2015/8988
Locatie onderzoek Dynamica XL (Boei/Dok) Zaanstad Noord.
1
1 Inleiding 1.1 Inleiding Om goed in te kunnen spelen op de ontwikkeling van “passend onderwijs”, voegt Zaan Primair haar beide scholen in het speciaal basisonderwijs, Het Dok en De Boei, samen tot één enkele SBO-voorziening. Daarnaast komt er voor de leerlingen met een indicatie Cluster4 een SO-voorziening, met het doel deze leerlingen binnen de eigen regio onderwijs te geven. Beide scholen worden als afzonderlijke entiteiten ondergebracht in een nieuw op te richten gebouw in Zaanstad Noord. In dit gebouw komt ook het zogenaamde Expertisecentrum, van waaruit ondersteuning wordt geboden aan de SBO-school, de SOschool en aan reguliere basisscholen in de regio Zaanstad in het kader van Passend Onderwijs. Tevens is in het gebouw een gymzaal gepland. De nieuwe school gaat plaats bieden aan in totaal 150 leerlingen. Het Dok, De Boei, Dynamica en het Expertisecentrum van Zaan Primair zijn per augustus 2014 opgegaan in één organisatie onder de naam Dynamica XL. In eerste instantie (2012) was er alleen sprake van vervangende nieuwbouw van het gebouw van De Boei. Deze vervangende nieuwbouw zou plaatsvinden op de oude locatie van De Boei op de Tulpstraat in Wormerveer. Tijdens een bewonersavond voor de omwonenden van de Tulpstraat op 25 maart 2014 zijn de bewoners meegenomen in de voornemens van het schoolbestuur en de gemeente om op de locatie de nieuwe school te realiseren. Er kwamen toen veel bedenkingen van de omwonenden over de keuze van de locatie en tijdens deze avond zijn er ook alternatieve locaties genoemd. Aangezien de nieuw te bouwen school geen buurtrelatie heeft, is door de wethouder Onderwijs verzocht een uitgebreid locatieonderzoek uit te voeren, waarbij onder andere naar de door de bewoners aangedragen alternatieve locaties gekeken wordt. 1.2 School zoekt nieuwe buren In overeenstemming met hetgeen afgesproken is met de gemeenteraad, zijn bewoners in het locatieonderzoek vroegtijdig in het proces betrokken door bewoners suggesties te vragen voor geschikte locaties voor de nieuwe school. Alle suggesties zijn beoordeeld op basis van de randvoorwaarden die vooraf meegegeven zijn en mits passend, ook op vastgesteld beleid en kaders. Social Media, werd naast vertrouwde communicatiemiddelen als het Zaanstadjournaal en bewonersbrieven, ingezet om een breed publiek (inwoners Zaanstad Noord) te bereiken. Via Facebook en Twitter zijn de inwoners van Zaanstad (Noord) uitgenodigd om te komen met suggesties voor locaties waar de nieuwe school zou kunnen komen. Na het beoordelen en toetsen van de locaties, is de top 4 van mogelijke locaties besproken met direct omwonenden en met het schoolbestuur om zo het draagvlak voor de verschillende locaties goed in beeld te kunnen brengen. 1.3 Opbouw rapport In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de randvoorwaarden voor de goede locatie en worden alle locaties genoemd die aangedragen en beoordeeld zijn op de eerste randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 gaat in op het nader beoordelen van de overgebleven locaties. Hoofdstuk 4 toont de top vier van geschikte locaties, de financiële consequenties per locatie en het draagvlak bij omwonenden en het schoolbestuur. In hoofdstuk 5 wordt de eindconclusie van het locatieonderzoek beschreven.
2
2 Opgave Belangrijk is dat de locatie in ieder geval aan de volgende eisen voldoet: • Het perceel moet minimaal 4300 m2 groot zijn (3/4 voetbalveld) • De locatie moet goed bereikbaar zijn met de auto en fiets; • De locatie mag niet aan een drukke verkeersweg of het spoor liggen; • De locatie moet binnen de bebouwde komen liggen. Door de bewoners zijn er 11 mogelijke locaties aangedragen. Daarnaast zijn er door de interne organisatie ook nog 11 mogelijke locaties naar voren gebracht, dus in totaal 22 mogelijke locaties. Deze bovengenoemde locaties zijn allereerst aan de gestelde eisen (zie hierboven) getoetst. RANDVOORWAARDEN LOCATIE
Znstd Noord
1 Bannehof Zaandijk
-
2 Blauw Wit Karnemelkse Polder, Wormerveer
+
3 Cypressehout 100, Westerwatering, Zaandam
-
4 Dansschoollocatie, Dorpsstraat, Assendelft
>4.000 m2
bereikbaar
hoogspanning
Weg/spoor
-
-
bebouwde kom
-
5 Dorpsakker Zuid, Assendelft
-
6 Fabriekspand Nauernasche Vaartdijk in Westzaan. Fortuinschoollocatie, Krommenie 7
+
+
+
+
+
+
8 Gasfabriekterrein Krommenie
+
+
+
+
+
+
9 Gasfabriekterrein Wormerveer
-
10
Hoeksteen Serooskerkestraat, Krommenie
+
11
Kuin sportcentrum in Rooswijk
-
+
+
+
+
+
+
+
+
+
12
Lexion, Westzaan
-
13
Manege Wormerveer
14
MFA Kreekrijk, Assendelft
15
Multifunctieterrein Saendelft, Assendelft
+
+
+
+
+
+
16
Noordeinde, Wormerveer
+
+
+
+
+
+
17
Palmboom, Snuiverstraat, Krommenie
+
-
18
Provily Slibkuil, Krommenie
+
+
+
+
+
+
19
Schoollocatie Dorpstraat 172 Assendelft
-
-
20
Tulpstraat, Wormerveer
+
+
+
+
+
+
21
Wandelweg 196, Wormerveer
22
Zwembad De Watering, Wormerveer
+
+
+
+
+
+
-
+
+
voldoet aan alle eerste randvoorwaarden, door naar haalbaarheidsonderzoek
3
3 Locatiestudie Dynamica XL Zaanstad Noord 3.1 Onderzoek 9 locaties In dit hoofdstuk worden de overgebleven 9 locaties voor de nieuwe school Dynamica XL behandeld. In de onderstaande kaart zijn deze locaties aangegeven. Het gaat om de volgende locaties: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Schoollocatie MFA Kreekrijk; Zwembadlocatie De Watering (aangedragen door inwoners); Schoollocatie Hoeksteen, Serooskerkestraat (aangedragen door inwoners); SchoollocatieTulpstraat; Multifunctieterrein Saendelft; Locatie voormalige Fortuinschool; Sportpark Provily Slibkuil; Noordeinde Wormerveer (aangedragen door inwoners); Gasfabriekterrein Krommenie.
4
Deze locaties zijn beoordeeld op de volgende onderdelen: • Eigendom; wie is eigenaar van de grond • Start voorbereiding; op welke termijn kan gestart worden met de voorbereiding voor de nieuwbouw; • Bestemming; heeft deze locatie al een maatschappelijke bestemming of moet het bestemmingsplan aangepast worden; • Milieu; geluid, geur, luchtkwaliteit, natuur, flora & fauna en externe veiligheid • Verkeerskundig; parkeergelegenheid, kiss & ride, verkeersstructuur • Stedenbouwkundig; is het stedenbouwkundig gewenst om daar een school te realiseren. • Ontwikkelpotentie; indien er geen school gebouwd wordt, wat kan er dan mogelijk ontwikkeld worden op de locatie. Per locatie is in onderstaande matrix aangegeven door middel van kleuren (rood/oranje/groen) wat de uiteindelijke beoordeling per locatie en per onderdeel. Op deze manier kan snel bekeken worden welke locaties het meest geschikt zijn.
5
6
Uit bovenstaande matrix kan geconcludeerd worden dat de onderste vijf locaties afvallen als een mogelijke locatie voor de nieuwe school:. • Nr 5. Multifunctioneel terrein Saendelft valt af wegens de geurcontouren van de Forbo. • Nr. 6. Locatie voormalige Fortuinschool, nr. 7. Sportpark Provily Slibkuil, nr. 8. Noordeinde Wormerveer en nr. 9. Gasfabriek Wormerveer vallen aangezien over deze locaties al afspraken zijn gemaakt met projectontwikkelaars. 3.2 Kenmerken overgebleven 4 locaties Kenmerken schoollocatie MFA Kreekrijk • Goed bereikbaar per auto/vervoersbusjes/fiets; • Bereikbaar met openbaar vervoer; • Directe omgeving van terrein bestaat uit toekomstige woningbouw; • Stedenbouwkundige inpassing is een aandachtspunt; • Geen belemmeringen m.b.t. milieu; • Kavel is volledig in eigendom van de gemeente; • De bestemming is maatschappelijk -> geen potentie voor andersoortige ontwikkelingen; • Parkeren is goed in te passen; • Locatie is per direct beschikbaar. Kenmerken zwembadlocatie De Watering (aangedragen door inwoners) • Goed bereikbaar per auto/vervoersbusjes/fiets; • Goed bereikbaar met openbaar vervoer; • Directe omgeving van terrein bestaat uit woningbouw; • Terrein ligt verscholen en is beperkt zichtbaar vanaf omliggende straten; • Geen belemmeringen m.b.t. milieu; • Kavel is volledig in eigendom van de gemeente; • De bestemming is maatschappelijk; • In potentie een mooie woningbouwlocatie, om max. 45 woningen te realiseren, met een daarbij horende opbrengstpotentie (zie financiële bijlage) • Parkeren is goed in te passen; • Er zal op de locatie ook een openbare speelvoorziening gerealiseerd moeten worden • Locatie pas beschikbaar in 2017 Kenmerken schoollocatie Tulpstraat • Bereikbaar per auto/vervoersbusjes/fiets; • Goed bereikbaar met openbaar vervoer; • Directe omgeving van terrein bestaat uit woningbouw; • Geen belemmeringen m.b.t. milieu; • Kavel is volledig in eigendom van de gemeente; • De bestemming is maatschappelijk; • In potentie een mooie woningbouwlocatie, om ca. 21 woningen te realiseren, met een daarbij horende opbrengstpotentie (zie financiële bijlage) • Parkeren is lastig in te passen; • Locatie beschikbaar zodra Toermalijn gereed is (2015) Kenmerken schoollocatie Hoeksteen, Serooskerkestraat (aangedragen door inwoners) • Bereikbaar per auto/vervoersbusjes/fiets; • Goed bereikbaar met openbaar vervoer • Directe omgeving van terrein bestaat uit woningbouw; • Terrein ligt verscholen en is beperkt zichtbaar vanaf omliggende straten; • Mogelijk verhoogd risico externe veiligheid; • Kavel is volledig in eigendom van de gemeente; • De bestemming is maatschappelijk; 7
• • •
In potentie een mooie woningbouwlocatie, om 19-30 woningen te realiseren, met een daarbij horende opbrengstpotentie (zie financiële bijlage). Parkeren is een aandachtspunt; Locatie beschikbaar zodra nieuwbouw Hoeksteen gereed is (2016)
3.3 Financiële consequenties Om de financiële consequenties breder te beschouwen is het goed om naast de kosten de opbrengstpotentie van de verschillende locaties in beeld te brengen: • De locatie Serooskerkestraat is opgenomen in de visie Rosariumgebied als mogelijke (zorg)woningbouw locatie; • Zwembadlocatie De Watering komt in 2017 leeg wegens nieuwbouw zwembad in het Rosariumgebied. De locatie leent zich ook voor woningbouw of andere kleinschalige functies. • De locatie Tulpstraat Wormerveer leent zich eveneens uitstekend voor woningbouw of andere kleinschalige functies. • MFA Kreekrijk: de locatie leent zich niet voor andere functies dan een school en/of andere aanverwante maatschappelijke voorzieningen. De mogelijke opbrengsten van de locaties zijn in geen enkele begroting of exploitatie opgenomen. Ontwikkeling van (één) van de locaties kan leiden tot een positief financieel resultaat. Uit bijgaand financieel overzicht blijkt dat MFA Kreekrijk de minste opbrengstpotentie heeft en is daardoor financieel gezien het meest geschikt als nieuwe schoollocatie. Zwembad de Watering heeft financieel de meeste opbrengstpotentie. De kosten voor de school zelf is voor elke locatie hetzelfde. Het verschil zit vooral in het bouw- en woonrijp maken van de kavel. De opgenomen kosten voor bouwrijp maken zijn geraamde kosten, deze kosten kunnen in werkelijkheid afwijken. Deze kosten zijn voor de gemeente. Voor de financiële consequenties met betrekking tot de cijfers wordt verwezen naar geheime bijlage. 3.4 Draagvlak Bewoners Op 20 oktober jl. heeft een bewonersavond plaatsgevonden voor de omwonenden van de vier overgebleven locaties. De opkomst was niet groot. Er was 1 omwonende van de Serooskerkestraat en 7 van zwembadlocatie De Watering. Deze laatste groep vertegenwoordigde een groep van 80 “voordeuren”. Vanuit de omgeving van de Tulpstraat en de omgeving van de kavel van de MFA Kreekrijk waren geen omwonenden aanwezig. Tijdens deze avond is uitgebreid gediscussieerd over de vier locaties en de voor- en nadelen van deze locaties. Kavel MFA Kreekrijk: Deze locatie werd door de bewoners unaniem ongeschikt bevonden. Reden hiervoor is dat er een andere grote school wordt gerealiseerd vlak naast Dynamica XL. Het mengen van deze leerlingen wordt zeer onwenselijk gevonden. Schoollocatie Tulpstraat: De locatie van de Tulpstraat wordt door de bewoners unaniem ongeschikt bevonden. De locatie ligt ingesloten in een drukke woonwijk en er kan veel overlast verwacht worden t.a.v. geluid en parkeren. Schoollocatie Hoeksteen, Serooskerkestraat: Deze locatie wordt door een aantal bewoners als een geschikte locatie aangemerkt. Er wordt hier weinig overlast voor de omgeving verwacht en ook weinig last van verkeersdrukte. De bewoner van de Serooskerkestraat geeft aan deze locatie niet geschikt te vinden. Zwembad De Watering: Deze locatie wordt door alle bewoners de meest geschikte locatie gevonden voor Dynamica XL. Qua ruimte is deze locatie perfect. Wel is een voorwaarde dat de verkeersproblemen die er nu ook al zijn, worden opgelost. Er is één toegangsweg voor De Dam, de (zorg)woningen, de begraafplaats, de manege, het Noordsterpark, het zwembad en de volkstuinen. De toegangsweg is smal. Zodra er auto’s geparkeerd staan in de 8
Noordsterweg, levert dit al overlast op. De oversteek met de Kerkstraat wordt als gevaarlijk beleefd. Schoolbestuur Kavel MFA Kreekrijk. Geen draagvlak: Het is niet verstandig om een school waar ook cluster 4 leerlingen zitten (ernstige gedragsproblemen) op dezelfde kavel (ook al is het een grote kavel) te realiseren als een reguliere basisschool. Ook al probeer je de leerlingenstromen te scheiden, dat gaat nooit helemaal lukken. Schoollocatie Hoeksteen, Serooskerkestraat. Geen draagvlak. Deze locatie bevindt zich werkelijk aan de rand van Zaanstad. Buiten het feit dat de locatie slecht bereikbaar is voor autoverkeer, werkt het stigmatiserend om een voorziening voor SBO en SO naar de rand van de stad te “duwen”. Om de locatie te bereiken is de Provinciale weg de enige toegang. Heen en terug moet er van deze weg gebruik gemaakt worden. Vanuit elke plek in Zaanstad is dit de plek die het verst weg ligt. Schoollocatie Tulpstraat. Beperkt draagvlak. Verkeerstechnisch geeft deze locatie veel problemen. De bereikbaarheid is niet goed, de straten zijn smal en parkeeroplossingen zijn wel mogelijk maar erg geforceerd. We verwachten hierdoor ook weerstand uit de buurt. Zwembad De Watering. Zeer veel draagvlak: Goed bereikbaar, geen directe buren. Is pas beschikbaar in 2018. Omdat de bezwaren tegen de eerste drie locaties voor het schoolbestuur erg zwaar wegen heeft zij onderzocht of de huidige situatie met Boei, Dok en de tijdelijke huisvesting bij de Boei kan functioneren totdat de kavel van zwembad De Watering beschikbaar is. Het bleek dat dat mogelijk is. Voorwaarde is dan wel dat de tijdelijke lokalen blijven staan, zodat ze hierin het Dienstencentrum verder vorm kunnen geven. Op basis van de vergunning is dit mogelijk. Zaan Primair is zich er van bewust dat de keuze voor de zwembadlocatie extra kosten met zich meebrengt, zowel voor de gemeente als voor het schoolbestuur. Zaan Primair moet bijvoorbeeld drie jaar langer twee locaties exploiteren. Buiten de gebouw gebonden kosten, die voor Zaan Primair op € 50.000 per jaar komen zullen ze ook 3 jaar langer een tweede locatieleider in dienst moeten hebben. Deze kosten bedragen ca. € 80.000 per jaar. Zaan Primair is bereid deze kosten zelf te dragen, omdat de bezwaren die ze tegen de andere drie mogelijke locaties hebben zwaarder wegen dan deze kosten.
9
4 Eindconclusie locatieonderzoek Uit het onderzoek voor de herontwikkeling van Dynamica XL valt het volgende te concluderen: • in principe kan op alle vier de locaties de nieuwe school gebouwd worden; • vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de kavel MFA Kreekrijk het minst gewenst; • vanuit verkeersoogpunt is de locatie Tulpstraat het minst geschikt. • vanuit verkeersoogpunt is de locatie zwembad De Watering minder geschikt. Alleen kan deze locatie onder voorwaarden geschikt gemaakt worden; • vanuit het oogpunt van milieu (o.a. externe veiligheid) is de locatie van de Serooskerkestraat het minst wenselijk; • vanuit het oogpunt van de binnenstedelijke woningbouwopgave en het financiële rendement heeft de kavel MFA Kreekrijk geen ontwikkelpotentie. Deze locatie is daardoor vanuit financieel oogpunt de meest gewenste bouwlocatie voor de school. De Watering heeft de meest ontwikkelpotentie en het hoogste opbrengstpotentieel voor andere functies, waardoor deze locatie vanwege financieel oogpunt het minst gewenst is; • draagvlak is voor zwembadlocatie De Watering het grootst. Alles overwegende wordt het college van burgemeester en wethouders geadviseerd in te stemmen met de zwembadlocatie De Watering in Wormerveer als nieuwe locatie voor de school Dynamica XL.
10
11
