Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Hospodářská politika
DEVELOPERSKÉ PROJEKTY NA BROWNFIELDS – PŘÍKLAD MĚSTA BRNA Brownfields development projects – Brno city example Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce:
Autor:
RNDr. Josef Kunc, Ph.D.
Bc. Hana ŠKRABALOVÁ
Brno, 2015
J m én o a p ří j m en í au t o ra:
Hana Škrabalová
Náz ev d i p l o m o v é p ráce:
Developerské projekty na brownfields – příklad města Brna
Náz ev p rác e v an gl i čt i n ě:
Brownfields development projects – Brno city example
Kat ed ra:
regionální ekonomie a správy
Ved o u cí d i p l o m o v é p ráce:
RNDr. Josef Kunc, Ph.D.
R o k o b h aj o b y:
2015
Anotace Předmětem diplomové práce „ Developerské projekty na brownfields – příklad města Brna“ je analýza a zhodnocení významu developerských projektů na brownfields v modelovém prostoru města Brna. První část je zaměřena na rešerši české a zahraniční odborné literatury zabývající se danou problematikou. V druhé části vyhodnocuji umístění developoreských projektů na brownfields v městských strukturách statutárního města Brna. Součástí práce jsou řízená interview a dotazníkové šetření. Poslední část představuje případové studie vybraných developerských projektů na brownfields v Brně.
Annotation The goal of the submitted thesis: „Brownfields development projects – Brno city example“ is to analysis and evaluation of the importace of brownfields development projects in model space of the city Brno. The first part is concentrated on research of Czech and foreign literature dealing with the issues. In the second part I analyze the location brownfields development projects in urban structures of the city Brno. Part of this work are controlled interview and questionnaire. The final part presents case studies of selected brownfields development projects in Brno
Klíčová slova Brownfields, greenfields, developerské projekty, rozvojové lokality, investor, Brno.
Keywords Brownfields, greenfields, development projects, development area, investor, Brno.
Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci Developerské projekty na brownfields – příklad města Brna vypracovala samostatně pod vedením RNDr. Josefa Kunce, Ph.D. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborní zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 15. května 2015 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu diplomové práce panu RNDr. Josefu Kuncovi, Ph.D. za čas, který mi věnoval a za jeho cenné rady a připomínky, jenže mi pomohly vytvořit konečnou podobu této práce. Dále děkuji odborníkům v oboru z Magistrátu města Brna, Regionální rozvojové agentury jižní Moravy a Ústavu geoniky AV ČR za poskytnuté informace, materiály a čas, který mi věnovali při řízených interview. Velké poděkování patří v neposlední řadě mým nejbližším za velkou podporu a skvělé zázemí, které mi během studijních let poskytli.
OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................................................... 10 1
METODIKA PRÁCE A ZDROJE DAT ................................................................................................... 12
2
VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD ..................................................................................................... 13
3
PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS................................................................................................. 15 3.1 3.2 3.3 3.4
4
PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS NA GLOBÁLNÍ ÚROVNI ...................................................................... 15 PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS NA ÚROVNI ČESKÉ REPUBLIKY ......................................................... 18 PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS NA LEGISLATIVNÍ ÚROVNI ................................................................ 20 ALTERNATIVNÍ PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS ................................................................................. 21
HISTORIE A VZNIK BROWNFIELDS .................................................................................................. 23 4.1 4.2
5
HISTORIE A VZNIK BROWNFIELDS V ČR................................................................................................. 24 HISTORIE A VZNIK BROWNFIELDS V EVROPĚ .......................................................................................... 24
KLASIFIKACE BROWNFIELDS ............................................................................................................ 26 5.1 5.2 5.3
ROZDĚLENÍ DLE PŮVODU VZNIKU BROWNFIELDS ................................................................................... 26 ROZDĚLENÍ DLE EKONOMICKÉ AKTIVITY ............................................................................................... 29 KLASIFIKACE BROWNFIELDS UŽÍVANÁ VE SVĚTĚ ................................................................................... 30
6
DEVELOPMENT A JEHO KONCEPCE ................................................................................................ 32
7
DEVELOPERSKÉ PROJEKTY NA BROWNFIELDS V BRNĚ .......................................................... 33 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
EVIDENCE BROWNFIELDS V BRNĚ .......................................................................................................... 33 BROWNFIELDS V BRNĚ DLE ZPŮSOBU VZNIKU ....................................................................................... 34 KATEGORIZACE BROWNFIELDS V BRNĚ ................................................................................................. 35 BRONWFIELDS DLE ROZLOHY ................................................................................................................. 36 BRONWFIELDS DLE MĚSTSKÉ ČÁSTI ....................................................................................................... 37
8
ROZVOJ MĚSTA BRNA Z HISTORICKÉ PERSPEKTIVY ............................................................... 40
9
DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V BRNĚ................................................................................................ 43 SPOLEČNOST CTP INVEST, SPOL. S R.O. ............................................................................................................. 43 IMOS DEVELOPMENT, UZAVŘENÝ INVESTIČNÍ FOND, A.S.................................................................................. 44 MORAVSKÁ STAVEBNÍ – INVEST, A.S............................................................................................................... 45 MORAVAN DEVELOP, S.R.O. ........................................................................................................................ 46 PROPERITY, S.R.O. .............................................................................................................................................. 47
10 VÝSLEDKY ŘÍZENÝCH ROZHOVORŮ NA TÉMA „DEVELOPERSKÉ PROJEKTY NA BROWNFIELDS V BRNĚ“ ............................................................................................................................... 48 11
VYHODNOCENÍ DOTAZNÍKŮ........................................................................................................... 53
12
PŘÍPADOVÉ STUDIE ........................................................................................................................... 63
12.1 12.2 12.3
OBCHODNÍ CENTRUM GALERIE VAŇKOVKA A WANNIECK GALLERY – BÝVALÁ STROJNÍ TOVÁRNA 63 BYTOVÁ VÝSTAVBA, LOKALITA MASNÁ – KŘENOVÁ ............................................................................ 65 MORAVAN – BÝVALÁ TEXTILNÍ TOVÁRNA ............................................................................................. 67
ZÁVĚR................................................................................................................................................................. 69 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ................................................................................................................... 70 SEZNAM TABULEK ......................................................................................................................................... 74 SEZNAM OBRÁZKŮ......................................................................................................................................... 74
ÚVOD V dnešní době jsou velmi aktuálním problémem plochy starých průmyslových a vojenských areálů, dolů, skládek průmyslových odpadů, nevyužitých a opuštěných ploch v zastavěné části území měst, tzv. „brownfields“. Tato území jsou nevzhledná a velmi často negativně ovlivňují vzhled města, protože zůstávají nevyužitá nebo neefektivně využitá. Problémem je rozdílnost nákladů spojených s realizací projektu na plochách narušených a na tzv. „greenfields“. Statutární město Brno je s necelými 386 tisíci obyvateli druhé největší město v České republice a je známé označením „Moravský Manchester“ díky své významné průmyslové minulosti. Největší (rozlohami) lokality brownfields na území města Brně a zároveň symboly největších továren jsou areály Zbrojovky, Zetoru a Královopolská. Město Brno je dokonalým příkladem města s kvalitním podnikatelským prostředím, které nabízí investiční příležitosti mnohým investorům a developerům. Magistrát města Brna umožňuje systematickou analýzu, monitoring, mapování a aktualizaci investičních příležitostí pro stávající i budoucí developery. Brownfields v sobě skrývají velký potenciál, díky jejich regeneraci lze šetřit zemědělskou půdu a zvyšovat atraktivitu a především kvalitu našich měst. Nalezení cesty k řešení brownfields je klíčové pro trvale udržitelný rozvoj měst. Cíl práce Cílem diplomové práce je analýza a zhodnocení významu developerských projektů na brownfields v modelovém prostoru města Brna se zaměřením na umístění projektů v městských strukturách. Součástí práce je zhodnocení stavu brownfields na území města Brna na základě teoretických přístupů a získaných poznatků. V práci je zakomponováno řízené interview s odborníky z praxe a dotazník určený obyvatelům města Brna. Samotný závěr poskytuje vyhodnocení a zamyšlení se nad situací města Brna. Struktura práce Diplomová práce je rozdělena na dvě hlavní části – teoretickou a praktickou. Teoretická část je zpracována na základě rešerše a diskuse odborné literatury a pramenů a zabývá se historickou částí vývoje lokalit brownfields ve světě, v Evropě a v České republice a výstavbou developerských projektů s důrazem na projekty na brownfields na území města Brna. První kapitola je věnována metodice a zdrojům dat. Ve druhé a třetí kapitole se zabývám definicí základních pojmů, které jsou úvodem do dané problematiky a jsou stěžejní pro pochopení řešené problematiky, a přístupy k pojmu brownfields na globální, legislativní a na úrovni České republiky. Čtvrtá kapitola komentuje historii a vznik brownfields. Klasifikace brownfields – rozdělení dle původu vzniku brownfields, dle ekonomické aktivity a klasifikace užívaná ve světě je formulována v páté kapitole. Následuje problematika development a jeho koncepce, na kterou navazuje praktická část developerské projekty na brownfields v Brně. V praktické částí analyzuji Brownfields v Brně dle způsobu vzniku, kategorizace, rozlohy a městských částí. V sedmé kapitole, která se zabývá rozvojem města Brna z historické perspektivy, uvádím praktické příklady rezidenční a komerční suburbanizace. Devátá kapitola popisuje developerské společnosti, které se svými projekty zapsaly do databáze města Brna. 10
V desáté a jedenácté kapitole představuji výsledky řízených interview s odborníky z Magistrátu města Brna, Regionální rozvojové agentury jižní Moravy, Ústavu geoniky AV ČR a výsledky dotazníkového šetření. Poslední kapitola se zabývá případovými studiemi, které jsou řešeny pomocí paspartů.
11
1 METODIKA PRÁCE A ZDROJE DAT Při zpracování práce byly použity standardní metody. Základem bylo studium odborné literatury, ovšem česká odborná literatura zabývající se tématy „brownfield a development“ trpí velkým nedostatkem. Při hledání odpovědí na otázky z historie a vzniku brownfields jsem čerpala jak od českých autorů zabývajících se zanedbanými a opuštěnými lokalitami, tak především od autorů zahraničních. Metodika práce je postavena na rešerši odborné literatury a analýze statistických a dalších pramenů. Metoda komparace byla provedena v rámci České republiky i na území města Brna. Komplexní pohled na danou problematiku a praktická doporučení v závěru byla učiněna metodou abstrakce, zobecnění, interpretace informací a syntézy. Při řízených rozhovorech s odborníky z praxe byla použita metoda účelového výběru, u dotazníkového šetření se jedná o kombinaci metody nahodilé výběry a snowball sampling. Práce vychází z odborné literatury (knižní, odborných studií, článků v časopisech či vydávaných národními vládami nebo regionálními úřady). Z počátku jsou informace v teoretické části práce obecnějšího charakteru a zahrnují přístupy k pojmu brownfield na různých úrovních: globální, legislativní a na úrovni České republiky. Zpracování této části práce bylo učiněno na základě rešerše odborné literatury, z níž klíčovými zdroji byli: Fragner (2008), projekt CABERNET (2014), agenturu pro ochranu životního prostředí Environmental Protection Agency (2014), CzechInvest (2014) a ministerstva ČR. Teoretická část práce věnovaná historii a vniku brownfields vychází z odborné literatury těchto autorů: Petriková (2011), Nový (2004), Zemánková (2003) a důležitým zdrojem byl také Český statistický úřad (2014). Zásadními autory poslední teoretické části, která je věnována klasifikaci brownfields, jsou: Vaníček (2005), Hanyš, 2004), Kadeřábková a Piecha (2009), Slabák (2007) a Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Prostřednictvím „rámečků“ jsou v textu označeny významné poznatky zabývající se danou problematikou. V práci byla rovněž užita legislativa, která je, nebo v blízké době bude v platnosti v České republice, například: zákon o podpoře regionálního rozvoje č. 248/2000. Praktická část je postavena především na sběru a třídění dat, informací z řízených interview, internetových zdrojů, prezentací odborných studií a zdrojů poskytnutých Magistrátem města Brna a je doplněna o tabelární a grafické zpracování dat a materiálů v průběhu období leden až květen 2015. V této části práce jsem vycházela z internetových zdrojů (Český statistický úřad, Magistrát města Brna, odborné články a studie), z názorů odborníků (Magistrát města Brna – Ing. Mgr. Jana Müllerová, Regionální rozvojová agentura jižní Moravy – Mgr. Jan Hladík, Ústav geonomy AV ČR – Mgr. Petr Klusáček, Ph.D.) a z dotazníkového šetření. Data byla rovněž získána z webových stránek developerských společností, u kterých jsou k nalezení historické údaje o developerských projektech na brownfields. Grafické výstupy v podobě tabulek a grafů byly zpracovány v programu Microsoft Excel, mapové výstupy dostupné na portálu www.mapy.cz, zpracované společností GEODIS BRNO, s.r.o., byly zakomponovány společně s fotografiemi do jednotlivých segmentů. Z projektu Brownfields 2013, který zpracoval Magistrát města Brna, byla převzata data potřebná k analyzování rozvojových lokalit.
12
2 VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD „Brownfield je nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces jeho regenerace.“ (MPO, 2008: 3) Brownfields se často vyznačují negativním vlivem na okolí. Nejvíce viditelným dopadem je vlastní degradace prostředí. Mezi další působení patří nebezpečí ze špatného stavebnětechnického stavu (zřícení, odpadávání jednotlivých částí staveb), negativní sociálně demografické jevy (kriminalita, zvýšená nezaměstnanost, obývání staveb bezdomovci) a snížení ekonomického potenciálu lokality (snížení cen nemovitostí, přesun podnikatelských zázemí). Tyto dopady zřídka nastanou současně, ale postupně se mohou kumulovat. Každý brownfield vyžaduje individuální přístup při řešení revitalizace a bez dostatečného průzkumu regenerace nebude kvalitní a účelná. České označení brownfields „hnědá pole“ vychází z barvy opuštěných staveb na leteckých a satelitních snímcích. Teorie udržitelného rozvoje upřednostňuje regeneraci brownfields před výstavbou na zelené louce (greenfields), protože území patří mezi nejvzácnější nenahraditelné zdroje. Greenfields jsou volné plochy původně určené k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu využívání, které byly změnou územní plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené ke komerční, rezidenční nebo průmyslové zástavbě. Poté dochází k jejich vybavení dopravní a technickou infrastrukturou s využitím soukromých či veřejných rozpočtů a plochy jsou postupně zastavovány. (Ústav pro ekopolitiku, 2014) Nemovitosti, pozemky či stavby, které se vyznačují extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, podzemních a povrchových vod, se označují pojmem blackfields. Zdrojem těchto extrémních hodnot mohou být například skladování nebezpečných odpadů, průmyslová výroba, zpracování a těžba nerostných surovin, doprava a aktivity související s vojenským využitím lokalit. Náklady na sanaci těchto lokalit jsou velmi vysoké a odkládání jejich realizace celkové výdaje pouze znásobují. (Vojvodíková, Potužník, 2012) Ústav pro ekopololitiku1 definuje brownfields jako: nevyužívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně využívané průmyslové a logistické zóny, komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích, zemědělské, vojenské či další plochy a budovy ve volné krajině.
1
Ústav pro ekopolitiku je nestátní nezisková organizace, která se zabývá ochranou životního prostředí a problematikou udržitelného rozvoje. 13
Obr. 1: Charakteristika brownfields
Zdroj: Jankových – Kirschner, 2005, vlastní zpracování
14
3 PŘÍSTUPY K POJMU BROWNFIELDS Stále více zemí si v posledních letech uvědomilo potřebu revitalizace a regenerace brownfields. Toto téma se začalo ve větší míře objevovat až v sedmdesátých letech dvacátého století v souvislosti s útlumem průmyslu v západní Evropě. Průmysl se začal přesouvat z center měst na periferie a odvětví jako ocelářství, textilní průmysl nebo těžké strojírenství začala upadat. Problematika brownfields je v popředí zájmu místních, regionálních i národních politiků. Nejvíce postižené oblasti, které se musely vypořádat s opuštěnými areály a pozemky, se nacházely ve Velké Británii, Francii a Německu.
3.1 Přístupy k pojmu brownfields na globální úrovni Jako první začali řešit problematiku brownfields ve Spojených státech. V Evropě se vzorem, jak s neblahým dědictvím naložit, stala Velká Británie. Vážným problémem ve většině členských zemí EU je přítomnost starých průmyslových a v současné době nevyužívaných a neudržovaných pozemků. Americký přístup Již v padesátých letech dvacátého století začaly Spojené státy řešit problematiku brownfields především jako environmentální problém. Agentura pro ochranu životního prostředí (Environmental Protection Agency) definuje brownfields jako postižené či nedostatečně využívané nemovitosti, které mohou být komplikovány přítomností nebo potenciální přítomností nebezpečných, znečišťujících nebo kontaminujících látek. (Environmental Protection Agency, 2014) Evropský přístup Americký a evropský přístup se liší v pohledu na brownfields, přičemž v případě evropského přístupu není přikládán takový důraz na environmentální hledisko. Velká Británie je správně označována lídrem v oblasti brownfields v evropském měřítku. Vláda Spojeného království Velké Británie a Severního Irska klade velký důraz na využívání nemovitostí označených jako brownfields při nové výstavbě a označuje je jako dříve využívané území (previously developed land). V celém Spojeném království postupně dochází k vytvoření podpůrného systému, přičemž nejpropracovanější systém revitalizace lze nalézt ve Velké Británii. Britské ministerstvo životního prostředí, dopravy a regionů (Department of Environment, Transport and the Regions)2 definovalo brownfields pro účely jejich evidence (1998) jako: dříve užívané plochy (nyní opuštěné), opuštěné budovy (nepočítaje jednotlivé bytové jednotky), jiné plochy nebo budovy zařazené jako rozvojové v rozvojovém plánu nebo mající územní rozhodnutí k bydlení a jiná dříve užívaná území nebo budovy, kde je možný další rozvoj. (Department of Environment, Transport and the Regions, 2014) Vyspělé státy zažívají postupný úpadek některých průmyslových odvětví, jde o kovovýrobu, těžební a textilní průmysl. Jako příklad lze uvést 1000 prázných textilních továren v Manchesteru v 80. letech 20. století. Odvětví založená na těžbě uhlí a výrobě železa byla zlikvidována a tento úpadek způsobil problémy v oblasti zachování hmotného dědictví. Velká Británie má méně než poloviční těžbu než před 20 lety. K podobné situaci došlo i ve Francii, Belgii a Německu. (Průmyslové dědictví/Industrial heritage, 2008)
2
DETR – Department for the Environment, Transport and the Regions bylo vytvořeno v roce 1997 a svou činnost ukončilo v roce 2002. 15
Projekt CABERNET3 (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) definuje brownfields jako místa, která: byla ovlivněna předchozím využitím lokality a jejího okolí, jsou opuštěná nebo nedostatečně využívaná, jsou převážně ve zcela nebo částečně rozvinutých městských oblastech, vyžadují intervenci k jejich novému využití, mohou mít skutečné nebo zdánlivé problémy kontaminace. Tato definice byla upravena a doplněna z původní definice navržené programem CLARINET, který byl sponzorován Evropskou komisí Generálního ředitelství životního prostředí. Jeho cílem byla identifikace prostředků, které jsou účinně určeny k zajištění bezpečného, správného a řádného využití kontaminovaných pozemků. (CLARINET, 2014) CABERNET hledá řešení, která poskytnou znovuvyužití brownfields ekonomicky a environmentálně trvale udržitelnými způsoby. Tento projekt navrhl 4 modely, které mají usnadnit pochopení klíčových aspektů brownfields, zejména dynamiku regenerace brownfields: Model 1: „Brownfields dynamics“ – the CABERNET Bath Model Dynamika problému brownfields v regionech je znázorněna pomocí modelu lázně. Tento koncepční model ukazuje, že pokud se lázeň brownfields i nadále naplňuje v důsledku vzniku brownfields, města budou mít vždy brownfields. V některých oblastech se více lokalit stává opuštěnými než regenerovanými, a proto celková plocha brownfields roste. Ještě důležitější je počet lokalit, které zůstávají na dně vany, tzn. jde o trvalá nebo tvrdá místa. Často se jedná o lokality s nízkou ekonomickou hodnotou, které zůstaly opuštěné po řadu let. (CABERNET, 2014) Obr. 2: CABERTNET Bath Model
Zdroj: CABERNET, 2014
Model 2: Brownfield Redevelopment Types – the A-B-C Model Různé typy projektů regenerace brownfields, ve vztahu k jejich hospodářskému postavení a financování, jsou znázorněny pomocí ABC modelu. A Sites – představují rozvojové projekty, které jsou poháněné soukromým financováním. Tyto plochy jsou atraktivní pro potencionální investory a nepotřebují pro nové využití žádnou podporu z veřejných prostředků.
3
CABERNET – Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network 16
B Sites – zastupují projekty na hranici rentability, které mají tendenci být financovány prostřednictvím spolupráce veřejného a soukromého sektoru. Jsou to lokality buď středně ekologicky zatížené nebo se nacházejí v méně atraktivních místech. C Sites – zahrnují zejména projekty s výraznou intervencí veřejných prostředků nebo projekty, které jsou podporovány obcí. Jde o lokality silně kontaminované a pro investory neatraktivní. (CABERNET, 2014) Obr. 3: A-B-C Model
Zdroj: CABERNET, 2014, vlastní zpracování
Model 3: CABERNET Football Model Tento model byl navržen tak, aby ukázal, jak různé pohledy zúčastněných stran mohou ovlivňovat a ovlivňují proces regenerace. Obr. 4: Football Model
Zdroj: CABERNET, 2014, vlastní zpracování
V projektu CABERNET je zapojeno padesát pět členů z celkem jednadvaceti evropských států. 17
Při srovnání definic brownfields lze vidět, že se definice termínově liší, ale obsahově uvádí stejné myšlenky. V každém státě jsou vnímání a hodnocení brownfields jiná a jinak široká, ale vždy uvádí klíčové termíny důležité pro tyto definice. Institut pro udržitelný rozvoj sídel uvádí definici: „Brownfields jsou pozemky a budovy: urbanizované, opuštěné nebo podvyužité, které mohou, ale nemusí mít ekologickou zátěž, které složitostí podmínek svého budoucího rozvoje odrazují soukromý a jiný kapitál od účelné intervence.“ (IURS, 2011: 3) Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD – Organisation for Economic Cooperation and Development) definuje brownfields jako: „pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svou funkci a využití a pravděpodobně obsahují ekologickou zátěž a zdevastované výrobní či jiné budovy.“ (OECD, 2002: 126 )
3.2 Přístupy k pojmu brownfields na úrovni České republiky Jednotná a stručná definice bronfields v ČR neexistuje. Termín „brownfields“ je převzat z anglického jazyka, jeho doslovný překlad „hnědá pole“ se u nás neuchytil. (Kadeřábková, B., Piecha, M., 2009) Na jedné straně pro nás brownfields představují ekonomický pramen, podnikatelskou aktivitu a příležitost, kterou je potřeba využít, a na straně druhé historickou známku, zdroj paměti národa, kulturní a architektonické dědictví, které by se mělo respektovat a obnovovat. (CzechInvest, 2014) Obr. 5: Vztahy mezi hlavními skupinami aktérů regenerace brownfields
Zdroj: Klusáček, 2011, vlastní zpracování
Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (dále MMR ČR) užívá výrazu „deprimující zóny“ a uvádí tuto definici: „Všechny pozemky a nemovitosti uvnitř urbanizovaného území, které ztratily svoji původní funkci nebo jsou nedostatečně využité. Tyto nemovitosti také ekonomicky a fyzicky deprimují sebe sama i své okolí. Složitostí a nákladností na řešení problémů spojených s renovací a ozdravěním pak tyto nemovitosti odrazují soukromý kapitál od účinné intervence.“ (Sekce regionálního rozvoj MMR ČR, 2004: 1) Celá veřejná správa včetně MMR ČR sleduje veřejný zájem, který je odvozen od negativních externalit, které brownfields vytváří. Jde od negativní hodnoty, které neprochází trhem – bydlení vedle 18
opuštěné továrny snižující hodnotu lokality, opuštěné plochy ve městě snižující efektivnost infrastruktury a vznik ekologických hrozeb. Na regeneraci brownfields lze využít Integrovaný operační program (IOP). (MMR ČR, 2014) Ministerstvo životního prostředí České republiky Ministerstvo životního prostředí ČR (dále MŽP ČR) označuje brownfields jako „narušené pozemky“. MŽP vydává 6-12x ročně odborný časopis pro životní prostředí PLANETA, který vychází jako monotematická čísla věnovaná problematice životního prostředí. Hlavním zdrojem podpory při revitalizaci lokalit s ekologickými zátěžemi je Operační program životního prostředí (OPŽP). Podporováno může být vytváření nebo obnovování pásů sídelní vegetace oddělující obytné zóny od komerčních a průmyslových zón, dále zřizování významných ploch vyhrazené zeleně v městských a obecních parcích areálů škol, objektů zdravotní a sociální péče a hřbitovů. (MŽP ČR, 2014) Ministerstvo kultury České republiky Ministerstvo kulutry ČR (dále MK ČR) řeší prostřednictvím Programu regenerace městských památkových rezervací a městských památkových zón podporu aktivit, které zabraňují vylidňování a postupnému úpadku historických center měst. MK ČR poskytuje prostředky i na revitalizace vybraných technických památek v průmyslových zónách. (Vráblík, 2009) Ministerstvo zemědělství České republiky Revitalizaci brownfields v České republice řeší i Ministerstvo zemědělství ČR (dále Mze ČR). Vymezení působnosti jednotlivých resortů je nejasné, v praxi pak vznikají situace, kdy je těžké brownfields jednoznačně přiřadit k jednomu z ministerstev. Podpora revitalizace brownfields je součástí Programu rozvoje venkova (PRV). (Mze ČR, 2014) Ministerstvo vnitra České republiky Ministerstvo vnitra ČR (dále MV ČR) se Svazem města a obcí ČR vedou projekt „Čistá obec“, jehož cílem je podpora místních aktivit, které jsou zaměřeny na revitalizaci zanedbaných ploch v ubanizovaných územích. Cílem tohoto projektu do roku 2015 jsou obce České republiky, které český občan ani cizinec nerozezná od obcí za hranicemi ČR. Projekt řeší motivaci občanů a podniků dbát o čistotu a kulturnost před i za plotem vlastního pozemku. (Vráblík, 2009) Regionální operační programy Celkem osm operačních programů určených pro jednotlivé NUTS 2 obsahují opatření použitelné na revitalizaci brownfields. Z Regionálních operačních programů (ROP) lze financovat prostřednictvím Integrovaného regionálního operačního programu (IROP), v případě města Brna jde o Regionální operační program NUTS II Jihovýchod. Ministerstvo průmyslu a obchodu České republiky a Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR (dále MPO ČR) definuje brownfields jako: „nemovitost, která v současnosti není dostatečně efektivně využívána, která je zanedbána a může být v budoucnu účelně využita pouze v případě realizace Projektu regenerace zóny či Projektu rekonstrukce objektu.“ (MPO ČR, 2007: 2)
19
V součinnosti s jednotlivými kraji Agentura CzechInvest nejprve zpracovala Vyhledávací studii pro lokalizaci brownfields, na kterou navazuje Národní strategie regenerace brownfields. Jedním z nástrojů plnění cílů Strategie je Národní databáze brownfields. Dle Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields je v současnosti na území ČR 2 355 brownfields o rozloze zhruba 11 tisíc ha. Data byla analyzována ze všech krajů kromě Prahy a uvádí pouze bronwfields od určité minimální velikosti a nezahrnuje brownfields vzniklé těžební činností. Celkový počet brownfields je ale výrazně vyšší. Z roku 2004 se uvádí odhad 8,5 – 11,7 tisíc brownfields, které zaujímají rozlohu 27 – 38 tisíc ha. (Národní strategie regenerace brownfields, 2008) Národní databáze brownfields slouží k evidenci brownfields na celém území ČR, výběru lokality pro jejich budoucí využití a urychlení jejich regenerace, jako podklad pro stanovení priorit regenerace, tvorbu regeneračních programů a plánů, vytipování objektů pro projekty s veřejnou podporou a v neposlední řadě ke statistickým účelům. (CzechInvest, 2014) Databáze nabízí lokality, které jsou připraveny pro plány domácích i zahraničních investorů. Pomáhá vracet život na území člověkem využitá a opuštěná a zároveň zjednodušuje práci investorům při výběru nejvhodnějšího místa pro podnikání v ČR. MPO ČR prostřednictvím Agentury Czechinvest financuje především přeměnu brownfields na průmyslové zóny. V současnosti lze využít finančních prostředků prostřednictvím dvou programů: Operační program Podnikání a inovace (OPPI) a program Nemovitosti. (MPO, 2014) Obr. 6: Platforma spolupráce
Zdroj:
Národní
strategie regenerace brownfields (2008), vlastní zpracování
3.3 Přístupy k pojmu brownfields na legislativní úrovni Zákon č. 248/2000 Sb. uvádí, že „mezi nejúčinnější nástroje regenerace brownfields patří strategické a územní plánování za přímé účasti veřejnosti. Problematika brownfields a greenfields je součástí koncepce udržitelného rozvoje a je prosazována těmito koncepčními a legislativními nástroji.“ (Zákon o podpoře regionálního rozvoj č. 248/2000)
20
Regionální politika Legislativní rámec pro podporu regionálního rozvoje tvoří Zákon č. 248/2000 Sb. o podpoře regionálního rozvoje, který usnadňuje uplatnění všech hlavních principů udržitelného rozvoje. Zákon udává, že předmětem podpory jsou vedle rozmachu hospodářských aktivit i projekty v oblasti rozvoje lidských zdrojů, zlepšování vybavení infrastrukturou, renovace památek a opatření k ochraně životního prostředí, omezování vlivů narušujících krajinu a udržení kulturní krajiny. Na národní úrovni řeší řízení regionální politiky Strategie regionálního rozvoje, která obsahuje globální cíle, problémové okruhy a strategické cíle. Úkolem regionální politiky je přispívání ke snižování rozdílů mezi sociálně ekonomickou úrovní jednotlivých regionů, usilování o územně vyvážený hospodářský a sociální rozvoj, zlepšování hmotného i sociálního prostředí regionů a zachovávání jejich kulturního dědictví. Územní plánování Zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) je tvořen těmito principy: soustavné a komplexní řešení funkčního využití území, stanovení zásad organizace území, věcné a časové koordinování výstavby a jiných činností ovlivňující rozvoj území, vytváření předpokladů k zabezpečení trvalého souladu všech přírodních, civilizačních a kulturních hodnot v území. Mezi základní nástroje územního plánování patří územně plánovací podklady, územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí. Z hlediska regenerace brownfields mají přímý dopad všechny typy územně plánovací dokumentace. Brownfields regionálního významu jsou ovlivněny Územním plánem velkého územního celku. Územní plán obce řeší všechny brownfields uvnitř nebo na okraji zastavěného území. Parcelaci území a regulativy plošného a prostorového uspořádání staveb na pozemcích stanoví Regulační plán.
3.4 Alternativní přístupy k pojmu brownfields Oblasti politiky a etiky Vznik problematiky zemědělských bronwfields nacházíme v dobách minulého politického systému, který nesouhlasil se zajištěním venkovského obyvatelstva, předepisoval a financoval způsoby organizace výroby a definoval jednotlivé vlastnické a rozhodovací skladby. Následkem byla ztráta úcty k půdě a zemědělským stavením. Předešlá potravinová politika byla založena na neměnnosti cen jednotlivých potravin. V této koleji pokračovaly i vlády po roce 1989, které se opět snažily zachovat ceny jednotlivých zemědělských produktů na politicky přijatelné úrovni. Toto hospodaření probíhalo v nervózním prostřední a jednorázové krizové zvedání cen neřešilo ekonomické problémy sektoru. Na základě těchto skutečností s přispěním neustálého mediálního tlaku ekologických aktivistů tento sektor postrádal i širší politickou podporu. (Kadeřábková, Piecha, 2009) K transformaci vlastnických vztahů a restituci majetků došlo po roce 1989. Zemědělský výrobní potenciál se rozdělil do dvou skupin, skupiny soukromých podnikatelů a skupiny podnikatelských subjektů. Soukromí podnikatelé začali znovu hospodařit na vrácených majetcích a skupiny podnikatelských subjektů různých právních forem začaly pracovat na vyobchodovaném majetku jednotlivých vlastníků. Současná vedení podnikatelských subjektů setrvávají před komplikovanými otázkami udržení produkce a rozvoje vlastních společností. 21
Na současném stavu zemědělských budov a výši investic do nich se významnou měrou podílí pokles zemědělské produkce a sociálně politická situace způsobující celkový útlum. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Oblast stavební realizace ČR se až v posledních letech ve větší míře věnuje revitalizaci zemědělských výrobních budov. S útlumem stavebních prací pro zemědělství po roce 1989 je patrný nedostatek zkušeností v oblasti projekce a realizace rekonstrukcí zemědělských staveb. Realizační praxe nedisponuje dostatkem provozních techniků a projektantů, kteří by se mohli opřít o odborné zkušenosti v oblasti nápravy staveb kontaminovaných chovem zvířat. Problémem zůstává i nejednotná metodika stavebně technologické dokumentace a chybějící správně vypracované technologické předpisy. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Oblast sociologie Vedle nárůstu počtu závad a havárií v důsledku statických a jiných stavebních nedostatků hrozí také ztráta výrobního potenciálu. Opuštěná místa se stávají nepříjemným zdrojem sociálních problémů. Vedení příslušných obcí jen velmi těžko dokáží řešit správní problémy, které vznikají obydlením těchto staveb vyloučeným obyvatelstvem. Syndrom vybydleného, anonymního prostředí je „ideální“ pro rozvoj vandalismu a kriminality. Spokojenost pracovníků ovlivňuje kvalita pracovního prostředí. Moderní a zrekonstruované budovy jsou konkurentem na trhu práce a pomáhají ke zlepšení sociální struktury pracovních skupin nejen v zemědělství. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Oblast architektury a urbanismu Vnější i vnitřní architektura nevyužívaných staveb a ani urbanistické uspořádání již není vyhovující a s postupujícím časem a zvyšováním standardů se nadále prohlubuje. Brownfields často zasahují do obytných urbanistických celků a narušují současné požadavky na bydlení z hlediska zátěže prachem, nečistotami a hlukem. V současnosti je důležité vybrat ty stavby, které mohou dále sloužit výrobě a také ty, pro které je třeba najít nové využití, aby nebyl zatracen jejich hodnotový potenciál. (Kadeřábková, Piecha, 2009)
22
4 HISTORIE A VZNIK BROWNFIELDS Termín brownfield je už po několika desetiletí spojován s městy a místy spojenými s průmyslovou výrobou se strukturálními změnami, jako je pokles výroby v tradičním výrobním průmyslu a pokles těžby v těžebním průmyslu .(Ferber, U., 2006) Brownfields ve městech nacházíme v podobě pásů, které zůstaly po zbourání městských hradeb, které byly následně využity například pro dopravní infrastrukturu, občanskou vybavenost a parky. I dnešní brownfields představují příležitosti v podobě prostoru. Brownfields není problémem samotného okolí, ale je nezbytné vnímat, jak uvádí Petriková (2011), celou řadu jevů výrazně přesahujících hranice lokality. Typickým příkladem je ztráta sociální soudržnosti, kdy se mobilnější a práceschopnější obyvatelstvo stěhuje do lepších ulic nebo čtvrtí. Tento jev pak vede ke snižování hodnoty okolních nemovitostí a dále k degradaci okolí. Dopady více zasahují menší obce než velká města. (Petriková, 2011) Obr. 7: Schéma vývoje města a nevyužití ploch brownfields
Zdroj: Vojvodíková, 2014, vlastní zpracování
Browfields se většinou nachází v urbanizovaných územích, je však nutné jinak přistupovat k brownfields ve středu než na okraji města či v malé obci. Nový (2004) uvádí členění brownfields dle polohy zastavěné plochy: v centru města – opuštěné kancelářské budovy, zchátralé průmyslové podniky, železniční pozemky, ve větší vzdálenosti od centra města – zdevastované průmyslové areály, obytné brownfields, v příměstských zónách – nové průmyslové objekty (v budoucnosti hrozba vzniku brownfields), mimo urbanizovaná území – armádní, okrajové i zemědělské brownfields. 23
4.1 Historie a vznik brownfields v ČR V ČR se trendy nárůstu počtu obyvatel a nárůstu zastavěné plochy protínají v 50. letech. Od tohoto období rychlost přírůstku zabírání zemědělské půdy pro výstavbu výrazně převyšuje nárůst počtu obyvatel. Ke konci 20. století se přírůstky obyvatel snížily (byly tvořeny jen migrací), naopak zastavěné plochy stále přibývaly. (Český statistický úřad, 2014) ČÚZaK uvádí, že se rozsah zastavěných a ostatních ploch meziročně (2010-2011) zvýšil o 1656 ha (0,2 %), od roku 2000 o 24 162 ha (3 %). Zastavěné a ostatní plochy zaujímaly v roce 2011 v ČR cca 834,2 tis. ha, což představuje 10,6 % rozlohy území ČR. Klíčovým úkolem se stává snížení nárůstu zastavěných ploch. Řešením by bylo věnování pozornosti již využívané půdě (nezemědělsky) a soustředění na prevenci dalšího zabírání zemědělské půdy. Problematikou recyklace území se zabývají Preuss a kol. (2011), kteří uvádějí, že opakované využití půdy je v první řadě o systematickém využití potenciálu stávajících zastavěných lokalit a znovu použití opuštěných areálů. V západní Evropě se už v 70. letech minulého století začal projevovat nezájem o průmyslovou architekturu. Historie brownfields v ČR začíná v 90. letech 20. století. V této době proběhla přeměna a restrukturalizace moderní domácí ekonomiky. Restrukturalizace byla následkem radikálních změna sociálně-ekonomické struktury, pro které je charakteristický přesun pracovních sil z primární (zemědělství, rybolov a lesnictví) do sekundární (průmysl a stavebnictví) a v současnosti především do terciární (obchod, služby, doprava a veřejná správa) sféry hospodářství. Současné brownfields vznikly v různých dobách a také sloužily různým účelům. Jejich společným znakem je ztráta smyslu a hledání nového využití. Za brownfields lze považovat i jednoúčelově využívané budovy (například kláštery), které s nástupem průmyslu byly přestavovány na manufaktury. Průmysl stále zůstává významným odvětvím českého hospodářství. V současnosti v něm pracuje přes 40 % ekonomicky aktivní populace. Především v průběhu let 1989 – 2001 došlo k výraznému přesunu pracovních sil z oblasti průmyslové výroby do oblasti služeb a změně podílu jednotlivých sektorů na tvorbě HDP. Tab 1: Podíl jednotlivých sektorů na tvorbě HPD Rok
1 989
2001
Sektor
Podíl sektorů na tvorbě HDP
Primární
15,0 %
6,9 %
Sekundární
47,0 %
37,2 %
Terciální
38,0 %
55,9 %
Zdroj: ČSÚ, vlastní zpracování
4.2 Historie a vznik brownfields v Evropě Mezi tři země Evropy s nějvětším rozsahem starých průmyslových a podobným způsobem nevuyžívaných ploch patří Velká Británie, Německo a Francie. Velká Británie Vzhledem k nejdelší industriální historii má největší zkušenosti a nejpropracovanější strategii pro regeneraci nevyužívaných ploch Velká Británie. Do projektů revitalizace brownfields je začleněna i veřejnost formou besed, plánovacích víkendů a dílen. Investoři tak získávají z účasti veřejnosti zpětnou vazbu o akceptaci svých záměrů a naopak veřejnost je svou spoluúčastí motivována k lepšímu vztahu k objektu a nelhostejnosti k nešetrnému nakládání 24
s ním v případě vandalismu, ale i různých změnách využití. Nejznámějším projektem jsou Liverpoolské doky, které jsou v současnosti využívány jako byty, kanceláře, galerie moderního umění a obchody. (Zemánková, 2003)
Německo Specifický hospodářsko – politický vývoj Německa je blízce spjat s jedním z nejčastěji řešených témat regenerace brownfields, s konverzí oputěných vojenských prostor. V Porýní a Falci bylo vybudováo nejvíce základen a letišť zahraničních armád, až 7,6 % plochy Německa bylo vužito pro ameriké, francouzské i německé jednotky. Přítomnost armád zapříčinila i existenci průmyslové výroby (např. ve městě Pirmasens obuvnický průmysl). V roce 1989 bylo v Německu 115 600 příslušníků ozbrojených sil a vojenská zařízení zaměstnávala 46.100 civilních zaměstnanců. V devadesátých letech došlo, díky politickým změnám ve střední a východní Evropě, ke snižování stavu ozbrojených sil na 36 650 vojenských a 21 680 civilních pracovních míst. Doposud bylo opuštěno 576 objektů o celkové výměře 11 334 ha. Tři čtvrtiny těchto objektů tvořily výcvikové prostory, letiště a sklady, které lze velmi obtížně a nákladně převést na civilní využití, zbytek byly kasárna, byty a nemocnice. Jako příklad úspěšné revitalizace nevyužívaných neprůmyslových ploch v Německu uvádím park Holtzendorff Kaiserslautern, který leží na východním okraji falcké metropole Kaiserslautern a který byl postaven na území bývalých kasáren. Prvním příkladem velkoplošného a úspěšně dokončeného záměru odstranění starých ekologických zátěží je Aeroville – Zweibrücken, který zahrnuje obchodní plochy, sportovní a volnočasové aktivity, internetový a multimediální park, podnikatelské a vývojové centrum, bydlení a byl v minulosti využíván jako vojenské letiště. (www.konversion.com, 2014) Francie Francie se na problematiku brownfields zaměřuje od 70. let 20. století. Francouzští odborníci mají vždy velmi dobře připraveny programy záchrany a konverze, které vycházejí z pečlivých analýz místních podmínek. Guelton (2005) uvádí, že Ministerstvo kultury v roce 1983 vypracovalo k Ústřednímu seznamu nemovitých kulturních památek i dodatkový seznam památek industriálního období, který dopomohl k záchraně stovek těchto objektů. Na úrovni obcí, měst, zájmových i občanských sdružení se zvedl veký zájem o brownfields. Některé cenné objekty byly zbourány (tržnice Les Halles v centru Paříže), mnohé jiné byly zachovány. Jako příklad uvádím kulturní víceúčelové centrum – Parc de la Vilette v Paříži, které bylo v minulosti využívané jako areál jatek nebo Muzeum výtvarného umění a průmyslu v Roubaix, které bylo proměněno z přepychových městských lázní. (Zemánková, 2003)
25
5 KLASIFIKACE BROWNFIELDS Stejně jako je více pohledů na výklad samotného pojmu brownfield, existuje řada různých hodnotících kritérií, dle kterých lze objekty brownfields zařadit do jednotlivých kategorií. Příkladem hodnotícího kritéria může být míra ekologické kontaminace, umístění lokality či možnosti budoucího využití.
5.1 Rozdělení dle původu vzniku brownfields Dělení brownfields z hlediska jejich vzniku je orientováno na původní funkční využití území a cíleno na využití budoucí. Některým brownfields je odebrán původní účel využití a nahrazen účelem novým. Hlavním důvodem je pokles poptávky po nových armádních, drážních a zemědělských objektech. Území, na kterém leží brownfield, bylo ovlivněno historickým vývojem a typickými vlastnostmi daného území, a z tohoto důvodu je oblast možností budoucího využití brownfields limitována. Na druhé straně se vyšší důraz častěji klade na občanskou vybavenost, tedy výstavbu objektů na bydlení, nákupních center a sportovních zařízení. Průmyslové brownfields Český průmysl prošel velkou změnou, která je charakterizována odchýlením od těžké průmyslové produkce k orientaci na výrobu spotřebního zboží, automobilů a informační a komunikační techniky. Tento typ je nejčastěji zmiňovaným příkladem brownfields. Ve většině případů jde o velké areály a chátrající budovy zkrachovalých podniků. (Vaníček, 2005) Zemědělské brownfields Stejně jako průmysl, tak i zemědělství prošlo po roce 1989 velkými změnami nebývalých rozměrů, počínaje vyrovnáním majetkových vztahů k půdě a konče řízením produkce jednotlivých komodit. Počet lidí, kteří pracovali v primárním sektoru, se značně snížil. Vstup ČR do Evropské unie přinesl zvýšení konkurence na mezinárodní úrovni, což našim zemědělcům neprospělo. Nedostatek finančních prostředků znemožňuje rekonstrukce hospodářských budov a sanace starých ekologických zátěží na pozemcích i stavbách. (Hanyš, 2004) Administrativní brownfields Administrativní brownfields vznikají při rychle probíhajících změnách strukturálního a funkčního uspořádání území. Jde o budovy, na jejich údržbu nejsou finanční prostředky a zároveň se nenašel zájemce o jejich koupi. V českých podmínkách se nejčastěji setkáváme s komplexem zdevastovaných a dlouhodobě nevyužívaných objektů a pozemků v blízkosti železniční dopravní cesty nebo na území měst a obcí. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Dopravní brownfields Majetek Českých drah a Správy železniční dopravní cesty není dodnes kompletně zinventarizován a ohodnocen. Chátrání budov přispívají tyto nevyjasněné majetkové vztahy a také nedostatek finančních prostředku na jejich údržbu. (Hanyš, 2004)
26
Vojenská brownfields Příčinou vzniku této skupiny brownfields je zrušení posádek Armády České republiky a odchod sovětských vojsk z našeho území. Po odsunu vojsk bývalého Sovětského svazu zůstaly z menší části použitelné a z větší části zdevastované a vybydlené bytové domy. V důsledku změn Armády ČR došlo ke snížení počtu vojáků. Obce byly nuceny vypořádat se s typy armádních brownfields četného rozsahou, šlo o kasárna, muniční sklady, hangáry a obecně staré vojenské areály s ekologickými kontaminacemi. (Slabák, 2007) Rezidenční brownfields Příčinou vzniku těchto brownfields je úbytek obyvatelstva zejména v menších obcích a městech, která leží ve strukturálně postižených nebo hospodářsky slabých regionech. Obyvatelům, kteří se stěhují za prací do velkých měst, slouží jejich původní nemovitost pouze pro přechodný pobyt nebo jako rekreační objekt, který je pro nedostatek zájmu neprodejný. Některé rodinné domy zůstávají opuštěné a chátrají. Nemovistosti zastaralého bytového fondu tvoří také velký podíl rezidenčních brownfields. Éra velkých zastavěných ploch panelákových sídlišť pomalu končí a lidé kladou větší důraz na kvalitu bydlení. Na rekonstrukci těchto sídlišť není dostatek peněz, a tak se lekce mohou stát novými brownfields.(Hanyš, 2004) Mezi další typy brownfields podle původu můžeme řadit sociální brownfieldy, které vznikají chátráním například následkem povodní, dále budovy občanské vybavenosti, nemovitosti cestovního ruchu a lázeňství. CzechInvest společně s jednotlivými kraji vytvořil nedokonalou, ale zatím jedinou Vyhledávací studii pro lokalizaci brownfields, která uvádí základní statistická data o vybraných brownfields, tedy těch, k jejichž zveřejnění svolili majitelé lokalit. Dříve se o brownfields mluvilo pouze jako o důsledku transformačních změn v průmyslu, ale Vyhledávací studie ukázala, že nejvíce poškozených a nevyužívaných lokalit (34,9 %) bylo dříve využíváno v zemědělství. Průmyslové brownfields tvoří druhou největší část z celkového počtu brownfields (33,3 %). Zbývající brownfields vznikly v důsledku nevyužívání objektů občanské vybavenosti (12,9 %), vojenských objektů (6,4 %), bydlení (4,0 %) a objektů cestovního ruchu (0,9 %). Největší plochu zaujímají v ČR průmyslové brownfields (4,4 tis. ha), dále lokality v minulosti využívané armádou (2,4 tis. ha) a zemědělské brownfields (1,8 tis. ha). (MPO ČR, 2007)
27
Tab 2: Brownfields v ČR dle původního a budoucího využití původní využití budoucí využití Využití brownfields % z celkového % z celkového počet brownfields počet brownfields počtu brownfields počtu brownfields zemědělství
821
34,9
166
7,0
průmysl
785
33,3
389
16,5
občanská vybavenost
304
12,9
292
12,4
armáda, vojenské prostory
151
6,4
0
0
bydlení
95
4,0
100
4,2
cestovní ruch, lázeňství
22
0,9
54
2,3
jiné
177
7,5
82
3,5
smíšená průmyslová funkce
0
0
490
20,8
smíšená městská funkce
0
0
488
20,7
smíšené zemědělství
0
0
268
11,4
veřejná zeleň
0
0
13
0,6
nezjištěno
0
0
13
0,6
2355
100
2355
100
celkem
Zdroj: CzechInvest (2007), vlastní zpracování Obr. 8: Struktura dle původního využítí brownfields jiné 1144,60 ha ces tovní ruch, lázeňs tví 22,40 ha bydlení 88,30 ha arm áda, vojenské prostory 2394,10 ha
zemědělství 1840,40 ha
občanská vybavenost 413,30 ha
průmysl 4423,20 ha
Zdroj: CzechInvest (2007), vlastní zpracování
Jako nejvhodnější způsob budoucího využití se jeví smíšená průmyslová funkce (lehký průmysl, služby) a smíšená městská funkce (bydlení, služby), dále čistě průmyslové využití nebo využití pro občanskou vybavenost. V současnosti se již neuvažuje s využitím lokalit pro účely armády. Při srovnání předchozího a budoucího využití brownfields je největší změna v účelu využití u původně zemědělských objektů.
28
Obr. 9: Srovnání původního a budoucího využití brownfields 900
počet brownfields
800 700 600 500 400 300 200 100
pr ům jin ys é lo íš vá en á f u m n kc ěs e ts sm ká íš f un en kc é e ze m ěd ěl st ve ví ře jn á ze le ň ne zj išt ěn o
íš en á
sm
by dl uc en h, í lá ze ňs tv í sm
vo
vn ír
ce st o
ys l av en je ns os ké t pr os to ry
ům
a,
m ád ar
ob
ča ns
ká
vy b
pr
ze m
ěd ě
ls tv í
0
původní využití
budoucí využití
Zdroj: CzechInvest (2007), vlastní zpracování
5.2 Rozdělení dle ekonomické aktivity Každý brownfield je jiný, a proto je nutné ke každému přistupovat individuálně. Ekonomickou atraktivitu území udává umístění lokality, výše poškození objektu a zóny, celková sociální úroveň, možnost propagace lokality a v neposlední řadě také míra vzdělanosti obyvatelstva. Z hlediska ekonomické aktivity dělí Ministerstvo pro místní rozvoj ČR brownfields takto: Projekt s nulovou bilancí Brownfields komerčně řešitelné jsou v anglicky mluvících zemích označovány jako whitefields. Tyto projekty se nachází na velmi lukrativním místě a díky dobré lokaci se o tento typ postará samotný trh. Je možné poskytnout veřejnou nepeněžní intervenci (například vhodným využitím území), která zpětně může zvýšit výhody místní komunity. Investování veřejných prostředků do těchto projektů je tedy neadekvátní. (MMR ČR, 2014) Projekty s mírnou podporou Brownfields financované z nákladové mezery projektu jsou v anglické literatuře označovány jako greyfields. Projekty s mírnou podporou nemají tak exkluzivní lokaci, obvykle potřebují silnou veřejnou podporu a intervenci, bez níž by se projekt nemohl vůbec uskutečnit. Nákladová mezera projektu je financována nefinanční formou nebo přímo veřejnými prostředky. Běžný poměr veřejných a soukromých investic je 1 : 5 a více. Jedna koruna investovaných veřejných prostředků přináší pět a více korun ze sektoru soukromého. Jedním z hlavních indikátorů efektivnosti takové veřejné finanční intervence je právě tento poměr mezi veřejnými a soukromými prostředky. Dalším používaným indikátorem je počet nově vytvořených pracovních míst. (MMR ČR, 2014) Nekomerční projekty Brownfields určené pro společenské nebo sociální řešení a využití jsou lokality a nemovitosti, u nichž je rozvoj veden více sociálními cíli či ochranou životního prostředí. Základem jsou vyšší intervence veřejných prostředků, obvykle 1 : 1 až 1 : 4. Nekomerční lokace jsou také pravděpodobně projekty vhodné pro využití grantů strukturálních fondů. (MMR ČR, 2014) 29
Nebezpečné projekty Do této kategorie spadají objekty, u kterých se jedná o havarijní stav ohrožující lidské zdraví a životní prostředí. Obvykle nelze přivést k zodpovědnosti toho, kdo za škody může (např. bývalí vlastníci), proto daňový poplatník prostřednictvím veřejných prostředků platí odstranění těchto staveb v havarijním stavu. (MMR ČR, 2014) Ostatní projekty Mimo výše čtyři uvedené kategorie se velké množství brownfieldů vyskytuje v nekomerční oblasti, u kterých dlouhodobě není naděje na jakoukoliv novou funkci. Pravděpodobnost nenalezení nového funkčního využití je zapříčiněno převisem nabídky nad poptávkou. (MMR ČR, 2014)
5.3 Klasifikace brownfields užívaná ve světě Typologie brownfields v USA V USA byly vymezeny tři primární druhy brownfields: Ekonomicky životaschopné brownfields jsou plochy či areály, které představují z pohledu investora vynikající příležitost k dosažení zisku, a proto přirozeně přitahují soukromé jmění. Jde o plochy s malými environmentálními riziky nebo s vysokou ekonomickou návratností. Ve většině případů jde o dobře umístěné lokality v atraktivních oblastech. Příkladem jsou historické průmyslové čtvrti ve městech, které se postupně mění na rezidenční oblasti. Částečně návrtané brownfields představují lokality, u kterých návratnost investic nepokryje vynaložené náklady, a proto nejsou vyhledávány soukromými investory. Jde o plochy poměrně dobře umístěné, ale hůře konkurující nezatíženým lokalitám. Sdružení soukromých a veřejných prostředků umožňuje přeměnu těchto brownfields. Takovéto oblasti jsou zajímavá pro rizikový kapitál a místní kapitálové zdroje s podporou veřejného sektoru. Poměr veřejného a soukromého kapitálu je 1 :1 až 1 : 0. Nenávratné brownfields zaujímají plochy a areály s nadměrným množstvím environmentální zátěží a velmi nízkými vyhlídkami na přirozenou regeneraci. Jejich dekontaminace a revitalizace představuje pro soukromý i veřejný sektor vysoké náklady. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Typologie brownfields v Německu V Německu jsou stanoveny tři základní typy brownfields: Samostatně rozvojové brownfields jsou lokality, které mají vysokou hodnotu pozemku a nízké náklady na úpravu pro opětovné využití. Tyto plochy nevyžadují veřejné investice. Pasivně rozvojové brownfields jsou plochy se specifickým rozvojovým potenciálem. Zapojením veřejných prostředků je možné snížit riziko pro soukromé investice. Nerozvojové brownfields znázorňují lokality a areály bez rozvojového potenciálu. (Kadeřábková, Piecha, 2009) Typologie brownfields ve Francii Ve Francii jsou popisovány tři klasifikační třídy brownfields: Samostatně rozvojové brownfields představují plochy, které samy naleznou nové využití, a to v krátkodobém či střednědobém horizontu. 30
Pasivně rozvojové brownfiedls se vyznačují potřebou plánování jejich nového využití a rozvoje těchto lokalit. Je nutné částečně zainvestovat z veřejného rozpočtu. Nerozvojové brownfields jsou lokality, u kterých není možné nové ekonomické využití. Francouzskou strategií je jejich rekultivace. (Kadeřábková, Piecha, 2009)
31
6 DEVELOPMENT A JEHO KONCEPCE Historie slova development je dlouhá a je možné se na ni dívat z různých úhlů pohledu. V překladu z angličtiny pojem „development“ znamená rozvoj a vývoj, a to především ve stavebnictví – jde o činnost, při které dochází k vytipování lokality, vypracování a realizaci projektu a financování výstavby. (ABC.cz: slovník cizích slov, 2014) V českém jazyce je rozvoj chápán jako přirozená změna k lepšímu. Evoluce je popisována jako základní myšlenka developmentu, avšak jeho pojetí jsou různá – např. development jako technické provedení, snaha, vnímání. Na konci 2. světové války začal být development chápán jako program – prezident Spojených států Truman zásadně pozměnil jeho význam (20. ledna 1949 vyhlásil nový program, který se zaměřoval na průmyslový pokrok, zlepšení a růst zaostalých území). (Esteva, 2007) Nederveen Pieterse (2001) chápe development jako výsledek cílených politik v souvislosti zemí Třetího světa4. Naproti tomu Cowen a Shenton (1996, 1998) pojímají development jako přirozený a nezáměrný proces. Sumner a Trkne (2008) shrnují tři významy výkladu rozvoje, které se vzájemně ovlivňují a propojují: a) rozvoj jako dlouhodobý proces strukturální společenské transformace – strukturální změna, b) rozvoj jako krátkodobý nebo střednědobý výsledek cíleného jednání - cílený proces, c) rozvoj jak postrozvojové myšlení. Hall a Midgley (1988) se ve svém díle zabývají skutečností, co řeší rozvojová studia. Rozvojová zkoumání řeší analytické spekulace o příčinách zaostalosti a normativní teorie stanovující nejlepší způsoby podpory ekonomického a sociálního pokroku. Otázkou, co vlastně znamená změna k dobrému a jaký druh rozvoje a změny je důležitý, se zabýval Chambers (2004) Pojetí výrazu development je různorodé a jeho překlad se používá v mnohých souvislostech. Development je spojení s transformací společnosti formované od průmyslové revoluce a socialismu k dnešní podobě společnosti. Přímý význam developerství v literatuře není, nelze jej přesně datovat, ale z odborné literatury a studií lze jeho počátky evidovat již v období nové urbanizace (1750-1850). Za přelomové developerské projekty lze označit mrakodrapy. Tyto výškové budovy se staví na celém světě, jsou stavebně i ekonomicky úspěšné a architektonicky jedinečné. Fenomén mrakodrapů spustila výstavba Fuller Building v New Yorku.
4
Třetí svět je označení, používané pro státy, které jsou považovány za ekonomicky málo rozvinuté. (Daněk, 2000) 32
7 DEVELOPERSKÉ V BRNĚ
PROJEKTY
NA
BROWNFIELDS
V České republice je problematika brownfields řešena na všech úrovních veřejné správy. V následující tabulce jsou uvedeny koncepční dokumenty na úrovni národní, krajské a na úrovni města. Tab 3: Koncepční dokumenty související s problematikou brownfields Národní strategie regenerace brownfields (2008) Strategický rámec udržitelného rozvoje ČR (2010) KONCEPČNÍ DOKUMENTY NA NÁRODNÍ ÚROVNI
Strategie regionálního rozvoje ČR (2006) Státní politika životního prostředí ČR (2004-2010) Politika územního rozvoje ČR (2008 Program rozvoje Jihomoravského kraje na období 2010-2013 Strategie Jihomoravského kraje 2020
KONCEPČNÍ DOKUMENTY JIHOMORAVSKÉHO KRAJE
Strategie rozvoje hospodářství v Jihomoravském kraji (2006-2013) Strategie rozvoje hospodářství Jihomoravského kraje v odvětví zemědělství, zpracovatelský a potravinářský průmysl (2005-2006) Regionální inovační strategie Jihomoravského kraje 3 (2009-2013) Strategie pro Brno (2007)
KONCEPČNÍ DOKUMENTY MĚSTA BRNA
Koncepce ekonomického rozvoje (2009) Strategie bydlení města Brna (2009) Program rozvoje cestovního ruchu města Brna 2010-215
Zdroj: www.brownfieldy.cz, www.brownfieldy-jmk.cz, www.brno.cz/brownfields, vlastní zpracování
Po roce 1989 se změnily politické a hospodářské podmínky v ČR. Jejich změnou došlo k ukončení nebo k omezení tradiční výroby v mnoha starších průmyslových areálů a současně ke značnému posílení sektoru služeb. Nově vzniklé průmyslové zóny a technologické parky nalákaly malé a střední podniky s orientací na technologicky vyspělá odvětví.
7.1 Evidence brownfields v Brně První evidence brownfields v Brně byla zajištěna v březnu 2006 Odborem územního plánování a rozvoje MMB (zpracovatel Kovoprojekta Brno a.s.), aktualizace proběhly v září 2007 a březnu 2009. Nejnovější aktualizaci na podzim 2012 provedlo oddělení rozvojových lokalit Majetkového odboru MMB. Do aktuální databáze brownfields byly zařazeny lokality s rozlohou nad 0,5 ha s plošným využitím lokality do 30 % a lokality zdevastované, nedostatečné, nevhodně využívané a s neurčitým dalším rozvojem a s využitím oblasti přesahujícím hranici 30 %. Hlavním rozdílem předchozí a současné evidence je horní hranice podílu využití lokality, kdy bylo za maximální podíl využití považováno 50 % a nyní není horní hranice definována. V roce 2012 bylo na území města Brna, známém svou rozvinutou průmyslovou základnou, evidováno 124 lokalit s celkovou rozlohou 418 ha. (Majetkový odbor Magistrátu města Brna, 2013)
33
Obr. 10: Schematické znázornění lokalit brownfields v Brně dle původního využití (aktualizace 2012)
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013)
7.2 Brownfields v Brně dle způsobu vzniku Brno je známé označením „Moravský Manchester“, a to díky jeho důležité průmyslové minulosti. V 19. století se Brno stalo centrem textilního průmyslu a ve 20. století se do popředí dostal těžký průmysl, který symbolizovaly tři největší továrny Zbrojovka, Zetor a Královopolská. Dnes jsou vnímány jako tři rozlohou největší lokality brownfields na území města Brna. Tab 4: Původní účel využití lokalit brownfields v Brně 2006
2007
2009
2012
Původní účel využití počet výrobní
rozloha podíl (ha) (%)
počet
rozloha podíl (ha) (%)
počet
rozloha podíl (ha) (%)
počet
rozloha podíl (ha) (%)
81
368
71
79
360
69
76
371
67
73
297
71
veřejná vybavenost
9
21
4
9
19
4
12
27
5
10
23
5
bydlení, služby
2
4
1
6
10
2
11
11
2
10
9
2
vojenské
9
66
13
10
81
16
11
72
13
9
40
9
drážní
3
12
2
3
12
2
4
36
6
7
16
4
15
45
9
12
37
7
13
39
7
15
33
8
119
518
100
516
519
100
127
556
100
124
418
100
jiné celkem
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování 34
Obr. 11: Podíl rozlohy brownfields dle původního využití (aktualizace 2012)
drážní 4%
jiné 8%
vojenské 9% bydlení, služby 2% veřejná vybavenost 5%
výrobní 71 %
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování
7.3 Kategorizace brownfields v Brně Plochy brownfields jsou členěny do 6 kategorií podle ekologické zátěže a rozvojového potenciálu. Každá kategorie se ještě dělí dle počtu budov. 1a 1b 2a 2b 3a 3b 4a 4b 5a 5b 6a 6b
Pozemky pravděpodobně bez kontaminace (nebo jsou lehce kontaminovány), dobře umístěny a je na nich málo budov nebo budovy žádné. Pozemky pravděpodobně bez kontaminace (nebo jsou lehce kontaminovány), dobře umístěny a je na nich mnoho budov. Pozemky pravděpodobně bez kontaminace (nebo jsou lehce kontaminovány), nejsou dobře umístěny a je na nich málo budov nebo budovy žádné. Pozemky pravděpodobně bez kontaminace (nebo jsou lehce kontaminovány), nejsou dobře umístěny a je na nich velký počet budov. Pozemky pravděpodobně kontaminované, dobře umístěné a je na nich málo budov nebo budovy žádné. Pozemky pravděpodobně kontaminované, dobře umístěné a je na nich mnoho budov. Pozemky pravděpodobně kontaminované, nejsou dobře umístěné a je na nich jen málo budov, nebo budovy žádné. Pozemky pravděpodobně kontaminované, nejsou dobře umístěné a je na nich mnoho budov. Pozemky kontaminované, dobře umístěné a je na nich málo budov, nebo budovy žádné. Pozemky kontaminované, dobře umístěné a je na nich mnoho budov. Pozemky kontaminované, které nejsou dobře umístěné a je na nich málo budov, nebo budovy žádné. Pozemky kontaminované, které nejsou dobře umístěné a je na nich mnoho budov.
(Majetkový odbor Magistrátu města Brna, 2013)
35
Tab. 1: Přehled údajů dle kategorií brownfields v Brně (aktualizace 2012) kategorie
výměra v ha
počet brownfields
v zóně A
v zóně B
v zóně C
1a
13,6
7
0
6
1
1b
23,7
12
0
11
1
2a
28,3
12
0
2
10
2b
31,8
13
0
4
9
3a
44,6
11
1
8
2
3b
42,7
15
0
12
3
4a
56,5
15
0
5
10
4b
35,6
16
0
8
8
5a
29,4
6
0
5
1
5b
88,5
7
0
5
2
6a
22,4
9
0
4
5
6b
0,7
1
0
0
1
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování Obr. 12: Podíl rozlohy brownfields dle kategorií (aktualizace 2012) 0% 3% 6%
5%
7% 20% 8%
11%
7% 9%
10% 14%
1a
1b
2a
2b
3a
3b
4a
4b
5a
5b
6a
6b
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování
7.4 Bronwfields dle rozlohy Plochy brownfields tvoří 4,86 % ze zastavěného území města Brna. Pouze 28 lokalit je zcela nevyužitých, 59 lokalit se využívají částečně (do 30 %) a 37 lokalit je využíváno ve větší míře. V Brně je 36 lokalit o rozloze 0,5 – 1 ha, 34 lokalit o rozloze 1,1 – 2 ha, 34 lokalit o 36
rozloze 2,1 – 5 ha, 13 lokalit o rozloze 5,1 – 10 ha, 4 lokality o rozloze 10,1 – 20 ha a 3 lokality o rozloze nad 20 ha. (Majetkový odbor Magistrátu města Brna, 2013) Tab. 2: Přehled údajů dle umístění brownfields v Brně (aktualizace 2012) umístění ve městě
výměra v ha
A - centrální část
počet brownfields
0,9
1
B - vnější centrum
211,6
70
C - okrajová část
205,3
53
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování
7.5 Bronwfields dle městské části Ve 21 z 29 městských částí v Brně byl nalezen alespoň jeden brownfield. Dle Mapy brownfields jsou „čisté“ pouze tyto městské části: Jundrov, Mediánky, Ivanovice, Ořešín, Útěchov, Vinohrady, Nový Lískovec a Starý Lískovec. Rozložení brownfields je prostorově nevyrovnané, více postižených ploch je soustředěno v některých městských částech ve vztahu k morfogenetickým zónám. Tab. 3: Přehled údajů dle městských částí brownfields v Brně (aktualizace 2012) městská část
výměra v ha
Bohunice
počet brownfields
0,7
1
Tuřany
25,1
6
Bystrc
2
2
Černovice
28,1
5
Jih
47,3
20
Sever
14,1
9
Kníničky
3,7
2
Kohoutovice
1,2
1
Komín
8,5
2
Královo Pole
56,1
12
Líšeň
33,5
4
Maloměřice a Obřany
31,6
12
Střed
76,7
30
3,7
3
Slatina
16,5
2
Židenice
27,1
3
Žabovřesky
14,5
2
4,9
3
Chrlice
15,8
3
Jehnice
2
1
Žebětín
4,7
1
Řečkovice a Mokrá hora
Bosonohy
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování 37
Obr. 13: Podíl rozlohy brownfields dle městských částí v Brně (aktualizace 2012) Bohunice
1%
Tuřany
0% 1%
4%
0%
3%
Bystrc 6%
Černovice
0% 7%
Jih
6%
Sever Kníničky
4%
11%
Kohoutovice Komín
1%
Královo Pole Líšeň 3% 18%
Maloměřice a Obřany
1%
Střed
0%
Řečkovice a Mokrá hora
2%
Slatina Židenice
13% 8%
8%
Žabovřesky Bosonohy Chrlice Jehnice Žebětín
Zdroj: Majetkový odbor Magistrátu města Brna (2013), vlastní zpracování Brno, druhé největší město v ČR, bylo významným centrem správy a ekonomiky i v předindustriální éře. Během 19. a 20. století proběhla intenzivní industrializace. Typické soustředěné zóny se postupně objevovaly kolem historického centra Brna a položily tak základní kámen současné morfogenetické struktury. (Kunc a Tonev, 2008; Mulíček, 2007) Obr. 14: Územní rozložení brownfields v Brně
Zdroj: Kunc, Martinát, Tonev a Frantál (2014) Oblast Jižní centrum je poměrná rozsáhlá, vnitřně diverzifikovaná a patří mezi největší rozvojové oblasti v územním plánu města Brna. Nové Jižní centrum je spojeno s výstavbou nového železničního uzlu v Brně, které má vzniknout odsunutím stávajícího Hlavního nádraží asi o 700 m dál na jih, s výstavbou obytných a rekreačních zón, také obchodních komplexů a 38
kancelářských prostor. Území dosud nerealizovaného plánu zatím připomíná plochu jednoho velkého browfieldu, který je shlukem vyčištěných, ale nevyužívaných lokalit (desítky menších brownfields). (Kunc, Navrátil, Tonev, Frantál, Klusáček, Martinát, Havlíček a Černík, 2014) Magistrát města Brna uvádí, že se na území města Brna nachází 187 brownfields, z nichž bylo 63 úspěšně regenerovaných a 124 prozatím zůstává opuštěno či jsou využívány bez regenerace. Plocha revitalizovaných brownfields je nyní 150 ha, zatímco stávající brownfields zabírají cca 418 ha (1,8 % z celkového území města Brna) Regenerované projekty tvoří 1/3 všech brownfields, ale pouze 26 % z postižených ploch. (Majetkový odbor Magistrátu města Brna, 2013) Rozložení brownfields na území města Brna je příkladem disperzního prostorového uspořádání. Tím, že jsou postižené objekty umístěny uvnitř zastavěného území i na okraji města Brna, ovlivňují oblasti s velmi důležitou městskou funkčností (obytné a rekreační objekty, otevřený městský prostor). (Filip a Cocean, 2012) Frantál, Greer-Wootten, Klusáček, Krejčí, Kunc a Martinát (2015) uvádí, že rozložení brownfields odráží historický vývoj městského osídlení a funkční rozlišení brněnského prostoru, zejména rozmístění průmyslových závodů, které byly vázány na železnici, vodních zdrojích (řeky) a společnou dodávkou páry a energie. Dále tvrdí, že post-průmyslové brownfields se většinou nachází v rámci vnitřních nebo širších oblastí vnitřního území města, naopak brownfields zemědělského původu mají tendenci být umístěny na periferii.
39
8 ROZVOJ MĚSTA BRNA Z HISTORICKÉ PERSPEKTIVY Všechna města na území ČR vznikala jako centra řemesel, obchodu a správy. V předindustriální éře byla plošná rozloha měst na území ČR poměrně malá a města byla oddělována od svého okolí hradbami, které sloužily jako ochrana obyvatelstva především v době válečných konfliktů. Obr. 15: Hradby města Brna v předindustriální éře
Zdroj: www.brno.idnes.cz (2011)
V industriálním období byla města centry průmyslu a industrializace. Jednotlivé městské lokality byly využívány k různým funkcím – města byla tvořena soustavou domů s vnitrobloky. Moderní urbanizace značně rozšířila plochu města Brna. Aténská charta přinesla soubor zásad „moderního urbanismu“, podle kterého je forma města určována jeho základními funkcemi (bydlení, práce, rekreace, doprava). Podle doporučení funkcionalistů je zapotřebí první tři funkce scelit do stejnorodých a zároveň od sebe oddělených oblastí, přičemž doprava předchozí funkce spojuje. Rozvoj Brna byl v druhé polovině 20. století ovlivněn vznikem panelových sídlišť, která jsou tvořena solitérními domy bez vnitrobloků. (Klusáček, Krejčí, 2014) Obr. 16: Využití krajiny města Brna a okolí v roce 1838, 1876, 1954, 1992
zdroj: atlas krajiny ČR
40
„Průmyslové zóny vznikaly v rámci residenčních celků především v jižní a jihovýchodní části města, daly do značné míry původ i dnešní orientaci města a vtiskly jim typický, téměř jednostranně průmyslový charakter.“ (Kuča, 2000: 85) „Z urbanistického hlediska bylo významné, že se manufaktury a továrny budovaly těsně za bývalými hradbami středověkého městského centra. Příliv pracovních sil do průmyslových závodů tak rychle zvyšoval počet obyvatel faktického brněnského městského celku, na jehož okraji už ve třicátých letech stály řady kasárenských činžovních domů a jiných obydlí charakteristických pro dělnické čtvrtě evropských průmyslových měst 19. století.“ (Horská, 2002: 198) Obr. 17: Příklad rezidenční suburbanizace v zázemí Brně – JV okraj obce Kuřim v roce 2003 a 2012
Zdroj: www.mapy.cz, 2012 Obr. 18: Příklad komerční suburbanizace v jižním zázemí Brna – stav lokality, na které dnes stojí obchodní centrum Olympia v roce 2003 a 2012
Zdroj: www.mapy.cz, 2012
41
Obr. 19: Příklad komerční zástavby volné krajiny - stav brněnské průmyslové zóny Černovická terasa v roce 2003 a 2012
Zdroj: www.mapy.cz, 2012
Rozpínání měst na území ČR do okolní krajiny pokračovalo i po roce 1989 prostřednictvím rezidenční nebo komerční suburbanizace, která je zaměřena na rozvoj pracovních nebo obslužných funkcí (např. nákupní centra či průmyslové zóny).Z hlediska toho, jak jsou dnes vnímány suburbánní zóny, jsou důležitá dvě administrativní rozšíření města Brna, tzv. vytvoření Velkého Brna: 6. července 1850 bylo Brno rozděleno na 4 samosprávné okresy a byla připojena řada samostatných katastrálních obcí: Vnitřní město a Špilberk, Švábka, Augustiniánská Ulice, Nová Ulice, Velká Nová Ulice, Hráze, Josefovský Příkop, Josefov, Horní Cejl, Zábrdovice, Radla, Dolní Cejl a Kožená Ulice až k viaduktu státní dráhy, Náhon, Křenová, Petrovská Ulice, Dornych, Tnitá, Novosady, Silniční Ulice, Jircháře (Nivky), Pekařská, Území sv. Anny, Křížovnické území s Úvozem (bez Hlinek) a Vídeňská, Staré Brno a Hlinky. 16. dubna 1919 byla připojena města Husovice, Královo Pole, obec Židenice, Juliánov, Maloměřice, Obřany, Mediánky, Žabovřesky, Sečkovice, Komín, Jundrov, Kamenný Mlýn, Kohoutovice, Bohunice, Přízřenice, Starý a Nový Lískovec, Dolní a Horní Heršpice, Komárov, Černovice, Tuřany, Slatina a Brněnské Ivanovice. (Klusáček, Krejčí, 2014) Obr. 20: Mapa velkého Brna
zdroj: www.vilewalter.cz/mapy/, 2008 42
9 DEVELOPERSKÉ PROJEKTY V BRNĚ Společnost CTP Invest, spol. s r.o. Vedoucím průmyslovým developerem v ČR je společnost CTP Invest, spol. s r.o., která má sídlo v Humpolci. Tento inovační komerční developer poskytuje bezproblý full-service ve všech stádiích vývoje nemovitostí. Společnost CTP Invest, která získala v roce 2006 cenu Developer roku, klade důraz na regionální rozvoj a až do dnešní doby pokrývá více než 1 milion m2. Její portfolio zahrnuje vyvážené projekty kanceláří první třídy, zařízení pro průmysl i lehký průmysl a zařízení pro maloobchody. CTP Invest je čtvrtým největším průmyslovým developerem v Evropě a osmým největším na světě, a to díky své strategii investování do rozšíření svého portfolia prémiovými obchodními a logistickými parky. (www.ctp.eu, 2012) Tab. 4: Projekty společnosti CTP Invest, spol. s r.o.
Projekty společnosti CTP Invest, spol. s r.o. na území ČR: dokončené ve výstavbě Brno – Spielberk Office Center Bor – CTPark Brno, Ostrava – Axis Office Park System Nový Jičín – CTPark ČR – CTZONES Plzeň – Axis Office Park Ostrava – CTPark Network Plzeň – Borská pole – CTPark Zdroj: www.ctp.eu (2012), vlastní zpracování Obr. 21: Příklad projektů společnosti CTP Invest, spol. s r.o.
Zdroj: www.ctp.eu (2012)
43
IMOS uzavřený investiční fond, a.s.
development,
Transformací společností, které realizují bytové, nebytové, polyfunkční i čistě komerční developerské projekty, vznikl IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. Tato brněnská společnost je na českém trhu již od roku 1992 a v současné době se věnuje rozvoji více než 10 lokalit v rámci celé ČR. (www.imos-development.cz, 2015) Tab. 5: Projekty společnosti IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s.
Projekty společnosti IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s.: dokončené ve výstavbě Brno – -Bytový komplex Nové Majdalenky Beroun – Nové řadové domy Stochova – pozemky (kompletní IS) Mezirolí – pozemky Karlovy Vary Brno – Parkovací dům Rozmarýn Brno – Nové byty Slatina – zelené město Brno – Bytové domy na Farské zahradě Ostrava – Nové byty Brno – Bytový dům na Táborského nábřeží Brno – Polyfunkční dům na Mojmírově náměstí Brno – Polyfunkční dům Šlapanice Brno – Hotel Vista Brno - Obchodní a kancelářské centrum v ulici Gajdošova Dolní Morava - Areál Sněžník Brno - Dům Kamenná Dolní Morava - apartmány Brno - T&BH Sprint
Zdroj: www.imos-development.cz (2015), vlastní zpracování Obr. 22: Příklad projektů společnosti IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s.
Zdroj: www.imos-development.cz (2015)
44
Moravská stavební – INVEST, a.s. Mezi velké developerské společnosti na českém trhu se v současné době řadí Moravská stavební – INVEST, a.s. Společnost se sídlem v Brně se zaměřuje na development rezidenčních objektů, komerčních ploch a kanceláří a také na přípravu projektů pro komerční development, zejména akvizice a scelování pozemků, obstarání potřebných povolení, přípravu infrastruktury a prodej projektů připravených k výstavbě. Moravská stavební – INVEST, a.s. působí v ČR již od roku 1998. K dnešnímu dni zanechává svoji stopu na 3 250 bytech a rodinných domem, 17 430 m2 komerčních prostor a 184 000 m2 pozemků. (www.msinvest.cz, 2013) Tab. 6: Projekty společnosit Moravská stavební - INVEST, a.s.
Projekty společnosti Moravská stavební - INVEST, a.s. v Brně: Bystrc – bytové a rodinné domy Panorama Rezidence Lužánky Rodinné domy Jundrov
Zdroj: www.ms-invest.cz (2013), vlastní zpracování Obr. 23: Příklad projektů společnosti Moravská stavební - INVEST, a.s.
zdroj: www.byty-panorama.cz (2013), www.rdjundrov.cz (2013)
45
MORAVAN DEVELOP, s.r.o. S cílem poskytovat komplexní poradenské i realizační služby v oblasti investiční výstavby byla v roce 2003 založena společnost MORAVAN DEVELOP, s.r.o., která navázala na dlouholeté zkušenosti takřka totožného pracovního týmu, který od roku 1995 zrealizoval pro klienty řadu projektů. Tato brněnská společnost úzce spolupracuje s Advokátní kanceláří Ekonomy JUDr. Pecl a spol., v.o.s. od svého založení, protože považuje za důležité nabídnout klientům komplexní služby. (www.moravandevelop.cz, 2015) Tab. 7: Projekty společnosti MORAVAN DEVELOP, s.r.o.
Projekty společnosti MORAVAN DEVELOP, s.r.o. v Brně: Židenice – bytový dům Moravan Horní Heršpice – Okay Brno Ivanovice – rodinný dům Líšeň - Renaul Opportunity Brno Líšeň - Restaurace McDonalds Zdroj: www.moravandevelop.cz (2015), vlastní zpracování Obr. 24: Příklad projektů společnosti MORAVAN DEVELOP, s.r.o.
Zdroj: www.moravandevelop.cz (2015), www.okay.cz (2010)
46
Properity, s.r.o. Další silnou developerskou společností sídlící v Brně je firma Properity, s.r.o. Vyniká rozsáhlým portfoliem realizací a širokou nabídkou připravovaných projektů – rodinných a bytových domů i komerčních prostor. Firma získala cenu Realitní projekt roku 2014 za developerský projekt Rezidence Meander, stavba AZ Tower – polyfunkční budova byla oceněna hned dvakrát, a to jako Stavba Jihomoravského kraje 2013 a Empirie Skyscraper Award 2013 a další ocenění. (www.properity.cz, 2014-2015) Tab. 8: Projekty společnosti Properity, s.r.o.
Projekty společnosti Properity, s.r.o. v Brně: dokončené ve výstavbě Královo Pole - polyfunkční dům Eden Střed - bytový dům Lidická Štýřice - AZ Tower, nejvyšší budova v ČR Komín - rezidence MEANDER Polyfunkční dům Vinařská Jundrov - rezidence Veslařská Bytový dům Jundrov Střed - terasový dům Dorado Židenice - bytový dům Šaumannova Kníničky - Neptun, rekreace a celoroční využití Žabovřesky - bytový dům Minská ulice Žabovřesky - bytový dům Junácká ulice Černovice - bytový dům Štolcova ulice Královo Pole - bytový dům Rostislavovo náměstí Královo Pole - bytový dům Kollárova ulice Ivanovice - výstavba nové ulice Ivanovických legionářů
Zdroj: www.properity.cz (2014-2015), vlastní zpracování Obr. 25: Příklady projektů společnosti Properity, s.r.o.
Zdroj: www.aztower.cz (2014), www.properity.cz (2014-2015)
47
10 VÝSLEDKY ŘÍZENÝCH ROZHOVORŮ NA TÉMA „DEVELOPERSKÉ PROJEKTY NA BROWNFIELDS V BRNĚ“ Na Magistrátu města Brna jsem se s problematikou developerských projektů na brownfields obrátila na vedoucí oddělení rozvojových lokalit Majetkového odboru, Ing. Mgr. Janu Mülerovou. Na Regionální rozvojové agentuře jižní Moravy jsem se setkala s odborníkem na brownfields v Jihomoravském kraji, vedoucím oddělení investic a inovací, Mgr. Janem Hladíkem. Na brněnské pobočce Ústavu geoniky AV ČR mi odpovídal na mé otázky Mgr. Petr Klusáček, Ph.D. (mj. odpovědný vedoucí 7 RP projektu EU „Tailored Improvement of Brownfield Regeneration in Europe“ za Českou republiku).Všem osloveným jsem položila stejné otázky. 1. Jakou roli hraje Magistrát města Brna/Regionální rozvojová agentura jižní Moravy/Ústav geoniky AV ČR při přípravě či realizaci developerských projektů na brownfields v Brně? Ing. Mgr. Jana Müllerová Rada města Brna každoročně aktualizuje dokument Strategie pro Brno, který ukazuje na to, co výhledově může Brno odlišit a co může být považováno za podstatné faktory jeho úspěchu. U projektů na brownfields je přihlíženo zejména s ohledem na strategický rozvoj města a také na to, zda je dané oblast či objekt majetkem města Brna nebo ne. V případě, že město Brno není vlastníkem, má v realizaci projektu pouze podpůrnou roli. V případě, že město Brno vlastní danou oblast, snaží se prosadit více své zájmy a následně oblast či objekt prodat. Mgr. Jan Hladík Pracovníci Regionální rozvojové agentury se snažili být účastníky právě těch rozhodovacích procesů ve fázi, kdy se rozhodovalo v projektech, které jsou ve vlastnictví města Brna. My jsme klasicky zváni do těchto pracovních skupin, abychom pomohli nějakým zapracováním určité myšlenky pro následné využití do koncepce využití daného areálu. Podstata naší práce směřuje mimo město Brno. Víme, že v Brně trh nemovitostí funguje, takže se spíše zaměřujeme mimo město Brno. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Ústav geoniky AV ČR konkrétně nezasahuje do těchto konkrétních projektů. Vlastně spíše jsme vědci, tzn. že nějaké jevy zkoumáme, popisujeme, analyzujeme. Určitě nevstupujeme přímo do dějů. 2. Jaká je spolupráce Magistrátu města Brna/Regionální rozvojové agentury jižní Moravy/Ústavu geoniky AV ČR s developery? Vznikají nějaké problémy? Ing. Mgr. Jana Müllerová Mezi všemi uvedenými panuje přátelský vztah a navzájem se doplňují při realizaci developerských projektů na brownfields. Město Brno se snaží přitáhnout a hlavně udržet zajímavé investory. Problémem může být vznik rozdílných názorů na výsledek projektu. Developeři chtějí realizovat projekt v nejkratším čase a za minimální náklady. Ne vše, co je vhodné pro investora, je vhodně pro město a naopak. Vždy je důležité najít kompromis. Mgr. Jan Hladík
48
Na Magistrátu města Brna to řeší Oddělení rozvojových lokalit, Odbor územního plánování a rozvoje a Kancelář strategie města. Developeři nejsou altruisté, dokáží se vcítit, jak by měla vypadat tvář centra města, ale ten businessman prostě zvítězí. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Určitě spolupracujeme, ale developery přímá komunikace není. V rámci evropských projektů nejsou jen vědecké instituce, ale i objekty z veřejné správy, někdy i soukromé objekty. Když půjdete někam podat vědecký návrh do Evropské unie, tak se požaduje, aby v něm byly zastoupeny různé typy stakeholders. Z toho důvodu je pro nás město Brno cenné. Ne vždy do těchto projektů chce město vstupovat, protože se lokální politika mění. My jsme tady kdysi měli projekt zaměřený na reurbanizaci, ve kterém byly oficiálně čtyři evropská města a Brno tehdy dostalo oficiální možnost být páté město. Brno tuto možnost odmítlo, prý v tom nevidí dostatečný přínos.. I přístupy politiků se mění. Některá vláda to má jako prioritu, některá to považuje za marginální téma. 3. Kdo všechno se na schválení projektu podílí? Ing. Mgr. Jana Müllerová Zpravidla to bývá Majetkový odbor, Odbor územního plánování a rozvoje, Odbor investiční, Odbor dopravy a další odbory, jejichž stanovisko vyžaduje stavební úřad dle Stavebního zákona. Mimo uvedené útvary se na projektech podílejí městské společnosti, např. Brněnské vodárny a kanalizace, a.s., Technické sítě Brno, a.s., Brněnské komunikace, a.s. Mgr. Jan Hladík Regionální rozvojová agentura jižní Moravy nemusí být vždy účastníkem, záleží na poptávce, kdo má jaký zájem. Proces začíná nějakým vytvořením projektového týmu: vlastník, architekt, stavař, ekonom, projektový manager z našich řad, právník a veřejné instituce. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Máme skupiny lidí, co na projektech na brownfields spolupracují. Někdo rozumí dotazníkům, někdo ISU, někdo statistickým analýzám. Když vytváříme nějakou skupinu, mělo by to být úměrné. 4. Jaké záležitosti musíte řešit při přípravě projektu? Ing. Mgr. Jana Müllerová Z těch nejdůležitějších se jedná o zajištění pozemků (jejich výkup, prodej, pronájem), projektovou dokumentaci, dopravní a technickou infrastrukturu, dále plánovací smlouvu s investorem a komunikaci s Městskými částmi a právníky. Mgr. Jan Hladík My jsme začali upřednostňovat brownfields před stavbami na zelené louce. V podmínkách menších měst by to bylo zajímavější, pozemky jsou levnější, ale někdy jsou to projekty neřešitelné. Už se nedíváme do dálky a nečekáme na Japonce, Korejce a Američany, ale u menších měst nebo vesnických zón je potřeba počítat s menšími firmami. Regionální rozvojová agentura jižní Moravy v oblasti regenerace brownfields zastává roli zprostředkovatele. Především se snažíme zajistit informační kanál mezi koncovým uživatelem a institucemi, které mají bezprostřední vztah k dotační titulům. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Většinou se sepíše žádost, proč je projekt relevantní, z jakého důvodu je důležitý. Jsou dva typy projektů. Aplikovaného výzkumu a základního výzkumu. V základním výzkumu můžeme nějaký jev zkoumat, protože rozšiřujeme hranice lidského poznání. Pak jsou projekty 49
aplikovaného výzkumu, např. rámcovým program Horizont 2020, je to obrovský projekt, ale vychází z malého rozpočtu a má malou roli v národním měřítku. Evropské projekty občas trpí megalomanstvím. Jejich prohlášení bývají o tom, jak vyřešily všechny problémy lidstva, ale výsledky na konci projektu jsou většinou skromnější. 5. Jaké faktory jsou pro Vás při posuzování projektu, který má být podpořen, prioritní? Ing. Mgr. Jana Müllerová Z pohledu města Brna je jich strašně málo. Město samo o sobě není iniciátorem developerských projektů na brownfields. Např. u aktuálně probíhajícího projektu Agro Tuřany jsou pozemky v majetku města, stavební práce se podařily a dále je nutné vyřešit dopravní situaci. Velkým problémem začínají být autovrakoviště vytvořená na území brownfieldu. Jejich majitelé se o pozemek nestarají a ani nemají zájem výhledově podniknout nějaké kroky pro revitalizaci oblasti. Mgr. Jan Hladík Je to nějaká atraktivita místa. Ta atraktivita je množinou několika parametrů: vlastnická struktura, přístup k nějakému dopravnímu uzlu, dostupná pracovní síla, kvalita inženýrských sítí. Tou jsou takové větší faktory, které dávají dohromady právě atraktivitu místa. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Žádný brownfield nevlastníme ani nekupujeme, my to jen vědecky hodnotíme. Z hlediska vědeckého si vybíráme lokality, které jsou malinko zajímavější a mají více aktérů (aby bylo co zkoumat). 6. Dáváte přednost stavbám „na zelené louce“ nebo preferujete revitalizaci brownfields? Proč? Ing. Mgr. Jana Müllerová Město Brno se již nemá kam rozrůstat. Nové projekty je vhodné řešit revitalizací brownfields, která je jednou ze základních podmínek udržitelného rozvoje území. Mgr. Jan Hladík Určitě jsou lepší projekty na regeneraci brownfiels. Je to záležitost komplikovaná, revitalizace je vždy časově a finančně náročnější. Projekty na zelené louce v Brně a v brněnské aglomeraci ani nejsou možné. Řekl bych, že Černovická terasa je obsazená nebo předobsazená. Nějaké poslední ostrůvky jsou v okolí letiště. Výstavba na zelené louce je v městě Brna téměř tabu. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. U staveb na zelené louce dochází k tomu, že se investoři rozhodují pragmaticky a z hlediska peněz. Když se podíváme na brownfields v Brně, tak vidíme hodně průmyslových, které byly situovány podél železnic. A nový typ průmyslu je koncentrovaný v blízkosti dálničního napojení, proto zde logicky vzniká průmyslová Černovická zóna. Průmysl se stěhuje. Stavby na zelené louce nejsou dobré, ale asi je to v případě průmyslu logické. Např. v rezidenčních čtvrtích lidé průmysl už ani nechtějí. 7. Na jakém developerském projektu na brownfields v Brně se nyní podílíte? Ing. Mgr. Jana Müllerová Město Brno se chce finančně podílet na projektu bývalé káznice v oblasti tzv. „brněnského Bronxu“. Tuto oblast chceme revitalizovat za účelem podpory kreativních průmyslů v Brně. 50
Mgr. Jan Hladík Teď se řeší Kreativní centrum Brno, je zde naplánováno umístění inkubátoru pro začínající podnikatele v kreativních odvětvích, součástí vize jsou i nájemní ateliéry, dílny, zkušebny. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Brno si brownfields řeší docela samostatně, má různě zpracované databáze a brožury úspěšně regenerovaných brownfields. I když jsem slyšel kritické hlasy. Co je úspěšně regenerovaný browfields? To je otázka. Např. Letmo u nádraží můžeme považovat za úspěšně regenerovaný brownfield, ale na seznamu není. Na seznamu jsou na druhou stranu objekty, které jsou teprve v procesu nebo ještě ani to ne. Brožura je pěkná, ale je to částečně marketingová věc. Brno je naše „případovka“ v rámci projektu TA ČR - Omega, ve kterém bychom měli dospět k nějakému systému hodnocení. Dělali jsme mj. analýzy leteckých snímků, tzn., zda letecké snímky a informace z nich (např. změna povrchu) by šly využít i v praxi. 8. Jaký developerský projekt na brownfields považujete v Brně za nejzajímavější? Ing. Mgr. Jana Müllerová Moravan – bývalá textilní továrna, Bytový dům Mozarta – bývalá Vlněna a Fakulta informačních technologií VUT – bývalý klášter, statek a pivovar. Mgr. Jan Hladík Vaňkovka je jednou z nejznámějších revitalizovaných brownfields v Brně. Já tomu říkám klimatizovaný průchod ÚAN, protože to používám jenom jakoby nuceně, dle mého názoru je regenerován nešťastně. Historie Vaňkovky je ukázkovým příkladem toho, jak s brownfields nakládat nebo jak je regenerovat, ale asi pod regeneraci brownfields měst velikostí Brna. V případě Vaňkovky o nějakém developerství můžeme mluvit až tehdy, kdy dochází k oslovení nadace Vaňkovka a Statutárního města Brna. Vaňkovka je jakýmsi nositelem myšlenky regenerace celého toho areálu. Nadchodem se dostanete do prvního patra Vaňkovky, ale přes ty křižovatky, já se tam bojím chodit, já se tam bojím i jezdit autem. Nemůžu říct, že to dopadlo hrozně, ale nedopadlo to určitě tak, jak si to občanské sdružení přálo. Samozřejmě i tak se z toho stal projekt, který je klasickým příkladem města Brna. Developer na úkor zachování nějakého ducha místa si prosadí své zájmy, protože prostě mu to na té kalkulačce finančně nevyjde. Nechtěl bych říkat, že všechny projekty se řeší jako Vaňkovka, že se historie opakuje, ale řada projektů, které se v Brně realizují nebo realizovaly, dopadly dost stejně. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Zajímavých projektů je dost. Mně se docela líbí Moravan. Projekty, které zachovají určitý ráz, se mi asi líbí nejvíce. Na druhou stranu chápu investory, že se rozhodují ekonomicky a někdy to celé zbourají a postaví novou stavbu. Vaňkovka je podle mě takový průměrný projekt. Architektům se řešení Vaňkovky nelíbilo, a to z toho důvodu, že Vaňkovka je jako houba, že všechny ty lidi nasaje dovnitř a vůči okolí je nepřátelská. Je to sice pravda, ale nákupní centrum má lidi nasát dovnitř. 9. Jaké nejčastější problémy vznikají v průběhu realizace projektu, co na to investor? Ing. Mgr. Jana Müllerová Prvním problémem je nesoulad s územním plánem, druhým je jiný názor developera na územní plán a třetím nejčastějším problémem je nedostatečná kapacita a chybějící nebo špatná kanalizace. Mgr. Jan Hladík 51
Problém může být situace, kdy brownfield vlastní dva a více vlastníků, kteří se neshodnou. Vyvlastnění je jakási forma převodu na obec, umožňuje to i zákon. Já jsem se s tím tedy zatím nesetkal. Samozřejmě, jde o jakýsi vyšší zájem, např. velké stavby, dálnice atd. V krajních situacích, kdy ten vlastník vůbec nereaguje a vůbec nedochází k nějakému posunu, údržbě či zlepšování, by měla platit právní norma 10 let od nečinnosti majitele. Poté by pozemek či areál měl jít do veřejného vlastnictví. Mgr. Petr Klušáček, Ph.D. Dělali jsme rozhovory se všemi možnými úředníky v krajích, městech a obcích. Když mluvíte s úředníkem, říká Vám, jak je to super, jak je to bomba a má „poker face“. Od známé z jednoho úřadu jsem se dozvěděl, že se ten samý úředník této oblasti snaží zbavit. Je to klasické, lidi nám u těch rozhovorů neřeknou úplnou pravdu. Úředníci se často bojí. Z řízených rozhovorů a uvedených odpovědí, ze strany Magistrátu města Brna, Regionální rozvojové agentury jižní Moravy a Ústavu geoniky AV ČR, lze usoudit, že cesta k vybudování developerského projektu na brownfields není nijak jednoduchá, především časově a finančně. Realizace nových projektů v rozvojových lokalitách je žádoucí zejména z pohledu nového zapojení do stávající struktury města, udržení kompaktnosti a snížení suburbanizace. Z historického hlediska se v centru města Brna začalo tvořit jádro, které je potencionálně zajímavé. Přerod tohoto jádra vedl k přeměně z průmyslové na komerční a smíšenou plochu využití. Výstavbu nových developerských projektů na brownfields lze realizovat v lokalitách, které jsou pro tento účel navrženy dle platného Územního plánu města Brna. Jednotlivé projekty musí splňovat určité podmínky (např. napojení na technickou a dopravní infrastrukturu, ochranná pásma, protipovodňová ochrana). K udržení kompaktnosti města Brna je vhodná etapizace výstavby, příklady mohou být průmyslová zóna na Černovické terase, Technologický park, kasárna ve Slatině, areál Škrobáren nebo Univerzitní Kampus v Bohunicích. V rámci základních podmínek udržitelného rozvoje území Majetkový odbor Magistrátu města Brna preferuje revitalizaci brownfields. Na prospěšnosti projektů regenerace brownfields před stavbou na zelené louce se shodli všichni oslovení. Spolupráce výše uvedených institucí s developery je vnímána jako bezproblémová a úspěšná. Město i investory trápí finanční situace, problémy tak mohou nastat při hledání kompromisů.
52
11 VYHODNOCENÍ DOTAZNÍKŮ Anketní šetření je jedním z nástrojů, jak lze zjistit názory nejenom odborníků z praxe. Cílem šetření bylo zmapovat skutečné potřeby občanů města Brna orientované na aktuální i potenciální využívání lokalit brownfields. Respondenti měli možnost vyjádřit svůj návrh na zlepšení revitalizace brownfields v Brně a ohodnotit stav již zregenerovaných brownfields. Dotazníkové šetření bylo zaměřeno na obyvatele města Brna. Sběr dat byl realizován v elektronické podobě prostřednictvím webové adresy www.vyplnto.cz a v papírové podobě prostřednictvím osobního dotazování. Celkem jsem získala 252 odpovědí. Všechna data v procentech jsou zaokrouhlována matematicky na celá čísla. Pohlaví nemá vliv na odpovědi, ve všech otázkách jsou průměrné odpovědi žen i mužů shodné. Tab. 9: Demografické údaje města Brna k roku 2011 Obyvatelstvo města Brna v absolutních hodnotách
Oslovení Obyvatelstvo Oslovení občané města občasné města Brna v Brna v absolutních města Brna v % hodnotách %
Celkem
385 913
100
252
100
Pohlaví - muži
185 404
48
119
47
Pohlaví - ženy
200 509
52
133
53
Věk 0 - 14
49 156
13
0
0
Věk 15 - 64
268 655
70
224
89
66 770
17
28
11
889
1
0
0
Vzdělání - základní
43 439
13
12
5
Vzdělání - střední vč. vyučení (bez maturity)
78 215
24
56
22
Vzdělání - střední s maturitou
98 997
30
72
29
Vzdělání - nástavbové studim a vyšší odborné vzdělání
16 351
6
3
1
Vzdělání - vysokoškolské
79 591
26
109
43
Ekonomicky aktivní
193 620
50
108
43
Zaměstnaní
175 482
46
67
27
3 609
1
5
2
Nezaměstnaní
18 138
5
14
6
OSVČ
23 659
6
22
9
170 643
44
144
57
Důchodci
82 867
22
28
11
Studenti
50 592
13
116
46
Věk 65 a více Vzdělání - bez vzdělání
Osoby na mateřské dovolené
Ekonomicky neaktivní
Zdroj: Sčítání lidu, domů a bytů (2011), vlastní zpracování
V dotazníkovém šetření byla většina dat získána prostřednictvím internetu, zbylá data byla sbírána se záměrem se přiblížit průměru věkových skupin města Brna. Byla použita 53
demografická data (pohlaví, věk, nejvyšší ukončené vzdělání a ekonomická aktivita obyvatelstva) za město Brno ze Sčítání lidu, dům a bytů z roku 2011. Tab. 10: Věková kategorie respondentů Věková kategorie
celkem
Obr. 26: Věková kategorie respondentů
% 11%
15 - 24
77
31
31% 22%
25 - 34
49
19
35 - 44
42
17
45 - 64
56
22
17%
65 a více
28
11
15 - 24
Zdroj: vlastní zpracování
19%
25 - 34
35 - 44
45 - 64
65 a více
Zdroj: vlastní zpracování
Obr. 27: Věková kategorie respondentů
Profesní struktura dotazovaných je zastoupena rozdílně. Nejvíce respondentů se zařadilo do skupiny student/ka nebo zaměstnaná/ý a zaměstnavatel. Nejméně dotazovaných tvoří skupina nezaměstnaných. Tab. 11: Profese respondentů Profese
Obr. 28: Profese respondentů celkem
%
Student/ka
72
29
Zaměstnaná/ý a zaměstnavatel
72
29
Osoba na mateřské dovolené
28
11
Důchodce/kyně
28
11
OSVČ
28
11
Nezaměstnaná/ý
21
8
8%
1% 29%
11%
11% 11%
29%
Student/ka
Zaměstnaná/ý a zaměstnavatel
Osoba na mateřské dovolené
Důchodce/kyně
OSVČ
Nezaměstnaná/ý
Regionalista
Regionalista
3
1
Zdroj: vlastní zpracování
Zdroj: vlastní zpracování
Nejvíce dotázaných občanů města Brna bylo s vysokoškolským vzděláním (43 %). Skupiny bez vzdělání, základní nebo nástavbové studium a vyšší odborné vzdělání byly zastoupeny minimálně.
54
Tab. 12: Vzdělání respondentů Vzdělání
Obr. 29: Vzdělání respondentů celkem
Bez vzdělání
%
0%
0
0
Základní
12
5
Střední vč. vyučení (bez maturity)
56
22
Střední s maturitou
72
29
3
1
Nástavbové studim a vyšší odborné vzdělání Vysokoškolské
109
5% 22%
43%
29%
1%
43
Zdroj: vlastní zpracování
Bez vzdělání
Základní
Střední vč. vyučení (bez maturity)
Střední s maturitou
Nástavbové studim a vyšší odborné vzdělání
Vysokoškolské
Zdroj: vlastní zpracování
První otázka zněla: „Brno, jako historicky průmyslové město, má na svém území řadu opuštěných a nevyužívaných (často kontaminovaných) objektů a ploch, tzv. brownfields, a to nejen průmyslových, ale i vojenských, dopravních, zemědělských a dalších. Jak tuto skutečnost vnímáte?“ Výsledky informovanosti občanů města Brna o aktuální situaci opuštěných a nevyužívaných lokalit brownfields mě mile překvapily, více než dvě třetiny respondentů se zajímám o dění ve městě, jedna třetina občanů situaci považuje za problém a žádný z oslovených neuvedl, že by mu tato skutečnost byla lhostejná. Věková skupina, která považuje brownfields v Brně za problém, je 35 – 44 a 45 – 64 let. Skupina 15 – 24 let se o dění v Brně zajímá nejvíce, ale opuštěné a nevyužívané lokality za větší problém nepovažují. V poslední době se čím dále méně lidí zajímá o veřejné dění (např. účast na volbách), na druhou stranu předpokládám, že ti, kteří se o veřejné záležitosti nestarají, by dotazník nevyplnili. V případě, že by odpověděli všichni občané města Brna, byl by poměr odpovědí zásadně jiný. Skupiny lidí, která se o dění v Brně zajímá nejvíce, ale opuštěné a nevyužívané lokality za větší problém nepovažují, jsou studenti (111) a lidé s vysokoškolským vzděláním (91). Tab. 13: Vnímání lokalit brownfields v Brně z toho v absolutní hodnotě celkem Vnímám ji, ale za větší problém to nepovažuji Velmi silně, považuji to za problém
%
muži
ženy
182
72
91
91
70
28
28
42
0
0
0
0
Nevím o žádných opuštěných lokalitách, nesleduji to
Zdroj: vlastní zpracování
Otázka číslo 2: „Myslíte si, že za posledních zhruba 10 let došlo v Brně v oblasti regenerace brownfields k nějaké změně, posunu?“ Důkazem toho, že se o problematice brownfields málo mluví na veřejnosti, je výsledek další otázky. Více než 80 % lidí si občas nějakého regenerovaného objektu všimnou, jen malá část obyvatel města Brna ví, které objekty byly regenerovány z lokalit brownfields. Tento výrok nám potvrdí i otázka číslo 6, která se ptá na tři nejznámější revitalizované brownfields v Brně. Lidé do 34 let si všímají regenerovaných lokalit jen občas, naopak lidé nad 35 let s jistotou říkají, že v Brně proběhla řada regenerací 55
objektů a areálů. Všechny osoby s vysokoškolským vzděláním (109) uvedly, že v městě Brně proběhla řada regenerací objektů a areálů a je to vidět, naopak všichni nezaměstnaní (14) si nějakého regenerovaného objektu všimnou, ale myslí si, že jich není mnoho. Tab. 14: Situace brownfields v Brně z toho v absolutní hodnotě celkem Ano, občas si nějakého regenerovaného objektu všimnu, ale není jich mnoho Ano, proběhal řada regenerací objektů a areálů a je to v Brně vidět
%
muži
ženy
210
83
91
119
42
17
27
15
0
0
0
0
Ne, žádné změny si nejsem vědom/a, nesleduji to
Zdroj: vlastní zpracování
U každého developerského projektu regenerace brownfields je zásadní otázka financování. Očekávaným zjištěním je, že dvě třetiny respondentů souhlasí, aby byly projekty na revitalizaci brownfields financovány kombinací veřejných a soukromých prostředků. Pouze veřejné financování projektů regenerace brownfields schvaluje skupina nezaměstnaných, naopak 92 % osob s vysokoškolským vzděláním by otázku financování řešilo kombinací veřejných a soukromých financí. Nabízí se otázka, zda by ti samí lidé souhlasili s financováním objektů brownfields na úkor jiných aktivit města. Někde musí město ubrat, aby do jiné oblasti mohlo investovat. Tab. 15: Druhy financí při regeneraci brownfields financí při regeneraci brownfields
Obr. 30: Upřednostňovaný druh
celkem
Jaký druh financí by podle Vás měl být při regeneraci brownfields upřednostňován?
%
3%
Kombinace veřejných a soukromých financí Soukromé Veřejné
170
67
75
30
7
3
Zdroj: vlastní zpracován
30%
67%
Kombinace veřejných a soukromých financí
Soukromé
Zdroj: vlastní zpracování
U otázky „Jakým způsobem by měla být podle Vás řešena problematika brownfields?“ se 97 % dotázaných shodlo na kompletní regeneraci objektů či prostor, pouze 3 % oslovených občanů města Brna navrhují regeneraci pouze části objektů a prostor, které jsou ekonomicky rentabilní, a ostatní ponechat ve stávajícím stavu. Regenerace kompletních prostor brownfieldu je především otázkou peněz, což je zejména v dnešní době po ekonomické krizi pochopitelné. Pouze důchodci a lidé starší 65 let (7) souhlasí s regenerací pouze části objektů a prostor.
56
Veřejné
Tab. 16: Způsob řešení problematiky brownfields
Obr. 31: Způsob řešení problematiky BF
celkem Kompletní regenerací objektů či prostor a jejich novým využitím Regenerací pouze části objektů a prostor, které jsou ekonomicky rentabilní, ostatní ponechat ve stávajícím stavu
%
Jakým způsobem by měla být podle Vás řešena problematika brownfields?
245
97
7
3
3%
0%
97% Kompletní regenerací objektů či prostor a jejich novým využitím
Není třeba tolik regenerovat zanedbané objekty a prostory, příroda si nakonec poradí sama
0
Regenerací pouze části objektů a prostor, které jsou ekonomicky rentabilní, ostatní ponechat ve stávajícím stavu
0
Není třeba tolik regenerovat zanedbané objekty a prostory, příroda si nakonec poradí sama
Zdroj: vlastní zpracování Zdroj: vlastní zpracování
Otázkou je definování veřejného zájmu a intenzita jeho realizace. Obecně platí, že výstavba prospěšných zařízení (např. letiště, telekomunikační sítě, železnice) a stavby evidentně veřejného zájmu by se měly proti individuálnímu zájmu prosadit. S veřejným hlasováním, v případě výstavby ve prospěch obyvatel města Brna, souhlasí 76 % dotázaných. Vyvlastnění pozemku, v případě výstavby ve prospěchy obyvatel města Brna, považuje za správné 23 % respondentů, z toho nejvíce OSVČ (22) a důchodci (28). Překvapivým zjištěním je, že celá skupina studentů a lidí s vysokoškolským vzděláním, souhlasí s veřejným hlasováním v případě prospěchu obyvatel města Brna. Dalo by se čekat, že studenti, mladí lidé, budou jednat rázně s rychlým výsledkem. Pouze jeden z oslovených uvedl jiný názor, doporučuje hledání řešení spíše u majitelů lokalit, kteří v podstatě záměrně brání v rozhodnutí o nějakém projektu. Tab. 17: Postup při nesouhlasu některého z majitelů s projektem celkem Veřejné hlasování, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna a brownfields je alespoň z části ve vlasnictví města
%
192
76
59
23
Nechání rozhodnutí pouze na majitelích
0
0
Jiný názor
2
1
Vyvlastnění pozemku, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna
Zdroj: vlastní zpracování
57
Obr. 32: Postup při nesouhlasu některého z majitelů s projektem Většina brownfields je ve vlastnictví více majitelů (revitalizace je závislá na souhlasu všech majitelů). S jakým postupem souhlasíte, pokud některý z majitelů nesouhlasi s projektem? 1% 0% 23%
76%
Veřejné hlasování, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna a brownfields je alespoň z části ve vlasnictví města Vyvlastnění pozemku, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna Nechání rozhodnutí pouze na majitelích Jiný názor
Zdroj: vlastní zpracování
Otázkou „Co se Vám vybaví, když se řekne revitalizovaný brownfield v Brně?“ jsem chtěla od respondentů znát 3 nejznámější lokality. Absolutně nejznámější je Obchodní centrum Galerie Vaňkovka, o druhé místo se dělí dvě lokality – byty Masná – Křenová a bytový dům Moravan a na třetím místě je Fakulta informačních technologií VUT. Zajímavostí je Obchodní centrum Letmo, které uvedlo 21 lidí jako zregenerovaný brownfield. Stejný názor v řízeném rozhovoru uvedl Mgr. Petr Klušáček, Ph.D.: „Letmo u nádraží můžeme považovat za úspěšně regenerovaný brownfield, ale na seznamu není.“. Dle očekávání skupina studentů, tedy i lidí do 24 let, zná z velké většiny jen obchodní centrum Galerii Vaňkovka a Fakultu informačních technologií VUT. Tab. 18: Nejnámější revitalizované brownfields v Brně celkem Obchodní centrum Galerie Vaňkovka a WANNIECK GALLERY - bývalá strojní továrna
%
217
86
Lokality Masná - Křenová - bývalá jatka
77
31
Moravan - bývalá textilní továrna
81
32
9
4
Fakulta informačních technologií VUT - bývalý klášter, statek a pivovar
56
22
Sportovní areál Hněvkovského - bývalé skleníky
11
4
Zelené město Slatina (bývalá kasárna)
7
3
Polyfunkční dům na Pálavském náměstí - nedostavěný obchodní dům
6
2
21
8
CTZone Brno - bývalé Škrobárny Brno
Obchodní centrum Letmo
Zdroj: vlastní zpracování
Strategie pro Brno (2014) uvádí: „To, co do budoucna může Brno odlišit a co může být považováno za podstatné faktory jeho úspěchu, leží pravděpodobně v jisté nadstavbě nad 58
základní funkční kvalitou. Jde o tzv. mobilní faktory úspěchu, které spočívají více v „měkkých procesech“ než v „tvrdých investicích“. Pracovně jsou tyto oblasti nazvány pilíři strategie, a to zejména proto, že jsou schopny nést rozvojovou vizi Brna. Ta je v předkládaném pojetí strategie chápana jako cílový stav: jde o souhrn kvalit, kterých chce Brno v horizontu strategie dosáhnout.“ a je strukturována do 5 priorit: image města a vnitřní/vnější vztahy; místní ekonomický rozvoj; kvalita života; výzkum, vývoj, inovace a vzdělání; doprava a infrastruktura. (Magistrát města Brna, 2014) Řešení dopravy považuje více než polovina respondentů za klíčovou oblast pro další rozvoj města Brna. Přesně polovina oslovených si myslí, k rozvoji města by napomohl rozvoj cestovního ruchu, se kterým souvisí i další nejvíce uváděná odpověď – péče o historické dědictví města. Jeden z dotázaných pojmenoval Brno jako univerzitní město a jeho vize je taková, že by se v tomto směru mělo Brno dále rozvíjet a navíc by mělo podpořit cestovní ruch, který tu není až tak velký (např. podporou akcí MotoGP). Skupina studentů (116) a lidí s vysokoškolským vzděláním (98) označilo za klíčové oblasti pro další rozvoj města řešení dopravy a rozvoj cestovního ruchu. Naopak celá skupina zaměstnaných (67) volila vytváření nových pracovních míst. Lidé ve věku 45 – 64 (100 %) se shodli na regeneraci starých zanedbaných objektů a prostor. Tab. 19: Klíčové oblasti pro další rozvoj města Brna celkem
%
Řešení dopravy
142
56
Rozvoj cestovního ruchu
126
50
Péče o historické dědictví města
112
44
Vytváření nových pracovních míst
112
44
Rozšiřování podmínek pro volnočasové aktivity
84
33
Ochrana životního prostředí
56
22
Vytváření podmínek pro bydlení
28
11
Regenerace starých a zanedbaných objektů a prostor
16
6
2
1
Jiný názor
Zdroj: vlastní zpracování
59
Obr. 33: Klíčové oblasti pro další rozvoj města Brna Které oblasti považujete za klíčové pro další rozvoj města Brna? (vyberte max. 3 možnosti)
Jiný názor Regenerace starých a zanedbaných objektů a prostor Vytváření podmínek pro bydlení Ochrana životního prostředí Rozšiřování podmínek pro volnočasové aktivity Vytváření nových pracovních míst Péče o historické dědictví města Rozvoj cestovního ruchu Řešení dopravy 0
20
40
60
80
100
120
140
160
data v absolutních hodnotách
Zdroj: vlastní zpracování
Pro otázku číslo 8 jsem vybrala 5 nejznámější projektů na brownfields. Jednotlivé zregenerované brownfields byly bodově ohodnoceny takto: (1 – nejlépe zrevitalizovaný, 5 – nejhůře zrevitalizovaný). Překvapením bylo hodnocení polyfunkčního domu Moravan, který 196 dotázaných označilo jako nejlépe zrevitalizovaný, ale v otázce číslo 6 jej uvedlo pouze 81 respondentů. Tab. 20: Hodnocení brownfields hodnocení 1 Obchodní centrum Galerie Vaňkovka (bývalá strojní továrna)
2
3
4
5
189
28
28
7
0
Byty a prostory pro komerční využití v lokality Masná Křenová (bývalá jatka)
35
77
125
15
0
Zelené město Slatina (bývalá kasárna)
21
77
133
14
7
Fakulta inform. Technologií VUT (bývalý klášter, statek a pivovar)
133
34
64
16
5
Polyfunkční dům Moravan (bývalá textilní továrna)
196
44
5
7
0
Zdroj: vlastní zpracování
U otázky budoucího využití brownfields jsem se inspirovala Národní strategií regenerace brownfields Agentury ChezInvest. Vynechala jsem možnosti jako např. Smíšená městská funkce, Smíšená průmyslová funkce a Smíšené zemědělství. Překvapením pro mě bylo relativně velké zastoupení možnosti „Obchod a služby“, které jsou oblíbené zejména pro developery. Myslím, že Brno začíná být obchodními centry přesyceno. Téměř celá skupina 60
studentů (97 %) uvedla jako nejlepší možnosti budoucího využití brownfields právě obchod a služby. Překvapivě věková kategorie 35 – 64 let upřednostňuje volnočasové aktivity. Tuto odpověď jsem čekala u osob na mateřské dovolené a věkové kategorie 25 – 34 let. Tab. 21: Nejlepší možnosti využití brownfields celkem
%
Obchod a služby (super/hypermarkety, nákupní centra)
154
61
Volnočasové aktivity (hřiště, sportovní areál, park)
136
54
Bytová výstavba
121
48
Kanceláře a administrativa
48
19
Areály pro průmyslovou činnost, sklady a logistiku
29
12
3
1
Jiný názor
Zdroj: vlastní zpracování Obr. 34: Nejlepší možnosti využití brownfields Jaké jsou dle Vašeho názoru nejlepší možnosti využití brownfields? (vyberte max. 2 možnosti)
Jiný názor Areály pro průmyslovou činnost, sklady a logistiku Kanceláře a administrativa Bytová výstavba Volnočasové aktivity (hřiště, sportovní areál, park) Obchod a služby (super/hypermarkety, nákupní centra) 0
20
40
60
80
100
120 140
160
data v absolutních hodnotách
Zdroj: vlastní zpracování
Jednohlasně byla zodpovězena otázka finanční pomoci města Brna na projektech souvisejících s brownfields odpovědí: „Částečně, nevadí mi zadlužení města v případě financování z více zdrojů (kraj, EU, soukromé subjekty, aj.)“ Mezi 3 největší problémy spojené s revitalizací brownfields dle dotázaných jednoznačně patří nákladky spojené s regenerací, nalezení investora nebo uživatele a nevyřešené majetkové vztahy. Kontaminaci lokality uvedla celá skupina důchodců (28), tedy i respondentů ve věku nad 65 let. Nízkou politickou angažovat uvedly z velké části OSVČ (97 %). Všichni oslovení se základním, středním bez maturity a s maturitou označili za největší problém náklady spojené s jejich regenerací.
61
Tab. 22: Největší problémy spojené s revitalizací brownfields celkem
%
Náklady spojené s regenerací
209
83
Nalezení investora, uživatele
181
72
Nevyřešené majetkové vztahy
150
60
Kontaminace lokality
67
27
Nízká politická angažovatnost
21
8
Zdroj: vlastní zpracování Obr. 35: Největší problémy spojené s revitalizací brownfields Jaké jsou dle Vašeho názoru největší problémy spojené s revitalizací brownfields? (vyberte max. 3 možnosti)
Nízká politická angažovatnost Kontaminace lokality Nevyřešené majetkové vztahy Nalezení investora, uživatele Náklady spojené s regenerací 0
50
100
150
200
250
data v absolutních hodnotách
Zdroj: vlastní zpracování
V současnosti je město Brno velmi atraktivním městem pro investory a o mnohé brownfields je velký zájem jako o rozvojové lokality. Jednoznačný úspěch projektu Vaňkovka ukazuje atraktivitu území mezi hlavním a autobusovým nádražím v Brně. Odemknutí těchto rozsáhlých území a propojení centra s obchodní čtvrtí u Heršpické ulice umožní přestavba hlavního nádraží. Vedení města Brna má představu o Jižním centru jako o bulváru spojujícím odsunuté nádraží s centrem města, moderní, pulsující čtvrti plné života.
62
12 PŘÍPADOVÉ STUDIE 12.1 Obchodní centrum Galerie Vaňkovka a WANNIECK GALLERY – bývalá strojní továrna Nákupní a společenské centrum Galerie Vaňkovka, které leží na kraji historického jádra města Brna, přímo mezi autobusovým a vlakovým nádražím, je otevřeno od 23. března 2005 a dříve sloužilo jako strojní továrna, kterou v roce 1865 založil Friedrich Wannieck. Dnes lze tento developerský projekt považovat za symbol revitalizace brownfields v Brně. Na začátku bylo několik alternativ a doporučovalo se uvolnit více místa pro neziskový sektor. Každý projekt by se měl umět uživit, proto zvítězil kompromis. (www.galerie-vankovka.cz, 2012 www.vankovka.cz, 2014) Městská část Katastr Rozloha Předchozí využití Současné/pánované využití Náklady na revitalizaci % nákladů hrazených z veřejných rozpočtů Investor Vlastnictví Rok zahájení/ukončení revitalizace
Brno – střed Trnitá 4 ha Průmyslová výroba Komerce, kultura 3,2 mld. Kč 0% ECE; Jižní centrum Brno, a.s. soukromé 2003/2006
Zdroj: www.brno.cz, 2013 Poloha lokality Galerie Vaňkovka se nachází jihovýchodně od centra města Brna v městské části Střed v katastrálním území Trnitá. Pozemek o velikosti 4 ha je vymezený vlakovým nádražím ze severozápadní strany a autobusovým nádražím z jižní strany. Do Vaňkovky se snadno dostaneme i městskou hromadnou dopravou. Historie lokality 1865 založení Vaňkovky, začátek spolupráce Friedricha Wanniecka a Philips Jellinka s cukrovarníkem Juliem Robertem 1868 Friedrich Wannieck se stal jediným vlastníkem celé továrny, rozšiřování výrobního programu i samotného areálu 1888 dohoda se švýčarskou firmou bratří Sulzerů, získání práva k výrobě parních strojů Sulzerova typu 1889 postavena administrativně správní budova při ulici Zvonařka, sklad, nový tovární komín (tehdy nejvyšší v Brně, 36 m), nová kotelna a zakoupeny sousední pozemky pro vybudování potřebné železniční vlečky 1890 položeny stavební kameny montážní haly a nové slévárny, přeměna společnosti na komanditní 1897 podnik, který se po třicet let úspěšně rozvíjel, ztratil koncem 19. století dynamiku 1901 zahájení fúze s První brněnskou strojírnou, zahájení výroby parních turbín 1927 návrh nové městské struktury a likvidace areálu Vaňkovka 1930 areál Vaňkovky uzavřen 63
1936 1939 1967 1985 1992 1994 1996 2000 2001 2003 2004 2005 2006 2010
areál prodán České zbrojovce Brno během dalších let docházelo k časté změně majitelů a výrobních programů Zetor Brno, n.p. – závod Vaňkovka generel průmyslu – první snahy o zachování historicky cenných výrobních objektů a areálů v Brně areál strojírny a slévárny Vaňkovka prohlášen za kulturní památku Nadace Vaňkovka pro záchranu a nové využití areálu vyjmutí z majetku podniku Zetor a do roku 2000 ve vlastnictví Fondu národního majetku areál uzavřen, Vaňkovka definitivně převedena do majetku města Brna ECE navrhuje možnost využití části Slévárny pro kulturní a komunitní centrum zahájena demolice části areálu – modelárny, slévárny a části jádrovny položení základního kamene stavby Galerie Vaňkovka otevření nákupní Galerie Vaňkovka a dokončena rekonstrukce bývalé strojírny a administrativní budovy (Jižní centrum Brno, a.s.) ve strojírně otevřena galerie umění Wannieck Gallery Galerie Vaňkovka oslavila 5. narozeniny
(www.galerie-vankovka.cz, 2012) Současné využití Ve stavbě jsou zakomponovány některé původní budovy a doplnily je nové objekty. Součástí Vaňkovky je Wannieck Gallery, budova společnosti Jižní centrum Brno, a.s. a samotná nákupní Galeri Vaňkovka Brno. Dvoupatrové nákupní a společenské centrum Galerie Vaňkovka má 130 obchodních jednotek na ploše 37 000 m2. Parkovací místa pro 1 000 auta jsou zajištěna na střeše budovy. Do Galerie Vaňkovky se lze dostat lávkami pro pěší o celkové délce 130 m nebo chodníky s upravenými zelenými plochami. Umělecká galerie Wannieck Gallery se nachází ve zrekonstruované budově původní strojírny ve východní části areálu původní továrny. Jižně od ní je zrekonstruovaná budova původní administrativní budovy, kterou opravila a vlastní společnost Jižní centru Brno, a.s., která zde nabízí k pronájmu obchodní prostory. Galerie Vaňkovka získala 1. místo u ocenění Best of Reality – obchodní centrum roku 2005 v ČR. (www.vankovka.cz, 2014) Obr. 36: Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci
64
Zdroj: www.adamgallery.cz/historie (2014), www.vankovka.cz (2014)
12.2 Bytová výstavba, lokalita Masná – Křenová – přestavba nejstarší části městských jatek Příkladem první rozsáhlejší komplexní přestavby pro rozvoj bydlení je lokalita Masná – Křenová, která byla zřízena městem. Její realizací se docílilo efektivního využití lokality, které představuje celkem 267 nových, převážně malometrážních bytů zakomponovaných do současné městské struktury. (Regionální rozvojová agentura jižní Moravy, 2008) Městská část Katastr Rozloha Předchozí využití Současné/plánované využití Náklady na revitalizaci % nákladů hrazených z veřejných rozpočtů Investor Vlastnictví
Brno – střed Trnitá 2,7 ha Průmyslová výroba Bydlení, komerce 559 mil. Kč cca 30 % Statutární město Brno; KORED, s.r.o. Statutární město Brno a soukromé vlastnictví 2003/2008
Rok zahájení/ukončení revitalizace Zdroj: www.brno.cz, 2013 Poloha lokality
Daná lokalita se nachází jihovýchodně od centra města Brna v městské části Střed v katastrální území Trnitá. Pozemek o velikosti 2,7 ha je ze severní strany vymezený ulicí Křenovou, ze západní strany ulicí Masnou, z východní strany železniční vlečkou podél řeky 65
Svitavy a jižní část navazuje na stávající areál Městské hygienické stanice Brno. Horní část budov jsou vidět přes vlečku z cyklostezky kolem Svitavy. Díky tomuto projektu má město Brno vhodný příklad, kde na místě chátrajících nedostatečně využívaných staveb vznikly nové objekty, které slouží jiným účelům. Historie lokality před více než sto lety vybudována nejstarší část městských jatek 80. léta 20. století sklady pro Národní divadlo Brno, Městskou správu komunikací a dílny Střední průmyslové školy slévárenské 2000 Regulační plán Křenová – masná – trať ČD 2003 nutná demolice stávajících budov a odstranění kontaminace půdy především olovnatými a ropnými látkami způsobené původním a následným užíváním lokality; prodej části lokality společnosti KORED, a.s. – polyfunkční dům Zderad 2004 realizace výstavby dvou bytových domů s využitím státních dotací 2005 ukončena sanace kontaminovaného území, zahájena výstavba městských bytových domů 2007 ukončena výstavba městských bytových domů 2008 dokončení výstavby soukromé víceúčelové stavby Zderad společnosti KORED, a.s. (www.brno.cz, 2011) Současné využití Ulice Křenová, Masná a Zderadova tvoří městskou strukturou bloková polozavřená zástavba – soukromý polyfunkční komplex Zderad. Komplex je tvořen třemi samostatnými trakty se společnými garážemi. Příznivá poloha v blízkosti centra umožňuje rychlou obsluhu této obytné lokality městskou hromadnou dopravou. V lokalitě Masná – Křenová vzniklo celkem 480 m2 komerčních ploch, 14 417 m2 obytných ploch s 267 byty a 7 963 m2 zeleně. (www.brno.cz, 2013) Obr. 37: Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci
66
Zdroj: www.rrajm.cz (2008), www.rekotrend.cz (2006)
12.3 Moravan – bývalá textilní továrna Přestavba výrobního objektu na bytový a kancelářský dům v Brně se řadí k nejúspěšnějším revitalizacím průmyslového brownfieldu na území města Brna. Velmi citlivou přestavbou polyfunkčního domu Morava vznikly loftové byty, které dnes představují moderní životní styl a jsou velice žádané. Městská část Katastr Rozloha Předchozí využití Současné/plánované využití Náklady na revitalizaci % nákladů hrazených z veřejných rozpočtů Investor Vlastnictví Rok zahájení/ukončení revitalizace
Brno – Židenice Zábrdovice 0,5 ha Průmyslová výroba Bydlení, komerce 85 mil. Kč 0% Moravan develop, s.r.o. soukromé 2004/2005
Zdroj: www.brno.cz, 2013 Poloha lokality Bytový dům Moravan leží východně od centra města v městské části Židenice v katastrálním území Zábrdovice. Pozemek o rozloze 0,5 ha je vymezený řekou Svitavou ze západu, ulicí Zábrdovickou a Vojenskou nemocnicí ze severu, ulicí Šámalovou z východu a ulicí Pastrnkovou z jihu.
67
Historie lokality 1880 30. léta 20. století 1945 1947 1949 1990 90. léta 1995 1999 2004 2005
vybudována část budovy při ulici Zábrdovická postavena novější část v ulici Šámalova při náletech poškozeny budovy, obnovení výroby vlastníkem Moravsko-slezské vinařské závody, n.d. vlastníkem Mosilana, vinařské závody, n.d. založení akciové společnosti Moravan restrukturalizace společností výroba ukončena společnost Moravan, a.s. v konkurzu Moravan develop, s.r.o. se stala novým vlastníkem a zahájila stavbu dokončení stavby
(www.brno.cz, 2013) Současné využití Tento pětipodlažní objekt je v současnosti využíván pro bytové účely, kanceláře a obchody. Skládá se ze dvou zrekonstruovaných budov a přístavby, ve které jsou vybudovány dva bezbariérové byty. V objektu je 32 klasických a 9 loftových bytů, 6 kanceláří a 8 komerčních prostor. (www.moravandevelop.cz, 2015) Obr. 38: Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci
Zdroj: www.fa.vutbr.cz (2015), www.moravandevelop.cz (2015) 68
ZÁVĚR Velmi často je v dřívějších literárních dílech o starých průmyslových regionech vyzdvihován význam skupiny teorií, které zdůrazňují přirozenost cyklického vývoje. Do této skupiny patří teorie výrobních cyklů (Vernon, 1966), na ni navazující teorie ziskových cyklů (Markusen, 1985) a teoretické přístupy z konce 70. let (Norton, 1979; Rees, 1979) aplikující koncept „Kondratievových dlouhodobých vln“ na růst a pokles průmyslových oblastí. Preference pro lokalizaci výroby se mohou lišit v závislosti na aktuální fázi cyklu – v poslední fázi cyklu výrobku (rutinní povaha produkce) může dojít k přesunu i do jiných regionů např. kvůli levnější pracovní síle. Právě v přechodu jednotlivých fází výroby, zániku nebo přesunutí původní dominantní výroby je možné vidět příčiny krize a úpadku starých průmyslových regionů. Zánik celých odvětví průmyslu v Evropě vede ke zvyšujícímu se počtu brownfields v lehce dostupných lokalitách, často situovaných v centrálních částech měst. Mohlo by se zdát, že jejich znovuvyužití je nepochybné, ale investoři a developeři často preferují vložení svých financi do projektů tzv. „greenfields“. Příklady lokalit brownfields v této práci ukazují, že potenciál a možnosti znovuvyužití těchto objektů na území města Brna jsou velké. Brownfields mohou být velmi atraktivním územím jak pro obytné účely, tak pro obchodní vuyžití. Další výhodou brownfields je jejich umístění – často v centru měst. Na území města Brna mají mnohé zchátralé a nevyužívané objekty zajímavou architekturu, která je atraktivní např. k využití v rámci soukromého sektoru pro umístění centrály společnosti a mnoho firem preferuje centrální oblasti pro svoji lokalizaci, dobrou infrastrukturu a připojení k inženýrským sítím. Partnerství veřejného a soukromého sektoru je velmi výhodnou a v mnoha případech žádanou formou revitalizace brownfields. Nevyhnutelným předpokladem úspěchu developerského projektu regenerace brownfields je jeho přijetí na trhu s realitami, a proto je zapotřebí nejprve provést důkladný průzkum potřeb a nabídky trhu. Proces regenerace brownfields lze charakterizovat jako složitý, multidisciplinární a komunikačně složitý proces s nadstandardní mírou rizika, který většinou vyžaduje velký podíl veřejné podpory. Náklady na revitalizaci brownfields jsou mimořádně vysoké a dokončení projektů trvá několik desetiletí. Z pohledu udržitelného rozvoje území města Brna je důležité současný trend ve využívá území změnit. Chybou je, že hodnota pozemku ve volné krajině je oproti pozemku v zastavěném území města podceňována. Dnešní greenfields mohou být zítřejšími brownfields. Půda není nevyčerpatelná, a proto je nutné akceptovat potřebu „recyklace“ i z tohoto pohledu.
69
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ BERGATT JACKSON a kol., Brownfields snadno a lehce. Příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí. Praha: Institut pro udržitelný rozvoj sídel, 2005. 78 s. Brno. Brno – Mapa brownfields [online]. 1998 [cit. 2014-01-06]. Dostupné z: http://www.brno.cz/spravamesta/magistrat-mesta-brna/usek-rozvoje-mesta/odbor-uzemniho-planovani-a-rozvoje/dokumenta/upp/mapabrownfields/. Brownfieldy – nevyužívané areály a objekty Jihomoravského kraje. Brownfieldy [online]. 2011 [cit. 2014-1201]. Dostuponé z: http://www.brownfieldy-jmk.cz. Cabernet. CABERNET Online – ABC http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c%1312.
Model
[online].
[cit.
2014-12-01].
Dostupné
z:
CzechInvest. Brownfieldy [online]. 2012 [cit. 2014-10-10]. Dostupné z: http://www.brownfieldy.cz. CzechInvest. [online]. 2012 http://www.czechinvest.org/bronwfieldy
[cit.
2014-12-20].
Brownfieldy.
Dostupný
z:
EPA – United States Environmental Protection Agency. US Environmental Protection Agency [online]. 2008 [cit. 2014-10-22]. Dostupné z: http://www.epa.gov. FLODROVÁ, M. Brno v proměnách času: Malá zamyšlení. Brno: Šimon Ryšavý, 2003, 121 s. ISBN 80-8613779-1. FLOREL, M., ANDRÁŠKO, I. Developerské kancelářské projekty v Brně. In Ivan Andráško, Petr Dvořák a Vladimír Ira. Časoprostorové změny regionálních struktur ČR a SROV. 2012. 1. vyd. Brno, Ústav geonomy AV ČR, v.v.i. Ostrava, oddělení environmentální geografie v Brně. s. 12-19. ISBN 978-80-86407-25-8 FRANTÁL, B., GREER-WOOTTEN, B., KLUSÁČEK, P., KREJČÍ, T., KUNC, J., MARTINÁT, S. (2015): Exploring spatial patterns of urban brownfields regeneration: The case of Brno, Czech Republic. Cities, 44, 44 (2015), s. 9-18. ISSN 0264-2751. GARGOŠ, I. Národní strategie regenerací brownfieldů. In. Institucionální a ekonomické zabezpečení regenerací brownfieldů. Sborník z Kulatého stolu konaného v rámci konference proREGIO 2008 ve dnech 11.-12. listopadu 2008 v Brně. Praha: Institut pro strukturální politiku, 2008. s. 13 – 16. ISBN 978-80-86684-56-7 iBRNO.cz [online]. 2011 [cit. 2013-02-11]. http://www.ibrno.cz/business/36447-brownfields-v-brne.html
Brownfields
v Brně.
Dostupný
z:
IMOS development a.s.: O nás, Novostavby, Brno, Nové byty Brno – IMOS development a.s. [online]. 2012 [cit. 2015-04-23]. Dostupné z: http://www.imos-development.cz/o-nas/. IURS – Institut pro udržitelný rozvoj sídel. Krátce o IURS [online]. 2012 [cit. 2015-04-23]. Dostupné z: http://www.brownfields.cz/o-iurs/strucne-o-iurs/. Institut udržitelného rozvoje sídel [online]. 2012. [cit. 2015-04-01]. Co to jsou Brownfields? Dostupný z: http://www.brownfiedls.cz/o-cem-to-je/co-to-jsou-brownfields Internet. In AZ Tower [online]. c2011 [cit. 2015-13-04]. Dostupné na: http://www.aztower.cz/o-projektu/ Internet. In Šatovka [online]. c2010 [cit. 2015-13-04]. Dostupné na: http://www.santovka.cz/o-projektu/ KADEŘÁBKOVÁ, B., PIECHA, M. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2009. 138 s. ISBN 9788074001239. Koncepce ekonomického rozvoje města. In Statutární město Brno, 2008. http://www.brno.cz/fileadmin/user_upload/Podnikatel/kerm/KERM_02_12_MZMB.pdf.
Dostupné
z:
KUČA, K. Brno: vývoj města, předměstí a připojených vesnic. Vyd.1., Praha: Baset, 2000, 644 s. ISBN 8086223116. KUNC, J., MARTINÁT, S., TONEV, P., FRANTÁL, B. (2014): Destiny of urban brownfields: Spatial patterns and perceived consequences of post-socialistic deindustrialization. Transylvanian Review of Administrative Sciences, 41E, s. 109-128. ISSN 1842-2845.
70
KUNC, J., NAVRÁTIL, J., TONEV, P., FRANTÁL, B., KLUSÁČEK, P., MARTINÁT, S., HAVLÍČEK, M., ČERNÍK, J. (2014): Perception of urban renewal: reflexions and coherences of socio-spatial patterns (Brno, Czech Republic). Geographia Technica, 9, 1, s. 66-77. ISSN 2065-4421. Mapa brownfields, [online], [cit. http://www.brno.cz/index.php?nav01=112&nav02=6164
2015-04-03],
dostupné
z:
Ministerstvo průmyslu a obchodu. [online]. [cit. 2014-11-02]. Operační program podnikání a inovace. Dostupný z: http://www.mpo.cz/dokument119486.html Ministerstvo životního prostředí. [online]. 2012 [cit. 2014-11-02]. Odstraňování starých ekologických zátěží v rámci procesu privatizace. Dostupný z: http://www.mzp.cz/cz/odstranovani_ekologickych_zatezi Ministerstvo životního prostředí. [online]. 2012 [cit. 2014-11-02]. Systém evidence kontaminovaných míst. Dostupný z: http://www.mzp.cz/cz/system_evidence_mist. Moravan Develop. MORAVAN DEVELOP: O firmě [online]. 2014 [cit. 2015-04-23]. Dostupné z: http://www.moravandevelop.cz/ofirma.php. Moravská stavební. Moravská Stavební [online]. 2014 [cit. 2015-04-23]. Dostupné z: http://www.ms-invest.cz/. MULÍČEK, O., OSMAN, R., SEIDENGLANZ, D. Časoprostorové rytmy města – industriální a postindustriální Brno. In Slavomíra Ferenčuhová, Lucie Galčanová, Barbora Vacková. Československé město včera a dnes: každodennost, reprezentace, výzkum. Červený Kostelec, Brno: Pavel Mervart/Masarykova univerzita, 2010, s. 195-220, 26 s. ISBN 978-80-210-5308-3. MULÍČEK, O., Prostorové vzorce postindustriálního Brna. In Město: proměnlivá ne/samozřejmost. 2009, vyd. Červený Kostelec: Pavel Mervart/Masarykova univerzita, 2007, s. 153-175, 23 s. ISBN 978-80-210-4866-9. Národní strategie regenerace brownfieldů [online]. Ministerstvo průmyslu a obchodu, 2008 [cit. 2014-10-06]. Dostupný z: http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf. NOVÝ, A. a kol. Brownfields – šance pro budoucnost. 1. vyd. Brno: VUT, 2004, 78 s. ISBN 80-214-2697-7. NOVÝ, A. Brownfields v zahraniční. Urbanismus a územní rozvoj. 2002, roč. 5, č. 6, s. 40-50. NOVOTNÁ, I. Regenerace brownfieldů v České republice – environmentální odpovědnost, vlastnické vztahy a strukturální fondy. In Institucionální a ekonomické zabezpečení regenerací brownfieldů. Sborník z Kulatého stolu konaného v rámci konference proREGIO 2008 ve dnech 11.-12. listopadu 2008 v Brně. Praha: Institut pro strukturální politiku, 2008, s. 67-71, ISBN 978-80-86684-56-7. Operační program Životní prostředí. [online]. 2012 [cit. 2014-11-11]. Implementační dokument. Dostupný z: http://www.opzp.cz/soubor-ke-stazeni/46/13892-ID_v%2022%2012%202012.pdf. Planeta. č. 3. Praha: Ministerstvo životního prostředí, 2007. Vychází 6 – 12 krát ročně. ISSN 1801-6898. Politika územního rozvoje České republiky 2008. [online]. Ministerstvo pro místní rozvoj, 2011 [cit. 2014-1203]. Dostupný z: http://www.mmr.cz/getmedia/e3d9f1b8-0aba-4985-97c4-0159b4e8a1ec/politikarozvoje_cr_2008_brozura.pdf. Program péče o urbanizované prostředí, [online], http://www.env.cz/AIS/web.nsf/pages/program_urbanizovane
[cit.
2005-03-01],
dostupné
z:
PTÁČEK, P. Suburbanizace v USA a Německu: zdroj inspirace i poučení. In Sýkora, L. (ed.), Suburbanizace a její sociální, ekonomické a ekologické důsledky. Praha: Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., 2002, s. 55-80. ISBN 8090191495. Statutární město Brno. Brno město pro business. Kancelář primátora města Brna – Kancelář strategie města. Ateliér Tomáš Tuč, Brno, 2013. s 15 (brožura) Statutární město Brno. Brno město pro business. Kancelář primátora města Brna – Kancelář strategie města. 2012. s 19 (brožura) Statutární město Brno. Integrovaný plán rozvoje města v problémové obytné zóně 2008 – 2015, Bytový odbor Magistrátu města Brna ve spolupráci s Oddělením Implementace evropských fondů Magistrátu města Brna, 1. vyd., Expi studio s.r.o., 2012, s. 66 Statutární město Brno. Koncepce ekonomického rozvoje města [online]. Kancelář primátora města Brna – Kancelář strategie města. s. 57 [cit. 2015-12-04]. Dostupné na: http://www.brno.cz/fileadmin/user_upload/sprva_mesta/magistrat_mesta_brna/KPMB/KERM_ZMB_FINAL.pd f 71
Statutární město Brno. Statut města Brna [online]. 2012, s. 69. [cit. 2015-02-05]. Dostupné na: http:/www.brno.cz/fileadmin/user_upload/sprava_mesta/magistrat_mesta_brna/ORGO/statut/aktuálně/Bobecna_cast.pdf Statutární město Brno. Strategie pro Brno [online]. Kancelář strategie města, 2012, s. 100. [cit. 2015-02-05]. Dostupné na: http://www.brno.cz/fileadmin/user_upload/sprava_mesta/strategie_pro_brno/dokumenty/strategie_pro_brno_akt ualizace_2012.pdf Statutární město Brno. Územní plán města Brna [online]. 2011, s. 43. [cit. 2015-03-05]. Dostupné na: http://www.brno.cz/pripravovany-uzemni-plan-mesta-brna-upmb/ SUCHÝ, J. Regenerace ploch brownfields – informační teze pro obce. Praha: Kopron CZ, 2006. 40 s. SZURMANOVÁ, Z., TYLČER, J. Vyhodnocení a klasifikace kontaminovaných a potenciálně kontaminovaných lokalit na území města Ostravy. Závěrečná zpráva. 2010. AQD-envitest, s.r.o. VOJVODÍKOVÁ, B. Aplikace modelu pro hodnocení ploch brownfields z hlediska budoucího využití na územním plánu města Ostravy. Sborník vědeckých prací Vysoké školy báňské – Technické univerzity Ostrava. Řada stavební. 2004, roč. 4, č. 1, s. 331-336 VOJVODÍKOVÁ, B., POTUŽNÍK, M., BÜRGERMEISTEROVÁ, R. The databáze on brownfields in Ostrava (Czech Republic): Some approaches to categorization. Moravan Geographical Reports. 2011, roč. 19, č. 4, s. 5060. Vyhledávací studie. [online]. 2008 [cit. 2015-02-15]. Národní strategie regenerace brownfieldů. Dostupný z: http://www.czechinvest.org/data/files/nsb-595.pdf ZAMARSKÝ, V., TYLČER, J., STŘELEC, T. Regenerace průmyslových ploch. 1. vyd. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, 2009, 133 s. ISBN 978-802-4821-320. ZAMARSKÝ, V., TYLČER, J., STŘELEC, T. Regenerace průmyslových ploch. 2. vyd. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, 2011, 194 s. ISBN 978-80-248-2431-42. ZoneInvest. ZoneInvest [online]. 2014 [cit. 2015-04-01]. Dostupné z: http://www.zoneinvest.cz/?pcid=22.
72
73
SEZNAM TABULEK Tab 1: Podíl jednotlivých sektorů na tvorbě HDP Tab 2: Brownfields v ČR dle původního a budoucího využití Tab 3: Přehled údajů dle kategorií brownfields v Brně (aktualizace 2012) Tab 4: Přehled údajů dle umístění brownfields v Brně (aktualizace 2012) Tab 5: Přehled údajů dle městských částí brownfields v Brně (aktualizace 2012) Tab 6: Projekty společnosti CTP Invest, spol. s r.o. Tab 7: Projekty společnosti IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. Tab 8: Projekty společnosti Moravská stavební – INVEST, a.s. Tab 9: Projekty společnosti MORAVAN DEVELOP, s.r.o. Tab 10: Projekty společnosti Prosperity, s.r.o. Tab 11: Demografické údaje města Brna k roku 2011 Tab 12: Věková kategorie respondentů Tab 13: Profese respondentů Tab 14: Vzdělání respondentů Tab 15: Vnímání lokalit brownfiels v Brně Tab 16: Situace brownfields v Brně Tab 17: Druhy financí při regeneraci brownfiedls Tab 18: Způsob řešení problematiky brownfields Tab 19: Postup při nesouhlasu některého z majitelů s projektem Tab 20: Nejznámější revitalizované brownfields v Brně Tab 21: Klíčové oblasti pro další rozvoj města Brna Tab 22: Hodnocení brownfields Tab 23: Nejlepší možnosti využití brownfields Tab 24: Největší problémy spojené s revitalizací brownfields
24 27 35 37 37 45 46 47 48 49 55 56 56 56 57 58 58 58 59 60 61 61 62 63
SEZNAM OBRÁZKŮ Obr. 1: Charakteristika brownfields Obr. 2: CABERNET BATH MODEL Obr. 3: A-B-C Model Obr. 4: Football Model Obr. 5: Vztahy mezi hlavními skupinami aktérů regenerace brownfields Obr. 6: Platforma spolupráce Obr. 7: Schéma vývoje města a nevyužití ploch brownfields Obr. 8: Struktura dle původního využití brownfields Obr. 9: Srovnání původního a budoucího využití brownfields Obr. 10: Schematické znázornění lokalit brownfields v Brně dle původního využití Obr. 11: Podíl rozlohy brownfields dle původního využití (aktualizace 2012) Obr. 12: Podíl rozlohy brownfields dle kategorií (aktualizace 2012) Obr. 13: Podíl rozlohy brownfields dle městských částí v Brně (aktualizace 2012) Obr. 14: Územní rozložení brownfields v Brně Obr. 15: Hradby města Brna v předindustriální éře Obr. 16: Využití krajiny města Brna a okolí v roce 1838, 1876, 1954, 1992 Obr. 17: Příklad rezidenční suburbanizace v zázemí Brně – JV okraj obce Kuřim v roce 2003 a 2012 Obr. 18: Příklad komerční suburbanizace v jižním zázemí Brna – stav lokality, na které dnes stojí obchodní centrum Olympia v roce 2003 a 2012 Obr. 19:Příklad komerční zástavby volné krajiny – stav brněnské průmyslové zóny Černovická terasa v roce 2003 a 2012 Obr. 20: Mapa velkého Brna Obr. 22: Příklad projektů společnosti CTP Invest, spol s r.o. Obr. 23: Příklad projektů společnosti IMOS development, uzavřený investiční fond, a.s. Obr. 24: Příklad projektů společnosti Moravská stavební – INVEST, a.s. Obr. 25: Příklad projektů společnosti MORAVAN DEVELOP, s.r.o. Obr. 26: Příklady projektů společnosti Prosperity, s.r.o. Obr. 27: Věková kategorie respondentů
74
14 16 17 17 8 21 23 28 28 33 34 36 38 39 41 41 41 42 42 43 45 46 47 48 49 56
Obr. 28: Profese respondentů Obr. 29: Vzdělání respondentů Obr. 30: Upřednostňovaný druh financí při regeneraci brownfields Obr. 32: Způsob řešení problematiky BF Obr. 33: Postup při nesouhlasu některého z majitelů s projektem Obr. 34: Klíčové oblasti pro další rozvoj města Brna Obr. 35: Nejlepší možnosti využití brownfields Obr. 36: Největší problémy spojené s revitalizací brownfields Obr. 37: Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci Obr. 38 Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci Obr. 39 Srovnání stavu před/v průběhu a po revitalizaci
75
56 56 58 58 59 61 62 63 66 68 70
76
PŘÍLOHY Dobrý den, jsem studentka Masarykovy univerzity. Výsledky následujícího krátkého dotazníku mi pomohou dokončit diplomovou práci na téma Developerské projekty na brownfields – příklad města Brna. Dotazník bude sloužit pouze pro výzkumné účely a je zcela anonymní. Předem děkuji za Váš čas. Brownfields Pozn.: „Brownfield je nemovitost (pozemek, objekt, areál), která je nedostatečně využívaná, zanedbaná a může být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně využívat, aniž by proběhl proces jeho regenerace.“
1. Brno, jako historicky průmyslové město, má na svém území řadu opuštěných a nevyužívaných (často kontaminovaných) objektů a ploch, tzv. brownfields, a to nejen průmyslových, ale i vojenských, dopravních, zemědělských a dalších. Jak tuto skutečnosti vnímáte? a. Velmi silně, považuji to za problém b. Vnímám ji, ale za větší problém to nepovažuji c. Nevím o žádných opuštěných lokalitách, nesleduji to 2. Myslíte si, že za posledních zhruba 10 let došlo v Brně v oblasti regenerace brownfields k nějaké změně, posunu? a. Ano, proběhla řada regenerací objektů a areálů a je to v Brně vidět b. Ano, občas si nějakého regenerovaného objektu všimnu, ale není jich mnoho c. Ne, žádné změny si nejsem vědom/a, nesleduji to 3. Jaký druh financí by podle Vás měl být při regeneraci brownfields upřednostňován? a. Veřejné b. Soukromé c. Kombinace veřejných a soukromých financí d. Jiné (napište) …………………. 4. Jakým způsobem by měla být podle Vás řešena problematika brownfields? a. Kompletní regenerací objektů či prostor a jejich novým využitím b. Regenerací pouze části objektů a prostor, které jsou ekonomicky rentabilní, ostatní ponechat ve stávajícím stavu c. Není třeba tolik regenerovat zanedbané objekty a prostory, příroda si nakonec poradí sama d. Jiný (napište) ………………… 5. Většina brownfields je ve vlastnictví více majitelů (revitalizace je závislá na souhlasu všech majitelů). S jakým postupem souhlasíte, pokud některý z majitelů nesouhlasí s projektem? a. Vyvlastnění pozemku, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna b. Nechání rozhodnutí pouze na majitelích c. Veřejné hlasování, pokud je výstavba ve prospěch obyvatel města Brna a brownfields je alespoň z části ve vlastnictví města d. Jiný (napište) …………………. 6. Co se Vám vybaví, když se řekne „revitalizovaný brownfields v Brně“? (vyjmenujte 3 „nejznámější“ lokality) 1. ……………………………. 2. …………………………..... 3. ……………………………. 7. Které oblasti považujete za klíčové pro další rozvoj města Brna? (vyberte max. 3 možnosti) o Vytváření nových pracovních míst o Řešení dopravy o Vytváření podmínek pro bydlení o Rozšiřování podmínek pro volnočasové aktivity o Regenerace starých a zanedbaných objektů a o Ochrana životní prostředí prostor o Péče o historické dědictví města o Jiná (napište) …………………… o Rozvoj cestovního ruchu
77
8. Ohodnoťte prosím zregenerované brownfields bodově jako ve škole: 1 (nejlépe zrevitalizovaný) – 5 (nejhůře zrevitalizovaný) Obchodní centrum Galerie Vaňkovka (bývalá strojní továrna) o 1 o 2 o 3 o 4 o 5
Byty a prostory pro komerční využití v lokalitě Masná – Křenová (bývalá jatka) o 1 o 2 o 3 o 4 o 5
Fakulta inform. technologií VUT (bývalý klášter, statek a pivovar) o 1 o 2 o 3 o 4 o 5
Polyfunkční dům Moravan (bývalá textilní továrna) o 1 o 2 o 3 o 4 o 5
Zelené město Slatina (bývalá kasárna) o 1 o 2 o 3 o 4 o 5
9. Jaké jsou dle Vašeho názoru nejlepší možnosti využití brownfields? (vyberte max. 2 možnosti) d. Areály pro průmyslovou činnost, sklady a. Bytová výstavba a logistiku b. Volnočasové aktivity e. Kanceláře a administrativa (hřiště, sportovní areál, park) f. Jiné (napište) …..................... c. Obchod a služby (super/hypermarkety, nákupní centra) 10. Souhlasíte s finanční pomocí města Brna na projektech souvisejících s brownfields? a. Ano, nevadí mi zadlužení města v souvislosti s revitalizací brownfields (pouze ze zdrojů města) b. Částečně, nevadí mi zadlužení města v případě financování z více zdrojů (kraj, EU, soukromé subjekty, aj.) c. Ne, vadí mi zadlužení města v souvislosti s revitalizací brownfields 11. Jaké jsou dle Vašeho názoru největší problémy spojené s revitalizací brownfields? (vyberte max. 3 možnosti) o Nalezení investora, uživatele o Náklady spojené s regenerací o Nevyřešené majetkové vztahy o Kontaminace lokality o Nízká politická angažovanost o Jiný (napište) ……………………
14. Vaše profese a. Nezaměstnaná/ý b. Zaměstnaná/ý a zaměstnavatel c. Studentka d. Důchodce/kyně e. OSVČ f. Osoba na mateřské dovolené g. Jiná (napiště)
12. Vaše pohlaví a. Žena b. Muž 13. Váš věk a. 15 – 24 b. 25 – 34 c. 35 – 44 d. 45 – 64 e. 65 a více
15. Vaše nejvyšší dosažené vzdělání a. bez vzdělání b. základní c. středoškolské vč. vyučení (bez maturiy) d. středoškolské s maturitou e. nástavbové studium a vyšší odborné vzdělání f. vysokoškolskÉ
78
