. Studiedag SOS HUISVESTING 8 MEI 2009
Deel 1: Doorgangswoningen juridisch bekeken Deel 2: Beleidsaanbevelingen Nathalie Debast VVSG-Stafmedewerker Armoede, Energie en Wonen
. Deel 1
DOORGANGSWONINGEN (DGW‟n) JURIDISCH BEKEKEN
. 1. Maatschappelijke dienstverlening 2. Hoe toewijzing concretiseren? 3. Een paar specifieke elementen
1. Maatschappelijke . dienstverlening OCMW: Bieden van opvang = vorm van maatschappelijke dienstverlening op basis van art. 1 OCMW-wet
1. Maatschappelijke . dienstverlening Gevolgen, o.a.: - Registratie en ontvangstbewijs - Bestuursorgaan dat over individuele hulpverlening oordeelt, neemt beslissing - Beslissing tot toekenning woning kan passen in ruimer hulpverleningstraject
2. Hoe toewijzing. concretiseren? Abstractie makend van woningen verhuurd onder kaderbesluit sociale huur └˃ o.a. projectsubsidie Vlaams Ministerie (Agentschap) Huisvesting of Wonen
2. Hoe toewijzing. concretiseren? Drie mogelijke vormen: 1. Huurovereenkomst conform woninghuurwet (WHW) 2. Contract sui generis 3. Eénzijdige verbintenis OCMW
2.1. Huurovereenkomst conform WHW . - Huurcontract: “contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt om de andere partij (de huurder) het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde (de huurder) zich verbindt te betalen” (art. 1709 BW) - WHW: dwingende bepalingen voor huur van hoofdverblijfplaats
.
2.1. Huurovereenkomst conform WHW Voorwaarden: - Schriftelijk afgesloten - Huur van een woning of een deel ervan - Hoofdverblijfplaats: feitelijke toestand en mits toestemming verhuurder - WHW: termijn niet vrij te kiezen: beperkte duur (≤ 3 jaar) 9 jaar langer dan 9 jaar of voor het leven
. 2.1. Huurovereenkomst conform WHW Voordelen: - Juridisch kader zeer duidelijk - Inhoud overeenkomst, duurtijd, opzegtermijn, verweermogelijkheden etc. duidelijk omschreven
2.1. Huurovereenkomst conform WHW . Nadelen: - Finaliteit WHW ≠ finaliteit doorgangswoning - Geen vlotte aanpassing termijn mogelijk - Geen flexibiliteit voor bijkomende voorwaarden inzake begeleiding - Extra verplichtingen, o.a. registratie contract
2.1. Huurovereenkomst conform WHW . Bruikbaar voor doorgangswoning? - Enkel indien van beperkte duur: - Max. 3 jaar, beter korter gelet op finaliteit DGW. - Aangetekende opzegging vereist van minstens drie maand - Eén verlenging mogelijk, maar totale periode max. drie jaar.
2.2. Contract sui.generis - “Gebruiksovereenkomst” of “bezetting ter bede” - Precaire verblijfstitel→ “precaire bezettingsovereenkomst” - Algemeen verbintenissenrecht van toepassing - ! Vermijd verwijzing naar terminologie huur! (herkwalificatie)
2.2. Contract sui generis . Voordelen: - Termijn makkelijk aanpasbaar - Bepalingen uit WHW kunnen overgenomen worden, bijvoorbeeld afrekening lasten nutsvoorzieningen - Cliënt = dakloos → mogelijk recht op federale installatiepremie en Vlaamse huursubsidie bij vinden woning
2.2. Contract sui.generis Bruikbaar voor DGW‟n? - Biedt meer flexibiliteit dan WHW - In geval van discussie: vrederechter beslist over kwalificatie ↓ Volledig dossier
. 2.2. Contract sui generis Maak een volledig dossier: - “Precaire bezettingsovereenkomst” - Document met algemene visie OCMW op ter beschikking stellen woning - Beslissing raad of bijzonder comité
. 2.3. Eénzijdige verbintenis OCMW - Geen contract, enkel beslissing OCMWbestuursorgaan tot toekenning hulpverlening - Hulpverlening = verschaffen tijdelijk onderdak in daartoe ingerichte woning - OCMW-bestuursorgaan beslist over beëindiging hulpverlening - Beroep mogelijk bij arbeidsrechtbank
. 2.3. Eénzijdige verbintenis OCMW Voordelen: - Veel flexibiliteit - Begeleiding als integraal onderdeel van de beslissing - Termijn is tijdelijk maar kan verlengd worden als onderdeel van de begeleiding - Beëindiging door bestuursorgaan
. 2.3. Eénzijdige verbintenis OCMW Nadelen: - Gerechtelijke procedure Vred. indien bewoner niet verhuist na beslissing tot beëindiging
3. Een paar specifieke elementen . 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Huurwaarborg Beëindiging bewoning Domicilie Woning en kwaliteit Woningcontrole Huisdieren
3.1. Huurwaarborg . A. WHW: wettelijke regels volgen: Huurder kiest: 1) geïndividualiseerde rekening op naam huurder: max. 2 maanden huur 2) bankwaarborg bij financiële instelling: max. 3 maanden huur 3) bankwaarborg standaardcontract OCMW/bank: max. 3 maanden huur
3.1. Huurwaarborg . B. Geen overeenkomst WHW: Vrije keuze over bedrag en modaliteiten, principe wel opnemen in contract of beslissing
3.2. Beëindiging. bewoning Termijn verstrijkt en cliënt blijft in woning: 1) OCMW-bestuursorgaan verlengt 2) OCMW-bestuursorgaan beslist tot einde bewoning → beroep Arbrb.: wederzijdse inspanningen tot vinden andere woonst aantonen → geen beroep Arbrb.: OCMW naar Vred. RS: herhuisvesting, geen nieuwe dakloosheid
. 3.3. Domicilie Wet 19/7/1971 bevolkingsregister: inschrijving indien effectief verblijf grootste deel van het jaar ↔ tijdelijke huisvesting tijdens zoektocht naar definitieve woonst - Er is nog inschrijving: „tijdelijk afwezig‟ melden - Er is geen inschrijving: dakloze → referentieadres - Inschrijving nemen geeft geen woonrechten
3.4. Woning en. kwaliteit -
-
-
Woningen moeten voldoen aan kwaliteitscriteria Vlaamse wooncode Rationele bezetting: Overbezetting wanneer bezettingsnorm is overschreden en gevaar voor veiligheid en gezondheid Weigering tussenkomst verzekeraar bij overbezetting? Bewijs schade onlosmakelijk verbonden met overbezetting
3.5. Woningcontrole . -
-
art. 15 GW/art. 8 EVRM: “onschendbaarheid van de woning” Toelating nodig van persoon die “genot heeft van de woning” tenzij: - vermoeden strafbare feiten: politie - vrees voor gevaar/ veiligheid: politie Registratiesysteem? Enkel mogelijk indien bewoner formeel op de hoogte is
3.5. Woningcontrole . -
Praktijk: „verdwenen bewoner‟: huurcontract → Vred. contract sui generis of éénzijdige beslissing → bepaling opnemen
. verplichten? 3.6. Budgetbeheer A. WHW: staat hier los van B. Andere types: mogelijk maar verplichting ↔ vrijwillig karakter maatschappelijke dienstverlening 2 pistes: 1) afzonderlijke begeleidingsovereenkomst cfr. GPMI 2) in beslissing tot toewijzing woning rechten/plichten inzake sociale begeleiding opnemen
3.7. Bevoegde rechtbank . A. WHW + contract sui generis: ≠ precontractuele en contractuele fase Precontractuele fase - Alles wat aan ondertekening contract vooraf gaat - Weigering bestuursorgaan → beroep Arbrb. Contractuele fase - Overeenkomst strekt partijen tot wet - Conflict → Vred.
3.7. Bevoegde rechtbank . B. Eénzijdige verbintenis beroep tegen beslissing → Arbrb. → beroep ongegrond → vonnis = titel voor uithuiszetting
Conclusie
.
Verschillende juridische antwoorden mogelijk Kies doordacht en gericht op individuele case Wees consequent
. Deel 2
BELEIDSAANBEVELINGEN
. niveaus Op verschillende A. Bestuurlijk
B. Inhoudelijk
. niveaus Op verschillende A. Bestuurlijk 1. t.a.v. de Vlaamse overheid 2. t.a.v. de federale overheid 3. t.a.v. de OCMW‟s B. Inhoudelijk Goede werking DGW'n sterk afhankelijk van doorstromingsmogelijkheden op de private en sociale woningmarkt
1. t.a.v. de Vlaamse . overheid -
-
Ondersteuning voor begeleiding tijdens crisisopvang, doorstroming én nazorg Ondersteuning voor ontwikkeling methodieken, ontsluiten goede praktijken, beheren informatie, etc. voor OCMW‟s op vlak van wonen Volwaardige Vlaamse huursubsidie OCMW‟s inzage geven in wachtlijsten sociale huisvesting
2. t.a.v. de federale . overheid -
-
Middelen voor renovatie bestaand patrimonium DGW‟n, niet enkel voor nieuwe woningen Laagste inkomens tot niveau Europese armoedegrens Koppeling huurprijs private markt aan kwaliteit van de woning Procedure gerechtelijke uithuiszettingen moet OCMW‟s meer kansen bieden om humane oplossing te vinden
3. t.a.v. de OCMW‟s . -
-
-
Lokaal sociaal beleid: regeling aanbod tijdelijke en structurele bewoning Lokaal woonoverleg: lokaal toewijzingsreglement met doelgroepenplan voor de sociale huisvesting Versnelde toewijzing daklozen in sociale huisvesting omwillen van bijzondere omstandigheden van sociale aard Beter contact met Vrederechters voor beter wederzijds begrip
