Verduurzamen meerjaren onderhoud gemeentelijk vastgoed L id Leidraad, d voorbeeld b ld en ondersteuningstraject d t i t j t
Ir. Bert Meijering 21.03.2013
O d Onderwerpen
Gebouwkwaliteit, verschil MOP/DMOP
Leidraad DMOP gemeentelijke gebouwen
Praktijkvoorbeeld verduurzamen MOP
Regionaal ondersteuningstraject verduurzamen gemeentelijk vastgoed
Gebouwkwaliteit en een (traditioneel) (t diti l) meerjaren j onderhoudsplan
T h i h en/of Technische / f functionele f i l gebouwkwaliteit b k li i
Gebouwkwaliteit = Huidige prestatie / Huidige gestelde eisen
De technische en/of functionele (gebouw)kwaliteit is maximaal ((100%)) als de huidige g p prestatie volledig g overeenkomt met de huidige gestelde eisen!
H idi prestatie Huidige i en prestatieprestatie i -eisen i Huidige prestatie Wordt bepaald door de prestaties/conditie van het gebouw op dit moment Huidige (prestatie)eisen Worden bepaald door o.a.: Externe eisen zoals: bouwbesluit, specifieke p verordeningen, g gebruiksvergunning (brandweer), Arbo-wet e.d. Primaire proces Ontwikkeling g organisatie g Inzet/gebruik van technologie (bijv. ICT) e.d.
G b Gebouwkwaliteit k li i in i de d tijd ijd 100% 90%
Huisves stingskwaliteit
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0
10
20
30
Jaren geen onderhoud
onderhoud
aanpassing + onderhoud
Meerjaren OnderhoudsPlan (MOP) Duurzaam Meerjaren OnderhoudsPlan (D (DMOP)
Meerjaren M j OnderhoudsPlan O d h d Pl (MOP) Meerjaren OnderhoudsPlan (MOP): prognose van het te verwachten (gebouw)onderhoud Doel van een MOP : Sparen/reserveren voor (wisselende) toekomstige uitgaven Minimaliseren van de (onderhouds)kosten Minimaliseren van de overlast voor het primaire proces.
E Duurzaam Een D M j Meerjaren OnderhoudsPlan O d h d Pl
Waarom een duurzaam meerjaren onderhoudsplan d h d l (DMOP)?
Veel gebouwbeheerders zoeken (financiële en technische) mogelijkheden lijkh d om d de d duurzaamheid h id van h hun gebouw b tte verbeteren.
Uit oogpunt van b Ui baten en llasten zijn ij voor b bestaande d gebouwen de momenten van onderhoud en renovatie daarvoor zeer geschikte uitvoeringsmomenten.
Ni Niveau’s ’
Strategisch (duurzame ambities) Lange termijn: > 3 jaar
Operationeel (duurzame verbeteractiviteiten) Korte termijn: < 1 jaar
D Duurzame onderhoudsactiviteit d h d i i i Voorbeeld 1 Een kozijn dat vervangen moet worden omdat het bouwtechnisch verouderd is dient per definitie niet vervangen te worden d d door h het oorspronkelijke k lijk type. Men zou bijvoorbeeld moeten kunnen kiezen uit een kozijn met dubbel glas, HR+ of HR++. Ook zou bijvoorbeeld nog gekozen moet kunnen worden uit kozijnen met en zonder ventilatieroosters, met of zonder zonwerend glas e.d.
D Duurzame onderhoudsactiviteit d h d i i i Voorbeeld 2 Een verwarmingsketel dient per definitie niet vervangen te worden door het oorspronkelijke type of op het moment dat het aan het h einde i d iis van d de technische h i h llevensduur. d Men zou bij vervanging moeten kunnen kiezen voor een ander warmteopwekkingsconcept Men zou moeten kunnen overwegen om de verwarmingsketel eerder te vervangen als de nog resterende afschrijving weer terugverdient kan worden door de lagere energiekosten van een nieuwe ketel
Visie verduurzamen meerjaren onderhoudsplan d h d l In een duurzaam meerjaren onderhoudsplan DMOP worden de volgende l d stappen t anders/uitgebreider d / it b id uitgevoerd it dd dan iin een traditioneel meerjaren onderhoudsplan: 1. de vraagstelling door de gebouwbeheerder 2 de 2. d wijze ij van meten d door d de adviseur d i 3. de advisering door de adviseur 4. de wijze van berekenen door de adviseur 5. de rapportage door de adviseur
Leidraad verduurzamen meerjaren onderhoud van gemeentelijk lijk vastgoed d
A l idi Aanleiding
De afgelopen jaren hebben gemeenten in het kader van de o.a. de d FLOK en BANS regeling li EPA EPA-U U adviezen d i llaten t opstellen voor de gemeentelijke gebouwen
De meeste gemeenten b D beschikken hikk voor di die gebouwen b ook k over meerjaren onderhoudsplannen
Het verduurzamen van de bestaande meerjaren onderhoudsplannen met behulp van de opgestelde EPA-U adviezen lijkt dus voor de hand te liggen
Voor veel gemeenten is het verduurzamen van meerjaren onderhoudsplannen nieuw en nog onbekend.
V Voor wie i is i het h bedoeld b d ld en wat is i het h
De leidraad is bedoeld voor: gebouwbeheerders, vastgoedprofessionals, t d f i l h hoofden fd vastgoedbureaus, t db adviseurs, d i milieuhandhavers, beleidsmedewerkers milieu/duurzaamheid, bestuurders e.d.)
Vooral een stappenplan met aandachtspunten en links naar plaatsen waar aanvullende informatie te vinden is.
Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed d Gemeenten: dienen een voorbeeldrol te vervullen op het gebied van duurzaamheid waaronder energiebesparing en binnenklimaat. hebben vaak beleidsdoelstellingen geformuleerd voor verduurzaming d i van h het gemeentelijk lijk vastgoedbezit,deze db i d beleidsdoelstellingen moeten ze vaak nog vertalen naar concrete verbetermaatregelen. hebben bij di diverse erse gebo gebouwen en te maken met de verplichting erplichting vanuit de Wet Milieubeheer (Activiteitenbesluit) om alle rendabele energiebesparende maatregelen (maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of korter) te treffen,
Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed d Gemeenten: hebben bij aanpassing en onderhoud van hun gebouwen vaak te maken met strengere (duurzaamheid)eisen vanuit het Bouwbesluit (bijv. ten aanzien van ventilatiecapaciteit en isolatiewaarden van gevels gevels, daken e e.d.) d) hebben er alle belang bij om de schaarse financiële middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten, omdat de druk om de gemeentelijke uitgaven te verlagen verlagen, steeds groter wordt hebben op langere termijn baat bij een kwalitatief hoogwaardig vastgoed met een betere verhuurbaarheid en tevreden gebruikers
Waarom een DMOP voor gemeentelijk vastgoed d Gemeenten: hebben de verplichting om een energielabel te laten opstellen en vervolgens op te hangen voor alle gebouwen vanaf 1000 m2 (wordt 500 m2) waar de gemeente publieke diensten verleent (gemeentehuis (gemeentehuis, zwembaden zwembaden, sporthallen en stadsdeelkantoren e.d.) . moeten vanaf 2010 hun producten en diensten voor 75% duurzaam inkopen en vanaf 2015 moet dat 100% zijn (akkoord tussen gemeenten en Rijk gesloten in november 2007).
G Gewoon beginnen b i
Gemeenten hebben vaak de ambities en het beleid, de werkelijke k lijk verduurzaming d i moett vaak k nog starten t t Betreft vaak unieke gebouwen en een structurele en integrale aanpak is nodig om de gegevens over het gemeentelijk vastgoed in beeld te brengen en intern draagvlak te creëren Er is overleg nodig met de gebruikers, er moeten afspraken worden gemaakt over investeringen versus opbrengsten (split incentive) noodzakelijk om er gewoon mee te beginnen, al doende kan men leren van de eigen ervaringen en succesfactoren.
W biedt Wat bi d de d leidraad? l id d?
De leidraad is bedoeld om gemeenten te ondersteunen bij het verduurzamen d van d de meerjaren j onderhoudsplannen d h d l van initiatief tot en met realisatie De leidraad beschrijft het opstellen van een DMOP aan de hand van de verschillende te doorlopen processtappen Afhankelijk van de gemeentelijke situatie kunnen de processen verkort doorlopen worden Op verschillende erschillende p punten nten kan besloten worden orden om delen uit it te besteden
D opzet/structuur De / van de d leidraad l id d
Inleiding Fasering Per fase
Hoofdactiviteit Verantwoordelijke partij Aandachtspunten Relevante informatie (links)
Voorbeelden
I i i i f (1/2) Initiatief
D fi i i (1/2) Definitie
F Fasering i 1. Initiatief Verkrijgen van bestuurlijk draagvlak voor verduurzamen van het meerjaren onderhoudsplan (MOP) Formeren projectteam Selecteren van de gemeentelijke gebouwen voor een DMOP Resultaat: Intentie DMOP 2 Verkenning 2. Definiëren van duurzaamheid / duurzame huisvesting Inventariseren duurzaamheidambities Opstellen en vaststellen projectbeschrijving Selectie externe onderhoudsadviseur (met kennis van duurzaamheid Resultaat: Projectbeschrijving
F Fasering i 3. Inventarisatie Actualiseren Meerjaren onderhoudsplan en EPA-U Opstellen maatregelenpakketten behorend bij verschillende ambitieniveaus Resultaat: MOP en EPA-U, EPA U mogelijke maatregelpakketten 4. Definitie Formulering ambities en scenario scenario’s s Bepalen van te onderzoeken scenario’s Resultaat: Scenario’s 5. Uitwerking Uitwerking scenario’s in de vorm van businesscases Resultaat: Businesscases
F Fasering i 6. Besluitvorming Keuze scenario Voorstellen en bespreking met gemeenteraad Resultaat: Gekozen scenario 7. Planning Opname van de maatregelen (van het gekozen scenario) in het meerjaren onderhoudsplan Aanbesteding / inkopen Resultaat: DMOP, aanbesteding verbetermaat-regelen 8. Realisatie en monitoring Realiseren van de maatregelen conform het DMOP Monitoring gp prestaties Resultaat: Duurzamer gebouw
Praktijkvoorbeeld - verduurzamen van een meerjaren j onderhoudsplan d h d l
Gemeentehuis Best
G b ik informatie/gegevens Gebruikte i f i /
Meerjaren onderhoudsplan EPA-U - maatwerkadvies EPA-U - energieprestatiecertificaat (energielabel) Gevelaanzichten, geveldoorsnedes, plattegronden Installatietechniekgegevens Inspectie ter plaatse
G h Gehanteerde d stappen/fasering /f i 1. Vaststellen beheer- en exploitatiedoelstellingen en uitgangspunten it t 2. Analyseren onderhoudsplannen, EPA-U en vaststellen ontbrekende informatie 3 Inspectie 3. I i en analyse l van de d inspectie i i 4. Bepalen en doorrekenen van diverse scenario’s 5. Uitwerking rapportage
1. Vaststellen beheer beheer--/exploitatie d l lli doelstellingen en uitgangspunten i
Exploitatieperiode: (minimale) periode dat het gebouw d doorgeëxploiteerd ë l it d wordt dt Functionele eisen: Eisen geformuleerd vanuit het perspectief van de opdrachtgever d h en / off gebruiker. b ik Wat wordt er bijvoorbeeld verwacht met betrekking tot energieprestatie, thermische en akoestische isolatie, toepassing van an keurmerken, ke rmerken brandveiligheid, brand eiligheid verwarming, er arming e.d.
1. Vaststellen beheer beheer--/exploitatie d l lli doelstellingen en uitgangspunten i
Kwaliteitsniveau: 1. Aflopende kwaliteit: er wordt niet meer geïnvesteerd in het project, bestemming is verkoop of sloop. 2. Bouwkundige elementen functioneel intact: de functies van d b de bouwkundige k di elementen l blij blijven te allen ll tijde ijd iintact. Bestemming is consolideren. 3. Bouwkundige elementen functioneel intact zonder gebreken de ffuncties gebreken: ncties van an de bo bouwkundige k ndige elementen blijven te allen tijde intact. Daarnaast doen zich geen gebreken voor aan de afwerking van de afzonderlijke elementen. 4. Bouwkundige elementen intact zonder gebreken, met een hoge belevingswaarde: gebreken komen in geen enkel opzicht p voor. Het g geheel ziet er fraai en als nieuw uit.
2. Analyseren onderhoudsplannen, EPAEPA-U en vaststellen ll ontbrekende b k d informatie i f i
Bestuderen van het meerjaren onderhoudsplan op energiebesparende i b d maatregelen t l en maatregelen/toepassingen met een gunstig effect op het binnenmilieu. Het plan is bestudeerd op punten die kostentechnische interessant zijn om tegelijkertijd uit te voeren (verder kijken dan alleen naar de cyclustijd) en eventuele andere opvallende zaken. Het EPA-U is bestudeerd op de maatregelen die daarin beschreven zijn en geadviseerd worden voor uitvoering; voor het vaststellen van het energiegebruik g g en de kosten en opbrengsten die daaraan verbonden zijn.
3 Inspectie 3. I i en analyse l van de d inspectie i i
Aan de hand van de aangereikte gegevens is een inspectie uitgevoerd it d naar b bouwkundige k di elementen l t en d de iinstallaties t ll ti De resultaten van de inspectie zijn vergeleken met de beheerdoelen en de exploitatiedoelstelling van de gebruiker van het gebouw gebouw. De verbetermaatregelen zijn bepaald en er zijn scenario’s. opgesteld Er is gekeken hoe de maatregelen geïntegreerd kkunnen nnen worden in het meerjaren onderhoudsplan.
4. Bepalen en doorrekenen van diverse scenario’s i ’
Per scenario is berekend wat de investeringskosten zouden zijn ij en watt d de energiebesparing i b i iis als l d de maatregel t l doorgevoerd zou worden. Op basis van deze gegevens is een netto contante waarde berekening uitgevoerd om te bepalen wat de waarde van een investering in de tijd is op het huidige moment, ook rekeninghoudend met stijgende energieprijzen.
5. Uitwerking rapportage
Er is een vertaling gemaakt van alle van alle gegevens naar een rapportage t voor beslissers. b li
S Scenario’s i ’ 1. Minimaal 1 labelstap, positieve businesscase realiseren bi binnen 10 jjaar. 2. Minimaal Energielabel A, met minimale maatregelen, positieve ii b business i case bi binnen ± 15 1 jjaar ((middellange idd ll termijn). (gericht op energiebesparing en financiële voordelen op de lange termijn) 3. Minimaal Energielabel A, rekeninghoudend met voorbeeldfunctie b ldf ti van d de gemeente t (gericht op voorbeeldfunctie van de gemeente en toepassen van energiebesparende maatregelen.)
M Maatregelpakket l kk per scenario i Maatregel
1
2
3
Energiebesparende maatregelen • Vervangen dubbelglas door HR++ beglazing nieuwbouw • Vernieuwen platte daken + aanvullend isolatiepakket daken
• Vervangen VR-ketel door HR-ketel (… Kw)
• Toepassen aanwezigheidsdetectie
• Optimaliseren regeltechniek/ verwarmingsinstallatie
Duurzame energieopwekking • Plaatsen PV-cellen, 210 M2
S Scenario’s i ’ – kosten k en b baten
S Scenario’s i ’ – kosten k en b baten
S Scenario’s i ’ – kosten k en b baten
S Scenario’s i ’ – NCW grafisch fi h
DMOP
V Vragen aan de d gemeente Best B 1. Welke kansen of nieuwe inzichten h ft dit DMOP opgeleverd heeft l d voor d de gemeente? 2 H 2. Hoe iis b bestuurlijk lijk gereageerd d op h het verduurzamen van het MOP van het gemeentehuis? 3. Wat is de bestuurlijke stand van zaken van dit DMOP? 4. Denkt de gemeente aan een vervolg voor andere gemeentelijke panden?
Regionaal ondersteuningstraject verduurzamen d gemeentelijk lijk vastgoed d Bestemd voor: vastgoedmedewerkers Milieu-/energiecoordinatoren van gemeenten in de regio Eindhoven Ondersteuning g van : Agentschap NL / RWS SRE Milieudienst Building Vision
D l/ Doel/aanpak k
Verduurzamen van één of meer meerjaren onderhoudsplannen d h d l voor gemeentelijk t lijk vastgoed t d aan d de h hand d van de leidraad (stappen 1 t/m 5) met ondersteuning via: 4 gemeenschappelijk workshops in de regio verdeeld over maximaal een jaar individuele ondersteuning via telefoon en e-mail (ca 4 uur per gemeente)
K Kosten en planning l i
kosten: € 750,- per deelnemende gemeente
Aanmelding vanaf nu tot ca 5 april 2013
Start van het traject mei 2013
Afronding eind 2013
