Dopad krize do financování staveb developerských firem

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Dopad krize do financování staveb developerských firem Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Michaela Jurová

Marcela Opletalová

Brno 2010

Na tomto místě bych ráda poděkovala vedoucímu této bakalářské práce, paní Ing. Michaele Jurové, za vstřícný přístup a cenné rady po celou dobu řešení této práce. Dále bych ráda poděkovala zaměstnancům společnosti Moravská stavební - Invest, a.s., kteří mi poskytli veškeré potřebné materiály k vypracování této práce a vždy ochotně odpověděli na všechny mé otázky.

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s použitím literatury, která je uvedena v seznamu. V Brně dne 30. dubna 2011

__________________

Abstract Opletalová, M., The impact of the crisis on the financing of construction developer companies. Bachelor thesis. Brno, 2011. The Bachelor thesis analyzes the impact of the current economic crisis on the financing of development projects in the Czech Republic. The analysis will be performed in terms of smaller developers company on the project of construction of residential housing. Aim of this thesis is to show not only the negative impact of the crisis, but also to propose measures that would reduce the negative impact on other future projects of the company. Keywords Development, project financing, the economic crisis, real estate, development loan.

Abstrakt Opletalová, M., Dopad krize do financování staveb developerských firem. Bakalářská práce. Brno, 2011. Bakalářská práce analyzuje dopad aktuální hospodářské krize na financování developerských projektů v České republice. Analýza bude prováděna v podmínkách menší developerské společnosti na konkrétním projektu výstavby rezidenčního bydlení. Cílem bakalářské práce je nejen prokázat negativní dopad krize, ale také navrhnout opatření, které by tento dopad omezily při dalších projektech dané společnosti. Klíčová slova Development, projektové financování, hospodářská krize, nemovitost, developerský úvěr.

Obsah

9

Obsah 1

Úvod

11

2

Metodika a cíl práce

12

3

2.1

Cíl práce ....................................................................................................... 12

2.2

Metodika práce ............................................................................................ 12

Literární rešerše

15

3.1

Projektové financování v podmínkách českých bank .............................. 15

3.2

Financování developerských projektů ....................................................... 17

3.2.1

Subjekty projektu ................................................................................ 17

3.2.2

Všeobecné podmínky úvěrové smlouvy ............................................ 19

3.2.3

Základní ekonomické ukazatele projektu ........................................ 20

3.2.4

Zajištění úvěru ................................................................................... 20

3.2.5

Způsoby identifikace a omezení rizika .............................................. 21

3.2.6

Porušení závazků klientem ............................................................... 22

3.3

Hospodářská krize – její počátek a příčiny vzniku .................................. 23

3.3.1

Americká hypoteční krize v USA ...................................................... 23

3.3.2

Subprime hypotéky ............................................................................ 24

3.3.3

Bublina na trhu s nemovitostmi ........................................................25

3.4

Šíření krize napříč celým světem .............................................................. 26

3.4.1

První pády bank ..................................................................................27

3.4.2

Důsledky pro EU .................................................................................27

3.5

„Dovezená krize“ a její vývoj v České republice ....................................... 28

3.5.1 3.6

Ekonomické ukazatele v ČR .............................................................. 29

Trh s rezidenčními nemovitostmi v ČR .................................................... 32

3.6.1

Příčiny růstu cen nemovitostí ........................................................... 32

3.6.2

Hypoteční trh ..................................................................................... 33

3.7

Český realitní trh v době krize .................................................................. 34

3.7.1

Zahájené a dokončené byty ............................................................... 36

3.7.2

Hypotéky .............................................................................................37

10

Obsah

3.7.3 3.8 4

Projektové financování ...................................................................... 38

Odhady budoucího vývoje trhu ................................................................. 39

Vlastní práce

41

4.1

Společnost Moravská stavební – INVEST, a.s. ......................................... 41

4.2

Česká spořitelna ......................................................................................... 42

4.3

Projekt Vinoř .............................................................................................. 43

4.4

Financování a vývoj projektu před krizí ................................................... 43

4.4.1

Požadavky společnosti na úvěr ......................................................... 44

4.4.2

Smlouva o úvěru uzavřená s Českou spořitelnou ............................ 46

4.4.3

Náklady na projekt – rozpočet .......................................................... 49

4.4.4

Výnosy projektu .................................................................................. 51

4.4.5

Výnosnost projektu ............................................................................ 52

4.5

Financování a vývoj projektu po příchodu krize ..................................... 53

4.5.1

Změny ve finančních nákladech ....................................................... 54

4.5.2

Změny v celkových nákladech............................................................57

4.5.3

Změny v celkových výnosech ............................................................ 59

4.5.4

Výnosnost projektu po příchodu krize .............................................. 61

4.6

Diskuze a návrh opatření pro výstavbu další etapy ................................. 63

5

Závěr

66

6

Literatura

67

7

Seznamy

71

7.1

Seznam obrázků .......................................................................................... 71

7.2

Seznam tabulek .......................................................................................... 72

7.3

Seznam zkratek .......................................................................................... 73

Přílohy

74

Úvod

11

1 Úvod Každý z nás se časem začíná zajímat o možnosti vlastního bydlení, protože je to pro nás jedna z nejdůležitějších věcí a není větší jistoty, než když máme svůj dům či byt, který nám jen tak někdo nevezme. Proto si myslím, že je i zajímavé zkoumat tuto problematiku z opačné strany, tedy ze strany těch, od kterých rodinné domy či byty kupujeme. S jakými nástrahami a problémy se potýkají tyto společnosti? Jak probíhá cely proces od návrhu projektu až po předání hotové stavby? V práci by měly být nalezeny odpovědi na tyto otázky, protože se zde zaměřuji na problematiku financování developerských staveb, které většinou realizují výstavby rodinných domů či bytů. Projektové financování není laické veřejnosti tak známé jako hypoteční či jiné stavební úvěry, možná i proto, že v České republice nemá dlouhou historii. Developerské úvěry se liší v mnoha ohledech od těch běžně poskytovaných a mají i specifický průběh splácení. Kromě financování developerských staveb je v práci velká část věnována hospodářské krizi, která je dodnes aktuálním tématem. Celosvětová hospodářská krize naplno propukla v USA ke konci roku 2007 a poté se během několika měsíců rozšířila napříč celým světem včetně České republiky. Příčiny jejího vzniku jsou jiné než u předchozích krizí a úzce souvisí s trhem nemovitostí a s poskytováním hypotečních úvěru fyzickým osobám. Úvěrová expanze zapříčinila boom stavebních firem (včetně developerských), protože poptávka mnohonásobně převyšovala nabídku. Ceny nemovitostí v ČR několik let neustále rostly, což byly pro developery zlaté časy. Avšak po příchodu krize se situace rapidně změnila. Banky zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů jak u společností, tak i u koncových zákazníků. Developeři se museli vyrovnat s nastalými změnami a přizpůsobit se nejen požadavkům banky, ale také požadavkům trhu. Trh s nemovitostmi krize velice ovlivnila a ovlivňuje jeho dění doposud. Podniky se často dostávaly do složitých finančních situací, a proto začaly hledat opatření, která by negativní dopad zmírnila. Od příchodu krize se zkomplikovala situace téměř všem, protože krize ať už přímo či nepřímo ovlivnila běžný život každého z nás.

12


2 Metodika a cíl práce 2.1

Cíl práce

Hlavním cílem práce je zmapovat a prokázat dopad krize do financování staveb developerských firem a následně navrhnout opatření pro budoucí plánované developerské projekty, která by výrazně eliminovala negativní vliv krize. Jedním z dílčích cílů je vysvětlit principy projektového financování, které nejsou známy široké veřejnosti, z části také proto, že development nemá v České republice prozatím dlouhou historii. Proto je v rešerši podrobně charakterizován průběh financování u těchto specifických projektů. Dále jsou v práci popsány příčiny vzniku hospodářské krize, její průběh a dopad na Českou republiku, zejména pro trh s nemovitostmi. V praktické části se seznamujeme s historií i současností konkrétní developerské společnosti a projektem, který bude analyzován. V první řadě budou zjišťovány výnosy, náklady a následně zisk před příchodem krize a následně budou zmapovány a vyčísleny dopady krize, které se promítly nejen ve smluvních podmínkách s bankou, ale i v samotné výstavbě projektu, které firma musela učinit, aby rodinné domy prodala na trhu i v době krize a dostála tak svým závazkům vůči bance. Z této analýzy budou pro developera navrhnuta možná řešení, která by zmírnila negativní důsledky krize při realizaci další etapy projektu.

2.2 Metodika práce Podklady pro literární rešerši jsem získala prostudováním dostupné literatury, zejména různých internetových článků, protože o developmentu se v České republice moc knižních publikací nevyskytuje. Nejčastěji jsem využívala oficiální stránky České národní banky a Českého statistického úřadu. Součástí literární rešerše jsou i grafická znázornění základních ekonomických ukazatelů, přičemž pro nezaměstnanost nebyl v době psaní práce znám údaj za rok 2010. Pro získání dalších podstatných informací jsem využila nabízených konzultací ve zvolené developerské společnosti. V literární rešerši jsou popsána fakta, ze kterých potom vycházím v následující praktické části. Praktická práce má dvě stěžejní části. První část se zabývá obdobím realizace projektu před příchodem krize. V této části je popsán proces při schvalování úvěru projektového financování. Jsou zde podrobně rozebrány podmínky, které společnost požadovala ve svém záměru a následně jsou tyto podmínky srovnány s požadavky, které banka předložila k podpisu smlouvy. Dále je vypočítána výše celkových nákladů, které měly být vynaloženy na realizaci projektu. Celkové náklady jsou dále dle podmínek a dostupných informací rozděleny buď do vlastních zdrojů, nebo do poskytnuté úvěrové částky a pro přehlednost jsou uspořádány v tzv. nákladové tabulce. V této tabulce jsou samostatně vyčísleny náklady akvizice, přímé stavební náklady, nepřímé nákla-


13

dy, právní a ostatní administrativní náklady, finanční náklady. Tyto částky jsou vyjádřeny v absolutní i relativní hodnotě. Podrobněji se zaměřuji na vyčíslení finančních nákladů, které jsou tvořeny úroky z úvěru, závazkovou provizí, stavebním monitoringem, poplatkem za zpracování úvěru a poplatkem za vedení účtu. Při výpočtech vycházím z konkrétní úvěrové smlouvy, která byla uzavřena mezi bankou a společností. V této smlouvě jsou obsaženy všechny potřebné informace a podmínky k výpočtům. Pro výpočet kalendářů čerpání a splácení využívám základní vztahy z finanční matematiky. Kalendář čerpání obsahuje výši jednotlivých pravidelných splátek, výši placených úroků a závazkové provize a další nezbytné poplatky. Hodnoty z tohoto kalendáře následně vstupují do finančních nákladů. Nakonec je vyčíslen tzv. kalendář splácení, jehož délka činí standardně 6 měsíců a klient jej splácí tzv. mimořádnými splátkami průběžně podle prodeje postavených nemovitostí. Pro kalendář čerpání jsou vždy v práci vytvořeny modelové situace, kdy je hodnota i doba splátek striktně určena. Tyto úroky ze splácení již nevstupují do finančních nákladů, ale snižují zisk developera. Veškeré výpočty jsou prováděny v MS Excel a pro potřeby této práce jsou postupy i výsledky seřazeny v přehledných tabulkách. Kromě nákladů se v práci zabývám samozřejmě i výnosy z realizace výstavby. Výnosy jsou vypočítány z oficiálního ceníku, který jsem obdržela od společnosti. V ceníku je pro každou rezidenci uvedena výměra pozemku, cena pozemku, cena RD a celková cena. Pro veškeré výpočty se vždy uvažují ceny pozemků a rodinných domů bez DPH. Nakonec jsou porovnány celkové náklady a výnosy projektu, je vypočítána výnosnost, která se stanoví podílem těchto dvou položek, přičemž v čitateli jsou výnosy a ve jmenovateli náklady. Po odečtení nákladů od výnosů je získaná hodnota zisku. Tento zisk je následně snížen o úroky z kalendáře splácení, popřípadě o další náklady, které mohou společnosti dodatečně vzniknout. Ve druhé části vlastní práce se věnuji vývoji projektu po příchodu krize. Postup výpočtů je stejný jako u financování výstavby před krizí, pouze se řídím novými podmínkami, které banka předložila společnosti v dodatkové smlouvě. Je zde opět uvedena a podrobně rozepsána nákladová tabulka i oba kalendáře. U kalendáře čerpání jsou přesněji vyčísleny úrokové sazby pro jednotlivá čtvrtletí čerpání, protože se na rozdíl od předpokladů v roce 2007 výrazně měnila referenční úroková sazba. Výši referenčních úrokových sazeb jsem zjistila z oficiálních stránek ČNB. Výše čerpaných částek v jednotlivých čtvrtletích mi byla poskytnuta firmou, ale protože jsem již neobdržela přesné dny těchto čerpání, mohou být výsledné výše úroků a závazkové provize mírně zkreslené. Kalendář splácení je stejně jako v roce 2007 ve skutečnosti tvořen tzv. mimořádnými splátkami, ale protože jsem opět bližší informace o výši a termínech splátek neobdržela, je vytvořena modelova situace pro přibližné vyjádření výše úroků. Výnosy jsou taktéž vypočítány nově, protože společnost musela rodinné domy zlevnit, aby je na trhu prodala. Zisk je opět získán rozdílem mezi celkovými náklady a výnosy, snížen o úroky ze splácení úvěru a pokuty.

14


Nakonec porovnám obě situace, přesně vyčíslím a prokážu negativní dopad krize do financování staveb developerských firem. Dále z obou situací vyvodím poznatky a doporučení pro výstavbu další etapy stejného projektu.


15

3 Literární rešerše Developerství1 se řadí mezi projektové financování. Hlavním znakem projektového financování je založení účelové společnosti (tzv. Single Puropose Company – SPC), která realizuje určitý stavební projekt. Výstavba je poté následně pronajímána či prodávána. Pojem development přišel do České republiky z Anglie a neexistuje pro něj doslovný český překlad. Financování developerských realitních projektů je specifickým typem projektového financování. Tento odlišný způsob financování popíši v následujících kapitolách.

3.1

Projektové financování v podmínkách českých bank

Projektové financování není v České republice tak rozvinuté jako v zahraničních zemích, kde zhruba od 70. let 20. století začalo růst na významu. V ČR se objevuje zejména v posledních čtyřech letech a využívá se zejména na financování energetických a ekologických projektů, případně na financování nemovitostí 2 (Dvořák P., 1999). Tento způsob financování dnes zprostředkovává většina bank v ČR, avšak za velmi rozdílných podmínek a s odlišným přístupem k investorovi. V zásadě se rozlišují tři základní typy projektů: 1. 2. 3.

Projekty investorské – nákup, výstavba, rekonstrukce nebo refinancování hodnoty nemovitosti určených na dlouhodobý pronájem, Projekty developerské – nákup, výstavba či rekonstrukce nemovitostí určených na prodej, Projekty kombinované – projekt je již v podnikatelském záměru klienta rozdělen na část investorskou a část developerskou. (Úvěrové obchody, interní dokument České Spořitelny, 2002)

Proces projektového financování je vždy velice individuální a liší se projekt od projektu, ale i tak je zde možné popsat standardizovaný všeobecný postup, který investor absolvuje při jednání s bankou. Prvním krokem je založení jednoúčelové společnosti, jak už jsem již dříve zmiňovala. Ve výjimečných případech může být projekt financován i již existující společností, která ale nesmí vykazovat žádnou činnost. Banky většinou neurčují právní formu těchto společností, v praxi se nejčastěji objevují akciové společnosti, družstva a společnosti s ručením omezeným. Dále banky vyžadují mnoho dokumentů, níže uvádím jejich výčet: podnikatelský záměr, výpis z Obchodního rejstříku, Pojem převzatý z angličtiny používaný ve stavebnictví: Development je činnost vytipování lokality, vypracování projektu, realizace projektu, financování výstavby a její následný prodej nebo pronájem 2 Označované jako developerské projekty 1

16


doložení výše a původ equit, neboli vlastních zdrojů investora, list vlastnictví, nabývací tituly k nemovitosti, územní rozhodnutí, ocenění nemovitosti, projektová dokumentace, rozpočet projektu, v případě developerských projektů rezervační a předkupní smlouvy, v případě investic na pronájem nájemní nebo budoucí nájemní smlouvy. (PHK Marketing, 2009). Klient musí vypracovat investiční záměr3, na jehož základě potom banka sestaví a předloží indikativní nabídku se základními parametry financování. Největší důraz je logicky kladen na finanční plán, poté na dodavatele a projektového manažera. (Projektové financování ČSOB, 2010). Tato indikativní nabídka obsahuje veškeré hlavní parametry úvěru a požadavky banky. Vždy se jedná o nezávazný dokument4, proto je dobré, když si investor nechá vytvořit více těchto nabídek od různých bank a následně je porovná. V případě, že klient akceptuje podmínky stanovené bankou, následuje přípravná fáze pro schválení a posléze uzavření úvěru. Po akceptování indikativní nabídky banka teprve vyhotovuje úvěrový návrh a provádí finanční analýzu akcionářů nové společnosti. Zjišťuje, zda by byla schopná případný úvěr splatit za klienta, respektive prověřuje CF daného projektu. Až po schválení úvěrovým výborem nebo jiným schvalovacím místem v bance (může být i schvalovací místo na ústředí banky, záleží na velikosti úvěru) je sestavována za účasti klienta úvěrová smlouva a další úvěrová dokumentace. Při podpisu úvěrové smlouvy musí být splněny tzv. odkládací podmínky 5, dále jsou ve smlouvě definovány podmínky čerpání a další závazky developera platné po celou dobu projektu, tzv. kovenanty. Kovenanty jsou např.: každoměsíční doručování zprávy o postupu výstavby, platby budoucích kupujících na blokační účet banky, nevyvíjení jakékoliv činnosti developera, které by mohly ohrozit plnění závazků smlouvy, zajištění stavebního povolení po celou dobu výstavby atd. (Jileček P., 2008). V neposlední řadě vyžaduje banka zajištění celého úvěru jako ochranu při neúspěchu projektu. Jako zajištění pro banku slouží aktiva společnosti, často i samotné obchodní podíly firmy. (Abalio projektové financování, 2010). V prvé řadě se jako záruka poskytuje nemovitost ať už ve formě rozestavěné stavby či pozemku. Dále to jsou již zmiňované podíly společníků, pohledávky z kupních či nájemních smluv, pohledávky z účtů určených pro úhradu kupních cen atd.

3 Často

se v literatuře a jiných zdrojích uvádí pojem podnikatelský plán, který je synonymem pro investiční záměr. 4 Závazná je až úvěrová smlouva 5 Podmínky uvedené v úvěrové smlouvě, které musí být splněny před prvním čerpáním úvěru


17

Nakonec musím podotknout, že banky ke každému projektu i investorovi přistupují individuálně, proto jsou na všech oficiálních internetových stránkách bank uvedeny pouze základní informace, přičemž bývá zdůrazňováno, že služby poskytované bankami jsou šité klientovi na míru.

3.2 Financování developerských projektů 3.2.1

Subjekty projektu

Na projektu se podílí celá řada subjektů. Developer vždy nese odpovědnost za celkovou realizaci projektu. Dále zde vystupují generální dodavatelé (tzn. stavební firmy), architekti, projektanti, financující instituce, projektující manažeři, právníci a další poradci. Obr. 1

Schéma developerského projektu

Zdroj:

Asociace pro rozvoj nemovitostí, vlastní zpracování

Drtivá většina developerů realizuje projekty s finančním investorem nebo s bankou. Rozdíl mezi těmito dvěma subjekty je, že investor poskytuje developerovi svoje vlastní zdroje výměnou za podíl na zisku, oproti tomu banka poskytne klientovi úvěr za pevně stanovený úrok. (Asociace pro rozvoj nemovitostí, 2009).

18


V obr. 1 je znázorněn vztah mezi správcovskou a projektovou společností. Projektová společnost je synonymem pro SPC6. Firmy mezi sebou nejčastěji uzavírají sadu zvláštních smluv nebo jednu globální smlouvu. Mateřská společnost většinou zajišťuje běžný chod projektové společnosti, protože tyto jednoúčelové společnosti zpravidla nemají žádné zaměstnance a také členové statutárního orgánu, kteří řídí projektovou společnost, řídí i mateřskou společnost. Projektová společnost uzavírá všechny smlouvy podstatné pro realizaci projektu (např.: smlouvy s dodavateli a dalšími poskytovateli služeb) a vlastní nemovitosti, na nichž se má projekt realizovat. (Asociace pro rozvoj nemovitostí, 2009). Po uskutečnění výstavby tato společnost buď vstoupí do likvidace, nebo provede finanční vypořádání a bude využita na další projekt. Vznik těchto speciálních společností bývá vyžadován bankami, a to z důvodu oddělení rizik i zisků od jiných projektů. Velice důležitý je projektový manažer, jehož funkci může zastupovat buď opět správcovská společnost, nebo externí osoba. Činnost projektového manažera se dá rozdělit do více fází: 1. 2. 3.

Příprava realizace projektu včetně kompletace dokumentů, Realizace projektu neboli výstavba, Stálý technický dozor.

Projektový manažer tedy koordinuje a řídí celý projekt, je zodpovědný za dodržování plánu, kvalitu odvedené práce, sleduje každodenní dění na výstavbě. Kontroluje zhotovitele při jednotlivých fázích, dbá na dodržování harmonogramu a také identifikuje vady a nedodělky a dohlíží nad jejich odstraňováním. Dodavatel u těchto projektů bývá většinou jeden a má na starosti kompletní výstavbu. S projektovou společností uzavírá smlouvu o dílo7. Ve smlouvě jsou vymezena rizika, za která nese zhotovitel odpovědnost. Jedná se zejména o odpovědnost za nedodržení termínu, záruka za provedení díla, záruka za jakost díla a zádržné. Všechna tato rizika by měla být sankciována. Cena by měla být stanovena fixně a měla by být vyplácena postupně v rámci jednotlivých fází projektu, přičemž developer by neměl zapomínat na tzv. zádržné. Zádržné je část přiznané sumy, která bude vyplacena až po odstranění vady (v případě, že vada nastala). Je také nezbytně nutné vymezit přechod vlastnického práva k jednotlivým částem zhotovované budovy na projektovou společnost (Achour G., Dančišin M., 2006). Banky často vyžadují nezávislého experta, který kontroluje generálního dodavatele a pravidelně bance zasílá zprávy o stavu projektu.

Single Purpose Company = účelově založená společnost, v literatuře se dále vyskytují i zkratky SPV = Special Purpose Vehicle, SPE = Special Purpose Entity. Všechny tyto zkratky mají v praxi stejný význam. 7 Smlouva o dílo se řídí Občanským zákoníkem, její vzor lze najít např. na: http://www.euroekonom.cz/vzor-smlouva-o-dilo.php 6


3.2.2

19

Všeobecné podmínky úvěrové smlouvy

Následující podmínky jsem zjišťovala u České spořitelny, která bude figurovat i v praktické části jako banka poskytující developerský úvěr. Odvolávám se zejména na interní dokument České spořitelny, který upravuje podmínky úvěrových obchodů. Dále jsem vycházela z aktuálních sazebníků a informací umístěných na oficiálních stránkách České spořitelny. Úrokové sazby se skládají ze základny a marže. A protože se banky financují zejména na mezibankovním trhu, tak základnou u hypotečních úvěrů jsou často PRIBOR (např.: 1M, 12M) nebo SWAP na období pevné úrokové sazby. Marže se u developerských projektů standardně pohybuje mezi 2 až 3 % (po krizi se podmínky zpřísňují, tj. sazby se spíše zvyšují). Dále smlouva obsahuje mnoho poplatků, z nichž některé jsme zmínila v části týkající se projektového financování. Všechny následující poplatky jsou uvedeny v procentech, jejich výše je konstantní již několik let (nebo spíše byla, než přišla krize): 1.

Poplatek za komplexní posouzení a vyhodnocení žádosti o úvěr (flat fee).

Stanoven individuálně, pohybuje se mezi 0,75 % - 2 % z celkové výše úvěru (Úvěry České Spořitelny, 2010). 2. Poplatek za stavební monitoring (construction monitoring fee). Obvykle ve výši 0,25 – 0,5 % z celkových stavebních nákladů, přičemž tento poplatek je určen nejen na provedení nákladové analýzy projektu, ale také na pravidelnou dohledovou činnost znalce, která se musí uskutečnit alespoň jednou do měsíce. 3. Závazková provize (commitment fee): „U ČS obvykle 0,5 % p.a. z nečerpané částky úvěru“ (Úvěrové obchody, interní dokument České Spořitelny, 2002). Ale po příchodu krize se často pohybuje i kolem 1 %. 4. Další poplatky Poplatek za předčasné splacení úvěru, Poplatek za výmaz zástavního práva, Správa a vedení úvěrového obchodu.8 Kromě těchto podmínek musí být ze strany klienta splněny již zmiňované tzv. odkládací podmínky, a pokud nebudou odkládací podmínky splněny před prvním čerpáním úvěru, tak banka může do smlouvy zakotvit i tzv. následné podmínky. Jedná se nejčastěji o registraci vlastního zástavního práva k určitému datu, uskutečnění dalších předprodejů (ještě navíc k základní podmínce předprodejů, pro uvolnění další části čerpání úvěru).

8

Častěji známé jako poplatek za vedení úvěrového účtu

20

3.2.3


Základní ekonomické ukazatele projektu

Tyto ekonomické ukazatele jsou víceméně opět dalšími podmínkami pro čerpání peněz z úvěru, v literatuře se obvykle nazývají ekonomickými ukazateli, ale někdy jsou řazeny pod odkládací podmínky. Základním a nejdůležitějším ukazatelem je LTV9. Vyjadřuje poměr výše poskytovaného úvěru k tržní hodnotě financované nemovitosti. Maximální výše tohoto ukazatele je obvykle 70 %, což tedy znamená, že banka poskytne klientovi úvěr do maximální výše 70 % tržní hodnoty financované nemovitosti. Pro případ nedodržení této podmínky může banka požadovat předčasné splacení úvěru. (Achour G., Dančišin M., 2006) V souvislosti s tímto ukazatelem musí být určen další, tzv. equity. Equity jsou synonymem pro vlastní zdroje klienta a jejich standardní podíl činí 30% z celkových nákladů projektu. Vlastní prostředky jsou vklady do základního kapitálu i úvěry od společníků, které jsou zpravidla podřízeným dluhem.10 Zálohy budoucích kupujících se jako equity neuznávají. DSCR11 vyjadřuje výši finančních rezerv klienta v průběhu splácení úvěru. Určuje se jako rozdíl mezi čistým ziskem s odpisy z nemovitosti a ročními splátkami jistin spolu s úroky. Nejčastěji bývá požadavek na DSCR ve výši 120 %, což znamená, že roční příjem klienta musí dosahovat alespoň 120 % splátky jistiny a zároveň pokrýt i úroky (za jeden kalendářní rok). (Achour G., Dančišin M., 2006). Dále bývá bankou vyžadováno určité procento předprodejů (nebo nájmů), opět nejčastěji opět ve výši 30 %. Tyto předprodeje či nájmy musí být doloženy existujícími smlouvami. U nájemních smluv banka mimo jiné zkoumá i délku nájmu, způsob úhrady nájemného, indexaci 12 nájemného apod. (Asociace pro rozvoj nemovitostí, 2009). Banky také vyžadují prohlášení mateřské společnosti o vlastnických právech k nemovitostem, o finančním postavení dlužníka, o pravdivosti a úplnosti všech podstatných informací a materiálů poskytnutých bance. Pokud by se prokázala nepravdivost prohlášení, jednalo by se o porušení úvěrové smlouvy a banka by mohla prohlásit úvěr za neplatný. 3.2.4

Zajištění úvěru

Základními formami zajištění využívaných u developerských projektů jsou: Zástava nemovitosti, Zástava obchodních podílů dlužníka (nebo jeho akcií),

LTV = Loan to Value Ratio Podřízený dluh = dluh, který bude uhrazen, až když dojde k uhrazení primárního dluhu vůči bance. 11 DSCR = Debt Service Covareage Ratio 12 Indexace = aktualizace reálné hodnoty nájemného podle vývoje inflace 9

10


21

Zástava všech pohledávek souvisejících s prodejem nemovitosti13, Vinkulace pojistného plnění z pojištění zastavené nemovitosti, Potvrzení o podřízenosti dluhu společníka vůči úvěru od banky (Asociace pro rozvoj nemovitostí 2009). Předmětem zástavního práva na nemovitosti jsou pozemky i budovy, které jsou stavěny. V případě výstavby se zástavní právo zřizuje až poté, co rozestavěná budova může být zapsána do katastru nemovitostí. Aby rozestavěná budova mohla být zapsána do katastru, musí majitel doložit geometrický plán pro vyznačení rozestavěné budovy, čestné prohlášení vlastníka s jeho úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu, doklady o budoucím užívání budovy a podklady pro zápis vlastnického práva k budově. „Za rozestavěnou nelze považovat budovu, které již bylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a to bez ohledu na míru její stavební dokončenosti nebo opětovné rozestavěnosti v rámci její přestavby, při které nedochází k zániku původní budovy.“(Prudilová M., 2007). Zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem do katastru nemovitostí, a to ke dni podání návrhu. Zástava podílu v projektové společnosti se týká buď akcií, nebo obchodních podílů. Zástavní právo k obchodnímu podílu vzniká až zápisem do obchodního rejstříku, avšak vyřízení této zástavy je na rozdíl od zástavy na nemovitosti mnohem rychlejší, protože rozhodnutí o návrhu musí být vyřízeno do 5 pracovních dnů. Pokud se developer ocitne v prodlení se splácením, může banka obchodní podíl prodat v obchodní veřejné soutěži nebo ve veřejné dražbě nebo může převzít řízení projektové společnosti (Achour G., Dančišin M., 2006). 3.2.5

Způsoby identifikace a omezení rizika

Míra rizika je u tohoto způsobu financování vyšší než u klasického úvěrování, protože u developerských projektů je obtížnější domáhat se v případě nesplacení úvěru uhrazení ze strany dlužníka. Proto požaduje banka dodržování mnoha podmínek i prohlášení dlužníka. Úvěrující banka zpravidla požaduje, aby u ní klient vedl veškeré účty z důvodu kontroly toku peněz. Banka klade velký důraz na finanční analýzy, jmenovitě u developerských projektů se jedná o citlivostní analýzu a analýzu budoucího cash flow 14. Na základě této analýzy odvíjí výši i režim splátek a zjišťuje, zda budoucí cash flow pokryje tyto splátky včetně úroků (Dvořák P., 1999). Na obstarávání podkladových údajů se podílí klient, úvěrový metodik a úvěrový analytik (oba jsou zaměstnanci banky). Základními zdroji jsou analýzy trhu nemovitostí zaměřených na lokalitu, ve které se výstavba realizuje, dále úroveň předprodejů a celkový soulad/nesoulad mezi poptávkou a nabídkou na trhu s nemovitostmi. Tyto pohledávky musí být k dispozici na účet banky, klient má omezenou pravomoc disponovat s prostředky na účtu i s účtem samotným. Zástavní právo k bankovnímu účtu vzniká písemnou smlouvou mezi majitelem účtu a bankou. 14 Předpokládaná návratnost projektu = cash flow related lending 13

22


(Pulpánová S., 2007). U cash flow analýzy se musí stanovit doba čerpání, doba splácení, výše úroků a také je třeba znát % obsazenosti, které je definováno jak z hlediska % celkové plochy při uvažované ceně za jeden m 2 této plochy, tak i z hlediska % celkových příjmů očekávaných z prodeje všech jednotek (Úvěrové obchody, interní dokument České Spořitelny, 2002). Analýza citlivosti odhaluje a zkoumá rizikové a proměnlivé faktory v projektu, zejména pak vliv jejich změn na určený ukazatel. Banka při jejích výpočtech nejčastěji sleduje, kam až může klesnout prodejní cena, aby výnosy pokryly jistinu i s úroky, nebo sleduje, kolik se musí prodat minimálně jednotek, aby byl úvěr splacen (Jileček P., 2008). Kromě finančních analýz se provádí i bodová analýza zaměřená na projekt a srovnání jeho ceny s běžnými cenami v dané lokalitě. Jako ukazatele slouží např.: počet obyvatel sídla, míra nezaměstnanosti, rozdíl mezi průměrnou mzdou v kraji a průměrnou mzdou v ČR, odchylka daňových příjmů místních úřadů (daň z příjmu FO ze závislé činnosti, PO), dostupnost základní infrastruktury (potraviny, ZŠ), dostupnost veřejnou dopravou. Následně jsou vytvořeny skupiny (každá nese jiný počet bodů) a ke každé skupině je přiřazena určitá hodnota ukazatele. Čím vyšší je bodové ohodnocení, tím vyšší je i ohodnocení projektu, tzn. pro banku je projekt návratný. Cílem je opět stanovení takových podmínek čerpání, které zajistí bezproblémovou návratnost úvěru. Dále se zhodnocují náklady a termíny výstavby v nákladové analýze. Hodnotí se smlouva o dílo, zejména výše nákladů a reálnost harmonogramu výstavby. Právní analýza potom zkoumá všechny relevantní dokumenty, zda jsou v nich obsaženy všechny podstatné náležitosti. (Úvěrové obchody, interní dokument České Spořitelny, 2002) Na rozdíl od jiných typů úvěrů, se neprovádí analýza klienta jakožto dlužníka, protože zde ztrácí smysl kvůli existenci jednoúčelových projektových společností. V bilanci akcionářů se objeví pouze jejich zapojení do projektu nikoliv však obdržený úvěr, takže nedojde ke zhoršení jejich finančních ukazatelů. 15 (Dvořák P., 2007). Všechny jmenované analýzy a kritéria nejen odhalují potenciální rizika, ale také napomáhají ke standardizaci celého procesu, který je u developerských projektů velmi časově náročný. 3.2.6

Porušení závazků klientem

Hlavním cílem banky je logicky navrácení půjčených prostředků a úroků z nich plynoucích. Tento cíl je ohrožen porušeními ze strany klienta, ke kterým dochází i u projektového financování stejně jako i u jiných ostatních úvěrů a půjček. U developerských projektů k typickým porušením, tzv. defaults patří platební neschopnost (dlužník přestane splácet), porušení některé ze smluv, porušení závazků jiných, než uvedených ve smlouvě,16 porušení některé podmínky, 15 16

Mezi finanční ukazatele se řadí míra zadluženosti, ukazatel likvidity apod. Tzv. ustanovení o křížovém porušení závazků = cross-default


23

zahájení insolventního řízení proti dlužníkovi, neplatnost či nevymahatelnost jakéhokoliv ustanovení, negativní vývoj výstavby, neschopnost výstavbu dokončit, (Asociace pro rozvoj nemovitostí, 2009). Pokud klient způsobí některou z výše uvedených porušení, banka může přistoupit k tzv. akceleraci, neboli bude po klientovi požadovat předčasné zaplacení úvěru. K tomuto kroku může ale banka přistoupit jedině tehdy, pokud klient nenapravil nastalou událost ve lhůtě určené k nápravě. Tato lhůta trvá obvykle několik dní, její délka bývá konkretizována v úvěrové smlouvě. Po lhůtě tedy může požadovat okamžité zaplacení, pokud není úvěr v dohodnutém termínu splacen, přistoupí banka ke svým právům, to znamená, že realizuje zástavy nemovitosti a obchodních podílů. Pokud se chce banka vyhnout akceleraci, může podniknout kroky vedoucí k dostavbě projektu, což ale vyžaduje dobrou spolupráci s mateřskou společností. Banka tuto možnost uplatňuje výjimečně, protože úkony k dostavbě jsou velice náročné. (Asociace pro rozvoj nemovitostí, 2009).

3.3 Hospodářská krize – její počátek a příčiny vzniku Hospodářská krize naplno udeřila v roce 2007 a zasáhla téměř všechny státy světa. Z hlediska terminologie je označení „krize“ nepřesné, vhodnější výraz je určitě recese, která je definována jako pokles produktu ve dvou po sobě následujících čtvrtletích. V ekonomické teorii se pojem krize nevyskytuje, avšak v literaturách, na internetu a celkově celá společnost tento termín využívá mnohem častěji nežli recesi. Ovšem pojmenování této události není až tak důležité tak jako její důsledky. 3.3.1

Americká hypoteční krize v USA

Americké hypoteční krizi, která propukla v roce 2007 a následně se rozšířila do více zemí a přelila se z finančního sektoru do všech sfér ekonomiky, předcházelo mnoho let, ve kterých se utvářely příčiny a podmínky vzniku této krize. Aktuální krize vznikla na základě souběhů více faktoru, ne jednoho. Nežli přejdu k přímým příčinám vzniku krize, měla bych se zmínit o tzv. „dot-com bubble“ neboli internetové bublině, která byla prvním varovným signálem. Internetová bublina je označení pro období hromadného rozkvětu internetových firem, které sice brzo zkrachovaly, ale dokázaly přilákat mohutné investice. Bublina fungovala od roku 1996 do roku 2001, kdy praskla v důsledku pádu nadhodnocených tzv. technologických akcií. Samozřejmě, internetová horečka nejvíce zasáhla USA a poté další západní země včetně České republiky. Internetová horečka se snažila získávat trh a zákazníky na dobu, kdy se z internetu stane masmédium. Na růst firem se použily peníze od investorů s cílem prodat firmu na burze dříve, než dojdou investice. Po pádu akcií přežilo

24


jen několik společností, např.: Yahoo.com, které prošly restrukturalizací a na rozdíl od většiny firem vykazovaly již v období bubliny zisk. Firmy následně omezily investice do internetových technologií. Domácnosti také omezily svoje výdaje, protože až 80% domácností v USA vlastní akcie. Ekonomika USA po rekordním růstu zamířila do recese (Zemánek J., 2008a). Po „dot-com bublině“ americký Federální rezervní systém (FED) udržoval krátkodobé sazby na historicky extrémně nízkých úrovních ze snahy zabránit hospodářské recesi. Základní úroková sazba byla v USA snížena během jednoho roku z 6,5% na 1,75% (Zemánek J., 2008a). V USA k recesi tedy díky těmto snížením nedošlo, ba právě naopak, byl to počátek tzv. úvěrové expanze, díky které začaly americké domácnosti žít čím dál více na dluh. Domácnosti se zadlužovaly zejména ve dvou oblastech, a to ve spotřebě (nákupy automobilů, oblečení, elektroniky apod.) a v nemovitostech. Rodiny se začaly zadlužovat na kreditních kartách, které z více jak dvou třetin měly zápornou bilanci. Většina karet měla variabilní úrokové sazby, takže když o pár let později začal FED úrokové sazby opět navyšovat, domácnosti se dostávaly do stále větších dluhů (Foster J. B., Magdoff F., 2009). Míra zadlužení rostla i u spotřebitelských úvěrů a dalších různých půjček (např.: na zástavu automobilu, studentské půjčky apod.). Stoupající poptávka po spotřebním zboží způsobila také velký propad bilance zahraničního obchodu USA, protože domácí výrobci nestačili uspokojit poptávku, a tak rodiny hledaly náhradu ve zboží od zahraničních obchodníků. To následně způsobilo oslabení domácí měny, tedy dolaru, na světovém měnovém trhu (Zemánek J., 2008a). Logicky zaznamenaly strmý nárůst také hypoteční úvěry na bydlení, které začaly být poskytovány ve velkém množství, přičemž na tyto hypoteční úvěry dosáhl prakticky kdokoliv. Hypotéky začaly být poskytovány převážně s variabilní úrokovou sazbou, protože počáteční splátky jsou u těchto typů hypoték nižší než u fixně úročených, což samozřejmě klientům zpočátku vyhovovalo. 3.3.2

Subprime hypotéky

Hypoteční úvěry v USA nepodléhají tak přísným podmínkám jako například v České republice, nemusejí být vynaloženy pouze za účelem bydlení (Foster J. B., Magdoff F., 2009). Vlastníci domů používali často tyto úvěry k refinancování jiných dluhů, zejména proto, aby si udrželi svoji dosavadní životní úroveň. Větším problémem ale bylo to, komu byly tyto hypotéky prodávány. Jak už jsem zmínila, na tento úvěr dosáhl prakticky kdokoliv, často lidé s nízkými či nestabilními příjmy. Z velké části se jednalo o imigranty, kteří často ani neovládají angličtinu na požadované úrovni, tudíž nemohli porozumět všem podmínkám uvedených ve smlouvách. Bonita klientů se prakticky přestala řešit a ověřovat. Většina žádostí o hypoteční úvěr obsahovala lživé údaje o příjmech žadatele, které makléři a zaměstnanci hypotečních bank neověřovali. Zde vyvstává otázka, jak mohla vláda USA dovolit tyto rizikové obchody s nesolventními klienty. Odpověď najdeme v Community Reinvestment Act, což byl zákon, který bankám zakazoval vytyčovat riziková území, kde není vhodné hypotéky poskytovat z dů-


25

vodu vysoké míry rizika (Kohout P., 2009). Samozřejmě tato riziková území jsou především předměstí osídlená imigranty. Hypoteční banky tedy na nic nečekaly a tohoto zákona využily po svém. A tak začaly být poskytovány tzv. „substandardní hypotéky“17 s vyššími úrokovými sazbami. Ty byly určeny lidem, kteří by si za normálních podmínek koupi vlastního domu nemohli dovolit. 3.3.3

Bublina na trhu s nemovitostmi

Jak můžeme vidět na obrázku 2, počet prodaných nových rodinných domů od roku 2003 rychle rostl, ale tomuto růstu neodpovídal vývoj nominálních mezd, což následně vedlo k vytvoření bubliny na trhu s hypotékami. Bublina ale není tvořena pouze prodeji nových domů, ale také prodeji stávajících starých domů. Bublina z těchto stávajících domů vznikla až během let 2004-2007, kdy: „Za tuto dobu bylo v USA prodáno a následně koupenu necelých 27 milionů existujících rodinných domů v ceně cca 6 500 miliard dolarů. Protože domy byly zobchodovány za cenu o 10 procent převyšující očištěný dlouhodobý cenový průměr, lze bublinu odhadnout na přibližně 650 miliard dolarů. Spolu s bublinou nových domů (cca 180 mld. dolarů), tvoří celková cenová bublina cca 830 mld., přičemž poměrná část této sumy připadá na škodlivou bublinu.“(Zemánek J., 2008b) Obr. 2

Počet prodaných nových rodinných domů v USA (tis.)

Zdroj:

U.S. Census Bureau + Euroekonom.cz, vlastní zpracování

Čtyři roky trvající levná politika USA skončila, protože od roku 2004 začal FED postupně zvyšovat základní úrokovou sazbu (viz.: obrázek 3), na což reagovaly komerční banky a učinily totéž i u úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Tím pádem mnoho klientů nebylo schopno dostát svým závazkům a docházelo tak 17

„Substandardní“ je český přibližný překlad pro „subprime“

26


k prodejům zastavených nemovitostí. Velké problémy měli zejména ti, kdo uzavřeli smlouvu s variabilně úročenou sazbou. Dalším faktem je, že u velké části hypoték vypršelo několikaleté úvodní období, ve kterém klienti splácejí pouze úroky. Po tomto období samozřejmě nastává splácení jistiny, což už bylo pro mnoho rodin nad jejich poměry. „Celkově se míra hypotečního zadlužení USA v průběhu let 2000 až 2005 zvýšila o neuvěřitelných 75%.“ (Foster J. B., Magdoff F., 2009). Banky sice získaly nemovitosti, ale vzhledem k tomu, kolik nemovitostí začalo být prodáváno, klesala jejich cena, neboli splaskla bublina na trhu s nemovitostmi. I když tyto problémy začaly být zřejmé již v roce 2006, vláda USA nepočítala, že by tato bublina mohla způsobit globální krizi, protože o rizikových hypotékách a jejich obchodování neměla tušení. O tomto riziku věděli pouze bankéři hypotečních bank. Obr. 3

Základní úroková sazba FEDu (v %)

Zdroj:

U.S. Census Bureau + Euroekonom.cz, vlastní zpracování

3.4 Šíření krize napříč celým světem Proč se tedy tato krize rozšířila napříč celým světem? Příčinnou je sekuritizace, což je proces, během kterého jsou hypotéky roztříděny a následně zabaleny do balíčků. Tyto balíky jsou kryty cennými papíry CDO 18, které jsou emitovány bankami z Wall Street. Následně jsou prodávány různým bankám, penzijním i spekulativním fondům. Po vypuknutí krize nikdo přesně nevěděl, jaké finanční instituce vlastní tyto „špatné cenné papíry“. Tyto CP ztratily hodnotu a zejména byla narušena důvěra na finančním trhu. Vznikla situace, kdy jedna banka ne18

CDO = collateralized debt obligation neboli dluhové obligace se zástavou


27

důvěřovala druhé, a proto se přestaly poskytovat mezibankovní úvěry, což vedlo k výraznému poklesu likvidity na mezibankovním trhu a to vše následně vedlo k omezení poskytování úvěrů podnikatelským subjektům a domácnostem (Kohout P., 2009). Další často zmiňovanou příčinou vzniku krize a jejího následného šíření, je velká míra deregulace, která předpokládala samoregulaci trhů. Jak se ale v praxi ukázalo, samoregulace dávala až příliš mnoho prostoru pro spekulace, které se v případě USA staly nekontrolovatelné. 3.4.1

První pády bank

Některé finanční instituce se dostaly do natolik velkých problémů, že musely požádat o podporu stát či centrální banku. První postiženou bankou byla v roce 2007 britská hypoteční banka Northern Rock, na kterou byl proveden klasický bankovní run19 a byla zachráněna Bank of England. V roce 2008 padla i americká špičková investiční banka Bear Stearns, později následoval pád další investiční banky na Wall Street – Lehman Brothers. Investiční banky na rozdíl od komerčních často podnikají a spekulují na vlastní účet, na což doplatila zejména banka Lehman Brothers, protože podnikala velice rizikové obchody. Bear of Stearn byla FEDem zachráněna, ale Lehman Brothers už ne, což vyvolalo paniku po celé USA, zvýšila se riziková prémie na trzích, ještě více poklesla likvidita a naopak došlo ke zvýšení volatility. (Kohout P., 2009). Aby byla odvrácena hrozba další velké deprese, která ochromila celý svět ve 30. letech minulého století, rezignoval FED na veškeré finanční cíle a rozhodl se napumpovat do systému velké množství peněz. Později jej následovaly i další centrální banky včetně ECB. V březnu 2008 se rozhodly centrální banky USA, eurozóny, Británie, Kanady a Švýcarska dát do oběhu přes 230 mld. dolarů na zmírnění úvěrové krize. Tato finanční injekce nebyla zdaleka tou poslední, později FED uvolňoval další nemalé sumy milionů dolarů. 3.4.2

Důsledky pro EU

Krize se šířila neúprosně napříč celým světem, některé země postihla více, jiné méně, u každé z nich byly důvodem různé faktory, kterými se nebudu dále zabývat. Co ale bylo pro všechny země včetně České republiky společné, je stejně jako v USA, expanzivní měnová politika centrálních bank. Ta, jak je známo, se vyznačuje nízkými úrokovými sazbami, které zapříčinily úvěrovou expanzi. Úvěry se staly dostupnějšími a levnějšími. Na trhu s nemovitostmi způsobily hypoteční boom a hospodářský růst. V mnoha zemích byl nárůst objemu úvěru dokonce dvojciferný, což logicky není dlouhodobě udržitelná situace. Zároveň země EU vykazovaly vcelku nízkou inflaci, nízkou nezaměstnanost a relativně dobrý stav veřejných financí. Mezitím se bydlení stávalo čím dál výše Run na banku je situace, při které si začnou věřitelé hromadně vybírat svoje vklady u banky. Tím paradoxně způsobí ještě větší problémy, banka se stává insolventní a hrozí jí bankrot. 19

28


nákladnějším, ceny nemovitostí se šplhaly nahoru a bublina se zvětšovala. Jak je možné, že ceny domů a bytů stále rostly a inflace zůstávala nízká? Odpověď najdeme ve způsobu jejího výpočtu v řadě zemí EU, včetně ČR. Vypovídací schopnost indexu spotřebitelských cen není stoprocentní. Index totiž zahrnuje pouze výdaje na konečnou spotřebu, mezi něž pořízení domu či bytu nepatří, tyto náklady jsou klasifikovány jako investice. Například česká metodika dává nákladům spojeným s nájemným a konečnými náklady na vlastnické bydlení váhu 13,3 %, takže třeba cena benzínu ovlivňuje vývoj inflace více než náklady na bydlení (Holman R., 2010a). Tato metodika má však důsledky pro celou ekonomiku, protože zkreslená hodnota inflace může následně způsobit za následek volnou měnovou politiku, která poté způsobuje bublinu na trhu s nemovitostmi a často zdražuje i samotné nájemné. Inflace spotřebitelských cen byla potlačena, ale mezitím se do popředí drala úvěrová inflace. V nynější době se probírají možnosti, jak zohlednit ceny nemovitostí do cílování inflace. Další příčiny problémů zemí EU jsou odlišné, někde krizi prohloubily pevné měnové kurzy (např.: Maďarsko, Estonsko), jinde to bylo členství v eurozóně, kdy se ukázalo, že ne pro všechny členy je euro vhodné (Irsko, Řecko, Španělsko). Problém je v tom, že země eurozóny nemají sladěný hospodářský cyklus. Expanzivní politika nízkých úrokových sazeb sice vyhovovala například Německu, ale pro Irsko a Španělsko to představovalo problémy s inflací (Kohout P., 2009). Při zavedení eura jeho příznivci propagovali, že jedním z kladů přijetí bude synchronizace hospodářského cyklu. Jak ale vidíme, v tomto se mýlili. Ale přejděme teď k průběhu vývoje krize v ČR.

3.5 „Dovezená krize“ a její vývoj v České republice Českou republiku nepostihla finanční ani hypoteční krize jako v USA a v řadě dalších zemí. Byla to reálná krize, která se poprvé projevila bankrotem několika sklářských firem na konci roku 2008. Často se jí říká také dovezená krize, protože byla způsobena recesí z USA. Finanční krizi Česká republika zažila na konci devadesátých let, ale ne v roce 2008, protože bankovní sektor byl v době propuknutí krize v dobré výchozí pozici a to hned z několika důvodů: Banky mají dobrou likviditu, tedy dostatek hotovosti, Banky také zůstaly prakticky uchráněny před zahraničními rizikovými CP, jejich podíl se odhaduje zhruba na 1 %, Banky neposkytovaly ve velké míře úvěry v cizích měnách (jejich podíl na celkovém objemu poskytnutých úvěrů se pohybuje kolem 9 %, u domácnosti dokonce kolem 0,1 %), Bankovní systém je relativně izolovaný, což znamená, že má dostatek zdrojů pro poskytování úvěrů z primárních vkladů, je nezávislý na externích zdrojích, Nízký podíl nesplacených úvěrů (i když i ten pozvolna roste), Bankovní systém je ziskový (čistý zisk v roce 2009 činil 60,3 mld. Kč, což je o 14,5 mld. Kč více než v roce 2008) a dobře kapitalizovaný


29

(Singer M., 2009). Bankovní systém v ČR funguje na principu tradičního konzervativního modelu. ČNB za největší klady a zároveň rozdíly mezi českým bankovním systémem a jinými bankovními systémy ostatních zemí EU označuje zejména vysoký podíl vkladů na úvěrech, díky čemuž se nemusí spoléhat ve velké míře na mezibankovní trh, který, jak jsem již psala, trpí poklesem likvidity a nedostatkem důvěry. Druhým pozitivem je nízká míra úvěrů poskytovaných v zahraničních měnách, která chrání subjekty před kurzovým rizikem (Holman R., 2010b). Protože jsme malá otevřená ekonomika zaměřená zejména na export, příčinou recese v ČR byl zejména vnější poptávkový šok v podobě rapidního poklesu poptávky po českém exportu a dále náhlého, výrazného poklesu přílivu zahraničního kapitálu. Banky na přicházející recesi reagovaly zpřísněním úvěrových podmínek a zvýšením pozornosti rizikovému managementu a různým prognózám. Samozřejmě poklesl objem nově poskytnutých úvěrů domácnostem a nefinančním podnikům. Zvýšila se volatilita makroekonomických ukazatelů (úrokové sazby, kurz apod.). Nejvíce postižená odvětví byla automobilový průmysl, sklářský průmysl, stavebnictví a textilní průmysl. Později byl zasáhnut export v důsledku výrazného posílení koruny. Automobilový průmysl je jako i v ostatních zemích, tahounem české ekonomiky, tvoří desetinu českého HDP, ale pokud zahrneme i firmy navázané na automobilky, je jeho podíl mnohonásobně větší. Kvůli klesající poptávce muselo mnoho podniků omezit výrobu a propustit část zaměstnanců, a to nejen v automobilkách, ale zejména u dodavatelských firem. Sklářský a textilní průmysl měl problémy již před příchodem recese a to zejména kvůli levné konkurenci ze zahraničí. Stavebnictví se později ukázalo jako nejvíce postižené, protože byl zaznamenán nejen pokles poptávky, ale zároveň banky zpřísnily podmínky pro získání a čerpání úvěrů u výstaveb a realizací projektů. 3.5.1

Ekonomické ukazatele v ČR

K monitorování ekonomiky nám napomáhají různé ekonomické ukazatelé. Mezi ně se nejčastěji řadí zejména reálné HDP, míra nezaměstnanosti a míra inflace. Prvním indikátorem je vývoj reálného HDP, který měří celkovou výkonnost ekonomiky neboli objem veškeré finální produkce vyrobený výrobními faktory umístěnými v dané zemi bez ohledu na to, kdo tyto výrobní faktory vlastní (Klíma J., 2006). Absolutní hodnota HDP nemá velkou vypovídací schopnost, proto je lepší jej vyjádřit v relativní hodnotě. Na následujícím obrázku je vyjádřen vývoj meziročního tempa růstu HDP v ČR.

30


Obr. 4

Meziroční tempo růstu HDP v České republice (v %)

Zdroj:

ČSÚ, vlastní zpracování

Z grafu je patrné, že až do roku 2007 měl vývoj HDP rostoucí trend, poté došlo k mírnému zpomalení a v roce 2008 se objevil výraznější pokles, který pokračoval až do následujícího roku. V roce 2010 se Česká republika začala probouzet z recese, což i dokazuje vypočítaná hodnota 2,3 % HDP. Pozitivní meziroční vývoj byl ovlivněn hlavně rostoucí výkonností průmyslových odvětví, zejména opětovné nastartování automobilového průmyslu (Heller J., 2011). Dalším důležitým ukazatelem je míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen (tzv. CPI). Synonymem pro index spotřebitelských cen je index životních nákladů a tvoří jej spotřební koše, ve kterých jsou obsaženy výrobky a služby, které domácnost v daném období běžně nakupuje. Jmenovitě se jedná o potraviny, odívání, výdaje za vodu, energii, dopravu, zdraví, kulturu, vzdělávání atd. Všechny tyto položky mají různou váhu, v nynější době se zvýšil podíl na bydlení a energii a poklesl u potravin. Jak jsem již zmiňovala dříve, nákup nemovitostí se řadí mezi investice, tudíž není v CPI zahrnut. Až do roku 2007 se inflace pohybovala mezi dvěma až třemi procenty, jak je vidět na obrázku 5, což je také adekvátní ke stanovenému cílování inflace. Cílování inflace má na starosti ČNB a slouží k zabezpečení cenové stability. V roce 2008 inflace vzrostla dokonce o 7,5 %, což bylo nejvíce za posledních deset let, ale již v průběhu roku 2008 a poté 2009 docházelo k jejímu postupnému snižování. Vysoká míra inflace byla způsobena zejména tím, že centrální banky kvůli krizi obětovaly cílování inflace a zaměřily se na zmírnění dopadů recese.

Literární rešerše Obr. 5

Meziroční vývoj míry inflace v ČR (v %)

Zdroj:


31

Poslední ukazatel, kterým se budu zabývat, je míra nezaměstnanosti. Vyjadřuje situaci na trhu práce a obecná míra nezaměstnanosti je počítána jako podíl počtu nezaměstnaných na celkové pracovní síle. Svého minima dosáhla v roce 2008, avšak již počátkem roku 2009 došlo k jejímu výraznému růstu, pro rok 2010 je její předběžný výpočet na hodnotě 9,7 %, pracovní úřady evidují téměř 600 000 uchazečů o práci a dohledné době nevypadá, že by měla klesat (Novinky, 2010). Obr. 6

Meziroční vývoj obecné míry nezaměstnanosti v ČR (v %),

Zdroj:


Všechny tři ukazatelé dokazují, že Českou republiku krize zasáhla, zejména v letech 2008 a 2009, od roku 2010 je vidět zlepšení a opětovné nastartování ekonomiky.

32


3.6 Trh s rezidenčními nemovitostmi v ČR V prvé řadě, než začnu popisovat vývoj a nynější situaci na trhu s nemovitostmi v ČR, měla bych obecně popsat realitní trh, jeho poptávku a nabídku. Poptávku tvoří zájemci o nemovitost a nabídku ti, kdo tyto budovy prodávají. Realitní trh se může nacházet ve třech stavech: Trh kupujícího - nastává, pokud nabídka převyšuje poptávku. Tento trh vede ke snižování cen nemovitostí, protože jsou nižší prodeje. Trh prodávajícího – poptávka je větší než nabídka, velký zájem kupujících vede k růstu cen nemovitostí. Neutrální trh – je vyvážený trh, ceny stoupají rovnoměrně s inflací. Až do příchodu krize se český trh nacházel v pozici prodávajícího, protože ceny nemovitostí nepřetržitě rostly až do roku 2008 (Klein Š., Kesslerová P., 2009). Trh bydlení v ČR se často označuje jako nevyspělý, protože je poměrně mladý. Recese potvrdila nevyspělost tuzemského realitního trhu, protože až do roku 2008 se vyznačoval pouze růstem a tak pro realitní společnosti, developery a ekonomy bylo velice těžké odhadnout tržní vrchol (neboli bod nasycení) a tím pádem také včasně reagovat na změny trendu. Další příčinou, která ztěžuje predikce vývoje trhu s nemovitostmi, je neexistence oficiálního indexu cen nemovitostí v ČR (stejně jako ve většině ostatních zemí). Velké změny na tomto trhu nastaly koncem roku 2008 s příchodem krize. 3.6.1

Příčiny růstu cen nemovitostí

Motorem hospodářského růstu v České republice byla tak jako v ostatních zemích úvěrová expanze, díky které si domácnosti a firmy začaly více půjčovat. Úrokové sazby byly nízké, tudíž úvěry se staly dostupnější a levnější, což logicky vedlo k nárůstu poptávky po nemovitostech. Na následujícím obrázku vidíme vývoj průměrné úrokové sazby úvěrů bez ohledu na dobu fixace i na účel (zdali se jedná o výstavbu či koupi). „Jedná se tedy o váženou průměrnou úrokovou sazbu, za kterou jsou poskytovány nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka“ (Hypoindex, 2011). Významný nárůst poptávky i bytové výstavby nastal až po roce 2000, kdyby byly na trh uvedeny finanční produkty určené k financování bydlení (tedy hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření), což spolu se snížením úrokových sazeb vzbudilo zájem občanů o vlastní bydlení.

Literární rešerše Obr. 7

Vývoj průměrné úrokové sazby (v %) u hypotečních úvěrů

Zdroj:

Hypoindex, vlastní zpracování

33

Podobně jako v USA začali na hypotéky pomýšlet lidé, kteří by si za jiných okolností vlastní bydlení nemohli dovolit. O úvěr začali častěji žádat starší lidé i lidé bez pravidelného příjmu. Avšak úvěrová expanze nebyla jedinou příčinou růstu poptávky po nemovitostech, i když zcela jistě byla příčinou nejvýznamnější. Často se v literatuře a studiích uvádí, že dalšími významnými důvody růstu poptávky bylo očekávání zvýšení DPH, nízká nezaměstnanost, zvyšování disponibilního příjmu a snaha o růst či udržení životní úrovně. Musím také zmínit vliv tzv. silných ročníků 70. let. Trh s nemovitostmi je ovlivněn mnoha faktory, nejen vývojem samotné ekonomiky, ale také demografií a preferencemi jednotlivých obyvatel. V neposlední řadě zmíním i všude přítomnou globalizaci, která přilákala do České republiky mnoho zahraničních investorů a spekulantů. Němci, Italové, Rusové atd. kupovali nemovitosti hlavně ve velkých městech, protože tyto investice byly vhodnými zdroji pro uložení volných peněžních prostředků. Zvláště potom v Praze se díky těmto spekulantům vyšplhaly ceny bytů do neskutečných částek. V mezinárodním porovnání cen za m2 je Praha nejdražším městem ve střední Evropě, a i když byl i v Praze zaznamenán pokles cen i prodeje rezidenčních nemovitostí, v následujících letech se očekává jejich opětovný rychlý růst (Deloitte, Hyposervis, 2010). 3.6.2

Hypoteční trh

Díky těmto všem vlivům český hypoteční trh zaznamenal téměř explozivní růst: „Od ledna 2002 do července 2007 hypoteční trh ČR rostl v meziročním průměru o 37,5 % ročně“ (Kohout P., 2009). Tato skutečnost je také demonstrována v grafickém vyjádření na osmém obrázku (str. 35). Nárůst hypoték (nejen jich, ale i dalších spotřebitelských úvěrů) samozřejmě vyvolal nárůst po-

34


ptávky po nemovitostech. Ceny bytu a domů šly tedy logicky nahoru. Nemovitosti byly v mnoha případech předražené, protože jejich ceny rostly nepřetržitě prakticky po dobu dvaceti let. „Domácnosti dlužily koncem roku 2009 bankám téměř bilion korun (973,5 mld. Kč) a ostatním finančním zprostředkovatelům dlužily dalších 104 mld. Kč. Oproti roku 2000 se zadluženost domácností zvýšila osmkrát.“ (Dubská D., 2010). V roce 2007 potom objem poskytnutých úvěrů dosáhl prozatímního maxima, tento „rekord“ mělo na svědomí i očekávané zvýšení sazby DPH od 1. 1. 2008 (Deloitte, Hyposervis, 2010). Mezi lety 2001 až 2008 se míra zadlužení několikanásobně zvýšila a v posledních letech dokonce předběhla růst HDP. I když jsou roky 2006 a 2007 hodnoceny jako velice úspěšné díky hospodářské politice, tyto výroky jsou klamné. Stěžejní byl vývoj úvěrové expanze, která tuto zdánlivou prosperitu zapříčinila. Obr. 8

Objem poskytovaných úvěrů domácnostem v ČR (v mld. Kč)20

Zdroj:

ČNB, vlastní zpracování

Zadlužení českých domácností však není extrémní, ve srovnání s ostatními zeměmi EU se řadíme k průměru, i když tempo růstu dluhů českých domácností bylo za posledních deset let téměř dvojnásobné. Celková zadluženost domácností v poměru k jejich hrubému disponibilnímu příjmu dosahovala v roce 2008 téměř 50 % (Dubská D., 2010).

3.7 Český realitní trh v době krize Český trh s nemovitostmi zasáhla krize koncem roku 2008. Předně musím zdůraznit, že na tuzemském trhu nedošlo ke vzniku a tedy ani ke splasknutí bubliny s cenami nemovitostí jako tomu bylo v USA. Příčinou útlumu na trhu byla (a je) spíše uměle vytvořená vysoká poptávka, která byla dána zejména snadnou do20

Zkratka NSID znamená neziskové instituce sloužící domácnostem


35

stupností hypoték. Hospodářská recese, která zasáhla celou Českou republiku, ovlivnila negativně trh s nemovitostmi mnoha směry. Zvýšila se nezaměstnanost, poklesl růst HDP, poklesla průmyslová a stavební výroba a zejména banky zpřísnily úvěrové podmínky pro získání a čerpání úvěrů. A to jak pro developerské společnosti, tak i pro koncové zákazníky, tj. fyzické osoby. Na realitním trhu tedy bude docházet, a už se tomu tak děje, ke korekci cen nemovitostí. Jsou různé předpovědi makléřů i ekonomů, jak velké tyto korekce budou, nejčastěji se mluví o cenách srovnatelných s rokem 2006, což by znamenalo, že by se nemovitosti prodávaly až o 30 % levněji než doposud (Klein Š., Kesslerová P., 2009).

36

3.7.1


Zahájené a dokončené byty

Jedním z ukazatelů, na kterých lze demonstrovat a okomentovat dopad krize, je vývoj počtu dokončených a zahájených bytů na českém trhu. Obr. 9

Počet zahájených a dokončených bytů v rodinných domech

Zdroj:


Obr. 10

Počet zahájených a dokončených bytů v bytových domech

Zdroj:


Protože poptávka v průběhu roku 2009 poklesla až o 30 %, došlo i ke snižování počtu zahájených byt ať už v rodinných či bytových domech. Pokles se pohyboval v průměru kolem 15 %. V rodinných domech byl pokles mírnější (Ferenc J., 2010). Důvody jsou zřejmé, banky zpřísnily podmínky jak pro koncové zákazníky, tak i pro developery, takže společnosti se začaly více soustřeďovat na dokončení již rozestavěných nemovitostí.


37

Proto můžeme v obou grafech zaregistrovat v roce 2009 nárůst počtu dokončených bytů. I když se tento nárůst pohybuje pouze kolem 0,3 %, nejedná se o nezanedbatelnou informaci, protože po 15 letech bylo dokončených bytů více nežli zahájených. Je to i z důvodu, že během „boomu“ se společnosti předzásobily rozestavěnými nemovitostmi, které se ve finálním stavu dostanou na trh v průběhu následujících několika dalších let (Deloitte, Hyposervis, 2010). Údaje o vývoji počtu zahájených a dokončených bytů v roce 2010 nebyly v době psaní práce doposud oficiálně uveřejněny. 3.7.2

Hypotéky

V minulé podkapitole jsem zmiňovala pokles poptávky. Tento pokles byl velkou mírou způsoben i propadem na hypotečním trhu. Již v roce 2008 zaznamenal tento trh 20 % propad, který se v následujícím roce ještě více prohloubil, a to o více než 30 % (Deloitte, Hyposervis, 2010). Pokles byl způsoben hlavními dvěma faktory a to, zpřísněním úvěrových podmínek ze strany bank a obavami domácností nad jejich schopnostmi splácet dluhy. Negativní očekávání promítly banky i do výší úvěrových sazeb, které se v roce 2008 a 2009 pohybovaly mezi 5 až 5,5 %. Ke konci roku 2009 a hlavně po celý minulý rok se sazby opět snižovaly, protože špatné scénáře bank se nenaplnily, ale obavy domácností ze zadlužování zůstaly, takže snížení sazeb by mělo poptávku opět povzbudit. V roce 2009 celkový objem poskytnutých hypoték činil 44 402 ks, v roce 2010 hypoteční trh zaznamenal mírné oživení, protože počet hypoték vzrostl na 50 338 ks (viz.: obrázek 11, str. 38). Obr. 11

Vývoj počtu nových hypoték poskytovaných bankou FO

Zdroj:


Hypotéky nepoklesly pouze v objemu, ale také ve výši a stejně jako v předchozím grafu, dochází k oživení od druhé poloviny roku 2009.

38


Obr. 12

Vývoj objemu nových hypoték (v mil. Kč)

Zdroj:


Banky v důsledku recese výrazně eliminovaly rizikovější bankovní produkty, jako jsou stoprocentní hypotéky, hypotéky bez dotazování příjmů apod. Obecně se snížila výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti. Více se začala prověřovat bonita klientů, jejich úvěrová historie, banky si nechávají vyhotovovat tzv. „credit scoring“, který zjišťuje dlužníkovy schopnosti dlouhodobě splácet a pomáhá stanovit optimální výši úvěru i následných splátek. V důsledku recese a stále rostoucí nezaměstnanosti banky zaznamenávají rostoucí podíl nesplacených úvěrů na celkovém objemu půjček. Procento těchto úvěrů již přesahuje 5 %. I když i u domácností počet těchto úvěrů vzrostl, největší podíl nesou podniky. V případě úvěrů na bydlení je podíl nesplacených úvěrů nižší než u spotřebitelských. Vysvětlení je jednoduché, hypotéky jsou zajištěny nemovitostmi a v případě nesplácení mohou klienti přijít doslova i o střechu nad hlavou, takže motivace dostát svým závazkům je nepochybně větší než u spotřebitelských úvěrů. Ve srovnání se zeměmi EU se pohybujeme kolem průměru (Deloitte, Hyposervis, 2010). 3.7.3

Projektové financování

Developerské společnosti čelí v době recese více překážkám jak ze strany bank, tak i ze strany zájemců o bydlení. Finanční instituce zpřísnily mnoho podmínek a celkově byly upraveny standardy pro poskytování úvěrů projektového financování. V následujícím textu vycházím zejména z realizovaného průzkumu společností Deltoitte a Hyposervis, které oslovily nejvýznamnější finanční instituce a developerské společnosti. Cílem průzkumu bylo zmapovat dopad recese pro investory v praxi v roce 2009 (Deltoitte, Hyposervis, 2010). Stejně jako u fyzických osob, začala být důkladněji prověřována bonita a solventnost klienta a omezilo se financování rizikových obchodů. Větší pozornost začala být věnována také monitoringu a analýzám, které by měly odhalit


39

případné budoucí problémy se splácením závazků klienta. Neanalyzovaly se však pouze plánované projekty, ale také historie společnosti. Historie společnosti nebyla v minulosti tak podstatná jako je tomu dnes. Banky také snížily maximálně přípustnou výši LTV na zhruba 70 % (dříve banky poskytovaly úvěr až do 90 % hodnoty nemovitosti). Zároveň tedy začala být požadována vyšší spoluúčast investora, tedy vyšší hodnota vložených equit. Minimální požadovaný podíl vlastních prostředků se zvýšil v průměru z 18 % na 34%. Většina finančních institucí také zvýšila rizikovou marži. Zpřísnila se i další významná podmínka, a to minimální výše předprodejů. Tento požadavek stejně jako podíl vloženého vlastního kapitálu vzrostl v průměru na 34 %. Následkem těchto zpřísnění a poklesu poptávky po nemovitostech zaznamenaly finanční instituce stejně jako na hypotečním trhu výrazný pokles počtu i objemu úvěrů na projektové financování. Studie uvádí, že tento pokles byl v průměru na 35 % stavu roku 2008. Jak banky, tak i developeři očekávají, že podmínky se již více zpřísňovat nebudou, spíše dojde v nejbližších dvou letech k opětovnému uvolnění v řádu několika jednotek procent. Společnostem se v roce 2009 zvedly náklady zhruba o 25 %, v dalších letech se spolu se zmírněním podmínek očekává i mírný pokles nákladů. Dále všechny dotazované developerské společnosti potvrdily, že klienti požadují slevu z kupní ceny nemovitostí, jak pro byty, tak i pro rodinné domy a také kladou větší důraz na důvěryhodnost a stabilitu společnosti. Problémem je i neochota klientů zavázat se předkupní smlouvou, což představuje pro developery významnou překážku, protože banky v současné době zvyšují podíl předkupních smluv před prvním čerpáním úvěru. Drtivá většina dotazovaných společností i finančních institucí se shoduje na tom, že se trh již postupně zotavuje a vrátí se na úroveň z roku 2006 či 2005 (Deltoitte, Hyposervis, 2010).

3.8 Odhady budoucího vývoje trhu Odhadovat budoucí vývoj na trhu s nemovitostmi je nejisté a riskantní, jak tomu bývá u všech odhadů, ale veřejnost, makléři, finanční instituce a ekonomové se shodují na tom, že trh dosáhl svého dna v roce 2010 a další jeho propady jsou nepravděpodobné. Aktuálně developerské úvěry stagnují a zmírňuje se i pokles nových úvěrů na bydlení, úrokové sazby hypotečních úvěrů se snižují. Avšak banky zůstávají stále obezřetné a požadují větší spoluúčast investora na projektu. Nicméně úvěrový trh zůstává stále slabý a zotavuje se pomalu, zčásti k tomu přispívá i neklesající nezaměstnanost a přetrvávající krize v odvětví stavebnictví, které je s trhem nemovitostí úzce spjato. Úvěry poskytnuté stavebnictví souvisí s realitním trhem ze 64 %, zbývající část úvěrů pokrývají inženýrské stavitelství apod. (ČNB, 2010). Celkové se dá říci, že se ceny dostaly na úroveň roku 2006, přičemž ceny rodinných domů, bytů v cihlových zástavbách a v atraktivních lokalitách časem

40


opět porostou. Prestižní lokality (zejména centra měst) jsou i navzdory krizi velice žádané a poptávka v těchto lokalitách rychle roste, někdy i převyšuje nabídku. Dále také roste poptávka po pronájmech, protože hypotéky jsou hůře dostupné. Zvedají se ceny některých nájmů, v průměru o 3 % až 5 % (Russeger, 2010). Realitní společnosti ve svých prognózách očekávají v letech 2011-2012 stabilizaci trhu a od roku 2013 mírný růst, ale v podstatě jsou tyto predikce z velké části spekulativní, protože monitoring a analýza realitního trhu v ČR je velice obtížná, jak jsem již zmiňovala v předchozích kapitolách. ČSÚ je schopen sledovat změny pouze u nemovitostí, které vlastní fyzické osoby, protože musí poté zaplatit daň z převodu nemovitostí. Neexistuje však zákonná povinnost podávat toto přiznání pro developery a realitní kanceláře, obce ani stát. A samozřejmě obchody společností i realitních kanceláří se podílejí velkou měrou na celkovém objemu obchodů s nemovitostmi (ČSÚ, 2008).

Vlastní práce

41

4 Vlastní práce Pro účely této práce jsem si ve spolupráci se zvolenou developerskou firmou vybrala konkrétní projekt zaměřený na rezidenční výstavbu. Nejprve charakterizuji společnost, která má výstavbu na starosti a následně také banku, se kterou společnost uzavřela úvěrovou smlouvu projektového financování. V neposlední řadě bude představen a stručně popsán vybraný realizovaný projekt. Zvolím dvě modelové situace, na kterých prokážu a vyčíslím negativní dopad krize. První situace bude představovat případ, kdy jde výstavba podle plánu, nemusí se měnit úvěrové podmínky smlouvy uzavřené s bankou. Jednání se zákazníky probíhají podle plánu, tj. smlouvy o budoucí koupi se uzavírají bez problémů a developer nemusí zlevňovat rodinné domy, aby uspokojil poptávku a dostál tak svým závazkům. Celý projekt je dokončen včas a i čerpání a následné splácení úvěru probíhá podle domluvy. Druhá situace bude po příchodu krize, kdy jak již bylo zmíněno v předchozích kapitolách, banky zpřísňují úvěrové podmínky smlouvy, zákazníci požadují levnější nabídku atd. Investor má větší problémy projekt dokončit, a tak dochází k prodlevám s výstavbou, což opět zvyšuje celkové náklady. Protože mnou zvolený projekt má více etap, nebude cílem práce pouhé zmapování dopadu krize, ale tak navržení opatření pro výstavbu další etapy, která se bude realizovat v příštím roce. Vybraná opatření budou vycházet ze závěrů, které vyplynou při srovnání zvolených modelových situací.

4.1 Společnost Moravská stavební – INVEST, a.s. Společnost se řadí mezi středně velké developerské firmy na českém trhu s nemovitostmi. Moravská stavební – INVEST, a.s. (v textu dále jako MS – INVEST, a. s.) byla založena roku 1998 a již od svého vzniku se věnuje výstavbě bytů a rodinných domů. O dva roky dříve byla založena Moravská stavební a. s., která MS – INVEST, a. s. provádí veškerý servis a podílí se na realizacích projektů. Za dobu svého působení předaly obě společnosti přes 1500 bytů a 600 rodinných domů. Firma poskytuje mnoho služeb, předměty jejího podnikání jsou: Zprostředkovatelská činnost, Obchodní živnost, koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje, Realizace inženýrských staveb, průmyslových staveb, občanských a bytových staveb, Činnost realitní kanceláře. I když má společnost v obchodním rejstříku zapsané mezi své činnosti i výstavbu podnikových budov, soustředí se v nynější době výhradně na bydlení do osobního vlastnictví. Firma spolupracuje s mnoha finančními institucemi, a na základě dohod, které s nimi uzavře, nabízí potom svým klientům výhodnější hypoteční úvěry či úvěry ze stavebního spoření. (MS - INVEST, 2008).

42

Vlastní práce

Podle účetní uzávěrky z roku 2009 má společnost kolem 30 zaměstnanců, z toho tři jsou řídícími pracovníky. Řídícími pracovníky, kteří se zároveň podílejí z více než 20% na základním kapitálu, jsou Ing. Lubomír Malík, Ing. Vladimír Meister a Ing. Pavel Strnad. (Obchodní rejstřík a Sbírka listin, 2011). Firma v současnosti realizuje projekty v Praze, Brně a Zlíně. Jak jsem již zmiňovala, pro každou výstavbu by měla být zřízena jednoúčelová společnost. V případě projektu Vinoř vznikla společnost M.S. Vinořská, s. r. o. se stejným sídlem jako má MS – Invest, a. s. Tato firma je zastoupena jednateli Ing. Vladimírem Meisterem a Ing. Lubomírem Malíkem, kteří jsou členy představenstva MS – Invest a. s. U jednoúčelových společností je vždy bankou vyžadována nějaká forma zajištění, v tomto případě to jsou obchodní podíly společníků.

4.2 Česká spořitelna Veškeré informace k této podkapitole byly získány z oficiálních internetových stránek ČS (Česká spořitelna, 2011). Historie České spořitelny sahá až do roku 1825, kdy její předchůdce známý pod jménem Spořitelna česká, zahájil svoji činnost v oblasti bankovnictví. Významným rokem byl pro ČS určitě rok 2000, kdy se banka spojila s významnou finanční skupinou Erste Bank, která má kolem 17 milionu klientů. Podle výše retailových vkladů se ČS podílí na celkovém objemu vkladů Erste bank téměř z 30 %. Na tuzemském trhu je Česká spořitelna významným hráčem, což dokazuje i přes pět milionu klientů, které v současnosti má a zároveň jí tento počet zajišťuje i prvenství co se týče velikosti mezi bankami působícími v České republice. Mimo jiné banka získává každoročně různá ocenění. Několikrát již byla zvolena Nejdůvěryhodnější bankou roku, v minulém roce opět získala prvenství v mezinárodní soutěži Banka roku vyhlašovanou prestižním časopisem The Banker. Podle hodnocení amerického časopisu Global Finance je Česká spořitelna nejbezpečnější bankou střední a východní Evropy. Česká spořitelna se zaměřuje jak na retailové zákazníky, tak i na velké korporace. Stejně jako i ostatní banky, ČS poskytuje služby přímého bankovnictví známé jako SERVIS 24 a BUSINESS 24, které v nynější době využívá přes 1,3 milionu klientů. Na českém kapitálovém trhu patří ČS mezi významné obchodníky s cennými papíry. K 31.12.2010 vykazovala banka celková aktiva ve výši 881,6 mld. Kč. Česká spořitelna jako první banka v České republice začala poskytovat poradenství a úvěry určené pro developerské společnosti. Úvěry do výše 15 mil. Kč jsou vyřizovány na pobočkách banky. Úvěry nad 15 mil. Kč jsou uzavírány ve specializovaných „developer centrech“, které banka zřídila pro účely projektového financování. V současnosti jich existuje osm a pro každé z nich jsou zřízeny internetové stránky, pomocí kterých mohou investoři kontaktovat specializované pracovníky ČS dané lokality a zjistit podstatné informace potřebné k realizaci projektu. Banka poskytuje úvěrové financování jak pro kancelářské projekty a jiné maloobchodní výstavby, tak i pro bytové a hotelové projekty. Veškeré služby jsou tzv. „šité na míru“, což pro developerské projekty charakteristické. Úvěry,

Vlastní práce

43

jejichž výše přesahuje 150 mil. Kč má na starosti centrála České spořitelny. (Česká spořitelna, 2011).

4.3 Projekt Vinoř Projekt se nachází v klidné části Vinoře na Severu Prahy, konkrétné v obvoduPraha 9, v blízkosti Ctěnického rybníka. Veškerá občanská vybavenost21 se nachází v obci Vinoř. V minulém roce byla otevřena nová stanice metra v Letňanech, která je od výstavby vzdálená cca 5 minut, cesta do centra trvá přibližně 20 minut. Celý projekt je rozdělen do tří etap, které se zaměřují na výstavbu rodinných domů. V rámci první etapy bylo realizováno 31 RD, které jsou navrženy jak v modulech, tak i samostatně. Moduly jsou řešeny po třech a čtyřech domcích. Zahájení výstavby bylo v srpnu 2009, přičemž první etapa byla dokončena v minulém roce, konkrétně kolaudace rodinných domů začaly probíhat v září 2010. Infrastruktura projektu je samozřejmě kompletní, to znamená, že všechny rodinné domy mají kanalizaci, vodu, plyn, elektřinu a připojení k telefonní síti. Pro projekt byly zřízeny internetové stránky22, na nichž lze zjistit nejen obsazenost rodinných domů, ale také i jejich popis provedení (z jakých materiálů jsou jednotlivé části vystavěny).

4.4 Financování a vývoj projektu před krizí V druhé polovině roku 2007 vypracovala developerská firma podnikatelský záměr, který byl zároveň i žádostí o poskytnutí úvěru u České spořitelny. Oficiálním žadatelem byla jednoúčelová společnost M.S. Vinořská, s. r. o. generálním dodavatelem se stala Moravská stavební - INVEST, a. s., která zabezpečovala prostřednictvím smluv o dílo a mandátních smluv inženýrské a jiné činnosti spojené s realizací projektu: Práce a činnosti spojené se zpracováním zadání stavby, zabezpečení vydání územního rozhodnutí, Práce a činnosti spojené se zpracováním projektu stavby, Zajištění výstavby jako takové, tj. výstavba rodinných domů a inženýrských sítí, Organizace výběrových řízení, kontrola a koordinace dodávek a cen subdodavatelů, Výkon technického dozor stavby při její realizaci, Průběžná kontrola jakosti prováděných prací, Průběžná kontrola plnění časového harmonogramu,

Tím se myslí např.: ZŠ, MŠ, pošta, zdravotní středisko, knihovna, obchody, restaurace, sportovní zařízení 22 Odkaz na internetové stránky projektu: http://www.ms-invest.cz/vinor/ 21

44

Vlastní práce

Kontrola čerpání nákladů na stavbu včetně věcné správnosti a úplnosti oceňovaných podkladů a faktur, dodržování smluvních podmínek, Dohled nad odstraňováním závad z předání a převzetí díla, Jednání s klienty tzn. jednotlivými zájemci o rodinné domy – sjednávání rezervačních a budoucích smluv, Marketing a propagace projektu. Generálním projektantem byla společnost United Architect Studio, s. r. o., která měla na starost zpracování dokumentace pro územní řízení, ve kterém bylo pro první etapu projektu Vinoř navrženo 3O rodinných domů., z toho 19 řadových a 11 samostatně stojících. Výstavba jednatřicátého domu byla přesunuta do druhé etapy, proto se zde dále hovoří pouze o třiceti domech. Všechny rodinné domky jsou navrženy jako dvoupodlažní se suterénem a plochou střechou ve třech velikostních variantách a devíti různých typech. U každého domku bylo zajištěno parkovací místo. Grafický návrh rodinných domů můžeme vidět v příloze 1. Stavby rodinných domů byly navrženy jako lehké, vzdušné, prosklené s vyzdívaným podzemím a nosnou cihlovou konstrukcí. V roce 2007 byla poptávka stále ještě velice vysoká, stejně jako zájem o hypoteční úvěry, takže se dala přepokládat úspěšnost celého projektu. Cílovou skupinou byli obyvatelé ve věku cca 35 let a výše, kteří se pohybují ve střední a vyšší příjmové kategorii a kladou důraz na kvalitu. Marketingová strategie kromě kvality kladla důraz na celkovou atraktivní polohu výstavby a okolí lokality. 4.4.1

Požadavky společnosti na úvěr

Společnost žádala o střednědobý stavební úvěr, peníze z něj chtěla využít nejen na samotnou výstavbu projektu, ale také na výkup pozemků od původních majitelů. Banka by tedy tak částečně financovala výkup pozemků, výstavbu inženýrských sítí, výstavbu rodinných domů a nepřímé náklady (projekční a inženýrské činnosti, technický dozor, marketing, znalecké posudky, stavební monitoring apod.). Dále firma chtěla využít prostředky z úvěru na uhrazení všech finančních nákladů banky (veškeré úroky, závazková provize, stavební monitoring a jiné poplatky). Protože firma potřebovala peníze od banky již na koupi pozemků, rozdělila čerpání úvěru do dvou tranší. Veškeré podstatné údaje k oběma čerpáním jsou uvedeny v tabulce 1 (str. 45).

Vlastní práce

Tab. 1

45

Podmínky a další podstatné náležitosti čerpání úvěru stanovené společností

Čerpání úvěru Výše čerpané částky (v mil. Kč) Termín čerpání

Účel čerpání

1. Tranše

2. Tranše

cca 21

cca 134

07,08,09/2007

09/2007 - 06/2009

úhrada části kupních cen pozemku úhrada poplatků, úroků a provizí bance

úhrada části nákladů na výstavbu inženýrských sítí úhrada části nákladů na výstavbu rodinných domů úhrada části nepřímých nákladů úhrada finančních nákladů projektu

Podmínky čerpání

uzavření smlouvy o jistotním účtu mezi bankou, prodávajícími a kupujícími

vložení vlastních zdrojů ve výši cca 7 mil. Kč na výstavbu inženýrských sítí

uhrazení části kupních cen pozemků z vlastních zdrojů ve výši cca 13 mil. Kč

vložení vlastních zdrojů ve výši cca 2 mil. Kč na úhradu nepřímých nákladů

uhrazení části nepřímých nákladů projektu ve výši cca 6 mil. Kč

vydání pravomocného vodoprávného a stavebního povolení

předložení znaleckého posudku na pozemky

předložení smlouvy o dílo uzavřené mezi investorem a generálním dodavatelem

zřízení blokačního účtu, na který budou posílány zálohy budoucích kupujících

splnění podmínky předprodeje ve výši cca 20 % z očekávaných celkových prodejních cen předložení ocenění budoucí hodnoty projektu

odpovídající zajištění celého úvěru Zdroj:

Interní materiály společnosti + vlastní práce

Z výše uvedených informací můžeme spočítat, že společnost požadovala po bance úvěr ve výši cca 150 mil. Kč, přičemž z vlastních zdrojů by měla podle navržených podmínek uhradit cca 28 mil. Kč. Těchto 28 mil. Kč tvoří vlastní kapitál ve výši cca 15 % z celkových nákladů projektu.

46

Vlastní práce

Pro obě tranše je velice důležité zajištění úvěru, které společnost navrhla v podobě následujících bodů: Zástavní právo v prvním pořadí zápisu k pozemkům a stavbám, Zástavní právo k obchodním podílům společnosti M.S. Vinořská, s . r. o., Zástavní právo k pohledávkám z účtů, Zástavní právo k pohledávkám z pojistného plnění. V žádosti byl také uveden přibližný harmonogram realizace výstavby, projekt měl být dokončen původně již v roce 2009. Harmonogram výstavby: Územní rozhodnutí 07 – 09/2007 Vodoprávní povolení 07 – 10/2007 Výstavba inženýrských sítí 07 – 10/2007 Stavební povolení 10 – 11/2007 Zahájení výstavby 10 – 11/2007 Kolaudace domů 30.6.2009 Společnost žádala o poskytnutí úvěru do výše 155 mil. Kč, tato částka představuje cca 85 % celkových nákladů projektu. Při předložení žádosti o úvěr byly součástí kromě harmonogramu i podrobně vyčíslené náklady a výnosy projektu, které jsou znázorněny v jedné z následujících podkapitol. 4.4.2

Smlouva o úvěru uzavřená s Českou spořitelnou

Společnost výše popsanou žádost o úvěr předložila ČS, která následně začala jednat o návrhu úvěrové smlouvy. V této fázi bankéř spolupracuje s developerem a oba společně modelují a upravují podmínky úvěru. Po návrhu úvěrové smlouvy přichází na řadu samotné uzavření smlouvy. Celková výše poskytnuté částky činila 154 400 000 Kč, přičemž čerpání bylo rozděleno do dvou tranší. Pro každou z nich byly bankou stanoveny odkládací podmínky, které musely být splněny před jejich prvním čerpáním. Banka pozměnila jednotlivé výše čerpaných peněz a také zpřísnila podmínky pro jejich poskytnutí, což můžeme vidět v tabulce 2 (str. 47, změny stanovené bankou jsou v tabulce tučně zvýrazněny).

Vlastní práce

Tab. 2

47

Podmínky a další podstatné náležitosti čerpání úvěru stanovené bankou

Čerpání úvěru 1. Tranše Výše čerpané částky (v mil. Kč)

19,6

134,8 do 31.8.2009

Termín čerpání

Účel čerpání

2. Tranše

úhrada části kupních cen pozemku úhrada poplatků, úroků a provizí bance

úhrada části nákladů na výstavbu inženýrských sítí úhrada části nákladů na výstavbu rodinných domů úhrada části nepřímých nákladů úhrada finančních nákladů projektu

Podmínky čerpání

uzavření smlouvy o jistotním účtu mezi bankou, prodávajícími a kupujícími

vložení vlastních zdrojů ve výši min 9 mil.Kč

uhrazení části kupních cen pozemků z vlastních zdrojů ve výši min. 18, 3 mil. Kč

předložení rozpočtu včetně časového harmonogramu realizace, který bude odsouhlasem stavebním expertem

souhrnná kupní cena za všechny pozemky nesmí přesáhnout 31, 831 mil. Kč

předložení všech potřebných dokumentů prokazující oprávnění provést výstavbu

předložení pravomocného územního rozhodnutí

předložení smlouvy o dílo uzavřené mezi investorem a generálním dodavatelem

zřízení blokačního účtu, na který budou posílány zálohy budoucích kupujících předložení smlouvy o budoucí smlouvě kupní k části pozemků

splnění podmínky předprodeje ve výši cca 20 % z očekávaných celkových prodejních cen při prvním čerpání do 33, 59 mil. Kč splnění podmínky předprodeje ve výši cca 30 % z očekávaných celkových prodejních cen při prvním čerpání nad 33, 59 mil. Kč předložení ocenění budoucí hodnoty projektu

odpovídající zajištění celého úvěru Zdroj:


Výše vložených vlastních zdrojů zůstala v podstatě stejná, spíše se změnily nefinanční podmínky, kdy banka klade velký důraz na zajištění jak celého úvěru, tak

48

Vlastní práce

i pozemků a samotné výstavby. Předložení celkového harmonogramu výstavby musí být odsouhlaseno expertem, kterého si banka sama vybere, stejně tak jako ocenění znalcem budoucí hodnoty projektu, přičemž tyto znalce a experty hradí v plné výši firma. Zajímavá je podmínka předprodejů, u kterých záleží na výši prvního čerpání druhé tranše, přičemž všechny předprodeje musí být doloženy smlouvami o budoucí koupi. Zajištění úvěru se shoduje se všemi čtyřmi zajištěními, které byly navrženy společností, banka do smlouvy ještě přidala zástavní právo pro banku jako jediného zástavního věřitele k pohledávkám z prodeje budov. Kromě výše popsaných podmínek je ve smlouvě uvedena řada dalších, které se shodují s typy závazků uvedenými v literární rešerši, např.: Informační povinnosti klienta, Provádění veškerého platebního styku prostřednictvím účtů u banky až do splacení pohledávek z úvěru, Doložení vzniku všech zástavních práv do stanovených termínů, Směřování veškerých příjmů na blokační účet, Kontrola realizace projektu odborníkem stanoveným bankou. Ve smlouvě byly dále stanoveny úroky z úvěru a další poplatky, které společnost musí bance zaplatit. Pro přehlednost jsou uvedeny v tabulce 3. Tab. 3

Finanční náklady stanovené bankou

Úroky z úvěru

výpočet poplatků

doba placení poplatků

referenční sazba + marže (2,00%)

po dobu čerpání

Poplatek za zpracování 0,5 % z úvěrové částky úvěru Závazková 0,35 % p.a. z nevyčerpané částky provize Stavební moni0,5 % ze stavebních nákladů toring Poplatek za 400 Kč/měsíc vedení účtu Zdroj: Interní materiály společnosti + vlastní práce

jednorázová částka po dobu čerpání po dobu čerpání po dobu čerpání

Úroková sazba byla stanovena jako proměnná, a referenční sazba byla pro tento úvěr stanovena 12M PRIBOR. Období úrokové sazby bylo pravidelné a jeho délka činila dvanáct měsíců. Úrokové období pro placení úroků se sjednalo na období tří měsíců.

Vlastní práce

4.4.3

49

Náklady na projekt – rozpočet

K tomuto projektu byl stanoven rozpočet, ve kterém je u každé položky vyčíslen přesný poměr vlastních zdrojů a půjčených peněz od banky a jsou zde zakomponovány veškeré podmínky stanovené bankou včetně již vypočítaných finančních nákladů. Předpokládá se, že úvěr bude čerpán po dobu dvou let. Tab. 4

Rozpočet projektu CZK (mil.)

% z celkových nákladů

Financováno v tis Kč

Financováno % z celkových nákladů

Úvěrem

vlastní zdroje (podřízený dluh)

Úvěrem (%)

Vlastní zdroje (%)

Náklady akvizice (koupě)

31,798

17,49

18 798,00

13 000,00

10,34%

7,15%

koupě nemovitosti

31,798

17,49

18 798,00

13 000,00

10,34%

7,15%

0,00

0,00

0,00%

0,00%

ostatní pořizovací náklady Přímé náklady (stavební)

116,251

63,96

109 250,50

7 000,00

60,11%

3,85%

Stavební náklady na výstavbu

90,730

49,918

85 230,00

5 500,00

46,89%

3,03%

inženýrské sítě 750/m2;

20,984

11,545

19 484,00

1 500,00

10,72%

0,83%

developerská rezerva

4,537

2,496

4 536,50

0,00

2,50%

0,00%

Nepřímé náklady (architekt, management, atd.)

22,227

12,23

14927,000

7300,000

8,21%

4,02%

Projekt, TD, IČ, management

16,671

9,172

10 171,00

6500,000

5,60%

3,58%

projekční činnost

5,000

2,751

1 000,00

4000,000

0,55%

2,20%

Inženýrská činnost

7,240

3,983

6 000,00

1240,000

3,30%

0,68%

Technický dozor

2,900

1,596

1 900,00

1000,000

1,05%

0,55%

projekt management

1,531

0,842

1 271,00

260,000

0,70%

0,14%

Právní a ostatní administr. výlohy

5,556

3,057

4 756,00

800,000

2,62%

0,44%

Právní výlohy

0,150

0,083

125,00

25,000

0,07%

0,01%

marketing

1,250

0,688

1 075,00

175,000

0,59%

0,10%

Realitní činnost

4,100

2,256

3 510,00

590,000

1,93%

0,32%

Ostatní administrativní úkony

0,056

0,031

46,00

10,000

0,03%

0,01%

Finanční náklady (úroky, poplatky)

11,482

6,32

11 481,90

0,00

6,32%

0,00%

poplatek za zpracování

0,775

0,426

775,00

0,43%

0,00%

rezervace prostředků

0,541

0,298

540,75

0,00

0,30%

0,00%

stavebni monitoring

0,454

0,250

453,65

0,00

0,25%

0,00%

úroky

9,713

5,344

9 712,50

5,34%

0,00%

181,757

100,00

154 457,40

84,98%

15,02%

Celkové náklady

27 300,00

Zdroj: Interní materiály společnosti + vlastní práce

Celkové náklady činily 181 757 000 Kč, přičemž můžeme vidět v posledním řádku, že podmínka 15 % vložených vlastních prostředků je splněna, stejně tak jako i poskytnutá celková výše úvěru.

50

Vlastní práce

Finanční náklady jsou podrobněji rozepsány v následující tabulce. Pro všechny poplatky a úroky se uvažovalo období čerpání úvěru dvou let. Jistina je zaokrouhlena na 155 mil. Kč, protože tyto výpočty jsou prováděny ještě před schválením smlouvy a banka je požaduje při předložení žádosti o úvěr. Úroky jsou vypočítány jednoduchým vztahem z finanční matematiky – násobek zbývající částky jistiny a úrokové míry, která pro rok 2007 a 2008 vyšla na cca 5% (12M PRIBOR se v těchto letech pohyboval kolem 3 %, marže byla stanovena na necelá 2 %, pro tento modelový příklad uvažujeme tedy 5 %). Úroková míra byla poté dělena 4, protože společnost předpokládala čtvrtletní čerpání částek. Závazková provize byla vypočítána stejným způsobem, jen s rozdílem, že úroková míra byla pevně stanovena ve smlouvě na 0,35 % (viz.: tabulka finanční náklady stanovené bankou). Výše jednotlivých splátek byla stanovena předběžnými odhady společností. Tab. 5

Zdroj:

Finanční náklady při čerpání úvěru Období

Čerpaná částka

Výše úvěru

Úrok

Závazková provize

4.Q 2007 1.Q 2008

21 000 000 25 000 000

21 000 000 46 000 000

262 500 575 000

135 625 117 250

2.Q 2008

23 000 000

69 000 000

862 500

95 375

3.Q 2008

21 000 000

90 000 000

1 125 000

75 250

4.Q 2008

21 000 000

111 000 000

1 387 500

56 875

1.Q 2009 2.Q 2009

21 000 000

132 000 000

1 650 000

38 500

21 000 000

153 000 000

1 912 500

20 125

3.Q 2009

2 000 000

155 000 000

1 937 500

1 750

Celkem x x Interní materiály společnosti + vlastní práce

9 712 500

540 750

Dále byly vypočítány oba poplatky. Poplatek za vedení účtu byl vyčíslen na 9 600 Kč23 a poplatek za zpracování úvěru na 775 000 Kč.24 Stavební monitoring je sice placen postupně podle vykonávaných prohlídek, ale jeho celková výše činí 454 000 Kč.25 Abychom mohli porovnat výnosnost projektu, musíme znát ceník za prodej pozemků a rodinných domů. Banka pro tyto účely vždy uvažuje v cenách bez DPH. Ceník rodinných domů a pozemků je uveden v tabulce 6.

Měsíční sazba činí 400 Kč, čerpání úvěru bylo stanovené po dobu dvou let, tedy 400 x 24 = 9 600 Kč 24 Sazba za tento poplatek činí 0,5 % z celkové výše úvěru, tedy 155 000 x 0,005 = 775 000 Kč 25 Stavební monitoring se vypočítá jako násobek stavebních nákladů na výstavbu a sazby 0,05 %, tedy 90 730 000 x 0,005 = 453 650 Kč. 23

Vlastní práce

51

4.4.4

Výnosy projektu

Tab. 6

Výnosy z prodeje rodinných domů

Ceník RD a pozemků I.etapa

Výměra RD

Výměra Cena pozemku pozemku

č. RD

m

m

1

134

2

134

3

Cena RD

Cena celkem

Cena RD

Cena celkem

v CZK

vč. DPH

vč. DPH

bez DPH

bez DPH

368

1 177 600

7 220 160

9 200 000

6 876 343

8 053 943

185

592 000

6 937 200

8 300 000

6 606 857

7 198 857

134

185

592 000

6 937 200

8 300 000

6 606 857

7 198 857

4

134

396

1 267 200

7 211 520

9 280 000

6 868 114

8 135 314

5

134

381

1 219 200

7 227 720

9 250 000

6 883 543

8 102 743

6

134

185

592 000

6 937 200

8 300 000

6 606 857

7 198 857

7

134

185

592 000

6 937 200

8 300 000

6 606 857

7 198 857

8

134

396

1 267 200

7 211 520

9 280 000

6 868 114

8 135 314

9

134

349

1 116 800

7 229 880

9 150 000

6 885 600

8 002 400

10

134

182

582 400

6 945 840

8 300 000

6 615 086

7 197 486

11

134

422

1 350 400

7 154 640

9 300 000

6 813 943

8 164 343

12

207

432

1 382 400

7 170 840

9 350 000

6 829 371

8 211 771

13

207

202

646 400

6 933 240

8 350 000

6 603 086

7 249 486

14

207

202

646 400

6 933 240

8 350 000

6 603 086

7 249 486

15

207

434

1 388 800

7 165 080

9 350 000

6 823 886

8 212 686

16

207

417

1 334 400

7 169 040

9 300 000

6 827 657

8 162 057

17

207

202

646 400

6 933 240

8 350 000

6 603 086

7 249 486

18

207

202

646 400

6 933 240

8 350 000

6 603 086

7 249 486

19

207

434

1 388 800

7 165 080

9 350 000

6 823 886

8 212 686

20

228

602

1 926 400

8 571 240

11 450 000

8 163 086

10 089 486

21

228

442

1 414 400

8 717 040

11 100 000

8 301 943

9 716 343

22

228

435

1 392 000

8 737 200

11 100 000

8 321 143

9 713 143

23

228

448

1 433 600

8 699 760

11 100 000

8 285 486

9 719 086

24

228

493

1 577 600

8 615 160

11 150 000

8 204 914

9 782 514

25

264

670

2 144 000

9 950 400

13 200 000

9 476 571

11 620 571

27

264

1134

3 628 800

9 874 080

14 600 000

9 403 886

13 032 686

28

264

1017

3 254 400

9 986 040

14 350 000

9 510 514

12 764 914

29

264

1018

3 257 600

9 983 160

14 350 000

9 507 771

12 765 371

30

264

1016

3 251 200

9 988 920

14 350 000

9 513 257

12 764 457

31

2

264 Celkem

Zdroj:

2

932

2 982 400

9 960 840

14 050 000

9 486 514

12 468 914

13 966

44 691 200

237 436 920

308 510 000

226 130 400

270 821 600

Interní materiály společnosti

V tabulce jsou vypočítány ceny pozemků a stavby pro všech třicet rodinných domů (domy sice mají pořadová čísla až do 31, ale dům 26 byl později z projektové dokumentace odstraněn). Cena pozemku za 1 m 2 činila 3 200 Kč. Cena rodinných domů byla stanovena individuálně společností. Cena jednotli-

52

Vlastní práce

vých prodávaných rezidencí byla stanovena jako součet ceny pozemku a rodinného domu. Celkové výnosy firmy činily 270 821 000 Kč. 4.4.5

Výnosnost projektu

Projekt byl vyhodnocen jako velice perspektivní, protože poměr celkových nákladů a celkových výnosů činil 1,49, proto i společnost uzavřela úvěrovou smlouvu za velice výhodných podmínek. Tab. 7

Výnosnost projektu Celkové náklady (v mil. Kč)

Zdroj:

181,760 vlastní práce

Celkové výnosy (v mil. Kč)

Výnosnost

270,820

1,490

Samozřejmě výnosy se nerovnají zisku, protože celkový zisk se snižuje ještě o další finanční náklady, které nevstoupily do rozpočtu, ale vznikají společnosti až ve fázi splácení úvěru. Developerské společnosti si vždy vypracovávají modelovou situaci splácení úvěru (i proto je zde jistina ve výši 155 mil. Kč, protože jsou tyto výpočty prováděny před podepsáním smlouvy o úvěru). Banky většinou stanovují úrokovou míru opět jako součet referenční sazby a marže, v tomto případě budeme uvažovat za referenční sazbu 12M PRIBOR a marži ve výši cca 2%. V roce 2007 se 12M PRIBOR pohyboval na hranici cca 3 %, tudíž v součtu s marží firma uvažovala s 5 % úrokovou sazbou. Společnost předpokládala, že splatí úvěr ve dvou splátkách. Úrok je opět vypočítán jako násobek úrokové míry a výše dlužné částky k danému čtvrtletí. Úroková míra se i v tomto případě dělila 4, protože se předpokládalo čtvrtletní splácení. Celková výše úroků činila 2 937 500 Kč. Pro přehlednost jsou tyto náklady vyčísleny v tabulce 8 (str. 53). Musím opět zdůraznit, že se jedná o modelovou situaci. Ve skutečnosti probíhá splácení úvěrů nepravidelně, tzv. mimořádnými splátkami, které se většinou vážou na uzavřené kupní smlouvy s koncovými klienty. Pokud má kupující u předložené kupní smlouvy potvrzený návrh na vklad vlastnictví do katastru nemovitostí, banka povolí developerovi splátku dlužné částky. To znamená, že výše a termíny splátek nejsou v úvěrové smlouvě stanoveny (není obsažen žádný podrobnější splátkový kalendář), pouze se udává konečný termín splácení, který je v tomto případě stanoven na 30.6.2010 (prakticky u většiny developerských úvěrů probíhá období pro splácení standardně 6 měsíců).

Vlastní práce

Tab. 8

53

Finanční náklady spojené se splácením úvěru Období

1.Q 2010 2.Q 2010 Zdroj:

Celkem vlastní práce

Výše dlužné částky

Úrok

155 000 000

x

75 000 000

80 000 000

1 937 500

80 000 000

0

1 000 000

x

x

2 937 500

Výše splátky

Zisk plynoucí firmě z projektu byl následně vyčíslen na 86 120 000 Kč.

4.5 Financování a vývoj projektu po příchodu krize Pokud by výstavba projektu probíhala tak jak má a časový harmonogram byl dodržen, tak by se této výstavby krize v podstatě nedotkla. Jenže realizace se oddálila kvůli objeveným archeologickým nalezištím. Projektant stavby totiž musí při každé přípravě projektu, při níž dojde k zásahům do stávajícího terénu ověřit, zda jsou na konkrétním pozemku již známy archeologické nálezy. Ve Vinoři se našlo rozsáhlé pohřebiště, takže stavební práce byly pozastaveny na celý rok a půl a úvěr nebyl čerpán ve smluvených termínech. Od března roku 2008 až do června 2009 společnost nemohla pokračovat ve výstavbě. Mezitím se projevila krize i v České republice a banky na ni reagovaly zpřísňováním podmínek při poskytování úvěrů a to nejen u nových úvěrových smluv, ale i u těch stávajících. Když chtěla společnost pokračovat v čerpání smluvených peněz, banka požadovala podepsání nových dodatků k úvěrové smlouvě, které upravovaly podmínky čerpání a následného splácení. V září 2009 byl uzavřen pátý a také nejdůležitější dodatek k úvěrové smlouvě, který výrazně zpřísnil téměř veškeré podmínky pro čerpání úvěru. Nejpodstatnější změnou bylo snížení celkové půjčené částky, která se zmenšila o 18 300 000 Kč, tedy na 136 700 000 Kč. Náklady musely být samozřejmě ponechány v celkové výši 181 760 000 Kč. Kromě toho banka posunula termín pro čerpání úvěru, a to až do 31.10.2010, původně měl být úvěr vyčerpán do 31.8.2009. Dále byly v dodatku upraveny výpočty pro poplatky, z nichž se většina zvýšila, což můžeme vidět v tabulce 9 (str. 54), která znázorňuje poplatky jak v roce 2007, tak i v roce 2009.

54

Vlastní práce

Tab. 9

Finanční náklady stanovené bankou po příchodu krize

Výpočet poplatků v podmínkách roku 2007 Úroky z úvěru

Výpočet poplatků v podmínkách roku 2009

referenční sazba + marže (2,00 %) referenční sazba + marže (3.00 %)

Poplatek za zpracování 0,5 % z úvěrové částky úvěru Závazková 0,35 % p.a. z nevyčerpané částky provize Stavební moni0,5 % ze stavebních nákladů toring Poplatek za 400 Kč/měsíc vedení účtu Zdroj: Interní materiály společnosti + vlastní práce

1,0 % z úvěrové částky 1,0 % p.a. z nevyčerpané částky 0,5 % ze stavebních nákladů 400 Kč/měsíc

Jak můžeme vidět, o celé procento se zvýšila přirážková marže k úrokové sazbě, což ale nutně nemusí znamenat celkové zvýšení úroků, protože jejich výše se odvíjí od vývoje referenční úrokové sazby. V roce 2007 byla jako referenční sazba stanovena 12M PRIBOR. Ovšem v dodatku byla tato sazba vyměněna za 3M PRIBOR, tudíž se období úrokové sazby změnilo na tříměsíční (dříve roční). Úrokové období pro placení úroků zůstalo stejně jako v roce 2007 tříměsíční. V příloze 2 lze pozorovat vývoj obou referenčních sazeb v jednotlivých letech. Zatímco v letech 2007 a 2008 se referenční sazby držely na vcelku vysoké úrovni kolem 4 %, v roce 2009 začaly postupně klesat a tento trend trval až do konce roku 2010, kdy končilo období čerpání. Toto snížení se projevilo v následné výši úroků, kterými se budu zaobírat v další podkapitole. Kromě úrokové sazby se zvýšil i poplatek za zpracování úvěru a závazková provize. Banka dále vyžadovala vyšší procento předprodejů, z původních 20 či 30 % požadovala striktně 35 % bez ohledu na výši první čerpané částky druhé tranše. Rozpočet stejně jako kalendář čerpání a splácení nebyl znovu sestavován ani předkládán bance, v praxi totiž banka tyto dokumenty u dodatků nevyžaduje a v zásadě se drží čísel a dat, které jí byly předloženy při schvalování úvěru. Banku nezajímá, jak si developer se změnami poradí, pouze chce včas svoje peníze a dodržení výše celkových nákladů. V následující podkapitole jsem tedy sama spočítala, jak se změny promítly do celkových nákladů a jak se změnila celá výnosnost projektu, protože společnost samozřejmě že nejen že musela navýšit svoje vložené prostředky, ale navíc i zlevnit nabízené rezidence, aby je v době krize prodala na trhu a dostála tak svým závazkům vůči bance. 4.5.1

Změny ve finančních nákladech

Tabulka 10 znázorňuje změny ve výši úroků i závazkové provizi. Červeně jsou zvýrazněna čtvrtletí, po která neprobíhala výstavba, ale samozřejmě se nadále platily úroky i provize. Úroková sazba byla pro každé čtvrtletí vypočítána jako

Vlastní práce

55

součet průměrné úrokové referenční sazby a marže. Zpřísňující podmínky se promítly do nákladů v třetím čtvrtletí roku 2009, kdy byla podepsána dodatková smlouva a firma chtěla opětovně začít stavět. Z toho vyplývá, že první dvě splátky a období prodlevy jsou počítány s 2 % marží a od 3. Q 2009 je v úrokové míře promítnuta 3 % marže. Referenční sazby se také mění ve třetím čtvrtletí, ve kterém byl uzavřen dodatek k úvěrové smlouvě. Hodnoty sazeb jsou zjištěné z oficiálních stránek ČNB a uvedené v příloze 2. Úroková sazba se pro výpočet úrokové částky upravuje z ročního vyjádření na čtvrtletní, protože čerpání probíhají vždy po třech měsících. Tab. 10

Nová výše úroků při čerpání úvěru po příchodu krize

Období

Čerpaná částka

Výše úvěru

4.Q 2007

19 000 000

19 000 000

3,82

X

2,00

Úroková sazba p.a. 5,82

1.Q 2008

600 000

19 600 000

4,16

X

2,00

6,16

301 840

2.Q 2008

0

19 600 000

4,16

X

2,00

6,16

301 840

3.Q 2008

0

19 600 000

4,16

X

2,00

6,16

301 840

4.Q 2008

0

19 600 000

4,16

X

2,00

6,16

301 840

1.Q 2009

0

19 600 000

3,45

X

2,00

5,45

267 050

2.Q 2009

0

19 600 000

3,45

X

2,00

5,45

267 050

3.Q 2009

43 576 000

63 176 000

x

2,09

3,00

5,09

803 915

4.Q 2009

19 116 000

82 292 000

x

1,87

3,00

4,87

1 001 905

1.Q 2010

7 321 000

89 613 000

x

1,55

3,00

4,55

1 019 348

2.Q 2010

14 207 000

103 820 000

x

1,42

3,00

4,42

1 147 211

3.Q 2010

13 100 000

116 920 000

x

1,23

3,00

4,23

1 236 429

4.Q 2010

19 780 000

136 700 000

x

1,20

3,00

4,20

1 435 350

x

x

x

x

x

x

8 662 068

celkem Zdroj:

12M 3M PRIBOR PRIBOR

Marže

Výše úroku 276 450


Stejný postup byl zvolen i u výpočtu závazkové provize (tabulka 11, str. 56). Do třetího čtvrtletí roku 2009 byla závazková provize vypočítána jako násobek nesplacené částky z původní výše úvěru 154 400 000 Kč a 0,35 % sazby přepočtené na čtvrtletí. Od třetího kvartálu roku 2009 se začala závazková provize počítat jako násobek nesplacení částky ze snížené úvěrové sumy 136 700 000 a 1 % sazby přepočtené na čtvrtletí.

56

Tab. 11

Vlastní práce

Nová závazkové provize při čerpání úvěru po příchodu krize Období

Zdroj:

Čerpaná částka

Výše úvěru

2007-2008

154 400 000

2009-2010

136 700 000

Závazková provize

4.Q 2007

19 000 000

19 000 000

135 100

1.Q 2008

600 000

19 600 000

118 475

2.Q 2008

0

19 600 000

117 950

3.Q 2008

0

19 600 000

117 950

4.Q 2008

0

19 600 000

117 950

1.Q 2009

0

19 600 000

117 950

2.Q 2009

0

19 600 000

117 950

3.Q 2009

43 576 000

63 176 000

292 750

4.Q 2009

19 116 000

82 292 000

183 810

1.Q 2010

7 321 000

89 613 000

136 020

2.Q 2010

14 207 000

103 820 000

117 718

3.Q 2010

13 100 000

116 920 000

82 200

4.Q 2010

19 780 000

136 700 000

49 450

celkem x x Interní materiály společnosti + vlastní práce

1 705 273

Developer musel finanční náklady vyplývající z doby přerušení výstavby uhradit ze svých zdrojů. V tabulce 12 (str. 57) můžeme vidět, že se celkové úroky po příchodu krize dokonce snížily (příčinou zmiňovaný vývoj referenční sazby), i když v důsledku přerušení výstavby musela společnost z vlastních zdrojů zaplatit 6 čtvrtletí (červeně zvýrazněná), po která nebyl úvěr čerpán. Naopak závazková provize se více než trojnásobně zvýšila. Celkově musela firma vlastními prostředky pokrýt 2 029 370 Kč a tato částka byla také promítnuta v celkových nákladech roku 2010.

Vlastní práce

Tab. 12

57

Porovnání výše úroků a závazkové provize 2007

2010

Úrok

Závazková provize

Úrok

Závazková provize

0

0

1 439 620

589 750

Financováno úvěrem

9 712 500

540 750

7 222 448

1 115 523

Celkem

9 712 500

540 750

8 662 068

1 705 273

Vlastní zdroje

Zdroj:

Vlastní práce

Dalším poplatkem, u něhož se změnila dlužná částka, je poplatek za zpracování úvěru, který byl nově stanoven ve výši 1 367 000 Kč.26 Poplatek za vedení účtu vyšel tentokrát na 16 200 Kč, protože účet byl o rok a půl déle veden.27 Stavební monitoring zůstal ve stejné výši 454 000 Kč, protože se stavební náklady na výstavbu nezměnily, tudíž přepočet tohoto poplatku nebyl potřeba. V další tabulce 13 je porovnána celková výše všech těchto finančních nákladů před krizí a po krizi. Po zahrnutí všech zpřísňujících podmínek bylo vypočítáno, že se celkové finanční náklady zvedly o 712 694 Kč. Tab. 13

Porovnání celkové výše finančních nákladů 2007

2010

Poplatek za zpracování úvěru

775 000

1 367 000

Stavební monitoring

454 000

454 000

Poplatek za vedení účtu

9 600

16 200

540 750

1 705 273

9 712 500

8 662 068

11 493 857

12 206 551

Závazková provize Úroky z úvěru Zdroj:

Celkem Vlastní práce

4.5.2

Změny v celkových nákladech

Pro ilustraci změn v celkových nákladech byla využita stejně jako v předchozí kapitole podrobná nákladová tabulka rozpočtu projektu. Informace o změnách v jednotlivých položkách byly poskytnuty firmou. Kromě finančních nákladů se změnily i jiné náklady. O 500 000 Kč se zvedla suma určená na projekt management, o 2 250 000 Kč se zvedl také výdaj na inženýrskou činnost, která zahrnuje v podstatě platy zaměstnanců společnosti. Z firmy na tomto projektu pracovalo 5 lidí, přičemž průměrná mzda jednoho zaměstnance se pohybuje kolem 25 000 Kč, prodleva trvala 18 měsíců. Násobek těchto tří údajů nás dostává na uvedenou částku. Protože kvůli měnícím se požadavkům poptávky na trhu musely být provedeny změny i v projektové dokumentaci, navýšila se i celková suma určená pro projektovou činnost, a to o 500 000 Kč. 26 27

Sazba za tento poplatek nově činí 1 % z celkové výše úvěru, tedy 136 700 x 0,01 = 1 367 000 Kč Měsíční sazba činí 400 Kč, čerpání úvěru trvalo 3 a půl roku, tedy 400 x 42 = 16 800 Kč

58

Vlastní práce

Dále byly náklady navýšeny o 250 000 určených pro marketingovou kampaň a 100 000 určených na právní výlohy. Veškeré tyto navýšené náklady byly hrazeny z vlastních zdrojů společnosti. Tab. 14

Rozpočet projektu po příchodu krize CZK (mil.)

% z celkových nákladů

Financováno v tis Kč

Financováno % z celkových nákladů

Úvěrem

vlastní zdroje (podřízený dluh)

Úvěrem

Vlastní zdroje

Náklady akvizice (koupě)

31,798

17,09

18 798,00

13 000,00

10,10%

6,99%

koupě nemovitosti

31,798

17,09

18 798,00

13 000,00

10,10%

6,99%

0,00

0,00

0,00%

0,00%

ostatní pořizovací náklady Přímé náklady (stavební)

116,251

62,48

92 816,65

23 434,10

49,88%

12,59%

Stavební náklady na výstavbu

90,730

48,763

79 195,90

11 534,10

42,56%

6,20%

inženýrské sítě 750/m2;

20,984

11,278

9 084,25

11 900,00

4,88%

6,40%

4,537

2,438

4 536,50

0,00

2,44%

0,00%

Nepřímé náklady (architekt, management, atd.)

25,827

13,88

14927,100

10900,000

8,02%

5,86%

Projekt, TD, IČ, management

19,921

10,707

10 171,10

9750,000

5,47%

5,24%

projekční činnost

5,500

2,956

1 000,00

4500,000

0,54%

2,42%

Inženýrská činnost

9,490

5,100

6 000,00

3490,000

3,22%

1,88%

Technický dozor

2,900

1,559

1 900,00

1000,000

1,02%

0,54%

projekt management

2,031

1,092

1 271,10

760,000

0,68%

0,41%

Právní a ostatní administr. výlohy

5,906

3,174

4 756,00

1150,000

2,56%

0,62%

Právní výlohy

0,250

0,134

125,00

125,000

0,07%

0,07%

marketing

1,500

0,806

1 075,00

425,000

0,58%

0,23%

Realitní činnost

4,100

2,204

3 510,00

590,000

1,89%

0,32%

developerská rezerva

0,056

0,030

46,00

10,000

0,02%

0,01%

12,188

6,55

10 158,25

2 029,75

5,46%

1,09%

poplatek za zpracování

1,367

0,735

1 367,00

0,00

0,73%

0,00%

rezervace prostředků

1,705

0,916

1 115,25

589,75

0,60%

0,32%

stavebni monitoring

0,454

0,244

454,00

0,00

0,24%

0,00%

úroky

8,662

4,655

7 222,00

1 440,00

3,88%

0,77%

186,064

100,00

136 700,00

49 363,85

73,47%

26,53%

Finanční náklady (úroky, poplatky)

Celkové náklady

Zdroj:


Kromě těchto změn došlo i k navýšení vlastních zdrojů určených na stavební náklady a to z důvodu snížené celkové poskytnuté částky z původních 154 400 000 Kč na 136 700 000 Kč. Finanční náklady jsou do souhrnné tabulky rozmístěny podle výpočtů v předchozí podkapitole.

Vlastní práce

59

Po zahrnutí všech těchto dalších výdajů a vyšších finančních nákladů se celkové náklady projektu vyšplhaly na 186 064 000 Kč, což je o 4 307 000 Kč více, nežli se předpokládalo v době uzavírání původní úvěrové smlouvy v roce 2007. V rozpočtu si lze dále povšimnout, že když banka snížila úvěrovanou částku, tak se automaticky zvýšil podíl vlastních zdrojů z původních 15 % na cca 26,5 %. Vlastní náklady se z původních 27 300 000 Kč navýšily o 22 063 850 Kč na 49 363 850 Kč, což je téměř dvojnásobná suma, než bylo předpokládáno a plánováno v roce 2007. 4.5.3

Změny v celkových výnosech

Společnost musela v důsledku krize snížit ceny nabízených domů, u některých z nich musela dokonce pozměnit projektovou dokumentaci, protože v době krize lidé žádají menší a levnější domy. Nový ceník určený pro prodej rodinných domů a pozemků je zveden v tabulce 15 (str. 60).

60

Vlastní práce

Tab. 15

Výnosy z prodeje rodinných domů po příchodu krize

Ceník RD a pozemků I.etapa

výměra RD

č. RD

m

m

v CZK

vč. DPH

vč. DPH

bez DPH

bez DPH

1

134

368

2 200 000

3 600 000

5 800 000

3 272 727

5 472 727

2

134

185

1 100 000

4 120 000

5 220 000

3 745 455

4 845 455

3

134

185

1 100 000

4 300 000

5 400 000

3 909 091

5 009 091

4

134

396

2 100 000

2 000 000

4 100 000

1 818 182

3 918 182

5

134

381

2 000 000

3 800 000

5 800 000

3 454 545

5 454 545

6

134

185

1 100 000

4 250 000

5 350 000

3 863 636

4 963 636

7

134

185

1 100 000

4 150 000

5 250 000

3 772 727

4 872 727

8

134

396

2 400 000

4 000 000

6 400 000

3 636 364

6 036 364

2

výměra pozemku 2

cena pozemku

cena RD

cena celkem

cena RD

cena celkem

9

134

349

2 065 000

4 100 000

6 165 000

3 727 273

5 792 273

10

134

182

1 100 000

4 500 000

5 600 000

4 090 909

5 190 909

11

134

422

2 500 000

3 760 000

6 260 000

3 418 182

5 918 182

12

207

432

1 400 000

6 850 000

8 250 000

6 227 273

7 627 273

13

207

202

1 100 000

5 700 000

6 800 000

5 181 818

6 281 818

14

207

202

1 100 000

5 600 000

6 700 000

5 090 909

6 190 909

15

207

434

2 500 000

5 000 000

7 500 000

4 545 455

7 045 455

16

207

417

2 500 000

5 200 000

7 700 000

4 727 273

7 227 273

17

207

202

1 200 000

5 830 000

7 030 000

5 300 000

6 500 000

18

207

202

1 100 000

5 100 000

6 200 000

4 636 364

5 736 364

19

207

434

2 500 000

5 400 000

7 900 000

4 909 091

7 409 091

20

228

602

4 986 000

5 995 000

10 981 000

5 450 000

10 436 000

21

228

442

2 600 000

5 700 000

8 300 000

5 181 818

7 781 818

22

228

435

2 600 000

5 800 000

8 400 000

5 272 727

7 872 727

23

228

448

3 500 000

5 100 000

8 600 000

4 636 364

8 136 364

24

228

493

3 500 000

5 100 000

8 600 000

4 636 364

8 136 364

25

264

670

3 350 000

5 200 000

8 550 000

4 727 273

8 077 273

27

264

1134

9 007 500

6 742 500

15 750 000

6 129 545

15 137 045

28

264

1017

6 500 000

4 300 000

10 800 000

3 909 091

10 409 091

29

264

1018

6 500 000

4 300 000

10 800 000

3 909 091

10 409 091

30

264

1016

6 500 000

4 300 000

10 800 000

3 909 091

10 409 091

31

264

932

6 450 000

4 300 000

10 750 000

3 909 091

10 359 091

13 966

87 658 500

144 097 500

231 756 000

130 997 727

218 656 227

Celkem

Zdroj:

Interní materiály společnosti

Oproti předpokládaným výnosům z roku 2007, které činily 270 821 600 Kč, poklesly nově vypočtené výnosy o více než padesát milionů na 218 656 227 Kč. Ale nebyla to jediná změna, která od roku 2007 nastala. V době sestavování původních výnosů se předpokládal bezproblémový prodej všech třiceti rodinných domů, protože poptávka po nemovitostech stále rostla. Po příchodu krize

Vlastní práce

61

se ale situace obrátila, developeři museli často předělávat celé projekty a domy i byty zlevňovat, tak jako tomu bylo i u projektu Vinoř. I přes tyto změny nebyly doposud zamluveny a předprodány tři domy, v tabulce 15 jsou tyto rezidence zvýrazněny červenou barvou. Samozřejmě se jejich prodej dříve či později předpokládá, ale do této práce promítneme současnou situaci, kdy tyto domy ještě nejsou prodány. Tudíž musíme celkové výnosy snížit o částky těchto domů, jejichž součet dává sumu výši 23 681 819 Kč. Po odečtení této částky od celkové sumy byly konečné výnosy stanoveny ve výši 194 974 408 Kč. 4.5.4

Výnosnost projektu po příchodu krize

V následující tabulce 15 je vypočtena výnosnost projektu po příchodu krize. Jak můžeme vidět, výnosnost klesla o 44 %, a jen těsně se drží nad 100 % hranicí. Tab. 16

Zdroj:

Srovnání výnosností projektu před krizí a po krizi

2007 2010 Vlastní práce

Celkové náklady (v mil. Kč)

Celkové výnosy (v mil. Kč)

Výnosnost

181,760 186,064

270,820 194,974

1,490 1,048

Samozřejmě výnosy nejsou tak podstatné jako zisk, který firma z této realizace utrží. V době krize se nezřídka může stát, že zisk je téměř nulový a společnost jen taktak vyrovná svoje závazky vůči bance. Opět je vytvořena modelová situace pro splácení úvěru. Ani tentokrát zde nemůže být přesně vyčíslena skutečnost, protože v nynější době splácení teprve probíhá. Ale již teď je známo, že společnost nesplatí svůj závazek v předpokládaných splátkách a termínech, protože prodeje všech rezidencí nebyly uskutečněny včas, tudíž firma neměla ve stanovených termínech dostatečný obnos. Předpokládalo se splacení úvěru ve dvou termínech, ale protože doposud nebyly prodány tři zmiňované rodinné domy, byl úvěr rozložen prozatím do tří splátek. Původně mělo být splácení provedeno do 6 měsíců, banka povolila společnosti prodloužení lhůty splátky maximálně o další tři měsíce. Toto zpoždění snižuje zisk, protože firma musí vydat větší částku na zaplacení úroků ze splácení. Samozřejmě ve skutečnosti stejně jako v roce 2007 probíhá splácení tzv. mimořádnými splátkami, ale protože jsem nedostala výpisy z úvěrového účtu, nemohu vypočítat přesný úrok, který ze splácení úvěru vyplývá. Navíc, splácení nebylo doposud ukončeno. Kalendář splácení je uveden v tabulce 17 (str. 62).

62

Tab. 17

Vlastní práce

Finanční náklady spojené se splácením úvěru po příchodu krize Období

Výše splátky

Výše dlužné částky

Úrok

136 700 000

Zdroj:

1.Q 2011

49 500 000

87 200 000

1 435 350

2.Q 2011

63 518 182

23 681 818

915 600

3.Q 2011

23 681 818

0

248 659

Celkem

x

x

2 599 609

Vlastní práce

Úroková sazba byla stanovena jako součet 3M PRIBORu a marže (ve smlouvě stanovena na 3 %). Protože splácení začalo až v prvním čtvrtletí 2011, je úroková sazba vypočítána pouze přibližně. 3M PRIBOR se aktuálně pohybuje kolem 1,2 %, s tříprocentní marží je sazba v tomto případě uvažována ve výši 4,2 %, pro výpočty poté vyjádřena čtvrtletně. Třetí poslední splátka je stanovena ve výši 23 681 818 Kč, což odpovídá hodnotě doposud neprodaných rodinných domů. Celková výše úroků činí 2 599 609 Kč, což je o 337 891 Kč méně, než bylo plánováno v roce 2007. Tento mírný pokles byl způsoben vývojem referenční úrokové sazby. V roce 2007 se předpokládala její výše kolem 3 %, ale ve skutečnosti sazba pravidelně klesala až na konečných 1,2 % k lednu roku 2011. Než bude vyčíslen celkový zisk, musíme zohlednit ještě jednu skutečnost, která společnosti před příchodem krize nehrozila. Jedná se o budoucí kupní smlouvy, ve kterých se společnost zavazuje předat včas smluvený rodinný dům. Jak je již známo, kvůli archeologickým průzkumům se výstavba odložila o rok a půl, tudíž firma nedostála svým závazkům vůči klientům a musela za to nést odpovědnost. Ve smlouvě byla stanovena pokuta v případě nedodržení termínu předání stavby ve výši 50 000 Kč, kterou společnost musela zaplatit všem 27 klientům. Celkový zisk se tak snížil nejen o úroky ve výši 2 599 609 Kč, ale také i o dalších 1 350 000 Kč, které musely být vynaloženy na úhradu smluvních pokut. Zisk plynoucí firmě z projektu byl následně vyčíslen na 4 960 391 Kč. Tento zisk není konečný, v nejbližších měsících se předpokládá prodej i zbývajících tří rezidencí, jejichž prodej vynese společnosti 23 681 818 Kč, tj. konečný zisk by měl činit 28 642 209 Kč. Rozdíl oproti předpokládanému zisku z roku 2007 činí 57 477 791 Kč (původní výše se odhadovala na 86 120 000 Kč). Zisk se dramaticky snížil, zejména z důvodu snížení výnosů. Když se podíváme na oba ceníky a porovnáme prodejní ceny, tak vidíme, že společnost každý jednotlivý dům zlevnila v průměru o 20 %, což pak činí ztrátu cca přes 50 mil. Kč. V oblasti finančních nákladů sice k celkovému navýšení mírně došlo, ale tyto změny jsou v porovnání se snižováním prodejních cen domů zanedbatelné. Krize způsobila ztráty prakticky ve všech oblastech, ve kterých developerské společností působí. Banky zpřísnily jednání a podmínky při uzavírání smluv a zákazníci požadují levnější nabídku nemovitostí. Spolu s nepředvídatelnými ar-

Vlastní práce

63

cheologickými nálezy všechny tyto okolnosti navýšily náklady na realizaci, tlačily na snížení prodejních cen domů, celou výstavbu oddálily a následně ji hodně prodražily.

4.6 Diskuze a návrh opatření pro výstavbu další etapy Z výpočtů práce jsem došla k závěru, že sice opatření ze strany banky jsou pro společnost jistě zátěží, ale větší problémy způsobila poptávka na trhu s nemovitostmi. Lidé změnili svoje požadavky, nejsou ochotni vydávat za nemovitosti takové částky jako v minulosti, požadují levnější domy, takže developerské společnosti v dalších několika letech nebudou dosahovat takových zisků jako v minulosti. Firma musela prodejní ceny nemovitostí podstatně snížit, protože v původních cenách nebyl o rezidence zájem a to by způsobilo následně velké problémy ve fázi splácení úvěru. Až podstatným snížením cen se nastartoval prodej RD ve Vinoři. Ztráta oproti předpokládanému zisku u tohoto projektu činí přes 57 mil. Kč. Zisk se dramaticky snížil, zejména z důvodu snížení výnosů. Když se podíváme na oba ceníky a porovnáme prodejní ceny, tak vidíme, že společnost každý jednotlivý dům zlevnila v průměru o 20 %, což pak činí ztrátu cca přes 50 mil. Dále stejně jako v metodice i zde musím podotknout, že vypočítané úroky v době čerpání i splacení a závazková provize se mohou od skutečnosti mírně lišit. Čerpané částky ve skutečnosti neprobíhají vždy k poslednímu dni v měsíci, jak je tomu v této práci, ale v různých termínech podle toho, kdy firma dané prostředky potřebuje. Splácení úvěru následně probíhá v tzv. mimořádných splátkách podle uzavřených budoucích smluv, pouze je vždy stanoven přesný termín konečné splatnosti úvěru. Ovšem tyto odchylky významně nezkreslují závěry této práce, protože jak už bylo řečeno, největší změny proběhly ve výnosech, ne nákladech. Z dopadů krize, která velice negativně ovlivnila výstavbu projektu ve Vinoři, můžeme vyvodit různá opatření, která by pomohla společnosti při realizaci druhé etapy. Prvním bodem, o kterém se zmíním, je problematika archeologických průzkumů. Společnost předpokládá, že nalezená pohřebiště zasahují i do pozemků určených pro druhou etapu, tudíž by měla lépe než v první etapě koordinovat spolupráci s archeology a celý průzkum urychlit, aby nedošlo k tak výraznému opoždění jako u první etapy. Dále bych doporučila společnosti změnit projektovou dokumentaci druhé etapy, protože z první výstavby se potvrdilo, že zákazníci poptávají levnější a menší domy. Už první etapa výstavby musela být trochu poupravena, některé velké domy byly taktéž zmenšeny. Projekt pro druhou etapu byl sestavován také již před krizí, proto zde byly navrhnuty spíše větší a luxusnější rezidence. Takto navrhované RD by v nynější době bylo složité prodat na trhu, takže změny v dokumentaci jsou nevyhnutelné. U sestavování nové projektové dokumentace bych mimo jiné vycházela z výnosů první etapy, které jsou společnosti známy. Z ceníků pro prodej domů v roce 2010 si můžeme povšimnout, že oproti roku

64

Vlastní práce

2007 stoupla cena pozemků a naopak poklesla cena jednotlivých staveb (obr. 18). Děje se tomu tak vždy, jakmile udeří jakákoliv krize, vzrůstají ceny pozemků. S obdobnými cenami by tedy měla firma počítat i v druhé etapě a přizpůsobit tomu i výstavbu domů. Domy by měly být poupraveny tak, aby byly náklady co nejnižší a tím pádem by pokles cen nezpůsobil takový propad zisku jako u první etapy. Tak či tak se bude muset firma spokojit s nižšími tržbami, protože ceny nemovitostí byly vyšroubované nahoru a v nynějších několika letech bude probíhat jejich korekce. Tab. 18

Ceny pozemků a staveb před krizí a po krizi 2007

2010

13 966

13 966

44 961 200

87 658 500

Průměrná částka za 1m

3 219

6 277

Výměra RD

5 854

5 854

226 130 400

130 997 727

38 628

22 377

Výměra pozemků Cena pozemků 2

Cena za RD 2

Průměrná částka za 1m Zdroj:

Vlastní práce

Druhým možným řešením by mohl být prodej celého projektu jiné developerské společnosti. Některé firmy si totiž ještě před příchodem krize rozpracovaly mnoho projektů, protože poptávka byla stále nenasycená a neočekával se její útlum. V době recese pak nebyly schopny všechny výstavby realizovat a tak se někdy přistupuje k prodejům celých projektů – tzn. prodej pozemků včetně projektové dokumentace a povolení ke stavbě (územní rozhodnutí i samotné stavební povolení). Samozřejmě prodej nemusí vždy znamenat, že by firma nebyla schopná výstavbu realizovat, třeba potřebuje dostatek peněžního obnosu na jiné investice, které jsou pro ni prioritní. Tržní cena pozemků u těchto prodejů stoupá na ceně, protože se nejedná jen o prodej orné půdy. Pozemky jsou již zhodnocené stavebními povoleními a zpravidla také vybudovanými inženýrskými sítěmi. Sítě jsou totiž často stavěny a natahovány na všechny pozemky pro další etapy již v první fázi výstavby. Cena pozemků tohoto typu se v současnosti pohybuje v rozmezí od 5 až 8 tisíc za 1m2. Při jednání s bankou nemohu doporučit žádná opatření, protože banky jsou finanční instituce, která si pravidla jednání striktně určují, a žádné smlouvání u nich neexistuje. Samozřejmě obecně bych společnosti doporučila, aby u rozestavěných projektů vždy dostála svým závazkům vůči bance, tj. aby splatila půjčenou částku včas, dodržela časový harmonogram a měla všechny podstatné náležitosti v pořádku. Banky si více než v minulosti prověřují historii a důvěryhodnost firmy, takže dobrá pověst roste v nynější době na významu. Stejně jako k bance by se měla firma chovat i ke svým potenciálním zákazníkům, tedy nemělo by jako u první etapy projektu dojít k opoždění výstavby, protože nejenže jsou zákazníci nespokojeni a získané negativní zkušenosti s firmou šíří dál mezi

Vlastní práce

65

své známé, ale také firma musí platit pokuty, které rozhodně nejsou zanedbatelné.

66

Závěr

5 Závěr Můžeme obecně říct, že až do roku 2008 zažívaly tuzemské developerské společnosti zlaté časy. Poptávka na trhu s nemovitostmi neustále rostla, ceny prodávaných rezidencí také a banky bez větších problémů poskytovaly úvěry. Dařilo se nejen trhu s nemovitostmi, ale v podstatě kromě několika problémových odvětví (např.: sklářský průmysl) celé české ekonomice. HDP rostlo, zvyšovala se životní úroveň obyvatel, byla relativné nízká nezaměstnanost. Ekonomický růst byl navíc doprovázen nízkou mírou inflace. Poptávku po novém bydlení dále podporovaly samotné finanční instituce, které pomocí nízkých úrokových sazeb učinily hypoteční úvěry dostupnějšími pro širší vrstvu obyvatel. Jenže tento idylický vývoj netrval věčně, v roce 2007 přišlo nepříjemné vystřízlivění. Americký finanční trh byl destabilizován a nakažen problémovými hypotékami, které se díky sekuritizaci rozšířily napříč celou Evropou a leckde způsobily přehnanou paniku. Důvěra na mezibankovním trhu byla narušena, banky i koncoví zákazníci začali být obezřetnější a získání hypotečního úvěru se stalo náročnějším úkolem než v předchozích letech. I když v České republice nedošlo ke vzniku bubliny na trhu s nemovitostmi, ceny domů i bytů začaly klesat, protože byly přemrštěné a korekce cen byla pouze otázkou času. Všechny tyto negativné události se samozřejmě promítly do zisků developerských společností, které aby přežily, se musely přizpůsobit podmínkám kladených nejen ze strany bank, ale také ze strany koncových zákazníků. Banky v nynější době požadují po developerech větší spoluúčast, zákazníci levnější bydlení a firmy musely začít hledat mezi těmito požadavky nějaký kompromis, který by negativní dopad krize co nejvíce eliminoval. Propady zisků jsou v mnoha případech obrovské a kvůli zhoršenému přístupu k penězům se nezřídka stává, že společnosti prodávají celé projekty včetně pozemků, aby získali zdroje k pokrytí svých jiných závazků. Hospodářská krize, ať už přímo nebo nepřímo, ovlivnila dění v České republice a zasáhla většinu odvětví, stavení průmysl a realitní trh nebyl výjimkou. I když je vliv krize na developerské společnosti značný a výnosy z prodeje nemovitostí mnohonásobně menší než li v minulosti, není situace tak tragická, jak by se mohla zdát. Možná že krize způsobí i pozitivní efekt, a to, že se developerský trh pročistí a obstojí společnosti, které mají zdravé financování a projekty pod kontrolou. Kromě toho, zpřísnění bank nebude trvat věčně. Očekává se, že banky budou postupně podmínky vůči firmám i koncovým zákazníkům zmírňovat, což k oživení trhu s nemovitostmi dozajista pomůže.

Literatura

67

6 Literatura Monografie: ASOCIACE PRO ROZVOJ NEMOVITOSTÍ. Financování developerských projektů. Praha : ARTN, 2009. 69 s. DVOŘÁK, PETR. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha : Linde Praha, a. s., 1999. 475 s. ISBN 80-7201-141-3. FOSTER, JOHN BELLAMY ; MAGDOFF, FRED. Velká finanční krize : příčiny a následky. První české vydání. Všeň : Grimmus, 2009. 160 s. ISBN 978-80902831-1-4. KLEIN, ŠTĚPÁN; KESSLEROVÁ, PETRA. Jak prodat nemovitost v době krize. vydání první. Praha : Grada Publishing, 2009. 112 s. ISBN 978-80-2473200-8. KLÍMA, JAN . Makroekonomie. Praha : Alfa Publishing, 2006. 141 s. ISBN 8086851-27-3. KOHOUT, PAVEL. Finance po krizi : důsledky hospodářské recese a co bude dál. 2. rozšířené vydání. Praha : Grada, 2009. 272 s. ISBN 978-80-247-3583-2. PULPÁNOVÁ, STANISLAVA. Komerční bankovnictví v České republice. první. Praha : Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1. Internetové zdroje: Abalio [online]. 2010 [cit. 2011-01-30]. Projektové financování. Dostupné z WWW:. ACHOUR, GABRIEL ; DANČIŠIN, MARTIN. Úvěrové financování developerských projektů. Realit [online]. 2006, 7, [cit. 2011-02-03]. Dostupný z WWW: <www.glatzova.com/cs/_data/publikace/23_uverovani_0706_cs.pdf>. Česká Republika: Hlavní ekonomické ukazatele. Český statistický úřad : Makroekonomické údaje [online]. 1.2.2011, [cit. 2011-02-23]. Dostupný z WWW: . Česká spořitelna : Jsme Vám blíž [online]. 14.12.2010 [cit. 2011-02-02]. úvěry. Dostupné z WWW: . Česká spořitelna : Jsme Vám blíž [online]. 2011 [cit. 2011-04-30]. Dostupné z WWW: .

68

Literatura

ČSOB [online]. 2010 [cit. 2011-01-30]. Projektové financování. Dostupné z WWW: . ČNB : Česká národní banka [online]. 2011 [cit. 2011-04-21]. Fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit - PRIBOR. Dostupné z WWW: . Deloitte a Hyposervis. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2009 [online]. 3.2010, [cit. 2011-03-12]. Dostupný z WWW: . Dopad krize na realitní trh v ČR. Russegger [online]. 2010, [cit. 2011-03-13]. Dostupný z WWW: . DUBSKÁ, DRAHOMÍRA. České domácnosti dluží bilion : Krátká tématická analýza. Český statistický úřad : Analýzy [online]. 2010, [cit. 2011-03-06]. Dostupný z WWW: . FERENC, JAN. Pružnost tržní nabídky bytů v České republice v podmínkách hospodářské recese. Český statistický úřad : Analýzy [online]. 2010, [cit. 2011-03-06]. Dostupný z WWW: . HELLER, JAN. Předběžný odhad čtvrletního HDP. Český statistický úřad: Rychlé informace. 15.2.2011. Dostupný také z WWW: . HOLMAN, ROBERT . Inflační cíl musí zohlednit ceny nemovitostí. ČNB : Autorské články a rozhovory [online]. 15.4.2010a, [cit. 2011-02-22]. Dostupný z WWW: . HOLMAN, ROBERT. Český finanční sektor zůstává stabilní i v době recese. ČNB : Autorské články a rozhovory [online]. 20.5.2010b, [cit. 2011-02-23]. Dostupný z WWW: . Hypoindex.cz [online]. 2011 [cit. 2011-03-13]. Fincentrum Hypoindex. Dostupné z WWW: . JILEČEK, PAVEL . Tip pro začínající developery : Jak uspět s projektem v bance. Podnikatel.cz [online]. 26.11.2008, [cit. 2011-01-30]. Dostupný z WWW: .

Literatura

69

MS-INVEST.cz [online]. 2008 [cit. 2011-04-30]. Moravská stavební. Dostupné z WWW: . Obchodní rejstřík a Sbírka listin : Ministerstvo spravedlnosti České republiky [online]. 2011, 29.4.2011 [cit. 2011-04-30]. úplný výpis z obchodního rejstříku. Dostupné z WWW: . Nezaměstnanost v ČR šplhá k deseti procentům. Novinky.cz [online]. 8.2.2010, [cit. 2011-02-23]. Dostupný z WWW: . PHK MARKETING. Projektové financování.cz [online]. 2009 [cit. 2011-01-29]. Projektové financování. Dostupné z WWW: . PRUDILOVÁ, MILOSLAVA. Nový stavební zákon a zápisy do katastru nemovitostí. Právní rádce [online]. 25.9.2007, [cit. 2011-02-03]. Dostupný z WWW: . Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne? : Ceny nemovitostí. ČSÚ [online]. 2008, [cit. 2011-03-13]. Dostupný z WWW: . SINGER, MIROSLAV. Globální krize a česká ekonomika očima ČNB. [online]. 23.2.2009, [cit. 2011-02-23]. Dostupný z WWW: . U.S. Census Bureau [online]. 2011 [cit. 2011-02-16]. Dostupné z WWW: . Úvěry související s realitním trhem v současné fázi hospodářského cyklu. ČNB [online]. 4.2010, [cit. 2011-03-13]. Dostupný z WWW: . ZEMÁNEK, JOSEF. Hypoteční krize v USA : příčiny, průběh, následky (1.díl). Euroekonom.cz : ekonomický portál [online]. 29.2.2008a, [cit. 2011-0216]. Dostupný z WWW: .

70

Literatura

ZEMÁNEK, Josef. Hypoteční krize v USA : příčiny, průběh, následky (2.díl). Euroekonom.cz : ekonomický portál [online]. 29.2.2008b, [cit. 2011-0216]. Dostupný z WWW: .

Seznamy

71

7 Seznamy 7.1

Seznam obrázků

Obr. 1

Schéma developerského projektu

17

Obr. 2

Počet prodaných nových rodinných domů v USA (tis.)

25

Obr. 3

Základní úroková sazba FEDu (v %)

26

Obr. 4

Meziroční tempo růstu HDP v České republice (v %)

30

Obr. 5

Meziroční vývoj míry inflace v ČR (v %)

31

Obr. 6

Meziroční vývoj obecné míry nezaměstnanosti v ČR (v %),

31

Obr. 7

Vývoj průměrné úrokové sazby (v %) u hypotečních úvěrů

33

Obr. 8

Objem poskytovaných úvěrů domácnostem v ČR (v mld. Kč)

34

Obr. 9

Počet zahájených a dokončených bytů v rodinných domech

36

Obr. 10

Počet zahájených a dokončených bytů v bytových domech

36

Obr. 11

Vývoj počtu nových hypoték poskytovaných bankou FO

37

Obr. 12

Vývoj objemu nových hypoték (v mil. Kč)

38

72

7.2

Seznamy

Seznam tabulek

Tab. 1 Podmínky a další podstatné náležitosti čerpání úvěru stanovené společností

45

Tab. 2 Podmínky a další podstatné náležitosti čerpání úvěru stanovené bankou

47

Tab. 3

Finanční náklady stanovené bankou

48

Tab. 4

Rozpočet projektu

49

Tab. 5

Finanční náklady při čerpání úvěru

50

Tab. 6

Výnosy z prodeje rodinných domů

51

Tab. 7

Výnosnost projektu

52

Tab. 8

Finanční náklady spojené se splácením úvěru

53

Tab. 9

Finanční náklady stanovené bankou po příchodu krize

54

Tab. 10

Nová výše úroků při čerpání úvěru po příchodu krize

55

Tab. 11

Nová závazkové provize při čerpání úvěru po příchodu krize

56

Tab. 12

Porovnání výše úroků a závazkové provize

57

Tab. 13

Porovnání celkové výše finančních nákladů

57

Tab. 14

Rozpočet projektu po příchodu krize

58

Tab. 15

Výnosy z prodeje rodinných domů po příchodu krize

60

Tab. 16

Srovnání výnosností projektu před krizí a po krizi

61

Tab. 17

Finanční náklady spojené se splácením úvěru po příchodu krize

62

Tab. 18

Ceny pozemků a staveb před krizí a po krizi

64

Seznamy

73

7.3 Seznam zkratek CB

centrální banka

CDO

collateralized debt obligation, zajištěný dluhový cenný papír

CF

cash flow

CP

cenné papíry

CPI

consumer price index, index spotřebitelských cen

ČNB

Česká národní banka

ČS

Česká spořitelna

ČSOB

Československá obchodní banka

ČSÚ

Český statistický úřad

DSCR

debt service covareage ratio, výše finančních rezerv klienta

ECB

European Central bank, Centrální banka Evropské unie

EU

Evrospká unie

FED

Federal reserve system, centrální banka Spojených států amerických

FO

fyzická osoba

HDP

hrubý domácí produkt

LTV

Loan to value ratio, poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti

PRIBOR Prague interbank offered rate, pražská mezibankovní úroková sazba SPC

single purpose company, jednoúčelová společnost

SPE

special purpose entity, jednoúčelová společnost

SPV

special purpose vehicle, jednoúčelová společnost

74

Přílohy

Přílohy Příloha 1: Grafické návrhy rodinných domů Návrh vzhledu samostatně stojícího rodinného domu

Zdroj:

Interní projektová dokumentace společnosti Moravská stavební – INVEST, a. s.

Návrh vzhledu samostatně stojícího rodinného domu

Zdroj:


Přílohy

75

Návrh vzhledu řadových rodinných domů

Zdroj:


76

Přílohy

Příloha 2: 12M a 3M PRIBOR v letech 2007 - 2010 Vývoj referenční úrokové sazby 12M PRIBOR (leden – červen)

Zdroj:

leden

únor

březen

duben

květen

červen

2007

2,86

2,83

2,81

2,92

3,16

3,38

2008

4,16

4,11

4,24

4,28

4,28

4,40

2009 3,45 2,79 2,84 2,85 2,66 2,60 ČNB: Fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit, vlastní zpracování

Vývoj referenční úrokové sazby 12M PRIBOR (červenec – prosinec) červenec

Zdroj:

srpen

září

říjen

listopad prosinec

2007 3,59 3,70 3,82 3,83 3,99 4,20 2008 4,30 3,91 3,89 4,28 4,45 4,16 2009 2,57 2,44 2,42 2,41 2,33 2,20 ČNB: Fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit, vlastní zpracování

Vývoj referenční úrokové sazby 3M PRIBOR (leden - červen) leden

únor

březen

duben

květen

červen

2009

Zdroj:

3,14 2,50 2,49 2,50 2,30 2,17 2010 1,55 1,52 1,43 1,42 1,27 1,24 ČNB: Fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit, vlastní zpracování

Vývoj referenční úrokové sazby 3M PRIBOR (červenec - prosinec)

Zdroj:

červenec

srpen

září

říjen

2009

2,09

1,92

1,88

1,87

1,80

1,64

2010

1,23

1,24

1,22

1,20

1,22

1,22

listopad prosinec

ČNB: Fixing úrokových sazeb na mezibankovním trhu depozit, vlastní zpracování

Dopad krize do financování staveb developerských firem

Recommend Documents