De woningsector in een achtbaan De gevolgen van de kabinetsplannen voor onze huurders. Het roer moet 180 graden om. méér dan wonen

Bewonersmagazine | april 2013 | jaargang 32

méér dan wonen

21

De woningsector in een achtbaan De gevolgen van de kabinetsplannen voor onze huurders

‘Het roer moet 180 graden om’ Interview met interim-bestuurder Karin Rosielle, de rvc, de ledenraad en de Huurderskoepel over de toekomst van Laurentius

In dit nummer pag. 3

Klik voor Wonen uitgebreid naar West-Brabant

pag. 4

De woningsector in een achtbaan

pag. 5

Minister Blok legt de rekening bij de huurders

pag. 6

‘Het roer moet 180 graden om’ Interview met interim-bestuurder Karin Rosielle

pag. 9

Laurentius verhuist

Colofon Het Laurentius magazine is een uitgave van de Bredase woningcorporatie Laurentius Redactie: Karlijn Verhoeven Monica Dekker Fotografie: Anke van Iersel Vormgeving: Twisted Interactive Drukwerk: Grafiprint Laurentius Laurentius voorziet in betaalbare huisvesting. Veiligheid en leefbaarheid zijn aan deze huisvesting gekoppeld. Met het oog op de toekomst investeert Laurentius in het bijzonder in de woondienstverlening aan senioren. Zie achterzijde voor onze contactgegevens.

Een nieuwe plek, een nieuwe start. @laurentiuswonen

pag. 10 ‘Laurentius had altijd een prima naam’ Interview met Koos Parie, voorzitter RvC

pag. 12

‘Laurentius moet terug naar haar maatschappelijke taak’ Interview met Wil van Ruiten, voorzitter Huurderskoepel Laurentius

pag. 13

‘Naast alle emoties, ook erg leerzaam’ Interview met Piet van Tilborg, voorzitter Ledenraad

pag. 14 ‘De opgave waar Laurentius voor staat, is niet makkelijk’ Interview met Wethouder Bergkamp van de gemeente Breda

pag. 16 Koop jij binnenkort je eerste woning? Starterslening vult tekort aan

pag. 17

Onze nieuwbouwprojecten

pag. 19 Huurderspanel: Denkt u met ons mee? pag. 19 Hennep kweken? Gewoon niet aan beginnen.

Sluitingsdata rondom de feestdagen Let op: Op de volgende dagen is ons kantoor de hele dag gesloten: ›› Maandag 29 april ›› Dinsdag 30 april (Koninginnedag) ›› Donderdag 9 mei (Hemelvaartsdag) ›› Vrijdag 10 mei ›› Maandag 20 mei (Tweede Pinksterdag) ›› Vrijdag 24 mei (verhuizing naar nieuw kantoor)

2

| Laurentius > april 2013

Woningzoekenden Voor woningen in Breda, Bavel, Prinsenbeek, Ulvenhout, Teteringen, Chaam en Galder, ga naar www.klikvoorwonen.nl. Voor Oirschot neemt u contact op met Laurentius. Reparatieverzoeken Reparaties meldt u online via onze website www.laurentiuswonen.nl of via telefoon 076- 5 644 655 (ook buiten kantoortijden). Is de reparatie van toepassing op meerdere woningen? Wij pakken dit automatisch op en informeren altijd de eerste persoon die contact met ons opneemt. Vragen en/of klachten? Geef dit door via [email protected] of via postbus 2199, 4800 CD Breda. Vermeld altijd uw contactgegevens zodat wij u kunnen informeren over de voortgang. Contactgegevens huurders Oirschot De Moriaan 9a, 5688 ER Oirschot Postbus 2199, 4800 CD Breda Telefoon: 076 - 5 644 644 E-mail: [email protected] www.laurentiuswonen.nl/oirschot Voorzitter dagelijks bestuur ledenraad De heer P.J. van Tilborg, Telefoon: 076 – 5 655 081 E-mail: [email protected] Voorzitter bestuur Huurderskoepel Mevrouw W.J.A. van Ruiten Postbus 9262, 4801 LG Breda E-mail: [email protected] Website: www.huurderskoepellaurentius.nl

Klik voor Wonen uitgebreid naar West-Brabant Bredase woningzoekenden zijn al een tijdje bekend met Klik voor Wonen: hét zoeksysteem voor huurwoningen in en rondom Breda. Op www.klikvoorwonen.nl vindt u nu al bijna 25.000 huurwoningen. Sinds eind vorig jaar zijn daar nog eens 13.000 huurwoningen bijgekomen. Deze woningen vindt u in de gemeenten Alphen-Chaam, Etten-Leur, Halderberge en Moerdijk. De uitbreiding betekent concreet dat u meer kans maakt op een woning. Zelfs met een korte inschrijftijd. Met één inschrijving heeft u nu toegang tot een groter woningaanbod in de vijf deelnemende gemeenten in West-Brabant.

Samenwerking zes corporaties Er zijn nu zes woningcorporaties die hun woningen aanbieden via Klik voor Wonen: Laurentius, Singelveste AlleeWonen, WonenBreburg, Bernardus Wonen, Brabantse Waard en Woonstichting Etten-Leur (WEL). Samen bieden we niet alleen huurwoningen aan, maar ook koopwoningen, nieuwbouwwoningen, commerciële ruimten, garages en parkeerplaatsen.

Kijk voor meer informatie op: www.klikvoorwonen.nl Aanbod Klik voor Wonen: Bavel • Bosschenhoofd • Breda • Chaam • Etten-Leur • Fijnaart • Galder • Gilze • Halderberge • Heijningen • Helwijk Hoeven • Klundert • Langeweg • Moerdijk • Noordhoek • Oosterhout • Oud Gastal • Oudenbosch • Prinsenbeek Rijen • Stampersgat • Standaardbuiten • Teteringen • Ulvenhout • Wernhout • Willemstad • Zevenbergen Zevenbergschenhoek • Zundert

Hoe werkt Klik voor Wonen? Vrijkomende woningen bieden we aan via één van de volgende modellen:

Laurentius > april 2013 |

3

De woningsector in een achtbaan De Nederlandse woningmarkt kent structurele problemen. Op de huurmarkt stagneert de doorstroming, waardoor de wachttijd voor een woning oploopt. Voor mensen met een middeninkomen zijn weinig woningen beschikbaar. En op de koopmarkt zijn de hypotheeklasten hoog en is het moeilijk om een huis te kopen en/of te verkopen. We zitten in een achtbaan die voorlopig nog niet is uitgeraasd.

De overheid moest vanaf 2008 al maatregelen nemen om de economie te stimuleren en de ergste klappen van de kredietcrisis op te vangen. Dit heeft bijgedragen aan het tekort op de begroting. Met als gevolg bezuinigingen die iedereen raken. Minister Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst, verandert met het Woonakkoord een aantal punten op de huurmarkt. Zo komt er een hogere maximale huurverhoging en een heffing voor verhuurders. (Meer informatie hierover vindt u op pagina 5.)

Sociale huisvesting Al eerder kreeg de woningmarkt regels opgelegd. Onder andere vanuit de Europese Unie die corporaties verplicht om ten minste 90% van de vrijkomende sociale woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.614. Hierdoor zijn er weinig woningen in de sociale huur beschikbaar voor mensen met een inkomen tussen € 34.614 en € 43.000.

4


Scheefwonen

Wilt u advies of meer informatie?

De inkomenafhankelijke huurverhoging wordt ingezet tegen het scheefwonen. Door meer marktconforme huurprijzen zouden mensen met hogere inkomens eerder doorstromen naar een huurwoning in de vrije sector of een huis te kopen. Maar of deze regel werkt, is nog de vraag. Nu nieuwe hypotheken alleen annuïtair afgelost mogen worden, verhogen vaak de woonlasten van een koopwoning. Met als gevolg dat de ‘scheefwoner’ uiteindelijk toch blijft zitten waardoor de doorstroming stagneert.

Neemt u dan gerust contact met onze afdeling Huurincasso, telefoon 076-5 644 644. Wij helpen u graag met informatie of advies om huurachterstand op te lossen of te voorkomen.

Stijging huurachterstand Vanwege de crisis stijgt helaas ook het aantal huishoudens met een huurachterstand. Corporaties proberen huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Immers, je huis verliezen is een ingrijpende gebeurtenis en brengt voor de huurder veel extra kosten met zich mee. Om deze reden nemen wij ook steeds sneller contact op bij een huurachterstand. Een tijdelijke betalingsregeling kan al veel problemen oplossen.

Nibud Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting in een onafhankelijk instituut dat advies geeft over het krijgen en houden van grip op geld. Op www.nibud.nl vindt u alle actuele informatie over geld, praktische tips en voorbeeldberekeningen.

In februari was de ‘kogel door de kerk’; de Eerste en Tweede Kamer stemden in met het Woonakkoord. Dit betekent dat de huurprijzen omhoog gaan vooral om het ‘scheefwonen’ tegen te gaan maar ook omdat de regering alle woningcorporaties 1,7 miljard euro per jaar wil laten afdragen. Daarmee legt de overheid de rekening bij de huurders.

Minister Blok legt de rekening bij de huurders Impact heffing De verhuurdersheffing start al in 2013 met 50 miljoen euro. Vervolgens stijgt de afdracht elke jaar tot een bedrag van 1,7 miljard euro in 2017. Met dit geld wil de regering een deel van de uitgaven van de huurtoeslag betalen. Om de heffing te kunnen betalen, hebben de woningcorporaties de ‘ruimte’ gekregen om de huren extra te verhogen.

Impact voor alle huurders

Dit betekent dat als u in een woning woont met een netto huurprijs onder de huurtoeslaggrens (681 euro), de huurverhoging per 1 juli een combinatie wordt van de inflatie 2012 (2,5%) en uw inkomen. Bij een groot deel van onze huurders compenseert de huurtoeslag voor een gedeelte de verhoging. Maar bij de hogere inkomens zal het netto-effect groter zijn. Jaarinkomen per jaar

Maximale huurverhoging

Maar bijna alle corporaties hebben geen keuze en verhogen gedwongen de huurprijzen. Maar de opbrengsten zijn niet voldoende om de hele verhuurdersheffing te betalen. Hierdoor is er minder geld beschikbaar voor onderhoud, grote renovaties en nieuwbouw. Ook energiebesparende maatregelen worden uitgesteld; maatregelen die juist bijdragen aan lagere woonlasten.

Voor alle huurwoningen boven de huurtoeslaggrens zijn geen wettelijke regels en staat de huurverhoging los van het inkomen. Deze huurprijzen verhogen we met maximaal 6,5%.

Huurverhoging

“Huurders drie keer de dupe”

Ook bij Laurentius kunnen we niet anders en moeten we de voorgestelde huurverhoging doorvoeren.

Onder de € 33.614

4%

€ 33.614 en € 43.000

4,5%

Boven de € 43.000

6,5%

Door de invoering van de verhuurdersheffing worden huren verhoogd, energiebesparende renovaties uitgesteld en zijn minder (nieuwe) woningen beschikbaar.

LAATSTE NIEUWS

Laurentius voert inkomensafhankelijke huurverhoging niet door Net voordat dit magazine naar de drukker ging, werden wij geconfronteerd met de problemen van de Belastingdienst met het verstrekken van inkomensgegevens. Dit probleem speelt ook bij veel andere woningcorporaties in Nederland. Laurentius kan hierdoor de inkomensafhankelijke huurverhoging niet doorvoeren. Daarom hebben wij ervoor gekozen om een algemene huurverhoging van 4 procent per 1 juli 2013 door te voeren voor alle huurwoningen onder de grens voor huurtoeslag (681 euro) Voor een groot deel van de Laurentius-woningen die duurder zijn dan 681 euro, geldt een huurverhoging van 6,5 procent. Voor meer informatie, verwijzen wij u naar www.laurentiuswonen.nl/huurverhoging.


5

‘Het roer moet 180 graden om’ De afgelopen periode zijn we vaak in het nieuws geweest: onze financiële situatie, het verscherpt toezicht en de fraudeverdenking door de voormalige bestuurder. Dit heeft bij u, als onze klant, zonder twijfel tot de nodige onduidelijkheid en vragen geleid. We vinden het erg vervelend dat u hiermee bent geconfronteerd. Onze interim-bestuurder Karin Rosielle geeft u antwoord op de meest gestelde vragen.

Wat is er aan de hand?

‘Laurentius staat sinds begin 2012 onder verscherpt toezicht omdat onze financiële positie niet goed is. Om onze positie te herstellen, hebben we een plan van aanpak gemaakt. Op basis van dit plan heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) op 10 december jl. het vertrouwen uitgesproken in het zelfstandig voortbestaan van Laurentius. Ook hebben zij ons tijdelijke financiële steun toegekend.’ ‘We zijn erg blij met dit vertrouwen, maar de weg naar herstel is lang. Zo moeten we voldoen aan zeer strenge voorwaarden zoals ons alleen concentreren op de regio Breda, bezuinigingen doorvoeren en een groot aantal geplande investeringen stoppen. Ook moeten we een deel van ons woningbezit verkopen. Alleen door deze maatregelen krijgen we ruimte om orde op zaken te stellen en om onze organisatie op de lange termijn weer stabiel te krijgen.’

6


Hoe zijn de problemen ontstaan? ‘De recessie raakt alle woningcorporaties en laat steeds grotere sporen achter. Zo ook bij Laurentius. Bij nieuwbouwprojecten willen wij meer woningen verkopen, maar de koopmarkt zakt volledig in elkaar. Koopwoningen worden huurwoningen, waardoor onze inkomsten over een langere periode worden uitgesmeerd. Ook de doorstroom naar duurdere huurwoningen stagneert omdat mensen hun koopwoning niet kwijtraken. Maar vooral de enorme groeiambitie gekoppeld aan een risicovol financieringsbeleid ingezet door de voormalige directie, brengt Laurentius in serieuze problemen.’ ‘De voormalige directie leek de ernst van de situatie te onderschatten en reageerde onvoldoende adequaat op de signalen van de sectorinstituten (WSW, CFV en het BZK). Uiteindelijk heeft dit eerst geleid tot het verscherpt toezicht en later tot de aanstelling van een extern toezichthouder door de minister. De situatie die ik aantrof toen ik begon als interim-bestuurder, was veel ernstiger dan mij voorgehouden werd.’

Was het te voorkomen? ‘Ik kan alleen aangeven dat indien Laurentius minder had geïnvesteerd in nieuwbouw, minder risico’s had genomen en een ingetogener financieringsbeleid had nagestreefd, de organisatie veel beter bestand was tegen de recessie.’ ‘En dan heb ik het nog niet eens over de fraudeverdenking door de voormalige bestuurder. De terugkoppeling met het Openbaar Ministerie leert ons dat er mogelijk sprake is van een groot aantal strafbare feiten. Hierdoor hebben we de voormalige bestuurder ook op staande voet ontslagen. Het strafrechtelijke proces kan nog jaren duren, maar we zullen alles in het werk stellen om, indien mogelijk, schade te verhalen.’

Wat is de impact voor de huurders?

Heeft Laurentius gefraudeerd?

‘We doen er alles aan om de negatieve gevolgen voor onze huurders als gevolg van onze situatie tot het uiterste te beperken. De maatregelen in het plan van aanpak hebben onder andere impact op investeringen, het onderhoud en de interne organisatie. Zo hebben we diverse tijdelijke arbeidscontracten niet verlengd en bezuinigingen we op onze bedrijfsvoering. Alles is een stuk soberder dan voorheen. En helaas zal dit de komende jaren niet veranderen.’

‘Nee, vooralsnog gaat het OM er vanuit dat bij Laurentius de verdenkingen alleen zijn gericht op de voormalige directeur-bestuurder. Maar dit maakt het er niet minder ernstig door. Het gaat hier over mogelijke fraude met maatschappelijk geld. De situatie bij Laurentius benadeelt niet alleen onze huurders en stakeholders, maar ontwricht ook de hele organisatie en schaadt het vertrouwen in de maatschappelijke functie van een woningbouwcorporatie. Dat is een zeer kwalijke zaak.’

‘Noodzakelijk en wettelijk verplicht onderhoud blijven we vanzelfsprekend gewoon uitvoeren. Ook onderhoudsprojecten die we al gestart zijn, gaan door. Dit jaar gebruiken we om onze strategische woningvoorraad te ontwikkelen. Meer dan in het verleden, willen we een koppeling maken met de beoogde doelgroep, de kwaliteit en de prijs. Dit is voor de toekomst de basis voor welke woningen en/of woongebouwen voor (groot) onderhoud in aanmerking komen.’

‘Ons interne forensische onderzoek loopt nog. Wij verwachten dat de onderzoekers eind april het eerste deel van het onderzoek afronden. Pas dan hebben wij meer zicht op een aantal zaken. Ook besluiten we dan of vervolgonderzoek noodzakelijk is.’

‘De maatregelen in het plan van aanpak hebben onder andere impact op investeringen, het onderhoud en de interne organisatie.’


7

Waarom verkopen jullie woningen? ‘Eén van de maatregelen om onze financiële positie op de korte termijn te verbeteren, is het complexgewijs verkopen van woningen. Inmiddels hebben we drie wooncomplexen verkocht aan WonenBreburg, waaronder Breda BinnenBuiten in de Bredase wijk Linie. Voor de verkoop van een vierde wooncomplex zijn de voorbereidingen in volle gang. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheid om een deel van ons woningbezit buiten Breda te verkopen, mede omdat ons woningbezit nu erg versnipperd is.’

Hoe zit het met de huurverhoging?

‘De huurverhoging per 1 juli is vooral gekoppeld aan de ingrijpende gevolgen van de bezuinigingsmaatregelen van Minister Blok. Deze maatregelen gelden overigens voor alle woningcorporaties. Alleen door onze situatie hebben we weinig mogelijkheid om een deel zelf op te vangen. Zoals de meeste corporaties hebben we geen andere keuze dan de voorgestelde huurverhoging door te voeren.’ (In het artikel op pagina 5 leest u meer over de plannen van Minister Blok.)

Hoe ziet de toekomst eruit? ‘De problemen waren groot en het herstel zal niet zonder ingrijpende maatregelen gerealiseerd kunnen worden. Het zal een aantal jaren duren, maar we zijn optimistisch over de toekomst. Vooral uw vertrouwen in onze organisatie doet de medewerkers goed en helpt om met enthousiasme verder te gaan.’ ‘Het komende jaar vraagt nog extra veel inzet van iedereen. Op dit moment is nog niet helemaal duidelijk wat de gevolgen zijn van de maatregelen uit het plan van aanpak voor de organisatie en medewerkers. Voor medewerkers brengt dit onzekerheid met zich mee. Naar verwachting zal eind mei hier meer duidelijkheid over zijn.’

Onze speerpunten Naast het plan van aanpak en alle voorwaarden waar we als Laurentius aan moeten voldoen, hebben we ook beleidsspeerpunten vastgesteld waarop we ons de komende jaren op willen richten: ›› Woondiensten aan senioren blijft een speerpunt ›› Leefbaarheid en duurzaamheid blijven speerpunten ›› Laurentius gaat klantgerichter werken ›› Laurentius gaat zich meer concentreren op Breda e.o. Deze speerpunten zijn besproken en goedgekeurd door de raad van commissarissen, de ledenraad en de Huurderskoepel van Laurentius. De uitwerking is in volle gang.

8


Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen en willen u bedanken voor het vertrouwen dat u in ons stelt.

Blijf op de hoogte Omdat de ontwikkelingen erg snel gaan, is het voor ons niet haalbaar om de informatie per nieuwsbrief per post aan u te sturen. Daarom plaatsen we onze toelichting op nieuwe ontwikkelingen altijd op onze website onder ‘laatste nieuws’. Wilt u het laatste nieuws per mail? Stuur uw gegevens naar [email protected] voor de digitale nieuwsbrief. Ook via Twitter houden wij u op te hoogte via @laurentiuswonen.nl.

Vanaf maandag 27 mei is Stack onze nieuwe plek Nu werken we nog op twee locaties. Eind mei zitten we weer met alle medewerkers in Breda op één locatie. Een nieuwe plek, een nieuwe start.

››

Laurentius verhuist U vindt ons straks tussen de twee witte woontorens van ‘Stack’ (Loevesteinstraat 20), op de eerste drie verdiepingen. Ons nieuwe kantoor willen wij graag met u delen: ›› voor een lekker kopje koffie of thee ›› om op uw gemak een krant of tijdschrift te lezen ›› voor toegang tot internet ›› om een woning te zoeken via Klik voor Wonen ›› om met een groep mensen af te spreken (graag van tevoren een spreekkamer reserveren)

Ook beschikbaar voor maatschappelijke instanties Ons kantoor is straks niet alleen beschikbaar voor vergaderingen van bewonerscommissies of de Huurderskoepel. Ook maatschappelijke organisaties bieden wij de ruimte om gebruik te maken van ons nieuwe kantoor. Denk aan Surplus, Amarant, WIJ, een wijkraad of de wijkagent. Wij stellen onze spreekkamers en werkplekken vrijblijvend beschikbaar.

Expositie

Waarom verhuizen? Al in 2007 is besloten om te verhuizen. We groeiden uit ons jasje en werken

Onze ontvangsthal leent zich ook voor kleine exposities. Zo ziet u er straks kunstwerken die gemaakt zijn door verstandelijk beperkten. Ook creatieve huurders bieden wij de mogelijkheid om kunstwerken bij ons tentoon te stellen. Neem contact op met Laurentius voor de mogelijkheden.

al een aantal jaren noodgedwongen

We doen er alles aan om u welkom te heten in ons nieuwe kantoor. Wij zien het als een nieuwe start. Hopelijk u ook. Loop gerust een keer bij ons binnen.

prachtig, maar wel ontstaan in een

We verhuizen op vrijdag 24 mei; ons kantoor is dan gesloten. Vanaf maandag 27 mei bent u van harte welkom op onze nieuwe locatie.

op twee locaties. Inmiddels is ons huidige kantoor verkocht en moeten we dus naar een andere locatie. Het ontwerp van ons nieuwe kantoor is andere tijd. Nu zouden we een nieuw kantoor veel soberder ontwerpen. De verhuiskosten hebben we beperkt weten te houden door zo veel mogelijk gebruik te maken van ons huidige kantoormeubilair.


9

‘Als een directie vooral geïnteresseerd is in mooie projecten, dan ligt de focus verkeerd.’

10


interview met ››

Koos Parie:

‘Laurentius had altijd een prima naam’ Wie? Koos Parie (62) Wat? Interim-voorzitter raad van commissarissen Laurentius Woonplaats? Groningen Beroep? Zelfstandig adviseur en interim-bestuurder, verbonden aan ORKA-advies Bijzonderheden? Werkzaam als interim-bestuurder bij woonzorgorganisatie de Woonmensen

1. Hoe kijkt u terug op het afgelopen jaar? ‘Corporaties gaan mij aan het hart en verdienen het huidige slechte imago niet. Laurentius had altijd een prima naam en stond bekend als een corporatie die goed met haar huurders omging. Die reputatie moeten we herstellen. In het begin was het voor de interimmers lastig werken. Vooral door externe partijen werden ze nogal eens behandeld alsof ze de problemen zelf hadden aangericht. Nu loopt de samenwerking gelukkig beter en werken we goed samen om een oplossing te vinden voor alle problemen. De ondernemingsraad en de ledenraad verdienen in dit verband overigens een pluim. Zij zijn zeer coöperatief.’

2. Welke lessen kunnen we hieruit trekken? ‘Laurentius sloeg te veel haar vleugels uit. Zij bouwde projecten van Limburg tot Zeeland en richtte zich vooral op dure huur en koop. Laurentius stak dus veel energie in zaken waarvoor een corporatie niet is opgericht.

Kortom, schoenmaker blijf bij je leest. Als een directie vooral geïnteresseerd is in mooie projecten, dan ligt de focus verkeerd. Ook de voormalige raad van commissarissen (rvc) heeft hier duidelijk steken laten vallen. Ze had op de rem moeten trappen, maar ging juist op het gaspedaal staan.’

alles op alles zetten om de woningen betaalbaar te houden. En zoals Karin Rosielle ook treffend zegt: ‘we moeten van klantvriendelijk naar klantgericht werken’. Dus goed luisteren naar wat huurders willen. Wat vinden zij belangrijk? Geen eenrichtingsverkeer, maar tweerichtingsverkeer.’

3. Hoe ziet u de rol van de rvc in de toekomst?

5. Welk advies wilt u meegeven aan de directie en medewerkers van Laurentius?

‘De rvc moet meer communiceren. Naast het bestuur moet ze ook met de ondernemingsraad, ledenraad en Huurderskoepel overleggen. Soms ook zonder dat het bestuur erbij zit. Want wat gebeurt er vaak: als het goed gaat, vertelt de directie dat het goed gaat. En als het slecht gaat, vertelt de directie soms óók dat het goed gaat. Daarom is dat onderlinge contact zo belangrijk.’

4. Wat moet Laurentius vooral blijven doen voor haar huurders?

‘Kijk vooruit. Laat het verleden zo snel mogelijk achter je en blijf daar niet over tobben. Ook een flexibele opstelling is belangrijk. Af en toe een tandje erbij zetten, is van wezenlijk belang.’

‘Goed luisteren naar wat huurders willen. Geen eenrichtingsverkeer, maar tweerichtingsverkeer.’

‘Zorgen voor betaalbare woningen. Best een uitdaging, gezien alle bezuinigingen. Maar Laurentius moet


11


Wil van Ruiten: ‘Laurentius moet terug naar haar maatschappelijke taak’

Wie? Wil van Ruiten (64) Wat? Voorzitter Huurderskoepel Laurentius Woonplaats? Bavel, Nieuw Wolfslaar Beroep? Hoofddocent bij Fontys Hogescholen in Eindhoven Bijzonderheden? Huurt al 9 jaar bij Laurentius.

1. Hoe kijkt u terug op het afgelopen jaar?

3. Hoe ziet u de rol van de Huurderskoepel in de toekomst?

‘Ik ben nog steeds geschokt over alles wat er is gebeurd. En bedroefd dat de financiële gevolgen zo groot zijn dat de rekening bij de huurders en medewerkers terecht dreigt te komen. Gelukkig heeft Laurentius nu de tijd gekregen om orde op zaken te stellen, dankzij de borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.’

‘De Huurderskoepel bewaakt de kwaliteit en betaalbaarheid van de woningen, net als de veiligheid en leefbaarheid van woonomgeving. We proberen te voorkomen dat huurders de rekening betalen voor de problemen bij Laurentius. Als Huurderskoepel moeten we onze standpunten goed communiceren naar onze achterban en regelmatig tijd vrijmaken om onze huurders te betrekken bij onze strategie.’

2. Welke lessen kunnen we hieruit trekken? ‘Er moet een cultuurverandering komen. Laurentius straalde altijd uit dat ze alles onder controle had. Dat ze prima wisten wat huurders wilden. Maar ze stonden niet genoeg open voor anderen. Van begin af aan, hebben wij onze zorg hierover uitgesproken. Helaas zijn onze signalen te weinig serieus genomen zo blijkt achteraf. Nu hebben onze gesprekken een andere toonzetting. Dat is een verademing. De Huurderskoepel moet kritisch blijven door voldoende afstand te houden. Vooral goed luisteren en ons altijd afvragen in welk belang iets is.’

12


4. Wat moet Laurentius vooral blijven doen voor haar huurders? ‘Laurentius moet terug naar haar maatschappelijke taak. Zorgen voor kwalitatief goede huurwoningen. Het bevorderen van leefbaarheid in wijken en buurten. Maar ook het betrekken van huurders bij beleid en beheer. Daarnaast pleiten wij voor gematigde huurverhoging en het blijven investeren in verduurzaming. De focus moet liggen op het betaalbaar houden van woningen. Maar ook op het levensbestendig maken van deze woningen,

zodat mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning kunnen blijven wonen.’

5. Welk advies wilt u meegeven aan de directie en medewerkers van Laurentius? ‘Betrek huurders bij alles. Zij kunnen prima meedenken, zeker als het gaat om hun eigen wooncomplex. Luister goed naar hun suggesties en werk klantgericht. Stel daarnaast de betaalbaarheid en kwaliteit van de huurwoningen centraal. Probeer kosten te reduceren. Bijvoorbeeld door samen te werken in de regio als het gaat om inkoop, onderhoud en duurzaamheid. Dit zorgt voor lagere kosten, waardoor huurverhogingen beperkt kunnen blijven.’

‘Huurders kunnen prima meedenken, zeker als het gaat om hun eigen wooncomplex.’


Piet van Tilborg:

‘Naast alle emoties, ook erg leerzaam’ Wie? Piet van Tilborg (77) Wat? Voorzitter ledenraad Laurentius Woonplaats? Bavel, Nieuw Wolfslaar Beroep? Interviewer voor de medische industrie. Bijzonderheden? Huurt al 45 jaar bij Laurentius. Is ook voorzitter van de Huurdersbelangenvereniging Nieuw Wolfslaar.

1. Hoe kijkt u terug op het afgelopen jaar? ‘Het was een emotioneel jaar. Achteraf bleek dat wij nooit goed geïnformeerd zijn door de voormalige bestuurder. Zo stuurde het Ministerie al in 2010 een brief over de financiële positie van Laurentius. Wij wisten daar niets van. Ondanks alle ontwikkelingen is de ledenraad altijd een eenheid gebleven. Naast alle emoties, is deze periode ook ontzettend leerzaam geweest. Ik heb het afgelopen jaar ruim zeventig keer vergaderd. Dat is vier keer zoveel als normaal. Gelukkig doe ik het nog steeds met veel voldoening. We worden nu overal over geïnformeerd. Dat is prettig.’

2. Welke lessen kunnen we hieruit trekken? ‘Dat we open en eerlijk met elkaar moeten communiceren. De voormalige bestuurder en raad van commissarissen (rvc) hadden een houding van ‘wij weten het beter’. Niet alleen naar ons, maar ook naar de ondernemingsraad, het personeel en de Huurderskoepel. Die arrogantie moet nu achterwege

blijven. We zijn goed op weg, maar de nieuwe mensen moeten dat wel overnemen.’

3. Hoe ziet u de rol van de ledenraad in de toekomst? ‘Als de nieuwe woonwet doorgaat, dan verandert er nogal wat. Wij hebben nu het recht om commissarissen te benoemen, schorsen of ontslaan. Als de wet doorgaat, ligt dat straks bij de rvc zelf. Gezien alle misstanden in corporatieland, is dat niet verstandig. Daarnaast moet de ledenraad nauwer samenwerken met de rvc en de ondernemingsraad. De ledenraad is kritisch, maar altijd met een positieve houding. We denken graag in alles mee.’

4. Wat moet Laurentius vooral blijven doen voor haar huurders? ‘Laurentius moet bezuinigen. Veel huurders denken dat Laurentius helemaal niets meer doet aan onderhoud. Dat klopt niet. Als er iets kapot is, kunnen huurders nog steeds bellen.

Noodzakelijke reparaties voert Laurentius gewoon uit. Het is belangrijk om dat duidelijk te maken. Daarnaast speelt dit jaar de huurverhoging. Die zal meer zijn dan huurders gewend zijn. Laurentius moet goed uitleggen hoe de huurverhoging dit jaar in elkaar zit en wat wordt opgelegd vanuit de overheid.’

5. Welk advies wilt u meegeven aan de directie en medewerkers van Laurentius? ‘Ga zo door, blijf positief denken! Laten we met zijn allen, als een nieuw team, werken aan een oplossing. Ik wens alle medewerkers erg veel sterkte. Waar nodig kunnen ze altijd rekenen op steun van de ledenraad.’

‘We moeten er met zijn allen voor zorgen dat we open en eerlijk met elkaar omgaan.’


13


Bob Bergkamp wethouder wonen en leven bij de gemeente Breda

‘De opgave waar Laurentius voor staat, is niet makkelijk’ 1. Hoe kijkt u terug op de ontwikkelingen bij Laurentius? ‘Laurentius is in een zeer vervelende situatie beland. Ik heb intensief contact gehad met Laurentius om te kijken hoe hun volkshuisvestelijke opgave zoveel mogelijk kon worden geborgd en hoe de positie van de huurders kon worden veiliggesteld. De situatie heeft mogelijk grote impact op de huurders van Laurentius. Zij merken ongetwijfeld de gevolgen van de sterk verslechterde financiële positie, zoals bezuinigingen op het onderhoud. Ook werden de medewerkers vorig jaar ineens geconfronteerd met de veranderende situatie bij hun werkgever. Dit moet voor hen, tot op de dag van vandaag, niet makkelijk zijn.’

2. Welke rol vervult Laurentius in Breda? ‘Laurentius is één van de drie Bredase woningcorporaties waarmee we samenwerken aan de volkshuisvestelijke opgave in de stad. De corporaties geven dat ieder op hun eigen wijze vorm. Laurentius was sterk gefocust op uitbreiding van hun woningvoorraad. De toevoeging van veel woonprojecten in Breda is hier het bewijs van. Laurentius richt zich in belangrijke mate op senioren. Ook op het gebied van leefbaarheid is Laurentius actief. Het baart me zorgen dat Laurentius haar beleid noodgedwongen moet aanpassen. Zo is er de komende jaren geen ruimte voor nieuwe

14


ontwikkelingen in de stad en wordt het onderhoud en beheer beperkt.’

3. Wat baart u de meeste zorgen ten aanzien van de woningmarkt? ‘Vooral de onderkant van de markt beweegt nauwelijks en juist daardoor ontstaat er geen doorstroming. Er is daarnaast sprake van toenemende druk op de huurwoningmarkt. Het is belangrijk dat de omvang van de sociale woningvoorraad op peil blijft. De Bredase corporaties hebben aangegeven de sloop van woningen aanzienlijk terug te brengen. Dit is natuurlijk positief. Ik heb daarbij wel gevraagd wat er gaat gebeuren met het onderhoud van deze woningen. Daarover hebben we nu afspraken gemaakt. Verder loopt de bouwproductie terug, net als het aantal aanvragen om een bouwvergunning. De effecten hiervan zullen de komende jaren goed merkbaar zijn.’

‘Er is sprake van toenemende druk op de huurwoningmarkt.’ 4. Wat kunt u doen om weer beweging te krijgen in de Bredase woningmarkt? ‘Ik ben vorig jaar gestart met het Bredaas Bestek. Samen met diverse partijen die betrokken zijn bij de Bredase woningmarkt, hebben

we thema’s benoemd die kunnen bijdragen aan beweging op de woningmarkt. Denk allereerst aan de starterslening waarvoor de gemeente en corporaties ruim 1,5 miljoen euro vrijmaken. Ook is er de doorstroomregeling voor mensen waarbij de restschuld een obstakel is. Verder onderzoeken we of een woonfonds, zoals dat ook in andere steden is opgezet, kan bijdragen aan het in beweging krijgen van de woningmarkt. Een ander thema is te kijken of we een andere invulling kunnen geven aan vastgestelde bouwplannen die niet op korte termijn van start gaan. En tot slot is er nog de kaart van Breda. Een 3D-kaart met daarop de bouwmogelijkheden, beschikbare locaties en lopende nieuwbouwplannen. Mogelijk aangevuld met een volledig bestand van koop-, huur- en toekomstige woningen.’

5. Wat zou u graag nog willen zeggen tegen alle huurders van Laurentius? ‘De opgave waar Laurentius op dit moment voor staat, is niet makkelijk. De genomen en nog te nemen maatregelen hebben ongetwijfeld grote impact en zullen ook voor de huurders merkbaar zijn. Daarbij zet het landelijke woonakkoord de huurprijzen nog verder onder druk. Toch vertrouw ik erop dat de maatregelen effectief zijn en uiteindelijk de continuïteit van Laurentius kunnen waarborgen.’

‘Toch vertrouw ik erop dat de maatregelen effectief zijn en uiteindelijk de continuïteit van Laurentius kunnen waarborgen.’


15

Koop jij binnenkort je eerste woning?

Ben je 35 jaar of jonger en wil je voor het eerst een huis kopen, maar krijg je een hypotheek op basis van je inkomen niet volledig rond? Dan kom je wellicht in aanmerking voor een starterslening. Deze lening vult het bedrag aan dat je maximaal bij de bank kunt lenen, zodat je eerste woning kunt kopen.

Een rekenvoorbeeld: • • • •

De totale kosten voor de woning zijn Je (gezamenlijk) jaarinkomen bedraagt Volgens de NHG-norm kun je maximaal lenen De starterslening bedraagt

€ € € €

170.000 31.500 140.000 30.000

Enkele voorwaarden:

Je betaalt voor de starterslening de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Daarna betaal je rente en aflossing afhankelijk van je inkomen op dat moment.

Maximum aankoopbedrag van de woning is 200.000 euro.

De starterslening wordt betaald uit een speciaal fonds waarin Laurentius samen met de gemeente Breda en de andere Bredase woningcorporaties geld hebben gereserveerd. Hiermee willen we het voor starters makkelijker maken een huis te kopen. Bovendien hopen we de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.

Starterslening is maximaal 20 % van de kosten van de woning met een maximum van 40.000 euro.

Interesse? Wil je een huis kopen van Laurentius en ben je benieuwd of je in aanmerking komt voor een starterslening? Neem dan contact met ons op via 076 – 5 644 644 of [email protected]. Meer informatie vind je ook op www.laurentiuswonen.nl/starterslening.

16


De starterslening kan niet worden gecombineerd met bestaande regelingen zoals Slimmer Kopen®.

Onze nieuwbouwprojecten Verhuur onlangs gestart via Klik voor Wonen!

97 woningen

Green Hills

Dr. Struyckenstraat, Heuvel (Breda)

In de wijk Heuvel aan de Dr. Struyckenstraat bouwen we 97 nieuwe huurappartementen inclusief een ondergrondse parkeergarage. De woningen in het project Green Hills hebben een gemiddelde woonoppervlakte van 75 m2, een eigen buitenruimte en het merendeel heeft twee slaapkamers. De huurprijzen liggen onder de grens voor huurtoeslag (681 euro). Onlangs is de verhuur van start gegaan via Klik voor Wonen. De oplevering is in het najaar van 2013. Meer informatie vindt u op: • www.greenhills-breda.nl • www.facebook.com/greenhillsbreda


17

Oplevering eind dit jaar

32 woningen en een nieuw zorgcentrum

Overakkerstraat • IJpelaar (Breda) In de Bredase wijk IJpelaar aan de Overakkerstraat bouwen we een nieuw zorgcentrum met 32 aanleunappartementen en diverse zorgvoorzieningen. Ook komt er een bezinningsen fitnessruimte, een grand café, kapsalon, huisarts, fysiotherapie en een rook- en biljartruimte. Thebe organiseert hier straks diverse activiteiten en zorgt ook voor maaltijden aan bewoners.

Wijkbewoners kunnen hier eveneens gebruik van maken. Zo krijgt dit zorgcentrum een centrale plek in de wijk de IJpelaar. We verwachten dit project eind 2013 af te ronden. Wilt u in aanmerking komen voor een aanleun- of zorgappartement? Dan kunt u terecht bij het cliëntenbureau van Thebe Breda via 076 - 5 233 840.

In mei zijn alle woningen klaar

501 woningen

Hartje Eindhoven • Eindhoven In Eindhoven, vlak naast het Philips Stadion, werken we samen met Amvest aan een nieuwe woonwijk met een grote diversiteit aan woningen: 16 woongebouwen met 501 appartementen en twee grote binnentuinen. Vijftien van de zestien woongebouwen zijn inmiddels opgeleverd. Alleen de woontoren ‘Hartje New York’ volgt nog in mei 2013.

18


In diverse prijsklassen zijn er nog woningen beschikbaar, zowel huur als koop. De interesse hiervoor is groot. Circa 350 woningen zijn al verhuurd of verkocht. We verwachten dat de overige woningen in de loop van dit jaar allemaal bewoond zullen zijn. Meer informatie vindt u op www.hartjeeindhoven.nl

Huurderspanel: Denk met ons mee! Wij horen graag hoe u denkt over verschillende zaken rond uw woning, leefbaarheid en veiligheid en de wijze waarop we met u communiceren. Om achter uw mening te komen, zetten we een online huurderspanel op. Aan dit panel leggen we vier keer per jaar een kwestie voor. Wij gebruiken hiervoor online vragenlijsten. De uitkomsten van ons panel publiceren wij via onze website. Laat uw mening horen Meld u nu aan via [email protected] en geef ons uw contactgegevens door. Wij laten u zo snel mogelijk weten wanneer u de eerste vragenlijst kunt verwachten.

Help hennep uw buurt uit Hennep kweken lijkt lucratief, maar de risico’s zijn enorm. Een kwekerij levert altijd gevaar op door de grote kans op wateroverlast, kortsluiting, brand en ontploffing. Daarnaast zijn de opsporingsmethoden sterk verbeterd. Met alle gevolgen van dien als u gepakt wordt. In de meeste gevallen wordt u uw huis uitgezet.

Wat wijst op een hennepkwekerij? • Stankoverlast door een vreemde lucht (zoals bij coffeeshops). • Geluidsoverlast van afzuiginstallaties.

Laat u niet verleiden tot het kweken van hennep als u financiële problemen heeft. Vraag hulp aan bij de gemeente Breda, telefoonnummer (076) 529 43 00. Of neem contact op met ons. Wij helpen u graag om uw financiën weer op orde te krijgen en dit zo te houden. Help hennep de buurt uit Twijfel niet om een illegale kwekerij aan te geven. Neem contact op met ons of bel de politie via 0900-8844. Liever anoniem? Neem contact op met Meld Misdaad Anoniem via 0800-7000.

• Warme muren. • Condensvorming op de ramen. • Schommeling in stroomsterkte (zoals knipperende lampen). • Licht in een kamer dat altijd blijft branden. • Afgeplakte ramen, dichte gordijnen en ramen die nooit opengaan. • Bewoners die zelden of op vaste uren thuis zijn.


19

laurentius Postadres: Bezoekadres: Doenradestraat Postbus 2199 50 4834 GH 4800 CD Breda Breda Telefoon: 076 - 5 644 644 Postadres: Postbus Fax: 2199 076 - 5 644 645 4800 E-mail:CD [email protected] Breda Telefoon: 076 - 5 644 644 Twitter: @laurentiuswonen Fax: 076 - 5 644 645 E-mail: [email protected] www.laurentiuswonen.nl

www.laurentiuswonen.nl

De woningsector in een achtbaan De gevolgen van de kabinetsplannen voor onze huurders. Het roer moet 180 graden om. méér dan wonen

Recommend Documents