W E R K D O C U M E N T
KLEINE BEDRIJFSHALLEN. EEN OVERZICHT EN VOORSTEL TOT REALISATIE VAN EEN KLEINSCHALIG COMPLEX OP HET DIENSTENCENTRUMTERREIN VAN HET BEDRIJVENPARK DE VAART door Drs. J.W.F. Eels
1981-43 Ca
W A T E R S T A A T
V A N \
R I J K S D I E N S T
,
8640
V O O R
februari 1981
D E
S M E D I N G H U I S
I J S S E L M E E R P O L O E R S
- L E L Y S T A D
INHOUD
blz. 7
1. INLEIDING 2. DE ONTWIKKELING M.B.T. NEW TOWNS
KLEINE BEDRIJFSHALLEN IN DE ENGELSE
3. DE ONTWIKKELING M.B.T.
KLEINE BEDRIJFSHALLEN IN ALMERE
7 11
4. VOORSTEL VOOR EEN KLEINSCHALIG COMPLEX KLEINE BEDRIJFSHALLEN OP HET DIENSTENCENTRUMTERREIN VAN HET BEDRIJVENPARK DE VAART
15
5. VOORSTEL M.B.T. TE VOLGEN PROCEDURE
17
K l e i n e b e d r i j f s h a l l e n op h e t b e d r i j v e n t e r r e i n " D r a a i e r s p l a a t s " Almere-Stad ( f o t o ' s genomen i n f e b r u a r i 1981). D i t t y p e b e d r i j f s h a l wordt v o o r g e s t e l d voor h e t
diensten~entrum~terrein.
1. INLEIDING De markt voor kleine bedrijfshallen is momenteel erg in trek, volgens berichten van makelaars en van ervaringen in Almere zelf. Ook in de Engelse nieuwe steden zijn de "nursery-factories" erg gewild. Tegen deze achtergrond, wordt in deze notitie aandacht besteed aan een te realiseren complex van kleine hallen op het dienstencentrumterrein op De Vaart. In een vorige notitie getiteld: "Ontwikkelingsplan voor het dienstencentrumgebied op De Vaart" (maart 1980) van ondergetekende, werd gesteld dat een projectontwikkelaar, mits hij een markt hiervoor ziet, waarschijnlijk de aangewezen instantie is om zo'n kleinschalig project te realiseren. Nu de markt inderdaad positief is, is een actualisatie van dit onderwerp op zijn plaats. In de Randstad is een gebrek aan kleine bedrijfshallen. Alsuitgangspuntvoordezeterealiserenkleinebedrijfshallengeldtdatdeze medeeenondersteunende functie z o u d e n m o e t e n h e b b e n v o o r d e b e d r i j v e n o p h e t
bedrijvenpark De Vaart. Naast de hierboven genoemde bedrijfshallen, is er nog een complex van 4 bedrijfshallen op dit te rein gepland door de 1 2 firma Moes, met een totale oppervlakte van 1000 m (4 van 250111 1. 2 . DE ONTWIKKELING M.B.T. KLEINE BEDRIJFSHALLEN IN DE ENGELSE NEW TOWNS
In Engele nieuwe steden worden deze halletjes "mini" of "nurseryfactories" of "workshops" genoemd. Vele Engelse nieuwe steden hebben in de afgelopen vijf jaar deze "minifactories" gerealiseerd. Ook anno 1980 blijken deze kleinschalige projecten goed in de markt te liggen. Ze worden hoofdzakelijk aldaar in de verhuur aangeboden. In een recent artikel (september 1980) in het tijdschrift The Planner, getiteld: "Small firms and mini-factories, do they create jobs and encouragenewbusiness?"wordtdeervaringmetkleinehalletjes inpeterborough besproken. Devoornaamstepuntenuit ditartikel wordenhieronder samengevat: I. Peterborough Development Corporation bouwt mini-factories sinds
1974. In 1989 waren 79 van deze mini-factories bezet, varisrend van 50 tot 150 m . Daarnaast worden er 32 gebouwd en zou er nog in 1980 met 30 een aanvang van de bouw genomen worden. 2 . Het aantal arbeidsplaatsen in de 79 halletjes bedroeg 186. 3 . Opgemerkt werd dat dit aantal niet groot was, maar dat het scala van bedrijfjes daarin gehuisvest zeer gevarieerd was, ook m.b.t. de banen en de markten waarop men opereerde. 4. Veel bedrijven zouden niet bestaan hebben, wanneer de halletjes niet gebouwd waren. De halletjes hebben een aantrekkingskracht op het lokale bedrijfsleven. 5. De halletjes vormen, samen met de grotere hallen een pakket, in beheer van de Development Corporation. Dit heeft het voordeel dat de bedrijven gemakkelijker kunnen verhuizen naar een grotere eenheid. 6. "If a close watch is maintained on cost and a simple design adopted, it is quite possible for mini-factories to achieve a satisfactory return on capital. In Peterborough they are now largely financed by the institutions and it is expected that this ~artnershipbetween public initiative and private capital will continue for future schemes". Tenslotte wordt nog een overzicht gegeven van ontwikkelingen in 1980 in andere Engelse nieuwe steden m.b.t. mini-factories: (bron: The New Towns Assocation).
Opslagboxen Almere-Stad.
OD
h e t b e d r i j v e n t e r r e i n "Draaiersplaats!'
B e d r i j f s h a l l e n , k a n t o r e n en showroom ( h e t "Olde R i k k e r t B.V.-" : complex) op h e t b e d r i j v e n t e r r e i n "Randstad" Almere-Stad ( f o t o ' s genomen i n f e b r u a r i 1 9 8 1 ) .
1. Corby: In aanbouw: 24 kleine "workshops", gemiddelde oppervlakte: 200m2 2. Welwyn Garden City: 2 8 workshops, varigrend van 45m2 tot 130m , zullen in 1980 verhuurd worden aan lokale bedrijven. 3. Washineton: ~ e m e l d wordt dat hier grote belangstelling bestaat van de zijde van de kleine bedrijven. De Development Corporation: "Leased factories to 25 new companies in the first three months of 1980. More than 170 new jobs are expected to result imediately. The recently2complet5d 25 factories range from 646 sq. ft. to 6,222 sq. ft. (+ 65m - 620111). Their operations covered a wide field from clotKing manufactures, plastics, electronics and engineering to high technology revolving micro-processors". 4. Central Lancashire: "Despite the difficult economic climate, steady progress is being maintained with marketing the Corporation's three employment centres and all nursery units have been let". 5. Telford: "By May 1982 at least El0 million will have been spent increasing industrial development in Telford; 87 factories, 47 workshop units are planned during that period". 6. Milton Keynes: "Small business units are in big demand in the city and 28 specially designed units for this purpose have become available". 7. Peterlee: Small businesses are coming to Peterlee at the rate of one every three weeks - and despite the recession, unemployment has been dropping over the past three months. 1980 saw 284 new jobs come into the new town with 18 companies, 14 of them small. The succes is mainly due to the Development Corporation's Small Business Bureau run by Vik Varga. Since it began in 1978 it has brought 28 companies to the town.
.
3. DE ONTWIKKELING M.B.T. KLEINE BEDRIJFSHALLEN IN ALMERE In het algemeen gesproken gaan de kleine bedrijfshallen in Almere goed van de hand. Vooral in Almere-Stad is de ontwikkeling zeer positief te noemen. In Almere-Haven zijn er enige problemen met het bedrijfsverzamelgebouw (De Steiger) en de kleine halletjes bestemd voor kunstenaars op het bedrijventerrein Ambachtsmarkt. De indruk bestaat bij ondergetekende dat bij een andere formulering van de doelgroep van beide faciliteiten (b.v. niet alleen kunstenaars, maar ook lokale ondernemers te vestigen in de kleine halletjes op het bedrijventerrein Ambachtsmarkt) de bezettingsgraad zal toenemen. In Almere-Stad is pndertussen een breed scala van kleine bedrijfshallen gerealiseerd. Te noemen valt : 2 1. Het M.A.B.-project van 12 hallen van 50,tot 140m2 (4 hallen van 5 h , . 4 hallen van 100mL en 4 hallen van 140mL). Dit project loopt zo goed, dat aan een herhalingsproject gedacht wordt. Hierin zijn ondermeer gevestigd: een groothandel, een electrotechnisch buro, een verhuizer en een foto-studie. 2. Het M.A.B.-project van 10 opslagboxen van 37,5m . Alle boxen zijn verhuurd, uitsluiten bestemd voor opslag. Hierin zijn 0.m. gevestigd: schoonmaakbedrijven en schilder~bedrijven. 3. Het qlde-Riljkert-complex. Dit gestaat uit 4 hallen van 280m tot 380m , 575m showroom en 1170m kantoorruimte.
K l e i n e b e d r i j f s h a l l e n op h e t b e d r i j v e n t e r r e i n " H a r k e r k a n t " Almere-Stad ( f o t o ' s genomen i n f e b r u a r i I981 )
.
Uitsluitend voor verhuur bestemd. De belangstelling hiervoor begint op gang te komen. Een handicap momenteel is de slechte bereikbaarheid van dit project. Uit informatie van betrokken partijen (R.IJ.P. en makelaars) kan opgemaakt worden dat er in Almere een grote vraag is naar kleine bedrijfshallen. Vooral bij de lokale ondernemers zijn ze gevraagd. De voorkeur gaat momenteel uit naar de verhuur vanwege de slechtere financiele situatie bij het bedrijfsleven. Voor Almere-Stad is tenslotte de volgende passage misschien interessant, ontleend uit Vastgoedmarkt, januari 1981: "Een andere tendens die men ziet is dat in nieuwe hallencomplexen het kantoren/showroomgedeelte, dat doorgaans zo'n 10% tot 20% van de bedrijfsruimte uitmaakt, sterk wordt vergroot tot 30%, 40% en soms zelfs meer dan 50% van het totaal te realiseren vloeroppervlak. Vooral ondernemingen uit de moderne technologieEn blijken daar belangstelling voor te hebben. Het is een ontwikkeling, die in de Verenigde Staten wordt aangetroffen in 0.a. de zogenaamde "high-tech" industrial parks. In feite komt het erop neer, dat relatief goedkope ruimte tegen een relatief goede prijs (namelijk als kantoor) kan worden verhuurd".
4. VOORSTEL VOOR EEN KLEINSCHALIG COMPLEX KLEINE BEDRIJFSHALLEN OP HET DIENSTENCENTRUMTERREIN VAN HET BEDRIJVENPARK DE VAART Uitgangspunten hierbij zijn: 1. de te bouwen halletjes moeten g66n concurrentie gaan vormen met die in Almere-Stad. Dit is naar de mening van ondergetekende en van buro Zadelhoff het geval indien er sprake is van een bescheiden complex. 2. de bedrijven die aangetrokken worden. moeten mede een ondersteunende functie t.b.v. de bedrijven op De Vaart bieden. Gedacht wordt hierbij aan de volgende typen bedrijven: a. electricien- en loodgietersbedrijf; b. schoonmaakbedrijf; c. schildersbedrijf; d. gereedschappenzaak. 3. te realiseren door een projectontwikkelaar. Volgens buro Zadelhoff zal een kleinschalig complex op De Vaart goed in de markt liggen. 4, bestemd voor verhuur, waarbij men zo mogelijk bij sterke groei naar de grotere hallen op De Vaart kan verhuizen. Voorgesteld wordt een cornplexte re?liseren, bestaande uit: -4 hallen van lOOm2' -4 hallen van 140m M.b.t. het programma van eisen voor deze halletjes, wordt verwezen (voor zover van toepassing) naar werkdocument 1977-141 CA getiteld: "Programma van eisen bedrijfshallen op bedrijventerreinen 'Rand~tad',~ Programmerivg Almere-Stad" (het gerealiseerde M.A.B.-proiect van lOOm en van l$Om - hallen). Mogelijk kan in 2 hallen van lOOm en in 2 hallen 2 van 140m kantoorruimte van 20m geschapen worden. Bepaalde ondernemers stellen deze voorziening toch op prijs en hoeven deze dan niet zelf in te bouwen.
.
5. VOORSTEL M.B.T. TE VOLGEN PROCEDURE 1. bespreking in werkgroep De Vaart; 2. bespreking met afdeling Stedelijke Recreatieve Vestigingen, R.1J.P.; 3. bespreking in Wavest; 4. bespreking met projectontwikkelingsmaatschappijen.
