Deze bieding is geschreven door het Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag en Bolton Ontwikkeling

p.2

Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag & Bolton Ontwikkeling

Deze bieding is geschreven door het Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag en Bolton Ontwikkeling. Sander de Bruin en Gerben Kamphorst zijn twee inwoners van Houten én professional in de vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Dit inwonersinitiatief is een vrijwillig initiatief zonder winstoogmerk of persoonlijk commercieel belang. Het familiebedrijf Bolton Ontwikkeling (Zegveld) is de risicodragende en ontwikkelende partner van dit plan.

Houten, 2 november 2015

Meer weten? Op onze website kunt u een samenvatting van onze bieding downloaden, net als Het Ontwerp. Wij ontvangen graag reacties. Kijk hiervoor ook op de site. Kijk op: www.herontwikkelingmozaiek.nl

Op de website van de gemeente Houten worden alle plannen bekend gemaakt én meer uitgelegd over het vervolg. Kijk op: www.houten.nl/mozaiek

p.3

Inhoud Samenvatting ............................................................................................. 7 Dromen op het schoolplein ................................................................................. 7 Stel je eens voor ............................................................................................. 7 Onze visie ..................................................................................................... 7 Opbouw bieding: we volgen de uitvraag van de gemeente ........................................... 8 Programmatische toevoeging: wat we gaan bouwen .................................................. 8 Programmatische toevoeging: wat we toevoegen aan het gebouw.................................. 9 Openbare ruimte............................................................................................ 11 Maatschappelijke betrokkenheid ......................................................................... 11

1

Stel je eens voor .................................................................................. 13 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Programmatische toevoeging .................................................................. 19 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

3

p.4

Parkeeroplossing .................................................................................... 37 Speelplaatsvoorziening ............................................................................. 37 Gemeentelijk onderhoudsareaal ................................................................. 38 Duurzame inrichting ................................................................................ 38

Financieel verdienvermogen ................................................................... 39 5.1 5.2 5.3 5.4

6

De eindgebruiker .................................................................................... 32 Relatie met de buurt en wijk ..................................................................... 33 Relatie met andere partijen ...................................................................... 35 Samenvatting krachtenveld en participatieplan ............................................... 35

Kwaliteit openbare ruimte...................................................................... 37 4.1 4.2 4.3 4.4

5

Het Ontwerp: kleinschalig,vriendelijk en Houtens ............................................ 19 Het Concept ......................................................................................... 20 Doelgroep ............................................................................................ 23 Ons plan is energie-neutraal ...................................................................... 27 Hergebruik schoolgebouw: van sloop naar nieuwbouw (Cradle2Cradle) ................... 28 Aanvullende duurzame maatregelen............................................................. 29 Domotica (thuistechnologie) ...................................................................... 29 Levensloopbestendig ............................................................................... 30

Maatschappelijke betrokkenheid .............................................................. 32 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Stel je eens voor: je mag een plan indienen ................................................... 13 Wij stellen onszelf voor: Sander de Bruin en Gerben Kamphorst ........................... 13 Familiebedrijf Bolton is de bouwer en ontwikkelaar .......................................... 14 Mede-participanten ................................................................................. 15

Grondprijs ............................................................................................ 39 Bolton Ontwikkeling als risicodragende ontwikkelaar ........................................ 39 Projectfinanciering ................................................................................. 39 Exploitatie Het Lokaal ............................................................................. 39

Huisvesten Krachtfabriek ....................................................................... 40


7

Bijlagen ............................................................................................. 43 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9

Bijlage: Handtekeningen Bolton en initiatiefnemers Bijlage: Checklist uit Selectieleidraad Bijlage: Krachtenveldanalyse en invloed stakeholders Bijlage: Verslag Inloopavond Bijlage: Levensloopbestendige plattegronden Bijlage: Aankoop grond Bijlage: Conformiteitenlijst (akkoord op alle randvoorwaarden) Bijlage: Uniforme Verklaring Bijlage: Referentieprojecten Bolton Ontwikkeling

p.5

Samenvatting Het Ontwerp [1] Perspectief vanuit de hoek Putterhaag

[2] Programmatische toevoeging: wat we bouwen

Het Nieuwe Wonen meergeneratie

[3] Ontmoeting op het plein voor Het Lokaal? Oud en jong

p.6


Samenvatting Dromen op het schoolplein Het plan begon met dromen op het schoolplein van basisschool Het Mozaïek. Wij wonen allebei in Houten en onze kinderen gaan naar deze school. Na de fusie tussen de twee schoollocaties zagen wij nieuwe kansen voor de buurt en voor Houten. Ook zagen we het risico dat een “gewone projectontwikkelaar” weer “een gewoon plan” voor senioren zou gaan maken. Zonder écht rekening te houden met de buurt en zonder echt goed te kijken wat goed is voor Houtens en haar inwoners. Omdat wij ook professionals zijn in het vastgoed- en in gebiedsontwikkeling was de stap naar visie voor deze locatie snel gemaakt. We zijn gastvrij ontvangen door de gemeente Houten om onze visie te delen. Enkele jaren later heeft de gemeente Houten ons officieel gevraagd om een plan in te dienen en een bieding te doen. Dit is onze bieding. Een plan met een brede visie op mensen die goed willen wonen, die willen participeren. Dit plan gaat verder dan een visie. Het is realistisch, haalbaar en wat ons betreft het begin van een geslaagd experiment. Onze betrokkenheid gaat ook verder dan alleen dit plan maken. Wij blijven betrokken, ook ná oplevering, om het plan écht een succes te laten zijn.

Stel je eens voor Wij zijn Sander de Bruin en Gerben Kamphorst en vormen samen het Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag. Gerben (l) en Sander (r)

Sander de Bruin is architect en werkt bij Hans Been Architecten BNA. Gespecialiseerd in woningbouw en zorgvastgoed en heeft ook diverse woningen in Houten mogen realiseren: zorggebouw voor Habion, de helft van de woningen in de Polder en de Waters, uitbreiding Mozaïek Het Gilde. Gerben Kamphorst is financieel adviseur in gebiedsontwikkeling bij Urban Reality. Gespecialiseerd om financieel vastgelopen projecten (grondexploitaties) weer in control te krijgen en (financieel) slim om te gaan met duurzaamheid in projecten. De ontwikkelaar en aannemer Bolton (Zegveld) is de ontwikkelende en risicodragende partner van dit plan. We werken nauw met elkaar samen en met open begroting waardoor de kwaliteit van het plan bovenaan staat.

Onze visie Wij stellen in ons plan de mens in de buurt centraal. Onze uitgangspunten zijn daarom:  Voorzien in een echte behoefte (en niet alleen voorzien in wat makkelijk verkoopt)  De buurt een nieuwe ontmoetingsplek teruggeven  Perfect aansluiten bij het DNA van deze plek: kleinschalig, ontmoeten, betaalbaar  Er mooi en vriendelijk uitzien en gedragen door de buurt  Een zeer duurzaam plan in alle opzichten gericht op de toekomst  De onderlinge zorg en betrokkenheid tussen bewoners stimuleren  Participatie maakt het plan beter

p.7

Op deze uitgangspunten hebben wij ons plan gebouwd. In deze bieding leest u de toelichting. In het Ontwerp (bijlage) vindt u alle bijbehorende tekeningen met bijbehorende toelichting en visualisaties.

Opbouw bieding: we volgen de uitvraag van de gemeente De gemeente Houten heeft een “prijsvraag” uitgeschreven waarin aandacht voor veel facetten wordt gevraagd. Wij waarderen deze insteek. Zo wordt een plan integraal getoetst op de kracht van de visie en de toegevoegde waarde voor Houten. De belangrijkste vier onderdelen van deze uitvraag zijn: 1. Realiseer de juiste programmatische toevoeging Woningen voor senioren, toekomstbestendig en zo duurzaam mogelijk 2. Stimuleer de maatschappelijke betrokkenheid Betrek de eindgebruiker, de buurt en andere betrokken partijen bij de planvorming 3. Zorg voor een goede openbare ruimte Parkeren het liefst op eigen terrein, een speelvoorziening en zo min mogelijk onderhoud 4. Biedt de minimale grondprijs (of meer) De minimale grondprijs is € 750.000 exclusief BTW Deze vier onderdelen van de prijsvraag komen herkenbaar terug in deze bieding.

Programmatische toevoeging: wat we gaan bouwen Parkwoningen | Het Nieuwe Wonen | Het Lokaal | Plein Ons plan is maatwerk: specifiek voor deze plek en voor deze buurt. Het DNA van Houten en van deze buurt is uniek en dat willen we versterken. Een vriendelijk plan wat ook mooi is om naar te kijken. Parkwoningen Acht grondgebonden koopwoningen in één laag met een kap. Uitzicht op het park met tuin op het zuiden. Perfect toegesneden op het ouder worden of zijn (zoals rolstoelvriendelijk) Keuzevrijheid in: beukmaten, uitbouwen, plattegronden. Betaalbare koopwoningen voor senioren uit Houten

Het Nieuwe Wonen

Het Nieuwe Wonen (woongroep 2.0) Tien woningen in een hofje voor 55 plussers en -minners (60/40) dus meer generaties. Eén laag met kap: in dezelfde vorm als de school nu Sámen meerwaarde voor elkaar en voor de buurt De eindgebruikers zijn al deels in beeld Plattegronden zijn levensloopbestendig

Het Lokaal Een buurthuis voor de buurt én van de (bestaande en nieuwe) buurt. De nieuwe ontmoetingsplek (na het verdwijnen van de school) Praktische functie zoals bijvoorbeeld samen eten of het Repair Café Onafhankelijke Stichting wordt eigenaar (met buurtbewoners erin) Diverse stakeholders willen helpen of participeren Kostendekkende exploitatie door vrijwilligers, panelen en short-stay

p.8


Herkenbaar Houtens Aansluiten bij de (herkenbare) beeldtaal van: boerderij met fruitbomen Passend in de maat en schaal van deze plek (laag en vriendelijk) Een architectuurstijl die aansluit en niet té onderscheidend is

Programmatische toevoeging: wat we toevoegen aan het gebouw Senioren en meer | Levensloopbestendig | Duurzaam en C2C | Domotica Het is een plan van nu én van de toekomst. Techniek en bouwkundige oplossingen helpen daarbij. Hoe mooi technische oplossingen ook zijn: de mens moet centraal staan.

Voor meerdere doelgroepen (maar vooral senioren) Minimaal 75% senioren in totale plan (55+) Parkwoningen: 100% voor senioren Het Nieuwe Wonen: gemengde doelgroep (ca. 60% senior) De mix zorgt voor levendigheid en staat zo middenin de maatschappij Betaalbare koopwoningen, op basis van woningbehoefte Het plein en Het Lokaal zijn gericht op oud én jong uit de buurt

Levensloopbestendig Volledig toe- en doorgankelijk (zoals rolstoeltoegankelijk) Zonder meerkosten bij aankoop de plattegrond kiezen De eindgebruiker heeft keuzevrijheid Plattegrond later makkelijk (en goedkoop) aan te passen en weer terug Woonkeur is mogelijk

Duurzaam en Cradle2Cradle Ons plan is energie neutraal Energieneutraal dus erg goed voor de energielasten en betaalbaarheid Meer dan 260 full-black zonnepanelen (> 60.000 kWh per jaar) Van sloopmateriaal naar hergebruik voor o.a. Het Lokaal en het nieuwe plein (Cradle2Cradle) Voorlichting over energiezuinig leven

Domotica Veilig blijven wonen in je eigen woning Domotica zorgt voor bereikbaarder zorg Domotica is een middel en geen doel De eindgebruiker kan kiezen voor meer opties

p.9

[4] Nieuw in bestaand

[5] Sfeerbeeld vanuit het park (zicht op Parkwoningen)

p.10


Openbare ruimte Parkeren op eigen terrein | Speelplein | Fruitbomen | Weinig onderhoud Parkeren op eigen terrein Parkeren in je eigen parkeerhofje (mandelig terrein) Geen extra parkeerdruk in de buurt Mooi ingepast in het plan

Speelplein en moestuin Een nieuw openbaar pleintje als ontmoetings- en speelplek Het plein grenst aan Het Lokaal en versterkt zo deze functie Rolstoelvriendelijke inrichting voor oud maar vooral voor jong Een gezamenlijke tuin voor nieuwe bewoners en/of de buurt Hagen rondom het plein: Houtens, herkenbaar en duurzaam

Fruitbomen Fruitbomen omdat het lekker is Fruitbomen omdat ze mooi zijn Fruitbomen omdat het echt Houtens is Geen onderhoud voor de gemeente (op mandelig terrein)

Maatschappelijke betrokkenheid Wij willen ons onderscheiden door de participatie centraal te stellen. Logisch want het plan is ontstaan vanuit maatschappelijke betrokkenheid. We bedoelen niet participatie als middel om het plan gerealiseerd te krijgen. Participatie is het middel om de onderlinge betrokkenheid tot in lengte van dagen te waarborgen. Het plan wordt nu en in de toekomst nog steeds beter door deze participatie. Daar staan wij ook nadrukkelijk voor open. Participatie! Ons plan is tot stand gekomen (en wordt beter) door participatie De buurt doet mee voor én na oplevering De eindgebruiker heeft veel keuzevrijheid De buurt is ook eindgebruiker (van het plein en Het Lokaal) Doet u mee?

Lees meer op onze website. Download de samenvatting of het Ontwerp. En reageer! Kijk op: www.herontwikkelingmozaiek.nl

p.11

p.12


1 Stel je eens voor 1.1 Stel je eens voor: je mag een plan indienen Stel. De gemeente vraagt of je een plan in wilt dienen. Een ambitieus plan. De lat ligt hoog. En je woont zelf in Houten dus het plan moet écht goed zijn. De gemeente heeft ons gevraagd dit plan in te dienen. Een vraag waaruit hoge ambities blijken. Vanuit de kant van de gemeente waarschijnlijk een gewaagde vraag. Een experiment. Want wij zijn “slechts” inwoners en niet een grote projectontwikkelaar. Voor ons was het óók een gewaagd experiment. Kunnen we het waar maken? Kunnen we echt iets ontwikkelen wat écht Houtens is, waar wij zelf in geloven en waar inwoners uit Houten ook echt aan mee kunnen doen. Volgens ons is dat nu gelukt! Het resultaat leest u in deze bieding. Het bleek voor ons een grote uitdaging als professional een vernieuwend, realistisch en haalbaar plan te maken. Een plan waarin niet alleen de gelukkige koper centraal staat maar juist ook de buurt en de omgeving. Deze bieding is veel meer dan alleen een mooie visie en veel woorden. Het is een realistisch en in alle opzichten een haalbaar plan. En daar zijn we best trots op. Wij zijn veel dank verschuldigd aan de enthousiaste buurt, veel hulp van professionals uit ons netwerk en dank voor ons geduldige thuisfront. Het heeft het plan echt beter gemaakt en het geeft vertrouwen dat het plan alleen maar beter kan worden. Wij zullen ons daar in ieder geval de komende jaren voor inzetten. Het is voor ons niet alleen een plan indienen. Wij committeren ons aan de realisatie van het plan en om dit plan de plek in de buurt te geven die wij (en bovenal de buurt) voor ogen hebben.

1.2 Wij stellen onszelf voor: Sander de Bruin en Gerben Kamphorst Het Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag is een samenwerking tussen de inwoners Sander de Bruin en Gerben Kamphorst. Het plan begon met dromen op het schoolplein van basisschool Het Mozaïek. Wij wonen allebei in Houten en onze kinderen gaan naar deze basisschool. Na de fusie tussen locatie Het Gilde en locatie De Haag zagen wij op deze locatie nieuwe kansen voor de buurt en voor Houten. Ook zagen we een risico voor deze vrijkomende locatie. Het risico dat een gewone projectontwikkelaar weer gewone woningen zou gaan maken. Zonder écht rekening te houden met de buurt en zonder echt goed te kijken wat goed is voor Houtens en haar inwoners.

Gerben (l) en Sander (r)

We werken in de vastgoed- en gebiedsontwikkeling Sander de Bruin is architect en werkt bij Architectenbureau Hans Been BNA. Gespecialiseerd in woningbouw en in zorgvastgoed met ook diverse gerealiseerde bouwprojecten in Houten. Hans Been Architecten heeft ook diverse woningen en een zorggebouw gerealiseerd in Houten.De inmiddels beroemde kleurrijke woningen in de Rietplas zijn ontworpen door de architect Hans Been (destijds nog vanuit INBO.

p.13

Enkele voorbeelden van projecten in Houten:  Houten Rietplas  Woonzorggebouw voor Habion i.o.v. Stichting Timon (Beekmos, Houten Zuid)  De helft van de woningen in De Polders en De Waters (Houten Zuid)  Het Mozaiek: aanbouw van drie lokalen, kantoorruimte en makeover interieur  Opfrisbeurt van Het Mozaiek Tull en ’t Waal

[6] Houtense referentiebeelden Hans Been

Gerben Kamphorst werkt als financieel adviseur in gebiedsontwikkeling (planeconoom en projectcontrol) bij Urban Reality en wordt voornamelijk ingehuurd door gemeenten om vastgelopen bouwprojecten weer in control te brengen. Gerben heeft een brede financiële blik en zorgt voor scherpte en verbinding in een project. Het project Vinkeveld (in Vinkeveen) in de gemeente De Ronde Venen is een recent project van Gerben. Tijdens de crisisjaren was dit bouwproject vastgelopen. Het hele project is 180 graden gedraaid naar: een klantgerichte benadering, woningen waar écht behoefte aan is en meer duurzaamheid. Kijk op: www.woneninvinkeveld.nl om meer te lezen over deze bijzondere klantgerichte aanpak.

Wethouder David Moolenburgh (gemeente De Ronde Venen) "Gerben heeft ons geholpen grip te krijgen op de projecten. Hij gaat voortvarend te werk, is deskundig, adviseert niet alleen maar regelt het ook.”

1.3 Familiebedrijf Bolton is de bouwer en ontwikkelaar De ontwikkelaar en aannemer Bolton (Zegveld) is de ontwikkelende en risicodragende partner van dit plan.

Missie Bolton ontwikkelt en bouwt flexibel, creatief en transparant voor zakelijke en particuliere opdrachtgevers die zich herkennen in en prettig voelen bij het eindresultaat. Visie Als ontwikkelaar en bouwer laten zij opdrachtgevers het gehele spectrum van mogelijkheden zien tegen een transparante en marktconforme prijs. De mensen van Bolton helpen de kopers en opdrachtgevers om de juiste keuzes te maken voor de huidige én voor toekomstige generaties. Bolton beleeft plezier door te inspireren, te faciliteren en met gebruik van moderne technieken en persoonlijk contact, snel en foutloos te bouwen. Dit zorgt voor grote betrokkenheid bij bewoners en professionele eindgebruikers.

p.14


Kernwaarden De kernwaarden van Bolton zijn:  Betrouwbaar: afspraak = afspraak > open communicatie > respect en vertrouwen  Ondernemend: meedenkend > vooruitdenkend > innovatief > succesvol > duurzaam  Trots: op onze producten > op onze klanten > op onze medewerkers Bolton staat daarbij ook midden in de maatschappij. In de werkplaats loopt continu een medewerker rond die niet zelfstandig kan functioneren in de maatschappij maar van grote waarde is bij het op orde houden van de werkplaats. Deze mensen groeien in eigenwaarde en stijgen boven zichzelf uit. Ook is Bolton een leer/werkbedrijf voor timmerlieden die door ervaren praktijkmensen worden geschoold. Daarnaast zijn er bij Bolton altijd minstens twee stagiaires actief op de administratie, receptie, afdeling ontwikkeling en/of de bouwvoorbereiding. Bolton Groep Samen met Bolton Bouw vormt Bolton Ontwikkeling de Bolton Groep. De groep heeft 55 werknemers in dienst, waarvan 6 bij Bolton Ontwikkeling. Sinds 2013 zijn beide BV’s gevestigd in Zegveld. Zo benut Bolton de kracht van de combinatie. Dit jaar hebben bestaat Bolton 45 jaar.

1.4 Mede-participanten Inmiddels zijn er allerlei organisaties en participanten betrokken bij dit plan, met name Houtense bedrijven, organisaties en inwoners. De visie is (blijkbaar) aanstekelijk en geeft energie voor een verdere uitwerking. Dit terwijl we op dit moment nog niet weten of het project ook daadwerkelijk gerealiseerd kan gaan worden vanwege de gunning. Onze verwachting is dat na gunning nog veel meer participanten een bijdrage willen en gaan leveren aan dit project. Dit plan is ook mede tot stand gekomen door de hulp en inzet van verschillende personen, bedrijven en organisaties die vrijwillig tijd en kennis hebben gedeeld. Hierbij de namen van de enkele Houtense betrokkenen die vrijwillig mee hebben gedacht aan de totstandkoming van dit plan. We hebben op een aantal onderdelen inhoudelijk advies gekregen van experts op hun vakgebied. Deze inhoudelijk adviseurs zijn bereid om (vrijwillig) advies te blijven geven wanneer dit project tot stand komt. Johan van der Veer, voormalig directeur van Stichting Timon met veel ervaring en kennis over woongroepen, leefgemeenschappen en realisatie van (bouw)projecten. Margrieta Haan, voormalig manager Wonen van Viveste met kennis over de woningmarkt in Houten, bewonersparticipatie, nieuwe woonvormen, bewonersinitiatieven en het netwerk in Houten. Website: www.margrietahaan.nl

p.15

p.16


Met de volgende organisaties hebben we gesproken tijdens de planvorming:  Buurtcommissie (5 bewoners) met omwonenden, en natuurlijk de omwonenden zelf  Samenwerkende Ouderenbonden (Wim Haan)  Van Houten&Co (Lidwine van Elshof en Annekee Bosveld, opbouwwerkers Houten NoordOost)  De Krachtfabriek (Wout Schut en Menno Stom)  De wakkere akkers (Sep Meijers)  Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners (LSA)  Repair Café (Fred de Kluijver en Hans Bondt)  Family Factory en Stichting Present (Peter Schutte) Diverse bureaus hebben ons belangeloos geholpen om het plan beter te maken en ons te voorzien van nuttige adviezen. Wij zijn dank verschuldigd aan:  Adviesbureau BBN (www.bbn.nl) Gespecialiseerd in bouwmanagement, bouwkosten én Cradle2Cradle  Hiele en Dalsem makelaars http://hdmakelaardij.nl/ Makelaar gespecialiseerd in seniorenhuisvesting met senioren certificaat  W/E Adviseurs (www.w-e.nl) Gespecialiseerd in duurzaamheid in vastgoed en gebiedsontwikkeling (bekend van GPR Gebouw)  Straatman Koster Advocaten (www.straatmankoster.nl) Gespecialiseerd in vastgoed- en aanbestedingsrecht  DHK Tax and Legal (www.dhk-taxandlegal.nl) Gespecialiseerd in fiscaal advies bij vastgoed en gebiedsontwikkeling  Bantaskine Installatie adviesbureau (www.bantaskine.nl) Gespecialiseerd in installatieadvies en energieadviseur  Second Life Buildings (www. http://secondlifebuildings.nl) Gespecialiseerd in herbestemmen en verduurzamen bestaand vastgoed  VACpunt Wonen, Jaap Overeem (directeur VACpunt Wonen)

Potentiele kopers Voor wonen aan het hofje (Het Nieuwe Wonen) zijn er al verschillende geïnteresseerde kopers met een Houtense drive. Zij hebben al meegedacht over de buurtfunctie, invulling van de groep en de wijze waarop het goede buur zijn verder vorm en inhoud kan worden gegeven. Ook is deze groep zich ervan bewust dat zij een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan het (laten) functioneren van Het Lokaal en dit samen met buurtbewoners willen vormgeven. We hebben inmiddels meerdere avonden bij elkaar gezeten om samen na te denken over de plannen. Daarnaast hebben de potentiele kopers geholpen bij de buurtavond met handen spandiensten, gastheer- en vrouw zijn en het opruimen. De website www.herontwikkelingmozaiek.nl is gemaakt door één van de potentiële eindgebruikers. Ook zijn er goede contacten met een ander (inwoners)initiatief die bezig is met (senioren)woningen op de locatie bij de Sionkerk (Houten Zuid). De visie komt grotendeels overeen met elkaar en op locatie Mozaïek De Haag liggen vergelijkbare kansen en er is ook ruimte om de kansen waar te maken. De echte werving begint mocht het plan gegund worden aan ons initiatief. Het is wel duidelijk dat er ruim voldoende belangstelling is voor deze nieuwe woonvorm waarbij we het individuele wonen en de gemeenschap aan elkaar willen koppelen. Tenslotte krijgen wij regelmatig enthousiaste reacties van 55 plussers. De meest gehoorde vraag: “mag ik op de lijst van geïnteresseerde kopers?”. Natuurlijk mag dat.

p.17

[7] Perspectief vanuit de hoek Putterhaag

[8] Programmatische toevoeging: wat we bouwen

Het Nieuwe Wonen meergeneratie

[9] Zo laag wordt het (één laag met kap)

p.18


2 Programmatische toevoeging Als wij aan Houten denken, komen bij ons beelden boven van de verwevenheid tussen landschap en het dorp. Voorbeelden zijn de ruime en groene straatprofiel, kleinschalige en vriendelijk ogende bebouwing en uiteraard de boomgaarden. Bovenal ook de unieke (fiets)structuur waardoor een heel prettig woonklimaat is ontstaan en waar zelfs het buitenland jaloers op is. Houten was en is, ondanks de “overloop” vanuit Utrecht, een woonplaats waar mensen elkaar nog kennen en betrokken zijn. Dat is uniek aangezien een groot deel van de Houtenaren niet geboren dan wel getogen is in Houten. Deze beelden en karaktereigenschappen zijn zowel in beeld en sterk geworteld in ons dorp. Iets van het Houtense DNA. De wereld verandert in hoog tempo. Het is verleidelijk om de persoonlijke contacten te verruilen voor online contacten. De meeste jongeren kunnen daarin meegaan. Ouderen en kwetsbare mensen hebben daar meer moeite mee. Ook zijn er veel tweeverdieners in Houten die niet altijd de tijd hebben (of nemen) om iets meer naar elkaar in de buurt om te kijken. Ouderen zijn in deze tijd kwetsbaarder om (langzaam maar zeker) steeds meer buiten de maatschappij te staan. Tegelijk is er een steeds sterker toenemende behoefte van mensen die wel meegaan in het huidige leven om goed te doen en bij te dragen aan het welzijn van anderen. Dit kan door enkele uren vrijwilligerswerk maar er zijn ook mensen die dit echt wil integreren in het dagelijks leven. Ook hier zijn veel inspirerende voorbeelden van in Houten variërend van de Ecowijk tot de woongroepen van stichting Timon. Deze twee groepen mensen willen wij graag bij elkaar brengen. Wat is er passender om dit te doen op een plek waar mensen elkaar altijd al hebben ontmoet en vriendschappen zijn ontstaan.

2.1 Het Ontwerp: kleinschalig,vriendelijk en Houtens We hebben uitgebreide toelichting op de architectuur, functies en stedenbouwkundige inpassing als bijlage bij onze bieding gevoegd. Hierin kunt u lezen (maar vooral zien en ervaren) wat ons plan locatie-specifiek en Houtens maakt. Op de vorige pagina staan enkele beelden uit Het Ontwerp. Op deze plek past een bescheiden plan en met een ingetogen en tegelijk traditionelere en warme architectuur. Het hart wordt gevorm door het woonhof. De centrale tuin zorgt voor de ontmoetingsplek voor jong en oud, beiden wonend aan het hof. Buurthuis Het Lokaal ligt letterlijk een deur verder en heeft figuurlijk, samen met het plein, de functie van het oude dorpsplein met bijbehorende ontmoetingsruimte. Een plek waar iedereen komt, waar je verhalen hoort, je vragen kunt stellen of gewoon rustig aan kunt schuiven als je dat wilt. Om de kinderen hoef je niet te denken. Die vermaken zich wel op het plein. Het ontwerp van het buurthuis is enerzijds ingetogen maar anderzijds juist weer sprekend. Het is duidelijk ‘losgetrokken’ van de rest van het gebouw terwijl het qua maat en schaal weer uitstekend aansluit. De moestuin is zowel voor de bewoners als de buurt en wordt beheert door de woongroep. Door het parkeerhof ontstaat een eenduidige parkeeroplossing. De nu enigszins amorfe overgang tussen bebouwing en park wordt nu heel mooi afgehecht door de 8 seniorenwoningen. Door de voordeuren aan de parkzijde te positioneren ontstaat ook een duidelijke adressering aan de parkzijde en wordt het groene beeld van het park versterkt. De parkwoningen hebben dezelfde ontwerpsignatuur als het hof. Het plan krijgt door de groene setting en de fruitbomen ook het rurale karakter dat Houten kenmerkt en waarin mensen zich goed en veilig voelen. Gedetailleerdere informatie treft u aan in de bijlage met het Ontwerp.

p.19

2.2 Het Concept We hebben een veelzijdig planconcept. Eén van de belangrijkste onderdelen van ons concept is dat wij de mens in de buurt centraal stellen. Onze uitgangspunten zijn daarom:  Voorzien in een echte behoefte (en niet alleen voorzien in wat makkelijk verkoopt)  De buurt een nieuwe ontmoetingsplek teruggeven  Perfect aansluiten bij het DNA van deze plek: kleinschalig, ontmoeten, betaalbaar  Er mooi en vriendelijk uitzien en gedragen door de buurt  Een zeer duurzaam plan in alle opzichten gericht op de toekomst  De onderlinge zorg en betrokkenheid tussen bewoners stimuleren  Participatie maakt het plan beter Functies De mens en/in de buurt centraal stellen heeft geleid tot de volgende functies: 1. Het Lokaal met een plein voor ontmoeting en spelen 2. Levensloopbestendige Parkwoningen 100% voor senioren. 3. Het Nieuwe Wonen een hofje waarin meerdere generaties in hun eigen (levensloopbestendige) woning gericht zijn op elkaar én de omgeving / buurt 4. Niet-commerciële short-stay voor tijdelijke (nood)opvang. Een vriendelijk en duurzaam plan gericht op samenwerking en participatie

[10] Impressies van elkaar ontmoeten rondom het Plein en Het Lokaal

p.20


De mens in de buurt centraal stellen betekent dat de buurt en andere (enthousiaste) betrokkenen meedoen. De mens in de buurt centraal stellen betekent het combineren van techniek (levensloopbestendig en domotica) én het stimuleren van de persoonlijke betrokkenheid. Techniek lost het probleem van eenzaamheid of je nutteloos voelen niet op. Maar het is wel een mooi middel om zo lang mogelijk in de vertrouwde omgeving te kunnen blijven wonen en actief te zijn. Het Lokaal Het Lokaal is een nieuw buurthuis. Het Lokaal is voor de buurt en ook echt ván de buurt. Kernwoorden bij Het Lokaal: ontmoeting, met elkaar eten, activiteiten voor jong en oud en een positief herkenningspunt in de buurt. Het is de bedoeling dat een stichting eigenaar wordt van Het Lokaal. Een deze stichting waarin mensen uit de buurt en mensen uit de nieuwe wonen (specifiek Het Nieuwe Wonen) in het bestuur zitten. We verwachten dat in de aanloopjaren er extra veel inzet, waarschijnlijk ook onder begeleiding van een expert, nodig is om Het Lokaal echt onderdeel te laten zijn van de buurt. In het hoofdstuk “maatschappelijke betrokkenheid” (hoofdstuk 3) leest u meer over de partijen die hierin participeren. Er is een groot netwerk aanwezig en er is na het verdwijnen van het schoolgebouw behoefte aan Het Lokaal. Het verdwijnen van een schoolgebouw uit de buurt leidt tot minder ontmoeting en minder dynamiek in een woonwijk. Ontmoeting is nodig om elkaar te leren kennen. Elkaar kennen staat aan de basis voor een zorgzame en veilige buurt. Op basis van het leeftstijlen onderzoek van de gemeente 1 concluderen wij dat er relatief veel inwoners van de wijk De Haag gericht zijn op ontmoeting, verbondenheid en gezelligheid (leefstijl geel). De reacties van omwonende tijdens de Inloopavond waren erg positief. Ook op basis van het leefstijlenonderzoek is het de verwachting dat vanuit de bewoners van de Hagen veel draagvlak is om een bewonersinitiatief gericht op ontmoeting/verbinding in de buurt wijk vorm te geven. Doordat de ontmoeting met Het Lokaal ook gefaciliteerd kan worden en bij kan dragen aan het vergroten van de buurtnetwerken, heeft dit projectvoorstel een positieve uitwerking op de leefbaarheid in de buurt. [11] Voorbeelden van architectuurstijlen Het Lokaal

Het Lokaal als hip bijgebouw

Of: Het Lokaal als “schuur”

De precieze uitstraling en architectuur bepalen we later. De buurt kan zich erover uitspreken maar ook het mogelijke hergebruik van de bestaande school is hierop van invloed. 1

Leefstijlenonderzoek gemeente Houten: https://www.houten.nl/burgers/overheid-en-democratie/uwmening-telt/participatie/toolkit-leefstijlen/

p.21

Parkwoningen: in alle opzichten uitzicht op een mooie plek Wonen in een Parkwoning betekent dat je de rest van je leven comfortabel kan blijven wonen. De Parkwoning is aangepast aan het ouder worden en kan eenvoudig verder worden aangepast als bijvoorbeeld de zorgvraag toeneemt. Brede deuren, rolstoelvriendelijk (etc.) en de techniek helpt verder waar dat nog nodig is. De Parkwoningen verschillen in grootte. Van brede woningen op de hoek (7,20 m. breed) tot smallere en goedkopere woningen in de rij (zoals: 6,00 m. en 6,60 m. breed). De precieze beukmaatmix wordt in overleg met de (potentiële) kopers bepaald. De woningen zullen altijd wel breed genoeg blijven om levensloopbesteding te kunnen wonen. De nokhoogte blijft maximaal 8,50 meter.

Het Nieuwe Wonen Het Nieuwe Wonen is een woonvorm tussen de traditionele (individuele) koopwoning en het wonen in een (woon)groep. Het moet het beste van twee werelden bij elkaar brengen: de rust en privacy van de individuele woning in combinatie met de zorgzaamheid en de visie van groepswonen. Soms noemen we het nog “woongroep” maar dat dekt de lading niet Het Nieuwe Wonen helemaal omdat het geen “groepswonen” is. Een soort woongroep 2.0 Het Nieuwe Wonen is rondom een hofje ontworpen waarin het individuele wonen en de gezamenlijkheid het beste bij elkaar komt. We hebben bewust gekozen voor een menging van jong en oud in een verhouding van ongeveer 60% senioren (in hele plan minimaal 75%). Hiervoor hebben we twee redenen. Allereerst vinden we de dynamiek van jonge(re) gezinnen en niet alleen ouderen belangrijk op deze plek en in de buurt. Een samenleving is ook niet opgebouwd uit één leeftijdsgroep, dus ook niet in ons plan. Ten tweede vinden wij het belangrijk dat jong en oud voor elkaar zorgen. Oud helpt jong door bijvoorbeeld op te passen. Jong helpt oud met bijvoorbeeld het snoeien van de haag of helpen met de boodschappen. Deze tien huishoudens zijn extra gericht op de buurt en het stimuleren van ontmoeting in bijvoorbeeld Het Lokaal. De groep wordt géén eigenaar maar kan wel een aanjaagfunctie hebben. Het is niet noodzakelijk maar geeft wel veel meerwaarde. De vormgeving van deze woningen sluit aan bij de vormgeving van de bestaande school. In de vormtaal sluiten we aan bij de opzet van een boerderij met een hoofdgebouw, bijgebouwen en een schuur (Het Lokaal). Plattegronden zijn levensloopbestendig óf eenvoudig levensloopbestendig te maken (hoe dit werkt? Zie paragraaf 2.8) Niet-commerciële short stay (tijdelijke noodhuisvesting) In de kap van Het Lokaal willen we een niet-commerciële vorm van short-stay realiseren. Een vorm van tijdelijke (nood)huisvesting zonder dat er sprake is van echte huur. De kap van Het Lokaal wordt daarmee een soort “logeerkamer” maar dan voor “logees” die het echt nodig hebben en niet voor het plezier of omdat het goedkoper is. Alleen al in ons eigen netwerk zien wij er behoefte is aan een dergelijke voorziening. Enkele (recente) voorbeelden van situaties waarin wij zouden kunnen voorzien:  Een echtpaar dat in scheiding ligt, weinig geld heeft, terwijl het goed is dat één van beiden tijdelijk ergens terecht kan.  Een moeder met baby wordt uit huis gezet waarbij de baby dan naar jeugdzorg zou moeten en de moeder op straat wordt gezet.

p.22




Hulpverleners werkzaam in het buitenland (van rode kruis t/m zendelingen) die tijdelijk weer in Houten zijn.

Woningcorporatie Viveste en de gemeente Houten kunnen allebei een belangrijke rol vervullen in het doorverwijzen van mensen die hiervan gebruik kunnen maken. Het is geen permanente woonfunctie en niet bedoeld voor lange permanente bewoning. Er zal uiteraard een financiële bijdrage gevraagd worden (onkostenvergoeding). In sommige specifieke situaties is er wellicht geen bijdrage mogelijk. Een belangrijk uitgangspunt is ook dat deze voorziening absoluut niet mag concurreren met andere commerciële alternatieven. Net zoals de onderdelen in de Krachtfabriek niet mogen leiden tot concurrentie met bijvoorbeeld de fietsenmaker in het dorp.

2.3 Doelgroep Doelgroep: mobiele senioren en actieve inwoners Voor de acht Parkwoningen richten we ons op de doelgroep senioren in de leeftijdscategorie van 55 tot circa 70 jaar. We bouwen voor deze doelgroep (betaalbare) koopwoningen. Er zijn verschillende woningtypes in verschillende prijsklassen. Op basis van de huidige situatie liggen de indicatieve verkoopprijzen tussen de € 200.000 en € 300.000 VON2. De woonlasten zijn laag omdat de Parkwoningen energieneutraal zijn. Voor de tien woningen aan het hofje (Het Nieuwe Wonen) richten we ons op een gemengde groep van 55 plussers gecombineerd met enkele (kleine of grotere) gezinnen. Er is een initiatiefgroep gestart en nieuwe geïnteresseerden moeten uiteraard passen in de groep en zich aangesproken voelen tot de gedeelde waarden en zich (meer dan standaard) willen inzetten voor de buurt en het (samen met de buurt) laten functioneren van Het Lokaal. Alle achttien woningen in ons plan zijn geschikt voor senioren en zijn levensloopbestendig (of snel en goedkoop aanpasbaar, zie paragraaf levensloopbestendigheid). Het plan is voor minimaal 75% bestemd voor senioren.

Grootste groep van ca. 55 jaar (tussen 2015 en 2020

[11] Onze doelgroep demografisch gezien (bron: PBL)

2

De precieze verkoopprijzen worden pas bepaald bij start verkoop en is ook afhankelijk van de wensen van de eindgebruiker. Deze inschatting is gemaakt op basis van een onderbouwd makelaarsadvies in de huidige marktsituatie. Er kunnen dus geen rechten aan worden ontleend maar het geeft wel een goede indicatie. p.23

De doelgroep wil grondgebonden koopwoningen Wij bouwen levensloopbestendige grondgebonden woningen voor de senioren. Niet alleen voor de senior van nu maar juist ook de senior van de toekomst. Houten is allang niet meer de groeikern waarin alleen jonge gezinnen wonen. Er is na dertig jaar veel diversiteit én een toenemende vergrijzing. De vergrijzing is er met name in Houten Noordoost. Het zijn de bewoners van het eerste uur van wie de kinderen het huis uit zijn en nog wonen in een (grote) eengezinswoning. Iets kleiner zou prima kunnen, maar wat zijn goede alternatieven? In Houten zijn nauwelijks betaalbare (grondgebonden) woningen speciaal voor senioren. Juist op deze doelgroep willen we ons richten. Zeker de vitalere groep senioren ziet zich vanuit een eengezinswoning niet gelijk op een balkon zitten. Die stap is groot. Te groot zelfs voor een bepaalde groep senioren. De tuin mag echter wel wat kleiner en beheersbaarder worden. Tegelijk wil deze groep wel de mogelijkheid houden zelf in de tuin te werken en het gevoel van vrijheid te blijven houden. Ook is er nog steeds een aanzienlijke groep ouderen die een koopwoning, zeker een die goed is toegerust op hun toekomst, als een nuttige investering zien. Dit zien wij ook terug in het stuk Bouwstenen Woningprogrammering 2012 van Companen waarin staat dat 68% van de mobiele senior op korte termijn en 63% op de lange termijn een voorkeur heeft voor kopen. Voor de gehechte senior is dit nog steeds 20 % en 28%. Betaalbaarheid is voor deze doelgroep belangrijk. Men wil liever geen hypotheek meer afsluiten en heeft het liefst nog wat geld (overwaarde) op de bank. Dat is ook nodig om in de toekomst goede zorg te kunnen blijven betalen. De gemiddelde WOZ waarde in Houten Noordoost van een eengezinswoning ligt (gemiddeld) tussen de € 200.000 en € 280.000. Dit zijn ook prijscategorieën die in ons plan zijn meegenomen. Verhuizen naar een nieuwe grondgebonden koopwoning die levensloopbestendig, energiezuiniger, lagere onderhoudslasten én in dezelfde buurt ligt wordt dan verleidelijk.

[12] Zicht op de Parkwoningen

p.24


Huurwoningen: voldoende aanbod in het centrum én minder aanpasbaar Tegenwoordig is er veel aandacht voor het tekort aan vrije sector huurwoningen. Wij hebben daarom ook onderzocht of commerciële huurwoningen op deze plek het soort woning is waar de senioren uit Houten Noord behoefte aan heeft. Onze conclusie is dat een grondgebonden koopwoning het beste aansluit bij de behoefte die senioren in Houten Noord(oost) hebben. Hiervoor hebben wij de volgende argumenten.  In het centrum zijn al veel huurwoningen in de sociale huur en in de vrije sector huur met een gelijkvloers woonprogramma en de nabijheid van voorzieningen. De meerwaarde zit in de combinatie van levensloopbestendige grondgebonden koopwoningen met tuin. Bewust is er niet gekozen voor vrije sector huur, omdat die in het centrumgebied al goed vertegenwoordigd is.  De maandlasten zijn bij huren hoger dan bij kopen. Senioren die kopen willen zeker nog twintig tot dertig jaar wonen in hun nieuwe woning. Dat is de helft van een wooncarrière. Naar onze mening is het risicovol om ervan uit te gaan dat een senior de bestaande woning “casht” om vervolgens het vrijgekomen geld te moeten gebruiken aan jaarlijkse stijgende huren.  De woningen moeten aanpasbaar zijn en huurwoningen zijn dat niet. Niet alleen aangepast aan de behoefte in het eerste jaar waarin iemand net nieuw is. Ook aanpasbaar over tien of twintig jaar. Als er bijvoorbeeld aanvullende zorg nodig is of men de slaapkamer tóch beneden wil. Een huurwoning is niet makkelijk aanpasbaar. Men is afhankelijk van de commerciële verhuurder en specifieke klantwensen (maatwerk) zijn vanuit de verhuurder meestal te duur óf te risicovol (want wil de volgende huurder het ook?).  Wij hebben de indruk dat mensen die in de wijk De Haag en De Weiden wonen niet snel de stap naar een commerciële huurwoning zullen maken.  Ons woningtype, architectuurstijl en stedenbouwkundige setting sluit perfect aan bij deze locatie. Bij commerciële huurwoningen is de belegger gericht op het product (verhuurbare woning) en niet gericht op de buurt en de locatie-specifieke kenmerken. Belangrijkste bronnen onderbouwing woningbehoefte en wonngtype De onderbouwing van onze analyse is terug te lezen in diverse bronnen. We noemen hierbij de belangrijkste bronnen die ten grondslag liggen aan onze analyse met in een paar bullets de belangrijkste elementen die van toepassing zijn op “onze” locatie en de beoogde doelgroep. Bouwstenen woningbouwprogrammering van Companen (gem. Houten 2012)  Doelgroep gehechte senioren en mobiele senioren passen het beste op herontwikkelingslocaties zoals de locatie aan de Putterhaag. Op locatie De Slinger wordt niet gebouwd voor senioren waarmee er extra veel behoefte zal zijn op de overgebleven locaties. (pagina 28 en 29)  Mobiele senioren hebben een grote voorkeur voor koop (ongeveer 2/3), het liefst op een plek in de buurt in de nabijheid van voorzieningen. (pagina 22) Regionale woonvisie BRU  Behoefteontwikkeling: stijging van > 40% (pagina 28, 30 en 39)  Grote opgave voor bestaande bouw en nieuwbouw Notitie Zorgvriendelijke wijken Houten (gem. Houten, 2011)  Aanbeveling voor een zgn. “proeftuin zorgvriendelijke wijken in Houten Noord-West”. De onderliggende analyse is ook van toepassing op Noordoost (verdwijnen scholen, vergrijzing, behoefte aan sociale cohesie, etc.)

p.25

Factsheet Houten Noord (gem. Houten, 2014)  Woningbouw voor ouderen, jongeren en bijzondere doelgroepen  Ontwikkeling voldoet aan de wensen en behoeften van de toekomstige bewoner  Bij elke herontwikkeling is veel aandacht voor participatie van omwonenden en andere stakeholders SmartAgent: Ondersteuningsbehoefte ouderen:  Senioren in Houten in de leeftijd 65-75 jaar heeft meer dan 50% een eigen huis. En dus vermogen in stenen. Hiervan heeft de grootste groep ook een redelijk inkomen.  Er is echter ook een hele groep (20%) die het vermogen wel in stenen heeft, maar een laag inkomen. Deze groep zou dan kunnen “doorschuiven” naar een nieuwe betaalbare koopwoning. Zeker als de woning energieneutraal is.  Link:http://smartweb.smartagent.nl/ondersteuningsbehoefte%20ouderen/ SmartAgent: Leefstijlen Houten Noordoost  Qua leefstijl is er volgens het onderzoek bij de ouderen vooral een grote groep in de groene categorie (“bescherming”, “zekerheid”) en een wat kleiner gedeelte blauw en geel.  Een specifiek onderzoek van Smart Agent geeft aan dat in de Hagen voornamelijk de gele leefstijl vertegenwoordigd is. Bij deze stijl past harmonie, ontmoeting en verbondenheid.  Link: https://www.houten.nl/burgers/overheid-en-democratie/uw-meningtelt/participatie/toolkit-leefstijlen/ [13] Data uit “Smartagent”: leefstijl en welstandsniveau ouderen in Houten

p.26


2.4 Ons plan is energie-neutraal Ons plan is in totaal energieneutraal. Dat wil zeggen dat alle woninggebonden energie per saldo 0 is (EPC 0). Als ons plan wordt gerealiseerd dat wekken we minimaal 60.000 kWh aan elektriciteit op. Dit bespaart bijna 34 ton CO2 per jaar3. Bewoners besparen ook. Ten opzichte jaren ’80 woning bespaart de koper door alle duurzame maatregelen (gemiddeld) tussen de € 1.000 en € 1.500 per jaar aan energiekosten. Op basis van de huidige technische stand van zaken willen wij ons plan energieneutraal maken door middel van de volgende maatregelen:  Zeer goed geïsoleerd (RC 6/4,5/6)  Goed geïsoleerde deuren (1,6 W/m2K)  Goed geïsoleerde ramen / kozijnen (1,2 W/m2K)  Goede HR-combiketel met laag temperatuur vloerverwarming  Comfortabel ventilatiesysteem op basis van CO2-meting  Gemiddeld 14 full-black zonnepanelen per gebouw (inclusief Het Lokaal) De technieken moeten aansluiten bij de doelgroep ouderen. Dat betekent dat systemen zo eenvoudig mogelijk moeten zijn (ramen moeten gewoon open kunnen), makkelijk te bedienen en lage onderhoudskosten. Een zonneboiler is bijvoorbeeld niet zo geschikt omdat de vraag naar warm (tap)water veel lager is dan bijvoorbeeld een gezin met tieners. De woningen worden voorzien van laagtemperatuur vloerverwarming. In de toekomst kunnen bewoners dan (alsnog) vrij eenvoudig overschakelen op een energievoorziening zonder gas. Nu is dat helaas financieel nog niet haalbaar en zorgen alternatieven (zoals een warmtepomp) voor een hoog energieverbruik. Nederland produceert ongeveer 10% duurzame elektriciteit (de opwekking door alleen de energieproducenten ligt lager) en daarmee is een gasloze woning in de komende tien jaar helaas nog niet heel duurzaam. Elektriciteit uit kolencentrales heeft een zeer hoge CO2-uitstoot. Wij bevelen aan om vooral zoveel mogelijk duurzame energie op te wekken en te stimuleren dat kopers (nog) meer zonnepanelen aanschaffen.

3

Gemiddeld 14 zonnepanelen per gebouw, met 19 gebouwen. Minimaal 265 Wp per paneel. Volgens MilieuCentraal is de milieubelasting van elektriciteit 0,56 kg CO2 per kWh. p.27

2.5 Hergebruik schoolgebouw: van sloop naar nieuwbouw (Cradle2Cradle) Voorstel: hergebruik sloopmateriaal Duurzaamheid gaat verder dan alleen het bouwen van zuinige woningen en het opwekken van duurzame energie. Wij willen delen van ons plan realiseren van sloopmateriaal afkomstig uit het huidige schoolgebouw. Dit is haalbaar én betaalbaar. Met de huidige kennis over de beschikbare materialen uit het schoolgebouw denken wij de (een onderdeel van) de volgende zaken te kunnen realiseren:  Het Lokaal (het buurthuis)  Fietsenberging  Fundering parkeerplaatsen  Maaiveldinrichting (bijvoorbeeld bankjes) Materiaal dat wij in ieder geval zouden kunnen gebruiken:  Dakpannen    

Bakstenen Hardhout Deuren Gebroken puin (voor de wegfundering)

Het opnieuw gebruiken van (sloop)materiaal bespaart reduceert de uitstoot van CO2 en NOx. Het bespaart ook grondstoffen en energie die nodig zijn bij het produceren van nieuw bouwmateriaal. Ook zorgt hergebruik voor minder milieubelasting bij het slopen. Er hoeft minder afgevoerd en verwerkt te worden. Aan de buitenzijde van de woningen wordt alleen houtwerk toegepast dat duurzaam is geproduceerd Inspirerende voorbeelden zijn er steeds meer in Nederland. Een goed voorbeeld is de woningcorporatie Woonbedrijf (Eindhoven) die met de “Circulaire Fabriek” sloopmateriaal nieuw leven inblazen. Zo zijn er meer grote partijen waarin duurzaamheid en creativiteit elkaar versterken. Samenwerking met de gemeente is essentieel Ons voorstel is niet alleen door ons uit te voeren. Wij hopen op een positieve houding van de gemeente om het plan verder te verduurzamen door het toepassen van hergebruik bij sloop. Wij verwachten dat er per saldo enige meerkosten zullen zijn door het hergebruik van materiaal. De kosten voor sloop, procesbegeleiding en architectkosten zullen hoger zijn. De kosten voor bouwmateriaal zullen echter lager zijn. Er is in ons netwerk voldoende expertise aanwezig om over C2C te adviseren en dit traject te begeleiden. Het adviesbureau BBN uit Houten heeft ervaring in dergelijke Cradle2Cradle projecten en heeft medewerkers die speciaal zijn gecertificeerd. Als de gemeente, net als wij, enthousiast is over ons voorstel dan is er in onze exploitatie budget beschikbaar om BBN een haalbaarheidsonderzoek te laten verrichten. Wij gaan graag in overleg met de gemeente om dit hergebruik te kunnen realiseren.

p.28


2.6 Aanvullende duurzame maatregelen Naast het energie-neutrale plan en het hergebruik van sloopmateriaal zijn er nog diverse andere duurzame maatregelen die we willen nemen. Niet alleen ruimtelijke of fysieke maatregelen. Duurzaamheid heeft óók te maken met ons eigen verbruik en ons eigen gedrag. Duurzaamheid begint bij minder energiebehoefte want we hoeven minder duurzaam op te wekken als we ook minder verbruiken. Daarom richten ons ook op bewustwording van duurzaam gedrag. Er zijn diverse mogelijkheden waaronder extra informatie over energiebesparing en een gesprek een energieadviseur die helpt om energie (en geld) te besparen. Het gaat vooral om de volgende zaken waar, zeker bij de doelgroep ouderen, met eenvoudige maatregelen het plan duurzamer wordt:  Koop energiezuinige apparaten bijvoorbeeld bij de aankoop van de nieuwe keuken.  Gebruik van ledlampen  Elektrisch koken  Stimuleren van autodelen  Stimuleren van het nemen van nog meer zonnepanelen Meer ruimtelijke / fysieke maatregelen zijn er ook zoals:  Mogelijkheid van opladen op de eigen parkeerplaats (van auto of scootmobiel)  Afkoppelen regenwater en gebruik van regentonnen  Hagen en bomen als duurzame inrichting en beschutte plek voor dieren zoals egels en vogels  Fruitbomen en (indien de kopers en buurt dat wensen) ook een moestuin

2.7 Domotica (thuistechnologie) Onze visie: domotica helpt maar vervangt niet de persoonlijke zorg De toepassing van domotica zorgt ervoor dat mensen langer in hun woning kunnen blijven wonen en de zorg bereikbaarder wordt. Technologie kan goed helpen om de dienstverlening (zoals zorg) goed en klantgericht te organiseren. Domotica is voor ons geen doel op zichzelf. Domotica is wel een middel om ons doel te bereiken; het moet ervoor zorgen dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. Het moet er juist niet voor zorgen dat mensen thuis gevangen zitten en alleen geholpen worden door technologische snufjes. Buurtbewoners zijn uiteraard geen zorgverleners. Mensen uit de directe omgeving kunnen echter wel een belangrijke rol spelen in het langer thuis blijven wonen. Het Lokaal kan bijvoorbeeld ook functioneren als gezamenlijke eetkeuken. Samen eten ontzorgt en zorgt voor verbondenheid. Domotica kan ervoor zorgen dat hulp, ook praktische hulp uit de directe omgeving, snel voor handen is. Graag willen we verder gaan dan standaard domotica die gericht is op het individu en de individuele zorgvraag. We zien mogelijkheden en kansen om te gaan verkennen op het vlak van het combineren van die “traditionele domotica” in huis en de mogelijkheden die Het Nieuwe Wonen en Het Lokaal kunnen gaan bieden in de toekomst voor de buurt en de bewoners. Misschien ziet de toekomst er wel als volgt uit  Dat iedereen straks via zijn/haar tablet/ipad aan kan geven welke avond je komt eten in Het Lokaal.  Een alarmeringssysteem waar buren ook een bericht krijgen (zoals LAS of gewoon een appgroep).  Of specifieke wensen die vanuit de eindgebruiker(s) komen.

p.29

Eenvoudige systemen met veel mogelijkheden Voor senioren is het van groot belang dat domotica makkelijk en simpel te bedienen is. Het moet in de basis gaan om verbeteren van de zelfredzaamheid. Opties als comfort en gemak kunnen bewoners zelf toevoegen. De simpelste manier om domotica in huis toe te passen is via de wifi dan wel een internetaansluiting. Mensen kunnen dan zelf met de telefoon of tablet de voor hen belangrijke zaken regelen. Het allerbelangrijkste, zorgen dat als er wat gebeurt iemand binnen de kortste keren er is om hulp te bieden, staat daarbij voorop. Thuis kan gelijk via de telefoon of tablet, met een simpele druk op de knop, iemand worden gealarmeerd. Het gaat dan om een familielid of vriend. Wanneer wordt gealarmeerd via de telefoon of tablet ontstaat meteen een videoverbinding. Dan kan worden uitgelegd wat er aan de hand is. Buitenshuis zorgt het indrukken van de medaillon of armband ook voor een signaal. Het is dan meteen duidelijk voor de ontvanger van het bericht waar diegene is. Wanneer er iemand op vakantie gaat, meldt hij zich af uit de kring van de mantelzorgers. Ervaringen met dit systeem wijzen erop dat de senioren hiermee prima uit de voeten kunnen en anders goed op weg worden geholpen door hun kinderen of bekenden. De app kan worden geüpgraded met functies als brandbeveiliging, bedienen van thermostaat en lampen etc. precies daar waar behoefte aan is.

2.8 Levensloopbestendig De woningen levensloopbestendig De woningen zijn levensloopbestendig en geschikt voor bewoning met een verminderde mobiliteit. Wij hebben in bijlage 7.5 vier voorbeeldplattegronden die dit aantonen (en op groter formaat in ons bijgevoegd Ontwerp op pagina 18). Maatregelen in de woning zijn bijvoorbeeld.  Volledige toe- en doorgankelijkheid van de woning zelf (zoals gangbreedtes, draaicirkels en brede deuren)  Drempelloos  Voorzieningen voor domotica (waaronder audio/videosysteem)  Vanuit zithouding bedienbare ramen  Beugels bij toilet en douche (indien gewenst)  Inloopdouche zonder drempel  Goede aansluiting van toegangspad bij achter- of voordeur, zonder treden

Maatwerk en persoonlijke keuzevrijheid is belangrijk Kopers hebben zowel keuze uit verschillende beukmaten als de keuze uit twee verschillende basisplattegronden per beukmaat. Hierdoor ontstaan veel mogelijkheden. In bijlage 7.5 staan de twee voorbeelden van de woningplattegronden. Wij bieden deze keuze omdat dé senior niet bestaat. Er is onderscheid tussen jongere ouderen en oudere ouderen die ook weer onderling enorm kunnen verschillen in vitaliteit en financiële

p.30


draagkracht. Ook heeft deze groep veel levenservaring. Ze beslissen zelf wel wat voor hen het beste is, zeker bij het kopen van een huis. Maar dat moet dan wel een huis zijn waarin ze willen blijven wonen, ook als er in de toekomst een zorgvraag zal zijn. De meeste woningen (van 6,60 meter en breder) zijn geschikt te maken volgens de eisen van Woonkeur. Een certificering van Woonkeur heeft consequenties voor de indeling van de ruimtes. De doelgroep vanaf 55 jaar heeft nog niet altijd de behoefte om aan deze certificering te voldoen omdat dat te beperkend is voor de keuzevrijheid. Een certificering is daarom optioneel voor de koper. Zoals aangeven is de basiswoning al levensloopbestendig, rolstoelvriendelijk en snel (en tegen lage kosten) aanpasbaar. Zonder meerkosten de plattegrond wijzigen De koper mag zelf besluiten of de badkamer en slaapkamer op de begane grond óf op de verdieping gebouwd moet worden. Het is een optie zonder meerkosten. Zie afbeelding 14 hieronder als één van de voorbeelden. Meer voorbeelden staan in 7.5. Bij aankoop van de woning mogen mensen zelf de plattegrond kiezen. Er zit dan geen verschil in de verkoopprijs. Tegelijk kan het zo zijn dat mensen die een plattegrond hebben gekozen op termijn zullen kiezen voor een andere plattegrond. Ook kan het zijn dat mensen die een plattegrond hebben gekozen het huis willen verkopen aan kopers die graag een ander plattegrond willen. Beide is goed mogelijk, de plattegronden voorzien in deze flexibiliteit. De crux is de plaats van de keuken. Deze moet in beide gevallen op dezelfde plek zitten. Het verplaatsen van de keuken is namelijk zowel kosten(verleggen van de leidingen en verplaatsen of nieuw aanschaffen van een keuken) als tijdrovend.

[14] Een voorbeeld van een levensloopbestendige plattegrond (in de bijlage meer voorbeelden)

p.31

3 Maatschappelijke betrokkenheid Dit plan is vanuit maatschappelijke betrokkenheid ontstaan. We hopen zo ook te stimuleren dat de eindgebruikers, de buurt en andere stakeholder zich gaan participeren. Zich verbonden voelen met dit plan en zich inzetten voor het plan en bovenal zich inzetten voor elkaar.

3.1 De eindgebruiker De eindgebruiker is in beeld Omdat de eindgebruiker zo belangrijk is, hebben we al contact met een groep huishoudens uit Houten (senioren en gezinnen) die meer dan geïnteresseerd zijn in het wonen aan het hofje (Het Nieuwe Wonen). Met name de visie om met elkaar te wonen, een stuk leven te delen en te werken aan een netwerk in de wijk, zijn de aspecten die hierbij van belang zijn4. Tijdens de Inloopavond hebben we van diverse omwonenden gehoord die belangstelling hebben voor een Parkwoning. De belangstelling is groot, omdat er ook een ideëel uitgangspunt is bij dit projectplan. Dat blijkt mensen makkelijker te trekken en te enthousiasmeren. Je koopt echt je eigen woning op je eigen plek maar ook in verbondenheid met de buurt en de directe buurtbewoners. Juist ook dat aspect is voor senioren een prettige en veilige gedachte. De eindgebruiker hebben we ook in beeld gekregen aan de hand van het onderzoek wat we gedaan hebben en de gevoerde gesprekken met deskundigen in de gemeente Houten waaronder een in ouderenhuisvesting gespecialiseerde makelaar (Wendy Hiele). Ook vanuit de ouderenbonden hebben we vernomen dat er veel behoefte is aan ouderenwoningen en dat met name betaalbaarheid een belangrijk punt is. Juist in de koop zijn er weinig mogelijkheden voor mensen die vermogend zijn en dit vooral in de stenen hebben en zodoende lage woonlasten. Door het onderzoek hebben we besloten dat het nog niet noodzakelijk is om nu al contact te leggen met de potentiele kopers van de parkwoningen anders dan via de kanalen die we al gebruikt hebben in het informeren van de buurt en wijk over dit initiatief. Wij willen potentiële kopers ook de zekerheid bieden dat het plan ook gerealiseerd gaat worden. Dat verhoogt in hoge mate de betrokkenheid. Zeker vanuit potentiële kopers uit de buurt.

4

[15] Het Nieuwe Wonen in wording (eindgebruikers in beeld)

Desgewenst is een lijst met namen en intentieverklaringen te overhandigen. Uit oogpunt van privacy hebben wij deze namen niet in de bieding opgenomen.

p.32


De eindgebruiker participeert De koper en eindgebruiker worden in dit plan betrokken, zodat het aansluit bij de individuele woonwensen. Wanneer we dit plan mogen realiseren zullen we diverse informatieavonden organiseren om vroegtijdig potentiële kopers te kunnen betrekken. Wij vinden het belangrijk om de ouderenbonden hierin actief te betrekken. De contacten met de ouderenbonden zijn gelegd (via de voorzitter van de SBOH). Daarnaast willen we ook nadrukkelijk de geïnteresseerde bewoners van boven de 55 jaar met een (koop)woning in de Hagen en de Weiden uitnodigen voor een informatieavond. De koper bepaalt De koper heeft de vrijheid om de woning volgens zijn eigen wensen in te richten. Hieronder staan de belangrijkste onderdelen waar de koper invloed op heeft:  We gaan plattegronden voorleggen aan een groep geïnteresseerde kopers en nemen we opmerkingen mee voordat verkoop gereed maken.  Volledig wonen op de begane grond (inclusief natte ruimtes, slaapkamer, etc.) of liever een meer gebruikelijke indeling?  Door inbreng op een avond voorafgaand aan de daadwerkelijk verkoop of de juiste breedte wordt aangebonden. Hier kunnen we nog in schuiven.  De plekken van de stopcontacten, contactdozen, etc. zelf te bepalen waarbij extra aandacht is voor de bereikbaarheid vanuit een rolstoel.  De aansluitingen in de keuken worden gratis verlegd, ongeacht bij welke leverancier de keuken wordt gekocht.  Mogelijke uitbouwen op de begane grond én op de verdieping zoals bijvoorbeeld een dwarskap.  Verschillende indelingen voor de achtergevel. Naast de bovengenoemde opties en de bekende standaard opties als uitbouw, dakkapellen en achtergevelindelingen zijn er uiteraard ook allerlei opties op het gebied van duurzaamheid (nog meer zonnepanelen), domotica, etc.

3.2 Relatie met de buurt en wijk De buurt doet mee Het unieke van dit plan is dat we de eigenheid van de buurt en de wijk zoveel mogelijk willen behouden. Dit doen we door de aangepaste bouwstijl goed in de omgeving te laten passen, maar ook door dit woonconcept optimaal te laten aansluiten bij de wijk en buurt. We hopen dat de omwonenden en buurt dit plan nog verder gaan omarmen en dat het plan in grote betrokkenheid wordt gerealiseerd. Bij de bepaling van de doelgroep is al aangegeven dat gekeken is naar de wijk, de bewoners en de leefstijl van hen. Als initiatiefnemers, de betrokken potentiele kopers en adviseurs is er een sterke verbondenheid met Houten en in het bijzonder met de wijk. Wat ons betreft is een voorrangsregeling voor mensen uit de eigen buurt/wijk/Houten erg belangrijk bij de realisatie van deze locatie. We streven naar veel maatschappelijke verbondenheid, ook van de kopers, zodat we ook gemakkelijker de sociale impuls in de buurt verder vorm kunnen geven samen met de buurtbewoners. De buurt en wijk krijgt een belangrijke rol bij het nadenken over de sociale functie van Het Lokaal en de wijze waarop binnen de Hagen gewerkt kan worden aan het verbinden van sociale netwerken, zodat er een prettige en leefbare zorgzame buurt ontstaat.

p.33

Geslaagde Inloopavond Op dinsdagavond 29 september is er een Inloopavond voor de buurt gehouden. Het concept plan is getoond en omwonenden konden vrij reageren. Het verslag van deze inloopavond is bijgevoegd als bijlage bij deze bieding. Hieronder staat een samenvatting van deze (geslaagde) avond. Er waren 31 omwonenden die zich geregistreerd hebben. Er zijn veel gesprekken gevoerd en relatief veel bezoekers hebben een schriftgelijke reactie gegeven. Wij hebben de volgende vijf onderwerpen het meest gehoord en/of gelezen. Er is ook goed gebruik gemaakt van de reactiekaarten. Er zijn 20 reactieformulieren ingeleverd (met meerdere reacties per formulier) . Als we uitgaan van de huishoudens op de lijst, heeft meer dan 80% de moeite genomen ons schriftelijk feedback te geven op de plannen. Deze schriftelijke reacties hebben wij hieronder aangevuld met onze eigen waarneming tijdens de avond. 1. Enthousiasme over de opzet, architectuur en de vriendelijkheid van het plan Uit de reacties blijkt dat de omwonenden het een aangenaam plan vinden om te zien en het ervaren als een aanvulling op de buurt. Het is de combinatie van vormgeving , woningtype en inpassing die men als prettig ervaart. Vrijwel niemand die het erg vindt om op de plek van de voormalige noodlokalen woningen te hebben. Bij elkaar zijn er vijftien reacties met positieve opmerkingen over het plan en de laagbouw. Zolang er maar plek is om te spelen en de woningen goed zijn vormgegeven en passen in de buurt. 2. Er zijn zorgen over het parkeren en er is momenteel parkeeroverlast Een aantal omwonenden heeft aangegeven momenteel overlast te ervaren van mensen die parkeren in de buurt. Zoals forensen die naar Utrecht moeten. De grote wens is dat de nieuwe woningen ook voorzien worden van voldoende parkeerplaatsen. Liefst op eigen terrein. Onze idee om het parkeren voor de nieuwe bewoners geheel nieuw op (afsluitbaar) mandelig terrein te realiseren is daarom positief ontvangen. 3. Er is behoefte aan een (hernieuwde) ontmoetingsplek na het verdwijnen van de school De school en het schoolplein vormden een belangrijke ontmoetingsplek in de buurt. Deze plek is helaas verdwenen. Zowel voor het spelen als voor de ontmoeting vindt men het prettig dat er een goede (openbare) speel- en ontmoetingsplek terug komt. 4. Wordt “Het Lokaal” van de nieuwe bewoners of ook van de buurt? De (juridische) vorm van Het Lokaal was bij de presentatie nog niet helemaal uitgedacht. Er waren diverse vragen of Het Lokaal wel echt voor de buurt wordt of meer exclusief voor de nieuwe bewoners van het plan. 5. Zijn de woningen ook voor ouderen uit de buurt? Omwonenden zouden het mooi vinden als ouderen in de buurt die behoefte hebben aan een seniorenwoning zouden kunnen doorstromen naar dit plan. Diverse opmerkingen en tips hebben geleid tot het verbeteren van het plan. Ook dit is in het verslag opgenomen. [16] Inloopavond voor de buurt op 29 september jl.

p.34


3.3 Relatie met andere partijen Met deze herontwikkeling is het de bedoeling om de sociale samenhang ook in de andere wijken en buurten te verhogen. Dit doen we door met elkaar aan de slag te gaan met een netwerk in de wijk en de bewoners daarin het voortouw te laten nemen. Voor wat betreft Het Lokaal en de sociale functie is contact geweest met enkele partijen die actief zijn in Houten. Een belangrijke partij is Van Houten&Co. De Meerkoet ligt dichtbij de locatie. Vanuit het opbouwwerk in de wijk is heel enthousiast gereageerd op dit initiatief. Het Lokaal is aanvullend op het gebruik (en functie) van De Meerkoet. Zeker als de huidige school gaat verdwijnen waar Van Houten & Co ook gebruik maakt van een (qua grootte) vergelijkbaar gebouw. De Meerkoet is een buurthuis voor heel Houten Noordoost. Het Lokaal gaat zich meer richten op de directe omgeving van De Haag en De Weiden en kan ruimte bieden aan een aantal buurtfuncties die nu onderdak hebben gevonden in de bestaande school. Er is concreet gesproken met bijvoorbeeld het bestuur van het Repair Café. Mocht het Repair Café in de toekomst geen onderdak meer kunnen vinden in de krachtfabriek of niet meer in een buurt kan participeren dan bieden wij graag Het Lokaal aan als basis voor het Repair Café. Het feit dat het Repair Café in de buurt (nu in de bestaande school) een veel hogere opkomst heeft dan in het Kringloopcentrum toont aan dat het ook echt een buurtfunctie heeft. Blijkbaar sluit het erg goed aan op de behoefte van mensen die in de directe omgeving wonen. Ons initiatief maakt gebruik van bestaande netwerken en organisaties en wil de aanwezige kennis en ervaring benutten. Omdat wij zelf in Houten wonen en bekend zijn met veel netwerken is de samenwerking natuurlijk, zijn we benaderbaar en het is relatief eenvoudig te organiseren.

3.4 Samenvatting krachtenveld en participatieplan De krachtenveldanalyse en participatieplan maken onderdeel uit van onze bieding. In bijlage 7.3 is de krachtenveldanalyse en het participatieplan bijgevoegd. Deze paragraaf is een samenvatting van de bijlage met daarin de rol en invloed van de “belangrijkste” stakeholders. Eindgebruikers:  Invloed op woning: welke technische oplossingen, wensen voor uitbouw of extra voorzieningen, etc.  Meedenken over invulling en participatie van Het Lokaal Omwonenden:  Meedenken over openbare ruimte  Meedoen met Het Lokaal (buurtbewoners in Stichting Het Lokaal?)  Actief op de hoogte houden van de voortgang  Heel benaderbaar zijn: geen partij op afstand  Formele participatie via bestemmingsplan en omgevingsvergunning Ouderenbonden (SBOH):  Actief benaderen en overleggen met de bonden  Actief informatie delen over de voortgang en mogelijkheden van het plan  Betrekken potentiële eindgebruikers vanuit de ouderenbonden  Gebruik maken van kennis en ervaring om het plan beter aan te laten sluiten bij de behoefte van senioren (opmerkingen en tips die wij vooraf hebben gekregen zijn waar mogelijk ook verwerkt in het plan en in deze bieding).

p.35

Gemeente Houten:  Faciliteren participatie met kennis en gebruik maken van bestaande netwerken en samenwerkingsverbanden  Positieve grondhouding om het plan te realiseren en waar mogelijk te verbeteren. Een standaard houding zoals tegenover een commerciële ontwikkelaar past niet bij de opgave en de uitvraag van deze locatie.  Samenwerking om het bestaande schoolgebouw te hergebruiken voor nieuwbouw Van Houten & Co  Uitwerken samenwerking en kruisbestuiving  Gebruik maken van het (uitgebreide) netwerk Viveste  Beoogd partner bij doorverwijzen voor de niet-commerciële short stay (tijdelijke noodhuisvesting)

p.36


4 Kwaliteit openbare ruimte Eigenlijk zou dit hoofdstuk alleen moeten gaan over het speelplein bij Het Lokaal. De resterende maaiveldinrichting in het project wordt namelijk mandelig. Het parkeren inclusief de ontsluiting, de nieuwe padenstructuur rond het woonhof, de hoftuin en de moestuin: allemaal mandelig. Tegelijk krijgt het wel kwaliteit. Het wordt Houtens, met fruitbomen en dorpse, nette bestrating. Daarnaast is het mandelig terrein openbaar toegankelijk. Dat is immers de drager van ons initiatief: samen met de buurt. Daar hoort ook een laagdrempelige manier van bezoeken bij. Er komen nadrukkelijk geen hekken rond dit terrein. De wijze waarop de woningen zijn georiënteerd en de dynamiek rond de woningen en Het Lokaal zullen ervoor zorgen dat het wel anders aanvoelt dan gangbaar openbaar gebied. Hierdoor gedraagt de bezoeker zich automatisch gepaster. Het speelplein wordt in samenspraak met de gemeente verder vormgegeven en zal voldoen aan de eisen die de gemeente normaal gesproken stelt bij een dergelijk plein (vergelijkbaar met de huidige situatie maar dan kleiner en bedoeld voor jong én oud).

4.1 Parkeeroplossing Het nieuwe plan voorziet geheel in de eigen parkeerbehoefte. Er komt geen extra parkeerdruk vanuit het plan op de omgeving. De 34 benodigde parkeerplekken (waarvan 1 voor de noodopvang op de eerste verdieping van Het Lokaal) komen allen op mandelig terrein. In het separate Ontwerpboek is een pagina gewijd aan dit onderwerp. Omdat verreweg de meeste woningen bestemd zijn voor senioren die al gelijk of wellicht op termijn slecht ter been zijn, moeten de parkeerplekken wel altijd beschikbaar zijn voor deze bewoners. De toekomstige kopers kopen dus een huis met daaraan gekoppeld één of twee parkeerplekken. Hoe we deze parkeerplekken ook in de praktijk beschikbaar houden onderzoeken wij nog. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van actieve bewoners, een op afstand bedienbare paal bij de inrit dan wel parkeerbeugels die op afstand te bedienen zijn. Dit is een punt van nadere uitwerking waar ook de eindgebruikers iets over te zeggen hebben. Zoals gezegd zal dit systeem altijd in dienst moeten staan van het open en transparante karakter wat de nieuwe woningen krijgen. Voor fietsers en voetgangers zal er altijd een vrije doorgang zijn.

4.2 Speelplaatsvoorziening Een goede speelplaats is een must voor ontmoetingsplaats die we in gedachte hebben. Het openbare speelplein ligt aan Het Lokaal. Zo is er altijd toezicht en is er ook binnen een ontmoetingsplek. We richten het plein in met de huidige speeltoestellen die we ook gelijk opknappen. Dit is duurzaam en tegelijk vertrouwd. Veel omwonenden hebben hier zelf nog op gespeeld. Het is tijdloos en daardoor toekomstbesteding. Uiteraard leggen we dan ook deugdelijke valbeveiliging aan, conform de daarvoor geldende normen. We gaan voor een onderhoudsarme inrichting. We denken daarbij aan robuust bestratingsmateriaal en hergebruik van het materiaal dat momenteel al op het schoolplein ligt. Ook denken we aan goed te beheren en onderhoudsarme groenvakken. De

p.37

fruitbomen staan allen op mandelig terrein. De buurt kan, vanwege het openbare karakter, wel gewoon ‘meesnoepen’ van het fruit aan deze bomen. De speelplaats is echter niet alleen bestemd voor de mobiele jeugd. We willen ook nadrukkelijk rekening houden met de minder valide kinderen. Hier is meerdere keren aandacht voor gevraagd vanuit de buurt. Deze faciliteiten ontbreken nu. Het is waardevol voor de interactie in de buurt van deze kinderen om dezelfde ontmoetingsplek te hebben als de mobiele kinderen. Om de daartoe geschikte speelfaciliteit te kiezen, en het plein op de juiste manier in te richten, gaan we contact zoeken met de ouders van deze kinderen én met de Nederlandse Stichting voor het Gehandicapte Kind (NSGK). Niet alleen jongeren gaan hier spelen. Het is tegelijk ook bedoeld als ontmoetingsplek voor ouders en ouderen. We zoeken ook de verbinding met Het Lokaal om zo beide functies te versterken. De ontwerpen van bovenstaande voorzieningen worden vanzelfsprekend eerst met de gemeente Houten besproken. Als verantwoordelijke voor het beheer en onderhoud van dit plein wil je dat uiteraard goed geregeld hebben en een beslissende stem hebben in hoe het ontwerp eruit komt te zien.

4.3 Gemeentelijk onderhoudsareaal Door het grote oppervlak aan mandelig terrein en daarnaast uitgeefbaar terrein verkleint het onderhoudsareaal met circa 4.600 m² (zie pagina 20 van Het Ontwerp). De groenstrook waar voorheen noodlokalen stonden verdwijnt in zijn geheel uit de onderhoudsplanning van de gemeente. Ook het schoolplein is momenteel groter dan het plein zoal wij dat hebben geprojecteerd. Zowel qua verharding als groen (inclusief minder hagen) realiseert de gemeente met ons plan een besparing in de onderhouds- en beheerplanning. Het paadje ten westen van het plan langs het water blijft gehandhaafd. Als de gemeente én de buurt dat graag wil dan kan het pad ook verwijderd worden en op deze manier het plein verbreed worden. Dit bespaart de gemeente onderhoudskosten. De bestaande hagen blijven gehandhaafd en tevens in eigendom van gemeente.

4.4 Duurzame inrichting Eerder bespraken we al het duurzaam hergebruiken van de bestaande speeltoestellen en het handhaven van bestaande hagen. Ook de mogelijkheid van hergebruik van materialen uit de school in de toekomstige bebouwing is duurzaam. Het hergebruik van materiaal uit de school kan echter ook verder gaan. Wij denken daarbij aan puingranulaat onder de (bouw)wegen dat afkomstig is van de school. Door het puin op locatie te ‘breken’ ontstaat het granulaat dat uitstekend als wegfundering kan worden gebruikt. De mogelijkheden hiertoe en om hierin financieel bij te dragen (het spaart immers de transportkosten uit wat daarnaast ook nog eens duurzaam is) zoeken wij uiteraard graag nader met u uit. Door hergebruik van de bestaande schoolpleinbestrating richten we het nieuwe plein robuust en duurzaam in. Tenslotte koppelen wij het regenwater af. Dit laten we in de bodem infiltreren of voeren we af naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater. In geen geval lozen we het op het riool.

p.38


5 Financieel verdienvermogen Wij bieden de gemeente een marktconforme grondprijs. Een gegarandeerd bod door de ontwikkelaar en bouwer Bolton. Het plan heeft een hoog kwaliteitsniveau en blinkt uit in participatie. Het plan is in alle opzichten realistisch, uitvoerbaar en betaalbaar.

5.1 Grondprijs Onze geboden grondprijs is gebaseerd op bouwrijpe grond waarbij de school geheel gesloopt en het materiaal afgevoerd is. Het grondbod én de aanbetaling is gegarandeerd door Bolton Ontwikkeling. Desgewenst kan de bieding voorzien worden van een bankgarantie.

5.2 Bolton Ontwikkeling als risicodragende ontwikkelaar Bolton Ontwikkeling (onderdeel van Bolton Groep) beschikt over de competentie ‘risicodragend ontwikkelen’. Met deze competentie wordt bedoeld dat Bolton Ontwikkelaar aantoonbaar in staat is voor eigen rekening en risico deze ontwikkeling van een zekere omvang te realiseren.

5.3 Projectfinanciering De dekking is dus zoals gebruikelijk bij iedere ontwikkelaar: creëren van grondwaarde door de verkoop van nieuwe woningen ter dekking van alle stichtingskosten waaronder de gevraagde grondprijs van de gemeente. De aanloopkosten van het project worden voorgefinancierd door Bolton Ontwikkeling uit het eigen vermogen (reserve). Het betreft dan kosten als de architect, constructeur maar ook civiel adviseur, leges, marketing, etc.. Het betreft hier een voorfinanciering omdat de verkoop van de woningen uiteindelijk deze kosten weer dekt. Wanneer alle woningen voor start bouw zijn verkocht, zijn de aanloopkosten gelijk financieel gedekt. Mocht dit niet het geval en we beginnen met bouwen, zal het altijd maximaal 30% van het aantal woningen betreffen. Mochten er nog enkele woningen te koop zijn dat financiert Bolton deze voor. De investeringen van Het Lokaal worden volledig gefinancierd uit de vrijwillige inzet van de initiatiefnemers (en betrokken adviseurs) en uit de positieve cashflow van de verkoop. Er zijn daarmee geen kapitaalslasten voor Het Lokaal.

5.4 Exploitatie Het Lokaal De exploitatie van Het Lokaal is relatief eenvoudig omdat er geen kapitaalslasten zijn (net zoals bij De Meerkoet). Een nieuw gebouw vergt in de aanloopperiode ook nauwelijks onderhoud. De exploitatie valt onder de verantwoordelijkheid van de stichting Het Lokaal. De belangrijkste dekkingsbronnen voor de exploitatie zijn: tijdelijke (nood)huisvesting, opbrengst zonnepanelen, opbrengst uit incidentele verhuur en versnaperingen en (op voorhand financieel niet noodzakelijke) vrijwillige bijdragen. De jaarlijkse lasten zijn zeer laag (nog lager dan De Meerkoet) waardoor er geen financieel risico is bij de exploitatie. De exploitatie is niet afhankelijk van gemeentelijke subsidies of andere gemeentelijke bijdragen.

p.39

6 Huisvesten Krachtfabriek De Krachtfabriek heeft in de toekomst, nadat de school gesloopt is, behoefte aan een alternatieve locatie. Op basis van de indicatieve planning van de gemeente is er over anderhalf tot twee jaar pas een alternatieve locatie nodig. Eerder een alternatieve locatie aanbieden is een vorm van kapitaalvernietiging van de huidige (gratis) accommodatie en van het werk dat de Krachtfabriek heeft gedaan op de huidige locatie. Wij hebben alternatieve locaties onderzocht en komen tot de conclusie dat het voor geen van de partijen aantrekkelijk is om op korte termijn alternatieve huisvesting aan te bieden. Een aanbod voor de langere termijn is uiteraard niet mogelijk want het gaat om tijdelijke goedkope huisvesting en daarvoor zijn jaren van te voren geen afspraken over te maken. Met hulp van de gemeente en de Krachtfabriek zijn hier zeer waarschijnlijk wél goede afspraken over te maken en wij zullen ons daar voor inzetten. Behoefte van de Krachtfabriek De Krachtfabriek is ontstaan uit een inwonersinitiatief. Het is een functie voor heel Houten die wij als initiatiefnemers een warm hart toedragen. De Krachtfabriek is als inspiratieplek, werkplaats en broedplaats een waardevolle bijdrage voor werkzoekenden in Houten. Ook de Krachtfabriek is een bewoners- en Houtens initiatief en zodoende hebben we ook raakvlakken.

Wij hebben gesproken met het bestuur van de Krachtfabriek over de wensen en mogelijkheden voor alternatieve huisvesting. Hieronder puntsgewijs de belangrijkste conclusies uit deze gesprekken:  De Krachtfabriek leeft van dag tot dag en is minder gericht op een oplossing voor de huisvesting op de lange termijn. De toekomst bestaat uit mogelijkheden.  De Krachtfabriek wil het liefst onafhankelijk en in nauwe samenwerking met de gemeente opereren. Dat betekent dat zij liever niet op voorhand gebonden zijn aan een ontwikkelende partij (zoals wij zijn).  De Krachtfabriek heeft momenteel de hele school (1.200 m² vloeroppervlak) in gebruik. Op een alternatieve locatie zou minimaal 800 m² maar liefst een vergelijkbaar vloeroppervlak beschikbaar moeten zijn.  De Krachtfabriek is niet gebonden aan een buurt maar juist onafhankelijk. Waarschijnlijk is een locatie op een plek met veel werkgelegenheid meer wenselijk, aangezien de betrokkenen graag ook in het reguliere arbeidsproces weer een plek vinden.  Verhuizen naar een andere (tijdelijke) locatie is voor de Krachtfabriek helemaal geen probleem. Het is weer een nieuwe creatieve uitdaging die volop kansen biedt voor de Krachtfabriek. Ze vinden het prima om gebruik te maken van vrijkomende leegstaande goedkope locaties (kantoren, scholen, etc.).

Wij bieden beperkte ruimte voor buurtgerichte functies In ons plan is helaas geen plek voor het (her)huisvesten van de hele Krachtfabriek. Dit vraagt teveel ruimte (dus geen plek meer voor woningbouw) en teveel financiële middelen. We zouden niet genoeg geld hebben om dan nog te kunnen voldoen aan de minimale grondprijs.

p.40


In ons plan hebben wij Het Lokaal opgenomen als gebouw voor de buurt. In Het Lokaal kunnen activiteiten plaatsvinden die nu ook gebruik maken van bestaande school zoals het Repair Café, bewegen voor ouderen uit de buurt, etc. Er is uiteraard geen ruimte voor materialen, draaibanken, en een permanent gebruik door één gebruiker. Dat zou niet gericht zijn op de buurt maar gericht zijn op de functie. Nieuwbouw is erg kostbaar Het bouwen van een nieuw gebouw voor de Krachtfabriek zou een investering vergen van circa € 800.000 inclusief BTW (circa € 30.000 aan rente en afschrijving per jaar). Het is niet mogelijk om deze investering te doen vanuit de grond/vastgoedexploitatie van dit project. Ook is het zeer de vraag of nieuwbouw de meest passende oplossing is. De Krachtfabriek is een creatieve broedplaats. Bij nieuwbouw wil je als eigenaar (gemeente) ook zekerheid hebben dat de functie minimaal 10 jaar zal gaan gebruiken. Ook is het noodzakelijk dat een nieuw pand alternatief aanwendbaar is want wat als de Krachtfabriek nieuwe wensen heeft of misschien over tien jaar niet meer in de huidige vorm bestaat. Ons advies: trek samen op richting vastgoedeigenaren (gemeente of belegger) De Krachtfabriek heeft behoefte aan (tijdelijke) goedkope huisvesting waarbij er ruimte is voor creativiteit en een eigen invulling. Volgens ons zou de perfecte plek voor de Krachtfabriek zijn ergens aan De Molen óf in een andere buurt in een (deels) leegstand (school)gebouw van de gemeente. In Houten staat voldoende bedrijfsruimte leeg. Het is voor ons als “kleine” partij, zeker voor de uitslag van de biedingsprocedure, niet realistisch om te verwachten dat wij de beste deal met vastgoedeigenaren kunnen maken. Voor eigenaren / beleggers zijn wij als partij niet interessant genoeg. Als de gemeente zich in gaat zetten richting eigenaren, beleggers en leegstandsbeheerder dan zijn er zeker mogelijkheden. Eén voorbeeld om dit te illustreren. Het voormalige pand van Davilex aan de rotonde bij De Molen (tegenover HHRS De Stichtse Rijnlanden) staat al jaren grotendeels leeg. Er wonen enkele tijdelijke bewoners om te voorkomen dat het gekraakt wordt. Het grootste deel van het pand staat echter leeg. Dit is één voorbeeld maar in Houten zijn heel veel voorbeelden van een leegstandsbeleid van eigenaren die niet is gericht op maatschappelijke meerwaarde maar op het voorkomen van kraken. De gemeente is voor vastgoedeigenaren per definitie wél een serieuze gesprekspartner met goed netwerk van eigenaren en beleggers. Als initiatiefnemers bieden wij aan om de gemeente en de Krachtfabriek te helpen in het zoeken en vinden van een nieuwe plek voor de Krachtfabriek. Onze exploitatie biedt helaas geen financiële ruimte om deze zoektocht makkelijker te maken. Dat zou betekenen dat andere onderdelen van onze bieding niet gerealiseerd kunnen worden. Naar de mening van de Krachtfabriek is het ook niet nodig dat wij als initiatiefnemers een alternatieve locatie aanbieden.

p.41

p.42


7 Bijlagen

p.43


7.1 Bijlage: Handtekeningen Bolton en initiatiefnemers


7.2 Bijlage: Checklist uit Selectieleidraad


7.3 Bijlage: Krachtenveldanalyse en invloed stakeholders


7.4 Bijlage: Verslag Inloopavond


7.5 Bijlage: Levensloopbestendige plattegronden


7.6 Bijlage: Aankoop grond

Op de volgende pagina staat een tekening van het te verwerven terrein. Het precieze terrein wordt, net zoals de rest van het plan, in overleg met de gemeente uitgewerkt tot een definitief plan met de definitieve uitgiftegrenzen.


7.7 Bijlage: Conformiteitenlijst (akkoord op alle randvoorwaarden) Hierbij geven wij aan dat wij akkoord zijn met alle gestelde randvoorwaarden en aan alle randvoorwaarden (zullen) voldoen.


7.8 Bijlage: Uniforme Verklaring


7.9 Bijlage: Referentieprojecten Bolton Ontwikkeling


Deze bieding is geschreven door het Inwonersinitiatief Mozaïek De Haag en Bolton Ontwikkeling

Recommend Documents