-

ongeveer 80 ondernemingen. Bijna de helft daarvan is agrarisch.

waarde steeds meer toeneemt. Dat kan ook verklaren waarom er

Deze leveren 8% van de werkgelegenheid (zie het staafdiagram

momenteel in de leeftijden tussen de 45 en 55 jaar en tussen de

hiernaast). Met 28% levert de sector industrie veruit de meeste

10 en 20 jaar zo’n relatief grote groei zit. De meeste woningen die

werkgelegenheid. Daaronder vallen de twee grootste bedrijven

op de markt komen, zijn waarschijnlijk alleen betaalbaar voor huis-

van Nieuw Heeten: slachterij Hutten en bakkerij Vree Egberts, die

houdens die wat carrière hebben gemaakt. En die huishoudens

samen het leeuwendeel van de werkgelegenheid in deze sector

hebben ook meestal wat oudere kinderen.

leveren. De meeste middelgrote bedrijven (4 tot 15 werknemers, inclusief parttimers) zijn actief in de handel. Deze sector is goed

opgave

voor 13% van de werkgelegenheid. Ongeveer 2/3 van de niet-

In de Structuurvisie Raalte 2025+ wordt becijferd dat er in Nieuw

agrarische bedrijven bestaat uit zzp’ers of kleine bedrijven tot 4

Heeten tussen 2009 en 2025 zo’n 45 woningen aan de voorraad

werknemers. De meeste daarvan zijn actief in de sector overige

zouden moeten worden toegevoegd. Daarvan zijn er inmiddels

commerciële dienstverlening (vooral bouwnijverheid en zakelijke

al 5 gebouwd of in ontwikkeling, zodat nog ruimte gezocht moet

dienstverlening). Inclusief het werk dat twee grotere bedrijven

worden voor 40 woningen. De voorgaande analyses duiden erop dat daarbij de volgende accenten gelegd zouden moeten worden:

bieden, levert deze sector 21% van de werkgelegenheid. Type huishoudens in Nieuw Heeten 2005-2012 (Bron: CBS, Bewerking Nieuwe Gracht)

structuurvisie -

doelgroepen: ouderen, starters en jonge gezinnen;

-

woningtypen: goedkope en middeldure (grondgebonden)

In de Structuurvisie Raalte 2025+ wordt voor de zes kleinste kernen (waaronder Nieuw Heeten) in totaal maximaal 3 hectare

woningen, al dan niet als casco op te leveren; -

gereserveerd voor het realiseren van nieuwe bedrijvigheid. Nieuw

zelfbouwkavels aanbieden.

Heeten krijgt daarbij iets meer ruimte toebedeeld dan gemiddeld. Deze ruimte is nadrukkelijk bedoeld voor lokale ondernemers die

Exacte getallen zijn lastig te geven. Daarvoor zou woningmarkton-

een beperkte uitbreidingsruimte nodig hebben of die een bedrijfje

derzoek plaats moeten vinden. En dan nog is het de vraag of dat

willen starten. De schaal van de kern vormt wat betreft de omvang

een afdoende indicatie geeft voor de werkelijke marktvraag. De

ervan het uitgangspunt. Waar dat (milieuhygiënisch) mogelijk

tijden zijn onzekerder dan ooit en Nieuw Heetens bouwen geeft

is, heeft de ontwikkeling van kleinschalige bedrijvigheid binnen

aanleiding tot het leveren van maatwerk. Vraaggestuurde ontwik-

de bebouwde kom of in vrijkomende agrarische bebouwing de

keling lijkt hier daarom beter op zijn plaats, waarbij steeds op basis van de reële kapitaalkrachtige vraag het bouwprogramma voor de komende tijd moet worden bepaald.

voorkeur boven het realiseren van nieuw bedrijventerrein. Lokaal Gemiddelde woonwaarden 2012 (Bron: CBS, Bewerking Nieuwe Gracht)

maatwerk is altijd geboden.

27

opgave

Deze waterproblematiek is met name in de afgelopen decennia

Voor een groot deel zal ruimte voor economische ontwikkeling

ontstaan, toen bij ruimtelijke ingrepen watergangen zijn gedempt.

in Nieuw Heeten gevonden moeten worden door in bestem-

De alternatieve afvoer die hiervoor in de plaats is gelegd zal bij

mingsplannen beleidsruimte te bieden voor bedrijven aan huis.

nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen structureel moeten worden

Daarbij gaat het men name om kleine bedrijfjes die actief zijn op

verbeterd.

het gebied van de zakelijke en persoonlijke dienstverlening. Voor het overige wordt in de Structuurvisie de behoefte aan ruimte voor autonome groei voor Nieuw Heeten geraamd op 0,8 ha

3.5 Omgevingsbeleid

uitgeefbaar terrein. Inclusief de ruimte die nodig is voor wegen en overige openbare ruimte komt dat neer op een totale (bruto)

omgevingsvisie

behoefte van ruim 1 hectare.

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt Nieuw Heeten gesitueerd in een buitengebied met accent op veelzijdige gebruiksruimte (zie

Bedrijven in Nieuw Heeten Dorp 2012 (Bron ONH, Bewerking Nieuwe Gracht)

28

Voor een belangrijk deel zal die ingezet moeten worden om te

de kaart hiernaast). Dat zijn gebieden waar de provincie gespe-

voorzien in de behoefte van de vele kleine bedrijfjes op het gebied

cialiseerde landbouw wil mengen met verbrede landbouw en

van met name de bouwnijverheid en de (aanverwante) kleinscha-

bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke

lige handel. Dat is een behoefte die zich niet per se richt op een

opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden verster-

bedrijventerrein en die ook gevonden kan worden op solitaire

ken. Waar de landbouw te weinig toekomstperspectieven heeft,

percelen met ruimte voor een opslag- en/of werkruimte en

ziet de provincie kansen voor nieuwe woon/werklandschappen,

parkeren gecombineerd met een woning. Een beperkt deel van de

mits deze de ruimtelijke structuur versterken.

ruimtebehoefte is afkomstig van middelgrote bedrijven, die vooral in de handel actief zijn. De schaal ervan en de verkeersaantrek-

Het dorp Nieuw Heeten zelf valt onder de legenda dorpen en

king maken dat voor deze bedrijven ruimte gevonden zal moeten

kernen als veelzijdig leefmilieu. De identiteit en eigenheid van die

worden op een nieuw terrein.

dorpen en kernen is leidend bij ruimtelijke opgaven als herstructurering, inbreiding en uitbreiding.

3.4 Ruimte voor water

omgevingsverordening Omdat de provincie Overijssel streeft naar ruimtelijke kwaliteit en

Banen naar economische sector 2012 (Bron CBS, Bewerking Nieuwe Gracht)

Als gevolg van de bijzondere ligging van Nieuw Heeten, aan de

duurzaamheid, zijn in de Omgevingsverordening regels vastge-

voet van de Sallandse Heuvelrug, is in langdurige natte perioden

legd die dat moeten waarborgen. Deze hebben betrekking op

sprake van wateroverlast in en rond het dorp. Dit probleem doet

ruimtelijke ordening, op grondwaterbescherming en bodem, op

zich met name voor aan de noordoostzijde, rond het Timmermans-

water en op verkeer. Op het gebied van de ruimtelijke ordening

huis en de begraafplaats. Hier is sprake van enkele ingesloten,

stelt de provincie zich op het standpunt dat in de kleine kernen

laaggelegen gebieden.

woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen en het realiseren

van stedelijke voorzieningen uitsluitend plaats moet vinden om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere groepen. Onder lokale bedrijven worden bedrijven verstaan die hun oorsprong óf verzorgingsgebied hebben of vinden in de gemeente of kern waar ze gevestigd zijn of zich vestigen en toegevoegde waarde bieden aan de sociaal-economische structuur of voorzieningen.

Nieuw bedrijventerrein kan volgens de provincie pas aan de orde zijn na toepassing van de zogenoemde SER-ladder voor de aanpak van bedrijventerreinen. Dat betekent, dat allereerst nut en noodzaak van de ruimtebehoefte moeten worden aangetoond. Vervolgens moet worden nagegaan in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door middel van herstructurering en door intensiveren binnen het bestaande bebouwde gebied, of door gebruik te maken van bestaande locaties elders. Resteert dan nog een behoefte aan ruimte, dan kan daarvoor nieuwe ruimte worden aangewend.

opgave De ambities van de Omgevingsvisie om ruimtelijke kwaliteiten en specifieke identiteiten te versterken, sluiten goed aan bij de ambities van deze Dorpsvisie. In hoofdstuk 2 zijn de bijzondere kwaliteiten van Nieuw Heeten in beeld gebracht. Deze worden in hoofdstuk 4 uitgewerkt in kaders die deze kwaliteiten ook in de toekomst moeten waarborgen.

Uit het streven naar ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid dat in de provinciale Omgevingsverordening is verankerd, vloeit voort dat de aanleg van nieuw bedrijventerrein afgewogen zal moeten worden op basis van de SER-ladder. Uiteraard geldt altijd, dat bijgedragen zal moeten worden aan versterking van bestaande Uitsnede uit de ontwikkelingsperspectieven van de omgevingsvisie Overijssel (provincie Overijssel, december 2012)

structuren en ruimtelijke identiteiten.

29

raamwerk hoofdstructuur historische lintenstructuur vrijstaande woningen, tweekappers & laanbeplanting voorzieningen dorpse voorzieningen overwegend geclusterd in het centrum katholiek ensemble van kerk, school & begraafplaats

*

sport- & cultuurcentrum De Belte deels nog te ontwikkelen

wonen Nieuw Heetense wooneenheden 15 à 20 woningen in een blok

30

afwisselende bebouwing tweekappers en vrijstaande woningen groen- & speelvoorzieningen dichtbij trapveld, speeltuin & ‘volkstuin’ boomgroepen in woonstraten op bijzondere plekken bedrijven dorpse inpassing bedrijventerrein groene randen, koppeling aan dorp dorpsranden groene randen groen Sallandshoeve & Gerritsenbos (inclusief wandelroute) zicht op open landschap relatie dorp - buitengebied zoekruimte mogelijke ontwikkellokaties voor de periode tot 2025+

*

4. VISIE

4.1 Inleiding raamwerk van bestaande kwaliteiten In dit hoofdstuk wordt de visie op de toekomstige ontwikkeling van Nieuw Heeten beschreven. Voortbouwen op bestaande kwaliteiten staat daarbij centraal. Die kwaliteiten zijn uitgebreid beschreven in hoofdstuk twee van deze Dorpsvisie. De essentie ervan wordt in dit hoofdstuk vastgelegd in een zogenaamd ‘raamwerk’. Alle toekomstige ontwikkelingen in en rond Nieuw Heeten moeten aansluiten op dat raamwerk en het zo mogelijk versterken. Aan het raamwerk zijn bovendien spelregels gekoppeld, die de kwaliteiten bij verdere ontwikkeling moeten waarborgen. Zij zijn dus altijd van toepassing, op welke ontwikkeling dan ook.

visiekaart Het raamwerk vormt de onderlegger van de visiekaart. Op de visiekaart zijn ruimtelijke keuzes gemaakt op het gebied van bijvoorbeeld wonen, groen en verkeer. Ook worden verschillende voorstellen gedaan voor kwaliteitsverbetering in en rond het dorp. In sommige gevallen moeten die voorstellen nog verder worden uitgewerkt. De spelregels helpen daar dan bij.

nieuw bedrijventerrein Ook rond het belangrijke onderwerp van een nieuw dorps bedrijventerrein wordt in deze Dorpsvisie een keuze gemaakt. Dat gebeurt op basis van een vergelijking van drie mogelijke locaties. Locaties die behoorlijk verschillen qua ligging, ontsluiting en het soort bedrijvigheid dat er kan worden ontwikkeld. Alle voors- en tegens van de locaties zijn in deze visie opgenomen.

31

spelregels gebieden

deelgebieden

historische linten

agrarische linten

dorpslinten

32

woonbuurten

dorpse bedrijventerreinen

Spelregels voor de uitbouw van het raamwerk

spelregels 1.

De woningen langs de linten zijn vrijstaand.

2.

Zowel de woningen als eventuele bijgebouwen hebben een kap.

3.

Er is geen vaste rooilijn.

4.

Wonen en werken zijn veelal gemengd.

5.

Langs de linten is laanbeplanting (1ste boomgrootte: > 15 meter) aanwezig, soms aan één zijde van de weg.

6.

Er zijn altijd doorzichten vanaf het lint naar het achterliggende landschap.

7.

Waar mogelijk o.b.v. verkeersveiligheid worden geen verhoogde stoepranden toegepast, of ontbreken stoepen geheel.

8.

Op woon-werk locaties zijn grote(re) bijgebouwen toegestaan. Deze bijgebouwen zijn vrijstaand, van hout of steen en hebben een kap.

1.

Langs de linten staan vrijstaande woningen of tweekappers.

2.

Er is sprake van kleine verspringingen in de rooilijn.

3.

De nokrichting van de vrijstaande woningen is afwisselend. Tweekappers hebben een nok-richting parallel aan de straat.

4.

Dicht bij de dorpskern is de bebouwingsdichtheid het hoogst.

5.

Langs de linten is (waar mogelijk) aan twee zijden laanbeplanting aanwezig.

6.

Op woon-werk locaties zijn grote(re) bijgebouwen toegestaan. Deze bijgebouwen zijn vrijstaand, van hout of steen en hebben een kap.

1.

De woonbuurten bestaan voornamelijk uit (geschakelde) tweekappers, rijtjeswoningen vormen een uitzondering.

2.

Woningen hebben een voor- en achtertuin.

3.

Er zijn herkenbare clusters van 10 à 15 woningen.

4.

Er is een trapveld of speeltuin per 30 à 50 woningen (minimaal 3% van het totale nieuwe woongebied).

5.

Woonstraten hebben een verspringende as en/of een ‘knik’.

6.

Er is geen laanbeplanting. In of rond de ‘knik‘, of rond kruisingen staan boomgroepen.

7.

De stoepen zijn tegelijkertijd parkeerstroken.

8.

Er zijn geen verhoogde stoepranden.

1.

Bedrijventerreinen liggen aan een historisch lint, aan de rand van het dorp.

2.

Bedrijfsbebouwing is bij voorkeur gemetseld of van hout en heeft bij voorkeur een kap.

3.

Tussen een bedrijventerrein en een woongebied is een ruime groene, multifunctionele buffer aanwezig.

4.

Ook de buitenrand van een bedrijventerrein is groen ingericht (bijv. schapenwei).

4.2 Raamwerk & spelregels uitgangspunt Het belangrijkste uitgangspunt bij het opstellen van deze dorpsvisie is steeds geweest dat ruimtelijke ontwikkelingen moeten aansluiten op de bestaande kwaliteiten en identiteit van Nieuw Heeten. Ofwel, ze moeten aansluiten op dat wat Nieuw Heeten tot Nieuw Heeten maakt. We hebben dat ondergebracht in wat we het raamwerk noemen. Dat bestaat uit de volgende onderdelen.

hoofdstructuur De basis van het raamwerk wordt gevormd door de historische wegenstructuur van Zwarteweg, Bathmenerweg, Scholtensstraat,

Ook sportpark De Belte maakt deel uit van het raamwerk. Met de

dorpsranden

komst van de multifunctionele accommodatie (MFA) zal De Belte

De groene dorpsranden maken het raamwerk compleet. Aan de

plaats gaan bieden aan zowel sport als cultuur.

zuid- en westzijde van het dorp vormt vooral het opgaande groen van de Sallandshoeve een belangrijke kwaliteit. Aan de oost- en

wonen

noordzijde van het dorp zijn het vooral de verwevenheid tussen

Wonen in Nieuw Heeten is wonen met een duidelijk eigen iden-

dorp en landschap en het uitzicht over het open landschap die

titeit. En ook dat is een kwaliteit die hoort bij het raamwerk. De

kenmerkend zijn.

straten zijn over het algemeen kort en hebben vaak een verspringende as of een knik halverwege. Hiermee ontstaan herkenbare

spelregels

clusters van 15 à 20 woningen. Het bijbehorende beeld is klein-

In deze dorpsvisie worden alle belangrijke ruimtelijke keuzes waar

schalig en dorps, wat nog verder wordt versterkt door de afwis-

Nieuw Heeten op dit moment voor staat gemaakt. De komende

selende bebouwing van (geschakelde) tweekappers en vrijstaande

jaren zullen zich echter ook ruimtelijke vraagstukken aandienen

woningen. Andere woningtypen vormen een uitzondering.

die we nu nog niet kunnen voorzien. Gekoppeld aan het raamwerk is daarom een aantal spelregels opgesteld. Het raamwerk en de

Okkenbroekstraat en Ambachtsstraat. Vijf oude routes, die vanuit het buitengebied het dorp in prikken en de plaats bepaald hebben waar de kerk gebouwd is. Hoewel ze zeker niet identiek zijn, hebben deze routes wel een aantal dingen gemeen. Zo bestaat de aanliggende bebouwing vrijwel volledig uit tweekappers en vrijstaande woningen en is op veel plaatsen laanbeplanting aanwezig.

voorzieningen Voorzieningen in Nieuw Heeten concentreren zich van oudsher voor een belangrijk deel in het hart van de historische wegenstructuur. Het dorpscentrum wordt gedragen door het ‘katholieke ensemble’ van kerk, school en begraafplaats, dat ooit de start vormde van de ontwikkeling van het dorp en vrijwel alle overige voorzieningen liggen in de directe omgeving. Het resultaat is een aantrekkelijk en herkenbaar dorpshart. Het voorzieningenniveau is voor een dorp met de omvang van Nieuw Heeten hoog en waar mogelijk moet er op worden ingezet deze voorzieningen voor het dorp te behouden.

Zeer kenmerkend voor de woonstraten is ook dat de straatbomen

spelregels zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en moeten er

in groepen staan, vaak op bijzondere plekken. Dit versterkt het

samen voor zorgen dat deze dorpsvisie ook antwoorden biedt op

gevoel van beslotenheid en vormt een groot contrast met de

toekomstige vragen. De spelregels richten zich op de historische

laanbeplanting langs de historische linten. Groen- en speelvoorzie-

linten, de woongebieden en dorpse bedrijventerreinen (zie de

ningen liggen bovendien altijd in de buurt.

tabel op de vorige pagina).

bedrijven Net als de woongebieden heeft ook het bedrijventerrein in Nieuw Heeten een zeer herkenbare opzet. Het terrein ligt ruim in het (beweide) groen, zowel aan de zijde van de provinciale weg als aan de zijde van de woonbebouwing. Door de ligging aan de Okkenbroekstraat en de Ambachtsstraat is het terrein gekoppeld aan het dorp, waarmee tegelijkertijd heel duidelijk sprake is van een Nieuw Heetens bedrijventerrein.

33

  


 

 

 

 

    
 

 

  !
" #$
!)
!'

" 


  !
*!$" $#+

*


%

&+



 

 

 

 

 
 
#& !"
%!"#

" 
&
%!
!

$!


)
&&!
%"


 ! "
$&

 #     
  $
!)#

 ""


 

34

 

   
 




   !#
 

!#






 

  %!)



   

 


 
  
" !#%!)

#  


  
"
%
()    
  
 
  
 #








 
 #
"
%

&
"

!$#

"
"#!$
#!
#%
%!!"%

 
 
 
  # ""
&
"#!# 

  $)"
!
$#
#
&!






  !
"%

!

&!#&



4.3 Visiekaart

-

ruimtelijke kwaliteit In deze dorpsvisie is veel aandacht voor typisch Nieuw Heetense kwaliteiten. Die zijn gelukkig in ruime mate aanwezig, maar dat neemt niet weg dat zo hier en daar nog kwaliteiten kunnen worden toegevoegd. Vaak kan dit ook nog eens met relatief kleine ingrepen of beperkte middelen.

Tot slot is de bouwkundige staat van de silo van bakkerij Vree

Locaties die tezamen ruime kunnen bieden aan bijna het dubbele

Egberts veel mensen een doorn in het oog. Een op zich mar-

aantal, als ze volledig voor woningbouw worden benut. De keuzes

kant en uniek gebouw is helaas behoorlijk in verval geraakt.

op het gebied van wonen gaan daarom niet of nauwelijks over

Geredeneerd vanuit dorpse identiteiten is het belangrijk

aantallen. En dat biedt kansen. Kansen om in te spelen op de vra-

om dergelijke gebouwen voor het dorp te behouden, maar

gen vanuit de markt en kansen om te bouwen met typisch Nieuw

restauratie is kostbaar. In overleg met de eigenaar kan naar

Heetense kwaliteiten. Met deze constatering in het achterhoofd is

mogelijke andere invullingen worden gezocht. Ook sloop is

daarom eerst bekeken hoe en met welke woningtypen de verschil-

echter een optie.

lende locaties het beste kunnen worden ontwikkeld, uitgaande van de kwaliteiten die zijn vastgelegd in het raamwerk en de

Op een aantal plekken in het dorp laat de ruimtelijke kwaliteit momenteel te wensen over. De oorzaken zijn divers en dat geldt ook voor de mogelijke oplossingen:

-

Het gebied rond de garageboxen aan De Hoeve heeft een matige uitstraling. Mogelijke oplossingen zijn een betere

-

Op een aantal plaatsen ontbreken de karakteristieke boomgroepen in de woonstraten. Zeker in wat langere straten als De Bromhaar en Het Bivank is dit opvallend. Op een drietal

gaat van drie woningen onder één kap. Dit plan past binnen het raamwerk en de spelregels en kan worden uitgevoerd.

onder ‘ruimtelijke kwaliteit’ beschreven plekken: -

-

gericht zijn (zie voor deze locatie ook §4.3.2. en §4.3.5). -

Vrijwel parallel aan de Zwarteweg loopt een aantrekkelijke

door de vele schuttingen en het ontbreken van bomen. Ook ligt dit deel van de route minder in de loop. Door het planten van een aantal bomen kan een flinke kwaliteitsslag worden gerealiseerd.

-

Ook de speelplek op de kruising van De Bromhaar en Het Bivank heeft een gebrekkige uitstraling. Ook hier komt dit vooral door het ontbreken van bomen en struiken.

De locatie Hutten zal na verplaatsing van de slachterij als wo-

Op de kruising van Het Bromhaar en De Bivank, ter

ningbouwlocatie worden ontwikkeld. Langs de Okkenbroek-

hoogte van de speelplek.

en Ambachtsstraat biedt dit kansen voor een kwaliteitsslag,

Op de kruising van Het Bromhaar en De Bivank, aan de

door het aanhelen van de historische linten met tweekappers

noordrand van het dorp.

en vrijstaande woningen. Bovendien kan op deze plekken

Bij de speelplek in de eerdergenoemde wandelroute, in

laanbeplanting worden toegevoegd. Op het binnenterrein

het verlengde van Het Bivank.

liggen mogelijkheden voor het realiseren van (geschakelde) tweekappers, vrijstaande woningen en een beperkt aantal

wandelroute door het woongebied. Het meest noordelijke deel van deze route heeft echter weinig kwaliteit. Dat komt

Voor de locatie Katerstede is een plan in ontwikkeling, dat uit-

toegevoegd. Daarbij is overigens sprake van overlap met de

het lint langs de Zwarteweg worden aangeheeld. Eventuele woningbouw moet wel met de voorzijde naar de Zwarteweg

-

centrale plekken zouden boomgroepen kunnen worden

groene aankleding, of het vervangen van de garageboxen door een vrijstaande woning of een tweekapper. Hiermee kan

bijbehorende spelregels:

Op de kaart zijn mogelijke nieuwe boomgroepen in lichtgroen

(gelede) rijtjeswoningen. Deze rijtjeswoningen kunnen speci-

aangegeven. In alle gevallen moet bij de aanplant van bomen

fiek voor starters worden ontwikkeld.

goed worden gelet op de bezonning van bestaande woningen en bijvoorbeeld speelplekken.

-

De huidige bibliotheek zal op korte termijn worden gesloten. Hiermee ontstaat ruimte voor de bouw van een tweekapper

ruimte voor wonen

of een vrijstaande woning, waarmee het woonlint langs de

De woningbehoefte in Nieuw Heeten wordt voor de periode

Okkenbroekstraat kan worden aangeheeld. Bovendien liggen

tot 2025 geschat op 40 à 45 woningen. Voor de bouw van deze

ook op deze locatie mogelijkheden om laanbeplanting toe te

woningen zijn binnen het dorp verschillende locaties beschikbaar.

voegen.

35

-

Aan de oostrand van het dorp ligt de grootste woningbouwlo-

voor bijzondere woonvormen voor ouderen of starters,

catie. Deze bestaat uit twee delen: de locatie ‘boerderij Maris-

bijvoorbeeld in de vorm van een woonboerderij. De locaties

gebouwd die geschikt zijn voor jongeren en ouderen. Met

sink’ en de locatie ‘Marissink’. Voor de voormalige boerderij zijn

compleet uitverkavelen met (geschakelde) tweekappers ligt

name voor deze groepen is het aanbod in Nieuw Heeten

twee invullingen mogelijk. Zo liggen er kansen voor het reali-

hier minder voor de hand.

momenteel erg beperkt, wat leidt tot het wegtrekken van

-

deze groepen. Locaties die kansen bieden voor dergelijke

seren van (geschakelde) woningen voor starters en ouderen. Voorwaarde is wel dat de uitstraling van een karakteristieke

36

Er moeten de komende jaren betaalbare woningen worden

-

woningen worden met prioriteit ontwikkeld.

Een belangrijk uitgangspunt van deze Dorpsvisie is het

boerderij behouden blijft. Daarnaast kan gedacht worden aan

realiseren van een zo aantrekkelijk en sociaal veilig mogelijke

het realiseren van één of twee vrijstaande woningen.

route tussen het dorpscentrum en de toekomstige MFA.

-

Hoewel duidelijk is dat de vraag naar specifieke woningen

De bouw van enkele woningen aan de noordzijde van de

voor jongeren en ouderen de komende jaren toe zal nemen

Alleen al het noordwestelijke deel van de locatie Marissink

Zwarteweg kan hier in belangrijke mate aan bijdragen. Er

is onmogelijk te becijferen hoe groot deze vraag exact zal

biedt ruimte voor de bouw van ruim twintig woningen, als

liggen plannen voor het verplaatsen van tankstation Hartholt

zijn. Locaties die stapsgewijs kunnen worden ontwikkeld, en

wordt uitgegaan van typisch Nieuw Heetense tweekappers

naar de zuidzijde van de N332. In dat geval komt de huidige

daarmee mogelijkheden bieden voor vraaggestuurd bouwen,

en enkele vrijstaande woningen. Ook biedt de locatie kansen

locatie Hartholt vrij, maar ook de kavel direct ten zuiden van

hebben dan ook de voorkeur.

voor starterswoningen, bijvoorbeeld in de vorm van een

het Gerritsenbos biedt mogelijkheden. Hoewel het zeker niet

enkel (geleed) rijtje. Aandachtspunten zijn het behouden van

om grote aantallen gaat liggen er wel mogelijkheden voor

het zicht op het landschap vanaf de Scholtensstraat en het

interessante combinaties van wonen en werken. Beide locaties

MFA is het gewenst dat op cruciale plekken enkele woningen

inpassen - en daarmee herkenbaar houden - van de enk. Op

bieden hiervoor de ruimte en Nieuw Heeten wint er aan-

worden gebouwd, met het oog op de sociale veiligheid. Het

het zuidoostelijke deel van deze locatie liggen kansen voor

trekkelijke mogelijkheden voor het verder ontwikkelen van

gaat daarbij zeker niet om grote aantallen. Uitgangspunt zou

het ontwikkelen van een beperkt aantal woon-werk-percelen.

kleinschalige werkgelegenheid mee. In alle gevallen moeten

moeten zijn dat vanaf de route altijd een woning zichtbaar is.

Daarbij moet gedacht worden aan een woning met een

ruime doorzichten op het landschap behouden blijven.

Tegelijkertijd moet ook altijd het achterliggende landschap

-

beleefbaar blijven en moet de laanstructuur langs de Zwarte-

afzonderlijk bedrijfsgebouw, bijvoorbeeld in de vorm van een schuur.1

Langs de route tussen het dorpshart en het toekomstige

uitgangspunten voor prioritering & fasering

weg worden versterkt.

Niet al deze locaties kunnen in de periode tot 2025 worden ont-

-

Mocht het ooit komen tot verplaatsing van bakkerij Vree Eg-

wikkeld. Bovendien is het in een aantal gevallen niet noodzakelijk

-

Er moeten in Nieuw Heeten altijd bouwkavels beschikbaar

berts, dan is ook deze locatie interessant voor het ontwikkelen

om locaties geheel te ontwikkelen of benutten. In deze dorpsvisie

zijn. Dit maakt het mogelijk een continue bouwstroom te

van combinaties van wonen en werken.

worden daarom keuzes gemaakt. De volgende uitgangspunten

realiseren, wat kan voorkomen dat mensen wegtrekken uit het

zijn daarbij leidend:

dorp omdat er geen geschikte woningen worden gebouwd.

Na het verplaatsen van de gymzaal en het dorpshuis naar De Belte komen de huidige locaties vrij voor herbebouwing. De dorpsrand, die hier van oudsher rafelig is, biedt vooral kansen

1. De andere optie voor het invullen van het zuidelijke deel van de locatie Marissink wordt uitgebreid beschreven onder ‘ruimte voor werken’.

-

Inbreiden gaat voor uitbreiden. Allereerst omdat het belang-

keuzes

rijk is te voorkomen dat in het dorp ‘rotte kiezen’ ontstaan,

Met de geplande ontwikkeling van drie woningen aan de

doordat vrijkomende locaties niet kunnen worden ingevuld.

Katerstede is de uitbreiding van Nieuw Heeten aan de westzijde

Maar ook omdat zuinig met de beschikbare ruimte moet

binnenkort afgerond. De logische volgende stap bestaat uit het

worden omgegaan.

ontwikkelen van de locatie Hutten. Hiermee kan in het hart van

De locaties van de bestaande gymzaal en het dorpshuis kunnen

om een locatie ingeklemd tussen de Oude Holterweg en de N332.

het dorp op relatief korte termijn een belangrijke kwaliteitsslag

uiteraard worden ontwikkeld als zich een kans voordoet, maar dit

Alle locaties moeten in ieder geval voldoen aan het profiel van

worden gerealiseerd, waarbij ook nog eens zeer diverse woningty-

heeft gezien de ligging en de mogelijkheden op andere locaties

een typisch Nieuw Heetens bedrijventerrein. Dat wil zeggen een

pen kunnen worden ontwikkeld.

geen prioriteit. Voor alles geldt dat de mogelijk te bouwen aantal-

bedrijventerrein dat goed is ingepast in het groen, aan het dorp is

len woningen en locaties worden vastgelegd in de gemeentelijke

gekoppeld via één of meer historische routes en goed bereikbaar

-> totaal: ongeveer 20 woningen

woningbouwprogrammering

is vanaf de N332 (zie hiervoor ook de spelregels).

In aansluiting daarop, of eerder als de kans zich voordoet, kunnen

ruimte voor werken

mogelijke locaties

enkele kleinere locaties worden ontwikkeld. Bij al deze locaties

Niet voor alle soorten Nieuw Heetense werkgelegenheid hoeft

In totaal zijn de mogelijkheden van drie locaties nader onderzocht:

gaat het om kleine aantallen:

voor de periode tot 2025 ruimte te worden gereserveerd. Werken

de locatie ‘Lubbersen’ aan de overzijde van de N332, het zuidelijke

aan huis kan in vrijwel elke woning, al is het wel verstandig om

deel van de locatie Marissink en de hiervoor genoemde locatie

-

De bibliotheeklocatie, die kansen biedt voor een kwaliteitsslag

hier bij de bouw van woningen rekening mee te houden. Voor

aan de Oude Holterweg. Uitgangspunt was in alle gevallen ruimte

op een in het oog springende plek in het dorp.

bedrijven bij de woning en een nieuw bedrijventerrein liggen de

voor 0,8 hectare uitgeefbaar terrein in de periode tot 2025. In de

-

Locaties aan de route tussen het dorpshart en de toekomstige

zaken anders.

tabel op de volgende bladzijde is aangegeven welke effecten de verschillende locaties hebben op het gebied van landschap,

MFA. Deze bieden kansen voor het realiseren van gecombi-

-

neerde kavels voor wonen en werken.

Eerder is al aangegeven dat er binnen Nieuw Heeten verschillende

gebruikswaarde en bijvoorbeeld mogelijke overlast.

De locatie ‘boerderij Marissink’, die bijzondere mogelijkheden

geschikte locaties zijn voor combinaties van wonen en werken.

biedt voor het realiseren van woningen voor jongeren of

Vooral locaties aan de Zwarteweg / Scholtensstraat zijn daarbij in

‘Groen’ betekent een positief effect en voor ‘rood’ geldt uiteraard

37

ouderen.

beeld, omdat dergelijke bedrijvigheid hier van oudsher gevestigd

het omgekeerde. ‘Oranje’ betekent dat het effect klein is of neu-

Locaties ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, zoals

is geweest. Bovendien zijn langs deze linten meer grotere kavels

traal. Het is belangrijk om te weten dat de locaties niet onderling

bijvoorbeeld het geval is bij de garageboxen aan De Hoeve.

beschikbaar dan elders in het dorp, vaak ook nog eens op de

zijn gewogen. Locaties kunnen ook een gelijke score behalen en

overgang tussen het dorp en het omliggende landschap. Vooral

bij veel criteria is dat ook het geval. Daarnaast is het belangrijk

het zuidoostelijke deel van de locatie Marissink, de locatie Hartholt

om te weten dat een beoordeling alleen over het betreffende

en de kavel direct ten zuiden van het Gerritsenbos zijn in beeld.

criterium gaat. Zo kan een locatie prima aansluiten op het dorpse

Gedurende de gehele planperiode fungeert de locatie Marissink

Op termijn komt hier wellicht nog de locatie Vree Egberts bij.

bebouwingspatroon, maar tegelijkertijd slecht scoren als het gaat

als mengkraan. Doordat de gronden in eigendom zijn van de ge-

De inschatting is dat Nieuw Heeten hiermee geruime tijd uit de

om de aantasting van het dorpsgezicht.

meente kan hier eenvoudig worden ontwikkeld als de bouw elders

voeten kan. Uitvoering is afhankelijk van de concrete vraag en zal

in het dorp om welke reden dan ook stokt, of niet in specifieke

per definitie maatwerk zijn.

-

maximaal 10 woningen -> totaal: maximaal 30 woningen

De criteria zijn onderverdeeld in vier categorieën. Door de oogharen kijkend valt op dat de locatie Oude Holterweg bij geen van

behoeftes kan worden voorzien. Volledige ontwikkeling van de locaties Marissink zal in de periode tot 2025 naar alle waarschijn-

In de zoektocht naar een locatie voor een nieuw bedrijventerrein

deze categorieën als winnaar uit de bus komt. De locatie aan de

lijkheid echter niet plaatsvinden.

is tijdens het opstellen van deze dorpsvisie zo breed mogelijk

overzijde van de N332 heeft verreweg de beste effecten als het

gekeken. Het gevolg is dat ook een locatie is meegenomen die tot

gaat om praktische zaken als gebruikswaarden en het voorkomen

nu toe niet als mogelijke ontwikkellocatie was benoemd. Het gaat

van overlast. Marissink doet het juist beter op kwaliteiten als

ongeveer 20 woningen -> totaal: maximaal 50 woningen

dorpse identiteit en landschap.

vergelijking locaties bedrijventerreinen (behoefte 0,8 ha) Beoordelingskader Aspect Criterium

Ruimtelijke Opties De Overzijde

Aan de Oude Holterweg

Locatie Marissink

Versterken van de

Aansluiting op het (compacte) dorpse bebou-

Sprong over de N332 betekent een breuk met het bestaande

De al bestaande bedrijvenzone wordt aan de oostkant van de

Voortzetting en een zekere verdichting van de bebouwing langs

dorpse Identiteit

wingspatroon

bebouwingspatroon en compacte dorpsontwikkeling

Okkenbroekstraat voortgezet

de Scholtensstraat

Koppeling aan het dorp via een historisch lint

Gekoppeld aan de Okkenbroekstraat (buiten het dorp)

De Oude Holterweg is geen historisch lint

Gekoppeld aan de Scholtensstraat

Gezicht op het dorp

Gezicht op het dorp blijft in tact

Een mooi zicht op het dorp verdwijnt

Zicht op het dorp wordt vanaf de Scholtensstraat gedeeltelijk aangetast

Behoud van

Middelhoge archeologische verwachtings-waarden, geen cultuur-

Middelhoge archeologische verwachtings-waarden, geen cultuur-

historische waarden

historisch waarden

Lage archeologische verwachtingswaarden.

Bescherming cultuurhistorische waarden

landschappelijke kwaliteit

Aantasting van de openheid aan de oostrand van het dorp (zicht

Aantasting van het open agrarische landschap ten zuiden van de Aantasting van de openheid tussen Oude Holterweg en N332

Openheid omliggend landschap

op Sallandse Heuvelrug)

N332

Ontwikkelen van

Kan functioneren als zichtlocatie

Ligt in het zicht vanaf de N332 en vanaf de Okkenbroekstraat zuid

Ligt in het zicht vanaf de N332

Duurzame capaciteit

Ruimte voor de zeer lange termijn

Ruimte voor de lange termijn

Is geen zichtlocatie

commerciële gebruikswaarden

Voldoende ruimte voor kleine tot middelgrote dorpse bedrijven tot uiterlijk 2025

38 Geschiktheid voor bedrijven van alle schalen Geschikt voor alle (dorpse) schalen en bebouwingshoogten

Geschikt voor alle (dorpse) schalen en bebouwingshoogten

Geschikt voor kleine en middelgrote (dorpse) bedrijven

Flexibel in te vullen, weinig beperkingen vanuit de omgeving (er is

Verminderde flexibiliteit vanwege nabijheid van veel woonbe-

Verminderde flexibiliteit vanwege nabijheid van veel woonbe-

wel enige woonbebouwing)

bouwing

bouwing

Voor de locatie hebben zich al enige gegadigden gemeld

Geen meldingen

(binnen het dorpse referentiekader)

Gebruiksmogelijkheden voor de ondernemers

Geen meldingen, alleen bezwaren van grotere bedrijven en wens Voorzien in de concrete vraag

zichtlocatie

Bodemgeschiktheid

Locatie ligt op de wat hogere dekzanden

Locatie ligt in (vochtige) laagte

Ligt vanwege de afstand tot het dorp minder voor de hand, maar

In feite een voortzetting van de bestaande bedrijvenzone (met

kan wel

soms bedrijfswoningen)

Locatie is zeer geschikt voor het mengen van wonen en werken

Dorpse combinatie met bedrijfswoning

Voorkomen van

Locatie ligt in (vochtige) laagte

Verkeer maakt voor een klein deel gebruik van de Oude HolterKans op verkeershinder in woonstraten

Verkeer maakt gebruik van Oude Holterweg en Scholtensstraat

Locatie ligt buiten het dorp weg

overlast

Locatie ligt nabij toekomstige woningbouw, waar rekening met

Locatie ligt buiten het dorp (zeer beperkt aantal direct omwonenLocatie ligt in de nabijheid van woningen

Kans op geluidoverlast omwonenden

geluidhinder gehouden moet worden

den)

Zij-uitzicht voor woningen op de kop van Timmermansstraat en

Ruime uitzicht voor bewoners van de Oude Holterweg + aanwonenUitzicht bewoners Oude Holterweg verdwijnt

Visuele aantasting van het woongenot den verdwijnt voor een deel Vergelijkingstabel locaties bedrijventerreinen

Oude Holterweg

keuze voor de Overzijde

moet worden wat de mogelijkheden zijn om een deel van de

altijd in het zicht van een woning ligt. Ook het terugsnoeien

De tabel maakt zichtbaar dat twee locaties tegenover elkaar staan:

vrijkomende locatie te benutten voor de aanleg van een speelveld.

van overhangende struiken en het opkronen van bomen

de Overzijde en Marissink. De locatie aan de overzijde van de N332

Buiten schooltijden kan dit speelveld ook door de jeugd uit het

direct langs de weg (Gerritsenbos) kan de sociale veiligheid

biedt de beste gebruiksmogelijkheden en is bovendien geschikt

dorp worden gebruikt.

versterken.

voor alle soorten Nieuw Heetense bedrijvigheid. De omvang van een bedrijf als Hak (het Pijleidingenbedrijf aan De Beukvenne)

routes

vormt daarbij zo’n beetje de bovengrens. Een sprong over de N332

Als gevolg van de voorgestelde ruimtelijke ontwikkelingen zijn

van voetpaden. Parallel aan de Zwarteweg loopt een aantrek-

betekent echter wel een duidelijke breuk met het verleden. Het

op verschillende plekken ingrepen in routes noodzakelijk. Ook los

kelijke wandelroute door het dorp. Deze kan worden verlengd

zuidoostelijke deel van de locatie Marissink is weer beter inpasbaar

van andere ruimtelijke ontwikkelingen kunnen langs routes echter

door aan het eind van de Katerstede een doorsteek te maken

in de historische dorpsstructuur en het landschap, maar is door

kwaliteiten worden toegevoegd:

naar de Zwarteweg. Het laatste deel van de route komt hier-

-

mee beter in de loop te liggen en er ontstaat een alternatieve

de ligging vooral geschikt voor kleine en middelgrote bedrijven. Dit uiteraard wederom op de schaal van Nieuw Heeten. De locatie

Op een tweetal plekken liggen kansen voor het uitbouwen

-

verbinding door het dorp richting de MFA.

De historische routes in het dorp kunnen op verschillende plekken worden versterkt door laanbeplanting toe te voegen.

Oude Holterweg neemt een tussenpositie in.

Deze delen van de routes zijn in lichtgroen op de kaart aange-

Het ontbreken van een goede verbinding tussen de Sallands-

De drie onderzochte locaties zijn tijdens twee informatieavonden

geven. Waar de komende jaren ontwikkelingen plaatsvinden

hoeve en het dorp is een gemiste kans. Er is nauwelijks contact

aan dorpsbewoners en belanghebbenden voorgelegd. Daaruit

biedt de visiekaart een aantal concrete voorstellen. Dit zijn

tussen bewoners en recreanten en de plaatselijke detailhandel

bleek een duidelijke voorkeur voor het realiseren van locatie de

de lichtgroene bomen op de kaart. Er is overigens nog niet

kan niet profiteren van het extra draagvlak. Daarom zou on-

Overzijde. Vervolgens is een discussieavond met de gemeenteraad

onderzocht in hoeverre kabels en leidingen belemmeringen

derzocht moeten worden wat de mogelijkheden zijn van het

georganiseerd, waaruit eenzelfde voorkeur bleek. In deze Dorps-

opleveren voor het planten van bomen.

doortrekken van de bestaande route vanaf de Sallandshoeve langs de N332. Door deze te verlengen tot aan de Ambachts-

visie wordt daarom ingezet op het ontwikkelen van een nieuw Al eerder is opgemerkt dat met het realiseren van de MFA

straat ontstaat een aantrekkelijk rondje Nieuw Heeten, waar

verplaatsing van het tankstation van Hartholt naar de rotonde in

aanpassingen noodzakelijk zijn in de route tussen MFA en

zowel recreanten als het dorp van kunnen profiteren. Bijko-

de N332 staat los van deze keuze en is daarom als afzonderlijke

dorpscentrum. Het voorstel van de projectgroep is om het

mend voordeel is dat de oude functie van de Ambachtsstraat

ontwikkeling op de visiekaart aangegeven.

‘kombord’ aan de Zwarteweg op te schuiven tot aan De Belte.

weer deels kan worden hersteld.

bedrijventerrein aan de zuidzijde van de N332. De mogelijke

-

Dit biedt mogelijkheden voor het instellen van een 50 km-

De kleinschaligheid van de woonbuurten heeft ook een

voorzieningen

zone vanaf de rotonde. Daarnaast moet gedacht worden aan

Op de visiekaart zijn ook belangrijke geplande ontwikkelingen

een voldoende ruim en vrijliggend fiets- en voetpad. Ruimte

keerzijde: het is er lastig oriënteren. Het aanbrengen van enige

opgenomen. Het realiseren van een MFA op De Belte heeft een

hiervoor kan gevonden worden door herprofilering (versmal-

hiërarchie tussen de verschillende woonstraten zou een flinke

grote impact op het dorp en hoort daar zeker bij. De MFA wordt

ling) van de Zwarteweg.

verbetering zijn. Op de visiekaart is daarom een suggestie gedaan voor het aanwijzen van een tweetal hoofdroutes. Dit

gerealiseerd op het meest zuidelijk gelegen voetbalveld. Met het verdwijnen van de gymzaal verliest de basisschool de mogelijk-

De sociale veiligheid langs de route kan worden versterkt door

kan worden opgepakt door bij herstrating bijvoorbeeld een

heid om in de directe nabijheid te kunnen sporten. Onderzocht

het realiseren van een beperkt aantal woningen aan de Zwar-

andere kleur materiaal te (her)gebruiken.

teweg. Aantallen staan hierbij niet voorop, wel dat de route

39

-

De mogelijkheden voor woningbouw moeten worden ver-

uitwerking

ties gedaan voor het ontsluiten van toekomstige bouwlo-

taald naar flexibele bestemmingsplannen. Niet het vastleg-

Op een tweetal onderwerpen is het verstandig om meer gedetail-

caties. Hiermee wordt nadrukkelijk de hoofdkeuze in beeld

gen van het gewenste resultaat moet voorop staan, maar het

leerde uitwerkingen te maken. Dit vooral om snel te kunnen reage-

gebracht: waar kan worden ingeprikt, moet er sprake zijn van

vastleggen van de gewenste kwaliteiten. Daarbinnen kan

ren als zich kansen voordoen om op ontwikkelingen mee te liften.

één of twee ontsluitingen enzovoorts. De invulling van de

en moet speelruimte worden gelaten. Dit kan alleen door de

locatie is uiteraard bepalend voor de exacte uitvoering.

essentie van het raamwerk en de bijbehorende spelregels in

Tot slot worden op de kaart op verschillende plekken sugges-

-

Bij het opstellen van concrete plannen voor het herinrichten van

-

dorpsvisie heel nadrukkelijk ingezet als mengkraan op het ge-

voor andere onderwerpen dan alleen wonen.

bied van woningbouw. Een mengkraan die kan worden open-

routes wordt rekening gehouden met de aanrijroutes van hulp-

gedraaid als locaties elders in het dorp niet van de grond koNieuw Heetens bouwen is vraaggestuurd bouwen. Als gevolg

men, of niet volledig in specifieke behoeften kunnen voorzien.

van de aanhoudende crisis op de woningmarkt, vergrijzing

Dat werkt uiteraard alleen als de gewenste hoofdstructuur van

en ontgroening geldt dit meer dan ooit. Het is daarom zaak

de totale locatie Marissink in beeld is gebracht. Dit betekent

om continu in beeld te brengen aan welk type woningen

dat uitspraken moeten worden gedaan over de ontsluiting,

behoefte bestaat. Dit houdt de bouwstroom op gang en

het omgaan met de enk en de manier waarop de locatie on-

algemeen

biedt mensen de gelegenheid om in Nieuw Heeten te blijven

geveer kan worden verkaveld. Alleen dan kunnen snel kavels

In deze dorpsvisie wordt een beeld geschetst van de ruimtelijke

wonen. Hierbij kan worden aangesloten op de tweejaarlijkse

worden uitgegeven, zonder dat dit latere ontwikkelingen in

toekomst van Nieuw Heeten. Daarbij wordt bewust geen blauw-

herijking die in de structuurvisie is voorgesteld en de gemeen-

de weg zit. Ook de relatie met eventuele bedrijfsontwikkeling

druk op tafel gelegd. Geen visiekaart die precies op de voorgestel-

telijke woningbouwprogrammering.

op het zuidelijke deel van de locatie speelt een belangrijke rol.

diensten (de zogenaamde prioriteitswegen).

-

4.4 Conclusies

40

Het noordelijke deel van de locatie Marissink wordt in deze

bestemmingsplannen te vertalen. Dat geldt overigens ook

de manier moet worden uitgevoerd. Dat past niet bij een dorp als Nieuw Heeten, waar kleinschaligheid en vraaggestuurd bouwen

-

Een ontwikkelaar die in Nieuw Heeten kant en klare woningen

-

In deze dorpsvisie wordt nadrukkelijk de suggestie gedaan

maatgevend zijn. En bovendien is de tijd er niet naar. Deze dorps-

in de markt wil zetten loopt het risico met deze woningen

om de laanbeplanting langs de historische wegen in het

visie biedt daarom vooral kaders. Kwaliteit staat daarbij centraal.

te blijven zitten. Het dorp kent een sterke traditie op het

dorpshart te herstellen. Ook op dit punt is het verstandig een

gebied van zelfbouw. Woningen worden bij voorkeur casco

wensbeeld in het achterhoofd te hebben. Aan welke boom-

Natuurlijk worden er ook keuzes gemaakt waar dat mogelijk of

opgeleverd en zelf afgebouwd. Dit maakt het o.a. voor starters

soorten wordt gedacht en waar komen die bomen te staan in

wenselijk is. Het raamwerk en de bijbehorende spelregels bieden

financieel beter mogelijk in te stromen op de woningmarkt en

het straatprofiel? De profielen in de bijlage geven alvast een

de basis voor die keuzes, net zoals ze dat zullen doen bij toekom-

woningen in de loop der tijd helemaal naar wens in te richten.

voorzet. Ook de gewenste kwaliteitsslag in een aantal woon-

stige vraagstukken.

straten heeft alles te maken met het toevoegen van groen. De komende jaren kunnen ook de mogelijkheden van col-

wonen

lectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) verder worden

In en om het dorp is voldoende ruimte voor woningbouw. De

onderzocht.

discussie over wonen moet dan ook over kwaliteit gaan en niet over aantallen. Zo is het onderwerp wonen ook aangevlogen in deze dorpsvisie. Het is belangrijk hier op een aantal punten een vervolg aan te geven:

Een beknopt en praktisch groenplan is daarmee op z’n plaats.

Externe veiligheid is een belangrijk aandachtspunt bij alle concrete uitwerkingen van ontwikkellocaties.

BIJLAGEN

Bijlage 1 Profielen & verbeelding profielen In deze bijlage zijn profielen opgenomen van de belangrijkste historische routes. Per profiel worden de kenmerken op het gebied van bebouwing, straatprofiel en groen aangegeven. Daarnaast worden suggesties gedaan voor mogelijke toekomstige aanvullingen. Raamwerk en spelregels zijn daarbij leidend.

verbeelding Voor zowel de mogelijke woon- als de mogelijke werklocaties zijn eerste verbeeldingen gemaakt. Deze verbeeldingen zijn bedoeld als vingeroefening. Als test om te kijken met welke aantallen per locatie gerekend kan worden en bijvoorbeeld hoe de verschillende locaties kunnen worden ontsloten.

Voordat een locatie daadwerkelijk in ontwikkeling kan worden genomen moet een gedetailleerd ontwerp worden gemaakt. Zo’n ontwerp zal qua invulling vrijwel zeker afwijken van de verbeeldingen in deze bijlage.

41

Scholtensstraat

9,5 m

42 bebouwing

straatprofiel

groen

- tweekappers en vrijstaande woningen - licht verspringende rooilijn

- verhoogde trottoirbanden aan één zijde van de straat - parkeerstrook aan andere zijde van de straat - ook parkeren op eigen terrein

- laanbeplanting ontbreekt grotendeels - nauwelijks opgaand groen in tuinen - diepe voortuinen aan noordzijde weg

WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

Okkenbroekstraat

10 m

43 bebouwing

straatprofiel

groen

- tweekappers en vrijstaande woningen - licht verspringende rooilijn

- verhoogde trottoirbanden aan één zijde van de straat - trottoir en parkeren aan één zijde van de straat in één strook

- laanbeplanting ontbreekt vrijwel volledig - beperkt opgaand groen in tuinen

WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

Ambachtsstraat (zuid)

10 m

44 bebouwing

straatprofiel

groen

- vrijstaande woningen - verspringende rooilijn

- groen en parkeren in één strook - geen verhoogde trottoirbanden

- zware laanbeplanting aan beide zijden van de weg - beperkt privégroen

WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - laanbeplanting doorzetten tot in zuidelijk groengebied (als indicatie voor historische route)

Ambachtsstraat (noord)

15 m

45 bebouwing

straatprofiel

groen

- vrijstaande woningen en tweekappers - geen vaste rooilijn (lichte verspringingen)

- stoep en parkeren gecombineerd - geen verhoogde stoepen

- laanbeplanting ontbreekt geheel - weinig privégroen

WENSBEELD - opzet bebouwing en straatprofiel handhaven - lint aanhelen bij verplaatsing slachterij Hutten - laanbeplanting toevoegen (in trottoir en parkeerstrook)

Zwarteweg

13 m

46 bebouwing

straatprofiel

groen

- tweekappers en vrijstaande woningen - relatief grote verschillen in rooilijnen

- stoep en fietspad door groenstrook gescheiden van de straat - geen parkeerstroken (parkeren op eigen terrein)

- laanbeplanting langs grote delen van de bebouwde zijde - weinig opgaand groen in tuinen - wisselende dieptes voortuinen

WENSBEELD - laanbeplanting aanvullen langs bebouwde zijde weg - zicht op open landschap behouden - opzet bebouwing handhaven Opties voor een aantrekkelijke en veilige route naar De Belte: - vrijliggend fiets- en voetpad - desgewenst enkele woningen toevoegen (sociaal veilige route) - wegversmallingen realiseren

Bathmenerweg

11 m

47 bebouwing

straatprofiel

groen

- kerk, school en vrijstaande woning (sporthal en dorpshuis) - verspringende rooilijn

- geen parkeerstroken (parkeren op eigen terrein) - vrijliggend wandelpad aan één zijde van de weg

- laanbeplanting in groenstrook (aan twee zijden van de weg) - opgaand groen op privé terrein

WENSBEELD - opzet bebouwing, straatprofiel en groen handhaven

!"%$
'!  
!$! # !
$

!$  
$

2

"$

$
#





 
" "

48


%#$%

 
$ 
 $
'#%'
$$$ 
"!#%(

# $&$
"$ 
#
#%$

!$

$
!

#
$

"  
&%%
!$ 
# !
$


!
!
 
$ 
!%
# !
$

!$


!##
#$$ 
$
#
 
#$$ 


!$ 
# !
$

 
$

%"

$$
#














1

2

3

4 5 6

7

8

    
   
 



 
  
$#
% !
%!


!%


"#'
%

 #
!"" 
"$#
%

$
#!&

 #""#!# 
 

   
$#
% !


!%
#$""
$
#!&


#!
  
#"$#
%

$
#!& 
 

  
$#
% !

#"## 
%

 
$#
% !


!%


'$'
%


#!
  
#"$#
%



49

1

1

2

A

 

1

2.500 m2

2

5.500 m2

2

B


  


1

4.000 m2

2

4.000 m2

1 2














C 3


 

1

5.000 m2

2

3.000 m2

3

5.000 m2

Bijlage 2 Lopend beleid Deze bijlage geeft een beknopt overzicht van lopend beleid dat betrekking heeft op de ruimtelijke ontwikkeling van Nieuw Heeten.

50

Omgevingsvisie provincie Overijssel

51

bron: website provincie Overijssel

52

structuurvisie Raalte

53

bestemmingsplan Buitengebied Raalte

54

Groenbeleidsplan gemeente Raalte

Groenhoofdstructuur gemeente Raalte

     
 
  



    
    
 


1,3 ouE    

 

  



 


 

55

0,5 ouE 1,3 ouE














LITERATUUR

-

Archiefgroep Nieuw Heeten “Drostambten, Schoutambten en

-

-

Centraal Bureau voor de Statistiek “Kerncijfers wijken en buur-

-

Gemeenten Deventer, Raalte, Olst-Wijhe “Een plus voor het

-

Gemeenten Deventer, Raalte, Olst-Wijhe “Van het landschap

-

Marty de Harde & Hans van Triest (redactie) “Jonge Landschap-

Gemeente Raalte “Opdrachtformulering stedenbouwkundige visie Nieuw Heeten” (November 2012)

van Salland” (Inventarisatie en analyse, 2009) -

Gemeente Raalte “Kiezen in de kern” (Bestuursakkoord 20102014)

landschap van Salland” (Landschapsontwikkelingsplan, 2008) -

Gemeente Raalte, Actualisering Groenbeleidsplan (gemeentelijke Website, 2010)

ten” (Statline, 2013) -

Gemeente Raalte “Kernen in het groen” (Groenbeleidsplan, hoofdrapport, 2004)

Marken” (Essay, 2013)

-

Gemeente Raalte “Samen vooruit Raalte 2020” (vastgesteld 28 mei 2008)

pen, het recente verleden in de aanbieding’ (Uitgeverij Matrijs, 2010)

-

Gemeente Raalte, Website 2013

-

Parochie Heilig Kruis, Website 2013

-

Gemeente Raalte “Welkom in Nieuw Heeten” (Dorpsplan Plus,

-

Sjef Hendrix “De ontginning van Nederland” (Uitgeverij Matrijs, -

RIGO research en advies “Woningmarktanalyse Raalte (Ge-

1998) -

56

2009)

Kamer van Koophandel Oost Nederland, Ondernemersvereni-

meente Raalte, BWS Raalte, Het Saalien wonen en bouwen,

ging Nieuw Heeten “Bedrijven in Nieuw Heeten” (Inventarisatie

2005)

2013) -

Jasper van der Meer “Bouwperioden in Nieuw Heeten” (Ge-

-

Bureau Nieuwe Gracht “Startnotitie Dorpsvisie Nieuw Heeten”

-

Provincie Overijssel “Omgevingsverordening” (Actualisatie

-

Provincie Overijssel “Omgevingsvisie Overijssel” (Actualisatie

-

-

Gemeente Raalte “De kracht van de Kernen” (Structuurvisie Raalte 2025+, 2012)

-

Gemeente Raalte “Kernen in het groen” (Groenbeleidsplan,

meente Raalte 2013)

-

RIGO research en advies “De woningmarkt in Raalte 20102025” (Woningmarktonderzoek, 2010)

-

RIGO research en advies “Woonvisie Raalte 2006-2015” (Gemeente Raalte, BWS Raalte, Het Saalien wonen en bouwen, Gemeente Olst-Wijhe, 2006)

(Projectgroep Nieuw Heeten, 2013) -

SallandWonen “Woonruimteverdeling 2012” (Rapportage,

-

Theo Spek, Henk van der Velde, Herman Hannink & Bert Ter-

Plaatselijk Belang Nieuw Heeten “Verenigingen en Contactper-

-

De Stentor 24 oktober 2008

sonen” (Inventarisatie 2013)

-

www.ahn.nl

Gemeente Raalte “Bevolkingscijfers 2012” (Website, 2013)

-

www.natuurlijk.nl/geologie/dekzandlandschap

-

www.nieuwheeten-online.nl

2013)

2012)

louw “Mens en land van Salland” (Uitgeverij Matrijs, 2010)

2012)

achtergronddocument, 2004)

COLOFON

Plaatselijk Belang Nieuw Heeten Teun Schuurkamp (voorzitter) Mark Kampman (bestuurslid)

Ondernemersvereniging Nieuw Heeten Remco Harink (voorzitter) Peter te Wierik (secretaris)

Gemeente Raalte Francisca Holtman (planoloog/projectleiding) Erik Teurlings (stedenbouwkundige) Wout Wagenmans (wethouder RO) 57

Bureau Nieuwe Gracht Jan Hein Boersma (planoloog) Jan Willem Tap (stedenbouwkundige)