Doorbraak WOZ 2014 Ervaringen en effecten van een nieuwe ronde

Doorbraak WOZ 2014 Ervaringen en effecten van een nieuwe ronde

Onderzoekcentrum Drechtsteden dr. B.J.M. van der Aa september 2014

Colofon Opdrachtgever Tekst Foto Drukwerk

Gemeentebelastingen Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden carisenreiner.nl Impuls Publiciteit, Sliedrecht

Onderzoekcentrum Drechtsteden Raadhuisplein 3, Zwijndrecht Postbus 619, 3300 AP Dordrecht 078 – 770 39 05 www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl [email protected] twitter.com/ocdrechtsteden

Partner voor beleid

Wij zijn partner voor beleid van de zes Drechtsteden gemeenten. Met onze 16 medewerkers voeren we onderzoek en adviestrajecten uit voor deze gemeenten en andere organisatieonderdelen van de Drechtsteden en externe partijen. We hebben ruim 40 jaar ervaring in het doen van allerlei soorten onderzoek voor gemeenten en nonprofit organisaties. Onze producten zijn onder andere beleidsvoorbereidend, -ondersteunend en evaluerend onderzoek, strategisch beleidsadvies, klanttevredenheidsonderzoek, monitoring van ontwikkelingen en trends, en het verzamelen, bewerken en beschikbaar stellen van (statistische) basisinformatie. Onze expertise beslaat een groot aantal beleidsterreinen, zoals bestuur, economie en arbeidsmarkt, welzijn en zorg, jeugd en onderwijs, leefomgeving en vrijetijd.

Overnemen van delen van de tekst is toegestaan onder voorwaarde van een duidelijke bronvermelding.

Inhoud

Managementsamenvatting .....................................................................5 1 Inleiding..........................................................................................9 1.1 Aanleiding en doel ............................................................................9 1.2 Vraagstelling .................................................................................. 10 1.3 Opzet............................................................................................ 10 1.4 Leeswijzer ..................................................................................... 11 2 Gemeente Almere - woningen ....................................................... 13 2.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 13 2.2 Dienstverlening .............................................................................. 14 2.3 Objectregistraties ........................................................................... 16 2.4 WOZ-waarde.................................................................................. 18 2.5 Bezwaren ...................................................................................... 20 2.6 Interne organisatie ......................................................................... 22 3 Gemeente Amersfoort ................................................................... 23 3.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 23 3.2 Dienstverlening .............................................................................. 24 3.3 Objectregistraties ........................................................................... 26 3.4 WOZ-waarde.................................................................................. 28 3.5 Bezwaren ...................................................................................... 30 3.6 Interne organisatie ......................................................................... 32 4 Gemeente Schijndel ...................................................................... 33 4.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 33 4.2 Dienstverlening .............................................................................. 34 4.3 Objectregistraties ........................................................................... 35 4.4 WOZ-waarde.................................................................................. 36 4.5 Bezwaren ...................................................................................... 37 4.6 Interne organisatie ......................................................................... 38 5 Gemeente Sliedrecht ..................................................................... 39 5.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 39 5.2 Dienstverlening .............................................................................. 40 5.3 Objectregistraties ........................................................................... 42 5.4 WOZ-waarde.................................................................................. 43 5.5 Bezwaren ...................................................................................... 44 5.6 Interne organisatie ......................................................................... 46 6 Gemeenten in Twente ................................................................... 47 6.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 47 6.2 Dienstverlening .............................................................................. 48 6.3 Objectregistraties ........................................................................... 50 6.4 WOZ-waarde.................................................................................. 52 6.5 Bezwaren ...................................................................................... 53 6.6 Interne organisatie ......................................................................... 54 7 Gemeente Tilburg .......................................................................... 55 7.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 55 7.2 Dienstverlening .............................................................................. 56 7.3 Objectregistraties ........................................................................... 58 7.4 WOZ-waarde.................................................................................. 59 7.5 Bezwaren ...................................................................................... 59 7.6 Interne organisatie ......................................................................... 61

8 Gemeente Rotterdam .................................................................... 63 8.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 63 8.2 Dienstverlening .............................................................................. 64 8.3 Objectkenmerken en WOZ-waarde.................................................... 65 8.4 Bezwaren ...................................................................................... 65 8.5 Interne organisatie ......................................................................... 66 9 Gemeente Almere – niet-woningen ............................................... 67 9.1 Voormelding in vogelvlucht .............................................................. 67 9.2 Dienstverlening .............................................................................. 68 9.3 Objectregistraties ........................................................................... 69 9.4 WOZ-waarde.................................................................................. 69 9.5 Bezwaren ...................................................................................... 70

Managementsamenvatting In 2011 en 2012 hebben de eerste gemeenten via pilots woningeigenaren eerder betrokken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Als dienstverlening naar burger, om de registraties van de objectkenmerken te verbeteren en om bezwaren voor te zijn. Eind 2013 voerden al zeven gemeenten een voormelding uit, vaak voor de gehele gemeente. En niet meer alleen onder particuliere woningeigenaren, maar ook onder particuliere beleggers en eigenaren van courante niet-woningen. In deze rapportage leest u de bevindingen van de voormeldingen die in het najaar van 2013 zijn uitgevoerd. Zijn de gemeenten klaar voor de volgende stap: een gemeentebrede voormelding als regulier werkproces?

De Wet WOZ stelt dat gemeenten (of samenwerkingsverband van gemeenten) jaarlijks de WOZ-waarde van (niet-)woningen moet vaststellen. Gemeenten verbeterden de laatste jaren al veel aan de dienstverlening richting burger. Om het WOZ-proces nog transparanter te maken, werd de interactieve WOZ geïntroduceerd: burgers krijgen op voorhand inzicht in de WOZ-waarde en de onderliggende kenmerken. Zij krijgen de gelegenheid om wijzigingsvoorstellen door te geven, die de gemeente vervolgens beoordeelt. De rapportage Doorbraak WOZ: naar een betere dienstverlening en uitvoering Wet WOZ van het Onderzoekcentrum Drechtsteden (juni 2013) laat al zien dat de voormelding bijdraagt aan een groter vertrouwen van de burger in de WOZ, dat ze dit initiatief waarderen, dat het leidt tot een betere registratie van de primaire en secundaire objectkenmerken en dat het aantal bezwaren halveert.

Resultaten op hoofdlijnen We noemen hier de belangrijkste uitkomsten van de pilots uit het najaar van 2013 alvorens we ingaan op de conclusies en aandachtspunten. Deelname bij aanschrijven Pilots waarin woningeigenaren rechtstreeks worden aangeschreven kennen een respons van circa 30%. In Almere, dat voor het eerst meedeed aan de voormelding, ligt dit het hoogst (38%). In Amersfoort werd een nieuw pilotgebied gekozen en daar ligt de deelname iets hoger dan vorig jaar (27%). Schijndel ligt tussen beide gemeenten in (35%). Sliedrecht vormt de enige uitzondering: 1%, en lager dan vorig jaar (4%). Deelname bij niet-aanschrijven In de gemeente Tilburg en door het GBT werden vanuit het oogpunt van kostenbesparing voor het eerst niet alle eigenaren aangeschreven. In Tilburg werd zelfs niemand aangeschreven. Indien eigenaren niet of nauwelijks worden aangeschreven, ligt de respons rond de 1% (1,6% in Tilburg; 0,3% bij GBT). Geen terugkerende, jaarlijkse deelname Ongeacht het wel of niet aanschrijven: deelnemers uit het ene jaar doen een jaar later niet automatisch opnieuw mee. Zo reageerden in Sliedrecht drie van de 77 eigenaren die dat in 2013 ook deden (4%), in Tilburg 19 van 106 (18%). Hierdoor loopt de deelname jaarlijks terug. Deelnemers: WOZ-bezwaarmakers, ouderen en duurdere woningen We zien dat de deelname aan de voormelding hoger is onder woningeigenaren die recentelijk bezwaar maakten. Ook zien we in veel gemeenten een (iets) hogere deelname onder ouderen en door eigenaren van de duurdere, vrijstaande woningen. Indien een gemeente de woningbezitters niet aanschrijft, worden deze verschillen in deelname naar achtergrondkenmerk kleiner.

Ervaringen en effecten van een nieuwe ronde

5

Type reacties: afspiegeling van opzet voormelding De reacties van woningeigenaren worden voor een groot deel bepaald door wat gemeenten aan hen voorleggen tijdens de voormelding. In Amersfoort lag de nadruk op voorzieningen, onderhoud en kwaliteit en daar kwamen ook de meeste reacties over binnen. In Almere zien we bijvoorbeeld weer meer reacties op de primaire objectkenmerken. Weinig aanpassingen objectkenmerken We zien geregeld dat in het pilotgebied als geheel bij minder dan 1% van de woningen een primair of secundair objectkenmerk wordt aangepast. De scores zijn het hoogst in pilots die zich richten op een klein deel van de gemeente én voor het eerst worden uitgevoerd. Zoals in Almere (7,5% van de primaire objectkenmerken gewijzigd), of onder de nieuwe doelgroep in Amersfoort (3% van de secundaire objectkenmerken gewijzigd). Objectkenmerken: wijziging noodzakelijk voor aanpassing WOZ-waarde We zien grote verschillen tussen de pilots in de mate waarin bepaalde objectkenmerken worden aangepast. Wel springen er een aantal kenmerken uit die in zo goed als alle gemeenten tot weinig wijzigingen leiden: type object, bouwjaar, perceel en ligging. Tegelijkertijd zien we dat een wijziging van een objectkenmerk bijna overal relevant is voor het bijstellen van de WOZ-waarde na de voormelding. Referentiewoningen en hoogte WOZ-waarde: veelal nice-to-know Gemeenten tonen informatie bij de voormelding, en krijgen daarop wijzigingsvoorstellen, zonder dat ze daar iets mee doen. Twee aspecten waarvoor dit geldt zijn: gaat de woningeigenaar akkoord gaat met de voorlopige WOZ-waarde en de voorgestelde referentiewoningen. Zo blijkt in Amersfoort 60% van de eigenaren goed te kijken naar de onderbouwende verkopen en iets minder dan de helft vindt deze woningen niet goed. Maar de gemeente doet verder weinig met deze informatie. Tilburg vormt hierop een uitzondering doordat hun waarderingsmodel hier wel rekening mee houdt. Behoorlijke verschillen in aanpassing WOZ-waarden Door de interactieve WOZ wordt de voorlopige WOZ-waarde vaker in waarde verlaagd dan verhoogd. We zien grote verschillen tussen pilots. De beschikte WOZ-waarde van woningen waarvan de eigenaar deelnam aan de voormelding ligt gemiddeld €1.000 tot €3.000 lager dan de voorlopige WOZ-waarde. Aantal bezwaren daalt, maar niet alleen door voormelding Het aantal bezwaren neemt fors af door de voormelding. Gemiddeld ligt het aantal bezwaren ongeveer 60% lager dan vorig jaar. Doordat de afname van het aantal bezwaren dit jaar een landsbrede ontwikkeling is, moet hier wel een kanttekening bij worden geplaatst: ook zonder voormelding zou het aantal bezwaren zijn gedaald. De gemeente Schijndel schat dat door de voormelding het aantal bezwaren met ongeveer 10% afneemt. Deelnemer voormelding blijft soms bezwaar maken De meeste bezwaren blijven afkomstig van de woningeigenaren die ook al deelnamen aan de voormelding. In het jaar vóór de voormelding maakten zij echter vaker bezwaar – en in die zin heeft de voormelding wel degelijk een positief effect. De kans dat een deelnemer aan de voormelding alsnog bezwaar maakt, neemt toe als de eigenaar bij de voormelding aangeeft de WOZ-waarde te hoog te vinden en de gemeente de definitieve WOZ-waarde niet in de (door de eigenaar) gewenste richting bijstelt. Afname gegronde en ongegronde bezwaren, minder no-cure-no-pay We zien in de meeste gemeenten een afname van zowel de gegronde als de ongegronde bezwaren. Ook zien we een afname van het aantal bezwaren dat wordt ingediend via een no-cure-no-pay bureau – wat overigens niet uitsluitend aan de voormelding kan worden toegeschreven.

6

Doorbraak WOZ 2014

Dienstverlening en vertrouwen leiden tot baten en lasten Veel gemeenten voeren de voormelding uit om de dienstverlening aan burgers, en het vertrouwen in de WOZ, te vergroten. Die winst is niet in geld uit te drukken. Er zijn kosten (verwerken van de reacties en het bijstellen van de objectkenmerken, aangevuld met ontwikkeling website) en baten (optimalisatie objectkenmerken, vermindering bezwaren). Door de sterke afname van het aantal bezwaren dit jaar leidt het soms tot een besparing. Meervoudige woningbezitters – Rotterdam Het vooroverleg met de meervoudige woningbezitters in Rotterdam is dit jaar verder uitgebreid, van 23 naar 30. De ervaringen komen sterk overeen met die van het eerste jaar. Het vooroverleg met een partij die voor de tweede keer deelneemt, verloopt sneller dan bij de eerste keer. De Rotterdamse aanpak levert wel meer op dan het kost, bezwaren blijven geheel achterwege. Courante niet-woningen – Almere De respons onder niet-woningen is vergelijkbaar met die onder woningen (33%). Dit komt mede door het al bestaande contact met hen en het grotere financiële belang voor de eigenaren. De eerdere contacten, mede vanwege recente WOZ-bezwaren, verklaren vermoedelijk ook dat de objectkenmerken niet hoefden te worden bijgesteld. De meeste reacties gingen over de huurgegevens, die de gemeenten overigens niet overnam.

Conclusies en aandachtspunten De pilots zijn nu voor het derde jaar op rij uitgevoerd. Is de interactieve WOZ gereed voor een dienstverleningswijze die landsbreed kan worden uitgevoerd als regulier werkproces? Conclusie De interactieve WOZ onder woningeigenaren is voldoende ontwikkeld en getest om landelijk te worden ingezet. De pilots hebben voldoende informatie opgeleverd voor het opzetten van een voormelding en een reële inschatting van de gevolgen voor de interne organisatie. De uitvoeringskosten nemen toe, maar de klanttevredenheid doet dat ook waardoor niet alleen de wijze van dienstverlening beter wordt, maar ook het vertrouwen in de uitvoering van de Wet WOZ wordt vergroot. Ook daalt het aantal bezwaren, verbetert de registratie van objectkenmerken en tellen de objecten mee voor de 20% bestandscontrole voor de Waarderingskamer. Uit de analyse van de verschillende pilots blijkt verder het volgende: •

•

•

•

De deelname aan de voormelding loopt sterk terug als woningeigenaren niet worden aangeschreven. Maar de verzendkosten zijn veelal te hoog om alle woningeigenaren aan te schrijven. De deelname aan de voormelding loopt verder terug doordat woningeigenaren niet jaarlijks deelnemen. Het aantal bezoekers aan de website overstijgt het aantal reacties. Ongeveer één op de drie woningeigenaren reageert niet omdat zij akkoord zijn met de getoonde objectkenmerken en de WOZ-waarde. Zij tellen echter niet mee voor de 20% bestandscontrole die elk jaar moet plaatsvinden. Het aantal en soort reacties van de woningeigenaren op de voormelding verschillen sterk per gemeente. Er komen vooral reacties op aspecten die nadrukkelijk in de voormelding worden voorgelegd. Het aantal wijzigingsvoorstellen neemt af na het eerste jaar. Het verwerken van de reacties op de voormelding vraagt in eerste instantie een aanzienlijke werkbelasting voor gemeenten. De voormelding kost hierdoor vaak geld, maar er zijn ook baten.


7

Aandachtspunten Voor de landelijke invoering geven we de volgende aandachtspunten mee: •

•

•

•

•

•

Kies voor een communicatiestrategie waarbij tegen geringe kosten zoveel mogelijk woningeigenaren worden geïnformeerd over de interactieve WOZ. Dit kan bijvoorbeeld door een digitale aanschrijving via de berichtenbox van MijnOverheid of door een gelijktijdige, landelijke campagne. Bedenk een manier om de voormelding ook in latere jaren interessant te houden voor woningeigenaren. Laat gemeenten vrij in de focus en aanpak die zij in de voormelding willen aanbrengen, waarbij ze zich laten leiden door hun eigen behoeften. Bijvoorbeeld: nadruk op de primaire objectkenmerken of juist de onderhoudsstaat van woningen. Kies als gemeente in het eerste jaar van de voormelding voor een omvang die je past, mede gezien de beschikbare capaciteit en de kwaliteit van de WOZ-administratie. Gemeenten zijn gebaat bij een spreiding van de voormelding over het jaar, zodat ze meer tijd hebben om de reacties te verwerken. Bedenk als deelnemende gemeente van tevoren welke informatie wel en niet aan de woningeigenaar wordt getoond, welke wijzigingsvoorstellen van de eigenaren graag worden ontvangen en wat met die informatie wordt gedaan. Laat need-to-know-informatie prevaleren boven nice-to-know. Biedt woningeigenaren, die akkoord zijn met de voorlopige WOZ-waarde en de onderliggende objectkenmerken, de mogelijkheid om dit via een eenvoudige "akkoordknop" aan te geven. Op die manier kunnen meer objecten worden gebruikt voor de 20% bestandscontrole. Besef dat je als gemeente de interactieve WOZ niet zozeer invoert vanuit het oogpunt van kostenbesparing, maar vooral als dienstverlening aan de burger en een verbetering van de WOZ-administratie. Het mag geld kosten.

Tabel 1 Samenvattende tabel – woningen, pilotronde 2014 meetpunt dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (*=unieke bezoekers) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert registratiegegevens aandeel waarvan primair objectkenmerk is gewijzigd aandeel woningen met gewijzigd prim. objectkenm. (incl. domino) aandeel waarvan secundair objectkenmerk is gewijzigd aandeel woningen met gewijzigd sec. objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal gegronde bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo

8

Almere 48% 38%

Amers Schijnd 55% 27%

10% 0,6% 7,4% 0,04% 1,4% 37% 0,7% 3% 2% 10% 12% 17% 1,7% 4% 8,5% 5% -€1.250 -€1.000 -0,5% -0,4% -€800 -€100 -0,4% -0,04%

* 40% 35%

Sliedr Tilburg Twente * 44% 1%

n.v.t. 2%

n.v.t. 2%

24% 25% 3,3% 0,1% 16% 25% 2,6% 0,1% 4% 8% 9% 28% nb 0,1% nb 0,2% -€700 -€2.750 -0,3% -1,2% -€250 - €20 nb -0,01%

22% 1,0% n.b. n.b. 2% 8% n.b. n.b. -€0,6 -0,3% n.b. n.b.

5,4% n.b. 11% n.b. 1% 8% 0,02% 0,2% n.b. n.b. n.b. n.b.

147 69 -53%

82 25 -70%

124 47 -62%

98 37 -62%

32 19 -41%

n.b. n.b. n.b.

€38 €12 -€26

€21 €13 -€8

€50 €8 -€42

€7 €8 +€1

€21 €3 -€18

€80 €138 +€58

Doorbraak WOZ 2014

1

Inleiding

Iedere gemeente of samenwerkingsverband van gemeenten1 bepaalt jaarlijks de WOZwaarde van woningen. Sinds 2011 zijn er diverse pilots opgezet om burgers meer en eerder te betrekken bij de vaststelling van de WOZ-waarde. De interactieve WOZ leidde tot positieve resultaten, waardoor de pilots voor 2014 verder zijn uitgebreid. Zowel qua opzet als qua aantal gemeenten.

1.1

Aanleiding en doel

Voor gemeenten vormen de Onroerende zaakbelastingen (OZB) die over de WOZ-waarde wordt geheven een belangrijke inkomstenbron. Tegelijkertijd zijn er uitvoeringskosten mee gemoeid, die voor een belangrijk deel bestaan uit de afhandeling van de ingediende bezwaren tegen de hoogte van de vastgestelde waarde. De gemiddelde burger heeft weinig vertrouwen in de WOZ-waarde. Recentelijk is het idee ontstaan om burgers meer en eerder te betrekken bij de vaststelling van de WOZ-waarde: een interactieve WOZ. Een vernieuwende aanpak die wordt aangeduid als Doorbraak WOZ en zich als een olievlek over het land verspreidt (zie kader). De pilots hebben gemeenschappelijk dat ze woningeigenaren eerder bij het WOZ-proces betrekken. Woningeigenaren krijgen inzicht in de geregistreerde (primaire en secundaire) objectkenmerken, de hoogte van de WOZ-waarde en vergelijkbare objecten voordat de aanslag aan het begin van het jaar wordt verzonden.

Verspreiding Doorbraak WOZ De doorbraak WOZ gaat dit jaar de derde ronde in. Het aantal woningeigenaren dat kan meedoen neemt steeds verder toe. In het eerste jaar namen de gemeente Tilburg (wijk Noord) en het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (gemeente Borne) deel. In het tweede jaar breidden zij hun pilotgebied uit (Tilburg-West en Haaksbergen). In datzelfde jaar deden Amersfoort, Sliedrecht (Gemeentebelastingen Drechtsteden) en Rotterdam (meervoudige woningbezitters) ook mee. In deze derde ronde wordt de pilot verder uitgebreid. In Tilburg en Sliedrecht kunnen alle woningeigenaren reageren. Het GBT voert de pilot nu ook uit in de gemeenten Almelo, Enschede, Hengelo en Losser. Amersfoort benadert een volledig nieuwe groep woningeigenaren. Almere en Schijndel doen voor het eerst mee met een deel van de gemeente, waarbij Almere ook eigenaren van courante niet-woningen benadert. En in Rotterdam wordt het aantal partijen voor de voormelding uitgebreid.

Algemeen doel van de Doorbraak WOZ is om door middel van interactie met woningeigenaren een toenemend inzicht in, en begrip voor, de Wet WOZ bij belanghebbenden te bewerkstelligen. De analyse van het Onderzoekcentrum Drechtsteden over het tweede jaar van de pilot laat zien dat er een redelijk draagvlak is onder burgers om aan de voormelding deel te nemen. Het leidt tot een betere registratie van de primaire en secundaire objectkenmerken en tot een afname van het aantal bezwaren. Tegelijkertijd neemt de deelname in het tweede jaar iets af en worden er minder wijzigingsvoorstellen gedaan voor de objectkenmerken. Het doel van dit onderzoek is om in beeld te brengen op welke wijze deze ontwikkelingen zich doorzetten in het derde jaar.

1

Waar we in dit onderzoek spreken over gemeenten, bedoelen we ook samenwerkingsverbanden van gemeenten.


9

1.2

Vraagstelling

In het onderzoek beantwoorden we de volgende vragen: 1. Deelname voormelding a. Welk deel van de woningeigenaren neemt deel aan de interactieve WOZ? b. Verschilt dit per woningeigenaar (leeftijd, woningtype, bouwjaar, WOZ waarde) en jaar van de pilot? c. Is men tevreden over de gebruikte interactievorm en leidt het tot meer vertrouwen in de Wet WOZ? d. Wie neemt er niet deel? e. Hoe ontwikkelt de deelname zich in het tweede of derde jaar van de pilot? 2. Objectkenmerken a. Hoe vaak geven woningeigenaren wijzigingen door over de geregistreerde primaire en secundaire objectgegevens? b. Hoe vaak leidt dit tot een aanpassing door gemeenten van de geregistreerde objectkenmerken en van de WOZ-waarde? c. Werkt dit door naar andere woningen (domino-effect)? d. Wat is het effect van de interactieve WOZ op de totale WOZ-waarde? 3. Bezwaren (vergeleken met het voorgaande jaar of het referentiegebied) a. Leidt de interactieve WOZ tot minder bezwaren? b. Daalt het percentage (geheel of gedeeltelijk) gegronde WOZ-bezwaren? c. Zien we een verschuiving in de motivering van de WOZ-bezwaren (aard grieven)? d. Schakelen woningeigenaren minder vaak no-cure-no-pay bureaus in? 4. Interne organisatie a. Hoe verhouden de baten zich tot de lasten?

1.3

Opzet

We onderscheiden in het onderzoek twee groepen pilots. Ten eerste gemeenten die individuele woningeigenaren benaderen (of, in het geval van de gemeente Almere, eigenaren van niet-woningen). En ten tweede de gemeente Rotterdam, dat vooroverleg voert met meervoudige woningbezitters. Ten slotte geven we aan hoe we de impact op de interne organisatie hebben achterhaald. Individuele woningeigenaren en niet-woningen De gemeenten voerden de pilots zelfstandig uit en bouwden databestanden op over de voormelding en de eventuele reactie van de woningeigenaar. Vervolgens leverden zij bestanden aan in een vast format. Op basis daarvan voerden wij analyses uit. Woningeigenaren in Almere, Amersfoort, de Drechtsteden (Sliedrecht), Schijndel, Tilburg en Twente (Almelo, Borne, Enschede, Haaksbergen, Hengelo en Losser) kregen informatie over onder meer hun woning, WOZ-waarde en bijbehorende OZB. De gemeente beoordeelde de binnengekomen wijzigingsvoorstellen en paste de WOZ-waarde al dan niet aan. Dit kan tot wijzigingen hebben geleid voor meerdere woningen (domino-effect). Vervolgens beschikten de gemeenten alle WOZ-waarden. Figuur 1.1 illustreert dit interactieve proces in grote lijnen.

10

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 1.1

Schematische weergave van de interactieve WOZ met voormelding gemeente: akkoord niet eens met kenmerken of WOZ-waarde

voormelding: objectkenmerken en voorlopige WOZwaarde

reactie

gemeente: niet akkoord

domino-effect op andere woningen?

versturen definitieve WOZwaarde met objectkenmerken

eens met kenmerken en WOZ-waarde

Voor het optreden van een domino-effect kijken we naar de woningen waarvan de eigenaar wel deelnam aan de voormelding, maar geen wijzigingen voorstelde en de gemeente toch de WOZ-waarde of een objectkenmerk heeft aangepast. Ook kijken we naar de eigenaren die niet deelnamen aan de voormelding, maar waarvan de gemeente wel de WOZ-waarde of een objectkenmerk aanpaste. Meervoudige woningbezitters In de gemeente Rotterdam wordt vooroverleg gevoerd met meervoudige woningbezitters, waarvan een deel ook al was benaderd voor de voormelding in 2013. Deze woningbezitters bezitten tussen de 50 en 3.000 woningen. In het vorige onderzoek is met zes meervoudige woningbezitters gesproken over hun ervaringen met de voormelding. De resultaten waren zeer positief. Het vooroverleg werd als prettig ervaren, efficiënter voor alle partijen en allen zagen af van het indienen van bezwaar. De verwachting is dat dit jaar de uitkomsten hier niet sterk van zullen afwijken. We kiezen er dit jaar voor om een interview af te nemen met de gemeente Rotterdam, afdeling Belastingen, over de ervaringen met de voormelding in het tweede jaar. Impact interne organisatie Voor de impact op de interne organisatie baseren we ons op de baten en lasten volgens de Business case indicaties interactieve WOZ, najaar 2013. De lasten bestaan uit het opzetten en onderhouden van de website, de backoffice, de organisatie- en projectkosten, de verwerking van de respons en de communicatie (aanschrijven van de burgers). De baten bestaan uit een afname van het aantal bezwaarschriften en een besparing op de buitendienstcontrole. Iedere gemeente kreeg van ons een vragenlijst waarop zij – voor zover mogelijk – de baten en lasten konden specificeren. In Almere maakten we hierbij een onderscheid tussen woningen en niet-woningen. Bij de berekening van de lasten gaan we ervan uit dat twee lasten niet alleen hoeven te drukken op de pilot van 2014, maar ook van de komende jaren, namelijk het bouwen van de website en het opzetten van de pilot.

1.4

Leeswijzer

We beschrijven de bevindingen in de verschillende pilots in afzonderlijke hoofdstukken. Telkens staan de vier onderzoeksvragen centraal, voor zover ze beantwoordt kunnen worden in de betreffende pilot. We beginnen elk hoofdstuk met een korte schets van iedere pilot en geven de belangrijkste uitkomsten in vogelvlucht. Daarna bespreken we de uitkomsten per pilot meer in detail.


11

De resultaten: significant en anoniem Bijna alle cijfers die we in dit rapport presenteren zijn berekend met behulp van registratiebestanden. Dit betekent dat er geen steekproef is getrokken of andersoortige selectie is gemaakt. Alle verschillen zijn daardoor meteen ook daadwerkelijke verschillen (statistisch significant). De uitkomsten op de enquêtes onder burgers die in een eerdere fase waren benaderd voor de voormelding (Amersfoort, Almere), vormen hierop een uitzondering. Bij de behandeling daarvan gaan we echter niet in op mogelijke verschillen tussen groepen. Alle resultaten worden anoniem gepresenteerd: de resultaten zijn niet te herleiden tot individuele woningeigenaren of meervoudige woningbezitters. De algemeenheden en conclusies die we uit de verschillende pilots halen, hebben we beschreven in de managementsamenvatting aan het begin van dit rapport. Terminologie: jaartallen en voorlopige WOZ-waarde Wanneer we in dit rapport schrijven over de WOZ-waarde, dan bedoelen we de voorlopige WOZ-waarde. De interactie met de burger vindt namelijk plaats na het bepalen van de taxatiewaarde door de gemeente, maar vóór het vaststellen van deze taxatiewaarde als WOZ-waarde. Wat betreft het gebruik van de jaartallen: als we spreken over de pilot of voormelding 2014, dan bedoelen we de voormelding voor het belastingjaar 2014. De activiteiten behorende bij die voormelding begonnen al in de tweede helft van 2013. Analoog hieraan: spreken we over de voormelding 2013, dan bedoelen we de voormelding die in de tweede helft van 2012 begon voor het belastingjaar 2013.

12

Doorbraak WOZ 2014

2

Gemeente Almere - woningen

De gemeente Almere doet in 2013 voor het eerst mee aan de pilot Doorbraak WOZ. Zij voeren de pilot uit in twee wijken: Literatuurwijk en Filmwijk. De eerste kent van oudsher veel meer bezwaren. Zien we die ‘betrokkenheid’ terug in de deelname aan de voormelding? In hun mening over de voorgestelde WOZ-waarde? En in het aantal bezwaren dat wordt ingediend tegen de WOZ-waarde 2014?

2.1

Voormelding in vogelvlucht

In de gemeente Almere wonen bijna 200.000 mensen. De gemeente benaderde voor de pilot ruim 5.000 woningeigenaren, verspreid over Literatuurwijk (2.574 eigenaren) en Filmwijk (2.776). Bewoners konden in het najaar van 2013 reageren op de voorgestelde referentiewoningen, de hoogte van de WOZwaarde en de primaire en secundaire objectkenmerken. In oktober, na afloop van de reactietijd op de voormelding, kregen alle woningeigenaren een vragenlijst. Hieraan kon worden deelgenomen door zowel eigenaren die hadden deelgenomen aan de voormelding als door degenen die dat niet hadden gedaan. Resultaten Gemiddeld nam 38% deel aan de voormelding (tabel 2.1). In Filmwijk doet 43% van de eigenaren mee, in Literatuurwijk 34%. Het hogere aantal bezwaren in Literatuurwijk zien we niet terug in de deelname. In Filmwijk zijn de gevolgen van deelname zichtbaarder: meer objectkenmerken worden gewijzigd, de WOZwaarde wordt vaker bijgesteld en de gemiddelde waardeontwikkeling groter.

Tabel 2.1

Belangrijkste uitkomsten

meetpunt benaderde woningeigenaren dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (niet uniek) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert registratiegegevens aandeel waarvan primair objectkenmerk is gewijzigd aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) aandeel waarvan secundair objectkenmerk is gewijzigd aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal gegronde bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo


Literatuur

Film

2.574

2.776

48% 34%

43%

7%

12%

4,9%

9,8%

0,1%

2,2%

0,0%

1,2%

2% 7% 2% 5% -€500 -0,2% -€250 -0,1%

2% 15% 2% 12% -€1.800 -0,8% -€1.300 -0,6%

66 30 -55%

81 39 -52%

€38 €12 -€26

13

Met een deelnamepercentage van 38% krijgt Almere veel reacties. Het aandeel dat de website bezocht wordt geschat op bijna de helft (48%). In Filmwijk treedt een groter domino-effect op dan in Literatuurwijk (figuur 2.1). Wat betreft de bezwaren ligt het aandeel in beide wijken duidelijk lager, en verschillen ze – in tegenstelling tot in eerdere jaren – nauwelijks meer: 1,2% in Literatuurwijk, 1,4% in Filmwijk.

Figuur 2.1a Stroomschema Almere, Filmwijk

aangeschreven woningeigenaren 2.776 (100%)

reactie ingestuurd: 1.203 (43%)

niet gereageerd: 1.573 (57%)

geen voorstel wijzigen waarde of kenmerk: 1.049 (37,8%)

voorstel wijzigen waarde of kenmerk: 154 (5,5%)

domino effect: 196 (7,1%)

bezwaren: 12 gegrond: 4 ongegrond: 4




Figuur 2.1b Stroomschema Almere, Literatuurwijk


reactie ingestuurd: 865 (34%)


geen voorstel wijzigen waarde of kenmerk: 806 (31,3%)






2.2


Dienstverlening

In deze paragraaf gaan we in op de vraag hoeveel woningeigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding, welke juist wel deelnemen en welke minder en wat zij van de voormelding vinden. Deelname De gemeente Almere schreef 5.350 eigenaren aan, waarvan 38% reageerde. Naast de verschillen in respons in Filmwijk (43%) en Literatuurwijk (34%), zien we vooral overeenkomsten in wie er reageerde. In beide wijken zien we meer reacties onder eigenaren van vrijstaande woningen, woningen met een waarde tussen de 300.000 en 400.000 en eigenaren die recentelijk bezwaar maakten (figuur 2.2).

14

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 2.2

Aandeel van de woningeigenaren dat reageert op de voormelding, Filmwijk (links) en Literatuurwijk (rechts)

WOZ-waarde 2014 (x1.000) 401 of meer

WOZ-waarde 2014 (x1.000)

55% 62%

301-400 251-300

54%

201-250

49%

200 of lager

301-400

45%

251-300

46% 35%

200 of lager

20%

40%

60%

woningtype

26% 0%

20%

40%

60%

woningtype

appartem.

52%

flat

46%

201-250

38% 0%

401 of meer

17%

vrij

57%

2 onder 1

40%

60%

bezwaar WOZ 2013

40% 32% 0%

20%

bezwaar

40%

60%

20%

44%

geen bezwaar of niet gegrond

43% 0%

50%

bezwaar WOZ 2013 53%


42%

rij

20%

bezwaar

flat

2 onder 1

41% 0%

40%

vrij

48%

rij

appartem.

40%

60%

33% 0%

20%

40%

60%

Enquêteresultaten De gemeente Almere zette een (uitgebreide) vragenlijst uit onder de eigenaren die wel en niet deelnamen aan de voormelding. De resultaten zijn afzonderlijk beschreven door de gemeente (2013) in de rapportage Voorlopige WOZwaardebepaling 2014. We gaan hier in op de belangrijkste uitkomsten: wat zijn voor Almeerders redenen om niet deel te nemen en leidt deelname tot meer vertrouwen in de WOZ? Reden niet deelnemen Woningeigenaren die niet deelnemen, houden op na het lezen van de brief (figuur 2.3): • • • •

Bijna iedereen herinnert zich de brief te hebben ontvangen (89%). Van hen heeft 60% de brief gelezen en begrepen. De rest heeft de brief niet gelezen of begrepen (29%). Bijna iedereen die een brief heeft ontvangen bracht geen bezoek aan de website. Meer dan de helft van de eigenaren was wel van plan om naar de website te gaan, maar men is dit vergeten of dacht er te laat aan (30%). Verder heeft een grote groep geen interesse. In totaal 2% haakte af omdat het inloggen niet lukte, nog eens 2% omdat ze niet met een computer overweg kunnen.


15

•

De enkeling die niet verder ging na de openingspagina geeft aan dat men het idee had dat het veel tijd en moeite zou kosten en niets zou opleveren.

Figuur 2.3

Stroomschema dat leidt tot niet deelnemen wel (6%)

wel brief ontvangen (89%)

wel gelezen en begrepen (60%)

geen bezoek website (54%)

haakt af vergeten, te laat (30%) geen interesse (20%), overig

niet gelezen of begrepen (29%) niet (11%)

Overige relevante uitkomsten onder alle woningeigenaren: • • • •

•

•

67% vindt de voormelding beslist een zinvol instrument, 29% enigszins; 77% oordeelt dat de voormelding baat oplevert voor zowel gemeente als woningeigenaar; 69% heeft er vertrouwen in dat de gemeente de WOZ-waarde naar eer en geweten vaststelt; 80% van de niet-deelnemers zou ook gebruik maken van de voormelding als dit via DigiD zou plaatsvinden en 83% zou dit jaarlijks willen doen, terwijl 77% nog nooit een taxatierapport heeft aangevraagd; door het gebruik van de WOZ-voormelding is het begrip over de wijze waarop de WOZ-waarde tot stand komt van 54% van de eigenaren verbetert (en van de rest gelijk gebleven); 58% van de eigenaren die een wijziging hebben voorgesteld, geven aan een bezwaar in te dienen als de wijziging niet wordt overgenomen door de gemeente. Van de mensen die geen wijziging voorstelden, zou 29% een bezwaar indienen.

2.3

Objectregistraties

Almeerse woningeigenaren konden hun mening geven referentiewoningen en de primaire en secundaire objectkenmerken.

over

de

Referentiewoningen De eigenaren konden hun mening geven over de drie voorgestelde referentiewoningen. Uit de enquête halen we dat zes op de tien eigenaren dit onderdeel goed bestuderen. Maar ook 32% bekijkt het vluchtig en 11% helemaal niet. In totaal 14% geeft aan niet akkoord te gaan met een of meerdere voorgestelde woningen. Beide wijken scoren precies hetzelfde. De gemeente doet niets met deze gegevens. Primaire objectkenmerken We zien een groot verschil tussen de twee wijken als we kijken naar de primaire objectkenmerken. In Filmwijk én in Literatuurwijk stelde 14% een wijziging van een of meerdere primaire objectkenmerk voor. Maar waar in Filmwijk bijna alle voorstellen worden overgenomen (12,2%), wordt in Literatuurwijk slechts de helft overgenomen (6,7%). Tabel 2.2 toont dat de meeste wijzigingen worden doorgevoerd voor de inhoud.

16

Doorbraak WOZ 2014

Tabel 2.2 Wijzigingen gemeente kenmerk Filmwijk absoluut type object 16 bouwjaar 1 inhoud 120 perceel 10 totaal a

147

aandeel a 1,3% 0,1% 10,0% 0,8%

Literatuurwijk absoluut aandeel 3 0,3% 0 0,0% 50 5,8% 5 0,6%

12,2%

58

6,7%

gepercenteerd over het aantal woningeigenaren dat reageerde op de voormelding

In Filmwijk worden niet alleen meer voorstellen overgenomen; ook worden ze vaker doorgevoerd op andere woningen die geen wijziging voorstelden (tabel 2.3). Uiteindelijk wordt in Filmwijk van 10% van de woningen een kenmerk aangepast, in Literatuurwijk bij 5%. In beide wijken samen ligt het op 7,4%.

Tabel 2.3 Wijzigingen van primaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief Filmwijk reacties 147 1.203 12,2% domino-effect 124 1.573 7,9% totaal 271 2.776 9,8% Literatuurwijk reacties domino-effect totaal

58 68 126

865 1.709 2.574

6,7% 4,0% 4,9%

Gemiddelde omvang van een wijziging Aan welke orde van grootte moeten we denken als een primair objectkenmerk wordt gewijzigd, zoals de inhoud? Enkele kubieke meters of een veelvoud daarvan? Doordat de gemeente de waarden heeft aangeleverd van voor en na de voormelding, kan dit worden bepaald. In Almere is door de voormelding van ruim 300 woningen de inhoud gewijzigd. De gemiddelde inhoud van deze woningen is met 44m3 afgenomen. De oppervlakte van het perceel werd van bijna 30 woningen verkleind, en wel met gemiddeld 71m2. We zien grote verschillen tussen beide wijken. In Filmwijk zijn de afnamen groter (gemiddelde per woning -64m3 en -148m2). In Literatuurwijk neemt de gemiddelde inhoud nog iets toe +0,4m3 terwijl de inhoud met -8m2 afneemt.

Secundaire objectkenmerken Bij de secundaire objectkenmerken zien we hetzelfde patroon als bij de primaire: in Filmwijk zijn veel meer aanpassingen dan in Literatuurwijk. Maar wel met dien verstande dat de secundaire objectkenmerken veel minder vaak worden gewijzigd door de gemeente dan de primaire. Het merendeel van de wijzigingen die de gemeente doorvoert gaan over het onderhoud (tabel 2.4).

Tabel 2.4 Wijzigingen gemeente kenmerk Filmwijk absoluut ligging 3 onderhoud 20 kwaliteit 4 totaal a

27

aandeel a 0,2% 1,7% 0,3% 2,2%

Literatuurwijk absoluut aandeel 0 0% 1 0,1% 0 0% 1

0,1%



17

Het domino-effect voor de secundaire objectkenmerken is zeer beperkt (tabel 2.5). In Almere wijzigt van 0,7% van de woningen een secundair objectkenmerk.

Tabel 2.5 Wijzigingen van secundaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief Filmwijk reacties 27 1.203 2,2% domino-effect 7 1.573 0,5% totaal 34 2.776 1,2% Literatuurwijk reacties domino-effect totaal

2.4

1 0 1

865 1.709 2.574

0,1% 0% 0%

WOZ-waarde

Woningeigenaren konden reageren op de hoogte van de voorlopige WOZwaarde, zoals de gemeente Almere die in de voormelding toonde. Tegelijkertijd bekeek de gemeente of de WOZ-waarde moest worden aangepast op basis van de doorgekregen wijzigingen. Voorlopige WOZ-waarde Bijna drie kwart van de eigenaren vindt de voorgestelde WOZ-waarde goed (figuur 2.4). Eigenaren die de WOZ-waarde niet goed vinden, oordelen zo goed als allemaal dat de waarde te hoog is. Slechts drie woningeigenaren oordelen dat de waarde te laag is (0%). We zien nauwelijks verschillen tussen beide wijken.

Figuur 2.4 Reactie op voorlopige WOZ-waarde

28% te laag goed te hoog 72%

Aangepaste WOZ-waarde Van 14% van de woningen heeft de gemeente de WOZ-waarde bijgesteld. De gemeente heeft de WOZ-waarde ook aangepast van eigenaren die aangaven de waarde goed te vinden. In totaal gaat het om 10% van de eigenaren die akkoord was. Het merendeel van de waarden is uiteindelijk naar beneden bijgesteld. De waarde ging vaker omlaag dan omhoog. De totale WOZ-waarde van deze woningen neemt af met €2,6 miljoen (figuur 2.5), een afname van €1.250 per woning (-0,5%). In Filmwijk ging de waarde veel vaker omlaag dan in Literatuurwijk (15% versus 7%), en daarmee ook de gemiddelde WOZ-waarde: -€1.800 (-0,8%) in Filmwijk versus -€500 (-0,2%) in Literatuurwijk.

18

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 2.5

Gewijzigde WOZ-waarde op basis van reacties op voormelding

aandeel wijzigingen

effect op voorlopige WOZ-waarde 2014 (€)

12%

-3 -3,0 -5

86%

-4

-3

-2

-1

0,4 0

1

2

3

4

5

miljoenen omhoog

gelijk

omlaag

omlaag

omhoog

saldo

Figuur 2.6 toont het effect van alle wijzigingen, inclusief het domino-effect. Afgezien van de omvang van de bedragen, lijken figuur 2.5 en 2.6 veel op elkaar qua onderlinge verhoudingen. Dit komt doordat de aanpassingen ten gevolge van de voorgestelde wijzigingen vergelijkbaar zijn met de gevolgen van het domino-effect. De totale WOZ-waarde van alle pilotwoningen ligt 0,4% lager dan de voorlopige WOZ-waarde, wat overeenkomt op €800 per woning. In Filmwijk (-€1.300 per woning, -0,6% gemiddelde waardeaanpassing) zijn de aanpassingen – in lijn met de hiervoor beschreven verschillen – omvangrijker dan in Literatuurwijk (-€250, -0,1%).

Figuur 2.6

Gewijzigde WOZ-waarde op basis van alle woningen

aandeel wijzigingen

effect op WOZ-waarde 2014 (€)

8%

-4,2 -5,1 -5

90%

-4

-3

-2

0,9 -1

0

1

2

3

4

5

miljoenen omhoog

gelijk

omlaag

omlaag

omhoog

saldo

Impact wijziging objectkenmerk op WOZ-waarde Tot slot vragen we ons af: leidt een wijziging van de primaire of secundaire objectkenmerken tot een aanpassing van de WOZ-waarde? Dat blijkt vaak zo te zijn: een wijziging van een objectkenmerk leidt in zeven op de tien gevallen tot een waardewijziging (tabel 2.6). In Literatuurwijk ligt dit aandeel op 90%, in Filmwijk op 63%.

Tabel 2.6

Invloed wijziging primair of secundair objectkenmerk op aanpassing WOZwaarde wijziging aantal WOZ-waarde gewijzigd waardeverschil omlaag gelijk omhoog aandeel gemiddeld ja 213 128 63 22 70% -6.052 nee 1.855 112 1.720 23 7% -704 totaal

2.068


240

1.783

45

14%

-1.254

19

2.5

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op de volgende vragen: • • •

Is het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt gedaald en welk deel van de bezwaren is gegrond? Welke woningeigenaren maken bezwaar, in relatie tot hun geuite mening over de voorlopige WOZ-waarde en de definitieve beschikking? Hoeveel woningeigenaren maken gebruik van een no-cure-no-pay bureau?

Aantal bezwaren en gegrond In beide wijken is het aantal bezwaren sterk gedaald (figuur 2.7). In Filmwijk is het gedaald van 80 bezwaren naar minder dan 40. In Literatuurwijk ligt het aantal bezwaren op hetzelfde niveau als in 2012, en duidelijk onder het aantal van 2013. Van de deelnemers aan de voormelding, maakten er 38 nog bezwaar. Van diezelfde groep dienden vorig jaar 71 woningeigenaren een bezwaar in.

Figuur 2.7

Aantal ingediende bezwaren

160 140 120 100 80

Filmwijk 84

81

60

Literatuurwijk 66

40 39

35

20

30

0 WOZ 2012

WOZ 2013

WOZ 2014

Vorig jaar bleken de meeste bezwaren gegrond (92%), weinig ongegrond (8%). Het aandeel ongegrond ligt nu hoger (19%), en dit kan nog verder oplopen doordat van meer dan de helft van de bezwaren nog niet bekend is of ze wel of niet gegrond zullen zijn (figuur 2.8). We zien weinig verschillen tussen beide wijken.

Figuur 2.8

Aantal bezwaren, gegrond en ongegrond

200

150

12 135

ongegrond

100

onbekend gegrond 13

50 47 9

0 WOZ 2013

20

WOZ 2014

Doorbraak WOZ 2014

Wie maakt bezwaar? We kijken hier naar de woningeigenaren die hebben deelgenomen aan de pilot, hoe zij over de voorlopige WOZ-waarde dachten en hoe de beschikte WOZwaarde zich verhoudt tot de voorlopige WOZ-waarde. Relatief veel bezwaren na domino-effect In absolute zin komen de meeste bezwaren van de woningeigenaren die niet deelnamen aan de voormelding, namelijk 38 (tabel 2.7). In relatieve zin komen er echter veel bezwaren van woningeigenaren waarvan iets is gewijzigd na het optreden van een domino-effect (2,3%). Het zou kunnen zijn dat zij bezwaar maken omdat de WOZ-beschikking afwijkt van wat er op de voormelding werd getoond – maar zeker is dit niet. We zien geen noemenswaardige verschillen tussen de wijken.

Tabel 2.7 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 38 2.068 domino-effect 6 262 overig 25 3.020 totaal

69

5.350

relatief

1,8% 2,3% 0,8% 1,3%

Beperkte invloed eigen mening over voorlopige WOZ-waarde Deelnemers aan de voormelding konden aangeven of ze de WOZ-waarde te hoog, goed of te laag vonden. Maken eigenaren vaker bezwaar als zij hadden aangegeven dat de WOZ-waarde te hoog was, terwijl de beschikte WOZ-waarde niet naar beneden is bijgesteld? Uit tabel 2.8 blijkt dat er een klein effect is onder de eigenaren die van mening zijn dat de WOZ-waarde te hoog is. Zij maken het vaakst bezwaar (35 eigenaren) nadat de gemeente de WOZ-waarde niet had verlaagd. Het lijkt dus te lonen om goed te kijken naar de (onderbouwingen vande WOZ-waarde) van de woningen waarvan de eigenaar de waarde te hoog vindt.

Tabel 2.8 Mening over WOZ-waarde, aanpassingen gemeente en bezwaren WOZ-waarde is mening afwijkend besluit aantal bezwaren te laag 3 3 0 goed 1.491 153 3 te hoog 574 458 35

relatief 0,0% 2,0% 7,6%

Invloed van no-cure-no-pay bureaus Het aantal bezwaren dat afkomstig is van no-cure-no-pay bureaus neemt af in beide pilotwijken. In beide wijken samen daalt dit aantal van 36 naar 8 (figuur 2.9). Ook uitgedrukt in een percentage van het totaal ingediende bezwaren zien we een afname, van 24% naar 12%.


21

Figuur 2.9

Aantal bezwaren, naar indiener

200

150 eigenaar

100

111

no-cure-no-pay

50

61 36

0 WOZ 2013

WOZ 2014

Van de ruim 2.000 eigenaren die deelnamen aan de voormelding, maakten uiteindelijk 38 eigenaren bezwaar. In Filmwijk zijn drie woningeigenaren die na deelname aan voormelding toch nog een dienstverlener inschakelen. In Literatuurwijk is dit 1 eigenaar.

2.6

Interne organisatie

De lasten van de voormelding onder woningen bedroegen €38.000 (figuur 2.10). Bijna 70% hiervan gaat op aan het verwerken van de reacties, het restant vooral aan het aanschrijven van de woningeigenaren en het opzetten van de pilot. De baten bedragen zo’n €12.000, voornamelijk doordat de woningen uit de voormelding gebruikt worden voor de controle van de objectkenmerken. Per saldo kost de voormelding zo’n €26.000.

Figuur 2.10 Geschatte interne effecten

-26

-38

-50

-40

-30

-20

lasten

22

12

-10

baten

0

10 20 Duizenden

saldo

Doorbraak WOZ 2014

3

Gemeente Amersfoort

De gemeente Amersfoort doet in 2013/14 voor de tweede keer mee aan de pilot Doorbraak WOZ. Ze volgen grotendeels dezelfde aanpak als vorig jaar, maar nu onder een andere groep woningeigenaren. Leidt dit ook tot andere resultaten? U leest het in dit hoofdstuk.

3.1


In de gemeente Amersfoort wonen meer dan 150.000 mensen. De gemeente benaderde voor deze pilot ruim 5.000 woningeigenaren uit verschillende wijken zodat het werk eenvoudig kon worden verdeeld over de taxateurs. De bewoners kregen in eind oktober 2013 een flyer met het verzoek om op de website naar de voormelding van hun woning te kijken. Zij konden gedurende drie weken reageren op de voorgestelde referentiewoningen, de hoogte van de WOZwaarde en de primaire en secundaire objectkenmerken. Medio januari, dus na afloop van de reactietijd op de voormelding, kregen alle woningeigenaren een vragenlijst over het wel of niet reageren op de voormelding, de WOZ-waarde, de gebruiksvriendelijkheid van de website en de gewenste communicatie. Resultaten Relatief veel woningeigenaren bekeken de website en een aanzienlijk aantal reageerde (tabel 3.1). Waar vorig jaar 22% reageerde, was dat dit jaar nog iets meer, namelijk 27%. De voormelding leidde tot veel minder wijzigingen van de primaire objectkenmerken, wel tot iets meer wijzigingen van de secundaire kenmerken. De totale woningwaarde bleef vrijwel ongewijzigd, terwijl die vorig duidelijker afnam. De voormelding kost per saldo meer dan het oplevert – naast het niet in geld uit te drukken toegenomen vertrouwen in de WOZ.

Tabel 3.1


meetpunt

2013

2014

benaderde woningeigenaren

2.767

5.413

38% 22%

55% 27%

11% 0,4% 21%

0,6% 0,04% 37%

6%

3%

12% 29% 6% 17% -€1.600 -0,9% - €800 -0,3%

10% 17% 4% 5% -€1.000 -0,4% -€100 -0,04%

69 37 - 46%

82 25 -70%

€12 €8 €3

€21 €13 -€8

dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (uniek 2013 / niet uniek 2014) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert registratiegegevens aandeel dat wijziging primair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) aandeel dat wijziging secundair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo


23

De voormelding in Amersfoort kent een deelnamepercentage van 27%. Er treedt een beperkt domino-effect op (figuur 3.1). Aantal bezwaren daalt fors, maar komt deels ook nog van eigenaren die al deelnamen aan de voormelding.

Figuur 3.1

Stroomschema Amersfoort aangeschreven woningeigenaren 5.413 (100%)

website bekeken: 2.997 (55%)

reactie ingestuurd: 1.473 (27%)








3.2


Dienstverlening

In deze paragraaf gaan we in op de vraag hoeveel woningeigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding, welke juist wel deelnemen en welke minder en wat zij van de voormelding vinden. Deelname De gemeente Amersfoort schreef 5.413 woningeigenaren aan. De website werd bijna 3.000 keer bekeken (niet unieke bezoekers). In totaal nam een kwart (1.473 woningeigenaren, 27%) de moeite om te reageren.2 We zien verschillen de in eigenaren die wel en niet reageren. Figuur 3.2 geeft dit weer: • •

• •

2

24

Woningeigenaren nemen vaker deel aan de voormelding naar mate zij ouder zijn. Van de eigenaren tussen de 70 en 80 jaar doet zelfs 43% mee. Eigenaren die in het verleden bezwaar maakten, reageren vaker dan gemiddeld (35%). Dit aantal eigenaren is echter maar klein (15 eigenaren in 2013). Ook eigenaren die een waardestijging zagen tussen 2012 en 2013 doen naar verhouding vaak mee (31%). Tot slot zien we een hogere respons onder eigenaren van vrijstaande woningen en 2-onder-1 kapwoningen, terwijl eigenaren van de goedkopere woningen (minder dan € 200.000) iets minder vaak deelnemen.

Hiervan kwamen 54 reacties op papier binnen. Zij zijn niet meegenomen in de verdere analyse, aangezien zij niet digitaal zijn ingevoerd.

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 3.2

Aandeel van de woningeigenaren dat reageert op de voormelding

leeftijd hoofdbewoner

>81 jaar


21%

71-80 jaar

28%

43%

61-70 jaar

301-400

32%

251-300

31%

35%

51-60 jaar

27%

41-50 jaar

22%

31-40 jaar

201-250

28%

19%

<30 jaar

200 of lager

23% 0%

appartem.

0%

10% 20% 30% 40% 50%

woningtype

23% 10%

20%

30%

40%

50%

ontwikkeling WOZ 2012 - WOZ 2013 15%

daling flat

26%

24%

vrij

35%

gelijk 2 onder 1

17%

32%

hoek

28%

rij

26%

stijging

0%

10%

20% 30%

40% 50%

bezwaar WOZ 2013

31%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

aantal bezwaren sinds WOZ 2010 twee

36%

een

35%

35%

bezwaar


26%

geen

26% 0%

0%

10 %

20 %

30 %

40 %

10%

20%

30%

40%

50%

50 %

Enquêteresultaten De gemeente Amersfoort stuurde nadien een vragenlijst naar de 5.413 woningeigenaren die ook al konden deelnemen aan de voormelding. In totaal 933 eigenaren vulden de vragenlijst in (respons 17%). In totaal 56% van hen had ook al gereageerd op de voormelding. Hoe vonden zij de dienstverlening door de gemeente? Leidt het tot meer begrip en vertrouwen in de WOZ-waarde? En waarom bekeken mensen de voormelding in z’n geheel niet? Reden niet bekijken voormelding In totaal 221 woningeigenaren bezochten in het geheel de website niet. De reden hiervoor geven we weer in figuur 3.3 De meesten gaven aan geen tijd te hebben (een op de drie). Andere redenen kwamen minder vaak voor. Feitelijk zijn dit maar kleine aantallen als ze worden afgezet tegen de benaderde groep. Als we bijvoorbeeld kijken naar de 17% die het te moeilijk vindt, dan zijn dit feitelijk 37 personen. Op de gehele groep (alle mensen die de vragenlijst invulden) gaat het dan om 4%.


25

Figuur 3.3

Redenen om de voormelding niet te bekijken

geen tijd

37%

te moeilijk

17%

gemeente doet er niets mee

16%

vond het niet nodig om info te geven

15%

geen toegang website

15% 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gepercenteerd op de groep die niet reageerde op de voormelding

Woningeigenaren vinden alle aspecten voormelding van belang In de voormelding komen verschillende aspecten aan de orde. Vinden woningeigenaren alle aspecten van belang? Ja, het merendeel van de eigenaren vinden alle onderwerpen van belang: • • •

94% vindt het (zeer) belangrijk om informatie te ontvangen over de voorlopige WOZ-waarde. 91% vindt het (zeer) belangrijk dat ze zelf informatie kunnen verstrekken over hun woning, zoals inhoud, oppervlakte en aanbouw(en). 90% vindt het (zeer) belangrijk dat ze de mogelijkheid hebben om informatie te verstrekken over het onderhoud en de kwaliteit van hun woning.

Interactieve WOZ leidt tot meer begrip en vertrouwen in juistheid WOZ-waarde Door de deelname aan de voormelding is het begrip van de woningeigenaren (sterk) toegenomen: •

•

Door het gebruik van de WOZ-voormelding is het begrip over de wijze waarop de WOZ-waarde tot stand komt van 53% van de eigenaren verbeterd (en van de rest gelijk gebleven). En 44% is nu van mening dat de WOZ-waarde de juiste waarde weerspiegeld.

Volgend jaar opnieuw? De voormelding als geheel krijgt een ruime voldoende (7,3) en 92% van de eigenaren die het dit jaar invulden zou jaarlijks de gelegenheid daartoe willen krijgen.

3.3

Objectregistraties

Amersfoortse woningeigenaren konden hun mening geven over de referentiewoningen en de primaire en secundaire objectkenmerken. We kijken hier naar deze aspecten. Referentiewoningen De eigenaren konden hun mening geven over de drie voorgestelde referentiewoningen. Op drie kwart van de voorgestelde woningen kwam een reactie. Bijna een derde van deze woningen vond men ‘goed’. Maar ook 45% vond men ‘matig’ tot ‘slecht’ (figuur 3.4). Deze uitkomsten zijn precies hetzelfde als vorig jaar – onder een andere pilotgroep.

26

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 3.4

Reactie op referentiewoningen

17% 24% slecht matig goed 28%

geen reactie 31%

In totaal kregen bijna 2.000 woningen het predicaat matig of slecht. Gezien dit hoge aantal, en de daarbij gemaakte opmerkingen, is er een steekproef getrokken door de gemeente Amersfoort. Te meer omdat de opmerkingen bijna allemaal gingen over het wel of niet hebben van een dakkapel, serre of grotere tuin. Allemaal zaken die de gemeente Amersfoort al bij de waardebepaling had betrokken. Uit de steekproef die door de taxateur is nagelopen bleek dat de beste vergelijkbare woningen reeds waren opgevoerd. Daarop is besloten geen referentiewoningen aan te passen. Primaire objectkenmerken Minder dan 1 procent van de woningeigenaren stelt een wijziging van een primair objectkenmerken voor. Tabel 3.2 laat zien dat het vooral gaat om het bouwjaar. Twee van de zes voorstellen voor een wijziging van het bouwjaar worden overgenomen; de drie voorstellen voor een andere inhoud worden afgewezen.

Tabel 3.2 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel bouwjaar 6 0,4% 2 33% inhoud 3 0,2% 0 0% perceel 0 0% 0 0% totaal 2014 totaal 2013 a

9 65

0,6% 11%

2 10

22% 15%


Van de woningen waarvan de eigenaar niet aan de voormelding deelnam, wordt geen enkel primair objectkenmerk gewijzigd. Mede door het achterwege blijven van domino-effecten is door de voormelding van niet meer 0,04% van de woningen in het pilotgebied een primair objectkenmerk gewijzigd (tabel 3.3).

Tabel 3.3 Wijzigingen van primaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 2 1.419 0,6% domino-effect 0 3.994 0% totaal 2014 totaal 2013


2 10

5.413 2.767

0,04% 0,4%

27

Secundaire objectkenmerken De secundaire objectkenmerken werden uitgebreid bevraagd door de gemeente Amersfoort. Dit gebeurde door vragen te stellen over onder andere de keuken, badkamer, isolatie, verwarming, energielabel, houtwerk en schilderwerk. In Amersfoort worden de secundaire objectkenmerken ‘opgehangen’ aan drie kapstokken: voorzieningen, onderhoud en kwaliteit. Een woning die ‘gemiddeld’ scoort op een aspect krijgt daarvoor een 7. Figuur 3.5 laat zien dat op basis van de voormelding de rapportcijfers vaker naar beneden zijn bijgesteld dan naar boven: 398 keer omlaag, 241 keer omhoog. Dit is vergelijkbaar met het patroon dat we vorig jaar zagen. Echter, waar vorig jaar de meeste rapportcijfers over de voorzieningen wijzigden, gaat het dit jaar vaker over de kwaliteit van de woning. Dit komt waarschijnlijk door een andere en uitgebreidere vraagstelling. Er zijn namelijk meer vragen gesteld over isolatie, energielabels en dergelijke.

Figuur 3.5

Het aantal woningen waarvan secundaire objectkenmerken zijn gewijzigd

-101

voorzieningen

-77

onderhoud

57

omhoog

34

omlaag kwaliteit

-250

-220

-150

150

-50

50

150

250

Het domino-effect voor de secundaire objectkenmerken is beperkt. Naast de doorgevoerde wijzigingen bij 520 woningen van eigenaren die reageerden (37%), kwamen er nog 119 wijzigingen voor de overige woningen bij. Door de voormelding is in Amersfoort van 12% van de pilotwoningen een secundair objectkenmerk gewijzigd, een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar (tabel 3.4).

Tabel 3.4 Wijzigingen secundaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 520 1.419 37% domino-effect 119 3.994 3% totaal 2014l totaal 2013

3.4

639 170

5.413 2.767

12% 6%

WOZ-waarde

De gemeente Amersfoort bracht de woningeigenaren op de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde. Zij konden hierop reageren. Tegelijkertijd bekeek de gemeente of de WOZ-waarde moest worden aangepast op basis van de doorgekregen wijzigingen. Voorlopige WOZ-waarde Bijna de helft van de eigenaren vindt de voorgestelde WOZ-waarde goed (figuur 3.6). Daarnaast oordeelt een op de tien eigenaren dat de WOZ-waarde te laag is en twee op de tien vinden dat de waarde te hoog is. In 2013 was dat verschil veel groter (4% vond de waarde te laag, 41% vond het te hoog).

28

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 3.6

Reactie op voorlopige WOZ-waarde

10% 24% te laag goed te hoog 45%

geen reactie

21%

Aangepaste WOZ-waarde De WOZ-waarde is bijna twee keer vaker lager vastgesteld door de gemeente dan hoger: van de ruim 1.400 woningeigenaren die reageerden, is van 135 eigenaren de WOZ-waarde verhoogd (10%) en van 248 eigenaren de waarde verlaagd (17%). Hierdoor neemt de totale WOZ-waarde van deze woningen af met €1,4 miljoen (figuur 3.7), wat neerkomt op €1.000 per woning. Een procentuele waardeverandering van -0,4%.

Figuur 3.7


aandeel wijzigingen


17% 10%

-1,4 -2,5 -4

73%

-3

-2

-1

1,1 0

1

2

3

4

miljoenen

omhoog

gelijk

omlaag

omlaag

omhoog

saldo

In figuur 3.8 hebben we het effect van alle wijzigingen weergegeven, inclusief het domino-effect. We zien dan dat de totale waardewijziging lager is dan zonder domino-effect. Dit komt doordat zo’n 60 woningen gemiddeld met €20.000 in waarde zijn gestegen. De totale WOZ-waarde van alle pilotwoningen ligt €0,5 miljoen lager dan de voorlopige WOZ-waarde, wat neerkomt op een afname van -0,04% (of €100 per woning).

Figuur 3.8

Gewijzigde WOZ-waarde op basis van alle woningen

aandeel wijzigingen

effect op WOZ-waarde 2014 (€)

5%

-0,5 -2,9 -4

91%

-3

-2

-1

2,4 0

1

2

3

4

miljoenen

omhoog

gelijk


omlaag

omlaag

omhoog

saldo

29

Impact wijziging objectkenmerk op WOZ-waarde Tot slot vragen we ons af in deze paragraaf: leidt een wijziging van de primaire of secundaire objectkenmerken tot een aanpassing van de WOZ-waarde? Tabel 3.5 laat zien dat van bijna alle woningen waarvan een objectkenmerk is gewijzigd ook de WOZ-waarde is veranderd (98%). Aan de andere kant zien we ook dat de WOZ-waarde niet wijzigt als er geen objectkenmerk wordt bijgesteld.

Tabel 3.5

Invloed wijziging primair of secundair objectkenmerk op aanpassing WOZwaarde wijziging aantal WOZ-waarde gewijzigd waardeverschil omlaag gelijk omhoog aandeel gemiddeld ja 390 248 7 135 98% -3.586 nee 1.029 0 1.029 0 0% 0 totaal

3.5

1.419

248

1.036

135

27%

-986

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op de volgende vragen: • • • •

Is het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt gedaald en welk deel van de bezwaren is gegrond? Welke woningeigenaren maken bezwaar, in relatie tot hun geuite mening over de voorlopige WOZ-waarde en de definitieve beschikking? Hoeveel woningeigenaren maken gebruik van een no-cure-no-pay bureau? Welke grond(en) worden aangevoerd voor het ingediende bezwaar?

Aantal bezwaren en gegrond Figuur 3.9 maakt duidelijk dat het aantal bezwaren sterk is gedaald in het pilotgebied. Lag dit aantal voorheen (ruim) boven de 60, nu zijn het er 25. Maakte vorig jaar nog 1,5% van de woningeigenaren in het pilotgebied bezwaar tegen de WOZ-waarde, dit jaar is dat gedaald tot 0,5%.

Figuur 3.9

Aantal ingediende bezwaren, pilotgebied

160 140 120

134

100 80 60

98 82 64

40 20

25

0 WOZ 2010 WOZ 2011 WOZ 2012 WOZ 2013 WOZ 2014

De voormelding leidt zowel tot een afname van het aantal gegronde en ongegronde bezwaren (figuur 3.10).

30

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 3.10 Aantal bezwaren, gegrond en ongegrond 100

80

60

39

ongegrond nog in behandeling

40

gegrond

43

20

10 1 14

0 WOZ 2013

WOZ 2014

Wie maakt bezwaar? Deze vraag valt op meerdere manieren te beantwoorden. We kijken hier naar de woningeigenaren die hebben deelgenomen aan de pilot en hoe zij over de voorlopige WOZ-waarde dachten. Niet meer bezwaren van deelnemers aan voormelding In absolute zin komen de meeste bezwaren van de woningeigenaren die niet deelnamen aan de voormelding, namelijk 17. Waar vorig jaar relatief veel bezwaren afkomstig waren van woningeigenaren die ook al deelnamen aan de voormelding (2,1%) is dat nu nog maar 0,6%. Daarmee wijken deelnemers aan de voormelding nauwelijks meer af van niet-deelnemers (van hen maakt 0,4% bezwaar).

Tabel 3.6 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 8 1.419 domino-effect 0 80 overig 17 3.914 totaal

25

5.413

relatief 0,6% 0,0% 0,4%

0,5%

Beperkte invloed eigen mening over voorlopige WOZ-waarde Deelnemers aan de voormelding konden aangeven of ze de WOZ-waarde te hoog, goed of te laag vonden. Maken eigenaren vaker bezwaar als zij hadden aangegeven dat de WOZ-waarde te hoog was, terwijl de beschikte WOZ-waarde niet naar beneden is bijgesteld? In tabel 3.7 zien we dat een ‘afwijkend’ besluit niet per se tot een bezwaar leidt. De relatief grootste groep bezwaarmakers bevindt zich onder de eigenaren die aangaven een ‘te hoge’ WOZ-waarde te hebben. Uiteindelijk maakte 2% van hen bezwaar nadat de gemeente de WOZ-waarde niet had verlaagd.

Tabel 3.7 Mening over WOZ-waarde, afwijkend besluit gemeente en bezwaren WOZ-waarde is mening afwijkend besluit aantal bezwaren relatief te laag 148 105 1 1,0% goed 631 147 1 0,7% te hoog 299 201 4 2,0%


31

Invloed van no-cure-no-pay bureaus Het aantal bezwaren dat afkomstig is van no-cure-no-pay bureaus neemt af in de pilotwijk (figuur 3.11): 8 in 2013, 2 in 2014. Procentueel blijft het ook min of meer gelijk, zo’n 10% van de bezwaren wordt via een dienstverlener ingediend.

Figuur 3.11 Aantal bezwaren, naar indiener 100 80 60 40

eigenaar 74

no-cure-no-pay

20

23 8

0

WOZ 2013

WOZ 2014

Van de ruim 1.400 eigenaren die deelnamen aan de voormelding, maakten uiteindelijk 8 eigenaren bezwaar. Eén van hen deed dit via een no-cure-no-pay bureau. Reden voor bezwaar: vooral staat van onderhoud Als we kijken naar de toegekende bezwaren, welke reden voert men dan aan voor het bezwaar? In 2013 waren de twee belangrijkste redenen voor het ingediende bezwaar: de op het taxatieverslag getoonde referentiewoningen het feit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. In 2014 komen deze redenen nauwelijks meer voor. Nu wordt het vaakst aangegeven dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat waarin de woning verkeert (zes keer). Dat mag opvallend worden genoemd, aangezien de gemeente Amersfoort juist aan dit punt aandacht heeft besteed in de voormelding. Twee eigenaren die dit als reden opgeven, namen ook al deel aan de voormelding.

3.6

Interne organisatie

De kosten van de voormelding in Amersfoort bedroegen zo’n €21.000 (figuur 3.12). Iets meer dan de helft van de kosten gaan – grosso modo – naar het verwerken van de reacties, iets minder dan de helft naar het aanschrijven van de woningeigenaren. De baten komen voort uit de kostenbesparing ten gevolge van de voormelding: de afname van het aantal bezwaren en de controle van de objectkenmerken. Per saldo kost de voormelding nog wel meer dan het oplevert, zo’n €8.000.

Figuur 3.12 Geschatte interne effecten

-8

-21

-30

-20

13

-10

0

10

20

Duizenden lasten

32

baten

saldo

Doorbraak WOZ 2014

4

Gemeente Schijndel

De gemeente Schijndel doet in 2013/14 voor het eerst keer mee aan de pilot Doorbraak WOZ. Ze kopieerden grotendeels de Tilburgse aanpak, verspreid over (een deel van) de buurten Hoevenbraak/Hulzenbraak, de Beemd en Centrum. De resultaten, die we baseren op het door de gemeente aangeleverde databestand en hun eigen rapportage Doorbraak WOZ, de burger telt mee, leest u in dit hoofdstuk.

4.1


De gemeente benaderde voor deze pilot ruim 1.600 woningeigenaren. De bewoners kregen in eind oktober 2013 een brief met het verzoek om op de website naar de voormelding van hun woning te kijken. Zij konden tot eind november onder meer reageren op de voorgestelde referentiewoningen, de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde en de primaire en secundaire objectkenmerken. Eind februari 2014 kregen alle woningeigenaren een vragenlijst over het wel of niet reageren op de voormelding, de gebruiksvriendelijkheid van de website en de gewenste communicatie. Resultaten Vier op de tien woningeigenaren bekeek de website en 35% reageerde (tabel 4.1). De voormelding leidde tot iets meer wijzigingen van de primaire objectkenmerken dan van de secundaire. De gemiddelde woningwaarde in het pilotgebied nam af met €250. Het aantal bezwaren nam aanzienlijk af, maar die ontwikkeling is gemeentebreed. De voormelding kost per saldo meer dan het oplevert.

Tabel 4.1


meetpunt

2014


1.644

dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (uniek) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert registratiegegevens aandeel dat wijziging primair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) aandeel dat wijziging secundair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo


40% 35%

24% 3,3% 16% 2,6% 4% 9% nb nb -€700 -0,25% -€250 nb

124 47 -62%

€50 €8 -€42

33

Er treedt geen domino-effect op (figuur 4.1). Het aantal bezwaren daalt aanzienlijk, maar 19 van de 47 blijven afkomstig van eigenaren die ook deelnamen aan de voormelding.

Figuur 4.1

Stroomschema Schijndel


website bekeken: 650 (40%)





bezwaar ingediend: 10


4.2

domino effect: 0


Dienstverlening

Deelname De gemeente Schijndel schreef 1.644 woningeigenaren aan. De website werd zo’n 650 keer bekeken (unieke bezoekers). Ruim een op de drie woningeigenaren (35%) reageerde. Aangezien alleen de leeftijdsopbouw en de WOZ-waarden bekend zijn van de eigenaren die reageerden, beperken we ons in figuur 4.2 tot het absolute aantal reacties.

Figuur 4.2

Aantal woningeigenaren dat reageert op de voormelding



24

>81 jaar 71-80 jaar

50

77 301-400

61-70 jaar

139

125

51-60 jaar

130

41-50 jaar

128

31-40 jaar

251-300

163

201-250

153

70

<30 jaar

200 of lager

15 0

50

100

150

200

72 0

50

100

150

200

Enquêteresultaten De gemeente Schijndel stuurde nadien een vragenlijst naar 1.616 woningeigenaren die ook al konden deelnemen aan de voormelding. In totaal 401 eigenaren vulden de vragenlijst in (respons 25%). Waarom reageerden sommigen niet op de voormelding?

34

Doorbraak WOZ 2014

Reden niet reageren op voormelding In totaal 73 woningeigenaren bezochten wel de website, maar reageerden niet. De reden hiervoor geven we weer in figuur 4.3. Een redelijk groot deel, een kwart, gaf aan dat het niet lukte om de gegevens aan te passen.

Figuur 4.3

Redenen om de voormelding niet te bekijken

27%

lukte niet om gegevens aan te passen ging ervan uit dat de gegevens klopten

18%

wist niet dat akkoord moest worden gegeven

12%

gemeente doet er niets mee 7% 38%

anders 0%

4.3

20%

40%

60%

80%

100%

Objectregistraties

De woningeigenaren in Schijndel konden hun mening geven over de referentiewoningen en de primaire en secundaire objectkenmerken. We kijken hier naar deze aspecten. Referentiewoningen De eigenaren konden hun mening geven over de drie voorgestelde referentiewoningen. Een klein deel, 5%, gaf aan het niet (volledig) eens te zijn met de voorgestelde referentiewoningen. De gemeente wijzigde hier niets in. Primaire objectkenmerken Bijna een kwart van de woningeigenaren stelt een wijziging van een primair objectkenmerken voor. Hierbij gaat het om het type object en de inhoud (tabel 4.2). Voorstellen voor een andere inhoud worden vaak overgenomen (63%), het type object bijna nooit (5%).

Tabel 4.2 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel type object 59 10,2% 3 5% bouwjaar 10 1,7% 6 60% inhoud 71 12,3% 45 63% totaal a

140

24,3%

54

39%


Mede door het achterwege blijven van domino-effecten wijzigt door de voormelding van 3,3% van de woningen een primair objectkenmerk (tabel 4.3). Onder de eigenaren die reageerden ligt dit aandeel op 9%.

Tabel 4.3 Wijzigingen van primaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 54 577 9,4% domino-effect 0 1.067 0% totaal


54

1.644

3,3%

35

Secundaire objectkenmerken Als we kijken naar de secundaire objectkenmerken, dan zien we dat die vooral gaan over de ligging van de woning. In totaal 10% reageert hierop, en iets meer dan een kwart wordt gewijzigd door de gemeente (tabel 4.4). Voorstellen over het onderhoud worden allemaal overgenomen.

Tabel 4.4 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel ligging 59 10% 16 27% onderhoud 12 2% 12 100% onderdelen 20 3% 14 70% totaal a

91

16%

42

46%


Er treedt geen domino-effect op, waardoor uiteindelijk van 2,6% van de pilotwoningen een secundair objectkenmerk wijzigt (tabel 4.5).

Tabel 4.5 Wijzigingen secundaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 42 577 7,3% domino-effect 0 1.067 0% totaal

4.4

42

1.644

2,6%

WOZ-waarde

De gemeente Schijndel bracht de woningeigenaren op de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde. Zij konden hierop reageren, waarop de gemeente de waarde vervolgens besloot om de waarde wel of niet te wijzigen. Leidt een aanpassing van een objectkenmerk ook tot een wijziging van de WOZ-waarde? Aangepaste WOZ-waarde Bij het overgrote deel van de deelnemers is de WOZ-waarde ongewijzigd gebleven (87%, figuur 4.4). De totale WOZ-waarde van deze woningen neemt met €402.000 af. Omgerekend per woning waarvan de eigenaar deelnam aan de voormelding betekent dit een verlaging van €700. Een procentuele waardeverandering in het pilotgebied van -0,25%.

Figuur 4.4


aandeel wijzigingen


9%

-402 -475 -500

87%

-300

73 -100

100

300

500

Duizenden

omhoog

gelijk

omlaag

omlaag

omhoog

saldo

Er treedt geen domino-effect op. De waardeontwikkeling van alle woningen in het pilotgebied daalt gemiddeld met €250.

36

Doorbraak WOZ 2014

Impact wijziging objectkenmerk op WOZ-waarde We gaan hier in op de vraag of een gemeentelijke wijziging van een primair of secundaire objectkenmerk leidt tot een aanpassing van de WOZ-waarde. Tabel 4.6 laat zien dat van vier op de tien woningen waarvan een objectkenmerk is gewijzigd, ook de WOZ-waarde verandert. Aan de andere kant zien we ook dat de WOZ-waarde bijna nooit wordt gewijzigd als er geen objectkenmerk wordt gewijzigd.

Tabel 4.6

Invloed wijziging primair of secundair objectkenmerk op aanpassing WOZwaarde wijziging aantal WOZ-waarde gewijzigd waardeverschil omlaag gelijk omhoog aandeel gemiddeld ja 200 54 125 21 38% -1.980 nee 377 1 375 1 1% -16 totaal

4.5

577

55

500

22

13%

-697

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op de volgende vragen: • •

Is het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt gedaald? Welke woningeigenaren maken bezwaar: degenen die deelnamen aan de voormelding of juist degenen die dat niet deden?

Afnemend aantal bezwaren Figuur 4.5 maakt duidelijk dat in het pilotgebied het aantal bezwaren tegen de meest recente WOZ-waarde sterk daalt na een jarenlange stijging. Hierbij moeten we opmerken dat dit aantal nog iets omhoog kan doordat nog niet alle bezwaren door de gemeente zijn verwerkt. Het aandeel dat bezwaar maakt tegen de WOZ-waarde ligt nu op 2,9%. De dalende lijn van aantal bezwaren ziet de gemeente Schijndel ook in andere delen van de gemeente. Omgerekend naar de hele gemeente schat de gemeente Schijndel dat het aantal bezwaren in het pilotgebied met 13 stuks afneemt door de voormelding.

Figuur 4.5


160 140 120

124

100 98

80 71

60 40

54

47

20 0 WOZ 2010

WOZ 2011

WOZ 2012

WOZ 2013

WOZ 2014

Iets meer bezwaren van deelnemers aan de voormelding In absolute zin komen de meeste bezwaren van de woningeigenaren die niet deelnamen aan de voormelding, namelijk 28 (tabel 4.7). In relatief opzicht dienen de deelnemers juist vaker een bezwaar in (3,3%).


37

Tabel 4.7 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 19 577 domino-effect 0 0 overig 28 1.067 totaal

4.6

47

1.644

relatief 3,3% 0,0% 2,6%

2,9%

Interne organisatie

De lasten van de voormelding in Schijndel bedroegen zo’n €50.000 (figuur 4.6). Meer dan de helft gaat op aan het verwerken van de reacties en het wijzigen van de objectkenmerken, waarvoor capaciteit moest worden ingehuurd. Circa een vijfde van de kosten ging naar de investering van de applicatie. Verder bestaan de kosten vooral uit het bouwen en testen van de applicatie en projectleiding. De baten komen voort uit de afname van het aantal bezwaren – wat lastig is te kwantificeren, maar zeker niet alleen een gevolg is van de voormelding – en een besparing op de controle van de objectkenmerken. Per saldo kost de voormelding €42.000 meer dan het oplevert. In totaal kostte de gehele pilot de gemeente Schijndel 828 uur. Hier valt alles onder, zowel de interne uren voor ICT, communicatie, projectleiding, het bouwen en testen van de applicatie, als de ingehuurde uren voor de afhandeling van de voormelding, de uitgevoerde enquête en registraties voor het onderzoek. De hoge kosten zijn voornamelijk te wijten aan dure externe inhuur (capaciteit op het cluster ontbrak) en het relatief kleine aantal objecten dat betrokken was in de pilot. Nader onderzoek heeft geleerd dat schaalvergroting in ieder geval tot lagere kosten per object leidt.

Figuur 4.6

Interne effecten -42

-50

-60

-40

-20

lasten

38

8

baten

0

20 Duizenden

saldo

Doorbraak WOZ 2014

5

Gemeente Sliedrecht

Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden (GBD) voert de belastingwerkzaamheden uit voor vijf gemeenten in de Drechtsteden, waaronder de gemeente Sliedrecht. In deze gemeente voert de GBD voor het tweede achtereenvolgende jaar een pilot uit door woningeigenaren een waarde- en woonlastenoverzicht toe te sturen. Dit jaar werden voor het eerst alle particuliere eigenaren in deze gemeente benaderd. In dit hoofdstuk leest u wat dat heeft opgeleverd.

5.1


In de gemeente Sliedrecht wonen ruim 24.000 inwoners. Iets meer dan 5.500 woningeigenaren ontvingen eind 2013 een waarde- en woonlastenoverzicht. Dit is een via internet raadpleegbaar overzicht met daarop onder meer vermeld: de bij de woning behorende objecten marktgegevens, de onderhoudsstaat, de ontwikkeling van de WOZ-waarde en de verdeling van de woonlasten (inclusief de onroerende zaakbelasting). De woningeigenaren die het niet eens waren met de in de voormelding genoemde objectkenmerken, onderhoudsstaat of WOZwaarde hadden drie weken de tijd om digitaal te reageren. Resultaten Net als vorig jaar lag de nadruk in de pilot op de onderhoudstoestand van de woningen. Relatief veel woningeigenaren bekeken de website, weinigen reageerden (figuur 5.1). Waar vorig jaar nog 4% reageerde, was dat dit jaar 1%. De voormelding leidde tot iets minder wijzigen van de objectkenmerken. De totale woningwaarde bleef vrijwel ongewijzigd. En dat terwijl meer eigenaren werden benaderd. Het aantal bezwaren daalt met ruim 60% ten opzichte van vorig jaar. Per saldo leidt de voormelding tot een klein positief saldo.

Tabel 5.1


meetpunt

2013

2014


2.198

5.563

40% 4%

44% 1%

dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (uniek) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert

registratiegegevens aandeel dat wijziging primair objectkenmerk voorstelde 23% 25% aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) 0,6% 0,1% aandeel dat wijziging secundair objectkenmerk voorstelde 22% 25% aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) 0,2% 0,1% aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) 5% 8% aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) 37% 28% aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) 0,2% 0,1% aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) 1,3% 0,2% ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) -€4.450 -€2.750 ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) -1,8% -1,2% ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) - €150 - €20 ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) -0,1% -0,01% bezwaren aantal bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo


47 26 -44%

98 37 -62%

€8 n.b. n.b.

€7 €8 €1

39

Iets minder dan de helft van de deelnemers doet een wijzigingsvoorstel en er treedt geen domino-effect op. De bezwaren – in absolute zin – komen voornamelijk van de eigenaren die niet deelnamen aan de voormelding.

Figuur 5.1

Stroomschema Sliedrecht


website bekeken: 2.455 (44%)





domino effect: 0 (0%)




5.2


Dienstverlening

In deze paragraaf gaan we in op de vraag hoeveel woningeigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding, welke juist wel deelnemen en welke minder. Deelname Van de 5.563 woningeigenaren die de GBD aanschreef, raadpleegden 2.455 eigenaren het waarde- en woonlastenoverzicht. Oftewel 44% (tegenover 40% vorig jaar). Uiteindelijk 40 woningeigenaren vulden het reactieformulier in (1% van alle benaderde woningeigenaren). Een zeer grote groep zag wel het overzicht, maar reageerde niet. We zien nauwelijks verschillen tussen de eigenaren die wel en niet reageren. Figuur 5.2 geeft dit weer: •

•

40

Vooral woningeigenaren die recentelijk een (gegrond) doen vaker mee aan de voormelding (3% à 4%). Van de de voormelding, dienden 11 eigenaren een of meerdere in, oftewel 28% van alle deelnemers. Verder reageert men iets vaker wanneer men eigenaar met een WOZ-waarde tussen de 250.000 en 300.000.

bezwaar maakten 40 deelnemers aan keren een bezwaar is van een woning

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 5.2



voorlopige WOZ-waarde 2014 (x1.000) 401 of meer

1%

301-400

1%

>81 jaar 1% 71-80 jaar 1% 61-70 jaar 1%

251-300

51-60 jaar 1% 41-50 jaar

0%

2%

201-250

0%

31-40 jaar 1% <30 jaar

200 of lager

0% 0%

2%

4%

6%

0%

8%

woningtype

1% 2%

4%

6%

8%

ontwikkeling WOZ 2012 - WOZ 2013

appartement 1% daling

1%

gelijk

1%

stijging

0%

flat 1% vrij 1% 2 onder 1 1% hoek 1% rij

0% 0%

2%

4%

6%

8%

bezwaar WOZ 2013

gegrond bewaar

0%

twee

6%

8%

4%

een geen (gegrond) 1% bezwaar

geen 2%

4%

aantal bezwaren sinds WOZ 2010

3%

0%

2%

4%

6%

8%

3%

1% 0%

2%

4%

6%

8%

Deelname in 2013 en 2014 In het tweede jaar werden meer mensen benaderd, terwijl minder reageerden. In het eerste pilotjaar 2013 namen 77 inwoners deel aan de voormelding. Van deze groep deden een jaar later slechts 3 eigenaren opnieuw mee. Dit betekent dat bijna iedereen (96%) ‘afhaakt’ na het eerste jaar. De groep die vorig jaar niet reageerde, ziet hier ook in het tweede jaar bijna volledig van af. Van de 2.021 eigenaren besluiten slechts 11 eigenaren om wel mee te doen.

Figuur 5.3

Deelname aan voormelding in Sliedrecht (2013 en 2014) benaderde woningeigenaren in 2013 2.098 (100%)

in 2013

in 2014

wel deelname 77 (3,7%)

wel 3 (0,1%)


uitval 73 (3,5%)

geen deelname 2.021 (96,3%)

nieuw 11 (0,5%)

geen deelname 2.010 (95,9%)

41

5.3

Objectregistraties

We gaan hier eerst in op de wijzigingen die eigenaren hebben voorgesteld en vervolgens wat de GBD daarmee heeft gedaan. Primaire objectkenmerken In totaal een kwart van de woningeigenaren die deelnam aan de voormelding geeft aan dat de primaire objectkenmerken anders zouden moeten zijn (tabel 5.2). Drie op de tien voorstellen werden overgenomen door de GBD. De helft van de voorstellen van een ander type object en een kwart van de voorstellen voor een andere inhoud. Het wijzigingsvoorstel over perceelsomvang en bouwjaar werd afgewezen.

Tabel 5.2 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel type object 4 10% 2 50% bouwjaar 1 3% 0 0% inhoud 4 10% 1 25% perceel 1 3% 0 0% totaal 2014 totaal 2013 a

10 18

3 12

25% 23%

30% 67%


Bij de primaire objectkenmerken neemt de GBD geen domino-effect waar. Het aandeel woningen waarvan een primair objectkenmerk wijzigt door de voormelding ligt op 0,1%. In 2013 lag dit percentage op 0,6% (tabel 5.3).

Tabel 5.3 Wijzigingen primaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 3 40 8% domino-effect 0 5.523 0% totaal 2014 totaal 2013

3 14

5.563 2.176

0,1% 0,6%

Secundaire objectkenmerken De GBD vroeg bij de secundaire objectkenmerken specifiek naar de staat van onderhoud en minder specifiek naar de ligging. Daardoor is het des te opvallender dat er weinig opmerkingen komen over het onderhoud van de woning (slechts 1, tabel 5.4). In totaal stelt een kwart van de eigenaren een wijziging van een secundair objectkenmerk voor, waarvan uiteindelijk 40% wordt overgenomen. Voorstellen over een onderdeel worden het vaakst overgenomen (80%).

Tabel 5.4 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a aandeel ligging 4 10% 0 0% onderhoud 1 3% 0 0% onderdelen 5 13% 4 80% totaal 2014 totaal 2013 a

10 17

25% 22%

4 5

40% 29%


Er treedt geen domino-effect op. Door de voormelding wijzigt in Sliedrecht uiteindelijk van 0,1% van de pilotwoningen een secundair objectkenmerk (tabel 5.5, tegenover 0,2% vorig jaar).

42

Doorbraak WOZ 2014

Tabel 5.5 Wijzigingen secundaire objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen relatief reacties 4 40 10% domino-effect 0 5.523 0% totaal 2014 totaal 2013

5.4

5 5

5.563 2.176

0,1% 0,2%

WOZ-waarde

De GBD bracht de eigenaren op de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde. Zij konden hierop reageren. Tegelijkertijd bekeek de gemeente of de WOZ-waarde moest worden aangepast op basis van de doorgekregen wijzigingen. Leidt een aanpassing van een objectkenmerk tot een waardewijziging? Voorlopige WOZ-waarde Vooral woningeigenaren die vinden dat de voorlopige WOZ-waarde te hoog is nemen deel aan de voormelding (81%, figuur 5.4). Dit is een bekend patroon, vorig jaar vond 92% de waarde te hoog.

Figuur 5.4


14% 5% te laag goe d te ho og 81%

Aangepaste WOZ-waarde We zien de volgende verschuivingen voor de woningen waarvan de eigenaar deelnam aan de voormelding: • • •

van de 40 woningeigenaren die reageerden, is van 3 eigenaren de WOZwaarde verhoogd (8%) en van 11 eigenaren verlaagd (28%). de 3 woningen die in waarde toenemen, stijgen met gemiddeld €13.000; de 11 woningen die in waarde dalen, doen dit gemiddeld met €13.600. de WOZ-waarde van deze woningen neemt af met €110.000 (figuur 5.5).

Figuur 5.5


aandeel wijzigingen


8%

-0,11

28%

-0,15

64%

-0,2

-0,2

-0,1

0,04 -0,1

0,0

0,1

miljoenen

omhoog

gelijk


omlaag

omlaag

omhoog

saldo

43

Voor het gehele pilot gebied betekent dit het volgende: • •

•

de voormelding leidt tot een gemiddelde afname van de WOZ-waarde van €20 per woning. het overgrote deel van de woning in het pilotgebied behoudt de voorlopige WOZ-waarde (99,7%). Van 0,2% van de woningen gaat de WOZ-waarde naar beneden, van 0,1% omhoog. de afname van €110.000 komt neer op een daling van -0,01% voor het gehele pilotgebied.

Impact wijziging objectkenmerk op WOZ-waarde Tot slot gaan we na in hoeverre de aanpassing van de WOZ-waarde wel of niet het gevolg is van gewijzigde objectkenmerken. Uit onze analyse blijkt dat de WOZ-waarde (na onderzoek door de GBD) ook geregeld wordt aangepast als er geen wijzigingen waren voorgesteld door de eigenaar. Zelfs nog iets vaker, en gemiddeld met een groter bedrag, dan wanneer er wel een wijziging wordt voorgesteld (38% versus 31%, tabel 5.6). Ook opvallend: een wijziging voorstellen leidt tot een verhoging van de waarde. De reden hiervoor ligt bijvoorbeeld in het doorgeven van wijzigingen die het gevolg zijn van niet-vergunningsplichtige verbouwingen. Die wijzigingen worden na de voormelding voor het eerst in de WOZ-administratie opgenomen waardoor de WOZ-waarde naar boven wordt bijgesteld. Dit duidt erop dat de voormelding daadwerkelijk bijdraagt aan een betere registratie van de objectkenmerken.

Tabel 5.6

Invloed wijziging primair of secundair objectkenmerk op aanpassing WOZwaarde wijziging aantal WOZ-waarde gewijzigd waardeverschil omlaag gelijk omhoog aandeel gemiddeld ja 16 3 11 2 31% 1.250 nee 24 8 15 1 38% -5.417 totaal

5.5

40

11

26

3

35%

-2.750

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op: • • •

het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt en of dit gegrond wordt verklaard; wie deze woningeigenaren zijn; wie het bezwaar indiende (eigenaar of no-cure-no-pay bureau).

Aantal bezwaren en gegrond Figuur 5.6 laat zien dat het aantal bezwaren van woningeigenaren in het pilotgebied in de gemeente Sliedrecht duidelijk lager is dan in voorgaande jaren. Het aantal ligt op 37, tegenover meer dan het dubbele in de jaren daarvoor. Maakte vorig jaar nog 1,8% van de woningeigenaren in het onderzoeksgebied bezwaar tegen de WOZ-waarde, dit jaar is dat gedaald tot 0,7%. Dit komt niet alleen door de voormelding. Zo zijn er dit jaar veel minder bezwaren vanwege de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Van de 40 deelnemers aan de laatste voormelding maakten er vier bezwaar. Een jaar geleden waren ze goed voor drie bezwaren.

44

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 5.6


250

200

150 140 100 93

98

87

50 37 0 WOZ 2010

WOZ 2011

WOZ 2012

WOZ 2013

WOZ 2014

Van drie op de tien bezwaren is nog niet bekend of deze wel of niet gegrond zal zijn. Toch blijkt uit figuur 5.7 al wel dat dit jaar zowel de gegronde als de ongegronde bezwaren in aantal afnemen.

Figuur 5.7


100 80 60

27 71

ongegrond onbekend

40

gegrond

11 10

20

16 0 WOZ 2012

WOZ 2013

Wie maakt bezwaar? We kijken of woningeigenaren die deelnamen aan de pilot vaker bezwaar maken dan eigenaren die niet deelnamen. Vervolgens hoe deze deelnemers dachten over de voorlopige WOZ-waarde. En ten slotte hoe vaak het bezwaar is ingediend door een no-cure-no-pay bureau. Deelname voormelding Deelnemers aan de voormelding konden hun mening al geven bij de voormelding. Toch maken zij duidelijk vaker bezwaar dan de overige woningeigenaren (10% versus 0,6% tabel 5.7). Hieruit spreek ook hun ‘betrokkenheid’. Speelt eventueel ook mee dat een wijzigingsvoorstel van hen niet is overgenomen?

Tabel 5.7 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 4 40 domino-effect 0 0 niet-deelnemers 33 5.523 totaal


37

5.563

relatief

10% 0% 0,6% 0,7%

45

Voorlopige en beschikte WOZ-waarde Hoewel het hier om kleine aantallen gaat, lijkt een afwijkend besluit van de GBD de kans op een bezwaar licht te verhogen (tabel 5.8). De GBD verlaagde de WOZ-waarde van 20 woningen niet, terwijl de eigenaar wel had aangegeven de WOZ-waarde te hoog te vinden. Van deze groep maakten drie eigenaren bezwaar (15%, dus hoger dan de 10% van de deelnemers aan de voormelding die bezwaar maakten). Aan de andere kant geldt natuurlijk ook: nog steeds 85% maakte geen bezwaar ook al werd de WOZ-waarde niet aangepast.

Tabel 5.8 Mening over WOZ-waarde, afwijkend besluit GBD en bezwaren WOZ-waarde is mening afwijkend besluit aantal bezwaren te laag 5 2 1 goed 2 0 0 te hoog 31 20 3

relatief

50% 0% 15%

Toelichting: twee woningeigenaren hadden geen mening over de WOZ-waarde.

Invloed van no-cure-no-pay bureaus Het aantal bezwaren dat afkomstig is van no-cure-no-pay bureaus neemt toe (figuur 5.8). Kwamen vorig jaar zes bezwaren binnen via een dienstverlener, dit jaar zijn het er 14. Procentueel is de toename groter: van 6% naar 38%.

Figuur 5.8


100 80 60

eigenaar

92

no-cure-no-pay

40 23

20 0

14

6 WOZ 2013

WOZ 2014

Van de 40 eigenaren die deelnamen aan de voormelding, maakten uiteindelijk vier eigenaren bezwaar. Een van hen deed dit via een no-cure-no-pay bureau.

5.6

Interne organisatie

De Sliedrechtse pilot leidt tot een kleine kostenbesparing van €1.000 (figuur 5.9). Dit komt uitsluitend door de sterke afname van het aantal bezwaren, van bijna 100 naar minder dan 40. De lasten bestaan voor drie kwart uit het aanschrijven van burgers en voor een kwart uit het verwerken van reacties.

Figuur 5.9 Interne effecten 1

-7 -10

-5

8 0

5

10

Duizenden lasten

46

baten

saldo

Doorbraak WOZ 2014

6

Gemeenten in Twente

Het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (GBT) deed in de voorgaande twee jaar al met de gemeenten Borne en Haaksbergen mee aan de pilot. Dit jaar is dat uitgebreid met de gemeenten Almelo, Enschede, Hengelo en Losser. Een deel van de woningeigenaren werd aangeschreven, zoals eigenaren die recentelijk bezwaar maakten, eigenaren van een vrijstaande woning en eigenaren van 65 jaar en ouder.

6.1


In de vorige pilots door het GBT werden de woningeigenaren aangeschreven, Vanuit kostenoverwegingen is dit jaar een selecte groep aangeschreven. Uiteindelijk ontving het GBT ruim 4.000 reacties uit zes gemeenten, waarvan het 93% afkomstig is van de eigenaren die waren aangeschreven. In totaal reageerden zo’n 3,7% van de eigenaren: 13,7% van de aangeschreven eigenaren, 0,3% van de niet-aangeschreven eigenaren. Zes op de tien woningeigenaren gingen overal mee akkoord. Het aantal bezwaren onder de deelnemers die reageerden op de voormelding daalde fors.

Tabel 6.1


meetpunt

2013 a

benaderde woningeigenaren overige die in potentie kunnen reageren dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (uniek) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert

a

2014

6.242 27.567 n.v.t. 81.500

n.b. 13%

n.v.t. 3,7%

registratiegegevens aandeel dat wijziging primair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) aandeel dat wijziging secundair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers, x1.000) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino)

23% 5,4% 1,0% n.b. 7% 11% n.b. n.b. 3% 1% 16% 8% 0,3% 0,02% 2,0% 0,2% n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b. n.b.

bezwaren aantal bezwaren van deelnemers voornmelding 2014 voorgaand jaar aantal bezwaren van deelnemers voornmelding 2014 dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding

198 87 -52%

540 60 -89%

n.b. n.b. n.b.

-100 408 +308

inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo de score van 2013 bestaat uit het gemiddelde van Borne en Haaksbergen.

Men stelde over het algemeen minder wijzigingen voor en de WOZ-waarde werd minder vaak aangepast dan een jaar eerder. In totaal 60 eigenaren die deelnamen aan de voormelding dienden alsnog een bezwaar in. De meesten van hen stelden geen wijziging voor tijdens de voormelding.


47

Figuur 6.1

Stroomschema zes Twentse gemeenten

Woningeigenaren die in potentie kunnen reageren ca. 110.000 (100%)

reactie ingestuurd: 4.049 (3,7%)

niet gereageerd: ca. 105.000 (96,3%)



bezwaren: 41

bezwaren: 19

6.2

domino effect: 0 (0%)

bezwaren: 2.076

Dienstverlening

In deze paragraaf gaan we in op de vraag hoeveel woningeigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding in 2014. Deelname Het GBT schreef 27.000 eigenaren aan uit de volgende doelgroepen: laatste twee jaar bezwaar gemaakt of melding voor bouwvergunning, sterk gestegen WOZ-waarde, alle vrijstaande woningen, eigenaar ouder dan 65 jaar en nietnatuurlijke personen, zoals kleine beleggers. De overige eigenaren worden niet aangeschreven. Maar elke geïnteresseerde woningeigenaar kon de voormelding bekijken en erop reageren. In totaal reageerden 4.049 eigenaren, oftewel 3,7%.

Figuur 6.2

Aandeel woningeigenaren dat reageert op de voormelding

leeftijd hoofdbewoner 81 en ouder


235

71-80

319

1032

61-70

301-400

581

251-300

514

1400

51-60

338

41-50

305

31-40

277

201-250

896

200 of lager

30 of jonger 136 0

500

1000

0

1500

woningtype

1738

363

flat

78

vrij

Losser

1500

2000

292

Hengelo

1024

1120 Haaksbergen

2 onder 1

291

1530 Enschede

358

rij

500

1458

Borne 223

599 0

1000

1500

2000

Almelo

751 0

48

1000

gemeente

appartement

hoek

500

500

1000

1500

Doorbraak WOZ 2014

De groepsgerichte aanschrijving heeft ertoe geleid dat we veel reacties zien uit bepaalde groepen, zoals van eigenaren van 60 jaar en van vrijstaande en 2onder-1 kap woningen. Ook reageerden 540 eigenaren waarvan de voorlopige WOZ-waarde was gestegen ten opzichte van de definitieve WOZ-waarde van vorig jaar. Effect aanschrijven De 27.000 woningeigenaren die werden aangeschreven nemen het merendeel van de reacties voor hun rekening, namelijk 3.772. Hun deelnamepercentage ligt op 13,7%. De overige 277 reacties op de voormelding komen van de 81.500 woningeigenaren die niet werden aangeschreven. Hun deelnamepercentage ligt op 0,3% (figuur 6.3).

Figuur 6.3

Deelnamepercentage, naar aanschrijven

20% 15% 13,7% 10% 5% 0,3% 0% aangeschreven

niet-aangeschreven

Gemeenten die eerder al eens deelnamen aan de voormelding (Borne en Haaksbergen) hebben een lager deelnamepercentage onder de aangeschreven woningeigenaren (iets maar dan 10%) dan gemeenten die nog niet eerder deelnamen (figuur 6.4).

Figuur 6.4

Deelnamepercentage, naar gemeente

20%

15%

15,7%

14,9%

13,9% 11,9%

10%

10,8%

10,1%

5%

0% Almelo

Hengelo

Enschede

Losser

Borne

Haaksbergen

Overigens schreef het GBT dit jaar voor het eerst zowel natuurlijke personen als rechtspersonen (bedrijven, stichtingen, kerken) aan. De deelnamebereidheid onder natuurlijke personen ligt vele malen hoger dan onder rechtspersonen: 14% versus 1,5%.


49

6.3

Objectregistraties

Woningeigenaren konden hun mening geven over de onderbouwende verkoopcijfers (de referentiewoningen), het woningtype, de kadastrale gegevens en de onderdelen. Onderbouwende verkoopcijfers De eigenaren konden hun mening geven over de drie voorgestelde woningen. Het merendeel van de woningen werd geaccepteerd, namelijk 78% (figuur 6.5). Dit wijkt niet veel af van de pilots in 2013, waarbij de eigenaren werden aangeschreven.

Figuur 6.5

Reactie op onderbouwende verkoopcijfers 2013

19%

2014

22%

akkoord niet akkoord

81%

78%

Tabel 6.2 vat de uitkomst voor alle GBT-gemeenten samen. Doordat er geen domino-effect optreedt, zien we dat van zo’n 0,5% van de woningen een wijziging van de woning wordt voorgesteld. Vorig jaar was dit in Haaksbergen en Borne samen 2,4%.

Tabel 6.2 Voorgestelde onderbouwende verkoopwoningen, naar hele gemeente gemeente responsgroep hele gemeente voorstellen woningen relatief woningen relatief 2014 901 4.049 22% 186.000 0,5% 2013 326 1.699 20% 13.312 2,4%

Primaire objectkenmerken Deelnemers aan de voormelding konden op Drie aspecten een wijzigingsvoorstel doen, namelijk het type woning, de kadastrale gegevens (zoals sectie, perceelnummer en oppervlakte) en de onderdelen. Afname wijzigingsvoorstellen Het eerste dat opvalt in figuur 6.6 is dat zowel in Borne als Haaksbergen het aantal wijzigingsvoorstellen omlaag is gegaan. In Haaksbergen komt dit deels door de lagere deelname (ongeveer een kwart ten opzichte van 2013). In Borne is het aantal wijzigingsvoorstellen minder snel afgenomen als het aantal deelnemers. Uit Enschede en Hengelo komen in 2014 de meeste wijzigingsvoorstellen.

50

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 6.6

Aantal wijzigingsvoorstellen

200

175 150

2013

100

2014 73

65

50 32

32

14

14 18

0 Almelo

Borne

Enschede Haaksbergen Hengelo

Losser

In de laatste ronde zien we naar verhouding veel minder voorstellen dan in 2013. Waar eerst bijna een kwart een wijziging voorstelde, is dat nu 5% (tabel 6.3).

Tabel 6.3 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren absoluut 2014 type object 93 kadastraal 126 totaal 219 2013 type object kadastraal totaal a

148 59 207

aandeel

a

2,3% 3,1% 5,4%

16,5% 6,5% 23,0%


Onderdelen Waar we een afname zagen van het aantal wijzigingsvoorstellen voor het type woning en de kadastrale gegevens, zien we een toename van het aantal wijzigingsvoorstellen wat betreft de onderdelen. Stelde vorig jaar 7% een wijziging voor, dit jaar 11% (tabel 6.4).

Tabel 6.4 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen onderdelen voorstellen eigenaren absoluut 2014 449 2013 58 a

aandeel a 11% 7%



51

6.4

WOZ-waarde

Het GBT bracht de woningeigenaren bij de voormelding op de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde. Zij konden hierop reageren. Tegelijkertijd bekeek de gemeente of de WOZ-waarde moest worden aangepast op basis van de doorgekregen wijzigingsvoorstellen. Voorlopige WOZ-waarde Het GBT vroeg naar het oordeel over de voorlopige WOZ-waarde (figuur 6.7). De meerderheid vindt dat de WOZ-waarde correct is: 80%. Vorig jaar, in Borne en Haaksbergen samen, ging 75% akkoord.

Figuur 6.7

Reactie op voorlopige WOZ-waarde 2013

2014

20%

25%

akkoord niet akkoord 75%

80%

Gewijzigde WOZ-waarde De WOZ-waarde blijft in 90% van de gevallen gelijk. Van de resterende woningen wordt de WOZ-waarde veel vaker verlaagd (8%) dan verhoogd (1%). Daarmee wordt de voorlopige WOZ-waarde, vergeleken met de wijzigingen in 2013, vaker gehandhaafd (figuur 6.8). Van in totaal 0,2% van alle woningen in de zeven gemeenten wordt de waarde verlaagd, van 0,02% verhoogd. Het is onbekend welk effect dit heeft op voor de totale WOZ-waarde van deze woningen.

Figuur 6.8

Gewijzigde WOZ-waarden op basis van reacties op voormelding 2013 2014 8%

16%

omlaag gelijk omhoog

81%

91%

Eigenaar niet akkoord met WOZ-waarde… In figuur 6.9 zien we wat er gebeurt met de WOZ-waarde van woningen waarvan de eigenaar in de voormelding heeft aangegeven niet akkoord te zijn

52

Doorbraak WOZ 2014

met de voormelding. In 2014 wordt de WOZ-waarde minder vaak verlaagd (van 54% in 2013 naar 41% in 2014).

Figuur 6.9

Eigenaar niet akkoord met voorlopige WOZ-waarde en beschikte waarde… 2013 2014 4%

4%

41%

omlaag

42%

gelijk

54%

omhoog

6.5

55%

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt en wie deze woningeigenaren zijn. Aantal bezwaren en gegrond Figuur 6.10 toont het aantal bezwaren van particuliere woningeigenaren in de zes gemeenten duidelijk lager ligt dan in 2013: ruim 2.100 tegenover bijna 6.000 in het jaar ervoor. Maakte vorig jaar nog 5,3% van de woningeigenaren bezwaar tegen de WOZ-waarde, dit jaar is dat gedaald tot 1,9%. Dit komt niet alleen door de voormelding. Van de 4.050 deelnemers aan de voormelding maakten er nog 60 bezwaar. Een jaar geleden waren zij samen goed voor 540 bezwaren.

Figuur 6.10 Aantal ingediende bezwaren 6.000 5.873 5.000 4.000 3.000 2.000

2.136

1.000 0 WOZ 2013

WOZ 2014

Wie maakt bezwaar? We kijken of woningeigenaren die deelnamen aan de pilot vaker bezwaar maken dan eigenaren die niet deelnamen. En vervolgens hoe deze deelnemers dachten over de voorlopige WOZ-waarde.


53

Deelname voormelding Deelnemers aan de voormelding konden hun mening al geven bij de voormelding. Toch maakten 60 eigenaren nog bezwaar. Uitgedrukt in een percentage is dit wel minder dan het aandeel woningeigenaren dat niet deelnam maar wel bezwaar maakte (2% versus 1,5% tabel 6.5).

Tabel 6.5 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 60 4.050 niet-deelnemers 2.076 105.000 totaal

37

5.563

relatief

1,5% 2,0% 0,7%

Voorlopige en beschikte WOZ-waarde Het GBT ontvangt vooral bezwaren van woningen waarvan de WOZ-waarde gelijk bleef. Dat is logisch, want van zo’n 90% van de woningen bleef de WOZwaarde ongewijzigd (tabel 6.6). Relatief veel bezwaren komen van eigenaren die een hogere (5,1%) of lagere (3,5%) WOZ-waarde kregen voor hun woning (3,5%).

Tabel 6.6 Aanpassingen WOZ-waarde GBT en bezwaren WOZ-waarde is totaal aantal bezwaren verlaagd 340 12 gelijk gebleven 3.670 46 verhoogd 39 2

relatief

3,5% 1,3% 5,1%

Toelichting: twee woningeigenaren hadden geen mening over de WOZ-waarde.

6.6

Interne organisatie

De pilot in Twente leidt tot een aanzienlijke kostenbesparing van zo’n €58.000 (figuur 6.11). Dit komt vooral door de sterke afname van het aantal bezwaren van bijna 6.000 naar iets meer dan 2.000, ook als rekening wordt gehouden met de landelijke afname van het aantal bezwaren. Waar in april 2014 het bezwaarpercentage 43% lager lag dan een jaar eerder (1,7% versus 3,0%, www.waarderingskamer.nl), ligt dit in Twente 64% lager. De extra afname van het aantal bezwaren schrijven we toe aan de voormelding. Burgers voelen zich al gehoord door, en hebben hun mening al kunnen geven tijdens, de voormelding. De lasten bestaan vooral uit het aanschrijven van de burgers en het laten draaien van de pilot.

Figuur 6.11 Interne effecten 58

-80 -100

-50

138 0

50

100

150

Duizenden lasten

54

baten

saldo

Doorbraak WOZ 2014

7

Gemeente Tilburg

De gemeente Tilburg deed in 2013 voor de derde keer mee aan de voormelding. Na uitgebreide pilots in de wijken West en Noord is de voormelding nu voor het eerst toegankelijk voor alle particuliere woningeigenaren. Wat betekent dit voor de uitkomsten van deze voormelding? De resultaten die we in dit hoofdstuk beschrijven zijn baseren we op het door de gemeente aangeleverde databestand en de Tilburgse rapportage Mijn WOZ – De burger telt mee.

7.1


Ongeveer 58.000 woningeigenaren werden eind 2013 via diverse media (persberichten, sociale media) op de hoogte gebracht van de mogelijkheid om de voormelding in te zien en een reactie te geven. De gemeente schreef de individuele woningeigenaren dus niet meer aan, zoals dat in eerdere pilots wel is gebeurd. De woningeigenaren die het niet eens waren met de in de voormelding genoemde voorlopige WOZ-waarde, primaire en/of secundaire objectkenmerken of referentiewoningen konden digitaal reageren. Foto’s en documenten konden worden geüpload. Uit de analyse van de gemeente Tilburg bleek vooral een publicatie van het gemeentelijke Stadsnieuws tot reacties te leiden. Resultaten Bijna 1.000 Tilburgers gaven een digitale reactie, oftewel 1,6% van het totaal aantal eigenaren dat kon reageren (figuur 7.1). Iets minder dan de helft diende een wijziging in. De totale woningwaarde nam iets af. Het aantal bezwaren onder de deelnemers aan de voormelding daalt met 40%.

Tabel 7.1


meetpunt

benaderde woningeigenaren dienstverlening aandeel dat inlogt of website bekijkt (uniek) aandeel dat deelneemt aan voormelding /reageert registratiegegevens aandeel dat wijziging primair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd primair objectkenmerk (incl. domino) aandeel dat wijziging secundair objectkenmerk voorstelde aandeel woningen met gewijzigd secundair objectkenmerk (incl domino) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers, x1.000) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal bezwaren van deelnemers voornmelding 2014 in voorgaand jaar aantal bezwaren van deelnemers voornmelding 2014 dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding

a

2013

a

2014

6.242 58.000

35% 25%

n.v.t. 1,6%

27% 7% 13% 0,3% 1% 2% 0,4% 0,8% -€11,3

22% 1,0% n.b. n.b. 2% 8% n.b. n.b. -€0,6 -0,3% +€40 n.b. +0,0% n.b.

61 43 -30%

32 19 -41%

inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten €42 €21 vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole €2 €3 saldo -€40 -€18 de score van 2013 bestaat uit het gemiddelde van de uitkomsten in Noord en West.


55

Iets minder dan de helft van de deelnemers doet een wijzigingsvoorstel en er treedt een aanzienlijk domino-effect op waardoor in totaal van ruim 2.500 objecten de data wordt verrijkt. De bezwaren blijven naar verhouding vaker afkomstig van de eigenaren die ook deelnamen aan de voormelding.

Figuur 7.1

Stroomschema Tilburg

Woningeigenaren die in potentie kunnen reageren 58.000 (100%)

reactie ingestuurd: 914 (1,6%)





7.2

niet gereageerd: ca. 57.096 (98,4%)

domino effect: 2.265 (3,9%)

bezwaren: ca. 700

Dienstverlening

In deze paragraaf gaan we in op de vraag hoeveel woningeigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding. Deelname Van de circa 58.000 woningeigenaren die in potentie konden reageren op de voormelding, deden 914 woningeigenaren dit (1,6%). Het merendeel reageerde nadat ze op de mogelijkheid waren gebracht via het Stadsnieuws. Bij een pilot met aanschrijving, zien we dat er naar verhouding veel reacties zijn van eigenaren met een woning in het wat duurdere segment, vaak een vrijstaande woning. Zien we dit ook bij de voormelding zonder aanschrijven? We zien nu minder verschillen tussen de groepen dan bij een specifieke aanschrijving. Eigenaren van een vrijstaande woning met een WOZ-waarde van tussen de 300.000 en 400.000 reageren nog wel net iets vaker dan anderen. De reacties komen klaarblijkelijk, nog meer dan voorheen, van de woningeigenaren die er interesse voor hebben.

56

Doorbraak WOZ 2014

Figuur 7.2


bouwjaar

voorlopige WOZ-waarde 2014 (x1.000) 401 of meer

2001 en later

2%

1981-1990

2%

1971-1980

3%

1961-1970

2%

1946-1960

1%

voor 1945

1%

301-400

3%

251-300

2%

201-250

0%

2%

4%

6%

8%

2%

200 of lager

2% 1% 0%

2%

4%

6%

8%

woningtype garage

1%

appartement

2%

flat

1%

vrij

2%

2-onder-1

2%

rij

2% 0%

2%

4%

6%

8%

Deelname uit eerdere pilots in 2014 Inwoners van Tilburg Noord en West konden voor het tweede en derde jaar meedoen aan de voormelding. Hoe is hun deelname als ze niet worden aangeschreven? En waaruit bestaan de deelnemers van de laatste ronde? In het tweede pilotjaar, uitgevoerd in het najaar van 2012, werden 6.242 eigenaren benaderd. Het merendeel hiervan kon dit jaar in principe opnieuw meedoen. In totaal namen ruim 100 eigenaren opnieuw deel (tabel 7.2). Het aandeel van 1,7% komt goed overeen met het deelnamepercentage onder de eigenaren die nog nooit eerder hadden deelgenomen (1,6%). Van de groep van 106 eigenaren die dit jaar deelnam zonder aanschrijven, namen er vorig jaar ‘slechts’ 19 mee na aanschrijven. Dat betekent dat dit jaar 87 eigenaren wel meededen zonder specifieke aanschrijving, terwijl ze dat vorig jaar met aanschrijving niet deden.

Tabel 7.2 Deelnamegeschiedenis deelnemers voormelding 2013 doelgroep 2013 doelgroep deelnemers 2014 ja 6.242 106 nee 51.758 808 totaal 2014


58.000

914

relatief 1,7% 1,6%

1,6%

57

7.3

Objectregistraties

We gaan hier eerst in op de wijzigingen die eigenaren hebben voorgesteld en vervolgens wat de gemeente Tilburg daarmee heeft gedaan. Referentiewoningen In totaal gaf een op de drie woningeigenaren aan niet akkoord te zijn met een of meerdere referentiewoningen. Uiteindelijk paste de gemeente voor 102 woningen dit aan (35%), met als gevolg dat nog eens voor 1.780 woningen de referentiewoningen zijn aangepast (domino-effect). Primaire objectkenmerken Waar het gaat om de primaire objectkenmerken konden de deelnemers aan de voormelding reageren op het woningtype en objectonderdelen. In totaal 23 eigenaren stelden een ander woningtype voor (2,5%, tabel 7.3). Een op de drie voorstellen werden overgenomen door de gemeente Tilburg.

Tabel 7.3 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel type object 23 2,5% 8 35% a


De aanpassing van het woningtype leidde tot een soortgelijke aanpassing bij 31 andere woningen, wat neerkomt op 0,1% van alle woningen (tabel 7.4).

Tabel 7.4 Wijzigingen woningtype: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen reacties 8 914 domino-effect 31 57.086 totaal 2014

39

relatief 0,9% 0,1%

58.000

0,1%

Onderdelen Bijna een kwart van de eigenaren die deelneemt aan de voormelding stelt een wijziging voor van een onderdeel. Meer dan de helft van deze voorstellen wordt overgenomen (tabel 7.5).

Tabel 7.5 Voorstellen van woningeigenaren en doorgevoerde wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a aandeel onderdelen 197 22% 129 65% a


Er treedt een aanzienlijk domino-effect op, bij nog eens 454 woningen. Door de voormelding wijzigt in Tilburg uiteindelijk bij 1% van de pilotwoningen een primair objectkenmerk (tabel 7.6).

Tabel 7.6 Wijzigingen objectkenmerken: door reacties en domino-effect oorzaak absoluut aantal woningen reacties 129 914 domino-effect 454 57.086 totaal 2014

58

583

58.000

relatief 14,1% 0,8%

1,0%

Doorbraak WOZ 2014

Secundaire objectkenmerken Behoudens een beoordeling van de correctieonderdelen, die betrekking hebben op de secundaire objectkenmerken van de woning, was het dit jaar ook mogelijk voor de Tilburgse deelnemers om aan te geven hoe oud de badkamer en de keuken zijn en wat de staat van onderhoud is van de woning. Er is aan de hand van de antwoorden op deze vragen een aftrek of optelling van de WOZ-waarde gehanteerd, die vervolgens middels een inpandige opname is gecontroleerd.

7.4

WOZ-waarde

Tilburg bracht de woningeigenaren op de hoogte van de voorlopige WOZ-waarde en de onderliggende kenmerken en referentiewoningen. Op basis hiervan, en eventuele aanvullingen en antwoorden op de vragen over de leeftijd van keuken/badkamer en de staat van onderhoud, bekeek de gemeente of de WOZwaarde moest worden gewijzigd. Aangepaste WOZ-waarde We zien de volgende verschuivingen voor de woningen waarvan de eigenaar deelnam aan de voormelding: • • •

van de 914 woningeigenaren die reageerden, is van 2% de WOZ-waarde verhoogd en van 8% verlaagd. de woningen die in waarde toenemen, stijgen met gemiddeld €11.000; de woningen die in waarde dalen, doen dit gemiddeld met -€12.200. de totale WOZ-waarde van deze woningen neemt af met €577.000, oftewel een waardeontwikkeling van -0,3% (figuur 7.3).

Figuur 7.3


aandeel wijzigingen


8%

-577 -841 -1000

90%

264

-500

0

500 Duizenden

omhoog

7.5

gelijk

omlaag

omlaag

omhoog

saldo

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op: • • •

het aantal woningeigenaren dat een bezwaar maakt en of dit gegrond wordt verklaard; wie deze woningeigenaren zijn; wie het bezwaar indiende (eigenaar of no-cure-no-pay bureau).

Aantal bezwaren en gegrond Figuur 7.4 toont het aantal bezwaren van de woningeigenaren in de gemeente Tilburg die ook al deelnamen aan de voormelding. Onder hen daalt het percentage eigenaren dat bezwaar maakt duidelijk. Het aantal ligt op 19, tegenover 32 in het jaar ervoor. Maakte vorig jaar nog 3,5% van heb bezwaar tegen de WOZ-waarde, dit jaar is dat gedaald tot 2,1%. In 2011 maakte zelfs 6,9% bezwaar.


59

Figuur 7.4

Aantal ingediende bezwaren, door deelnemers aan voormelding najaar 2013

100

80

60

63

40 37

32

20 19 0 WOZ 2011

WOZ 2012

WOZ 2013

WOZ 2014

Van de helft van de bezwaren is nog niet bekend of deze wel of niet gegrond zal zijn. Het aantal ongegronde bezwaren onder de deelnemers aan de voormelding zal in ieder geval afnemen (figuur 7.5).

Figuur 7.5


60 50 40 ongegrond 30 20 10

onbekend 21

3 9

11

7

WOZ 2012

WOZ 2013

0

gegrond

Wie maakt bezwaar? We kijken of woningeigenaren die deelnamen aan de pilot vaker bezwaar maken dan eigenaren die niet deelnamen. En hoe vaak het bezwaar is ingediend door een no-cure-no-pay bureau. Deelname voormelding Deelnemers aan de voormelding maken naar verhouding nog wel vaker bezwaar dan de overige woningeigenaren (2,1% versus 1,2% tabel 7.7). Hieruit spreek ook hun ‘betrokkenheid’.

Tabel 7.7 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 19 914 niet-deelnemers ca. 700 57.086 totaal

60

ca. 719

58.000

relatief

2,1% 1,2% 1,2%

Doorbraak WOZ 2014

Invloed van no-cure-no-pay bureaus Het aantal bezwaren dat afkomstig is van no-cure-no-pay bureaus neemt toe in Tilburg (figuur 7.6). Maakte van de deelnemers aan de voormelding van 2013 niemand eerder dat jaar gebruik van een dienstverlener, nu deden vier woningeigenaren dat. Ook na een deelname aan de voormelding blijft het nocure-no-pay bureau voor sommigen interessant.

Figuur 7.6


60 50 40 eigenaar

30

no-cure-no-pay 20

32 15

10

4

0 WOZ 2013

7.6

WOZ 2014

Interne organisatie

De voormelding in Tilburg kostte zo’n €21.000 (figuur 7.7), waarvan bijna drie kwart op gaat aan het verwerken van de reacties en het wijzigen van de objectkenmerken (inclusief BAG-mutaties). Voor het verwerken van de reacties hoefde de gemeente Tilburg geen capaciteit in te huren. De rest van de kosten gingen voornamelijk naar het projectmanagement van de pilot. De baten komen voor het grootste deel voort uit de afname van het aantal bezwaren. Het vergroten van de dienstverlening aan de burger en het verhogen van het vertrouwen in de WOZ-waarde vraagt dus om een investering van €18.000.

Figuur 7.7

Interne effecten -18

-21

-25

-20

-15

lasten

-10

baten

3

-5

0 5 Duizenden

saldo

Uit de Tilburgse rapportage blijkt de doorlooptijd van de afhandeling van een voormelding. Zo ligt de gemiddelde responstijd op 7,2 werkdagen. Verder, twee op de drie reacties worden binnen één week zijn afgehandeld. En na twee weken is dat opgelopen tot negen van de tien. Bij slechts 32 deelnemers (0,3%) nam de afhandeling meer dan drie weken in beslag.


61

62

Doorbraak WOZ 2014

8

Gemeente Rotterdam

De gemeente Rotterdam voerde voor de WOZ-ronde 2014 vooroverleg met 30 meervoudige woningbezitters, waarvan er 23 ook al in het jaar ervoor deelnamen. Wat zijn de belangrijkste uitkomsten de deze tweede ronde?

8.1


In het Rotterdamse vooroverleg wordt met meervoudige woningbezitters per object gekeken of de WOZ-waarde voldoet, waar de waarde op gebaseerd is en waarom de waarde niet voldoet. Dit gaat in eerste instantie door het uitwisselen van Excel-bestanden waarmee primaire en secundaire objectkenmerken worden uitgewisseld, later aangevuld met een gesprek. De nadruk ligt op de secundaire kenmerken, zoals ligging en onderhoud. Het moet leiden tot een WOZ-waarde waar beide partijen – gemeente en woningbezitters – zich in kunnen vinden. In 2012 deed de gemeente Rotterdam voor het eerst ervaring op met het voeren van een vooroverleg met meervoudige woningbezitters. In dat jaar werd overleg gevoerd met 23 partijen. In 2013 is dit uitgebreid naar 30, iets minder dan aanvankelijk beoogd. Ze vallen soms af door een gebrek aan tijd of door een verschil van inzicht. De ervaringen zijn grotendeels vergelijkbaar met vorig jaar, waarbij opgemerkt dat de voorbespreking met de partijen waar ook al in 2012 mee was gesproken, nu veel sneller en soepeler verliep. De aanpak vraagt vooral veel investeringen in het eerste jaar. De aanpak heeft als grote voordeel dat de bezwaren worden voorkomen. Hierdoor wegen de baten duidelijk op tegen de lasten. Hoewel de gemeente in de komende jaren meer meervoudige woningbezitters zou kunnen benaderen, richt zij zich vanwege het efficiënt inzetten van de beschikbare formatie op een aantal pensioenfondsen die meer dan 1.000 woningen in hun bezit hebben.

Tabel 8.1


meetpunt

2013

2014

dienstverlening aantal deelnemende meervoudige woningbezitters aantal woningen in hun bezit

23 7.838

30 10.000

1.231 0 -100%

ca 1.430 0 -100%

n.b. n.b. n.b.

€40 €66 €26

bezwaren aantal bezwaren betrokken partijen voorgaande jaren aantal bezwaren dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo

Aanpak Voor de pilot van 2013 benaderden wij, het Onderzoekcentrum Drechtsteden, zes beleggers die hadden deelgenomen aan het vooroverleg. Aangezien de verwachting was dat de resultaten voor de nieuwe ronde niet sterk zouden afwijken van de resultaten uit de eerste ronde, hebben we op 2 juni 2014 een telefonisch gesprek gevoerd met een medewerker van gemeente Rotterdam, afdeling Fiscaal Technische Zaken.


63

8.2

Dienstverlening

Van de 36 benaderde partijen namen er dit jaar 30 deel aan het vooroverleg. Dit overleg ging dit jaar soepeler en sneller dan vorig jaar. De meervoudige woningbezitters blijven een voorkeur houden voor een informele benadering. Deelname In 2013 namen in totaal 30 meervoudige woningbezitters deel aan het vooroverleg. De meesten van hen, namelijk 23, namen ook al in 2012 deel. De deelnemende meervoudige woningbezitters doen graag mee. De meesten van hen hebben een goede kennis van de marktwaarde van hun woningen. Zij vinden die waarde veelal lager dan de beschikte WOZ-waarde, vanwege de lagere kwaliteit en mindere staat van onderhoud van hun woningen. In een vooroverleg is dit bespreekbaar. Aanvankelijk waren er 36 partijen geïnteresseerd om deel te nemen. Zes vielen er af. Een van de afvallers betrof een landelijk opererend bureau. Met de vestiging in Rotterdam was de voormelding al doorlopen en afgerond, toen op landelijk niveau werd besloten om tegen alle WOZ-beschikkingen bezwaar in te dienen. Hierdoor annuleerde deze meervoudige woningbezitter de reeds met de gemeente Rotterdam gemaakte afspraken. Een andere partij viel af doordat zij bij de voormelding veel tijd namen voor elk object. Daar was op dat moment geen tijd voor beschikbaar. Voor de komende ronde wordt zij opnieuw, maar dan in een eerdere fase, door de gemeente Rotterdam benaderd voor de voormelding. Met weer een andere partij strandde het vooroverleg door een verschil van inzicht in wat de WOZ-waarde zou moeten zijn. De meervoudige woningbezitter wilde een WOZ-waarde waarbij rekening werd gehouden met het feit dat de woning op dat moment werd verhuurd. In de Wet WOZ staat juist dat het om de marktwaarde gaat van een vrij opleverbaar object. Ten slotte viel ook een partij af doordat ze liever een no-cure-no-pay bureau inschakelden dan veel tijd investeren in een vooroverleg met de gemeente. Soepeler en sneller De vooroverleggen verliepen dit jaar sneller en soepeler dan in de eerste ronde. Dit komt vooral doordat met 23 partijen reeds afspraken waren gemaakt. Die lijn kon dit jaar worden doorgetrokken, waardoor het niet nodig was om opnieuw langdurig te overleggen. Veelal bepaalde de gemeente eerst de gemiddelde waardeontwikkeling per buurt, die in Rotterdam als geheel uitkwam op gemiddeld -3%. Het buurtpercentage werd vervolgens toegepast op het woningbestand van de meervoudige woningbezitter. Op die manier ging een aantal meervoudige woningbezitters zonder slag of stoot akkoord met de voorgestelde waarde. Zij hadden in het verleden veel problemen met de sterk fluctuerende WOZ-waarden en door deze aanpak behoort dat probleem nu tot het verleden. De meeste uren besteedde de gemeente aan de 7 nieuwe partijen. Met hen moesten nog wel de primaire en secundaire objectkenmerken van het hele bestand door worden genomen, zoals dat in 2012 ook moest met de 23 partijen die toen voor het eerst deelnamen. Dit is een investering die in latere jaren terug wordt verdiend. Informeel De gemeente Rotterdam beschikt over mogelijkheden om het vooroverleg met de meervoudige woningbezitters een formeler karakter te geven. Bijvoorbeeld door het aanbieden van de voorlopige WOZ-waarden via DigiD met Eherkenning. Ook kan er een vaststellingsovereenkomst worden afgesloten.

64

Doorbraak WOZ 2014

Hierin is opgenomen dat ze bij akkoord over de waarde afzien van bezwaar en beroep. De ervaring van de gemeente Rotterdam is dat een formele aanpak van de voormelding niet aanslaat bij de meervoudige woningbezitters. Zij geven de voorkeur aan een informele opzet, met informeel contact. Dat sluit beter aan bij hun manier van werken. Ze hebben soms honderden objecten in hun bezit, maar geen kennis van Excel. Naast de drie partijen waarmee al een vaststellingsovereenkomst was gesloten, is er geen nieuwe partij geweest die daarvoor interesse toonde. Toekomstige uitbreiding Voor de komende ronde is het de bedoeling dat ook pensioenfondsen worden betrokken bij de voorbespreking. Dit zijn enkele partijen, maar zij bezitten wel een groot aantal objecten. Het aantal objecten dat bij voormelding wordt betrokken loopt dan op tot meer dan 12.500. De verwachting is dat zij wel formeler willen werken en bereid zijn om een vaststellingsovereenkomst te sluiten. De gemeente zou de voormelding ook wel willen uitbreiden naar meer meervoudige woningbezitters. Onder hen zijn er nog genoeg geïnteresseerden om deel te nemen aan de voormelding. Maar voor de gemeente Rotterdam kost de voormelding teveel tijd – tijd die er op dit moment niet is. De voormelding kan geleidelijk worden uitgebreid met de vrijkomende besparingen door de voormeldingen vanaf het tweede jaar.

8.3

Objectkenmerken en WOZ-waarde

De gemeente Rotterdam ging met de beleggers om tafel om de objectkenmerken en hoogte van de voorlopige WOZ-waarde door te spreken per complex / per object. Beleggers konden hierop reageren. De meervoudige woningbezitters gaven vorig jaar aan dat de WOZ-waarde van hun woning in de regel te hoog is, doordat er niet of nauwelijks verkoopprijzen beschikbaar zijn voor de woningen die zij verhuren. De gemeente Rotterdam geeft aan dat er goed naar de objectkenmerken wordt gekeken en dat men juist zoekt naar verkooptransacties van woningen met een lager voorzieningenniveau of woningen die een mindere onderhoudsstaat kennen. In veel gevallen ging de belegger akkoord met de voorgestelde waarde. In sommige gevallen is de WOZ-waarde naar beneden bijgesteld door de gemeente Rotterdam. Bij één belegger leidde het vooroverleg tot hogere WOZwaarden.

8.4

Bezwaren

De meervoudige woningbezitters maakten naar verhouding vaak bezwaren, wat door de vaak hoge procesvergoeding snel in de papieren liep. Voor het vooroverleg zet de gemeente Rotterdam dan ook vooral in op partijen die vaak bezwaar maakten. Ook dit jaar blijkt dat goed te werken. Geen bezwaren meer Waar de 30 partijen in de afgelopen jaren telkens goed waren voor ruim 1.400 bezwaren, hebben zij dit jaar geen enkel bezwaar meer ingediend – hoewel ze dat recht in theorie nog steeds hadden. Hieruit blijkt dat het ook afdoende is om een informeel contract met de meervoudige woningbezitter af te sluiten. Ze houden zich hier aan.


65

8.5

Interne organisatie

De voormelding kost veel tijd, maar dat wordt ruimschoots teruggewonnen met de besparing op de bezwaren. Figuur 8.1 laat zien dat de aanpak in Rotterdam in deze tweede rond leidt tot een geschatte kostenbesparing van zo’n € 26.000. De lasten bestaan uitsluitend aan de personele uren die worden besteed aan de voormelding; de baten bestaan voor het overgrote deel uit het achterwege blijven van de bezwaren.

Figuur 8.1

Geschatte interne effecten 1

-7 -10

-5

8 0

5

10 Duizenden

lasten

66

baten

saldo

Doorbraak WOZ 2014

9

Gemeente Almere – niet-woningen

De gemeente Almere voerde in 2014 niet alleen een pilot uit onder woningen, maar ook onder niet-woningen. Het is de eerste pilot die zich op deze doelgroep richt. Komen de resultaten van deze voormelding overeen met de voormelding onder woningeigenaren?

9.1


De gemeente Almere selecteerde 46 courante niet-woningen, een lager aantal dan aanvankelijk gepland vanwege het grote aantal reacties bij de pilot onder woningeigenaren. De niet-woningen werden gekozen vanwege het informele contact dat de gemeentelijke taxateurs al met de eigenaren hadden. De meeste courante niet-woningen liggen in de Literatuurwijk en Staatsliedenwijk. Net als bij de pilots onder woningeigenaren kon men digitaal reageren. Resultaten In totaal 15 van de 46 benaderde eigenaren reageerde op de voormelding (33%). Dit betrof voornamelijk eigenaren van objecten uit de goedkoopste categorie en hun deelname heeft nauwelijks geleid tot aanpassingen van de objectkenmerken of gegevens die worden gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde.

Tabel 9.1


meetpunt

benaderde eigenaren dienstverlening aandeel dat deelneemt aan voormelding registratiegegevens aandeel waarvan een objectkenmerk is gewijzigd aandeel niet-woningen gewijzigd objectkenmerk (incl. domino) aandeel waarvan gegevens mbt marktwaarde is gewijzigd aandeel niet-woningen gewijzigd gegeven m.b.t. marktwaarde (incl domino) aandeel niet-woningen met hogere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel niet-woningen met lagere WOZ-waarde (van deelnemers) aandeel niet-woningen met hogere WOZ-waarde (incl. domino) aandeel niet-woningen met lagere WOZ-waarde (incl. domino) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers, x 1.000) ontwikkeling WOZ-waarde na voormelding (van deelnemers) ontwikkeling gemiddelde voorlopige WOZ-waarde (incl. domino, x 1.000) ontwikkeling totale WOZ-waarde (incl. domino) bezwaren aantal gegronde bezwaren in pilotgebied voorgaand jaar aantal bezwaren in pilotgebied dit jaar ontwikkeling bezwaren bij voormelding inschatting kosten en besparingen (x 1.000) website, personele kosten en projectkosten vermindering bezwaren, 20% bestandscontrole saldo

2014

46

33%

0% 0% 9% 2% 0% 7% 0% 2% - €21 -9% - €6,9 -0,7%

18 9 -50%

n.b. n.b. n.b.

Meer dan de helft van de deelnemers stelt een aanpassing voor, voornamelijk over de huurgegevens. De meeste voorstellen worden niet overgenomen en er treedt geen domino-effect op. Het aantal bezwaren neemt niet af. Bijna alle


67

bezwaren die binnenkomen, zijn afkomstig van eigenaren die niet deelnamen aan de voormelding (figuur 9.1).

Figuur 9.1

Stroomschema Almere, niet-woningen aangeschreven eigenaren 46 (100%)


niet gereageerd: 31 (67%)

geen voorstel wijzigen waarde of kenmerk: 6 (13%)

voorstel wijzigen waarde of kenmerk: 9 (20%)

domino effect: 0

bezwaren: 0

bezwaren: 1

bezwaren: 0

9.2

bezwaren: 8

Dienstverlening

We gaan hier in op de vraag hoeveel eigenaren bereid zijn om deel te nemen aan de voormelding en welke juist wel deelnemen en welke minder. Deelname Van de 46 eigenaren van niet-woningen die de gemeente Almere aanschreef reageerden er 15, oftewel 33%. Dit aantal viel de gemeente zelf wat tegen, hoewel het zich goed verhoudt tot de respons die worden behaald in de pilots onder woningen. Uit een eerste analyse van de gemeente naar de tegenvallende respons bleek dat de voormelding niet echt leefde onder de benaderde partijen. Een verklaring kan – volgens de gemeente – zijn dat een medewerker van het bedrijf het verzoek heeft behandeld om deel te nemen aan de voormelding en niet de eigenaar van het bedrijf. Dit komt overeen met onze analyse: vooral eigenaren van niet-woningen in het goedkopere segment reageren (figuur 9.2). Van de objecten met een WOZ-waarde van minder dan € 100.000 doet 80% mee. Net als bij de pilots onder woningeigenaren, zien we bij de niet-woningen een grote deelname onder betrokkenen die in 2013 bezwaar maakten (72%). Alle deelnemers aan de voormelding maakten bezwaar in het jaar 2012 en/of 2013.

Figuur 9.2

Aandeel van de eigenaren dat reageert op de voormelding

WOZ-waarde 2014 (x1.000) meer dan 500

10%

401-500

0%

201-400

0%

101-200

bezwaar

72%

geen bezwaar

7% 0%

25%

50%

75%

100%

55%

100 of lager

80% 0%

68

bezwaar WOZ 2013

20%

40%

60%

80%

100 %

Doorbraak WOZ 2014

9.3

Objectregistraties

Eigenaren konden hun mening geven over verschillende aspecten. Enerzijds had het betrekking op de objectkenmerken (bouwjaar, bruto vloeroppervlak bvo, onderdelen) en anderzijds op aspecten die van belang zijn bij het bepalen van de marktwaarde (kapitalisatiefactor, verkoopgegevens, marktgegevens en huurgegevens). Objectkenmerken De voorstellen van de eigenaren beperken zich tot het bruto vloeroppervlak en de onderdelen. Voor beide aspecten wordt twee keer een wijziging voorgesteld – overigens door dezelfde eigenaar (tabel 9.2). De gemeente neemt beide voorstellen niet over. Evenmin is er sprake van een domino-effect.

Tabel 9.2 Objectkenmerken, voorstellen en wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren absoluut aandeel a bouwjaar 0 0% bvo 2 13% onderdelen 2 13% totaal a

2

13%

wijzigingen gemeente absoluut aandeel a 0 0% 0 0% 0 0%

0

0%

gepercenteerd over het aantal eigenaren dat reageerde op de voormelding

Aanvullende gegevens voor bepalen marktwaarde Deelnemers aan de voormelding stellen vooral een wijziging van de huurgegevens voor (60%, tabel 9.3). In totaal stelt 73% van de deelnemers een of meerdere wijzigingen voor, waarvan uiteindelijk één voorstel wordt overgenomen (9%), te weten een aanpassing van de kapitalisatiefactor. Er is geen domino-effect waardoor van alle benaderde eigenaren van 2% een gegeven wijzigt.

Tabel 9.3 Gegevens voor marktwaarde, voorstellen en wijzigingen kenmerk voorstellen eigenaren wijzigingen gemeente absoluut aandeel a absoluut aandeel a kapitalisatiefactor 1 7% 1 100% verkoopgegevens 1 7% 0 0% marktgegevens 2 13% 0 0% huurgegevens 9 60% 0 0% totaal a

11

73%

1

9%

gepercenteerd over het aantal eigenaren dat reageerde op de voormelding

9.4

WOZ-waarde

Eigenaren konden aangeven of ze akkoord gingen met de voorlopige WOZwaarde, zoals de gemeente Almere die in de voormelding toonde. Tegelijkertijd bekeek de gemeente of de WOZ-waarde moest worden aangepast op basis van de doorgevoerde wijzigingen. Voorlopige WOZ-waarde Zes op de tien eigenaren gaan niet akkoord met de voorgestelde WOZ-waarde goed (figuur 9.3). Uit het aangeleverde bestand kunnen we niet afleiden of deze negen eigenaren de voorlopige WOZ-waarde te hoog of te laag vonden.


69

Figuur 9.3


40% akkoord niet akkoord 60%

Aangepaste WOZ-waarde De gemeente stelde de WOZ-waarde bij van één courante niet-woning, namelijk van de partij waarvan ook de kapitalisatiefactor is gewijzigd. Deze waarde ging met ruim € 300.000 omlaag. Doordat het hier gaat om de waarde van de nietwoning met verreweg de hoogste waarde, daalt de waarde van alle objecten waarvan de eigenaar meedeed aan de voormelding aanzienlijk (gemiddeld €21.000, oftewel -7%).

9.5

Bezwaren

In deze paragraaf gaan we in op de volgende vragen: Is het aantal bezwaren gedaald? Dienen vooral deelnemers aan de voormelding een bezwaar in? Hoeveel eigenaren maakt gebruik van een no-cure-no-pay bureau?

• • •

Het is nog niet bekend of de ingediende bezwaren gegrond of ongegrond zijn. Aantal bezwaren Het aantal bezwaren is sterk gedaald vergeleken met 2013, en weer terug op het niveau van 2012 (figuur 9.4).

Figuur 9.4


25

20 18 15

10

11 9

5

0 WOZ 2012

70

WOZ 2013

WOZ 2014

Doorbraak WOZ 2014

Wie maakt bezwaar? De bezwaren die zijn binnengekomen, zijn bijna allemaal van eigenaren die niet deelnamen aan de voormelding. Onder hen ligt het bezwaarpercentage op 26%. Onder de deelnemers aan de voormelding bevindt zich één eigenaar die een bezwaar heeft ingediend. Dit is degene waarvan – als enige - de WOZ-waarde naar beneden is bijgesteld.

Tabel 9.4 Achtergrond bezwaarmaker WOZ 2014 achtergrond aantal bezwaren aantal eigenaren deelname voormelding 1 15 niet-deelnemers 8 31 totaal

9

46

relatief

6,7% 25,8% 19,6%

Invloed van no-cure-no-pay bureaus Onder de 46 eigenaren wordt er weinig gebruik gemaakt van no-cure-no-pay bureaus. Dit komt vermoedelijke door de reeds bestaande informele band tussen eigenaren en gemeente. In 2014 diende één eigenaar het bezwaar in via een dienstverlener (figuur 9.5) – overigens door een eigenaar die niet deelnam aan de voormelding.

Figuur 9.5


25 20 15 10

eigenaar no-cure-no-pay

18

5

8

0 WOZ 2013


WOZ 2014

71

Doorbraak WOZ 2014 Ervaringen en effecten van een nieuwe ronde

Recommend Documents