dodatek č. 1 soudní exekutor Dolní Prostějov

Znalecký posudek číslo 3022-093/2015 dodatek č. 1 o obvyklé, tržní ceně věcí nemovitých – ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pozemku parc. č. 845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 ve Staříči, včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc.č. 845/1 a 845/2, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Staříč, obec Staříč, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč.

Objednatel :

Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Dolní 71 796 01 Prostějov

Účel posudku :

stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni 6.5.2015 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 018 Ex 01490/15-033 Exekutorského úřadu Prostějov

Oceněno ke dni :

6.5.2015

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 28 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 7.4.2016.

Rodinný dům č. pop. 337 ve Staříči, okr. Frýdek - Místek

Dodatek č. 1 Znalecký posudek č. 3022-093/2015

OBSAH

Za dá ní

s tra n a

1.

Nález

3

2.

P os u d ek – oc en ě ní

7

2. 1.

P oro v n á vac í m et o da

8

3.

St a no v e ní o b v yk l é c en y v ě c í n em ov i t ýc h a v yh o d n oc e ní r i zik

11

P ří loh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní 71, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018Ex 01490/15-033, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí zapsaný na LV.č. 74 pro kat.území Staříč, obec Staříč, okres Frýdek - Místek ze dne 23.03.2016 podepsán Mgr. Lenka Černošková Příloha 2 – Mapová část Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní 71, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018Ex 01490/15-033, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí zapsaný na LV.č. 74 pro kat.území Staříč, obec Staříč, okres Frýdek - Místek ze dne 23.03.2016 podepsán Mgr. Lenka Černošková 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 74 pro k.ú. Staříč, vyhotovený ČÚ ZK – SCD dálkovým přístupem; 3. Kopie katastrální mapy ML 9 -9/2 pro k.ú. Staříč, vyhotovila Ramíková Moravskoslezský kraj, KP F-M dne 16.03.2015;

Z. KÚ pro

4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní prohlídkou nemovitosti konaného dne 6.5.2015; 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 6.5.2015; 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 238/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 pozemku parc.č. 845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 ve Staříči, včetně všech součástí a příslušenství a pozemky parc.č. 845/1 a 845/2 v k.ú. Staříč, obec Staříč, okres Frýdek – Místek, vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věcí nemovitých zapsaných na LV č. 74 v k.ú. Staříč pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 6.5.2015. Informace o věcech nemovitých

Vlastník

LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

Brožová Alena, Domašovská 224, Město Libavá, 78501 Libavá Černochová Eliška, č.p. 163, 73911 Pstruží Dujka Vladimír, č.p. 337, 73943 Staříč Mrava Miroslav, Masarykova třída 1024, Lutyně, 73514 Orlová 74 Staříč (755290) Staříč (552569), Frýdek - Místek (CZ0802)

podíl 1/6 podíl 1/6 podíl ½ podíl 1/6

Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rod. dům č.p. 337, parc.č. 845/2 227 m2 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku

Způsob ochrany

Parc.číslo, výměra, druh parc.č. 845/1 567 m2, trvalý travní porost parc.č. 845/2 227 m2 , zastavěná plocha a nádvoří zemědělský půdní fond parc.č. 845/1 - BPEJ 64911 -


567m2

strana 4



Prohlídka a zaměření Věci nemovité nebyly znalci zpřístupněny. Byla provedena venkovní prohlídka nemovitostí. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 6.5. 2015. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitostech není uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době není na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 74 pro k.ú. Staříč v oddíle C zapsáno žádné omezení věcným břemenem. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 74 pro k.ú. Staříč v oddíle C omezení zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení - zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc. č. 845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 ve Staříči a pozemků parc.č. 845/1 a 845/2 , včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Staříč, obec Staříč, okres Frýdek – Místek , vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc. č.845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 a pozemky parc.č. 845/1 a 845/2 v k.ú. Staříč, včetně všech součástí a příslušenství, obec Staříč, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:   

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitosti Staříč je začleněna územně pod okres Frýdek Místek a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Frýdek Místek. Obec Staříč se rozkládá asi šest kilometrů západně od Frýdku Místku. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 1950 obyvatel. V obci je ZŠ nižšího stupně, MŠ, stadion a další sportoviště, má zde ordinaci jeden zubař a dva praktičtí lékaři, je zde pošta, plynofikace, kanalizace a vodovod. Vesnice leží v průměrné výšce 327 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1266. Celková katastrální plocha obce je 1896 ha, z toho orná půda zabírá 45%. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Menší část plochy obce zabírají louky (méně než jednu třetinu). Obec leží mezi silnicí R/56 a II/486 po celé délce komunikace III tř. v délce 17km. Zástavba obce začína o mimoúrovňové křižovatky silnice R 56 ( exit 49) vzdáleného od okraje zástavby Frýdku necelý 1km v Sviadnově a končí asi 600m před vjezdem do Fryčovic u silnice II/486. Protáhlá obec nemá větší centrum, pouze u odbočky z hlavní komunikace ( směrem na západ Fryčovické a na východ Sviadnovské ) směrem na jih ( ul. Chlebovická) je menší centrum s kostelem a hřbitovem za kterým se nachází obecní úřad. Asi 200metrů od odbočky z hlavní silnice po Chlebovické ulici odbočuje doprava místní úzká komunikace po vrstevnici severozápadního svahu pod vrcholem zvaným Strážnice. V této ulici po 250m na levé straně směrem do svahu stojí oceňovaný RD. V ulici jsou po obou stranách samostatně stojící RD v zahradách a ulice končí smyčkou a pokračuje jako polní cesta po cca 250m. Dům byl postaven ve funkcionalistickém slohu o dvou nadzemních podlažích, podsklepený, s rovnou střechou. Směrem ke komunikaci je prudký zatravněný svah a před domem jen malá oplocená předzahrádka. Od silnice vede ke vstupu do domu cca 20 schodů bez podesty. Z úrovně místní komunikace na úroveň terénu kolem RD je zřízena příjezdová cesta po pravé straně šikmo svahem od silnice k zadní straně RD přes parcelu, která není zapsaná na žádném LV ( parc.č. 1609/4). Parcela 845/2 – je široká jako dvorní obvodová zeď RD- 11,75m a dlouhá 19m – od zadní obvodové zdi směrem k silnici po 4m široký pás zeleně podél komunikace. Zahrada je přibližně široká 23m a dlouhá 34m. Z tohoto obdélníka je nutno odečíst plochu, kterou zabírá RD a pozemek mezi domem a komunikací (227m2). Protože nebyl umožněn přístup k RD, nelze ho blíže popsat. Před uliční frontu ( severozápadní) vystupuje rizalit, po pravé straně je vstup se schodištěm do pater a po levé straně příslušenství. Na jihozápadní straně v zadní polovině v 1.NP vystupuje rizalit a v 2.NP je terasa, která je kromě rizalitu rozšířena o šířku schodiště. Jihovýchodní a severovýchodní strany jsou rovné. Jestli je celý dům podsklepený není potvrzeno. Připojení na inženýrské sítě rovněž. Dle rozdělení oken se zdá, že má dům dvě bytové jednotky o dvou pokojích s příslušenstvím. Popis rodinného domu : Dům byl asi postaven cca 1970-1980 a po této době nebyl rekonstruován pravděpodobně ani modernizován. Úroveň 1.NP je asi 1m nad okolním terénem. Předpokládá se že stropy jsou prefabrikované, zděný , vnější omítka venkovní břízolitová, sokl obložen. Okna dřevěná dvojitá, z části sklobetonová, střecha rovná spádovaná do vnitřních svodů. Užitná plocha je odhadována na 225m2. Plocha zastavěná RD: půdorys RD – 123m2, plocha oploceného pozemku před domem 104m 2 , Venkovní úpravy: Oplocení zahrady, venkovní schody se zábradlím a vstup, přípojky inženýrských sítí. Parc.č. 845/1 – výměra 567m2 – trvalý travní porost - terén je skloněn k severozápadu – přední uliční polovina nad silnicí je prudší. Pozemek není udržován jako zahrada, ve dvoře skladovány různě předměty. Ze strany silnice je pozemek oplocen. Tvar pozemku a jeho rozměry viz. výše. Parc.č. 845/2 – výměra 227m2 – zastavěná plocha a nádvoří – terén pod RD je vyrovnán, před domem směrem k silnici travnatý svah a malá předzahrádka se vstupem a schodištěm ve stejné šířce jako dům. Tvar pozemku a jeho rozměry viz. výše. Předpokládá se připojení na inženýrské sítě s místní komunikace.


strana 6



2. POSUDEK – OCENĚNÍ Oceňované věci nemovité Ideální 1/2 pozemku parc. č.845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 ve Staříči včetně pozemku parc.č. 845/1, 845/2 a všech součástí a příslušenství v k.ú. Staříč, obec Staříč, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby – věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : porovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 7



Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

2.1. POROVNÁVACÍ METODA Rodinný dům č. pop. 337 Staříč Popis Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní dům, pravděpodobně podsklepený, s rovnou střechou. Plocha zastavěná RD je cca 123m2, část parcely je před domem jako zelený svah s venkovním schodištěm od místní komunikace ke vchodu do domu. Tato plocha je cca 104m 2 . Kolem této parcely je ze tří stran travnatá plocha, neupravená jako zahrada, s bočním příjezdem po veřejném pozemku z úrovně komunikace na úroveň terénu kolem RD. Předpokládá se že je dům připojen na všechny inženýrské sítě a že je v každém patře jedna bytová jednotka. Tyto skutečnosti nebylo možné ověřit. Dům byl zřejmě postaven cca v roce 1970-1980 a nebyl dosud rekonstruován ani modernizován. Jeho technický stav nebylo možné popsat. Technický stav lze z venkovní obhlídky hodnotit jako horší. Užitná plocha je predikována na cca 225m 2. Pozemky celkem činí 794m 2.

Porovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.), Na trhu nemovitostí v okolí Frýdku - Místku jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití.


strana 8



Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Lokalita

Užitná plocha (m2)

Garáž

Jiné

Staříč

225,00

ne

RD , zahrada, pozemky 794m2, ZP 123m2, na okraji obce

(2)

(3)

(4)

1

Staříč

150

ne

2 3

Brušperk Žabeň

200 180

ne ano

(5) starší RD 5+2, průměrný stav, zahrada, pozemky 1740m2, ZP 99m2, RD 5+1, horší stav, zahrada, pozemky376m2, ZP 130m2, RD 5+1, zahrada, pozemky 802m2, ZP 117m2,

Č. Oceň. objekt (1)

Č.

(1) 1 2 3

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

tech. Stav

(6) 2 149 000 1 300 000 2 150 000

(7) 0,75 0,80 0,75

(8) 1 611 750 1 040 000 1 612 500

(9) 1,00 1,00 1,02

(10) 0,67 0,89 0,86

(11) 1,00 0,90 1,00

K4

K5

K6

stav a úvaha pozemky vybaznalce vení (12) (13) (14) 1,50 1,05 1,15 1,00 0,95 1,00 1,50 1,00 1,25

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice

s průměr - s průměr + s

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

Kč

(15) 1,21 0,76 1,64

(16) 1 332 025 1 368 421 983 232

Kč Kč Kč

1 227 893 983 232 1 368 421 212 662 1 015 230 1 440 555

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. K1 K2 K3 K4 K5 K6

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány rodinné domy z nabídky prodej v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,75 (navrženo 0,80 -0,75 ). Podrobný popis viz. příloha č. 4 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 983 232,- Kč až 1 368 241,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky :  dům má dobrou polohu v klidné části obce Uvedený RD – má tyto slabší stránky :  nelze posoudit stav konstrukcí, dispozici a komfort bydlení  špatná údržba – posuzováno pouze z vnější strany  přístup z ulice po schodech Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 4 znaleckého posudku. Všechny srovnávané nemovitosti se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům.


strana 9



Obvyklá cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména technický stav, lokalitu, právní a skutečné rozdělení, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 1 227 893,- Kč. Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 200 000,- Kč (slovy : jedenmiliondvěstětisíc korun českých).

Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceňovaných věcech nemovitých na: 1 200 000 Kč /2 x 1 = 600 000 Kč = 600 000 Kč x 0,80 = 480 000 Kč .


strana 10



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 74 není zapsáno žádné věcné břemeno. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 74 pro k.ú. Staříč v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedených věcech nemovitých uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované věci nemovité dle zjištění a dostupných informací neváznou a nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny věcí nemovitých byla použita porovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných věcí nemovitých a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, tržní, reálnou cenu věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc. č. 845/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.pop. 337 v k.ú. Staříč, včetně všech součástí a příslušenství, obec Staříč, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 74 pro k.ú. Staříč, vedeného u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Frýdek Místek podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věci nemovité pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 6.5.2015 po zaokrouhlení na :

480 000,- Kč (slovy : čtyřistaosmdesáttisíc korun českých).

V Brně, dne 07.04. 2016 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 11



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3022-093/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 12

Mapa

Katastrální mapa

Rodinný dům Staříč č. pop. 337

Stanovení obvyklé ceny

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 337

Foto č. 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 337

fotodokumentace

strana 1

Rodinný dům Staříč č. pop. 337

Stanovení obvyklé ceny

Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 337

fotodokumentace

strana 2

dodatek č. 1 soudní exekutor Dolní Prostějov

Recommend Documents